Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-3244/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3244/2022 25.05.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər Sadıqov Vahid Nəriman oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızı və Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan ibarət tərkibdə, Allahverdiyev Fuad Zahir oğlunun katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi-vəkili Nümayəndə2 və nümayəndəsi Nümayəndə4, Cavabdeh iştirakı ilə, İddiaçı "xxxx" MTK-nın Cavabdeh qarşı “müqavilənin ləğv edilməsi və s. tələbinə dair” mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 10 yanvar 2022-ci il tarixli 2(006)-394/2022 saylı qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən verilmiş apelyasiya şikayətlərinə əsasən mülki işə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq M ü ə y y ə n e t d i: İddiaçı "xxxx" MTK Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək: - MTK ilə cavabdeh arasında imzalanmış Bakı şəhəri Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən Tower B binanın 16-cı mərtəbəsində yerləşən 1604B saylı mənzilin satışı barədə 03.11.2014-cü il tarixli PBR 952 saylı müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi; - mənzilin və mənzilin giriş qapısının açarlarının cavabdehdən alınaraq İddiaçı MTK-ya geri qaytarılması; - həmin mənzilin üçüncü şəxsə satılması, satışdan əldə olunan vəsaitdən xərclərin, cərimənin, vurulmuş ziyanın tutulması və bundan sonra qalan vəsaitin cavabdehə qaytarılmasının Müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş qaydada aparılması; - cavabdehdən mənzil üzrə xidmət haqqı olaraq 18.355,32 manat, dövlət rüsumu olaraq 30 manat, ümumilikdə 18.385,32 manat məbləğində pulun İddiaçı MTK-nın xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, MTK ilə cavabdeh arasında Bakı şəhəri Neftçilər prospekti 151 ünvanda yerləşən Tower B binanın 16-cı mərtəbəsində yerləşən 1604B saylı mənzilin (Mənzil) satışı ilə bağlı 03.11.2014-cü il tarixdə PBR 952 saylı Müqavilə imzalanmış, Müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən iddiaçı 1604B saylı mənzili tikməyə və yaşayış məqsədləri üçün cavabdehə təqdim etməyə razılaşır və cavabdeh həmin mənzili yaşayış məqsədləri üçün qəbul etməyə razılıq verir. Müqavilənin 1.5-ci bəndinə əsasən cavabdeh üçün binanın zirzəmisinin 2-ci mərtəbəsində yerləşən (128 nömrəli) 1 avtomobil dayanacağı sahəsi ayrılmışdır. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə əsasən mənzil və avtomobil dayanacağı üçün ödəniləcək ümumi qiymət bu Müqaviləyə əsasən 830.900 AZN təşkil edir (mənzil üçün alış qiyməti 773.180 AZN, avtomobil dayanacağı üçün 57.720 AZN). Müqavilənin 4.3 və 4.4-cü bəndlərinə əsasən tərəflər bununla razılaşırlar ki, mənzilin qiyməti Əlavə 5-də göstərilən ödəniş cədvəlinə uyğun olaraq hissəhissə ödənilməlidir. Bu Müqavilə çərçivəsində ödənilməli qiymətin hər hansı hissəsinin ödənişi gecikdirildiyi halda iddiaçı ödənişin verilməli olduğu tarixdən faktiki ödəniş tarixinə qədər (hər iki tarix daxil olmaqla) ödənilməmiş məbləğin hər gecikdirilmiş günü üçün gündəlik əsasda hesablanan illik 24 % cərimə ödəməlidir. Kommunal xidmətlər və servislər cavabdehə iddiaçı vasitəsilə təmin edildiyi halda əmlaka tətbiq olunan müvafiq xərclər iddiaçı tərəfindən burada müəyyənləşdirilmiş xidmət haqları kimi tətbiq olunmalı və cavabdeh bütün bu cür xərcləri tələb olunduğu təqdirdə dərhal ödəməlidir. Müqavilənin 7ci bəndinə əsasən müqavilənin 4.4-cü bəndində nəzərdə tutulmuş müddəalara baxmayaraq, cavabdeh Əlavə 5-də nəzərdə tutulan ödəniş müəyyənləşdirilmiş müvafiq son tarixdən sonra 6 (altı) aydan çox gecikdirdiyi halda və ya cavabdeh mənzili almaqdan imtina etdikdə iddiaçının hüququ var ki, qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hər hansı digər hüquqlara xələl gətirmədən bu müqaviləyə xitam versin və qiymətin 20 %-nə bərabər məbləği vurulmuş ziyan kimi tutulsun və bu halda cavabdeh xüsusi olaraq razılaşır ki, bu məbləğ cavabdehin öhdəliyini yerinə yetirməməsi nəticəsində iddiaçının məruz qalacağı ziyanların həqiqi və əsaslı şəkildə öncədən hesablanan məbləğidir. Qiymətin 20 %-i çıxmaq şərtilə cavabdehə qaytarılması, iddiaçı tərəfindən əmlakı göstərilən qiymətə bərabər və daha artıq qiymətə digər investora satdıqdan sonra baş verəcək və qiymətin qaytarılması yalnız digər investor tərəfindən bu mülkiyyətlə bağlı ödənişi tam şəkildə iddiaçıya ödənildikdən sonra həyata keçiriləcək. Əmlak qiymətdən aşağı qiymətlə digər investora satıldığı təqdirdə, iddiaçıya qaytarılmalı olan məbləğ digər investora təqdim olunduğu faktiki qiymətlə qiymət arasında müvafiq nisbətə və 7.1-ci bənddə nəzərdə tutulmuş 20 % tutulması şərtilə azaldılacaq. İddiaçı müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü bütün öhdəlikləri icra etmiş və hazırda da icra etməkdə davam edir. Buna baxmayaraq cavabdeh hal-hazıradək qeyd edilən müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri vaxtında və lazımınca icra etməyərək, mənzilə və 1 ədəd avtomobil qarajına görə onların dəyərini ödəməmiş, həmçinin iddiaçı tərəfindən həyata keçirilən Əlavə 4-də nəzərdə tutulan xidmətlərə görə xidmət haqlarını hal-hazıradək ödəməmişdir. Cavabdehin Müqavilə üzrə 05.07.2021-ci il tarixə Mənzilə və 1 ədəd avtomobil qarajına görə 247.338 manat, ödənişin gecikdirilməsi ilə bağlı cərimə borcuna görə 93.880 manat, mənzillə bağlı xidmət haqqı olaraq 18.355,32 manat, ümumilikdə 359.573,32 manat məbləğində borcu vardır. Cavabdeh 05.04.2018-ci il tarixdən etibarən mənzillə və 1 ədəd avtomobil qarajı ilə bağlı iddiaçıya hər hansı məbləğdə pul ödəməmişdir. Artıq 3 ildən artıq müddətdir kı, cavabdeh hər hansı məbləğdə pul ödəmir. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 10 yanvar 2022-ci il tarixli 2(006)- 394/2022 saylı qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, İddiaçı MTK ilə Cavabdeh arasında imzalanmış Bakı şəhəri Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən Tower B binanın 16-cı mərtəbəsindəki 1604B saylı mənzilin satışı barədə 03.11.2014-cü il tarixli, PBR 952 saylı müqaviləyə xitam verilməsi, Bakı şəhəri Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən Tower B binanın 16-cı mərtəbəsindəki 1604B saylı mənzilin və mənzilin giriş qapısının açarlarının Cavabdeh alınaraq İddiaçı MTK-ya geri qaytarılması, Bakı şəhəri Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən Tower B binanın 16-cı mərtəbəsindəki 1604B saylı mənzilin satılması və Mənzilin satışından əldə olunan vəsaitdən zərər olaraq 247.338 manat, cərimə borcu olaraq 50.000 manat, mənzil üzrə xidmət haqqı kimi 18.355,32 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 30 manatın 27 manatı, cəmi 315.720,32 manat məbləğində pulun tutulması, Mənzilin satışından qalan vəsaitin Cavabdeh qaytarılmasının 03.11.2014-cü il tarixli PBR 952 saylı müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulan qaydada aparılması, iddianın digər hissədə rədd edilməsi qət edilmişdir. Qətnamədən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən apelyasiya şikayəti verilmişdir. İddiaçı apelyasiya şikayətində qətnamənin iddia tələbinin təmin edilməyən və iddia tələbindən kənara çıxılmış hissələrində ləğv edilməsi və irəli sürülmüş tələblər üzrə iddianın tam təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş edərək, göstərmişdir ki, məhkəmə cəriməni əsassız azaldıb, müqavilə ilə illik 24% nəzərdə tutulmuşdur. Məhkəmə iddia tələbindən kənara çıxmışdır, belə ki, məhkəmə «Mənzil satılsın. Mənzilin satışından əldə olunan vəsaitdən zərər olaraq 247.338 manat, cərimə borcu olaraq 50.000 manat tutulsun» qət edildiyi halda, iddia ərizəsində «Mənzilin üçüncü şəxsə satılması, satışdan əldə olunan vəsaitdən xərclərin, cərimənin, vurulmuş ziyanın tutulması və bundan sonra qalan vəsaitin Cavabdeh qaytarılmasının (yəni bütün göstərilən proseslərin) Müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş qaydada aparılması» tələb olunmuşdur. Cavabdeh apelyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Apelyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, iddiaçı MTK olduğu üçün aralarında hüquq münasibətləri kooperativ və ortaq (assosativ) üzvü arasında yaranmış hüquq münasibətləri hesab edilir. Müqavilə ilə MTK-ya ortaq üzv kimi qəbul edilmiş, lakin üzvlük haqqını tam ödəmədiyinə görə kooperativin səs hüququna malik olan ortağına çevrilməmişdir. Kooperativin ortaq üzvü yalnız ümumi yığıncağın qərarı ilə kooperativdən çıxarıla bilər. Öhdəliklərin icra edilməməsi iddiaçıya onların məcburi icrasını tələb etmək hüququ verə bilər, yəni yalnız cavabdeh ümumi yığıncağın qərarı ilə üzvlükdən çıxarıldıqdan sonra iddiaçı öhdəliklərin icrasını və müqaviləyə xitam verilməsini tələb edə bilər. MM-nin 112-ci maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. Eyni zamanda, mənzilin dəyəri hissə-hissə ödənilməli olduğundan, aralarında nisyə alqı-atqı müqaviləsindən irəli gələn hüquq münasibətləri yaranmışdır. MM 600.4-cü maddəsinin tələbinə görə isə alıcı ödənişi müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətdə ödəmədikdə, satıcı verilmiş əşyanın ödənilməsini və ya ödənilməmiş malın qaytarılmasını tələb edə bilər. Nəzərə alınmamışdır ki, mənzilin dəyərinin 70%-i ödəmiş, habelə təxminən 235.000 manat dəyərində təmir işləri aparmışdır. 247.338 manat borcun yaranması və bu borcun vaxtında ödənilməməsi müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması kimi qiymətləndirilə bilməz. Mənzilin satılması barədə nəticə də qanunsuzdur, çünki mənzil ipoteka ilə yüklü edilməmişdir və öhdəliklərin təminatı qismində çıxış etmir. Nəzərə alınsa ki, mənzil hələ də iddiaçının mülkiyyətindədir (baxmayaraq ki, onun hüquqları qeydə alınmayıb), o öz mülkiyyətində olan mənzilin satılmasını tələb edə bilməz. Digər tərəfdən məhkəmə mənzilin satışının hansı qaydada həyata keçirilməsini də göstərməmişdir. Satış barədə bənd müqavilədə olsa da, mülki qanunvericilyin tələblərinə zidd olduğu üçün etibarsızdır. Eləcə də mənzilin ilkin satış qiyməti də göstərilməmişdir, çünki bunun maddi norması yoxdur. Cərimə borcu ödənilməmiş əsas borcun təxminən 40% həddində tələb edilmişdir. Məhkəmə işin hallarını və cavabdehin vəziyyətini cərimə borcunu 5000 manat müəyyən etməli idi. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının vəkili-nümayəndəsi və nümayəndəsi apelyasiya şikayətlərini müdafiə edərək təmin, cavabdehin apelyasiya şikayətini isə qəbul etməyərək rədd olunmaqla, qətnamənin iddianın təmin olunmayan hissədə ləğv edilərək, iddianın tam təmin olunmasını xahiş etdilər. Nümayəndə həmçinin göstərdi ki, 2015-ci ildə iddiaçı təşklatın təşklati-hüquqi forması dəyişdirilərək MTK-ya çevrilsə də, bütün sakinlərlə münasibətlər alqı-satqı müqaviləsi əsasında davam etmiş, heç bir sakin MTK-ya üzv qəbul olunmamışdır. Cavabdeh də MTK-nın üzvü deyil və tərəflər arasındakı bütün münasibətlər 03.11.2014-cü il tarixli PBR 952 saylı müqavilə ilə tənzimlənir. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh iddiaçının apelyasiya şikayətini qəbul etməyib, özünün apelyasiya şikayətini isə müdafə edərək, qətnamənin ləğv edilərək, iddianın rədd olunmasını xahiş etdi. Həmçinin göstərdi ki, iş olmadığına görə borcunu ödəniş cədvəlinə uyğun ödəyə bilməmişdir. Mənzilə və qaraja görə hazırda 377.902 manat borcu vardır ki, onu da ödəyə bilər, ancaq ondan yüksək məbləğdə cərimə tələb olunması və tutulması onun maddi vəziyyətinə mənfi təsir edir. İstəyi odur ki, İddiaçı MTK tətbiq olunan cərimə məbləğini silsin, belə olduqda o da borcunu tam olaraq bağlaya bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi, işə işdə olan və əlavə təqdim olunan sübutlar əsasında mahiyyət üzrə baxır. Həmin Məcəllənin 372.6 maddəsinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Məcəlləsinin 372.7 maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Məhkəmə kollegiyası izahatları dinləyib, apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, qətnamə qismən ləğv edilməli, həmin hissədə də iddia tələbi təmin edilməlidir. İşin halları: İddiaçı ilkin olaraq MMC olmuş, 05.03.2015-ci ildə MTK-ya çevrilmişdir. Tərəflər arasında mənzil satışı ilə bağlı 03.11.2014-cü il tarixdə PBR № 952 saylı müqavilə imzalanmışdır. Müqaviləyə əsasən 830.900 manata 1 mənzil və 1 qaraj satılmışdır (mənzil 773.180 manat, qaraj 57.720 manat). Cavabdeh 05.10.2014-cü ildə 191.888 manat ilkin ödəniş etmiş, 639.012 manat qalan ödəniş isə hissə-hissə həyata keçirilməyi öhdəsinə götürmüşdür: 05.11.2014-cü ildən başlayaraq 05.05.2023-cü ilədək 103 ay ərzində hər ay 6.204 manat. 04.08.2021-ci il tarixli maliyyə arayışına əsasən, cavabdeh 21.01.2019-cu il tarixədək mənzil və qaraj üçün 440.870 manat kredit məbləği ödəmişdir, həmin tarixə 247.338 manat əsas və 93.880 manat cərimə borcu yaranmışdır. İşə apelyasiya qaydasında baxılarkən iddiaçının nümayəndəsinin təqdim etdiyi 12.05.2020-ci il tarixli maliyyə arayışından isə görünür ki, cavabdeh 21.01.2019-cu il tarixədək 461.109 manat ödəmişdir. 03.08.2021-ci il tarixə əsas borc 377.902 manat, cərimə borcu 93.880,8 manat təşkil edir. Müqavilə şərtləri: 4.4-cü bənd: Bu Müqavilə çərçivəsində ödənilməli Qiymətin hər hansı hissəsinin ödənişi gecikdirildiyi halda İnvestor ödənişin verilməli olduğu tarixdən faktiki ödəniş tarixinə qədər (hər iki tarix daxil olmaqla) ödənilməmiş məbləğin hər gecikdirilmiş günü üçün gündəlik əsasda hesablanan illik 24 % cərimə ödəyir; 5.2.8-ci bənd: əsaslı tamamlama tarixindən başlayaraq iddiaçı tərəfindən göstərilən texniki xidmət, idarəetmə, təhlükəsizlik, inzibati və digər xidmətlərlə (“xidmətlər”) bağlı xidmət haqqlarının bu sənədə qoşulmuş Əlavə 4-də nəzərdə tutulduğu kimi aylıq əsasda şirkətə ödəmək və məsuliyyət daşımaq investorun öhdəliyidir; 6.1.1-ci bənd: Şirkət qiymətin tam ödənilməsinə məhdudiyyət qoymadan Müqavilə üzrə İnvestor öz öhdəliklərini yerinə yetirənə qədər əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu özündə saxlamaq hüququna malikdir; 7.1-ci bənd: 4.4-cü bənddə nəzərdə tutulmuş müdəalara baxmayaraq, İnvestor tərəfindən Əlavə 5-də nəzərdə tutulan ödəniş müəyyənləşdirilmiş müvafiq son tarixdən 6 aydan çox gecikdirdiyi halda və ya əmlakı almaqdan imtina etdikdə Şirkətin hüququ vardır ki, qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hər hansı digər hüquqlara xələl gətirmədən bu Müqaviləyə xitam versin və Qiymətin 20%-nə bərabər məbləği vurulmuş ziyan kimi tutulsun və bu halda İnvestor xüsusi olaraq razılaşır ki, bu məbləğ İnvestorun öhdəliyini yerinə yetirməməsi nəticəsində Şirkətin məruz qalacağı ziyanların həqiqi və əsaslı şəkildə öncədən hesablanan məbləğidir; 7.2-ci bənd: 7.1-ci bənddə nəzərdə tutulmuş Qiymətin 20%-i çıxmaq şərti ilə investora qaytarılması, Şirkət tərəfindən Əmlakı göstərilən Qiymətə bərabər və ya daha artıq qiymətə digər investora satdıqdan sonra baş verəcək və qiymətin qaytarılması yalnız digər İnvestror tərəfindən bu Mülkiyyətlə bağlı ödəniş tam şəkildə Şirkətə ödənildikdən sonra həyata keçiriləcəkdir. Əmlak qiymətdən aşağı qiymətlə digər investora satıldığı təqdirdə, İnvestora qaytarılmalı olan məbləğ digər investora təqdim olunduğu faktiki qiymətlə hazırki Qiymət arasında müvafiq nisbətdə və 7.1-ci bənddə nəzərdə tutulmuş 20% tutulması şərtilə azaldılacaqdır. Tərəflərin izahatı: İddiaçı deyir ki, cavabdeh 05.04.2018-ci il tarixdən etibarən ödəniş etməmiş, xidmət haqqı ödəməmişdir. Bunun nəticəsində isə cavabdehin 247.338 manat mənzilə və qaraja görə borcu, ödənişin gecikdirilməsi ilə bağlı 93.880 manat cərimə borcu, 18.355,32 manat xidmət haqqı borcu olmaqla, cəmi 359.573,32 manat borcu yaranmışdır. 03.08.2021-ci il tarixə isə əsas borc 377.902 manat, cərimə borcu 93.880,8 manat təşkil etmişdir. Cavabdeh isə müqavilə öhdəliyini pozduğunu etiraf edərək, 93.880,8 manat cərimə borunun silinməsi şərti ilə 377.902 manat əsas borcu ödəməyə hazır olduğunu bildirir. Məhkəmənin əsaslandırması: Birinci instansiya məhkəməsi işin mübahisəsiz halı kimi müəyyən etmişdir ki, tərəflər arasında podrat və alqı-satqı müqavilələrinin ünsürlərini əhatə edən qarışıq müqavilənin bağlanmasından irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Müqavilə isə öhdəliyin əmələ gəlmə əsaslarından biridir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış PBR 952 saylı, 03 noyabr 2014-cü il tarixli müqaviləyə əsasən iddiaçı 1604B saylı mənzili və bir avtomobil üçün nəzərdə tutulmuş dayanacağı cavabdehə təqdim etməyi və müvafiq xidmətləri göstərməyi, cavabdeh isə bunun müqabilində müqaviləyə əlavədə göstərilən qrafikə uyğun olaraq ödənişləri etməyi, həmçinin binanın idarə olunması, nəzarətdə saxlanması və ona texniki xidmət göstərilməsinə görə xidmət haqqı ödəməyi öhdələrinə götürmüşlər. Lakin cavabdeh mənzildən və qarajdan təyinatı üzrə istifadə etdiyi halda bu dövr üçün ödəməli olduğu məbləği "xxxx" MTK-yə ödəməkdən yayınmışdır. "xxxx" MTK cavabdehi müqavilənin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi barədə xəbərdar etmiş, lakin sonuncu edilən xəbərdarlıqlara münasibət bildirməmiş, mənzildən istifadə və sahiblik etməyə davam etmişdir. 04.08.2021-ci il tarixli arayışa əsasən cavabdehin 1604B saylı mənzil üzrə "xxxx" MTK qarşısında yaranmış borcu 247.338 manat, cərimə borcu 93.880 manat və xidmət haqqı olaraq ödənilməyən borc 18.355,32 manat təşkil edir. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh Mülki Məcəllənin 425.1 və 442-ci maddələrinin tələblərini pozmuşdur. Buna görə də, Mülki Məcəllənin 385.1-ci maddəsinə əsasən, iddiaçı cavabdehdən müqavilənin icrasını tələb etmək üzrə subyektiv hüquqa malikdir. Cavabdeh isə müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi icra etməməklə, iddiaçının bu hüququnu pozmuşdur. Müqavilənin 5.2.1-ci bəndinə əsasən qiyməti bu müqavilənin Əlavə 5-də müəyyənləşdirilmiş qaydada vaxtında hissəhissə ödəmək investorun öhdəliyidir. Mülki Məcəllənin 448.1-ci maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. Həmin Məcəllənin 448.2-ci maddəsinin tələbinə görə, borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu üçün məsuliyyət daşıyır. Göstərilənlə əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh müqavilə şərtlərinə əməl etməyərək, hal-hazıradək qeyd edilən müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri vaxtında və lazımınca icra etməmiş, mənzilə və 1 ədəd avtomobil dayanacağına görə müvafiq ödənişləri həyata keçirməmiş, iddiaçının zərərə məruz qalmasıma zəmin yaratmışdır. Lakin məhkəmə tələb olunan dəbbə pulunun miqdarını tənasübsüz sürətdə yüksək hesab edərək, 50.000 manatadək azaltmışdır (Mülki Məcəllənin 467 m). Həmçinin məhkəmə əlavə 4-də nəzərdə tutulan və iddiaçı tərəfindən həyata keçirilən xidmətlərə görə xidmət haqlarının hal-hazıradək ödənilmədiyini müəyyən etmişdir. Belə ki, İddiaçı MTK tərəfindən verilmiş 04.08.2021-ci il tarixli arayışa əsasən müəyyən edildiyi kimi cavabdehin 1604B saylı mənzil üzrə xidmət haqqına dair borcu 18.355,32 manat təşkil edir. Məhkəmə iddiaçının müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi barədə tələbini də əsaslı sayaraq təmin etmişdir. Məhkəmə Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsaslanaraq hesab etmişdir ki, cavabdeh öhdəliyini icra etməməklə, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozmuş və bunun nəticəsində iddiaçı müqavilə bağlanarkən, mənzilin satılması müqabilində almağa ümid etdiyi pul vəsaitindən məhrum olmuşdur. Məhkəmə həmçinin hesab etmişdir ki, mübahisəli mənzil iddiaçının mülkiyyətində olduğundan və cavabdehin sahibliyində olmasına əsas verən müqaviləyə xitam verildiyindən iddiaçı mənzilin və mənzilin giriş qapısının açarlarının cavabdehdən alınaraq geri qaytarılmasına dair iddia ilə məhkəməyə müraciət etmək üzrə subyektiv hüquqa malikdir. İddiaçının tələbi Mülki Məcəllənin 157.2-ci maddəsinə əsasən təmin edilməlidir. Qətnamədən hər iki tərəf apelyasiya şikayəti vermişdir (apelyasiya şikayətlərinin dəlilləri yuxarıda əks olunmuşdur). İddiaçı hesab edir ki, məhkəmə əsassız olaraq dəbbə pulunu azaltmış və iddia tələbindən kənara çıxmışdır, cavabdeh isə apelyasiya şikayətində göstərilən dəlillər əsasında iddianın rədd olunmasını xahiş etsə də, apelyasiya baxışında dəbbə pulunun silinməsi şərti ilə əsas borcu ödəməyə hazır olduğunu bildirmişdir. Kollegiya hesab edir ki, məhkəmə iddianın «müqaviləyə xitam verilməsi, mənzilin iddiaçıya qaytarılması və cavabdehdən 18.355,32 manat məbləğində xidmət haqqı tutulması» hissəsində düzgün nəticəyə gəlsə də, «mənzilin satılması, satışından əldə olunan vəsaitdən zərər olaraq 247.338 manat, cərimə borcu olaraq 50.000 manat tutulması və mənzilin satışından qalan vəsaitin Cavabdeh qaytarılmasının 03.11.2014-cü il tarixli PBR 952 saylı müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulan qaydada aparılması» barədə səhv nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, iddiaçı iddia ərizəsində mənzilin satılması və satış pulunun bölüşdürülməsi barədə yox, mənzilin üçüncü şəxsə satılmasının, satışdan əldə olunan vəsaitdən xərclərin, cərimənin, vurulmuş ziyanın tutulmasının və bundan sonra qalan vəsaitin cavabdehə qaytarılmasının (yəni bütün göstərilən proseslərin) Müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş qaydada aparılması barədə tələb irəli sürmüşdür. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məclləsinin 218.3-cü maddəsinin tələbinə görə, hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Kollegiya hesab edir ki, məhkəmə həmin hissədə iddia tələbindən kənara çıxmışdır. Ona görə də qətnamə həmin hissədə ləğv edilməli və iddianın iddia tələbində göstərilən qaydada təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmalıdır. Kollegiya həmin hissədə iddianı əsaslı hesab edir, çünki göstərilən şərt müqavilə şərtidir və həmin şərti tərəflər özləri müəyyən etmişlər. Mülki Məcəllənin 390.1-ci maddəsinə görə, fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. Həmin Məcəllənin 405.1-ci maddəsinə görə, tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Həmin Məcəllənin 417.3-cü maddəsinə görə isə tərəflərin bilavasitə razılaşdırdıqları şərtlərə standart şərtlərə nisbətən üstünlük verilir. Cavabdeh tərəfindən öhdəliklərin icrası pozulduğu təqdirdə zərər və dəbbə pulunun tətbiq edilməsi, mənzilin üçüncü şəxsə satılması və satış pulunun bölüşdürülməsi barədə şərtlər müqavilənin 4 və 7-ci bəndlərində nəzərdə tutulmuşdur və iddiaçı da mənzilin satışının və digər məsələlərin məhz müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş qaydada aparılmalı olması barədə qətnamə çıxarılmasını tələb edir. Dəbbə pulunun tutulması da həmin müqavilə şərtinin tərkib hissəsi olduğundan, cavabdeh həmin hissədə razılaşmanı (müqavilə şərtini) ayrıca iddia qaydasında mübahisələndirə bilər, dəbbə pulunun məbləğinin az və ya çox olması hazırki işin predmeti deyil. Məhkəmə Kollegiyası onu da qeyd edir ki, iddiaçı 18.385,32 manat mənzil üzrə xidmət haqqı tələbini mənzilin satışından asılı olmayaraq müstəqil tələb kimi irəli sürsə də, məhkəmə həmin vəsaiti də mənzilin satışından əldə olunan vəsaitdən tutulması barədə səhv nəticəyə gəlmişdir. Ona görə də qətnamə həmin hissədə də ləğv olunmalı və bu hissədə iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmalıdır. Kollegiya cavabdehin apelyasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillərə də qiymət verərək aşağıdakıları qeyd edir. Cavabdehin birinci dəlili ondan ibarətdir ki, iddiaçı MTK olduğundan onunla cavabdeh arasında hüquq münasibətləri kooperativ və ortaq (assosativ) üzvü arasında yaranmış hüquq münasibətləri hesab edilir. Kollegiya göstərilən dəlillə razılaşmır və qeyd edir ki, 03.11.2014-cü il tarixli PBR 952 saylı müqavilənin tərəfi MTK yox, MMC olmuşdur və sonuncu 05.03.2015-ci ildə MTK-ya çevrilmişdir. Mülki Məcəllənin 55.1-ci maddəsinə əsasən, hüquqi şəxsin yenidən təşkili (birləşmə, qoşulma, bölünmə, ayrılma, çevrilmə) onun təsisçilərinin (iştirakçılarının) və ya hüquqi şəxsin nizamnamə ilə vəkil edilmiş orqanının qərarı ilə həyata keçirilə bilər. Həmin Məcəllənin 56.5-ci maddəsinə görə isə bir növdən olan hüquqi şəxs digər növdən olan hüquqi şəxsə çevrildikdə (təşkilati-hüquqi formanın dəyişməsi) yenidən təşkil edilmiş hüquqi şəxsin hüquq və vəzifələri təhvil aktına uyğun olaraq yeni yaranmış hüquqi şəxsə keçir. Göründüyü kimi, İddiaçı MTK İddiaçı MMC-nin hüquqi varisidir və birincinin hüquq və vəzifələri ona keçmişdir. Buna görə də İddiaçı MMC-nin cavabdehlə bağladığı 03.11.2014-cü il tarixli PBR 952 saylı müqavilənin şərtləri qüvvədə olmaqla həmin müqavilə ilə müəyyən edilmiş hüquq və vəzifələr İddiaçı MTK-ya keçmişdir və hazırda sonuncu məhz müqavilə şərtlərinə istinad edərək hazırki iddianı qaldırmaqda haqlıdır. Həmçinin müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçı təşkilati-hüquqi formasını dəyişdikdən sonra cavabdeh MTK-ya üzv qəbul olunmamış və tərəflər arasında mənzil-kooperativ münasibətləri yaranmamışdır. Cavabdehin digər dəlili ondan ibarətdir ki, mənzilin dəyəri hissə-hissə ödənilməli olduğundan, tərəflər arasında nisyə alqı-atqı müqaviləsindən irəli gələn hüquq münasibətləri yaranmışdır. Mülki Məcəllənin 600.4-cü maddəsinin tələbinə görə isə alıcı ödənişi müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətdə ödəmədikdə, satıcı verilmiş əşyanın ödənilməsini və ya ödənilməmiş malın qaytarılmasını tələb edə bilər. Nəzərə alınmamışdır ki, cavabdeh mənzilin dəyərinin 70 faizini ödəmiş, habelə təxminən 235.000 manat dəyərində təmir işləri aparmışdır. Bu dəlillə bağlı Kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin də qeyd etdiyi kimi, tərəflər arasında podrat və alqı-satqı müqavilələrinin ünsürlərini əhatə edən qarışıq müqavilənin bağlanmasından irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Mülki Məcəllənin 390.4-cü maddəsinə görə, tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir. Həmin Məcəllənin 601.1-ci maddəsinə görə, əşyanın nisyə satılması haqqında müqavilədə onun hissə-hissə ödənilməsi nəzərdə tutula bilər. Hissə-hissə ödəmə şərti ilə əşyanın nisyə satılması haqqında müqavilə o halda bağlanmış sayılır ki, alğı-satqı müqaviləsinin digər mühüm şərtləri ilə yanaşı əşyanın qiyməti, ödənişlərin qaydası, müddətləri və məbləğləri nəzərdə tutulmuş olsun. Həmin Məcəllənin 601.2-ci maddəsinə görə, hissə-hissə ödəmə şərti ilə malın nisyə satılması haqqında müqaviləyə bu Məcəllənin 600.2-600.5-ci maddələrində nəzərdə tutulan qaydalar tətbiq edilir. Həmin Məcəllənin 600.4-cü maddəsinə görə isə əşyanı təhvil almış alıcı onu alğısatqı müqaviləsində nəzərdə tutulan müddətdə ödəmək vəzifəsini icra etmədikdə satıcı verilmiş əşyanın ödənilməsini və ya ödənilməmiş malın qaytarılmasını tələb edə bilər. Həmin Məcəllənin 753.1-ci maddəsinə görə də sifarişçi podratçıya şərtləşdirilmiş muzd ödəməyə borcludur. Əgər həmin şəraitdə podratın yalnız muzd müqabilində yerinə yetirilməsi ehtimal edilirsə, belə hesab edilir ki, muzd dinməz razılıq əsasında şərtləşdirilmişdir. Əgər muzdun miqdarı müəyyənləşdirilməyibsə, adi muzdun şərtləşdirildiyi hesab olunur. Şərtləşdirilmiş muzd ödənildikdə, podratçının müqavilə üzrə razılaşdırılmış iş həcminə daxil olan bütün işləri ödənilmiş sayılır. Göründüyü kimi, nisyə alqı-satqı zamanı alıcı əşyanın dəyərini müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətdə ödəmədikdə satıcının iki alternativ hüququ yaranır: verilmiş əşyanın ödənilməsini və ya ödənilməmiş malın qaytarılmasını tələb etmək. Hazırki işdə də iddiaçı verilmiş əşyanın qaytarılmasını tələb edir və bu halda cavabdeh tərəfindən mənzilin dəyərinin hansı həddə ödənilməsi və mənzildə təmir işlərinin aparılması həmin tələbin təmin edilməməsi üçün əsas ola bilməz. Təmir nəticəsində mənzilinin dəyərinin artması və mənzilin üçüncü şəxsə satılması zamanı bunun nəzərə alınması ilə, eləcə də ümumi satış şərtləri və ödənişlərlə bağlı yarana biləcək hər hansı mübahisə müstəqil qaydada həll oluna bilər. Cavabdehin digər dəlili ondan ibarətdir ki, 247.338 manat borcun yaranması və bu borcun vaxtında ödənilməməsi müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması kimi qiymətləndirilə bilməz. Kollegiya bu dəlillə də razılaşmır. Nəzərə alımalıdır ki, həmin məbləğ iddianın qaldırıldığı vaxta ödəniş cədvəlinə əsasən ödənilməyən məbləğdir və həmin borc hazırda 377.902 manat təşkil edir. Digər tərəfdən işdən aydın olur ki, cavabdeh 2018-ci ilin aprel ayından (COVİD-19 xəstəliyinin yayılması ilə əlaqədar olaraq məhdudiyyətlərin tətbiq edildiyi vaxtdan təxminən 2 il öncədən) başlayaraq ödənişləri dayandırmış, yalnız 2019-cu ilin yanvar ayında bir dəfə ödəniş etmişdir. Ona görə də məhkəmə haqlı olaraq bu halı müqavilə şərtinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması kimi qiymətləndirmişdir. Cavabdehin növbəti dəlili məhkəmənin mənzilin satılması barədə səhv nəticəyə gəlməsi ilə bağlıdır. Cavabdeh hesab edir ki, mənzil ipoteka ilə yüklü edilməmişdir və öhdəliklərin təminatı qismində çıxış etmir, mənzil hələ də iddiaçının mülkiyyətindədir (baxmayaraq ki, onun hüquqları qeydə alınmayıb), o öz mülkiyyətində olan mənzilin satılmasını tələb edə bilməz. Digər tərəfdən məhkəmə mənzilin hansı qaydada həyata keçirilməsini də göstərməmişdir. Satış barədə bənd müqavilədə olsa da, mülki qanunvericilyin tələblərinə zidd olduğu üçün etibarsızdır. Eləcə də mənzilin ilkin satış qiyməti də göstərilməmişdir, çünki bunun maddi norması yoxdur. Kollegiya bu dəlillə bağlı qeyd edir ki, müqavilə öhdəlikləri cavabdeh tərəfindən icra olunmadıqda mənzilin üçüncü şəxsə satılması müqavilə şərtidir və həmin şərt etibarlıdır. Satışın hansı qaydada həyata keçirilməsi də müqavilə ilə tənzimlənmişdir. Cavabdeh həmin şərtlərlə razılaşmırsa, artıq qeyd olunduğu kimi, onları müstəqil qaydada mübahisələndirə bilər. Nəhayət, cərimə borcunun ödənilməmiş əsas borcun təxminən 40 % həddində tələb edilməsi, məhkəmənin də işin hallarını və cavabdehin vəziyyətini nəzərə alıb cərimə borcunu 5000 manat müəyyən etməli olması ilə bağlı apelyasiya şikayətinin dəlilinə münasibətdə Kollegiya qeyd edir ki, yuxarıda da qeyd olunduğu kimi, cərimə məbləğinin az və ya çox olması hazırki işin predmetini təşkil etmir, cavabdeh həmin məsələni, yəni müqavilə şərtini müstəqil qaydada mübahisələndirə bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məclləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Həmin Məcəllənin 77.1-ci maddəsinin tələbinə görə, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.2-ci maddəsinə əsasən apelyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Q ə t e t d i: İddiaçı MTK-nın apelyasiya şikayəti tam, Cavabdeh apelyasiya şikayəti isə qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-394/2022 saylı iş üzrə 10 yanvar 2022-ci il tarixli qətnaməsi qismən – Bakı şəhəri Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən Tower B binanın 16-cı mərtəbəsindəki 1604B saylı mənzilin satılması, satışından əldə olunan vəsaitdən zərər olaraq 247.338 manat, cərimə borcu olaraq 50.000 manat, mənzil üzrə xidmət haqqı kimi 18.355,32 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 30 manatın 27 manatı, cəmi 315.720,32 manat məbləğində pul tutulması, mənzilin satışından qalan vəsaitin Cavabdeh qaytarılmasının 03.11.2014-cü il tarixli PBR 952 saylı müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulan qaydada aparılması hissəsində ləğv edilsin və həmin hissədə aşağıdakı məzmunda yeni qətnamə qəbul edilsin. Bakı şəhəri Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən Tower B binanın 16-cı mərtəbəsindəki 1604B saylı mənzilin üçüncü şəxsə satılması, satışdan əldə olunan vəsaitdən xərclərin, cərimənin, vurulmuş ziyanın tutulması və bundan sonra qalan vəsaitin Cavabdeh qaytarılması Müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş qaydada aparılsın. Cavabdeh mənzil üzrə xidmət haqqı olaraq 18.355,32 manat, dövlət rüsumu olaraq 30 manat, ümumilikdə 18.385,32 manat məbləğində pul İddiaçı MTK-nın xeyrinə tutulsun. Qətnamə qalan hissədə (İddiaçı MTK ilə Cavabdeh arasında imzalanmış Bakı şəhəri Neftçilər prospekti 151 ünvanında yerləşən Tower B binanın 16-cı mərtəbəsindəki 1604B saylı mənzilin satışı barədə 03.11.2014-cü il tarixli, PBR 952 saylı müqaviləyə xitam verilməsi, mənzilin və mənzilin giriş qapısının açarlarının Cavabdeh alınaraq İddiaçı MTKya geri qaytarılması hissəsində) dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apelyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.