Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-660/2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh1 MMC, "xxxx" MMC-yə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: hərracın nəticələrinin etibarsızlığı 17.02.2022 Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əliyev Ələsgər Əliabbas oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, Əhmədova Mehparə Tofiq qızı və Xəlilov İsmayıl Kamil oğlundan ibarət tərkibdə, Nəsirova Günel İnqilab qızının katibliyi ilə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-3813/2021 nömrəli iş üzrə 26 may 2021-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə dair işə 17 fevral 2022-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə icl asında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İş materiallarından görünür ki Abbasov X2 Marus Yevda qızına 02 il müddətinə, 04.06.2015- ci il tarixə kimi ödəmək şərti ilə 30.000 (otuz min) manat borc vermiş, borcun vaxtında ödənilməsini təmin etmək üçün tərəflər arasında 04.06.2013-cü il tarixli İpoteka Müqaviləsi bağlanaraq İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, ev 133-də yerləşən yaşayış sahəsi 27,0 kv/metr, ümumi sahəsi 41,0 kv/metr olan 1 (bir) otaqlı 53 saylı mənzilini X7 oğluna ipoteka (girov) qoyulmuşdur. Göstərilən vaxtda borc ödənilmədiyindən iddiaçı X7 oğlu cavabdeh İddiaçı qarşı 30.000 manat pulun tutulması tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş, eyni zamanda iddiaçının ərizəsi əsasında məhkə mənin 29.07.2015-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 133 saylı evin, 53 saylı mənzilinin üzərinə həbs qoyulmuş və məhkəmənin həmin tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir. Sözügedən qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 28.08.2018-ci il tarixli qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-534/2019 saylı 28.01.2019-cu il tarixli qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Buna görə də qətnamə qanuni qüvvəsini alaraq icraya yönəldilmiş, icra mərhələsində Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin 17/70№6462/14 saylı 31.10.2016-cı il tarixli sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 133 saylı evin, 53 saylı mənzil – ipoteka predmetiX7 oğluna 31.000 manata satılmış və həmin protok ol əsasında sözügedən əmlakın X7 oğluna satılmasına dair eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı Haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışla mübahisəli mənzil 02.02.2017-ci il tarixdən X7 oğlunun xüsusi mülkiyyətinə verilmişdir. 2. "xxxx" MMC-nin 12.12.2018-ci il tarixli, LP161/18 saylı ekspert rəyi ilə müəyyən edilir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, 133 saylı evin 53 nömrəli mənzilinin 2016-cı il üçün bazar dəyəri 35000 manat, hazırda isə 40500 manat təşkil edir. İddiaçı mənzilin qiyməti ilə bağlı "xxxx" MMC-nin rəyini təqdim etmişdir. Həmin rəydə mənzilin 26 yanvar 2019-cu il tarixinə bazar dəyəri 77900 manat, likvid dəyəri isə 70100 manat müəyyən edilib. 3. "xxxx" MMC-nin 31 may 2019-cu il tarixli, 12/568 nömrəli rəyi ilə müəyyən edilib ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, 133 saylı evin 53 nömrəli mənzilinin 2016-cı ilin avqustuna bazar dəyəri 61000 manat, likvid dəyəri isə 54900 manatdır 4. "xxxx" MMC-nin apellyasiya instansiyasına təqdim etdiyi rəydən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilin 17 iyun 2020-ci il tarixinə dəyəri 85000 manatdır İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) İ iş üzrə birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və "xxxx" MMC-yə qarşı Nərimanov rayon Məhkəməsində iddia qaldıraraq, ünvan 1 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilə dair Cavabdeh1 MMC-nin 24.08.2016- cı il tarixli ƏEM/A-287/16 saylı mütəxəssis rəyinin etibarsız hesab edilməsi, həmin rəy əsasında "xxxx" MMC tərəfindən keçiril miş hərracın nəticələri haqqında 14 dekabr 2016-cı il tarixli №Y-607 saylı Protokolun və eyni tarixli alqısatqı müqaviləsinin ləğv olunması, mənzilin hərracda satış qiymətinin müəyyənləşdirilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. İddia tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)-4615/2015 saylı 29.07.2015-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən İddiaçı 30000 manat məbləğində pulun tutularaq X1 verilməsi qət edilmiş və icra vərəqəsi icra edilməsi üçün Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra şöbəsinə göndərilmişdir. Nəsimi rayon İcra şöbəsinin 11.07.2016-cı il tarixli qərarı ilə icra sənədi üzrə icraat başlanmış, iddiaçının (icra işində borclunun) əmlak vəziyyəti araşdırılmadan təcili olaraq üzərinə həbs qoyulmuş ünvan 2 ünvanda yerləşən 53 saylı mənzil barəsində icra məmuru tərəfindən 22.07.2016-cı il tarixdə qiymətləndirici dəvət edilməsi haqqında qərar qəbul edilmişdir. Cavabdeh1 MMCnin 24.08.2016-cı il tarixli rəyinə əsasən iddiaçının yeganə yaşayış yeri olan mənzili 31000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. Həmin əmlakı "xxxx" MMC 14 dekabr 2016-cı il tarixdə hərraca çıxarmış və əmlakın X1 31000 manata satılması barədə alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Halbuki Bakı şəhərinin mərkəzində yerləşən ümumi sahəsi 41 kv.m olan mənzilin bazar qiyməti minimum 100000 manat təşkil edir.
7. Birinci instansiya məhkəməsi Nəsimi Rayon İcra və Probasiya şöbəsi və X7 oğlunu müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində işə cəlb etmişdir.
8. Müstəqil tələb irəli sürməyəm İİİ şəxs X nümayəndəsi mübahisəyə iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizə verərək, bir illik iddia müddətinin ötməsini bildirmişdir.
9. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (hakim Kəmalə Əmirxanova) 2(005)365/2019 saylı 15 fevral 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə iddianın rədd edilməsi qət edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, Qiymətləndirici 24.08.2016-cı il tarixə daşınar əmlak bazarında tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində formalaşan qiyməti qeyd etməklə, «Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərini pozmamışdır.
11. Göründüyü kimi, Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş 133 saylı 25.11.201ci il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, 133 saylı evin 53 nömrəli mənzili 31000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Bu halda Cavabdeh1 MMCnin 24.08.2016-cı il tarixli ekspert rəyi ilə əmlaka təyin edilmiş qiymət obyektiv qiymət olub, qiymətləndirici tərəfindən mübahisəli əmlaklara təyin edilmiş qiymət həmin dövrdə tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiymətdir.
12. Bundan başqa məhkəmə qeyd edir ki, qiymətləndirici Cavabdeh1 MMC daşınmaz əmlaka dair zəruri olan bütün sənədlərlə tanış olmuş, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amillər müəyyən edilmiş, əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji əmlakların bazar dəyəri təhlil edilmiş, uyğun əmlakların müqayisəli təhlili aparılmış və əmlakın bazar dəyəri obyektiv təyin edilmişdir. Qiymətləndirici qiymətin müəyyən edilməsi meyarlarını ayrı-ayrı bənd lər üzrə aydınlaşdıraraq, 24.08.2016-cı il tarixə daşınmaz əmlak bazarında tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində formalaşan, hazırda mübahisələndirilən rəydə qeyd olunmuş qiyməti müəyyən etmişdir.
13. Göründüyü kimi, Cavabdeh1 MMC tərəfindən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun, Vergi Məcəlləsinin və Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin «Malın (işin, xidmətin) bazar qiymətinin müəyyən edilməsi qaydaları haqqında 04 yanvar 2008-ci il tarixli qərarının tələbləri pozulmamışdur.
14. Birinci instansiya məhkəməsi həmçinin hesb etmişdir ki, iddiaçı iddia tələbi üzrə 1 illik iddia müddətini də ötürmüşdür.
15. Məhkəmə öz mövqeyini “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 7-ci, Mülki Prossesual Məcəllənin 119.1, 217.3, 217.4-cü maddələrinə ist inadla əsaslandırmışdır. b) İ iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
16. Qətnamədən İddiaçı apellyasiya şikayəti vermişdir.
17. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının (hakimlər – Elnur Həsənov (sədrlik edən və məruzəçi), Xumar Mərdanova və Fuad Babayev) 2(103)-6056/2019 saylı 20 iyun 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətinin təmin edilməsi, Bakı şəhəri Nərimanov rayon Məhkəməsinin 2(005)-367/2019 saylı 15 fevral 2019-cu il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, Cavabdeh1 MMC-nin ünvan 3 ünvanda yerləşən 53 saylı mənzilə dair ƏEM/A 30- 287/16 saylı 24 avqust 2016-cı il tarixli rəyin etibarsız hesab edilməsi, həmin rəy əsasında "xxxx" MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələri haqqında Y-607 saylı 14 dekabr 2016-cı il tarixli Protokolun və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin ləğv olunması, ekspertiza və məhkəmə xərcinin Cavabdeh1 MMC-dən tutulması qət edilmişdir.
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, Cavabdeh1 MMC mənzili qiymətləndirərkən həmin ərazidə təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri nəzərə alnmamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış, əmlak real dəyərindən aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır.
19. Apellyasiya məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçı hərracın keçirilməsi barədə ümumiyyətlə məlumatlandırılmamış, hər racın keçirilməsi barədə elan verilməmiş, hərrac barədə bildirişlərin göndərilməsi və elanların dərc olunması qaydalarına əməl edilməyərək əmlak tələbkara verilmişdir.
20. Apellyasiya məhkəməsi belə nəticəyə gəlmişdir ki, iddiaçıya məxsus əmlak real dəyərindən çox aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığından, habelə hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan hərrac və onun nəticələri etibarsız hesab edilməli, əmlakın yenidən hərraca çıxarılması təmin olunmalıdır. c) İ iş üzrə kassasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
21. Qətnamədən iş üzrə müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs X7 oğlu kassasiya şikayəti vermişdir.
22. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-6782/2019 saylı 28 oktyabr 2019-cu il tarixli qərarı ilə 3-cü şəxsin kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiy a Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-6056/2019 saylı 20 iyun 2019-cu il tarixli qətnaməsinin ləğv edilmiş, iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilmişdir.
23. Kassasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qərarı onunla əsaslandırmışdır ki, ilk növbədə iddia ərizəsini imzalayan nümayəndənin səlahiyyətli olub-olmaması, onun tərəfindən iddia ərizəsini imzalamağa əsas verən etibarnamənin qanuniliyi məhkəmələr tərəfindən yoxlanılmamışdır. Çünki işdə olan etibarnamə Almaniyada verilsə də, etibarnamənin özü Azərbaycan dilində tərtib edilmiş, həmin etibarnaməyə əlavə edilmiş təsdiqetmə haqqında sənədin isə alman dilindən tərcüməsi iş materiallarında olmadığından notariusun etibarnaməni, yoxsa sənəddəki imzanı təsdiq etməsini müəyyən etmək mümkün deyildir. Həmçinin etibarnamədə onun ve rildiyi tarix göstərilməmişdir.
24. Kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, Mülki Prossesual Məcəllənin 73.1, 73.2,149.1 və Mülki Məcəllənin 363.-ci maddələrinin tələblərinə məhkəmələr tərəfindən riayət edilməmiş, iddia ərizəsinin qanuni əsasla verilməsi məsələsi yoxlanılmadan həmin iddiaya mahiyyəti üzrə baxılmışdır.
25. Kollegiya onu da qeyd etmişdir ki, iddiaçının yaşını (1937-ci il təvəllüdlü olmasını), Azərbaycan Respublikası ərazisində yaşamadığını nəzərə alaraq, şəxsin Azərbaycan Respublikası ərazisini nə vaxt tərk etməsi, məhkəmə mübahisələri gedən dövrdə respublikaya gəlib-gəlməməsini araşdıraraq iddia ərizəsinin onun iradəsinə uyğun verilib-verilmədiyi müəyyən edilməli idi.
26. Kassasiya instansiyası məhkəməsi ikinci hal kimi ona istinad etmişdir ki, iddiaçı iddia ə rizəsində və nümayəndəsinin məhkəmə iclaslarında verdiyi izahatlarında əmlaka qoyulmuş qiymətin aşağı olmasını mübahisələndirərək, yalnız bu əsasla keçirilmiş hərracın ləğv edilməsini xahiş etmiş olsa da, apellyasiya instansiya məhkəməsi qətnaməsində iddianın faktiki əsası kimi həm də hərracın qanun pozuntuları ilə keçirildiyinə istinad edildiyini göstərmiş, iddiaçının hərracın keçirilməsi barədə məlumatlandırılmaması, onun hərrac barədə bildirişləri almaması, hərracın onun məlumatı olmadan keçirilməsi qənaətinə gəlmişdir. Halbuki iddiaçı hərrac barədə bildirişləri almaması, hərracdan məlumatı olmadığını iddianın faktiki əsası kimi göstərməmiş, bu barədə məhkəmə iclaslarında verilən izahatlarda heç bir şey qeyd edilməmişdir.
27. Kollegiya üçüncü hal kimi qeyd etmişdir ki, apelyasiya məhkəm əsinin istinad etdiyi Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Həmin Məcəllənin 416.2-ci maddəsinə əsasən hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Hazırkı iddia tələbində isə iddiaçı hərracın və hərracda bağlanmış müqavilənin etibarsızlığını deyil, ləğvini tələb etmiş və ləğvin əsaslarını iddia ərizəsində göstərməmişdir. Apellyasiya instansiya məhkəməsi isə qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində MM-nin 416-cı maddəyə istinad edərək, iddiaçıya məxsus əmlakın real dəyərindən çox aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığından, habelə hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan hərrac və onun nəticələrinin e tibarsız hesab edilməli olduğu və əmlakın yenidən hərraca çıxarılmasının təmin olunmalı olduğu qənaətinə gəlsə də, qətnamənin nəticə hissəsində hərracın nəticələri haqqında 14 dekabr 2016-cı il tarixli №Y607 saylı Protokol və eyni tarixli alqısatqı müqaviləsinin ləğv olunmasını qət etmişdir. Bu isə qətnamənin nəticə hissəsinin qətnamənin əsaslandırıcı hissəsinə uyğun gəlmədiyini deməyə əsas verir.
28. Kassasiya məhkəməsinin mövqeyinə görə müqavilənin etibarsız hesab edilməsi ilə, onun ləğv edilməsi ayrı-ayrı hüquqi anlayışlardır və onların hüquqi nəticələri də fərqlidir. Həmçinin müqavilənin ləğvini qanunla müəyyən edilmiş hallarda yalnız müqavilə tərəflərindən biri tələb edə bilər. Hazırki iş üzrə iddiaçı isə hərracda bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin tərəfi olmadığından onun bu müqavilə nin ləğvini tələb etmək hüququ yoxdur.
29. Kollegiya dördüncü hal kimi onu qeyd etmişdir ki, Mülki Prossesual Məcəllənin 50.3-cü maddəsinə əsasən iddia tələbinin yönəldiyi fiziki və hüquqi şəxslər cavabdeh hesab olunurlar. Alqı-satqı müqaviləsinin ləğvi tələbi birbaşa həmin müqavilənin tərəfi olan alıcı X1 yönəlmiş olsa da, həmin şəxs iddia ərizəsində cavabdeh kimi göstərilməmiş, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işə mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs qismində cəlb edilmiş, məhkəmə tərəfindən iddiaçıya həmin şəxsin cavabdeh kimi iddiada göstərilməsi təklif edilməmişdir.
30. Kassasiya instansiyası hesab etmişdir ki, 3-cü şəxsin prossesual hüquqları cavabdehin prossesual hüququndan fərqli olduğundan, belə vəziyyət Mülki Prossesual Məcəllənin 9.1-ci maddəsi ndə əks edilmiş ədalət mühakiməsinin tərəflərin bərabərliyi əsasında həyata keçirilməsi prinsipinə zidd olmuşdur.
31. Kassasiya instansiyasının apelyasiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə razı olmadığı beşinci hal ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçı iddia ərizəsində mənzilin hərracda satış qiymətinin müəyyənləşdirilməsi barədə tələb irəli sürsə də, apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən bu tələbə ümumiyyətlə qətnamədə qiymət verilməmiş, qətnamənin nəticə hissəsində həmin tələbin təmin və ya rədd edildiyi qeyd edilməmiş, bununla da məhkəmə MPM-nin 218.3-cü maddəsinin tələblərini pozmuşdur.
32. Kassasiya instansiyasının qətnamə ilə razılaşmadığı altıncı hal isə o olmuşdur ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd edərkən iddiaçı tərəfindən göstərilən əqdlərin mübahisələndirilməsi üçün qan unla müəyyən edilmiş 1 illik iddia müddətinin buraxıldığı nəticəsinə gəlmiş, işdə 3-cü şəxs olan X nümayəndəsi iddia müddətinin mübahisəyə tətbiqi barədə ərizə vermiş, lakin apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyini yoxlayarkən, ümumiyyətlə, bu məsələni müzakirə etməmiş və qətnaməsində iddianın qaldırılması üçün müddətin ötürülüb-ötürülməməsinə heç bir münasibət bildirməmişdir.
33. Kassasiya instansiyası müddətlə bağlı qeyd etmişdir ki, apellyasiya məhkəməsinin sorğusuna əsasən alınıb surəti işə əlavə edilmiş icra işinin materiallarında borclu İddiaçı adından nümayəndəsi X Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə icra tədbirləri ilə bağlı icraatın ona rəsmi qaydada təqdim edilməsinə dair yazdığı 18.05.2017-ci il tarixli ərizəsindən və həmin ərizədə 25.05.2017-ci il tarixdə yazılaraq imza edilmiş qeyddən görünür ki, o, icra işi ilə tanış olaraq lazımi sənədlərin surətlərini almışdır. (i.v.206), lakin “əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatın etibarsız hesab edilməsi, hərracın nəticələri haqqında protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin ləğv olunması, əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi” tələblərinə dair iddia ərizəsi ilə 03.10.2018- ci il tarixdə məhkəməyə müraciət etmişdir.
34. Bu baxımdan kassasiya instansiyası hesab etmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının hüququnun pozulmasını bildiyi anı müəyyən edərək, hesabatın etibarsız hesab edilməsi və əqdlərin mümbahisələndirilməsi üçün iş üzrə iddia müddətinin (kəsici müddətin) buraxıb-buraxmamasını müzakirə etməli olduğu halda, bunu etməmişdir. ç) İİ iş üzrə birinci insta nsiya məhkəməsində icraat
35. Yuxarıda qeyd edilən icraatla yanaşı İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı Səbail rayon Məhkəməsində iddia qaldıraraq, ünvan 4 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilə dair Hərracın nəticələri haqqında 14 dekabr 2016-cı il tarixli N° Y-607 saylı Protokolun etibarsız hesab edilməsi və həmin protokol əsasında olan 14 dekabr 2016-cı il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
36. İddia tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)-4615/2015 saylı 29.07.2015-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən ondan 30000 manat məbləğində pulun tutularaq iddiaçı X1 verilməsi qət edilmiş və icra vərəqəsi icra edilməsi üçün Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra şöbəsinə göndərilmişdir. Nəsimi rayon İcra şöbəsin in 11.07.2016-cı il tarixli qərarı ilə icra sənədi üzrə icraata başlanılmışdır. Borclunun əmlak vəziyyətini araşdırmadan təcili olaraq üzərinə həbs qoyulmuş ünvan 4 ünvanda yerləşən 53 saylı mənzil barəsində icra məmuru tərəfindən 22.07.2016-cı il tarixdə qiymətləndirici dəvət edilməsi barədə qərar qəbul edilmişdir. Daha sonra Nəsimi rayon İcra şöbəsi tərəfindən 12.08.2016-cı il tarixdə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə, Azərbaycan Respublikası DİN-nin Baş Dövlət Yol Polisi İdarəsinə, Milli Depozit Mərkəzinə sorğu verilərək, borclunun mülkiyyətində hər hansı əmlakın olub-olmaması barədə məlumat verilməsi xahiş edilmiş, lakin əmlak vəziyyəti barədə məlumat əldə edilməmişdir. Buna baxmayaraq, icra məmuru borcluya məxsu s və yeganə yaşayış yeri olan və məhkəmə qərardadı ilə üzərinə həbs qoyulmuş əmlaka tutmanın yönəldilməsinə başlamışdır. Həmin əmlak tələbkarın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilməsinə baxmayaraq, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)-4615/2015 saylı 29.07.2015-ci il tarixli qətnaməsi ilə cavabdehdən yalnız pul vəsaitinin tutulması qət edilmiş və tutulmuş pulun ipoteka predmetinə yönəldilməsi barədə hər hansı bir göstəriş olmamışdır. Belə olan halda icra icraatı zamanı borclunun əmlakına ipoteka predmeti kimi tutma aparılması mümkün deyil və qeyd edilən əmlak borclunun yeganə yaşayış yeri olduğu üçün həmin əmlaka tutma yönəldilə bilməzdi. Bundan əlavə, hətta icra proseduru ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi kimi aparılsaydı belə, həmin prosedur düzgün aparılmamış tutmanın yönəld ilməsi qaydalarına riayət edilməmişdir. Hərracın keçirilmə qaydaları düzgün aparılmamış, “İpoteka Haqqında” Qanunun 42 və 43-cü maddələrinin tələbləri pozulsa da, "xxxx" MMC tərəfindən hərrac keçirilmiş və aparılmış Hərracın nəticələri haqqında 14 dekabr 2016-cı il tarixli N Y-607 saylı Protokol və həmin protokol əsasında 14 dekabr 2016-cı il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.
37. Birinci instansiya məhkəməsi Nəsimi rayon İcra və Probasiya şöbəsini, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı şəhər Ərazi İdarəsini və X7 oğlunu 3-cü şəxslər qismində işə cəlb etmişdir.
38. İş üzrə 3-cü şəxs X7 oğlu mübahisəyə iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizə vermişdir.
39. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin (hakim R.Qafarova) 2(009)-11252019 saylı 21 may 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə iddianın rədd edilməsi qət edilmişdir.
40. Birinci instansiya məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, icra icraatı zamanı məhkəmə qətnaməsi ilə tələbkara ödənilməsi qət olunan pulun-borcun Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 133 saylı evin, 53 saylı mənzilinə-ipoteka predmetinə yönəldilməsi qanuni və əsaslı olmuşdur. 41. ünvan 4 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzil ipoteka müqaviləsinin predmeti olduğundan iddiaçının mülkiyyətində hər hansı başqa yaşayış yerinin olub-olmamasını araşdırmağa zərurət yoxdur. d) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
42. Qətnamədən İddiaçı apellyasiya şikayəti vermişdir.
43. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-770/2020 saylı 22.01.202 0-ci tarixli qərardadı ilə İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və qerilərinə qarşı hərraın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi tələbinə dair mülki işin onunla əlaqəli olan İddiaçı "xxxx" MMC-yə və qerilərinə qarşı qiymətləndirmənin etibarsız hesab edilməsi və sair tələbinə dair 2(103)1224/2020 nömrəli mülki işlə bir icraatda baxılması üçün birləşdirilmişdir.
44. Bakı Apelyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (hakimlər X.Cəmilova (sədrlik edən, məruzəçi), M.Tağızadə və Ü.Mayılov) 2(103)-1224/2020 nömrəli, 17 iyun 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayətləri təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-367/2019 saylı iş üzrə 15 fevral 2019-cu il tarixli qətnaməsi və Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1125/2019 saylı iş üzrə 21 may 2019-cu il tarixli qə tnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək, iddia tələbləri təmin edilmiş, ünvan 3 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilə dair Cavabdeh1 MMC-nin 24.08.2016-cı il tarixli ƏEM/A-287/16 saylı qiymətləndirmə rəyi, həmin rəy əsasında "xxxx" MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələri haqqında 14 dekabr 2016-cı il tarixli №Y-607 saylı Protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, ünvan 3 ünvanında yerləşən 53 saylı mənzilin hərracda ilkin satış qiyməti 85500 manat məbləğində müəyyən olunmuş, iş üzrə qiymətləndirmə xərci olan 300 manat pul vəsaitinin Cavabdeh1 MMCdən tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
45. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, Abbasov X2 Marus Yevda qızına 02 il müddət inə, 04.06.2015- ci il tarixə kimi ödəmək şərti ilə 30.000 (otuz min) manat borc vermiş, borcun vaxtında ödənilməsini təmin etmək üçün tərəflər arasında 04.06.2013-cü il tarixli İpoteka Müqaviləsi bağlanaraq İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlövsət Quliyev küçəsi, ev 133-də yerləşən yaşayış sahəsi 27,0 kv/metr, ümumi sahəsi 41,0 kv/metr olan 1 (bir) otaqlı 53 saylı mənzil X7 oğluna ipoteka (girov) qoyulmuşdur. Göstərilən vaxtda borc ödənilmədiyindən iddiaçı X7 oğlu cavabdeh İddiaçı qarşı 30.000 manat pulun tutulması tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş, eyni zamanda iddiaçının ərizəsi əsasında məhkəmənin 29.07.2015-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 133 saylı evin, 53 saylı mənzilinin üzərinə həbs qoyulmuş və məhkəmənin həmin tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir. Həmin qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 28.08.2018-ci il tarixli qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-534/2019 saylı 28.01.2019-cu il tarixli qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Buna görə də qətnamə qanuni qüvvəsini alaraq icraya yönəldilmiş, icra mərhələsində Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin 17/70№6462/14 saylı 31.10.2016- cı il tarixli sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Ə.Quliyev küçəsi, 133 saylı evin, 53 saylı mənzil – ipoteka predmeti – X7 oğluna 31.000 manata satılmış və həmin protokol əsasında sözügedən əmlakın X7 oğluna satılmasına dair eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı Haq qında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışla mübahisəli mənzil 02.02.2017-ci il tarixdən X7 oğlunun xüsusi mülkiyyətinə verilmişdir.
46. Apellyasiya instansiyası birinci mülki iş üzrə təkrar apellyasiya baxışı zamanı kassasiya instansiya məhkəməsinin yuxarıda qeyd edilən qərarındakı göstərişləri ilə bağlı müəyyən etmişdir ki, Almaniya Federativ Respublikasında yazılmış və Azərbaycan Respublikasının AFR səfirliyinin konsulluq şöbəsi tərəfindən 21 aprel 2017-ci il tarixdə təsdiq edilmiş etibarnamədə İddiaçı Vəkil1 o cümlədən, iddiaçının dövlət orqanlarında və digər qurumlarda təmsil etməyi, iddia ərizəsini imzalamaq kimi səlahiyyətlər vermişdir. Etibarnamə 3 il müddətinə, 20.04.2020-ci il tarixə kimi verilmiş, səfirliyin möhür ştampı ilə təsdiq edilmişdir.
47. İddiaçı 1937-ci il təvəllüdlü olması, dolayısı ilə iddia ərizəsini verdiyi və mülki işə baxıldığı vaxtda sağ olub-olmaması faktı ilə bağlı müəyyən olunmuşdur ki, apelyasiya baxışı zamanı təqdim edilmiş etibarnaməyə əsasən 17.09.2019-cu il tarixdə İddiaçı X3 10 il müddətinə etibarnamə vermiş, etibarnamə 1 saylı Bakı Asan xidmət mərkəzində notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmişdir. Həmçinin, işə əlavə edilmiş 21.02.2020-ci il tarixli ümumi etibarnamə ilə müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı Vəkil2 3 il müddətinə etibarnamə vermiş, Azərbaycan Respublikasının AFR-dəki Səfirliyinin konsulu iddiaçının şəxsiyyətini müəyyən etmiş, fəaliyyət qabiliyyyətini yoxlamış, etibarnaməni təsdiq etmişdir.
48. Eləcə də, işə əlavə edilmiş AR Dövlət Sərhəd Xidmətinin Sərhəd Nəzarətinin 30.1 2.2019-cu il tarixli məktubunda İddiaçı 2016-2019-cu illər ərzində Azərbaycan Respublikası dövlət sərhədindən hərəkəti barədə İAMAS bazasında qeydə alınmış məlumatlardan müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçı sonuncu dəfə 23.09.2019- cu il tarixdə ölkə ərazisini tərk etmişdir.
49. Bununla da apelyasiya məhkəməsi iddia ərizəsinin həqiqətən də iddiaçının nümayəndəsinin imzalayıb-imzalaması barədə kassasiya instansiyasının göstərişinə əsasən belə qənaətə gəlmişdir ki, iddia ərizəsi iddiaçının səlahiyyətli nümayəndəsi tərəfindən verilib və ərizə iddiaçının həqiqi iradəsini ifadə edir.
50. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iddiaçının Nərimanov və Səbail rayon məhkəmələrində qaldırdığı iddiaların hüquqi əsasları fərqli olduğu üçün ikinci mülki iş üzrə icraata xitam verilməsi istisna o lunur.
51. Apellyasiya instansiyasının məhkəməsinin mövqeyinə görə nə qədər ki, iddiaçı Nərimanov rayon Məhkəməsinə verdiyi iddia ərizəsində daşınmaz əmlakın düzgün qiymətləndirilməməsi ilə bağlı hərracın da düzgün keçirilmədiyinə istinad edir, iddia ərizəsinin nəticə hissəsində isə tələbini ifadə forması ilə bağlı olaraq “hərracın nəticələri haqqında protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin ləğv olunması” kimi göstərmiş olsa belə, iddiaçının hər iki iş üzrə hüquqi marağının məhz keçirilmiş hərracın yekunlarına dair tərtib olunmuş protokolun və hərracı udmuş şəxslə bağlanmış müqavilənin etibarsız sayılmasından ibarət olduğu açıq-aşkardır. Həmin iddianın hüquqi əsası da hərracın yekunu ilə bağlı tərtib olunmuş protokol və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı ilə bağlı qanunvericiliyin müd dəalarına söykənir.
74. Bu baxımdan apelyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının nümayəndəsi və vəkili tərəfindən apellyasiya baxışı zamanı verilmiş ərizəni (tələbin dəqiqləşdirilməsi ilə bağlı) qəbul edərək mübahisəyə həmin tələblər (hərrac protokolunun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı tələbi) üzrə hüquqi qiymət verilməsini işin hallarına və qanunun tələbinə uyğun hesab etmişdir.
52. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş materiallarına əsasən müəyyən etmişdir ki, iddiaçıya məxsus mənzilə 2016-cı il üçün 35000 manat qiymət qoyulmuş, iddiaçının təqdim etdiyi alternativ qiymətləndirmə rəyinə əsasən isə mübahisəli mənzilin 7010077900 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Həmin iş üzrə ilkin apelyasiya baxışı zamanı məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş və rəydə mənzilin 2016-cı ilin avqust ayına bazar dəyərinin 61000 manat, likvid dəyərinin isə 54000 manat təşkil etdiyi göstərilmişdir.
53. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi işdə olan qiymətləndirmə rəylərini təhlil edərək hesab etmişdir ki, icra məmurunun sifarişi ilə keçirilmiş qiymətləndirmə zamanı həmin ərazidə mövcud qiymətlər araşdırılmamış, əmlakın dəyərinə təsir edən amillər nəzərə alınmamış, analoji əmlakların bazar dəyərləri müqayisə edilməyərək nəticədə əmlak dəyərindən aşağı məbləğdə qiymətləndirilmişdir. Sözügedən əmlakın dəyərindən ən azı yarısı qədər aşağı məbləğdə, real bazar dəyərini əks etdirməyən qiymətlə satışa çıxarılması isə qiymətləndirmə rəyinin, eləcə də həmin qiymətlə keçirilmiş hərracın etibarsızlığına dəlalət edir.
54. Apellyasiya məhkəməsi mübahisələndirilən qiymətləndirmə hes abatının yuxarıda göstərilənlərlə bağlı həqiqəti əks etdirmədiyinə istinadən hesab edib ki, iddiaçı həmin hesabatın (rəyin) etibarsızlığı ilə bağlı iddia qaldırmaqda haqlı olmuşdur və onun bu iddiası əsaslı olduğu üçün təmin edilməlidir.
55. Eyni zamanda hərracın nəticəsinə dair protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab olunması ilə bağlı apelyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, qanunvericiliyin normalarına görə hərrac təşkilatı hərracın keçirilməsinə dair bildiriş göndərməli və bildiriş çatdırılarkən ünvan sahibinin çatdırılmanı təsdiq edən müvafiq sənədi imzalaması tələb olunduğu halda, Əmlak İxtisaslaşdırılmış Hərrac Mərkəzi tərəfindən 11.11.2016 və 25.11.2016-cı il tarixlərdə hərracın keçirilməsi barədə bildirişlərin borcluya (hazırki işdə iddiaçıya) göndərilməsini təsdiq ed ən hər hansı sənəd (poçt qəbzi, qaimə və s.) müəyyən edilməmişdir.
56. Hərracın keçirilməsi ilə bağlı mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş qaydalara faktiki olaraq əməl edilmədiyindən bu cür hərracın nəticələrinə dair yekun protokol və eləcə də bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab olunmalıdır.
57. Apellyasiya məhkəməsi kassasiya instansiyanın hazırki iş üzrə müvafiq qərarında “iddiaçının bu müqavilənin ləğvini tələb etməsinə dair subyektiv hüququnun olmaması, alqı-satqı müqaviləsinin ləğvi barədə tələb birbaşa həmin müqavilənin tərəfi olan alıcı X yönəlmiş olsa da, məhkəmə tərəfindən iddiaçıya həmin şəxsin cavabdeh kimi iddiada göstərilməsinin təklif edilməməsi” ilə bağlı göstərişinə münasibətdə qeyd edib ki, iddiaçının yuxarıda da göstərildiyi kimi, iddia tələbi, onun hüquqi əsası və iddiaçının hüquqi marağı mülki qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada hərracın nəticələrinə dair tərtib olunmuş protokol və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı ilə bağlı olduğundan hazırki halda X iş üzrə cavabdeh kimi cəlb edilməsinə zərurət olmamışdır.
58. Əqdin etibarsız hesab edilməsi tələbi üzrə qanunla müəyyən olunmuş müddətin (kəsici müddətin) keçib-keçməməsi barədə kassasiya instansiyasının göstərişinə münasibətdə apelyasiya instansiyası müəyyən etmişdir ki, hazırki iş üzrə iddiaçı borcun ödənilməsinə dair Nəsimi rayon Məhkəməsinin 29 iyul 2015-ci il tarixli qətnaməsinin icraya yönəldilməsi ilə əlaqədar icra işinin materialları ilə 25.05.2017-ci il tarixdə tanış olduqdan sonra həmin qətnaməni apelyasiya, daha sonra isə kassasiya qaydasında mübahisələndirmiş, nəticə də Nəsimi rayon Məhkəməsinin 29 iyul 2015-ci il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasına dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)4880/2018 saylı 28.08.2018-ci il tarixli qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-534/19 saylı 28 yanvar 2019-cu il tarixli qərarı qəbul olunmuşdur
59. Həmçinin apelyasiya instansiyası müəyyən etmişdir ki, İddiaçı cavabdehlər X1 və Bakı şəhəri 13 saylı Notariat Kontoruna qarşı ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə iddia tələbi irəli sürmuş, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)5687/2017 saylı 18.08.2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə onun iddia tələbi təmin edilməmişdir. Həmin qətnamə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin 2(103)-863/18 saylı 12 yanvar 2018-ci il tarixli qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsin in 2(102)-4545/18 saylı 29 iyun 2018-ci il tarixli qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
60. İşin müəyyən edilmiş bu hallarına əsasən apellyasiya məhkəməsi belə qənaətə gəlmişdir ki, hazırki mübahisənin yaranmasına əsas olan, yəni borcun ödənilməsi ilə bağlı Nəsimi rayon məhkəməsinin 29 iyul 2015-ci il tarixli qətnaməsi yalnız Ali Məhkəmənin 2(102)-534/19 saylı 28 yanvar 2019-cu il tarixli qərarı ilə öz qanuni qüvvəsini aldığından, iddiaçının hüquqlarının pozulmasını bildiyi an da məhz 28 yanvar 2019-cu il tarix hesab olunur. Belə olan halda da iddiaçı “əqdin etibarsızlığı” ilə bağlı məhkəməyə müraciət edərkən qanunla müəyyən edilmiş bir illik kəsici müddəti ötürməmişdir.
61. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, məhkəməsi hazırki işdə hərracın nəticələrinə dair tərtib edilmiş protokolun və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı üçün qiymətləndirmə rəyinin həqiqəti əks etdirməməsi və hərracın keçirilməsi qaydasının pozulması kifayət edir
62. Mübahisəli əmlakın satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı tələbə gəldikdə isə apelyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, "xxxx" MMC-nin verdiyi G-04/20-132 saylı 17.06.2020-ci il tarixli rəyə əsasən ipoteka predmetinin 17.06.2020-ci il tarixinə olan bazar qiyməti 85500 manatdır. Apellyasiya məhkəməsi həmin qiymətləndirməni hazırki dövrə münasibətdə ağlabatan və real qiymət kimi qəbul edərək mənzilin hərracda 85500 manat məbləğində satışa çıxarılmasını qanuni və ədalətli saymışdır e) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
63. Qətnamədən müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs X7 oğlunun kassasiya şikayə ti vermişdir.
64. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin (hakimlər: A.Abbasov (sədrlik edən və məruzəçi), Z.Əliyev və E.Şamayev) 2(102)-118/21 saylı, 01 fevral 2021-ci il tarixli qərarı ilə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək, iş yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılmışdır..
65. Kassasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qərarı onunla əsaslandırmışdır ki, mənzilin 35000 manat qiymətləndirilməsi barədə "xxxx" MMCnin rəyi məhkəmə qərardadı və məhkəmənin həvalə etdiyi qiymətləndirici tərəfindən verildiyi halda, mübahisəli mənzilin 70100 manat və 77900 manat məbləğində qiymətləndirilməsinə dair "xxxx" MMC-nin rəyi iddiaçının, başqa sözlə, işdə maraqlı tərəfin sifarişinə əsasən verilmişdir.
66. Bundan başqa "xxxx" MMC-nin rəyində mənzilin ba zar (77900 manat) və likvid dəyəri (70100 manat) 26 yanvar 2019-cu il tarixinə müəyyən edilib ki, bu da qeyd edilən rəyin "xxxx" MMC-nin rəyi ilə müqayisəli şəkildə təhlilini istisna edir. Çünki həm "xxxx" MMC-nin rəyində, həm də mübahisələndirilən rəydə mənzilin qiyməti mənzilin satıldlığı 2016-cı il üçün müəyyən edilmişdir. Belə olan halda da, mənzilin yalnız 2016-il üçün müəyyən edilən qiymətləri ilə bağlı rəylər müqayisə oluna bilər.
67. Bundan əlavə apelyasiya instansiyası məhkəməsi "xxxx" tərəfindən 11.11.2016 və 25.11.2016-cı il tarixlərdə hərracın keçirilməsi barədə bildirişlər tərtib olunsa da, qeyd edilən bildirişlərin borcluya göndərilməsini təsdiq edən hər hansı sənədin (poçt qəbzi, qaimə və s.) əlavə edilmədiyini göstərsə də, işin apellyasiya instansiyası tərəfindən müəyyən edilən halından da görünür ki, hərracın keçirilməsi barədə İddiaçı ünvan 5 ünvanına bildiriş göndərilmiş, lakin bildiriş “bu ünvanda yaşamır” səbəbindən geri qaytarılmışdır.
68. Göründüyü kimi, apellyasiya instansiyası bir tərəfdən hərrac barədə bildirişlərin borcluya göndərilməsini təsdiq edən hər hansı sənəd (poçt qəbzi, qaimə və s.) olmamasına istinad etmiş, başqa tərəfdən də bildirişin “bu ünvanda yaşamır” səbəbindən geri qaytarılmasını qeyd etməklə ziddiyyətli mövqe göstərmişdir. Çünki bildirişin “bu ünvanda yaşamır” qeydi ilə geri qayıtması, hərracın keçirilməsi barədə bildirişin borcluya göndərilməməsi halını təkzib edir.
69. Bundan əlavə, iddiaçının hərracın keçirilməsi vaxtı və hazırda da Azərbaycan Respublikasında yaşamaması nəzərə alınarsa, apelyasiya məhkəməsi iddiaçıya hərrac barədə təkrarən bildiriş göndərilməməsi halının iddianın həlli baxımından hər hansı hüquqi nəticə doğurub-doğurmamasına qiymət verməmişdir.
70. Eyni zamanda məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, analoji iş üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 30.12.2008-ci il tarixli Qərarındakı hüquqi mövqeyinə görə Mülki Məcəllənin 415.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklifdir (ofertadır). Bu maddə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı etmir.
71. Kollegia qeyd etmişdir ki, apellyasiya məhkəməsi hərracın keçirilməsi barədə bildiriş göndərilməsi ilə bağlı hazırki işin hall arını Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 30.12.2008-ci il tarixli Qərarındakı hüquqi mövqeyi baxımından dəyərləndirməmişdir. ə) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
72. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (hakimlər Ş.Məhərrəmova (sədrlik edən, məruzəçi), M.Məmmədov və R.Həsənov) 2(103)-3813/2021 nömrəli iş üzrə 26 may 2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-365/2019 saylı iş üzrə 15 fevral 2019-cu il tarixli qətnaməsindən İddiaçı verdiyi apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-365/2019 saylı iş üzrə 15 fevral 2019-cu il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmış, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1125/2019 saylı, 21 may 2019-cu il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1125/2019 saylı, 21 may 2019-cu il tarixli qətnaməsi ləğv edilərək həmin iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə İddiaçı – cavabdeh "xxxx" MMC-yə (3-cü şəxslər X7 oğlu, Nəsimi rayon İcra və probasiya şöbəsi və Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı şəhər Ərazi İdarəsi cəlb edilməklə) qarşı “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinin təmin edilməməsi, əvvəlki apellyasiya baxışı zamanı iş üzrə qiymətləndirmə xərci olan 300 manat pul vəsaitinin cavabdeh İddiaçı tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına (VÖEN **********, Azərbaycan Beynəlxalq Bankı” ASC Abşeron filialı, VÖEN **** ******, M/h AZ03NABZ********************, kod 805539, SWİFT BİC: İBAZAZ2X, h/h: AZ52İBAZ********************) ödənilməsi, iddia ərizələrinin və apellyasiya şikayətlərinin verməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumlarının məbləğlərinin iddiaçının özünə aid olunması qət edilmişdir.
73. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməni onunla əsaslandırmışdır ki, mənzilin yalnız 2016-il üçün müəyyən edilən qiymətləri ilə bağlı rəylər müqayisə oluna bilər. Qeyd edildiyi kimi mənzilin 2016-ci il üçün qiymətinin müəyyən edilməsini özündə əks etdirən 3 ekspert rəyində, müvafiq olaraq mənzilinm qiymətləri, 31 000 manat, 35 000 manat və 54 000 manat olduğu müəyyən edilmişdir. Kollegiya hər üç ekspert rəyini müqayisə edərək hesab edir ki, mənzilin 31 000 manat ilkin satış qiyməti ilə hərraca çıxa rılması ağlabatandır və burada hüquq pozuntusundan söz gedə bilməz.
74. Hərracın ona məlumat verilmədən keçirildiyi barədə iddiaçının dəlili ilə bağlı kollegiya qeyd etmişdir ki, hərracın keçirilməsi barədə İddiaçı ünvan 5 ünvanına 25.11.2016-cı il tarixli bildiriş göndərilmiş, lakin, zərfin üzərində olan qəbzdən görünür ki, “bu ünvanda yaşamır” səbəbindən bildiriş geri qaytarılmışdır. Göründüyü kimi hərracın keçirilməsi yeri və vaxtı barədə iddiaçıya bildirişlər göndərilmişdir.
75. Göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab etmişdir ki, mənzilinin satılması ilə bağlı keçirilmiş hərracın vaxtı, yeri, forması, keçirilmə qaydası barədə xəbərdar edilməməsi, ona yazılı bildirişlərin göndərilməməsi və əmlakın satış qiymətinin daha yüksək olması barədə iddiaçının arqumentləri öz təsdiqini tapmamışdır.
76. Kollegiya, “F. Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 23 oktyabr 2007-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 30.12.2008-ci il tarixli Qərarındakı hüquqi mövqeyi də nəzərə alaraq qeyd etmişdir ki, həmin qərarında Konstitusiya Məhkəməsi MM-in 415.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş bildirişin ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyriməhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edildiyini və bu maddənin hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından ası lı edərək qadağa qoymadığını, yalnız “İpoteka haqqında” Qanununun hərracın keçirilməsi qaydasını tənzimləyən 42-ci maddəsində elan və bildiriş anlayışlarının fərqləndirildiyini, elanın kütləvi informasiya vasitələrində dərc etdirilməsi, bildirişin isə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsi, o cümlədən hərracda ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın alıcı qismində iştirak etmək hüququna malik olmaları, elan və bildirişdə göstərilməsi zəruri olan məlumatların dairəsinin nəzərdə tutulduğunu vurğulamışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Kassasiya şikayətinin dəlilləri
77. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
78. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi işin hallarını düzgün araşdırmamış, maddi və posessual hüquq normalarının tələblərini pozmuşdur.
79. Belə ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi İddiaçı mənzilinin satılması ilə bağlı keçirilmiş hərracın vaxtı, yeri, forması, keçirilmə qaydası barədə xəbərdar edilməməsini, ona yazılı bildirişlərin göndərilməməsini, əmlakın satış qiymətinin daha yüksək olmasını və mübahisəli əmakın İddiaçı yeganə yaşayış yeri olmasını nəzərə almamışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
80. Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
81. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq iş üzrə tərəflər hər hansı üzrlü səbəb göstərmədən Məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 415.3-cü maddəsini rəhbər tutaraq işə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
82. MPM-in 407.2-ci maddəsinə əsasən kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmədiyi üçün kassasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin belə dəlilləri üzrə araşdırma aparmır və onlara qiymət vermir.
83. MPM-ə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi m əsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (maddə 416).
84. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
85. Hazırkı kassasiya şikayətində iş üzrə iddiaçı apelyasiya instansiyası məhkəməsinin aktının tam ləğvini xahiş etd iyindən həmin məhkəmə aktı tam yoxlanılır. Mülki işə tətbiq edilən hüquq Mülki Məcəllə
86. Hərrac “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş hallarda baş tutmamış elan edildikdə, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, təkrar hərracın birinci hərracın iştirakçısı olmadığı səbəbindən keçirildiyi halda isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblər inin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur. (maddə 319.5)
87. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. (maddə 415.2)
88. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibars ız sayıla bilər. (maddə 416.1)
89. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. (maddə 416.2) “İpoteka haqqında” Qanun
90. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hə rrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir. (maddə 42.1)
91. Hərracın təşkilatçısı və onun əməkdaşları istisna olmaqla, hərracda istənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan hərracda alıcı qismində iştirak edə bilər. (maddə 42.3)
92. Hərracın nəticələri haqqında protokol ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi üçün əsas hesab olunur. (maddə 42.8)
93. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. (maddə 43.7) Mülki Prossesual Məcəllə
94. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.(maddə 14.2)
95. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. (maddə 77.1)
96. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtə rəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. (maddə 88)
97. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmədiyi üçün kassasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin belə dəlilləri üzrə araşdırma aparmır və onlara qiymət vermir. (maddə 407.2)
98. Kassasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. (maddə 416)
99. Kassasiya instansiyası məhkəm əsi apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. (maddə 417.1.1) Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
100. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
101. Belə ki, mənzilinin satılması ilə bağlı keçirilmiş hərracın vaxtı, yeri, forması, keçirilmə qaydası barədə xəbərdar edilməməsi, ona yazılı bildirişlərin göndərilməmə si və əmlakın satış qiymətinin daha yüksək olması barədə kassatorun dəlillərinə sonuncu apelyasiya baxışında qiymət verilmiş və həmin dəlillərin əsassız olduğu müəyyən edilmişdir. (73-76)
102. Mübahisəli əmakın İddiaçı yeganə yaşayış yeri olması ilə bağlı kassasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, mübahisə predmeti olan əmlak ipoteka predmeti olduğundan tələb həmin əmlaka yönəldilə bilər.
103. Belə ki, fiziki şəxs barəsində icra sənədi icra olunarkən tələbin yönəldilməsinə yol verilməyən əmlak növlərinin dəqiq Siyahısının təsdiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin Qərarının 1-ci bəndinə əsasən yeganə yaşayış yeri olan evə tələbin yönəldilməsinə yol verilməsə də bu qayda həmin qərarın qeyd hissəsi ilə ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlaka münasibətdə istisna edlmişdir.
104. Yəni əmlak ipoteka ilə yüklü edilmişdirsə yeganə yaşayış sahəsi olubolmamasından asılı olmayaraq həmin əmlaka tutma yönəldilə bilər.
105. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanları nəzərə alaraq belə qənaətə gəlir ki, kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
106. Yuxarıda göstərilənləri və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-3813/2021 nömrəli iş üzrə 26 may 2021-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.