Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-5989/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5989/2025 21.11.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən), İkram Şirinov və Elşən Kazımovdan ibarət tərkibdə, Nərgiz Qasımovanın katibliyi, iddiaçı-cavabdeh İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Nümayəndə, cavabdeh, eyni zamanda cavabdeh-iddiaçı Cavabdeh2 qanuni nümayəndəsi (qəyyumu) Cavabdeh3, Cavabdeh3 vəkili və nümayəndəsi Vəkil3, üçüncü şəxs Yusif Əliyevin iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 qarşı “mənzildən çıxarılma və maddi zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə” ilk iddiasına və iddiaçı Cavabdeh2 cavabdeh İddiaçı qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və reyestr çıxarışının ləğv edilməsi barədə” qarşılıqlı iddiasına dair mülki iş üzrə Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(006)-1590/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh, eyni zamanda cavabdeh-iddiaçı Cavabdeh2 qanuni nümayəndəsi (qəyyumu) Cavabdeh3 apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları 1.Cavabdehlər Cavabdeh1 və Kamila Zulkaydayevna ər-arvad, cavabdeh-iddiaçı Cavabdeh2 isə onların övladıdır. Cavabdeh2 yetkinlik yaşına çatsa da, fəaliyyət qabiliyyəti olmayan şəxs hesab edilib, anası Kamila Zulkaydayevna onun qəyyumudur. İddiaçı-cavabdeh İddiaçı bu şəxslərə qohumluq münasibəti yoxdur. İddiaçı və üçüncü şəxs Yusif Əliyev ərarvaddır. 2.Mübahisə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlimərdan Topçubaşov küçəsi, ev № 11, giriş B-də yerləşən, sahəsi 147,84 kv.m təşkil edən 47 №-li mənzil barədədir (bundan sonra – mənzil). Mənzilin indiyə kimi 3 mülkiyyətçisi olub. 3.Mənzilin birinci mülkiyyətçisi Cavabdeh1 olub. Onun mülkiyyət hüququ xx.xx.2018-ci il tarixdə dövlət reyestrində qeydə alınıb. Mənzil Cavabdeh1 mülkiyyətində olan zaman o, mənzili "xxxx" ASC-nin "xxxx" MMC-yə verdiyi 150.000 manat kreditin təminatı kimi xx.xx.2019-cu il tarixli ipoteka müqaviləsi əsasında ipoteka ilə yüklü edib. "xxxx" MMC-nin direktoru Sahib Abdinov ilk iddia üzrə İddiaçı atasıdır. 4.Mənzilin ikinci mülkiyyətçisi Cavabdeh2 olub. Onun mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə dövlət reyestrində qeydə alınıb. O, mənzili xx.xx.2022-ci il tarixli bağışlama müqaviləsi əsasında atası Cavabdeh1 əldə edib. 5.Mənzilin üçüncü (hazırkı) mülkiyyətçisi İddiaçıdır. Onun mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə dövlət reyestrində qeydə alınıb. O, mənzili xx.xx.2022-ci il tarixli alqısatqı müqaviləsi əsasında 178.000 manata Cavabdeh2 əldə edib. Müqaviləni alıcı İddiaçı adından etibarnamə üzrə nümayəndəsi Arzu Əlizadə, satıcı Cavabdeh2 adından isə qanuni nümayəndəsi (qəyyumu) Cavabdeh3 imzalayıb. Müqavilə Bakı şəhəri 7 saylı Notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilərək 4Ə-29 nömrəli reyestrdə qeydə alınıb. 6.İddiaçı ilə alqı-satqı müqaviləsi bağlansa da, mənzil ona təhvil verilməyib, mənzildə hazırda Cavabdeh1, Kamila Zulkaydayevna və Cavabdeh2 yaşayır. Birinci instansiya məhkəməsində icraat 7.İlk iddia ərizəsində tələb olunub ki, əks tərəf mənzildən çıxarılsın, mənzil boşaldılaraq İddiaçı verilsin, İddiaçı mənzilə köçürülsün, maddi zərərin əvəzi kimi kimi 72.000 manat əks tərəfdən tutularaq İddiaçı verilsin. 8.İlk iddia onunla əsaslandırılıb ki, İddiaçı mənzili dəyərini ödəməklə satın alıb, lakin əks tərəf mənzili boşaltmaqdan imtina edib. Mənzilin üç il ərzində təhvil verilməməsi səbəbindən İddiaçı 72.000 manat maddi zərər çəkib. Belə ki, əgər o, mənzil kirayəyə versəyidi, hər ay üçün kirayə haqqı 2.000 manat olmaqla 3 il ərzində cəmi 72.000 manat kirayə haqqı əldə edə bilərdi. 9.Qarşılıqlı iddia ərizəsində tələb olunub ki, Cavabdeh2 ilə İddiaçı arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilsin və İddiaçı adına verilmiş reyestr çıxarışı ləğv edilsin. 10.Qarşılıqlı iddia onunla əsaslandırılıb ki, alqı-satqı müqaviləsi uydurma əqddir. Belə ki, İddiaçı qardaşı X1 Muradova kömür alqı-satqısı ilə məşğul olub gəlir əldə etməyi vəd etmişdir. Cavabdeh1 onun vədinə inanaraq kömür biznesinə yatırılması məqsədilə pul ayrılması üçün mənzili "xxxx" ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmiş, bunun müqabilində isə bank "xxxx" şirkətinə kredit ayırmışdır. Lakin sonradan Cavabdeh1 məlum olmuşdur ki, Xəyyam Abdinov kömür biznesi ilə məşğul olmur, onu aldadıb. Bankdan götürülmüş kredit qaytarılmadığına görə bank mənzilin satılmasını tələb etmişdir. Mənzilin satılmaması üçün İddiaçı əri – üçüncü şəxs Yusif Əliyev bankın pulunu ödəmiş, bunu isə o şərtlə etmişdir ki, mənzil alqı-satqı müqaviləsi əsasında öz arvadı İddiaçı adına keçirilsin. Yusif Əliyev qaynı Xəyyam Abdinovun borcunu bağlasa da, Xəyyam Abdinovdan pulunu ala bilmədiyinə görə mənzili ələ keçirmək istəyir. Cavabdeh1 mənzili satmaq niyyəti olmayıb, o, bu günə kimi ailə üzvləri ilə birlikdə mənzildə yaşayır. 11.Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə qət olunub ki, ilk iddia qismən təmin edilsin, Cavabdeh1, Kamila Zulkaydayevna və Cavabdeh2 mənzildən çıxarılsınlar, mənzil boşaldılaraq İddiaçı istifadəsinə verilsin, İddiaçı mənzilə köçürülsün, ilk iddianın qalan hissəsi və qarşılıqlı iddia təmin edilməsin. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat 12.Apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin, ilk iddia rədd olunsun, qarşılıqlı iddia təmin olunsun. 13.Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh, eyni zamanda cavabdeh-iddiaçı Cavabdeh2 qanuni nümayəndəsi (qəyyumu) Cavabdeh3 və onun vəkili və nümayəndəsi Vəkil3 apellyasiya şikayətinin əsaslı olduğunu bildirdilər. 14.Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı-cavabdeh İddiaçı vəkili və nümayəndəsi Nümayəndə və üçüncü şəxs Yusif Əliyev apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirdilər. 15.İşdə iştirak edən digər şəxslər məhkəmə iclasına gəlməmişlər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi 16.Satıcı Cavabdeh2 ilə alıcı İddiaçı arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi uydurma əqddir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 340.1-ci maddəsinə görə, uydurma əqd ona uyğun hüquqi nəticələr yaratmaq niyyəti olmadan yalnız görünüş üçün bağlanmış əqddir. Göründüyü kimi, uydurma əqdin anlayışında “ona uyğun hüquqi nəticələr yaratmaq niyyəti olmadan” ifadəsindən istifadə olunub. Alqı-satqı müqaviləsinə uyğun hüquqi nəticələr Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 567-ci maddəsində belə müəyyən olunub: 1) satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür; 2) bunun əvəzində satıcı müəyyənləşdirilmiş qiyməti ödəməyi öhdəsinə götürür. Lakin tərəflərin belə hüquqi nəticə yaratmaq niyyəti olmayıb. Bu, aşağıda göstərilənlərlə təqdiq olunur. 17.Birinci, alqı-satqı müqaviləsində mənzilin qiyməti kimi göstərilən məbləğ (178.000 manat) "xxxx" ASC ilə "xxxx" MMC-nin arasında bağlanmış kredit müqaviləsi üzrə qalıq borcun məbləği ilə (178.000 manat) eynidir. Alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasından öncə kredit verən və ipoteka saxlayan "xxxx" ASC-nin notariat ofisinə ünvanladığı xx.xx.2021-ci il tarixli məktubda qeyd olunub ki, bank mənzilin satışından əldə olunan vəsaitdən 178.000 manat pulun həmin bankın müxbir hesabına köçürülməsi və mənzilin ipotekada qalması şərtilə ilə mənzilin satılmasına etiraz etmir (cild 1, iş v. 79). xx.xx.2022-ci ildə (alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasından 1 gün əvvəl) 178.000 manat alıcı İddiaçı nümayəndəsi Arzu Əlizadə tərəfindən notariusun depozit hesabına köçürülüb (cild 1, iş v. 84). Notarius isə xx.xx.2022-ci il tarixli ödəniş tapşırığına əsasən 178.000 manatı "xxxx" MMC-nin "xxxx" ASC-yə olan kredit borcunun ödənilməsi üçün müvafiq hesaba köçürüb (cild 1, iş v. 93). "xxxx" MMC-nin direktoru Sahib Abdinov alıcı İddiaçı atasıdır. Göründüyü kimi, alıcının mənzilin qiyməti kimi ödədiyi 178.000 manat satıcıya verilməyib, alıcının atasının direktoru olduğu hüquqi şəxsin banka olan kredit borcunun ödənilməsinə yönəlib. Yəni satıcı öz mənzilinə görə əvəz almayıb, buna baxmayaraq, onun mənzili alıcının mülkiyyətinə keçib, mənzilin qiyməti kimi ödənilən pul isə alıcının atasının direktoru olduğu hüquqi şəxsin borcunun bağlanmasına yönəlib. 18.İkinci, satıcı mənzilinə görə nəinki əvəz almayıb, mənzil dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətə alqı-satqı edilib. Belə ki, xx.xx.2019-cu il tarixdə mənzil alıcının atasının direktoru olduğu "xxxx" MMC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilərkən ipoteka müqaviləsində mənzilin qiyməti 323.000 manat göstərilib. İş üzrə icraat zamanı alınmış qiymətləndirmə hesabatına görə, xx.xx.2025-ci il tarixinə mənzilin bazar dəyəri 590.000 manat təşkil edir (cild 2, iş v. 55). Müqavilə azadlığına görə, tərəflər qiymətə dair şərti sərbəst müəyyən edə bilər, lakin ağlabatan mühakiməyə görə, həqiqi alqı-satqı zamanı heç bir mülkiyyətçi əmlakını dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətə satmır. Uydurma əqdlərə dair məhkəmə təcrübəsindən bəllidir, bəzi hallarda belə müqavilələr bağlanarkən vicdanlılıq prinsipi gözlənilir. Lakin hazırkı müqavilə bağlanarkən bu prinsip də pozulub. Belə ki, əgər mənzil həqiqi dəyərinə uyğun alqı-satqı edilsəyidi, əldə edilən pulun bir hissəsi ilə (178.000 manatla) kredit borcu ödənildikdən sonra qalan pul satıcıya veriləcəkdi. Lakin alqı-satqı müqaviləsi elə bağlanıb ki, alıcı dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətə mənzil əldə edib, eyni zamanda alıcının ödəyi pul hesabına onun atasının direktoru olduğu hüquqi şəxsin borcu bağlanıb, satıcı isə mənzilinə görə heç bir əvəz almayıb. 19.Üçüncü, tərəflərin əqdə qədər və əqddən sonrakı davranışları onu təsdiq edir ki, alqı-satqı həqiqi deyil. Belə ki, alqı-satqı müqaviləsi bağlanana qədər satıcı mənzili satmağa yönələn hərəkət (satış barədə elan və s.), alıcı isə mənzili almağa yönələn hərəkət (mənzil axtarılması və s.) etməyib. Alqı-satqı müqaviləsinin bağlandığı xx.xx.2022-ci il tarixindən sonra ötən 3 il ərzində satıcı mənzili alıcıya təhvil verməyib, alıcı mənzilin boşaldılması üçün xx.xx.2025-ci il tarixdə məhkəməyə müraciət edib. 20.Beləliklə, uydurma alqı-satqı müqaviləsi o məqsədlə bağlanıb ki, alıcının atasının direktoru olduğu hüquqi şəxsin banka olan 178.000 manat kredit borcuna görə bank satıcının mənzilinə tələb yönəltməsin. Ona görə də məhkəmə Mülki Məcəllənin 340.1-ci maddəsinin göstərişinə əsalanaraq hesab edir ki, alqı-satqı müqaviləsi etibarsız sayılmalı və həmin müqavilənin əsasında alıcının adına verilmiş reyestr çıxarışı ləğv olunmalıdır. Alıcının pulu hesabına onun öz atasının direktoru olduğu hüquqi şəxsin banka olan kredit borcu ödənildiyindən, alıcı pulun qaytarılması üçün həmin hüquqi şəxsə qarşı iddia vermək hüququna malikdir. Odur ki, qətnamə ləğv edilməli, ilk iddia rədd olunmalı, qarşılıqlı iddia isə təmin olunmalıdır. 21.Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 384-392-ci maddələrinin göstərişlərini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: Apellyasiya şikayəti təmin olunsun. Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(006)-1590/2025 nömrəli qətnaməsi ləğv olunsun. İddiaçı ilk iddiası rədd olunsun. Cavabdeh2 qarşılıqlı iddiası təmin olunsun. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Əlimərdan Topçubaşov küçəsi, ev № 11, giriş B-də yerləşən 47 №-li mənzilə dair satıcı Cavabdeh2 ilə alıcı İddiaçı arasında bağlanmış, Bakı şəhəri 7 saylı Notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli 4Ə-29 reyestr nömrəli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab olunsun, həmin müqavilənin əsasında dövlət reyestrində İddiaçı mülkiyyət hüququna dair aparılmış qeyd və onun adına verilmiş reyestr çıxarışı ləğv edilsin. Qarşılıqlı iddia ərizəsinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 100 manat, apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 50 manat, cəmi 150 (yüz əlli) manat İddiaçı Cavabdeh2 xeyrinə tutulsun. Qətnamədən rəsmi qaydada verildikdən sonra 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.