Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(005)-138/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(005)-138/2025 11.12.2025 BAKI ŞƏHƏRİ NƏRİMANOV RAYON MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (Bakı şəhəri Nərimanov rayon İcra Şöbəsi və "xxxx" ASC üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) qarşı (açar sözlər: əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın reallığı əks etdirməməsi; hərracın yekunlarına dair protokolun etibarsız hesab edilməsi) Hakim Nuriyeva Səbinə Vidadi qızının sədrliyi, Məhkəmə iclas katibi Fətəlizadə Rufanə Xıdır qızının katibliyi ilə, İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (Bakı şəhəri Nərimanov rayon İcra Şöbəsi və "xxxx" ASC üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) qarşı “qiymətləndirmə hesabatının, müqavilənin, protokolun və çıxarışın ləğv edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə məhkəmənin inzibati binasında (Bakı şəhəri, Əhməd bəy Ağaoğlu 34A) açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: I. İşin mahiyyəti: İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (Bakı şəhəri Nərimanov rayon İcra Şöbəsi və "xxxx" ASC üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) qarşı “qiymətləndirmə hesabatının, müqavilənin, protokolun və çıxarışın ləğv edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin qiymətləndirilməsinə dаir cаvаbdеh "xxxx" MMC tərəfindən vеrilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli, 0384/22 İBİ saylı mənzilin qiymətləndirilməsinə dair hеsаbаtın, hərrаcdа bаğlаnmış müqаvilənin, prоtоkоlun və çıхаrışın ləğv еdilməsinə və yеni qiymətləndirmə təyin еdilməsinə dаir qətnаmə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, “Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2018-ci il tarixli, 2(103)2811/2018 saylı icra vərəqəsi əsasında Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsi, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzillə bağlı qiymətləndirilmə kеçirilmiş və xx.xx.2022-ci il tarixli, 0384/22İBİ saylı mənzilin qiymətləndirilməsinə dair hesabat tərMb еdilmişdir. Lаkin qеyd еdilən qiymətləndirmə Аzərbаycаn Rеspublikаsı MM-si və "İpоtеkа hаqqındа" Аzərbаycаn Rеspublikаsı Qаnunu ilə müəyyən еdilmiş qаydаlаrın pоzulmаsı ilə kеçirildiyi üçün еtibаrsız hеsаb еdilməlidir. Bеlə ki, bu qiymətləndirmə dаşınmаz əmlаkın bаzаr dəyərinin müəyyənləşdirilməsi prinsiplərinə zidd оlmаqlа, əmlаkın fаktiki bаzаr qiyməMndən kəskin surətdə fərqlənərək, хеyli аşаğıdır. Bеlə ki, X4 İddiaçı оğlunа və X3 qarşı iddia tələbi təmin edilərək İddiaçı 50.000 manat kredit, 15.979 manat faiz borcu, 3.500 manat dəbbə pulu olmaqla 69479 manatın, Gülnarə Xəlilovadan 50.000 manat kredit, 12.209 manat faiz borcu, 3500 manat dəbbə pulu olmaqla 65709 manatın müştərək qaydada tutularaq banka ödənilməsi, borcun ödənilməsi məqsədi ilə xx.xx.2006-cı il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən ipoteka qoyulmuş Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilə yönəldilməsi və mənzilin açıq hərracda çıxarılması qət edilmişdir. Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsi, 943cü məhəllədə istifadədə olan 0.08058 ha torpaq sahəsində yerləşən 45 nömrəli, 16 mərtəbəli binanın 1-ci girişində, 4-cü mərtəbəsində yerləşən 165.1 kv.m ümumi, 87.42 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət 4 otaqlı 11 nömrəli mənzil tam mülkiyyət hüququ üzrə X5 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 134 nömrəli reyestr kitabının 12449 nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmışdır. xx.xx.2012-ci il tarixli ölüm haqqında şəhadətnamənin surətindən görünür ki, X6 xx.xx.2077-ci il tarixində ölmüşdür. xx.xx.2022-ci il tarixli açıq hərracın keçirilməsinə dair bildirişə əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsində yerləşən 45 saylı evin 11 saylı mənzil xx.xx.2022-ci il tarixdə açıq auksionda hərracda satılacağı ilə bağlı İddiaçı xəbərdar edilməmişdir. xx.xx.2022-ci il tarixli açıq hərracın keçirilməsinə dair bildirişə əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsində yerləşən 45 saylı evin 11 saylı mənzil xx.xx.2022-ci il tarixdə açıq auksionda hərracda satılacağı ilə bağlı İddiaçı xəbərdar edilmişdir. xx.xx.2022-ci il tarixli ipoteka predmeешnin əldə olunmasına dair təklifə əsasən ipoteka yüklü Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsində yerləşən 45 saylı evin 11 saylı mənzilinin təkrar hərracının baş tutmaması barədə “Birja yenilikləri” qəzetinin xx.xx.2022-ci il tarixli nömrəsində elan dərc edilmişdir. “İpoteka Haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə müvafiq olaraq ipoteka predmeM təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə yəni, 124312,50 (biryüz iyirmi dörd min üçyüz on iki manat əlli qəpik) manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur. İpoteka saxlayan isə 400 min mаnаtdаn yuхаrı dəyəri оlаn mənzili qəpik-quruşа qəbul еtmiş və öz mülkiyyətinə kеçirərək cаvаbdеh Аzərbаycаn Rеspublikаsı Əmlаk Məsələləri Dövlət Хidmətinin Dаşınmаz Əmlаkın Dövlət Kаdаstrıvə Rеyеstri publik hüquqi şəхsin 1 sаylı Bаkı Ərаzi İdаrəsindən çıхаrışаlmışdır. Qeyd olunan qətnamə icra olunması üçün Bakı şəhəri Nərimanov Rayon İcra və Probasiya şöbəsinə göndərilmiş, şöbə tərəfindən icraata başlanılmış və iddiaçıya məxsus evin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi üçün icra şöbəsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qərarı ilə xx.xx.2022-ci il tarixdə 0384/22İBİ saylı mənzilin qiymətləndirilməsinə görə mütəxəssis dəvət edilməsinə dair sifariş verilmiş və mənzil 193.000 manat qiymətləndirilmişdir. Mənzilə qoyulmuş qiymət reallığı əks etdirmir və mənzilin hazırkı real bazar dəyəri qoyulmuş qiymətdən ən azı 5 dəfə bahadır. Mənzilin aşağı qiymətləndirilməsi gələcəkdə mənzili ucuz qiymətə ələ keçirmək üçün məqsədli şəkildə atılmış bir addımdır. Və dаhа sоnrа bеlə də оlmuşdur, ipоtеkа prеdmеti аşаğı qiymətlə hərrаcа çıхаrılmış, və аlısı оlmаdığı bəhаnəsi ilə оnsuz dа süni şəkildə qiyməti аşаğı sаlınmış mənzil 124312,50mаnаt qiymətə tələbkаr bаnkа təklif оlunаrаq оnun mülkiyyətinə kеçmişdir. Hаlbuki, mənzilin bаzаr qiyməti hаzırdа 412.750mаnаtdır. Onu da qеyd еtmək lаzımdır ki, ekspert mənzilə baxış keçirməmişdir. Əgər baxış keçirilsəydi görünərdi ki, mənzilin daxili hündürlüyü müəyyən edilməklə yanaşı otaqların quruluşu da müəyyən edilərdi. Həmçinin mənzilin sanitar qovşağının qapısı və s. hissələri müəyyən edilərdi. Bеlə ki, mübаhisəli yаşаyış sаhələri qiymətləndirilərkən əmlаkа əsаssız оlаrаq аşаğı qiymət təyin еdilmiş, qiymətləndirmə bаrədə iddiаçıyа məlumаt vеrilməmiş, mənzilə bахış kеçirilməmişdir. Еyni zаmаndа, qiymətləndirmə hеsаbаtındа qiymətləndirilən mənzillərin tехniki göstəricilərinə və sаir məlumаtlаrа istinаd еdilməmişdir, hаlbuki, hаzırdа dаşınmаz əmlаklа bаğlı bаzаr qiymətlərində оlаn tеndеnsiyаyа əsаsən оrtа bаzаr qiymətləri аrtmışdır. Bаşqа sözlə, hаzırki mübаhisəli qiymətləndirmə "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununda və Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti tərəfindən təsdiq еdilmiş "Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydaları"ndа nəzərdə tutulаn tələblərin, hаbеlə qiymətləndirmə stаndаrtlаrının və nоrmаlаrının pоzulmаsı ilə kеçirilmişdir. Bеlə оlаn hаldа qiymətləndirmə еtibаrsız sаyılmаlıdır. Hesabatdan isə göründüyü kimi, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən tələblərinə riayət olunmamış, onun tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılmadan, оbyеktə bахış kеçirilmədən mübahisəli obyektin qiyməti təyin edilmişdir ki, bu da son nəticədə mövcud mübahisənin yaranmasına gətirib çıxarmışdır. Bundаn bаşqа, iddiаçının təşəbbüsü ilə mübаhisəli mənzilə dаir müstəqil qiymətləndirmə kеçirilmiş, bu iş "xxxx" MMC-yə həvаlə еdilmiş və həmin mərkəzin QR 296/Е nömrəli xx.xx.2022-ci il tаriхli qiymətləndirmə rəyinə əsаsən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylımənzil 412.750 mаnаt dəyərində qiymətləndirilmişdir. Bu zаmаn mənzilə bахış kеçirilmiş, şəkilləri çəkilmiş, rеаl bаzаr qiyməti müəyyən еdilmişdir. Beləliklə, yuxarıda qeyd olunan fаktlаr ilə sübuta yetirilirki, cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən qiymətləndirmə düzgün aparılmamış, mübahisəli əmlakın dəyəri qiymətləndirmə qaydalarına müvafiq təyin edilməmişdir. Göründüyü kimi yuxarıda qeyd olunanlar qiymətləndirici tərəfindən nəzərə аlınmаmış, daşınmaz əmlaka dair zəruri olan bütün sənədlərlə tanış olmamış, qiymətləndirilən əmlakın dəyərinə təsir edən amillər müəyyən edilməmiş, əmlakın real bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün analoji əmlakların bazar dəyəri təhlil edilməmiş, uyğun əmlakların müqayisəli təhlili aparılmamış və əmlakın bazar dəyəri qeyri-obyektiv təyin edilmişdir. Üçüncü şəхs Nərimаnоv rаyоn İcrа Şöbəsi bu hаllаrа diqqət yеtirməmişdir. Qeyd olunanları və “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanunun 7 və 8-ci maddələrinin tələbləri nəzərə alınmаqlа tərtib olunmuş mübahisəli əmlаkın qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2022-ci il tarixli, 0384/22İBİ saylı hеsаbаtın, hərrаcdа bаğlаnmış müqаvilənin, prоtоkоlun və çıхаrışın ləğv еdilməsinə və mövcud prosessual qanunvericiliyin müddəaları nəzərə alınaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsi təyin еdilməlidir. Həmçinin, qеyd еdilməlidir ki, mübаhisəli Bakışəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylımənzilin mülkiyyətçisi (girоv qоyаn) Həsənоv Məmməd Nаğı оğlunа məхsus оlmuş, həmin şəхs isə hələ 2007-ci ildə vəfаt еtmişdir. İddiаçı Həsənоv Səməd Məmməd оğlu isə sоnuncunun hüquqi vаrisi оlmаqlа bərаbər mühаribə vеtеrаnıdır.”. II. Tərəflərin mövqeləri: Əvvəlki məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili iddia tələbini müdafiə edərək əlavə olaraq bildirmişdir ki, qiymətləndirmə ilə məbləğlər arasında olan fərq çoxdur, mənzilə 318.000 manat likvid qiyməti qoyulub, 400.000 manatdan yuxarı isə həmin ərazi üzrə mənzillərin satış qiyməti müəyyən olunub. İddiaçının məlumatı olmayıb və məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə-xəttşünaslıq ekspertizasından aydın olur ki, verilmiş bildirişlərin heç birini iddiaçı imza etməyib. Bu hal göstərir ki, hərrac iddiaçının məlumatı olmadan keçirilib. Bildirişlərin kim tərəfindən imzalanmasını ekspertiza müəyyən edə bilmədi və iddiaçı tərəfindən imzalanmaması barədə rəy verilmişdir. Hərracdan bu qədər vaxt keçməsi iddiaçının təqsiri üzündən baş verməyib, sadəcə bu barədə məlumatı olmayıb. Əvvəlki məhkəmə iclasında iştirak edən üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi bildirmişdir ki, bank tərəfindən təqdim edilmiş müstəqil ekspert rəyi daha uyğundur. Həmçinin mübahisə 2022-ci ildə baş vermiş hərracla bağlıdır və iki ildən sonra hərrac mübahisələndirilib. Hesab edir ki, müddət ötürülüb və bu səbəbdən rədd olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı "xxxx" ASC yazılı ərizə təqdim edərək, iddia müddəti tətbiq edilməklə iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir. Ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı cavabdeh "xxxx" ASC-nə və qeyri 1 ərinə qarşı “həracın nəticələrinin ləğv edilməsi və s.” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Nərimanov rayon məhkəməsinə müraciət etmişdir. İddiaçı iddia ərizəsində qeyd etdiyi kimi ipoteka ilə yüklü edilmiş və Bakı Apellyasiya Məhkəsinin 2(103)-2811/2018 saylı 11 noyabr 2008-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilə tutma yönəldilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəsinin 2(103)-2811/2018 saylı xx.xx.2008-ci il tarixli icra vərəqəsinin və Nərimanov Rayon İcra və probasiya Şöbəsinin xx.xx.2022-ci il tarixli sifariş məktubuna əsasən hərrac keçirilmişdir. Hərracın keçirilməsinə dair bildirişlər və ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair təklif tərəflərə göndərilmişdir. Hərracın yekunlarına dair protokol 15 iyul 2022-ci il tarixdə tərtib edilmişdir. "xxxx" ASC ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilə dair AR Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yamnda Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyetr Xidmətindən Çıxarış almışdır. İddiaçı iddia tələbilə məhkəməyə müraciət etmək üçün müəyyən edilmiş iddia müddətini buraxmışdır. Tərəflərə məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq, digər cavabdehlər və üçüncü şəxslər məhkəmə iclasında nümayəndələrinin iştirakını etməmiş və bunun səbəbi barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 185.5-ci maddəsinə əsasən məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdehin gəlməməsinin səbəbləri haqqında məlumat olmadıqda və ya məhkəmə gəlməməyin səbəblərini üzürsüz hesab etdikdə, yaxud məhkəmə cavabdehin icraatı qəsdən yubandırdığını aşkar etdikdə, işə baxmağa haqlıdır. Məhkəmə mülki işə cavabdehlərin və üçüncü şəxslərin (onların nümayəndələrinin) iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. III. İşin faktiki halları: İş materiallarında olan: -"xxxx" MMC-nin Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsi, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi barədə 296/E saylı xx.xx.2022-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsi, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzill likvid dəyəri 400000 manat, bazar dəyəri 412750 manat müəyyən edilmişdir. - Nərimanov rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(005)-142/2023 saylı qətnaməsindən görünür ki, İddiaçı cavabdeh Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı üzrə Hərraz Mərkəzi MMC-yə qarşı ("xxxx" ASC müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi” tələbinə dair iddiası rədd edilmişdir. - Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-2984/2023 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadından görünür ki, Nərimanov rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(005)-142/2023 saylı qətnaməsi ləğv edilərək, mülki iş üzrə icraata xitam verilmişdir. -xx.xx.2022-ci il tarixli açıq hərracın keçirilməsinə dair bildirişə əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsində yerləşən 45 saylı evin 11 saylı mənzil xx.xx.2022-ci il tarixdə açıq auksionda hərracda satılacağı ilə bağlı İddiaçı xəbərdar edilmişdir. -xx.xx.2022-ci il tarixli açıq hərracın keçirilməsinə dair bildirişə əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsində yerləşən 45 saylı evin 11 saylı mənzil xx.xx.2022-ci il tarixdə açıq auksionda hərracda satılacağı ilə bağlı İddiaçı xəbərdar edilmişdir. -xx.xx.2022-ci il tarixli ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair təklifə əsasən ipoteka yüklü Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsində yerləşən 45 saylı evin 11 saylı mənzilinin təkrar hərracının baş tutmaması barədə “Birja yenilikləri” qəzetinin xx.xx.2022-ci il tarixli nömrəsində elan dərc edilmişdir. “İpoteka Haqqında” Qanunun 43.7ci maddəsinə müvafiq olaraq ipoteka predmeti təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə yəni, 124312,50 (bir yüz iyirmi dörd min üç yüz on iki manat əlli qəpik) manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur. - Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 26 sentyabr 2024-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhimov küçəsi, 943-cü məhəllə, ev45-də yerləşən 11 saylı təmirli mənzilin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 372000,00 manat (165,1 kv.m x2253man), 2022-ci ilə isə Mərkəzdə olan məlumatlara əsasən təxminən 320000,00 manat məbləğində müəyyən edilir. -Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 09 dekabr 2024-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin likvid dəyəri 10% azalma əmsalı tətbiq edilməklə təqribən 334800 (372000-10%) manat məbləğində müəyyən edilir. -"xxxx" MMC-nin 2024-cü il (dekabr) tarixli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin 2022-ci il tarixinə likvid dəyəri 190000 manat həcmində müəyyən edilmişdir. -Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 04 aprel 2025-ci il tarixli 9/1770 №-li ekspert rəyindən görünür ki, tədqiq olunan mənzilin ümumi sahəsinin 165,1 kv.metr təşkil etdiyini nəzərə alaraq, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhimov küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı təmirli mənzilin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 372000,00 manat (165,1 kv.m x 2253man), 2022-ci ilə Mərkəzdə olan məlumatlara əsasən təxminən 320000,00 manat, 2022-ci il tarixə likvid dəyəri isə təxminən 256000,00 manat (320000,00-20%) məbləğində müəyyən edilir. -"xxxx" MMC-nin 04 avqust 2025-ci il tarixli hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin 2022-ci il tarixə likvid dəyəri: 317.000,0 (üç yüz on yeddi min) manat təşkil edir. -Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən elektron çıxarışla müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzil "xxxx" ASC-nin mülkiyyətindədir və reyestrdə xx.xx.2023-cü il tarixdə ********** saylı qeydiyyat nömrəsi ilə qeyd edilmişdir. IV. Tətbiq edilən hüquq və Məhkəmənin mövqeyi: Məhkəmə iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia tələbi təmin edilməlidir. Məhkəmə qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesində ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsasının tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Bu mənada məhkəmənin qənaətinə görə, iddia üzrə iddiaçının irəli sürdüyü faktiki hallara onun iddia tələblərinin qanuni əsasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşıbuzlaşmamasına hüquqi qiymət verilməlidir. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu : Maddə 51.1. borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu : Maddə 7. Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər. Maddə 8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Həmin Qanunun 61.1 və 61.2-ci maddələrinə görə isə borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının icra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə 24 noyabr 2021-ci il Qərardadına əsasən, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlaka və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaklarına tələbin yönəldilməsi və hərracdan satılması qaydaları Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 45.6, 45.7, 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə tənzimlənir və bu münasibətlərə qanunun analogiyası üzrə digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmuş hərrac qaydaları tətbiq edilməməlidir. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2021-ci il tarixli qərarı: Mülki Məcəllənin əqdlərin etibarsızlığı anlayışı və onun nəticələrini müəyyən edən 337-ci maddəsinə əsasən, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Qeyd edilən maddədə etibarsızlıq hallarının iki növü göstərilmişdir. Bunlar mübahisə edilən əqdlər və əhəmiyyətsiz əqdlərdir. Bəzən qanunvericilikdə məcburi qanun normalarına zidd olaraq bağlanan əqdlərin etibarsız hesab olunması üçün məhkəmə qərarı tələb olunur. Əqdin etibarsız hesab olunması üçün məhkəmə qərarı tələb olunan etibarsızlıq halları əqdlərin etibarsızlığına səbəb olan digər bir növü təşkil edir. Belə əqdlər qanunvericiliyə zidd olmalarına baxmayaraq məhkəmə tərəfindən etibarsızlığa dair qərar verilməyənədək müvafiq hüquqi nəticələri, yəni hüquq və öhdəlikləri yaradan etibarlı əqd kimi qəbul olunur. Məhkəmə tərəfindən etibarsızlığa dair qərar verildiyi təqdirdə isə həmin əqdlər bağlandığı andan etibarsız hesab olunurlar. Qanunvericilikdə hərracın keçirilməsinin, qiymətli kağızların buraxılışının və vəsiyyətnamələrin yalnız məhkəmə qərarı ilə etibarsız hesab oluna biləcəyi nəzərdə tutulmuşdur (Mülki Məcəllənin 416, 1078-27.1.3 və 1225.3 cü maddələri). Bir sıra əqdlərin etibarsızlığının yalnız məhkəmə qərarı ilə müəyyən edilməsi həmin əqdlərin mahiyyəti ilə bağlıdır. Belə əqdlər əsasən səlahiyyətli dövlət qurumlarının iştirakı ilə və ictimai şəkildə baş verdiyindən mülki hüquq subyektlərinin həmin əqdlərin etibarlılığı ilə bağlı etimad və inamını qorumaq zərurəti yaranır. Bu səbəbdən qanunvericilikdə bəzi əqdlərin yalnız məhkəmə qərarı əsasında etibarsız hesab edilməsi ilə bağlı normalar müəyyən edilmişdir. Ali Məhkəmənin “Kəsici müddətlərlə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi təcrübəsinə dair metodik vəsaiti” Beləliklə, Mülki Məcəllənin 354-cü maddəsinə ümumi şəkildə və formal mülahizələrlə istinad etməməli, əvvəlcə əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən faktiki hallarını dəqiq müəyyən etməli, bu hallara uyğun gələn (etibarsızlıq şərtini nəzərdə tutan) qanun normasını, eləcə də etibarsızlığın növünü təsbit etməli, əgər tərəf mübahisə edilən əqdə istinad edirsə, mübahisələndirmənin Mülki Məcəllənin 337.2-ci və 354.2-ci maddələrinə uyğun şəkildə və kəsici müddətlərdə edilib-edilmədiyinə qiymət verməli, etibarsızlığın digər növləri üzrə 354.2-ci maddəni ümumiyyətlə müzakirə və tətbiq etməməlidir. Aşkar edilən etibarsızlıq digər növlərə aid olduqda isə tərəflər arasında mübahisəli olan həmin halın təsbit olunması haqqında iddiaya (məsələn, daşınmaz əşyaya qeyrinotarial formada və ya ümumi birgə əmlaka arvadın razılığı olmadan ərin sərəncam verməsinə görə müqavilələrin, yaxud hərrac qaydalarının pozulmasına görə yekun protokolun etibarsız sayılmasına dair və s. tələblərə) hansısa müddətin şamil olunmadığı, Mülki Məcəllənin 354.1-ci maddəsindəki iddia müddətinin mülkiyyətin müdafiəsinə dair iddialara deyil, yalnız etibarsız əqd üzrə əmələ gələn əsassız varlanma tələblərinə, özü də cavabdehin ərizəsi əsasında tətbiq edildiyi diqqətdə saxlanılmalıdır. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu: -416.1-ci maddəsinə əsasən, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. -416.2-ci maddəsinə əsasən, hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. -1159.1. Qanun üzrə vərəsəlik zamanı aşağıdakılar bərabər pay hüquqlu vərəsələr sayılırlar: -1159.1.1. Birinci növbədə - ölənin uşaqları, miras qoyanın ölümündən sonra doğulmuş uşaq, arvad (ər), valideynlər (övladlığa götürənlər). -1151.1. Mirasa (miras əmlaka) miras qoyanın öldüyü məqamadək malik olduğu əmlak hüquqlarının (miras aktivi) və vəzifələrin (miras passivi) toplusu daxildir. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 1246 və 1273-1-ci maddələrinin Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin Vİİ hissəsinə uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 26 dekabr 2023-cü il tarixli Qərarla Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd etmişdir ki, Mülki Məcəllədə vərəsəlik hüququnun xüsusi qəbul müddətinə bağlı tutulması mülkiyyət hüququna müdaxilənin qanuni əsasını təşkil etsə də, bu müdaxilə fərdi azadlığın və bazar iqtisadiyyatının ən əsas elementlərindən olan mülkiyyət hüququnun konstitusiya təminatına, mülki dövriyyə iştirakçılarının maraqlarına zidd olmaqla, hər hansı ictimai maraqlara cavab verməməklə yanaşı, mirasın açılması ilə mülkiyyət hüququna malik olan vərəsənin bu hüququnu qeyri-mütənasib şəkildə, hər hansı qanuni məqsədə xidmət etmədən məhdudlaşdırır... vərəsəlik hüququnun mülki qanunvericilikdə müəyyən edilmiş qaydada qəbul şərtinə və müddətinə tabe tutulması, susmanın mirasdan imtina ilə eyni hüquqi nəticələrə gətirib çıxarması vərəsəlik hüququnun konstitusiya-hüquqi mahiyyəti ilə uyğunsuzluq təşkil etdiyindən, Mülki Məcəllənin 1273-1-ci maddəsi Konstitusiyanın 29-cu maddəsinin Vİİ hissəsinə uyğun olmayan hesab edilməlidir...Qanunla müəyyən edilmiş müddət ərzində mirasdan imtina etməyən vərəsə mirası qəbul etmiş vərəsə hesab edilməli və vərəsələr arasında miras əmlakın bölüşdürülməsi Mülki Məcəllənin 1301-ci maddəsinə uyğun olaraq həyata keçirilməldir. Məhkəmə araşdırması zamanı tərəflərin, onların nümayəndə-vəkillərinin izahatları, habelə iş materiallarına əlavə olunmuş sənədlər ilə məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuşdur ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-2811/2008 saylı, 11 noyabr 2008-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən “Nikoyl” İKB-nın iddiası təmin edilərək, İddiaçı banka olan 50000 manat kredit, 15979 manat faiz borcu, 3500 manat dəbbə pulu, cəmi 69479 manat, X2 isə banka olan 50000 manat kredit, 12209 manat faiz borcu, 3500 manat dəbbə pulu, cəmi 65709 manat tutularaq “Nikoyl” İKB-yə verilməsi qət edilmişdir. Borcun ödənilməsi məqsədi ilə xx.xx.2006-cı il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən ipotekaya qoyulmuş Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsi, 45 saylı evin 11 saylı mənzilinə yönəldilməli və mənzil açıq hərracdan satışa çıxarılmalıdır. Bundan sonra mənzil Nərimanov rayon icra şöbəsinin xx.xx.2022-ci il tarixli 626942536/2022-15-28 saylı sifariş məktubuna əsasən hərracının təşkili "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir. "xxxx" MMC tərəfindən əmlaka dair onun ilkin satış qiyməti 195000 manat olmaqla xx.xx.2022-ci il tarixdə ilkin hərrac, satış qiymətindən 15 % aşağı qiymətə 165750 manat olmaqla xx.xx.2022-ci il tarixdə təkrar hərraclar keçirilmiş, ilkin və təkrar hərraclar baş tutmadığından əmlak ilkin satış qiymətindən 25% aşağı qiymətə - 124312,50 manata ipoteka saxlayana, yəni "xxxx" ASC-yə təklif olunmuş və sonuncu tərəfindən əldə olunmuşdur. Hazırda əmlak "xxxx" ASC-nin mülkiyyətindədir, ona bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən müvafiq elektron çıxarış verilmiş, əmlak xx.xx.2023-cü il tarixdə ********** saylı qeydiyyat nömrəsi ilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində "xxxx" ASC-nin adına qeydə alınmışdır. Bununla razılaşmayan İddiaçı qiymətləndirmə hesabatının, müqavilənin, protokolun və çıxarışın ləğv edilməsi barədə tələblə məhkəməyə müraciət etmişdir. Mülki Məcəlləyə əsasən, qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hazırda İddiaçı 1) mənzilin dəyərinin hesabatda dəyərindən aşağı göstərildiyini, qiymətləndirmənin düzgün aparılmadığını və 2) heç bir hərrac barədə ona məlumat verilmədiyini bildirərək, qiymətləndirmə hesabatının, müqavilənin, protokolun və çıxarışın ləğv edilməsini xahiş edir. Məhkəmə iddiaçının “heç bir hərrac barədə ona məlumat verilməməsi” barədə dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, hərrac barədə tərəfin məlumatlandırılması qaydası “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə tənzimlənir. Həmin Qanunun 42.1-ci maddəsinə görə, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “F.Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar” 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarında hüquqi mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, Qanunun hərracın keçirilməsi qaydasını tənzimləyən 42-ci maddəsində təşkilatçının hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirməsi, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərməsi qeyd olunmaqla, elanların verilməsi müddətlərinə və s. dair müddəalar əks etdirilmiş, 43-cü və 44-cü maddələrində isə müvafiq olaraq hərracın baş tutmamış hesab edilməsinin və onun etibarsız sayılmasının nəticələri göstərilmişdir (bu Qanun 09 iyul 2005-ci il tarixdə qüvvəyə minmişdir)… bu maddənin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur. Bundan əlavə, “İpoteka haqqında” Qanunun 36.1-ci maddəsinə əsasən, poçt göndərişi vasitəsilə ölkə daxilində göndərilmiş rəsmi bildiriş onun poçta təqdim edildiyi gündən 5 təqvim günü keçdikdən sonra təqdim edilmiş sayılır. Göründüyü kimi qanunda məcburi qayda kimi bildirişin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə göndərilməsi və kütləvi informasiya vasitələrində, habelə hərrac təşkilatçısının rəsmi internet saytında elanın dərc olunması nəzərdə tutulmuş, hərracların keçirilməsində borcluların məcburi iştirakı imperativ şərt kimi göstərilməmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, qanunvericiliklə hərracın keçirilməsinə dair işlər üzrə hərracın keçirilməsinə məsul olan hərrac təşkilatı, hərrac iştirakçısının faktiki olaraq yaşadığı ünvanı axtarıb tapmaq və bildirişlərin borclunun bu ünvanına göndərmək, habelə onun özünü şəxsən tapıb, bildirişi şəxsən onun özünə təqdim etmək (bildirişin çatdırılması barədə qəbzi şəxsən onun özünə imzalatmaq) və ya hərrac barədə özündə məlumatları əks etdirən qəzetləri göndərmək öhdəliyi daşımamışdır. Qanunverici hərrac təşkilatının üzərinə sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirməsi və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərməsi vəzifəsi qoymuşdur. Hərrac təşkilatı icra sənədində adları qeyd edilən şəxsə mənzilə dair keçirilmiş ilkin və təkrar hərraclara dair xx.xx.2022-ci il, xx.xx.2022-ci il və xx.xx.2022-ci il tarixdə “FM” Express məktub və bağlama daşıması xidməti vasitəsilə sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə 01 və 02 saylı bildirişlər, habelə ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair təklif məktubunu göndərməklə və “Birja yenilikləri” qəzetlərində xx.xx.2022-ci il tarixdə (№ 297), 14 iyun 2022-ci il tarixdə (№ 301) və 05 iyul 2022-ci il tarixdə (№ 304) elan dərc etdirməklə üzərinə qoyulmuş bu öhdəliyi yerinə yetirmişdir. İddiaçının digər dəlili isə mənzilin dəyərinin hesabatda dəyərindən aşağı göstərildiyini, qiymətləndirmənin düzgün aparılmamasıdır. Məhkəmə hesab edir ki, aşağıda göstərilənlərə əsasən iddiaçının bu barədə dəlilləri əsaslıdır. Belə ki, ipoteka predmetinin hərraca çıxarılması proseduru çərçivəsində (icra icraatı zamanı) icra məmurunun sifarişi əsasən keçirilmiş əmlаkın qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2022-ci il tarixli, 0384/22İBİ saylı hesabata əsasən, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin ilkin satış qiyməti 195.000 manat təşkil edir. Məhkəmə araşdırması zamanı mübahisənin obyektiv, tam və hərtərəfli həll edilməsi məqsədilə “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq mənzilin likvid dəyərinin nə qədər təşkil etdiyinin müəyyən edilməsi üçün iddiaçının dəlilinin araşdırılması məqsədilə tərəflərin vəsatətinə əsasən məhkəməəmtəəşünaslıq və əlavə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizaları təyin edilmişdir: - Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 26 sentyabr 2024-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhimov küçəsi, 943-cü məhəllə, ev45-də yerləşən 11 saylı təmirli mənzilin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 372000,00 manat (165,1 kv.m x2253man), 2022-ci ilə isə Mərkəzdə olan məlumatlara əsasən təxminən 320000,00 manat məbləğində müəyyən edilir. -Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 09 dekabr 2024-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin likvid dəyəri 10% azalma əmsalı tətbiq edilməklə təqribən 334800 (372000-10%) manat məbləğində müəyyən edilir. -Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 04 aprel 2025-ci il tarixli 9/1770 №-li ekspert rəyindən görünür ki, tədqiq olunan mənzilin ümumi sahəsinin 165,1 kv.metr təşkil etdiyini nəzərə alaraq, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhimov küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı təmirli mənzilin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 372000,00 manat (165,1 kv.m x 2253man), 2022-ci ilə Mərkəzdə olan məlumatlara əsasən təxminən 320000,00 manat, 2022-ci il tarixə likvid dəyəri isə təxminən 256000,00 manat (320000,00-20%) məbləğində müəyyən edilir. -"xxxx" MMC-nin 04 avqust 2025-ci il tarixli hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin 2022-ci il tarixə likvid dəyəri: 317.000,0 (üç yüz on yeddi min) manat təşkil edir. Məhkəmə bildirir ki, MPM-in tələblərinə görə, ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir (maddə 103.1.). Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur (maddə 88.). Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair xx.xx.2020-ci il tarixli Qərardadı ilə müəyyən edilmişdir ki, ipoteka ilə bağlı iddia tələbləri üzrə qətnamə çıxarılarkən ipoteka predmetinin açıq hərracda satılması üçün likvid qiymət müəyyən edilir. Hazırki iddia tələbi sözügedən mənzil ipoteka predmeti olmadığından məhkəmə mənzilin ilkin satış qiymətini bazar qiyməti ilə müəyyən edir. Məhkəmə qeyd edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik olmasa da, məhkəmənin qərardadı əsasında keçirilmiş ekspertizanın rəyində əks olunan məlumatların həqiqiliyinə olan təminat kifayət qədər yüksəkdir. Məhkəmə göstərilən rəylərə əsasən qeyd edir ki, ekspert rəylərinin məzmunundan və ekspertiza tədqiqatının aparıldığı sənədlərdən görünür ki, ekspertlərin gəldiyi nəticə, ona ekspertiza tədqiqatının aparılması üçün təqdim olunmuş sənədlər tədqiq olunmaqla əldə olunmuş və iş materiallarına əlavə olunmuş sübutlara (sənədlərə) və işin həqiqi hallarına uyğundur və kifayət qədər əsaslandırılmışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertləri, habelə - "xxxx" MMC-nin qiymətləndiriciləri məhkəmə qərardadı ilə məhkəmə tərəfindən bilə-bilə yalan rəy verməyə görə Azərbaycan Respublikası CM-nin 297-ci maddəsi ilə nəzərdə tutulmuş məsuliyyət barədə xəbərdar edilmiş, eyni zamanda iş üzrə keçirilmiş məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizası üzrə rəy mülki prosessual qanunvericiliyin və “Dövlət məhkəmə ekspertiza fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə uyğun tərtib edilmişdir. Göründüyü kimi mənzilin dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı “əmlаkın qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2022-ci il tarixli, 0384/22İBİ saylı qiymətləndirmə hesabatı ilə məhkəmə qərardadına əsasən verilmiş rəylər arasında kəskin fərq vardır. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, əmlаkın qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2022-ci il tarixli, 0384/22İBİ saylı qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatında mənzilin bazar dəyərinin yekun göstəricisi reallığı əks etdirmədiyindən hesabat ləğv edilməlidir. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, hərrac, mənzilin satış qiyməti real dəyərindən çox aşağı qiymətlə - ilkin satış qiyməti 195.000 manat əsas götürülməklə keçirildiyindən və həmin hesabat yuxarıda göstərilənlərə əsasən ləğv edildiyindən hərrac və onun nəticələri də etibarsız hesab edilməlidir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 416.2-ci maddəsinə əsasən yalnız hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Qeyd olunan maddəyə əsaslanaraq məhkəmə hesab edir ki, "xxxx" MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələri etibarsız hesab edildiyindən hərracın hüquqi qiymətləndirilməsinin nəticəsi olaraq əmlaka dair hərrac Təşkilatının Hərracın yekunları Protokolu və bağlanmış müqavilə də etibarsız əqd olaraq hər-hansı hüquqi nəticəyə malik deyildir. Məhkəmə hesab edir ki, əmlakla bağlı keçirilmiş hərracın etibarsızlığının hüquqi nəticəsi kimi onun əvvəlki vəziyyətə qaytarılması da təmin olunmalı, “Hərracın yekunları” barədə protokol və müqavilə əsasında Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Sabit Rəhman küçəsində yerləşən 45 saylı evin 11 saylı mənzilı dair cavabdeh "xxxx" ASC-nin adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrində xx.xx.2023-cü il tarixdə, ********** saylı qeydiyyat nömrəsi, **********06-05301-093008 saylı reyestr nömrəsi ilə aparılmış çıxarış qeydi ləğv edilməlidir. Məhkəmə üçüncü şəxs "xxxx" ASC tərəfindən verilmiş iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizəyə münasibətdə isə qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarında hərracın nəticələrinə dair protokol, alqı-satqı və sair barədə əqdlər əhəmiyyətsiz və ya mübahisələndirilən əqdlərə deyil, əqdlərin xüsusi növünə aid edilmişdir, maddi hüquqi mənada mübahisələndirilən əqd sayılmır. Hazırkı iş üzrə iddiaçının tələbi də mənzilə dair hərracın yekunları barədə əmlakın alqı-satqısına dair müqavilənin və ondan irəli gələn hüquqi nəticələrinin etibarsız hesab olunması barədədir. Hərracın nəticələrinin etibarsız sayılması barədə iddialar üzrə xüsusi iddia müddətləri nəzərdə tutulmamışdır. Həmin müqavilə, həmçinin ondan irəli gələn nəticələr Mülki Məcəllənin 354.1 və 354.2-ci maddələrində göstərilən əhəmiyyətsiz və mübahisələndirilən əqdlərə aid olunması istisna edilir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. - 115.0.1-ci maddəsinə əsasən, şahidlərə, ekspertlərə, mütəxəssislərə, tərcüməçilərə verilməli olan məbləğlər işə baxılması ilə əlaqədar məsrəflərə daxildir. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər. “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 9.1.20-ci maddəsinə əsaəsn, məhkəmədə verilən iddialar üzrə - şəhid ailələri, müharibə veteranları, müharibə ilə əlaqədar əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər, qaçqınlar və məcburi köçkünlər, habelə Çernobıl AES-də qəza nəticəsində şüa xəstəliyinə və şüa yükü ilə əlaqədar xəstəliyə tutulmuş və ya bu xəstəlikləri keçirmiş şəxslər dövlət rüsumu ödəməkdən azad olunurlar. Eyni zamanda məhkəmə hesab edir ki, iddianın təmin olunması, iddiaçının dövlət rüsumu ödənilməsindən azad olması nəzərə alınaraq, cavabdehdən işə baxılması ilə əlaqədar məsrəf olaraq 200 (iki yüz) manat ekspertiza xərci tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına, 300 (üç yüz) manat qiymətləndirmə xərci tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına, qiymətləndirilməyən iddia üzrə dövlət rüsumu olara 100 (yüz) manat tutularaq Azərbaycan Respublikası dövlət büdcəsinə ödənilməlidir. Məhkəmə iş üzrə toplanmış və tədqiq olunmuş sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra, sübutlara tətbiq edilməli olan hüquq normalarına müvafiq, məcmu halda hüquqi qiymət verməklə hesab edir ki, iddia tələbi təmin edilməli, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin qiymətləndirilməsinə dаir cаvаbdеh "xxxx" MMC tərəfindən vеrilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli, 0384/22 İBİ saylı mənzilin qiymətləndirilməsinə dair hеsаbаt ləğv edilsin, həmin mənzilə dair keçirilmiş hərracın nəticələri (hərracın yekunları protokolu, hərrаcdа bаğlаnmış müqаvilə) etibarsız hesab edilməli, “Hərracın yekunları” barədə protokol əsasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilə dair "xxxx" ASC-nin adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrində xx.xx.2023-cü il tarixdə, ********** saylı qeydiyyat nömrəsi, **********06-05301-093008 saylı reyestr nömrəsi ilə aparılmış çıxarış qeydi ləğv edilməli, cavabdeh "xxxx" MMC-dən cəmi 200 (iki yüz) manat məbləğində ekspertiza xərci tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına və 300 (üç yüz) manat məbləğində qiymətləndirmə xərci tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına ödənilməli, cavabdeh "xxxx" MMC-dən 100 (yüz) manat dövlət rüsumu tutularaq Azərbaycan Respublikası dövlət büdcəsinə ödənilməlidir. V. Nəticə: Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 119, 216-220, 227 və 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə QƏT ETDİ: İddia tələbi təmin edilsin. Cаvаbdеh "xxxx" MMC tərəfindən keçirilmiş hərracla bağlı Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilin qiymətləndirilməsinə dair xx.xx.2022-ci il tarixli, 0384/22 İBİ saylı hеsаbаt ləğv edilsin, həmin mənzilə dair "xxxx" MMC tərəfindən keçirilmiş hərracın nəticələri (hərracın yekunları protokolu, hərrаcdа bаğlаnmış müqаvilə) etibarsız hesab edilsin. “Hərracın yekunları” barədə protokol əsasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu Sabit Rəhman küçəsi, 943-cü məhəllə, ev 45-də yerləşən 11 saylı mənzilə dair "xxxx" ASC-nin adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrində xx.xx.2023-cü il tarixdə, ********** saylı qeydiyyat nömrəsi, **********06-05301-093008 saylı reyestr nömrəsi ilə aparılmış çıxarış qeydi ləğv edilsin. Cavabdeh "xxxx" MMC-dən cəmi 200 (iki yüz) manat məbləğində ekspertiza xərci tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (hesab: Az.MEM VÖEN **********, X1 KOD 210005 VÖEN ********** Müxbir hesab AZ 41NABZ********************4 SWİFT BİK CTREAZ 22) və 300 (üç yüz) manat məbləğində qiymətləndirmə xərci tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına (VÖEN: **********; Hüquqi ünvan: Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Məmməd Araz 20; Hesab nömrəsi - AZ85ACAB********************; VÖEN - **********1; Müxbir hesab - AZ1ONABZ**********000005644; Bankın kodu-505000) ödənilsin. Cavabdeh "xxxx" MMC-dən 100 (yüz) manat dövlət rüsumu tutularaq Azərbaycan Respublikası dövlət büdcəsinə ödənilsin. Qətnamə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına (Bakı şəhəri, Z.Xəlilov 540) apellyasiya şikayəti verilə bilər. Sədrlik edən Səbinə Nuriyeva