Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1385/2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: müqavilə üzrə öhdəliyin icra edilməsi 29.05.2025 Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının hakimləri Əhmədov Əhməd Abbas oğlu (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 10 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(105)-107/2025 saylı qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə 29 may 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. 18 sentyabr 2022-ci il tarixl i, 3M-342 Reyestr nömrəli notarial qaydada təsdiq edilmiş İlkin alğı-satqı müqaviləsinə əsasən, müqavilənin predmetini- ünvan 1 ünvanda yerləşən və “Satıcı”nın mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək, sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissənin gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi barədə öhdəlik təşkil edir.
2. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən, ünvan 1 ünvanda yerləşən, “Satıcı”nın mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək sahəsi “oxdan-oxa” 70,0 kv.m olan hissəsinin dəyəri 4.2000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. “Alıcı”, “Satıcı”ya ilkin olaraq 20.000 manat ödəyir, qalan 22.000 manatı isə 31 dekabr 2023-cü il tarixədək ödəməyi öhdəsinə götürür.
3. M üqavilənin 2.2-ci bəndinə görə, bu müqavilə barəsində gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması haqqında razılıq əldə olunmuş əmlakın qiymətinin birtərəfli qaydada dəyişdirilməsinə yol verilmir.
4. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən, birinci tərəf- yəni “Satıcı”, ünvan 1 ünvanda yerləşən və “Satıcı”nın mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissənin dövlət reyestrindən çıxarışın, əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alaraq, daşınmaz əmlakı “İkinci tərəf”ə- yəni “Alıcı”ya satmağı, alğı-satqı müqaviləsi bağlamağı, daşınmaz əmlakı “İkinci tərəfin” - yəni “Alıcı”nın mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür.
5. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə görə, “İkinci tərəf” - yəni “Alıcı”, “Birinci tə rəf”lə - yəni “Satıcı” ilə ünvan 1 ünvanda yerləşən və “Satıcı”nın mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissəya dair bağlanacaq alğı-satqı müqaviləsinə əsasən, həmin əmlakı qəbul etməyi öhdəsinə götürür.
6. Müqavilənin 5.5-ci bəndinə görə, həmin müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədədir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı (bundan sonra- iddiaçı) Cavabdeh (bundan sonra- cavabdeh) qarşı “mülkiyyət hüququnun tanınması və cavabdehin üzərinə müqavilə üzrə öhdəliklərin icrası vəzifəsinin qoyulması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanda yerləşən və cavabde hin mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa edilən binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşən tikintisi başa çatmamış, sahəsi “oxdan- oxa” 70 kv.m olan yaşayış sahəsi üzərində onun mülkiyyət hüququ tanınması, cavabdehin üzərinə iddiaçı ilə aralarında bağlanmış 18 sentyabr 2022-ci il tarixli ilkin alğı-satqı müqaviləsi üzrə ünvan 1 ünvanda yerləşən və onun mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa edilən binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşən, sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan yaşayış sahəsinin inşasının tamamlanması, eləcə də həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarışın, əmlakın yüklülüyünə dair dövlət reyestrindən arayışı alaraq daşınmaz əmlakın, yaşayış sahəsinin müqavilə üzrə dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın ödənilməsi müqabilində iddiaçıya satılması, o nunla bu barədə alğı-satqı müqaviləsi bağlanması və daşınmaz əmlakın onun mülkiyyətinə verilməsi öhdəliyi qoyulması” barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında 18 sentyabr 2022-ci il tarixdə ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlanaraq notarial qaydada təsdiq edilmişdir. Həmin müqavilənin predmeti, ünvan 2 ünvanda yerləşən və “Satıcı”nın mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək, sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissənin gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi barədə öhdəliklərdir. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə görə ünvan 1 ünvanda yerləşən, “Satıcı”nın mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3cü mərtəbəsində yerləşəcək sahəsi, “oxdan-oxa” 70,0 kv.m olan hissəsinin dəyəri 42.000 manat müəyyən edilmişdir. “Alıcı”, “Satıcı”ya ilkin olaraq 20.000 manat ödəyir, qalan 22.000 manatı isə 31 dekabr 2023-cü il tarixinədək ödəməyi öhdəsinə götürür. Müqavilənin 2.2-ci bəndinə görə də bu müqavilə ilə barəsində gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması haqqında razılıq əldə olunmuş əmlakın qiymətinin birtərəfli qaydada dəyişdirilməsinə yol verilmir. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən birinci tərəf yəni “Satıcı”, ünvan 1 ünvanda yerləşən və mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3- cü mərtəbəsində yerləşəcək sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissənin dövlət reyestrindən çıxarışın, əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alaraq, daşınmaz əmlakı ikinci tərəfə - yəni “Alıcı”ya satm ağı, alğı-satqı müqaviləsi bağlamağı, daşınmaz əmlakı ikinci tərəfin - yəni “Alıcı”nın mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə görə ikinci tərəf - yəni “Alıcı”, birinci tərəf - yəni “Satıcı” ilə ünvan 3 ünvanda yerləşən və mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissəya dair bağlanacaq alğı-satqı müqaviləsinə əsasən həmin əmlakı qəbul etməyi öhdəsinə götürür. Müqavilənin 5.5-ci bəndinə görə həmin müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədədir. Müqaviləyə əsasən iddiaçı, yəni - “Alıcı” tərəfindən müqavilənin dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın ödənilməsi müddətinin tamamlandığı 31 dekabr 2023-cü il tarixdə həmin məbləği ödəmək üçün cavabdeh, yəni - “Satıcı” ilə əlaqə saxladıqda bildirilmişdir ki, həmin ödəniş, bayramdan sonra - yəni 2024-cü ilin yanvar ayının əvvəlində həyata keçirilsin. Lakin bayramdan sonra cavabdeh, iddiaçı ilə görüşməkdən yayınmış, eləcə də iddiaçıya məlum olmuşdur ki, bina tikilib tamamlanmamış və müqavilənin predmeti olan 70 kv.metrdən ibarət yaşayış sahəsi də “Alıcı”ya təhvil verilməsi üçün hazır deyildir. Halbu ki, tərəflər arasında bağlanmış həmin müqavilənin mətnindən görünür ki, onun dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın ödənilməli olduğu 31 dekabr 2023-cü il tarixə kimi yaşayış sahəsinin inşası tamamlanmalı və həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarış, eləcə də əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alınaraq tərəflər arasında alğı-satqı müqaviləs i bağlanmalı idi. Əks halda, yəni yaşayış sahəsi iddiaçıya təhvil verilib alğı-satqı müqaviləsi bağlanmadan, onun dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın 31 dekabr 2023-cü il tarixə kimi ödənilməsi müqavilənin məzmununa və məntiqə ziddir və həmin 22.000 manatın ödənilməsi ilə tərəflər arasında alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması eyni zamanda icra olunmalıdır. Alğı-satqı müqaviləsinin predmeti olan sahə hazır olmadan, həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarış, eləcə də əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alınmadan da tərəflər arasında alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması sadəcə mümkün deyildir. Cavabdehin bu hərəkəti qeyd olunan İlkin alğı-satqı müqaviləsi üzrə öhdəliklərin, yəni tərəflər arasında bağlanmış 18 sentyabr 2022-ci il tarixli müqavilənin 3.1-ci bəndində nəzərdə tutulmuş öhdəliklərin “Satıcı” tərəfindən pozulmasıdır. Ona görə də qeyd olunan tikilinin tamamlanıb “Alıcı”ya təhvil verilməsi və müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin edib, müqavilənin dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın ödənilməsi barədə Pretenziya- Xəbərdarlıq məktubu ilə, iddiaçı tərəfindən 15 yanvar 2024-cü il tarixdə cavabdehə rəsmi qaydada müraciət edilmiş, cavabdeh isə həmin məktubu 22 yanvar 2024-cü il tarixdə Xəbərnamə qəbzini imzalayıb qəbul etməsinə baxmayaraq, bu günədək heç bir nəticəsi yoxdur və iddiaçının müraciətinə cavab verilməmişdir. Bununla da tərəflər arasında bağlanmış 18 sentyabr 2022-ci il tarixli İlkin alğı-satqı müqaviləsi üzrə ünvan 1 ünvanda yerləşən və onun mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək, sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissənin gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi barədə öhdəlikləri yerinə yetirməyərək, həmin yaşayış sahəsinin inşasının tamamlanmasını, eləcə də həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarışın, əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alaraq, daşınmaz əmlakı iddiaçıya satması, alğı-satqı müqaviləsi bağlaması və daşınmaz əmlakın onun mülkiyyətinə verməsi barədə üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirmir, bununla bağlı iddiaçının rəsmi müraciətinə cavab belə vermir. Bütün göstərilənlərə əsasən, ünvan 1 ünvanda yerləşən və cavabdehin mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa edilən binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşən, tikintisi başa çatmamış, sahəsi “oxdanoxa” 70 kv.m olan ya şayış sahəsi üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququ tanınmalı və cavabdehin üzərinə iddiaçı ilə aralarında bağlanmış 18 sentyabr 2022-ci il tarixli İlkin alğısatqı müqaviləsi üzrə ünvan 1 ünvanda yerləşən və onun mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa edilən binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşən, sahəsi “oxdanoxa” 70 kv.m olan yaşayış sahəsinin inşasının tamamlanması, eləcə də həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarışın, əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alaraq daşınmaz əmlakın, yaşayış sahəsinin müqavilə üzrə dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın ödənilməsi müqabilində iddiaçıya satılması və onunla bu barədə alğı-satqı müqaviləsi bağlanması və daşınmaz əmlakın onun mülkiyyətinə verilməsi öhdəliyi qoyulmalıdır. 9. 11 iyul 2024-cü il tarixli məhkəmə iclasında cavabdeh iddianı qəbul etməmiş və izahatında bildirmişdir ki, iddiaçı ödənişlərin edilməsi üçün hesab nömrəni istədiyini deyir, ancaq birinci ödəniş olanda notariat kontoru vasitəsi ilə olub. Onlar pulu notariusun hesabına köçürüb, oradan da o götürmüşdür. İddiaçı pulunun olmadığını, nəyinsə satıb ödəniş edəcəyini demişdir. Buna görə də iddiaçı onu ziyana salıb, tikinti materialları vaxtında ala bilməmişdir. İddiaçı ödəniş qaydalarını yaxşı bilir, ona başa salmışdır ki, ödənişi notariusun hesabına ödəsin. Yanvar ayını 9-da iddiaçı onun yanına gələrək pulun olmadığını, 9.000 manatının olduğunu, qalan məbləğin də sonra ödəyəcəyini demiş, onların mübahisəsi bundan sonra yaranmışdır. Sonradan iddiaçı ona məktub göndərib, o yenə iddiaçını başa salmışdır ki, pulu notariusun hesabına öd əsin. O, iddiaçının ödədiyi pulu qaytarmağa razıdır və iddiaçı ona 10.000 manatı nağd verməyib.
10. Qusar Rayon Məhkəməsinin 30 iyul 2024-cü il tarixli, e-2(029)-469/2024 saylı qətnaməsi ilə (hakim Əli Cəlilov) iddia rədd edilmişdir.
11. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında mövcud olan hüquq münasibətləri alğı-satqı münasibətlərinə aiddir və tərəflərin razılaşmasının mahiyyəti gələcəkdə mənzilin alğı-satqı müqaviləsinin bağlanmasından ibarətdir. Belə olan halda, hüquqi dəyərləndirmə zamanı ilk öncə Mülki Məcəllənin ilkin müqavilənin bağlanması qaydalarını tənzimləyən müddəalarına istinad olunmalıdır.
12. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qanunvericiliyin tələblərinə əsasən, ilkin müqavilədə gələcəkdə bağlanması nəzərdə tutulan əsas müqavilənin bağlanması müddəti g östərilməlidir. Əgər həmin müddət müəyyən olunmazsa əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır. Həmin müddət qurtaranadək əsas müqavilə bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir.
13. Məhkəmə daha sonra qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış məlum ilkin alğı-satqı müqaviləsindən görünür ki, tərəflər əsas müqavilənin hansı müddət daxilində bağlanmalı olduğunu göstərməmişlər. Belə olan halda, nəzərdə tutulan əsas müqavilə 1 il müddətində bağlanmalı idi. Lakin, məhkəmə tədqiqatı zamanı müəyyən olunmuşdur ki, tərəflər ilkin müqavilənin bağlandığı vaxtdan, yəni 18 sentyabr 2022-ci il tarixdən 1 il müddətində tərəflər arasında əsas m üqavilə bağlanmamış və belə bir müqavilənin bağlanması ilə bağlı iddiaçı tərəfindən cavabdehə təklif göndərilməmişdir.
14. Eyni zamanda, məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı ilkin müqavilədə gələcəkdə satın alacağı mənzilin dəyərinin qalan hissəsini, yəni 22.000 manatı 31 dekabr 2023-cü il tarixədək cavabdehə ödəyəcəyini öhdəsinə götürsədə, həmin öhdəliyini də yerinə yetirməmişdir. Belə olan halda, məhkəmənin qənaətinə görə ilkin müqavilə üzrə tərəflərin, o cümlədən cavabdehın öhdəliklərinə xitam verilmişdir.
15. Bundan başqa, məhkəmə qeyd etmişdir ki, ilkin müqavilədə cavabdehin üzərinə gələcəkdə satılacaq mənzilin dövlət reyestrindən Çıxarışının alınması öhdəliyi qoyulsa da, həmin öhdəlik barədə şərt etibarlı hesab oluna bilməz.
16. Belə ki, alğı-satqı prosesində daşınmaz əmlakın dövlət rey estrindən Çıxarışın alınması xüsusi hüquq münasibətləri çərçivəsində deyil, ümumi hüquq münasibətləri çərçivəsində, yəni inzibati icraat qaydasında həyata keçirilir və xüsusi hüquq münasibətləri çərçivəsində hüquq münasibəti iştirakçısının üzərinə belə bir öhdəliyin qoyulması Mülki Məcəllənin tələblərinə ziddir.
17. Məhkəmə sonda qeyd etmişdir ki, iddia ərizəsinə nəzər saldıqda iddiaçının istinad etdiyi maddi hüquq normaları ilə, yəni iddia tələbinin hüquqi əsası ilə işin faktiki halları və mövcud olan hüquq münasibətləri uzlaşmadığı müəyyən olunur.
18. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 386.1, 402.1, 402.2, 402.3, 402.4 və 402.5-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
19. İddiaçı apellyasiya şi kayəti verərək, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
20. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq olunmuş 18 sentyabr 2022-ci il tarixli İlkin alğı-satqı müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliklər borclu, yəni cavabdeh tərəfindən yerinə yetirilməmiş və kreditor, yəni iddiaçının da borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir və müqavilə bağlandıqdan sonra qiymətin dəyişdirilməsinə müqavilədə və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada yol verilir. Məhkəmə qətnaməsində qeyd olunur ki, tərəflər arasında bağla nmış məlum ilkin alğı-satqı müqaviləsindən görünür ki, tərəflər əsas müqavilənin hansı müddət daxilində bağlanmalı olduğunu göstərməmişlər. Belə olan halda, nəzərdə tutulan əsas müqavilə 1 il müddətinə bağlanmalı idi. Lakin, məhkəmə tədqiqatı zamanı müəyyən olundu ki, ilkin müqavilənin bağlandığı vaxtdan, yəni 18 sentyabr 2022-ci il tarixdən 1 il müddətində tərəflər arasında əsas müqavilə bağlanmamış və belə bir müqavilənin bağlanması ilə bağlı iddiaçı tərəfindən cavabdehə təklif göndərilməmişdir. Eyni zamanda, iddiaçı ilkin müqavilədə gələcəkdə satın alacağı mənzilin qalan hissəsini, yəni 22000 manat hissəsini 31 dekabr 2023-cü il tarixədək cavabdehə ödəyəcəyini öhdəsinə götürsə də, həmin öhdəliyini yerinə yetirməmişdir. Belə olan halda məhkəmənin qənaətinə görə ilkin müqavilə üzrə tərəfl ərin, o cümlədən cavabdehin öhdəliklərinə xitam verilmişdir. Bundan başqa, ilkin müqavilədə cavabdehin üzərinə gələcəkdə satılacaq mənzilin dövlət reyestrindən Çıxarışın alınması öhdəliyi qoyulsa da həmin öhdəlik barədə şərt etibarlı hesab oluna bilməz. Belə ki, alğı-satqı prosesində daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxarışın alınması xüsusi hüquq münasibətləri çərçivəsində deyil, ümumi hüquq münasibətləri çərçivəsində, yəni inzibati icraat qaydasında həyata keçirilir və xüsusi hüquq münasibətləri çərçivəsində hüquq münasibəti iştirakçısının üzərinə belə bir öhdəliyin qoyulması Mülki Məcəllənin tələblərinə ziddir. İddia ərizəsinə nəzər saldıqda iddia tərəfinin istinad etdiyi maddi hüquq normaları ilə, yəni iddia tələbinin hüquqi əsası ilə işin faktiki halları və mövcud olan hüquq mün asibətləri uzlaşmadığı müəyyən olunur...” Apellyasiya şikayətinin işin hallarına dair 4- cü bölməsində qeyd olunduğu kimi, Tərəflər – “Satıcı”, yəni cavabdeh ilə “Alıcı”, yəni iddiaçı arasında bağlanaraq notarial qaydada təsdiq edilmiş 18 sentyabr 2022-ci il tarixli İlkin alğı-satqı müqaviləsinin predmeti, ünvan 1 ünvanda yerləşən və “Satıcı”nın mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək, sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissənin gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi barədə öhdəliklərdir. Müqavilənin 2.1- ci bəndinə əsasən 70,0 kv.m-dən ibarət həmin yaşayış hissəsinin dəyəri 42.000 manat müəyyən edilmiş, “Alıcı”, “Satıcı”ya ilkin olaraq 20.000 manat ödəmiş, qalan 22.000 manatı isə 31 dekabr 2023-cü il tarixədək ödəmə yi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 2.2-ci bəndinə görə, bu müqavilə barəsində gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması haqqında razılıq əldə olunmuş əmlakın qiymətinin birtərəfli qaydada dəyişdirilməsinə yol verilmir. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə görə “Satıcı”, həmin 70 kv.m-dən ibarət yaşayış hissəsinə dair dövlət reyestrindən çıxarışın, əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alaraq, daşınmaz əmlakı ikinci tərəfə – yəni “Alıcı”ya satmağı, alğı-satqı müqaviləsi bağlamağı, daşınmaz əmlakı ikinci tərəfin – yəni “Alıcı”nın mülkiyyətinə verməyi, Müqavilənin 4.1-ci bəndinə görə də “Alıcı”, “Satıcı” ilə həmin 70 kv.m-dən ibarət yaşayış hissəsinə dair bağlanacaq alğı-satqı müqaviləsinə əsasən həmin əmlakı qəbul etməyi öhdələrinə götürmüşlər. Müqavilənin 5.5- ci bəndinə görə, həm in müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədədir. Müqaviləyə əsasən iddiaçı, yəni – “Alıcı” tərəfindən müqavilənin dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın ödənilməsi müddətinin tamamlandığı 31 dekabr 2023-cü il tarixdə həmin məbləği ödəmək üçün cavabdeh, yəni – “Satıcı” ilə əlaqə saxladıqda ona bildirilmişdir ki, həmin ödəniş, bayramdan sonra – yəni 2024-cü ilin yanvar ayının əvvəlində həyata keçirilsin. Lakin, həmin bayramdan sonra cavabdeh iddiaçı ilə görüşməkdən yayınmış, eləcə də iddiaçıya məlum olmuşdur ki, bina tikilib tamamlanmamış və müqavilənin predmeti olan 70 kv.metrdən ibarət yaşayış sahəsi də “Alıcı”ya təhvil verilməsi üçün hazır deyildir. Halbuki, tərəflər arasında bağlanmış həmin müqavilənin mətnindən görünür ki, onun dəyərinin qalıq hissəsi olan 22000 (iyirmi iki min) manatın ödənilməli olduğu 31 dekabr 2023-cü il tarixədək yaşayış sahəsinin inşası tamamlanmalı və həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarış, eləcə də əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alınaraq tərəflər arasında alğı-satqı müqaviləsi bağlanmalı idi. Əks halda, yəni yaşayış sahəsi iddiaçıya təhvil verilib alğı-satqı müqaviləsi bağlanmadan, onun dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın 31 dekabr 2023-cü il tarixədək ödənilməsi müqavilənin məzmununa, eləcə də məntiqə ziddir və həmin 22.000 manatın ödənilməsi ilə tərəflər arasında alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması eyni zamanda icra olunmalıdır. Alğı-satqı müqaviləsinin predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsi hazır olmadan, həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarış, el əcə də əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alınmadan da tərəflər arasında alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması sadəcə mümkün deyildir. Cavabdehin bu hərəkəti qeyd olunan İlkin alğı-satqı müqaviləsi üzrə öhdəliklərin, yəni tərəflər arasında bağlanmış 18 sentyabr 2022-ci il tarixli müqavilənin 3.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş öhdəliklərin “Satıcı” tərəfindən pozulmasıdır. Ona görə də qeyd olunan tikilinin tamamlanıb “Alıcı”ya verilməsi və müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin edib, müqavilənin dəyərinin qalıq hissəsi olan 22000 manatın ödənilməsi barədə Pretenziya – Xəbərdarlıq məktubu ilə tərəfindən 15 yanvar 2024-cü il tarixdə cavabdehə rəsmi qaydada müraciət edilmiş, cavabdeh isə həmin məktubu 22 yanvar 2024-cü il tarixdə xəbərnamə qəbzini im zalayıb qəbul etməsinə baxmayaraq, müraciətinə cavab verməmişdir. Bununla da cavabdeh, 18 sentyabr 2022-ci il tarixli İlkin alğı-satqı müqaviləsi üzrə ünvan 1 ünvanda yerləşən və onun mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsi üzərində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşəcək, sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.m olan hissəsi barədə gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi barədə öhdəlikləri yerinə yetirməyərək, həmin yaşayış sahəsinin inşasının tamamlanmasını, eləcə də həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarışın, əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alaraq, daşınmaz əmlakı iddiaçıya satması, alğı-satqı müqaviləsi bağlaması və daşınmaz əmlakı onun mülkiyyətinə verməsi barədə üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirməmiş, bununla bağlı iddiaçının rəsmi müraciə tinə cavab verməmişdir. Tərəflər arasında bağlanmış həmin İlkin alqı-sqtqı müqaviləsinin şərtlərinə görə alğı-satqı barədə əsas müqavilənin bağlanması üçün, onun dəyərinin qalıq hissəsi olan 22.000 manatın ödənilməli olduğu 31 dekabr 2023-cü il tarixədək yaşayış sahəsinin inşası tamamlanaraq, müqavilənin predmeti olan 70 kv.metrdən ibarət yaşayış sahəsi də “Alıcı”ya təhvil verilməsi üçün hazır olmalı və həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarış, eləcə də əmlakın yüklülüyünə dair Dövlət reyestrindən arayış alınmalı idi. Alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması eyni zamanda icra olunmalıdır. Alğı-satqı müqaviləsinin predmeti olan qeyriyaşayış sahəsi hazır olmadan, həmin sahəyə dair dövlət reyestrindən çıxarış, eləcə də əmlakın yüklülüyünə dair dövlət reyestrindən arayış alınmadan tərəflər ara sında alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması sadəcə mümkün deyildir. Yəni tərəflər arasında bağlanmış ilkin alğı-satqı müqaviləsində, tərəflər əsas müqavilənin bağlanmalı olduğu müddət kimi 31 dekabr 2023-cü il tarixi qeyd olunmuş və göründüyü kimi əsas müqavilənin həmin müddətdə bağlanmaması iddiaçıının təqsiri üzündən deyil, cavabdeh tərəfindən alğı-satqı barədə 18 sentyabr 2022-ci il tarixli İlkin müqavilənin şərtlərinin, daha doğrusu müqavilənin 3.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş öhdəliklərin pozulması nəticəsində baş vermişdir. Məhkəmənin “ilkin müqavilədə cavabdehin üzərinə gələcəkdə satılacaq mənzilin dövlət reyestrindən Çıxarışın alınması öhdəliyi qoyulsa da, həmin öhdəlik barədə şərt etibarlı hesab oluna bilməz. Belə ki, alğı-satqı prosesində daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxa rışın alınması xüsusi hüquq münasibətləri çərçivəsində deyil, ümumi hüquq münasibətləri çərçivəsində, yəni inzibati icraat qaydasında həyata keçirilir və xüsusi hüquq münasibətləri çərçivəsində hüquq münasibəti iştirakçısının üzərinə belə bir öhdəliyin qoyulması Mülki Məcəllənin tələblərinə ziddir” barədə fikirlərinə gəldikdə isə ilkin alğı-satqı müqaviəsinin həmin bəndi, tərəflər arasında mübahisə predmeti deyildir. Bundan başqa mülkiyyət çıxarışı ilə bağlı, inzibati orqan olan Daşınmaz əmlakın Dövlər Reyestr Xidməti ilə mübahisə yarandığı halda belə mübahisələr inzibati məhkəmələrə aid ola bilər, lakin hər bir halda alğı-satqı predmeti olan yaşayış sahəsinə dair mülkiyyət Çıxarışının alınması satıcının, yəni hazırkı halda cavabdehin vəzifəsidir.
21. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki k ollegiyasının 10 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(105)-107/2025 saylı qətnaməsi ilə (hakimlər Afaq Hüseynzadə (sədrlik edən, məruzəçi hakim), Ayaz Mahmudov və Səyyad Qafari) iş üzrə Qusar Rayon Məhkəməsinin 30 iyul 2024-cü il tarixli, e-2(029)-469/2024 saylı qətnaməsi ləğv edilmiş, iddia rədd olunmuşdur.
22. Məhkəmə kollegiyası, birinci instansiya məhkəməsinin iddianın rədd edilməli olması ilə bağlı gəldiyi nəticə ilə razılaşsa da, həmin nəticənin müəyyən əsasları ilə razılaşmamışdır.
23. Belə ki, nəzərə alınmalıdır ki, müqavilə şərtlərinin pozulması və ya müqavilənin ləğv edilməsi təflər üçün müəyyən hüquqi nəticələr yarada bilər. Buna görə də iddianın rədd edilməli olmasından asılı olmayaraq, müqavilə şərtlərinin tərəflərdən hansının pozması dəqiq müəyyən edilməli olan hal hesab olunur. Biri nci instansiya məhkəməsinin iddianı rədd etməsinin əsaslarından biri də alıcı qismində olan iddiaçının ilkin müqavilədə gələcəkdə satın alacağı mənzilin dəyərinin qalan hissəsinin, yəni 22.000 manatı 31 dekabr 2023-cü il tarixədək cavabdehə ödəmək öhdəliyinin yerinə yetirməməsi olmuşdur ki, məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin bu əsası ilə razılaşmır.
24. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd etmişdir ki, qeyd olunan hal mülki iş materialları ilə sübut olunmamaqla, əksinə həmin öhdəliyin cavabdehin ona təklif edilmiş ödənişi qəbul etməməsi nəticəsində icra edilməməsi sübut olunmaqdadır.
25. Daha sonra məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış 18 sentyabr 2022-ci il tarixli ilkin müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən, iddiaçı cavabdehə ilkin olaraq 20.000 mana t ödəmiş, qalıq 22.000 manatı isə 31 dekabr 2023-cü il tarixədək ödəməyi öhdəsinə götürmüş və həmin öhdəliyi də icra etməyə çalışmış, lakin cavabdeh ona təklif olunmuş icranı qəbul etməmişdir. İşin qeyd edilən halı iddiaçı tərəfindən cavabdehə ünvanlanmış 15 yanvar 2024-cü il tarixli pretenziya ilə təsdiq olunmuşdur.
26. Belə ki, həmin pretenziyadan görünür ki, iddiaçı cavabdehə 31 dekabr 2023-cü il tarixdə qalıq 22.000 manatı ödəmək üçün onunla əlaqə saxladığını, cavabdeh isə həmin məbləği yeni il bayramından sonra ödəyə biləcəyini, lakin yeni il bayramından sonra cavabdeh pulu qəbul etməkdən yayındığını bildirərək, müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməsini tələb etməklə yanaşı, pulun ödənilməsi üçün bank hesabı nömrəsini bildirməyini təklif etmişdir. Lakin, cavabdeh pretenziyasını poçt vasitəsi ilə qəbul etsə də iddiaçıya hər hansı bir cavab verməmişdir. Cavabdeh, iddiaçının 31 dekabr 2023-cü il tarixədək ödənişi həyata keçirmək niyyətinin olmadığını, əgər belə bir niyyəti olduğu halda pulu notriusun depozit hesabı vasitəsi ilə yerinə yetirə biləcəyinə dair etiraz irəli sürmüşdür ki, onun bu etirazı əsaslı olmamışdır. Çünki ödəniş etmək istəməyən borclunun kreditordan ödəniş etmək üçün rəsmi qaydada bank hesabı istəməsi ağılabatan deyil. Qalıq pul məbləğinin ilkin müqavilə üzrə notariusun depozit hesabı vasitəsi ilə ödənilməsinin mümkünlüyü halında isə borclunun ilkin müqavilənin bağlanmasından bir ildən çox müddət keçməsi halında bunu düşünə bilməməsi isə ağılabatan hesab olunmur.
27. Buna görə də məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, 18 sentyabr 2022-ci il tarixl i ilkin müqavilə üzrə qalıq 22.000 manat pulun ödənilməməsi cavabdehin ona təklif olunmuş icranı qəbul etməməsi nəticəsində baş vermişdir.
28. Məhkəmə kollegiyası, iddianın rədd olunmasının digər əsası ilə bağlı isə qeyd etmişdir ki, ilkin müqavilədə tərəflər əsas müqavilənin hansı müddətdə bağlanmalı olduğunu müəyyənləşdirməmişlər. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 5.5-ci bəndində ilkin müqavilənin bağlandığı andan qüvvəyə minməsi və əsas alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədə olması göstərilmişdir ki, həmin şərtlə də Mülki Məcəllənin 402.4 və 402.5-ci maddələrinin tələbləri baxımından ilkin müqavilə üzrə əsas müqavilənin bağlanma müddətini müəyyən etmək mümkün olmamaqla, müqavilənin həmin bəndi Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulan müddət anlayışına uyğun gəlməmişdir.
29. B elə ki, məhkəmə kollegiyası Mülki Məcəllənin 367.1, 367.2 və 367.3-cü maddələrinə istinad edərək qeyd etmişdir ki, hazırkı iş üzrə müqavilənin 5.5-ci bəndi, yəni “ilkin müqavilənin əsas alğı-satqı müqaviləsi bağlanması anınadək qüvvədə olması” ifadəsi qeyri-müəyyən olmaqla, ümumiyyətlə yuxarıda istinad olunan Mülkü Məcəllənin 417.2 və 420.1.2-ci maddələrinin tələbinə əsasən etibarsız şərt olmuşdur.
30. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında ilkin müqavilə 18 sentyabr 2022-ci il tarixdə bağlanmış və müqavilədə əsas müqavilənin hansı müddətdə bağlanmalı olması müəyyənləşdirilməmişdir. Mülki Məcəllənin 402.4-cü maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq ilkin müqavilənin bağlandığı müddətdən 1 il ərzində əsas müqavilənin bağlanması da mümkünsüz olmuşdur.
31. Belə ki, işin müəyyən edi lmiş hallarına görə, cavabdeh qeyd olunan müddət ərzində binanın tikintisini yekunlaşdırmamış, o cümlədən hazırkı vaxtadək inşa etdiyi çoxmənzilli binanın üzərində mülkiyyət hüquqlarını daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçirməmişdir ki, bununla da Mülki Məcəllənin 402.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müddət ərzində ilkin müqavilə üzrə öhdəliyini yerinə yetirməmişdir.
32. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçının tələbi cavabdehi müqavilə bağlamağa məcburetmədən ibarət olmuşdur ki, onun bu tələbi Mülki Məcəllənin 402.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müddət ərzində qaldırılacağı təqdirdə müqavilə azadlığı prinsipinə zidd olmayacaqdır.
33. Belə ki, Mülki Məcəllənin 390.3-cü maddəsinə əsasən, könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar da müqavilə bağlam ağa məcburetməyə yol verilir. Cavabdeh isə ilkin müqavilədə belə bir müqavilə bağlayacağını könüllü olaraq öz öhdəsinə götürmüşdür. Lakin, hazırkı işin hallarından görünür ki, cavabdeh qeyd olunan müddət ərzində, o cümlədən hazırkı vaxtadək inşa etdiyi çoxmənzilli binanın üzərində mülkiyyət hüquqlarını daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçirməmişdir ki, bununla da həmin əmlak üzərində sərəncam vermək hüququnu da özündən asılı olmayan səbəbdən həyata keçirə bilməməkdədir. Mülki Məcəllənin 402.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müddət ərzində iddia qaldırılacağı təqdirdə də müqavilə bağlamağa məcburetmə barədə iddiaçının tələbinin təmin edilməsi mümkün olmayacaqdır.
34. Məhkəmə kollegiyası sonda qeyd etmişdir ki, hazırkı mübahisə üzrə Mülki Məcəllənin 402.5-ci maddəsinin tələbi nə müvafiq olaraq, ilkin müqavilə üzrə artıq öhdəliklərə xitam verildiyindən, iddiaçının tələbi müqavilə azadlığı prinsipinə zidd olmuşdur. Buna görə də iddia tələbi əsassız hesab olunaraq, təmin edilməməlidir.
35. Məhkəmə kollegiyası öz hüquqi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 367.1, 367.2, 367.3, 389.1, 390.3, 402.1, 402.2, 402.3, 402.4, 402.5, 417.1, 417.2, 420.1 və 420.1.2-ci, habelə Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 119.1, 217.4 və 384.0.2-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətinin dəlilləri
36. İddiaçı (Vəkil1) kassasiya şikayəti verərək, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və mülki işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
37. Kassasiya şikayətinin dəlilləri iddia ərizəsinin, apelyasiya şikayətinin dəlilləri ilə eyni məzmunda əsaslandırılmışdır. Kassasiya şikayətinə qarşı tərəfin etirazının dəlilləri
38. Kassasiya şikayətinə qarşı cavabdehin etiraz ərizəsi daxil olmuşdur və etiraz ərizəsində kassasiya şikayətinin təmin edilmədən, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması xahiş olunmuşdur. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
39. Maddə 367.1. Müddət mülki hüquq və vəzifələrin əmələ gəlməsinin, dəyişdirilməsinin və xitamının bağlı olduğu vaxtdır.
40. Maddə 367.2. Əqdlə müəyyənləşdirilən və ya məhkəmə tərəfindən təyin edilən müddət təqvim tarixi ilə və ya illər, aylar, həftələr, günlər və ya saatlar ilə hesablanan vaxtın bitməsi ilə müəyyənləşdirilir.
41. Maddə 367.3. Müddət həmçinin hökmən baş verməli olan hadisənin göstərilməsi ilə müəyyənləşdirilə bilər.
42. Maddə 389.1. Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır.
43. Maddə 390.3. Müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir.
44. Maddə 402.1. İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götür ürlər.
45. Maddə 402.2. İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur.
46. Maddə 402.3. İlkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir.
47. Maddə 402.4. İlkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır.
48. Maddə 402.5. Əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqa vilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir.
49. Maddə 417.1. Müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən ifadə edilmiş, dəfələrlə istifadə üçün nəzərdə tutulan elə şərtlərdir ki, bunları bir tərəf (təklif edən) digər tərəfə təqdim edir və əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən və bu normaları tamamlayan qaydalar onların vasitəsilə müəyyənləşdirilir.
50. Maddə 417.2. Əgər tərəflər müqavilənin şərtlərini müfəssəl müəyyənləşdirmişlərsə, bunlar müqavilənin standart şərtləri sayılmır.
51. Maddə 420.1. Təklif etmiş tərəfin sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmayan fiziki şəxslər barəsində tətbiq etdiyi müqavilənin standart şərtlərində aşağıdakılar etibarsız sayılır:
52. Maddə 420.1.2. təklif etmiş tərəfin öz öhdəliklərinin icrası üçün əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fə rqlənən, tənasübsüz surətdə uzun və ya kifayət qədər aydın olmayan müddətlər (öhdəliklərin pozulması zamanı müddətlər) müəyyənləşdirdiyini ifadə edən müddəalar. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
53. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
54. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
55. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
56. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həd dində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
57. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
58. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
59. Maddə 417.1.2. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadına dəyişiklik edə bilər.
60. Maddə 417.1.3. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən a pellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə və ya tamamilə, yaxud qismən ləğv edib işi yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərə bilər.
61. Maddə 417.1.4. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını tamamilə, yaxud qismən ləğv edib apellyasiya instansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edə bilər.
62. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
63. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və y a düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
64. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
65. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanıldı. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin hüquqi mövqeyi
66. Kassasiya instansiyası məhkəməsi, kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdırıb hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə baxarkən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozub, iş üzrə əhəmiyyətli olan halları tam, hərətəfli və obyektiv arışdırmayıb.
67. Belə ki, işin mübahisə olunmayan hallarına görə, tərəflər arasında notarial qaydada təsdiq edilməklə ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlanıb və müqavilənin şərtlərinə görə, cavabdeh mülkiyyətində olan 0,0825 ha torpaq sahəsində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində yerləşən sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.metr olan daşınmaz əmlakı tikib iddiaçıya təhvil verməyi, idd iaçı isə ilkin olaraq daşınmaz əmlakın dəyəri olan 42.000 manatın 20.000 manatını ödəməyi, qalan 22.000 manatı isə 31 dekabr 2023-cü il tarixədək ödəməyi öhdəsinə götürüb. Həmçinin müqavilənin digər şərtlərinə görə cavabdeh sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.metr olan daşınmaz əmlaka dair dövlət reyestrindən çıxarışı, əmlakın yüklülüyünə dair arayışı alaraq daşınmaz əmlakı iddiaçıya satmağı, alqı-satqı müqaviləsini bağlamağı, daşınmaz əmlakı iddiaçının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürüb və tərəflər razılaşdırmışlar ki, bu müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədə sayılır.
68. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv edib, iddianı rədd edərkən, gəldiyi nəticəni yalnız onunla əsaslandırıb ki, tərəflər ilkin alqı-satqı müqaviləsində əsas müqavilənin hansı müddətə bağlandığını müəyyənləşdirməyib və müqavilənin 5.5-ci bəndində “ilkin müqavilənin bağlandığı andan qüvvəyə minməsi və əsas alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədə olması” barədə göstərilən şərt Mülki Məcəllənin 402.4-cü və 402.5-ci maddələrinin tələbləri baxımından ilkin müqavilə üzrə əsas müqavilənin bağlanma müddətini müəyyən etməyə imkan vermir və müqavilənin bu bəndi Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müddət anlayışına uyğun gəlmir. Həmçinin müqavilənin 5.5-ci bəndi, yəni “ilkin müqavilənin əsas alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədə olması” ifadəsi qeyri-müəyyən olmaqla, Mülki Məcəllənin 417.2 və 420.1.2-ci maddələrinin tələblərinə əsasən etibarsız şərt olmuşdur.
69. Kassasiya instansiyası məhkəməsi, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmır və hesab edir ki, hazırkı mübahisənin obyektiv həlli üçün ilk növbədə “ilkin müqavilə”nin Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsində nəzərdə tutulan anlayışına diqqət yetirilməlidir.
70. Məlum olduğu kimi hüquq ədəbiyyatında müqavilələr yaratdıqları hüquqi nəticələrə görə əmlak müqavilələri və təşkilati müqavilələr deyə iki qrupa ayrılır. Əgər əmlak müqaviləsi əmlak və sair maddi nemətlərin verilməsini nəzərdə tutursa, təşkilati müqavilə belə nemətlərin verilməsi üzrə mülki hüquq münasibətlərinin yaradılmasını təşkil etmək vəzifəsini daşıyır.
71. Bu baxımdan Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsində nəzərdə tutulan ilkin müqavilə hüquqi təbiətinə görə əslində təşkilati müqavilə qrupuna aiddir və ilkin müqaviləyə görə, tərəflər həmin mü qavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. Yəni, ilkin müqaviləyə görə, əmlakın və ya digər maddi nemətlərin verilməsi deyil, belə münasibətlərin gələcəkdə yaradılmasının təşkil edilməsi üzrə vəzifələrin bölüşdürülməsi nəzərdə tutulur.
72. Hər bir halda ilkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini və digər mühüm şərtlərini müəyyən etməyə imkan verən şərtlərlə yanaşı, əsas müqaviləni tərəflərin hansı müddətə bağlamağı öhdələrinə götürmələri də nəzərdə tutulmalıdır. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır (Mülki Məcəllənin 402.4-cü maddəsi).
73. Normanın mənası na görə, əsas müqavilənin ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanması o, halda nəzərdə tutulur ki, ilkin müqavilədə müddət müəyyənləşdirilməsin və ya ümumiyyətlə müddəti müəyyən etmək mümkün olmasın.
74. Nəzərə alınmalıdır ki, Mülki Məcəllənin 442-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyin vaxtında icra edilməməsi ciddi hüquqi nəticələrə səbəb olan öhdəliyin pozulması sayılır və müddət öhdəliyin icrasının vacib şərtlərindən biridir.
75. Həmin Məcəllənin 427-ci maddəsində öhdəliyin icrası müddəti və onun müəyyənləşdirilməsi qaydaları nəzərdə tutulub. Bir qayda olaraq öhdəlik müəyyən edilmiş müddət ərzində icra edilməlidir. Öhdəliyin icrası müddəti təyin edildikdə kreditor müddət çatanadək onun icrasını tələb edə bilməz. Lakin borclu əgər kreditor üzrlü səbəbdən icranı qəbul etməkdən imtina etməzsə, öhdəliyi vaxtından əvvəl icra edə bilər.
76. Əvvəla, işdən görünür ki, ilkin alqı-satqı müqaviləsinin 5.5-ci bəndində tərəflər ilkin müqavilənin əsas alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədə olmasını müəyyən etməklə, əslində əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürmüşlər. Yəni, ilkin müqavilədə əsas müqavilənin faktiki olaraq hansı müddətdə bağlanması müəyyənləşdirildiyindən, həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliyə xitam verməmişdir. Çünki, tərəflərin şərtlərini bəyənib, imzaladıqları və notarial formada bağladıqları ilkin alqı-satqı müqaviləsində, həmin müqavilənin əsas alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədə olmasını şərtləndirmələri, açıq-aşkar ilkin müqavilənin müddət müəyyənləşdirilmədən bağlanması anlamına gəlməyə əsas ver mir və müqavilədə belə bir bəndin şərtləndirilməsi öhdəliyin icrası üçün nəzərdə tutulan müddətdir.
77. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, tərəflər arasında bağlanmış ilkin alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərini təfsir edərkən, onların iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə həmin müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini, habelə bütün müvafiq halları, o cümlədən tərəflər arasındakı müqaviləyə qədərki danışıqları, yazışmaları, tərəflərin sonrakı hərəkətlərini nəzərə almadan, yalnız ilkin alqı-satqı müqaviləsindəki söz və ifadələrin hərfi mənasını əsas tutaraq iddianı rədd etmişdir.
78. Belə ki, işin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarına görə, məhz cavabdeh ilkin alqı-satqı müqaviləsi üzrə öhdəliklərini pozaraq vaxtı çatm ış və ona təklif olunmuş icranı, yəni daşınmaz əmlakın dəyərindən qalan 22.000 manatı 31 dekabr 2023-cü il tarixədək qəbul etmədiyi üçün icra bilavasitə onun tərəfindən gecikdirmiş sayılmışdır.
79. Digər tərəfdən, tərəflər arasında bağlanmış 18 sentyabr 2022-ci il tarixli ilkin alqısatqı müqaviləsinin 2.1-ci bəndində göstərilir ki, tərəflər sahəsi “oxdan-oxa” 70 kv.metr olan daşınmaz əmlakın dəyərini 42.000 manat məbləğdə müəyyən etmişlər və iddiaçı cavabdehə ilkin olaraq 20.000 manat ödəmiş, qalan 22.000 manatı isə 31 dekabr 2023-cü il tarixədək ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
80. Göründüyü kimi, ilkin alqı-satqı müqaviləsinin bağlandığı 18 sentyabr 2022-ci il tarixdən bir il müddətində, yəni 18 sentyabr 2023-cü il tarixdə (12 ay) əsas alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmalı olması qəbul olunsa belə, tərəflərin ilkin alqı-satqı müqaviləsi üzrə qalan 22.000 manatın 31 dekabr 2023-cü il tarixədək (15 ay) ödəniləsini şərtləndirmələri də, onların ilkin ilqı-satqı müqaviləsində müddəti əsas alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək şərtləndirmələri anlamına gəlir.
81. Bu baxımdan kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, ilkin müqavilənin şərtlərinin əsas müqavilənin bağlanma müddətini müəyyən etməyə imkan verməməsi, müqavilənin 5.5-ci bəndinin Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müddət anlayışına uyğun gəlməməsi, “ilkin müqavilənin əsas alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması anınadək qüvvədə olması” ifadəsinin qeyri-müəyyən olmaqla, Mülki Məcəllənin 417.2 və 420.1.2-ci maddələrinin tələblərinə əsasən etibarsız şərt olması barədə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nət icə ilə razılaşmaq olmaz.
82. Belə ki, Mülki Məcəllənin 417-ci maddəsində müqavilənin standart şərtlərinə verilmiş anlayışdan görünür ki, müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən ifadə edilmiş və dəfələrlə istifadə edilməsi üçün nəzərdə tutulan müqavilə tərəflərindən birinin digərinə təqdim etdiyi şərtlərdir. Əgər tərəflər müqavilənin şərtlərini müfəssəl müəyyənləşdirmişlərsə, bunlar müqavilənin standart şərtləri sayılmır. Tərəflərin bilavasitə razılaşdırdıqları şərtlərə standart şərtlərə nisbətən üstünlük verilir.
83. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, ilkin alqı-satqı müqaviləsinin 5.5-ci bəndində nəzərdə tutulan şərti təklif etmiş tərəfi müəyyən etmədən, həmin şərti təklif etmiş tərəfin öz öhdəliklərinin icrası üçün əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənibfərqlənmədiyini, mü qavilədə göstərilən daşınmaz əmlakın tikintisinin başa çatıbçatmadığını, həmin əmlakın nə vaxtdan istismara verildiyini, hazırkı hüquqi statusunu və sair halları aydınlaşdırmadan, həmin şərtin Mülki Məcəllənin 420.1.2-ci maddəsinin tələblərinə əsasən etibarsız şərt olması nəticəsinə gəlmişdir. Halbuki, sözügedən normanın mənasına görə, təklif etmiş tərəfin öz öhdəliklərinin icrası üçün əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən, tənasübsüz surətdə uzun və ya kifayət qədər aydın olmayan müddətlər (öhdəliklərin pozulması zamanı müddətlər) müəyyənləşdirildiyini ifadə edən müddəalar, müqavilənin standart şərtlərində etibarsız saylır.
84. Daha sonra, apellyasiya instansiyası məhkəməsi, ilkin alqı-satqı müqaviləsinin 5.5ci bəndində nəzərdə tutulan şərtin, bilavasitə tərəflərin razılaşdı rdıqları şərtlərə aid olubolmamadığını da aydınlaşdırmayıb və qanuna görə belə şərtlərə standart şərtlərə nisbətən üstünlük verilməsini də nəzərə almayıb.
85. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 418.1-ci maddəsinə əsasən, maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
86. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin yuxarıda müəyyən edilmiş hallarını və sadalanan maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini nəzərə alıb, kassasiya şikayətində göstərilən digər dəlilləri də müzakirə edərək hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməli, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, mülki iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsi nə qaytarılmalı, işə yenidən apellyasiya qaydasında baxılarkən sadalanan nöqsanlar aradan qaldırılmaqla yanaşı, işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə nail olmaq üçün lazım olan bütün tədbirlər görülməli və araşdırılan sübutlara MPM-in 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verilməlidir.
87. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilsin. İş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 10 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(105)-107/2025 saylı qətnaməsi ləğv edilsin, mülki iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.