Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qərardad — İş №2(103)-1943/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № 2(103)-1943/2022 03.03.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ X4 Həsənovun sədrliyi və məruzəsilə, X2 Məmmədovdan və Şeyda Ədalət qızı Məhərrəmovadan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi Mehdiyeva Mənsurə Ənvər qızının katibliyi, İddiaçı, onun nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakı ilə, İddiaçı İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində Maraqlı şəxs1 və Maraqlı şəxs2 cəlb edilməklə) “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın ləğv edilməsi, yenidən qiymətləndirmə müəyyən olunması” tələbinə dair Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 09 dekabr 2021-ci il tarixli, 2(005)-4320/2021 saylı qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ : İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə (maraqlı şəxslər Maraqlı şəxs1 və Maraqlı şəxs2) qarşı “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın ləğv edilməsi, yenidən qiymətləndirmə müəyyən olunması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh "Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Qiymətləndirilməsi Xidməti” MMC tərəfindən borclu Maraqlı şəxs2 məxsus Şağan qəsəbəsi Sahə küçəsi M/381 №-li fərdi yaşayış evinin bugünkü günə bazar qiymətinin 650000 manat məbləğində müəyyən olunması barədə 02.08.2021-ci il tarixli 258 №-li əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatın ləğv edilməsi, yenidən qiymətləndirmə müəyyən olunmaqla hərracın həmin dəyərlə keçirilməsinin qiymətləndiriciyə həvalə edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 10.11.2017ci il 2(103)-9989/2017 saylı qətnaməsinə əsasən cavabdeh Maraqlı şəxs2 İddiaçı xeyrinə 183777,82 ABŞ dolları və 30 manat dövlət rüsumu tutulması qət edilmişdir. Daha sonra Xəzər Rayon Məhkəməsinin 20.12.2018-ci il tarixli 2(003)-3599/2018 №-li qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilərək cavabdeh Maraqlı şəxs2 onun xeyrinə 102181,79 ABŞ dolları icra vaxtı manata olan məzənnə ilə manatla tutulması qət edilmişdir. Cavabdehin apellyasiya və kassasiya şikyətləri rədd edilmiş, hər iki qətnamə qanuni qüvvəyə minmiş və icraya yönəldilmişdir. Borcun müəyyən qismi məcburi icra tədbirləri nəticəsində ödənilmiş, bu iki məhkəmə qətnaməsinə əsasən borclu Maraqlı şəxs2 hazırkı dövrə ona 242075,61 ABŞ dolları (manat ekvivalenti ilə 411528,54 manat) borcu qalmışdır. Xəzər Rayon Məhkəməsinin 18.10.2016-cı il tarixli, 2(003)-5743/2016 №-li qərardadı ilə borclu Maraqlı şəxs2 məxsus, istifadəsində olan 0,0511 ha torpaq sahəsi üzərində 3 mərtəbəli, ümumi sahəsi 767,6 kv.m., o cümlədən yaşayış sahəsi 156,3 kv.m., köməkçi sahəsi 611,3 kv.m. olan Şağan qəsəbəsi Sahə küçəsi M/381 №-li fərdi yaşayış evinin üzərinə həbs qoyulmuş, icra zamanı məcburi icra tədbiri kimi sözügedən əmlaka tələb yönəldilməsinə əsas yaranmışdır. Ona görə də Maraqlı şəxs1 sabiq icra məmuru Qulam İsmayılzadənin 2018-ci ildəki sifarişi əsasında hərracda satılması üçün əmlak qiymətləndirməyə göndərilmiş, "Sərraf - qiymətləndirmə” MMC-nin 21.11.2018-ci il tarixli 18-450 №-li "Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabat”inda evə mövcud bazar dəyərindən iki dəfə baha - 750 min manat qiymət qoyulmuş, nəticədə əmlak hərracda sartılmamış, borc da ödənilməmiş qalmışdır. İddiaçının ardıcıl təkid və tələblərilə həmin əmlak hərracda satılması üçün təkrarən qiymətləndirməyə göndərilmiş, cavabdeh "Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Qiymətləndirilməsi Xidməti” MMC tərəfindən 650000 manat qiymətləndirilməsi barədə 02.08.2021-ci il tarixli 258 №-li hesabat (ona heç bir məlumat verilmədən) "X1 Mərkəzi” MMC-yə göndərilmişdir. Sonradan sənədlərin surətlərini icra məmurundan almışdır. Evin müəyyən edilmiş dəyəri mövcud bazar qiymətindən olduqca yüksəkdir. Əvvəlki hərracda da evin dəyəri qiymətləndirildiyindən 25 faiz aşağı, 562500 manata endirilsə də heç bir alıcı marağı cəlb etməmişdir. Əmlakın əsaslı təmirə ehtiyacı vardır. Həmin daşınmaz əmlakın real bazar qiymətinin düzgün müəyyənləşdirilməsi üçün bütün bunlar nəzərə alınmalı idi, lakin alınmamışdır. Borclu Maraqlı şəxs2 əmisi oğludur və onun bütün fəaliyyəti ətrafındakı adamlara, o cümlədən ona tam məlumdur. Əmlaka, ümumiyyətlə maraq göstərən yoxdur. Çünki, elan saytlarında Xəzər rayonununun daha prestijli Mərdəkan, Şüvəlan qəsəbələrinin mərkəzində fərdi layihələrlə müasir üslubda tikilmiş qat-qat dəbdəbəli evlər var və bu mülklər münasib qiymətlərə təklif edilir. Borclu bir ildir oğlunun ailəsi ilə birlikdə faktiki özünün, sənədə əsasən oğlunun adına olan ünvan 1 ünvanında 2 saylı çoxmərtəbəli yaşayış binasınin 12ci mərtəbəsində ümumi sahəsi 191,4 kv.m. olan 4 otaqlı, 49 saylı dəbdəbəli mənzildə yaşayır. Üzərində həbs olan və borcun ödənilməsinə yönəldilən Şağan qəsəbəsi Sahə küçəsi M/381 №-li fərdi yaşayış evində isə rəsmi qeydiyyatda əvvəldən heç kim yoxdur, borclunun dediyinə görə həmin evdə indi 5 nəfər ailə üzvü ilə Mirzə adlı şəxs yaşayır. Hesabatda qeyd olunan borclu Maraqlı şəxs2 məxsus, istifadəsində olan 0,0511 ha torpaq sahəsi üzərində 3 mərtəbəli, ümumi sahəsi 767,6 kv.m., o cümlədən yaşayış sahəsi 156,3 kv.m., köməkçi sahəsi 611,3 kv.m. olan Şağan qəsəbəsi Sahə küçəsi M/381 №-li fərdi yaşayış evinin orta təmirli və yaşayış üçün istifadəyə yararlı vəziyyətdə olduğu göstərilir, lakin ev 25 il əvvəl ilkin sahibi tərəfindən orta dərəcədə təmir edilmiş və indi yaşayışa yarasa da, normal vəziyyətdə deyil. Hesabatda qiymətin müəyyən edilməsi meyarları standart söz yığını kimi göstərilmiş, lakin nəticə real vəziyyəti qətiyyən əks etdirmir. Göstərilir ki, "Qiymətləndirmə zamanı əmlakın dəyərinə təsir göstərən aşağıdakı faktorlar təqdim edilmişdir: Əmlakın yerləşdiyi rayon və yerləşməsi, Tələb və təklif, Nəqliyyat magistrallarının münasibliyi, Kommersiya cazibədarlığı, Ekoloji vəziyyət, Mühəndis kommunikasiyaları ilə təminat, Aşınma (fiziki,mənəvi və funksional). Əlbəttə, obyekt bu normaların tələblərinə müsbət cavab versəydi və "A” sinif materiallarla zövqlə təmir edilsəydi, həyəti yüksək səviyyədə dizayn edilsəydi cavabdeh tərəfindən təyin edilən qiymət real görünə bilərdi. Təəssüf, sadalanan meyarlar üzrə evin vəziyyəti tam əksinədir. Yəni, Şağan qəsəbəsinin dərinliyində, adsız küçədə nəqliyyat magistrallarından uzaqdadır, təklif tələbə uyğun deyil, sahibi onu hələ 2015-ci ildən özü satmaq istəsə də alıcı marağı cəlb etməmiş, tam təmirsizdir, hovuzu, saunası olsa da, əvvəldən işləməmiş, üzlənməmişdir və s. Saytlarda verilən elanlarda oxşar tikililərin kvadratmetri 500 - 600 manata təklif olunur, satış göstəriciləri isə, sözsüz daha aşağı olar. Hərracda iştirak etsə də, ən ucuz qiymətə də onu qəbul etmək fikrində deyil, satılmasını və pulunun tam, yaxud, aşağı qiymətə satılarsa, qismən ödənilməsini istəyir. Cavabdeh "Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Qiymətləndirilməsi Xidməti” MMC-nin 02.08.2021-ci il tarixli 258 №-li əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatı ləğv olunmalıdır. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 09 dekabr 2021-ci il tarixli, e-2(005)- 4320/2021 saylı qətnaməsi ilə İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində Maraqlı şəxs1 və Maraqlı şəxs2 cəlb edilməklə) qarşı «əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın ləğv edilməsi, yenidən qiymətləndirmə müəyyən olunması» tələbinə dair iddiasının təmin edilməməsi qət edilmişdir. Qeyd edilən qətnamədən narazı qalan iddiaçı apellyasiya şikayəti vermişdir. İddiaçı apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəməyə iki qiymətləndirmə hesabatı təqdim edilib. “Dinar” firmasının 01.12.2021-ci il tarixli, 49/21 nömrəli Əmlakın Qiymətləndirilməsi və keçirilən baxışın nəticələri haqqında aktdan görünür ki, iddiaçının nümayəndəsi Vəkil sifarişinə əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin bazar qiyməti 430000 manat, likvid qiyməti 365000 manat təşkil edir. “Yeni Dövr” Qiymətləndirmə Mərkəzinin 06.12.2021-ci il tarixli 180/FY nömrəli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şağan qəsəbəsi, Sahə küçəsində yerləşən 0.05 ha torpaq sahəsinin üzərində inşa edilmiş 3 mərtəbəli, 9 otaqdan ibarət 156.6 kv.m yaşayış, 611.3 köməkçi sahəsi olan m/381 nömrəli fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 450100 manat, likvid dəyəri 414000 manat təşkil edir. Məhkəmə göstərilən qiymətləndirmə rəylənin hansı dəlillərə əsasən sübut hesab etməməsini əsaslandırmamışdır. Belə ki, qətnamənin 6-cı səhifəsində qeyd olunur: Həmçinin iddiaçı tərəfindən məhkəmə iclasında təqdim edilmiş “Dinar” firmasının 01.12.2021-ci il tarixli, 49/21 nömrəli Əmlakın Qiymətləndirilməsi və Keçirilən baxışın nəticələri haqqında aktda və “Yeni Dövr” Qiymətləndirmə Mərkəzinin 06.12.2021-ci il tarixli 180/FY nömrəli rəydə qeyd edilən iddia predmeti olan əmlaka dair məbləğlər əvvəlki ekspert rəylərindən xeyli aşağı olduğundan məhkəmə tərəfindən əsaslı hesab edilmir. Təqdim edilən qiymətləndirmə hesabatlarının nə üçün və hansı sübuta əsasən əsassız hesab edilməsi göstərilməmişdir. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iş üzrə İddiaçı, onun nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdilər. İşə baxılmasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, cavabdeh və üçüncü şəxslər məhkəmə iclasına gəlməmiş, səlahiyyətli nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmişlər. Məhkəmə kollegiyası MPM-nin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə gəlməyən tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə kollegiyası iş materiallarını araşdıraraq və şikayətin dəlillərini müzakirə edərək hesab edir ki, apelyasiya şikayətləri qismən təmin olunmalı, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv olunmalı və iş üzrə icraata xitam verilməsinə dair qərardad qəbul olunmalıdır. İşin araşdırılmış halları ilə müəyyən olunur ki, Bakı Şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin 20.12.2018-ci il tarixli 2(003)-3599/2018 nömrəli qətnaməsinin surətindən görünür ki, Maraqlı şəxs2 102181,79 ABŞ dolları icra vaxtı manata olan məzənnə ilə manatla və 30 manat dövlət rüsumu İddiaçı xeyrinə tutulması qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-9989/2017 saylı, 10.11.2017-ci il tarixli qətnaməsindən görünür ki, Bakı Şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin 17.11.2018-ci il tarixli 2(003)-5743/2016 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsini, cavabdeh Maraqlı şəxs2 İddiaçı xeyrinə 183777,82 ABŞ dolları pul və 30 manat dövlət rüsumu tutulması qət edilmişdir. Bakı şəhəri Xəzər Rayon Məhkəməsinin 18.10.2016-cı il tarixli 2(003)-5743/2016 nömrəli qərardadının surətindən görünür ki, Maraqlı şəxs2 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Şağan qəsəbəsi, Sahə küçəsi M/381 saylı fərdi yaşayış evinin üzərinə həbs qoyulması qərara alınmışdır. "xxxx" MMC-nin 02.08.2021-ci il tarixli, 258 saylı Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatdan görünür ki, Maraqlı şəxs2 məxsus Bakı şəhəri, Xəzər rayonu (Əzizbəyov rayonu), Şağan qəsəbəsi, Sahə küçəsi yerləşən m/381 saylı fərdi yaşayış evinin tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti 650000 manat təşkil etmişdir. "xxxx" MMC-nin 21.11.2018-ci il tarixli, 18-450 nömrəli Əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələri haqqında hesabatdan görünür ki, Maraqlı şəxs2 məxsus ünvan 3 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış ümumi sahəsi 767.6 kv.m, yaşayış sahəsi 156. kv.m, yardımçı sahəsi 611.3 kv.m olan doqquz otaqlı fərdi yaşayış evinin qiyməti 750.000 manat təşkil edir. Hazırda iddiaçı həmin rəylərdə müəyyən edilən əmlakların ilkin satış qiymətinin onların real qiymətindən yuxarı olması əsası ilə həmin rəylərin ləğv edilməsini, əmlakların qiymətlərinin daha aşağı məbləğdə müəyyən edilməsini xahiş etmişdir. «İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə» Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının 24 noyabr 2021-ci il tarixli Qərardadında müəyyən edilir ki, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəmədə mübahisələndirilir. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət «Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilir. Qeyd edilən qərardada əsasən, icra icraatı çərçivəsində ipoteka predmeti olmayan əmlaka tutma yönəldildiyi zaman hərrac keçirilənədək olan dövrdə əmlakın ilkin satış qiymətinin mübahisələndirilməsi yalnız bu qiymət əsasında hərracı sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında həyata keçirilir. Hazırkı mülki iş üzrə İddiaçı isə qanunun normalarının tətbiqi təcrübəsinə ilə bağlı bu Qərardadda müəyyən edilmiş hüquqi mövqeyə zidd olaraq, əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı iddianı icra məmurunun hərəkətlərindən şikayət qaydasında ona qarşı deyil, icra məmurunun sifariş məktubu əsasında iddiaçıya məxsus hərraca çıxarılmalı olan daşınmaz əmlakın qiymətləndirməsini həyata keçirmiş qiymətləndirici müəssisəyə - "xxxx" MMC-yə qarşı irəli sürmüş, birinci instansiya məhkəməsi isə maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozaraq, verilmiş tələb üzrə mülki işə baxıb iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul etmişdir. Halbuki, bu tələbə qeyd edilən iddia əsasında və qiymətləndirməni həyata keçirmiş müəssisəyə münasibətdə baxıla bilməzdi. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 261.0.1-ci maddəsinə əsasən iş məhkəmədə və ya mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı deyildirsə, hakim iş üzrə icraata aşağıdakı hallarda xitam verir. Həmin Məcəllənin 391-ci maddəsinə görə, bu Məcəllənin 19-cu və 20-ci fəsillərində göstərilən əsaslar olduqda işin icraatına xitam verilməklə və ya ərizə baxılmamış saxlanılmaqla məhkəmənin qətnaməsi ləğv edilməlidir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 261, 263, 365, 400 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ : Apellyasiya şikayəti qismən təmin olunsun. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 09 dekabr 2021-ci il tarixli, e-2(005)- 4320/2021 saylı qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə icraata xitam verilsin. Qərardaddan rəsmi qaydada verildiyi gündən 10 gün müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.