Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1962/2025 08.05.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, X1 və Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinə qarşı “alqısatqı müqaviləsinin ləğv edilməsi və çıxarışın ləğvi” tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: alğı- satqı müqaviləsinin və onun əsasında verilmiş çıxarışın ləğv edilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X2 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Şahbazlı Nəzrin Elmar qızının katibliyi, İddiaçı, Cavabdeh1 iştirakları ilə, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-406/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları
1. ünvan 1 ünvanında yerləşən yaşayış evi paylı mülkiyyətdədir.
2. Cavabdeh1 1 otaq (y/s18.5 kv.m-dən) 3 kv.m sahəni İddiaçı satmışdır, hazırda İddiaçı mülkiyyətindədir.
3. Daha sonra Cavabdeh1 1 otaq (y/s18.5 kv.m-dən) 15.5 kv.m sahəni Cavabdeh2 satmışdır.
4. İddiaçı ona məlumat verilmədən satılmasını əsas gətirərək Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında bağlanmış alğı-satqı müqaviləsini mübahisələndirir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, X1 və Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinə qarşı “alqısatqı müqaviləsinin ləğv edilməsi və çıxarışın ləğvi” tələbinə dair ərizə ilə müraciət etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 1 ünvanı iddiaçı, cavabdehlər və digər mülkiyyətçilərin paylı mülkiyyətindədir. Cavabdeh1 özünə aid olan payını İddiaçı məlumat vermədən Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinin xx.xx.2024-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Cavabdeh2 satmışdır. Nəticədə, iddiaçının paylı mülkiyyətçi kimi mülkiyyət hüquqları və qanunvericiliyin tələbləri pozulmuşdur.
7. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-406/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi qət edilmişdir.
8. Məhkəmə iddia tələbini əsassız hesab edərək mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilir ki, satıcı Cavabdeh1 ünvan 2 ünvanında yerləşən yaşayış evinə dair özünə məxsus payı Alıcı Cavabdeh2 94.000 manat dəyərində satmışdır. ünvan 2 ünvanında yerləşən yaşayış evi paylı mülkiyyətdədir. İddiaçı, Cavabdeh1 və digər 5 (beş) nəfər fiziki şəxs paylı mülkiyyətçidir. ünvan 4 almaqda üstünlük hüququna dair xəbərdarlıq İddiaçı yaşadığı ünvan 2 ünvanına göndərilmiş, lakin bildirişin çatdırılması mümkün olmamışdır. “Elektron məhkəmə” informasiya sistemindən əldə edilmiş məlumatlara əsasən müəyyən edilir ki, İddiaçı qeydiyyat ünvanı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qədirli keçəsi, 136 ünvanıdır. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, ünvan 4 almaqda üstünlük hüququna dair xəbərdarlıq İddiaçı paylı mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanına deyil, İddiaçı qeydiyyatda olduğu (yaşadığı) Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Qədirli keçəsi, 136 ünvanına göndərilməli, bildiriş formal əsaslarla deyil, mahiyyəti üzrə subyekti həqiqətən məlumatlandırmaq məqsədilə, effektiv niyyətlə göndərilməlidir. Məhkəmə qərar qəbul edərkən Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin təcrübə müəyyən edən (3 ulduzlu) 2(102)-781/2024 nömrəli qərarında sərgilənən hüquqi mövqeyi əsas götürmüşdür. Məhz bu nöqteyi-nəzərdən hesab etmiş ki, iddiaçının iddia tələbi yanlış formada tərtib edilmişdir. Belə ki, iddiaçı MM-in 218-cü maddəsinin tələbləri baxımından “alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsi” barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməlidir. İddiaçı mübahisə predmeti olan alqı-satqı müqaviləsi üzrə müqavilə tərəfi (alıcı və ya satıcı qismində) olmadığından həmin müqavilənin ləğvini və ya etibarsızlığını tələb etməsinə dair subyektiv hüququ yoxdur.
9. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 421.2, 218.2, 218.3-cü maddələri; “Yaşayış yeri və olduğu yer haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 3-cü maddəsinin 1-ci bəndi; Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2008-ci il tarixli “M.Bağırovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki İşlər üzrə Məhkəmə Kollegiyasının 04 may 2007-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Qərarına; və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 216-220-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
10.Qətnamədən İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, iddia ərizəsi üzrə qeyd etmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Nərimanov küçəsi, 171 ünvanında yerləşən yaşayış evi Cavabdeh1, iddiaçı və digər 5 nəfər şəxsin paylı mükiyyətindədir. Qanunvericiliyin tələblərinə əsasən paylı mülkiyyət üzrə tərəflərdən biri qeyd olunan paylı mülkiyyəti satmaq istəyirsə paylı mülkiyyətin digər iştirakçılarının həmin paya üstünlük hüququ vardır. Lakin qeyd olunan mülk üzrə iddiaçının məlumatı olmadan, ona heç bir təklif edilmədən Cavabdeh1 Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Nərimanov küçəsi, 171 ünvanında yerləşən yaşayış evinə dair özünə məxsus payı Cavabdeh2 oğluna 94.000 manata satmışdır. Halbuki həmin mülk üzrə iddiaçının üstünlük hüququ gözlənilməli idi. Həmin alqı satqı müqaviləsi hüquqlarını kobud surətdə pozduğu üçün iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək həmin alqı-satqı müqaviləsinin və çıxarışın ləğv edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Lakin məhkəmə iddia ərizəsiə ədalətsiz yanaşmış və xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddianı rədd etmişdir. Belə ki, məhkəmə öz qətnaməsində MM-in 218-cü maddəsinin tələbləri baxımından “alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsi” barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməli olduğunu qeyd etmiş, lakin məhkəmə hazırlıq iclası zamanı iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə iddiaçıya heç bir təklif etməmişdir. Əgər belə bir iddia tələbinə əlavə olaraq “alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsi” qeyd olunamalı idisə bu barədə məhkəmə ona təklif edə bilərdi. Həmçinin məhkəmə qətnaməsində subyektiv hüquqla bağlı qeyd edilmişdir ki, ıçaiddi“ Əhmədova Çiçək Əvəz qızı mübahisə predmeti olan alqı-satqı müqavilə üzrə müqavilə tərəfi (alıcı və ya satıcı qismində) olmadığından həmin müqavilənin ləğvini və ya etibarsızlığını tələb etməsinə dair subyektiv hüququ yoxdur.” Lakin işə baxan birinci instansiya məhkəmə nəzərə almamışdır ki, subyektiv hüququn yaranması üçün müqavilə üzrə tərəflərdən biri olmağa ehtiyac yoxdur, subyektiv hüquq maraqlarına toxunan hər bir şəxsdə yaranır. Hazırda da qeyd olunan alqı satqı müqaviləsi və çıxarış onun hüquqlarının kobud formada pozulmasına gətirib çıxarmışdır. Məhkəmə qətnaməsində bildirişlə bağlı qeyd olunmuşdur ki, “Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisi tərəfindən payı satın almaqda üstünlük hüququna dair xəbərdarlıq Əhmədova Çiçək Əvəz qızının yaşadığı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Nərimanov küçəsi,171 ünvanına göndərilmiş, lakin bildirişin çatdırılması mümkün olmamışdır”. Bununla bağlı qeyd edir ki, Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinin ona xəbərdarlıq bildirişini göndərmək niyyəti olmamışdır, belə bildiriş göndərilsəydi həmin bildiriş barədə iddiaçıya məlumat verilərdi, həmçinin onun qeydiyyatda olaraq yaşadığı ünvan Bakı şəhəri,Yasamal rayonu, Qədirli keçəsi, 136 ünvanıdır və məktub həmin ünvana göndərilməli idi. Qanunvericiliyə əsasən onun üstünlük hüququ ola-ola cavabdehlər iddiaçıya məlumat vermədən paylı mülkiyyətdə olan əmlakın alqı-satqısını həyata keçirmişlər. Məhkəmə iş üzrə zəruri halları səthi araşdırmış, bu da əsasssız və qanunsuz olaraq hesab etdiyi məhkəmə qətnaməsinin qəbul edilməsinə gətirib çıxarmışdır. Məhkəmə qətnaməsində iddia tələbinin düzgün qeyd edilmədiyini qətnamədə bildirmiş, lakin iddia ərizəsinin dəqiqləşdirilməsinə dair təklif məhkəmə hazırlıq iclasında iddiaçıya bildirilməmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
12. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
a) Proses iştirakçılarının izahatı
13. İddiaçı izahatında və ona verilən suallara cavab olaraq bildirmişdir ki, avqust ayında tərəfin sahəsi 18.5 kv.m olan evi var idi, amma, yerində ev böyükdür, ondan 3 kv.m iddiaçıya satdı, evin zirzəmisi var idi, 32 ildir ki, iddiaçı həmin MİK-də işləyir, həmin zirzəmi ev boyda idi, avqust ayında birlikdə gedib alğı-satqı etdilər, o, bildirdi ki, tezliklə yerinə köçmək istəyir, cavabdeh ona (iddiaçıya) dedi ki, onun (cavabdehin) orda nəvəsi var, getdi gördü ki, onun (iddiaçının) yerini ayırıb, sonra həmin ev satılıb, daha doğrusu özü gəldi, ondan (iddiaçıdan) arayışı götürdü və dedi ki, onlara gedib razılıq versin, onun (iddiaçının) başqa iş yoldaşı da həmin həyətdə başqasından pay alıb, iddiaçı dedi ki, 1 girişdir və onun razılığı olmadan satıla bilməz, 2-3 nəfər müştəri gətirdi, onlar da gördülər ki, mübahisəlidir almadılar, cavabdeh dedi ki, yaxşı edib satmışdır, iddiaçı ona 15.000 manat pul vermişdir, 7.900 manat müqaviləsində var, qalanını da evinə gəlib deyirdi ki, bu işə görə vermişdir, mənzildə kirayə qalan var idi, 112-yə yığıb dedi ki, onun icazəsi olmadan onun paylı mülkiyyətində yaşayan var, birinci ona təklif edilməli idi, bu evi onun oğlu yandırdıqdan sonra Yasamal Rayon İcra Hakimiyyətinin köməkliyi ilə başqa formada düzəltdilər, evin satılması ilə bağlı maklerə zəng etdi, Nazim müəllimə satmamışdan əvvəl 92.000 manat deyildi, ona evin satılması barədə məlumat verməyib, cavabdeh ilk növbədə ona xəbər etməli idi, onun hissəsini ayırardı, sonra satardı, orada əşyaları da var idi, iddiaçı ona dedi ki, girişlərini ayırsınlar, qohumu var idi, payı ala bilərdi, bir girişdən olan payı cavabdeh sata bilməzdi, evin satıldığını 2024-cü il müqavilədən 2-3 ay sonra-təxmini avqust ayında bildi, onun iş yoldaşının da evi oradadır, ona dedi ki, arxa evi satıb, iddiaçı satılan yerdən istifadə edə bilmir, ev 1 girişdir. O cümlədən bildirir ki, onun girişini ayırıb cavabdeh sata bilərdi. Əvvəldən demişdi ki, onun girişini ayırsın. Ondan icazəsiz satıb. Girişini ayırısın,sonra kimə satır satsın. 14.Məhkəmə iclaslarında iştirak edən Cavabdeh1 apellyasiya şikayətini qəbul etmədi, onun təmin edilməməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi. İzahatında qeyd etdi ki, iddiaçı faizə ona pul vermişdi. Həmin pulu ona qaytara bilmədi. 4 ay pulu verdi, sonrası qaldı. Ona dedi ki, evindən ona 3 kv.m versin, evlər satılanda o, 3 kv.m olan sahənin pulunu alacaqdı. Belə də razılaşdılar. Evlər plana gedənə yaxın dedi ki, 3 kv.m istəmir, zirzəmini istədiyini bildirdi. Sənədlə ona 3 kv.m evi satmışdır. Zirzəmi ona aid deyil. Evi almağa vəkillə birlikdə bir xanım gəlmişdi. Çiçək ona dedi ki, kimə satırsansa evi onu tanış etsin. Tanış etdikdən sonra dedi ki, satmır. Həmin xanım Nazim müəllimdən qabaq gəlmişdi. Ona pul lazım idi. Başqalarından da faizə pul götürmüşdür. 15.İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq digər cavabdehlər Cavabdeh2 və Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisinin nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmiş, Cavabdeh2 gəlməməyin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmiş, Bakı şəhəri 14 saylı Notariat Ofisi məktubla müraciət edərək məhkəmə iclasının onların iştirakı olmadan keçiriləsini xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyası digər cavabdehlərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
16. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Maddə 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır. Maddə 423.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır. Maddə 423.2. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf məhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər. Maddə 424.2. Müqavilə ləğv edilərkən tərəflərin öhdəliklərinə xitam verilir. Maddə 424.3. Müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır. Maddə 424.4. Əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, tərəflər müqavilənin dəyişdirildiyi və ya ləğv edildiyi anadək öhdəlik üzrə icra etdiklərinin qaytarılmasını tələb edə bilməzlər. Maddə 218.1. Ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər. Maddə 218.2. Payın satıcısı öz payını üçüncü şəxsə satmaq niyyəti barəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verməlidir. Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı satılan payı satın almaqdan imtina edərlərsə və ya bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, daşınar əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı isə 15 gün ərzində əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər. Maddə 218.3. Pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının üç ay ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin.
17. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.1. qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər;
Apellyasiya baxışının hədləri
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
19. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
20. Hazırki halda iddiaçının apellyasiya şikayəti qətnamənin ləğvinə yönəldiyi üçün kollegiya qətnamənin əsaslılığını tam yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
21. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, apellyasiya şikayəti əsassız olduğundan təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. 22.Belə ki, mübahisənin mahiyyəti onan ibarətdir ki, işin yuxarıda qeyd edilən fakitki hallarına istinad edən iddiaçı yaşayış evinin paylı mülkiyyətçisi kimi digər payçı — Cavabdeh1 öz payını iddiaçıya xəbərdarlıq etmədən və onun üstünlük hüququnu nəzərə almadan üçüncü şəxs — Cavabdeh2 satdığını iddia edir. İddiaçı bu satışın Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 218.2-ci maddəsinin tələblərinə zidd olduğunu əsas gətirərək, bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin və onun əsasında verilmiş çıxarışın ləğv edilməsini tələb edir. 23.Apellyasiya mərhələsində iddiaçının izahatlarından müəyyən edilir ki, onun mübahisəyə səbəb olan satışa etirazı hüquqi deyil, daha çox faktiki şəraitlə — konkret olaraq, yaşayış evinin yalnız bir girişdən ibarət olması ilə bağlıdır. İddiaçı qeyd edir ki, cavabdeh əvvəllər də öz payını satmaq istəmiş, lakin iddiaçı məhz evin bir girişi olduğundan həmin hissənin satılmasına etiraz etmişdir, cavabdeh əvvəlcə onun hissəsini ayırardı, bir girişdən olan payı cavabdeh sata bilməzdi, girişlərin ayrılmasını istəyir. 24.İddiaçının tələbinin əsası kimi istinad etidiyi Mülki Məcəllənin 218.2-ci maddəsi ilə bağlı kollegiya qeyd edir ki, həmin norma ümumi paylı mülkiyyətdə olan əmlakın idarə edilməsi və özgəninkiləşdirilməsi zamanı digər mülkiyyətçilərin maraqlarını qorumağa xidmət edir. Məqsəd paylı mülkiyyətdə olan əmlak üzrə payın üçüncü şəxsə satılması halında digər şərikli sahiblərə əvvəlcədən alma imkanı yaratmaqdır (maddənin adından da göründüyü kimi satın almaqda üstünlük hüququ) .
25. Bu məqsədin davamı olaraq Mülki Məcəllənin 218.3-cü maddəsinə əsasən pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda, (bildiriş verilmədən və ya bildiriş müddətinə riayət edilmədən satış həyata keçirilərsə) paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının üç ay ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin. 26.Göründüyü kimi isitnad olunan norma üstünlük hüququnun pozulması halında digər payçıların məhkəmə müdafiəsi hüququnu müəyyən etməklə, satışdan sonra da payçıların hüququnu qorumaqla təminat verir ki, əgər satıcı 218.2-ci maddədə nəzərdə tutulan proseduru pozaraq (bildiriş vermədən və ya müddətə riayət etmədən) öz payını üçüncü şəxsə satarsa, digər payçılar həmin satışa etiraz edə və onu öz xeyrlərinə dəyişdirə bilərlər. 27.Yəni məhkəmədən tələb edə bilərlər ki, həmin pay üzrə alıcı ilə bağlanmış müqavilə üzrə alıcının hüquq və öhdəlikləri ona, yəni digər payçıya keçsin.
28. Qanunvericilik bu qaydada digər payçıların hüquqlarının satışdan sonra da müdafiə olunmasını nəzərdə tutur. Belə ki, alıcının əldə etdiyi hüquqlar digər payçının üstünlük hüququ əsas götürülərək onun xeyrinə keçirilə bilər.
29. Bu isə o deməkdir ki, digər payçı məhkəmədən alıcının hüquqlarının ləğv edilməsini və müvafiq müqavilə üzrə tərəf statusunun ona keçirilməsini tələb edə bilər. Belə tələb yalnız o halda irəli sürülə bilər ki, payı almaq istəyi real və konkret olsun, eyni zamanda satışdan əvvəl üstünlük hüququna əməl olunmasın. 30.Yəni iddiaçı hazırki işin fakitki halları baxımından 218.2-ci maddəyə istinad edərək o halda belə bir tələb irəli sürə bilərdi ki, o, paylı mülkiyyətçisi olduğu əmlakın digər payçısının satdığı payını almaq niyyəti olsun, lakin digər payçı yəni hazırkı iş üzrə cavabdeh ona öz payını satması barədə əvvəlcədən məlumat verməsin. Bu halda iddiaçı Mülki Məcəllənin 218.2 və 218.3-cü maddələrinə istinad edərək alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. 31.Lakin hazırda iddiaçının izahatlarından görünür ki, onun Cavabdeh1 Cavabdeh2 satmış olduğu payı almaq niyyəti yoxdur, onun mübahisəyə səbəb kimi göstərdiyi əsas, əslində, payın ayrılması və girişin funksional istifadəsi ilə bağlı narazılıqdır. Bu isə Mülki Məcəllənin 218.2 və 218.3-cü maddələrinin tətbiqi üçün zəruri olan maddi-hüquqi şərtlərin mövcud olmadığını göstərir.
32. Nəticə etibarilə, iddiaçı tərəfindən irəli sürülən tələb — alğı-satqı müqaviləsinin ləğv olunması — formal olaraq Mülki Məcəllənin 218-ci maddəsinə istinad edilsə də, əslində onun hüquqi mahiyyəti payın naturada ayrılması ilə bağlıdır.
33. Alğı-satqı müqaviləsinin ləğvi tələbinin hüquqi əsaslandırılması üçün isə Mülki Məcəllənin 421-ci maddələrinin tələbləri də nəzərə alınmalıdır. Qeyd olunan normaya əsasən, müqavilənin birtərəfli qaydada ləğvi yalnız o halda mümkündür ki, tərəflərdən biri müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozmuş olsun və bu halda belə, yalnız müqavilə tərəfi bu tələblə çıxış edə bilər.
34. Hazırkı halda isə iddiaçı mübahisə predmeti olan alğı-satqı müqaviləsinin tərəfi deyil. Odur ki, bu halda onun müqavilənin ləğvini tələb etmək hüququ yoxdur. 35.Məhz qeyd olunan səbəblərdən məhkəmə kollegiyası apellyatorun məhkəmə tərəfindən ona iddianın dəqiqləşdirilməsi barədə məlumat verilməməsi ilə bağlı dəlillərini də əsassız hesab edərək qeyd edir ki, təqdim edilən tələbin hüquqi mahiyyəti və hüquqi normativ baza ilə uyğunluğu baxımından iddianın yönləndirilməsi və ya dəqiqləşdirilməsi zərurəti yaranmamışdır. İddiaçının əsas narahatlığı payın naturada ayrılmasından irəli gəlir. 36.Belə ki, iddiaçının məqsədi o payı almaq deyil, sadəcə həmin payın yerləşdiyi hissənin evin yeganə girişi olması səbəbilə satışın qarşısını almaqdır. Yəni bu daha çox “üstünlük hüququnun pozulması” ilə bağlı yox “payın ayrılması” ilə bağlı narazılıqdır. 37.Beləliklə məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşır, hesab edir ki, hazırki işin faktiki halları baxımından iddia tələbi düzgün verilmədiyindən və irəli sürülən tələb üzrə isə iddiaçı müqavilə üzrə tərəf olmayaraq subyektiv hüquqa malik olmadığından məhkəmə iddianı rədd etməklə qanuni və əsaslı nəticəyə gəlmişdir.
38. Kollegiyanın qənaətinə görə, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas deyildir.
39. Qeyd olunanlara əsasən kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. 40.Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 385.2-ci maddəsinə görə, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. 41.Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-406/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş rüsum apellyatora aid edilsin. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən etibarən, 2 ay müddətində, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim imza: Günay Axundova Hakimlər imzalar: Fərrux Qasımov Fuad Babayev