Azərbaycan Respublikası adından Qərardad Bakı şəhəri İş № e-16(3-6)-364/2026 10.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Ərizəçi Ərizəçi müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqinə dair ərizəsi üzrə qərardaddan cavabdeh cavabdeh1 ASC-nin şikayəti ilə bağlı icraat üzrə (Açar sözlər: daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinin cavabdehlərə qadağan edilməsi) Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və X2 ibarət tərkibdə, Iddiaçı Ərizəçi müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqi barədə ərizəsi üzrə Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-**(*-**)-***/**** nömrəli qərardadından cavabdeh cavabdeh1 ASC tərəfindən verilmiş şikayətə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. Iddiaçı Ərizəçi cavabdehlər xxxx ASC, “xxxx” MMC, “xxxx” MMC və cavabdeh2 MMC-yə qarşı “əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın və hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi tələbinə” dair iddia ərizə ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
2. Eyni zamanda, ərizəçi Ərizəçi müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iş üzrə yekun məhkəmə qərarı qəbul edilib qüvvəyə minənədək, ##.##.2021-ci il tarixli, 010011004835 05301-****** reyestr nömrəli, 1121026185 Qeydiyyat nömrəli Çıxarışa əsasən iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında (Köhnə: ünvan 4) yerləşən ümumi sahəsi 93.30 kv.m olan mənzilin alqısatqısı ilə bağlı əməliyyatların və mənzilin özgəninkiləşdirilməsinin cavabdehlərə qadağan edilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. Ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, Xətai rayon Icra şöbəsinin icra məmuru ona məxsus mənzilin qiymətləndirilməsini təşkil etmiş və qiymətləndirməni aparmış "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilmiş ##.##.2025-ci il tarixli Qiymətləndirmə hesabatında ünvan 2 ünvanında yerləşən, xüsusi mülkiyyətdə olan, ümumi sahəsi 90.30 kv.m olan ** saylı mənzilin (yeni qaydalarla: AZ 1025 ünvan 1) bazar dəyəri 255.000,00 manat, likvid dəyəri isə 229.500,00 manat dəyər müəyyən edilmişdir. Halbuki, mənzilin hazırki bazar dəyəri, 380.000 manatdır. Onu da qeyd edir ki, "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilmiş ##.##.2025-ci il tarixdə Qiymətləndirmə hesabatı hazırlayarkən mənzilə gəlməmiş, baxış keçirməmiş, 2023-cü ildəki rəydəki şəkiləri yeni rəyə əlavə edərək, hesabat tərtib etmişdir. Bundan sonra Xətai rayon Icra şöbəsi ipoteka predmeti olan ona məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən, xüsusi mülkiyyətdə olan, ümumi sahəsi 90.30 kv.m olan ** saylı mənzilin (yeni qaydalarla: AZ 1025 ünvan 1) açıq həracdan satılması üçün Ixtisaslaşmış elektron hərrac təşkilatı cavabdeh2 MMC-nə göndərmişdir. Etibarnamə üzrə nümayəndəsi və vəkili ##.##.2026-cı il tarixində saat 09:53-də elektron ünvan 1 Email vasitəsi ilə ixtisaslaşmış müəssisə-hərrac təşkilatı cavabdeh2 MMC-nə ərizə və sənədləri göndərərək, iş üzrə məhkəmə mübahisəsi olduğundan ona məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən, xüsusi mülkiyyətdə olan, ümumi sahəsi 90.30 kv.m olan ** saylı mənzilin (yeni qaydalarla: AZ 1025 ünvan 1) satılması barədə ## #### 2026-cı il tarixində saat 10:42-yə təyin olunmuş hərracın dayandırılmasını xahiş etmişdir. cavabdeh2 MMC elektron ünvan 1 Emailindən həmin gün saat 10:24-də ərizəyə cavab verərək, Elektron hərrac portalının hərracı dayandırmaq səlahiyyətinin olmadığını bildirmiş, Icra baş idarəsinə müraciət etməyi xahiş etmişdir. Beləliklə, Ixtisaslaşmış elektron hərrac təşkilatı cavabdeh2 MMC ünvan 2 ünvanında yerləşən, xüsusi mülkiyyətdə olan, ümumi sahəsi 90.30 kv.m olan ** saylı mənzilin (yeni qaydalarla: AZ 1025 ünvan 1) hərrac.gov.az saytında elektron hərraca çıxararaq, ##.##.2026-cı il tarixində 225.000 manata satmışdır. Qeyd edir ki, həmin mənzil hal-hazırda Bakı şəhəri, Xətai rayonu, “Xətai” Metrostansiyasının yaxınlığında yerləşir və mənzilin 1 kv metrinin qiyməti 4000 manat təşkil edir. Hesab edir ki, Xətai rayon Məhkəməsinin icraatında olan, “Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın, hərracın nəticələrinin etibarsiz hesab edilməsi tələbinə dair” iddiam təmin edilərsə, məhkəmə qətnaməsinin gələcəkdə icrasının təmin edilməsində çətinlik yaranmasın deyə müvəqqəti təminat tədbiri kimi Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş ##.##.2021-ci il tarixli, 010011004835-05301-****** reyestr nömrəli, 1121026185 Qeydiyyat nömrəli Çıxarışa əsasən onun xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında (Köhnə: ünvan 4) yerləşən ümumi sahəsi 93.30 kv.m olan mənzilin özgəninkiləşdirilməsinin qadağan edilməsi barədə qərardad qəbul edilməlidir.
4. Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-**(*-**)- ***/**** nömrəli qərardadı ilə ərizə təmin edilmişdir.
Şikayətin dəlilləri, şikayətə etirazın dəlilləri və birinci instansiya məhkəməsinin şikayətə dair gəldiyi nəticə
5. Cavabdeh cavabdeh1 ASC qərardaddan şikayət verərək onun ləğv edilməsini xahiş etmişdir.
6. Şikayət onunla əsaslandırılmışdır ki, qərardad qəbul edilərkən bir sıra maddi və prosessual hüququ normaları kobud şəkildə pozulmuş, həmçinin sözügedən mübahisə üzrə cavabdeh cavabdeh1 ASC-yə məlumat verilməmiş, əmlakın hərracdan satılması, hərrac iştirakçısı tərəfindən borc məbləğinin ödənilməsi nəzərə alınmamışdır. Qərardad vicdanlı əldə edənin, icra sənədi üzrə tələbkar cavabdeh1 ASC-nin hüquqlarını pozmaqla yanaşı, Ədliyyə Nazirliyinin təşkilatçılığı ilə hazırlanmış “Elektron hərrac” Portalının etibarlılığını mübahisələndirməkdədir. Belə ki, cavabdeh1 ASC-nin tələbkar olduğu hazırki iş üzrə icra tədbirlərinin lazımınca icra olunmaması səbəbindən uzun müddət ləngimişdir. Icra sənədindən məlumatlı olan Ərizəçi icra sənədi üzrə tələbi icra etməmiş, daha sonra icra sənədi icra olunarkən müvəqqəti təminat tədbiri barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Elektron hərrac portalı işləkdir, həmçinin bütün elanlarla tanış olma imkanı şəxsi kabinetə daxil olmadan belə mövcuddur. Bakı şəhəri Xətai rayon Icra Şöbəsi ##.##.2025ci il tarixli məktubla “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 53-maddəsinə əsasən, ipoteka predmeti əmlak tələbkara təklif olunmuş, təklifən imtina olunduğu halda həmin mənzildən imtina edildiyi gündən üç ay müddətində hərrac yolu ilə satılacağı bildirilmişdir. Tələbkar tərəfindən müraciətə münasibət bildirilməmiş, bu səbəbdən icra sənədi üzrə tələb Bakı şəhəri, Xətai ayonu. Nəcəfqulu Rəfiyev küçəsi, ev 41, 43 (yeni qaydalarla: ünvan 3) ünvanında yerləşən xüsusi mülkiyyətdə olan ümumi sahəsi 93.30 kv.m olan ** saylı mənzil Ədliyyə Nazirliyinin təşkilatçılığı ilə “Elektron hərrac” Portalı vasitəsilə hərraca çıxrılmışdır. Portalın məqsədi məhkəmə və digər orqanların qərarlarının icrası ilə bağlı hərraca çıxarılan əmlakların satışı prosesində şəffaflığın, operativliyin və vətəndaş məmnunluğunun təmin edilməsi olduğu bildirilmişdir. Hazırki halda vicdanlı alıcı mövcuddur. Elektron hərracın nəticələrinə dair ## #### 2026-cı il tarixli, ****************** saylı protokolla e******/****-*-** saylı icra işinə dair ## #### 2026-cı il tarixində, saat 10:42də başlamış ## #### 2026-cı il tarixində, saat 10:56-də bitmiş ilkin hərracla ipoteka predmeti əmlak 225.422 manat dəyərində satılmışdır. Məhkəmə tərəfindən hərracın keçirilməsi, alıcı tərəfindən vəsaitin tam şəkildə ödənilməsi nəzərə alınmamışdır. Ipoteka müqaviləsi hüquqi baxımdan iki və daha çox tərəf arasında bağlanan və əsasən daşınmaz əmlakın girov qoyulmasını nəzərdə tutan bir müqavilədir. Bu müqavilə borclunun öhdəliklərini yerinə yetirməsini təmin etmək məqsədilə kreditora müəyyən təminat verir. Müqavilənin bağlanması zamanı tərəflər müqavilə şərtləri barədə qarşılıqlı razılığa gəlir və bu razılığı öz iradə ifadələri ilə təsdiqləyirlər. Həmçinin ipoteka müqaviləsinin 2.4-cü maddəsində ipoteka predmetinin bazar dəyəri ##.##.2023-cú il tarixə 200.000 AZN məbləğində müəyyən edilmiş, ipoteka qoyan müqavilə imzalayarkən əmlakın göstərilən məbləği ilə razılaşmışdır. Lakin qərardadda göründüyü kimi, məhkəmə müvəqqəti təminat tədbirinə dair ərizəni təmin etmişdir. Bilindiyi kimi, müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqi barədə ərizə verilərəkən “iddia tələbinin kifayət qədər əsaslılığına dair ilkin sübutların mövcudluğu” faktı imperativ qayda kimi MPM-də göstərilmişdir. Belə olan halda məhkəmə hansı məqsədlə müvəqqəti təminat tədbirinə dair ərizəni təmin edərək icra hərəkətlərini dayandırması ipoteka saxlayanın və elektron hərracın nəticələrinə dair protokolla mənzili almış şəxsin hüquqlarını kobud şəkildə pozmuş, bununla yanaşı qanun tələblərinə zidd olan bir nəticəyə gəlmişdir. Ərizəçi müraciətində əmlakın qiymətinə dair iddia etdiyi 380.000 manat məbləğin heç bir hüquqi və real əsası yoxdur. Hazırki halda iddiaçı və ərizəçinin məqsədi icra sənədi üzrə tələbin icrasından qərəzli olaraq boyun qaçırmaq məqsədi daşımaqdadır. Ərizəçi ərizəsində “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8ci maddəsində istinad etdiyi əsaslar həmin qanuna ## #### 2025-ci il tarixli dəyişikliklərlə əlavə olunmuşdur. Icra sənədi üzrə icraata başlama qərarı qəbul olunan zaman istinad edilən dəyişiklik qanunvericiliklə nəzərdə tutulmamışdır. Məhkəmənin öz qərarında iddianın əsaslığını təşkil edən ilkin sübutların nədən ibarət olmasına toxunmamışdır. Bu isə bir daha göstərir ki, iddia formal mülahizələrə söykənir. Ərizəçi icra sənədindən məlumatlı olsa da iki ilə yaxın müddət ərzində icra sənədi üzrə tələbin təmin olunması istiqamətində heç bir tədbir həyata keçirməmişdir. Bu isə icra sənədinin icrasını süni şəkildə ləngitmək, tələbkarın hüquqlarını məhdudlaşdırmaq və borcun ödənilməsini qeyri-müəyyən vaxta qədər təxirə salmaq məqsədi güdə bilər.
7. Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli qərardadı ilə şikayət təmin edilməmiş və işlə birlikdə baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilmişdir.
8. Şikayətə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 397.2-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılır.
9. Şikayətə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq normaları
10. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 157.1. Maraqlı şəxslərin ərizəsi ilə məhkəmə müvəqqəti təminat tədbirlərinin tətbiqi barədə qərardad qəbul edə bilər. Maddə 157.2. Müvəqqəti təminat tədbirləri cavabdehin və ya digər şəxslərin hərəkətləri (hərəkətsizliyi) nəticəsində mövcud vəziyyətin dəyişəcəyi təqdirdə ərizəçinin hüquqlarının qorunmasının (təmin və ya bərpa edilməsinin) mümkün olmayacağı və ya əhəmiyyətli dərəcədə çətinləşəcəyinin qarşısını almaq məqsədilə tətbiq edilir. Maddə 157.3. Müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqi haqqında ərizə məhkəmədə iddia ərizəsi verilənədək, iddia ilə eyni vaxtda və ya məhkəmə icraatının gedişində verilə bilər. Maddə 157.5. Müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqi haqqında ərizədə aşağıdakılar əsaslandırılmalıdır: 157.5.1. müvəqqəti təminat tədbiri tətbiq edilmədən bu Məcəllənin 157.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş məqsədlərə nail olmağın mümkün olmadığı; 157.5.2. iddia tələbinin kifayət qədər əsaslılığına dair ilkin sübutların mövcudluğu. Maddə 157.6. Müvəqqəti təminat tədbirləri bu Məcəllənin 157.2-ci maddəsində göstərilən məqsədlərə mütənasib olmalı və əks tərəfin hüquqlarının lüzumsuz məhdudlaşdırılması ilə nəticələnməməlidir. Maddə 157.7. Məhkəmənin müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqi barədə qərardadı müvəqqəti xarakter daşıyır və işin qabaqcadan mahiyyəti üzrə həll edilməsi hesab edilmir. Maddə 158.1.1. Məhkəmə müvəqqəti təminat tədbirini təmin etmək üçün cavabdehdə və ya digər şəxslərdə olan cavabdehə məxsus əmlak üzərinə həbs qoya bilər. Maddə 158.1.2. Məhkəmə müvəqqəti təminat tədbiri kimi hakim müəyyən hərəkətləri etməyi cavabdehə qadağan edə bilər. Maddə 158.1.3. Məhkəmə müvəqqəti təminat tədbirini təmin etmək üçün mübahisə predmetinə aid olan müəyyən hərəkətləri etməyi başqa şəxslərə qadağan edilə bilər. Maddə 164. Işi mahiyyəti üzrə həll edən məhkəmə aktı qüvvəyə mindikdən sonra, habelə məhkəmədə iddia ərizəsi verilənədək müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqi barədə qərardad qəbul edildikdə, lakin iddia ərizəsi bu Məcəllənin 157.4-cü maddəsində müəyyən edilmiş müddətdə verilmədikdə maraqlı şəxslər məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş müvəqqəti təminat tədbirlərinin tətbiqi nəticəsində vurulmuş zərəri məhkəmə qaydasında tələb etməyə haqlıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
11. Məhkəmə kollegiyası şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, şikayət təmin edilməməli, Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-**(*-**)-***/**** nömrəli qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
12. Iş materiallarından aydın olur ki, mülki iş üzrə iddiaçının cavabdehlərə qarşı iddia tələbi mübahisə predmeti olan mənzilin qiymətləndirilməsi barədə hesabatın və hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi ilə bağlıdır. Iddiaçı müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiq edilməsi barədə ərizə ilə birlikdə məhkəməyə iddianın əsaslığına dair ilkin sübutlarını təqdim etmişdir.
13. Kollegiya qeyd edir ki, müvəqqəti təminat tədbirləri cavabdehin və ya digər şəxslərin hərəkətləri (hərəkətsizliyi) nəticəsində mövcud vəziyyətin dəyişəcəyi təqdirdə ərizəçinin hüquqlarının qorunmasının (təmin və ya bərpa edilməsinin) mümkün olmayacağı və ya əhəmiyyətli dərəcədə çətinləşəcəyinin qarşısını almaq məqsədilə tətbiq edilir.
14. Bununla belə, müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqi barədə qərardad müvəqqəti xarakter daşıyır və işin qabaqcadan mahiyyəti üzrə həll edilməsi hesab edilmir.
15. Şikayətdə mübahisələndirlən qərardadla vicdanlı əldə edənin - yəni icra sənədi üzrə tələbkar cavabdeh1 ASC-nin hüquqları pozulduğu göstərilsə də, işdən müəyyən edilir ki, iddiaçıya məxsus əmlak elektron hərracdan ##.##.2026-cı il tarixində “xxxx” MMC tərəfindən dəyəri ödənilməklə əldə edilmişdir.
16. Həmin MMC hazırki iş üzrə hüquq və maraqlarına toxunan şəxs kimi cəlb edilmiş, lakin hazırki qərardadı mübahisələndirməmişdir. Qərardad sözügedən MMC tərəfindən mübahisələndirildiyi təqdirdə onun dəlillərinə münasibətdə hüquqi dəyərləndirilmə aparıla bilər.
17. Odur ki, məhkəmə kollegiyası cavabdeh1 ASC tərəfindən verilmiş şikayətin dəlillərini əsassız hesab edərək təmin edilməməsi qənaətinə gəlir.
18. Kollegiya xüsusilə vurğulayır ki, mülki-prosessual qanunvericiliyin tələblərinə görə işi mahiyyəti üzrə həll edən məhkəmə aktı qüvvəyə mindikdən sonra maraqlı şəxslərin məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş müvəqqəti təminat tədbirlərinin tətbiqi nəticəsində vurulmuş zərəri məhkəmə qaydasında tələb etmək hüquqları vardır.
19. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 398-400, 402-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Şikayət təmin edilməsin. Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-**(*-**)-***/**** nömrəli qərardadı cavabdeh1 ASC tərəfindən verilmiş şikayətə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərardad çıxarıldığı andan qanuni qüvvəyə minir. Qərardaddan kassasiya şikayəti verilə bilməz.
Hakimlər: