Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2-2(3-6)-931/2026 28.08.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Azərbaycan Respublikası adından İddiaçı Zakirov İdris Hakim oğlunun cavabdeh Cavabdeh qarşı icarə haqqının tutulması və s. tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (açar sözlər: icarə müqaviləsi, icarə haqqı tələbi, icarə obyektinin istifadəyə yararsız olması arqumenti) Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası Hakimlər Leyla Rauf qızı Əliyevanın sədrliyi və məruzəsi ilə, X7 və X6 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Nofəl Rəhman oğlu Abdullayevin katibliyi ilə, iddiaçı Zakirov İdris Hakim oğlunun nümayəndəsi və vəkili İbrahimov Nizami Hafiz oğlunun, cavabdeh Cavabdeh qanuni nümayəndəsi (direktoru) X1 iştirakları ilə, iddiaçı Zakirov İdris Hakim oğlunun cavabdeh Cavabdeh qarşı icarə haqqının tutulması və s. tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2026cı il tarixli, e-*-*(*-**)-****/**** saylı qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi İşin halları:
1. Zakirov İdris Hakim oğlu (icarəyəverən) ilə Cavabdeh (icarəçi) arasında ##.##.2024cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin: 1.1-ci bəndinə əsasən icarəyəverən Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, X2 prospekt, ev 11 ünvanında yerləşən ümumi 222.5 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəni icarəçiyə icarəyə verir. 1.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqının ödənilməsi ##.##.2025 il tarixdən hesablanır. 4.1-ci bəndinə əsasən icarə obyektinin icarə haqqı ##.##.2026 il tarixinə qədər ayda 2500 (iki min beş yüz) manat, sonrakı iki il ərzində ayda 3000 (üç min) manat təşkil edir. 7.3-cü bəndinə əsasən müqavilənin vaxtından əvvəl xitam edilməsi barəsində tərəflər biri digərinə ən azı 1 (bir) ay əvvəl xəbərdarlıq etməlidirlər. Müqavilə tərəflərin imzası və notarial qaydada təsdiq edilmişdir.
2. FHN-nin Dövlət Yanğın Nəzarəti Xidmətinin 1-ci Ərazi Dövlət Yanğın Nəzarəti İdarəsinin 05.01.26-cı il tarixli qərarından görünür ki, illik plana əsasən Cavabdeh MMC-nin istifadəsində olan obyektə 08.01.26-##.##.2026-cı il tarixlərində müayinənin keçirilməsi qərara alınmışdır.
3. ##.##.2026-cı il tarixli məktubdan görünür ki, cavabdeh tərəf nöqsanların aradan qaldırılması xahiş olunmuşdur.
4. ##.##.2026-cı il tarixli hesab ödəniş vərəqindən məlum olur ki, 779,52 manat məbləğində elektrik enerjisindən istifadə ilə əlaqədar borc hesablanmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat:
5. İddiaçı Zakirov İdris Hakim oğlu cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia və iddianın dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ## ###### 2024-cü il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, icarə obyektinin boşaldılması və Cavabdeh 11.000 manat məbləğində icarə haqqının, 800 manat vəkilə çəkilmiş xərcin, 785,52 manat işığa görə borcun və 127,76 manat dövlət rüsumunun tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ## ###### 2024-cü il tarixdə iddiaçı Zakirov İdris Hakim oğlu ilə cavabdeh X3 arasında Reyestrdə 3M-3227 nömrəsi ilə qeydə alınmış yazılı icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqaviləyə əsasən iddiaçı ona məxsus qeyri-yaşayış obyektini cavabdehə müvəqqəti istifadə və sahiblik hüququ ilə təqdim etmiş, cavabdeh isə həmin obyektdən sahibkarlıq fəaliyyəti məqsədilə istifadə etməyi və bunun müqabilində aylıq icarə haqqını vaxtında və tam həcmdə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin şərtlərinə əsasən icarə haqqının məbləği və ödəniş qaydası dəqiq müəyyən edilmişdir. Belə ki, ## ###### 2026-cı il tarixinədək aylıq 2500 manat, ## ###### 2026-cı ildən etibarən isə aylıq 3000 manat məbləğində icarə haqqının hər ayın 10- dan gec olmayaraq iddiaçının bank hesabına köçürülməsi razılaşdırılmışdır. Müqavilədə həmçinin açıq şəkildə göstərilmişdir ki, icarə haqqının və kommunal xərclərin vaxtında ödənilməməsi müqavilənin vaxtından əvvəl ləğv olunmasına əsas yaradır. İcarə münasibətlərinin ilkin mərhələsində cavabdeh öhdəliklərini qismən icra etsə də, 2025-ci ilin yanvar ayından başlayaraq ödəniş intizamı pozulmuşdur. Belə ki, 2025-ci ilin yanvar ayı üzrə 2500 manat məbləğində icarə haqqı ümumiyyətlə ödənilməmişdir. Sonradan müəyyən dövrlərdə hissəvi ödənişlər edilsə də, 2025-ci ilin dekabr ayı üzrə yenidən 2500 manat məbləğində icarə haqqı ödənilməmişdir. Bundan əlavə, müqaviləyə uyğun olaraq 2026-cı ilin yanvar ayından etibarən aylıq icarə haqqı 3000 manat təşkil etməli olduğu halda, 2026- cı ilin yanvar və fevral ayları üzrə də hər hansı ödəniş həyata keçirilməmişdir. Beləliklə, 2025-ci ilin yanvar və dekabr ayları üzrə 2 × 2500 manat, 2026-cı ilin yanvar və fevral ayları üzrə isə 2 × 3000 manat olmaqla ümumilikdə 11 000 manat məbləğində borc formalaşmışdır.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*-*(*-**)-****/**** saylı qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmişdir. Zakirov İdris Hakim oğlu ilə Cavabdeh arasında bağlanılan ##.##.2024-cü il tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilmiş hesab edilmişdir. İcarə haqqı borcu üzrə 11.000 manat məbləğində pulun Cavabdeh tutularaq Zakirov İdris Hakim oğluna ödənilməsi, elektrik enerjisindən istifadə ilə əlaqədar yaranmış borcun əvəzi olaraq 779 manat 52 qəpik məbləğində pulun Cavabdeh tutularaq Zakirov İdris Hakim oğluna ödənilməsi, hüquqi yardımla əlaqədar vəkilə çəkilmiş xərcin əvəzi olaraq 800 manat məbləğində pulun Cavabdeh tutularaq Zakirov İdris Hakim oğluna ödənilməsi, dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 125 (bir yüz iyirmi beş) manat 34 qəpik məbləğində pulun Cavabdeh tutularaq Zakirov İdris Hakim oğluna ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
8. Məhkəmə gəldiyi onunla əsaslandırmışdır ki, qanunvericiliyin göstərilən müddəaları baxımından iddiaçı və cavabdeh arasında müqavilədən irəli gələn öhdəlik münasibətləri yaranmışdır və iddiaçının borcun ödənilməsi ilə bağlı tələbi də, məhz müqavilə hüququ çərçivəsində dəyərləndirilməlidir. Belə ki, iddiaçının cavabdehə qarşı tələbi tərəflər arasında bağlanılmış icarə müqaviləsindən irəli gəlir. Məhkəmə həmçinin qeyd edib ki, sadalanmış normaların tələbləri və tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə şərtləri nəzərə alındığında müəyyən olunur ki, cavabdeh müqavilə üzrə öhdəliklərini icra etmədiyindən onun obyektdən istifadəyə görə icarə haqqı ödəmək vəzifəsi və iddiaçının da, müqavilə üzrə öhdəliyin icrasını tələb etmək hüququ yaranmışdır. Hazırda iddiaçı icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, icarə sahəsinin boşaldılması, 11.000 manat məbləğində icarə haqqı borcunun cavabdehdən tutulmasını məhkəmədən xahiş edir. Məhkəmə icarə haqqı borcunun tələb edilməsi ilə bağlı aşağıdakıları qeyd edib. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərindən məlum olduğu kimi tərəflər aylıq icarə haqqının 2025-ci il üçün 2.500 manat, 2026-cı il üçün 3.000 manat məbləğində olması barədə razılığa gəlmişlər. Iddiaçı iddiasında 2025-ci ilin yanvar, dekabr ayları və 2026-cı ilin yanvar, fevral ayları üçün ödənişlər edilmədiyini bildirərək, ümumilikdə 11.000 (2.500+2.500+3.000+3.000) manat məbləğində icarə haqqı borcunun ödənilməsini tələb edib. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi iddiaya etiraz edərək, 2025-ci ilin yanvar və dekabr aylarının icarə haqqının etmiş olduğu təmirdən dolayı ona güzəşt edildiyini, 2026-cı ilin yanvar ayından isə icarə sahəsindən istifadə etmədiyindən icarə haqqı borcunu ödəməli olmadığını bildirmişdir. İddiaçı tərəf isə cavabdehin qeyd etmiş olduğu arqumentə etiraz edərək, güzəşt deyə bir razılaşmanın olmadığını və cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsindən ##.##.2026-cı il tarixdə çıxdığını bildirmişdir. Bu xüsusda məhkəmə qeyd edib ki, 2025-ci ilin yanvar və dekabr ayları üçün cavabdeh tərəf icarə haqqı məbləğinin ona etmiş olduğu təmirdən dolayı ona güzəşt edildiyini bildirsə də, bu halı təsdiq edəcək sübutları Məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Ona görə də, iddiaçının 2025-ci ilin yanvar və dekabr ayları üçün 5.000 (2.500+2.500) manat icarə haqqı borcunu tələb etməsi əsaslıdır. Bundan başqa da, iş materiallarına əlavə edilmiş ##.##.2026-cı il tarixli aktdan görünüb ki, iddiaçı tərəf qeyri-yaşayış sahəsini qeyd edilmiş tarixdə təhvil almış və bu zamanda, cavabdeh tərəf təhvil prosesində iştirak etməmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı tərəf icarə sahəsini 2026-cı ilin mart ayında qəbul etmişdir. Cavabdeh tərəf isə FHN-nin ##.##.2026-##.##.2026-cı il tarixlərində qeyri-yaşayış sahəsində yoxlama keçirildiyini və bununla bağlı da, iddiaçıya ##.##.2026-cı il tarixdə iddiaçıya qeyri-yaşayış sahəsində fəaliyyətinin dayandırmaq məcburiyyətində qalması barədə məktubun verildiyini bildirir. İş materiallarına əlavə edilmiş FHN-nin Dövlət Yanğın Nəzarəti Xidmətinin 1-ci Ərazi Dövlət Yanğın Nəzarəti İdarəsinin 05.01.26-cı il tarixli qərarından görünür ki, illik plana əsasən Cavabdeh MMC-nin istifadəsində olan obyektə 08.01.26-##.##.2026-cı il tarixlərində müayinənin keçirilməsi qərara alınmışdır. İş materiallarından da göründüyü kimi, müayinənin nəticəsində cavabdehin istifadəsində olan qeyri-yaşayış sahəsində istifadənin dayandırılması və yaxud qadağan edilməsi kimi hər hansı bir hal mövcud deyildir. Bundan başqa da, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 6.2-ci bəndinin 4-cü yarımbəndinə əsasən yanğından mühafizə qaydalarına, istilik və elektrik enerjisindən istifadə qaydalarına riayət etmək icarəçinin vəzifəsidir. Həmçinin də, iş materiallarına əlavə edilmiş, cavabdeh tərəfin istinad etdiyi və cavabdehin özü tərəfindən də, bildirildiyi kimi iddiaçı tərəfindən alınmamış və geri qayıtmış ##.##.2026cı il tarixli məktubdan görünür ki, cavabdeh tərəf icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv edilmə (və yaxud müqavilədən imtina) ilə bağlı qarşı tərəfə iradə ifadəsini bildirməmiş, əksinə nöqsanların aradan qaldırılması xahiş olunmuşdur. Həmçinin də, cavabdeh tərəf özü məhkəmə iclasında əşyalarının tam olaraq icarə sahəsindən mart ayında çıxarıldığını bildirmişdir. Ona görə də, Məhkəmə hesab edib ki 2026-cı ilin yanvar, fevral ayları üçündə 6.000 (3.000+3.000) manat məbləğində icarə haqqı cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır. Bundan başqa iş materiallarına əlavə edilmiş ##.##.2026-cı il tarixli hesab ödəniş vərəqindən məlum olur ki, 779,52 manat məbləğində elektrik enerjisindən istifadə ilə əlaqədar borc hesablanmışdır. Göründüyü kimi, qeyd edilmiş borc icarə obyektinin məhz cavabdehin istifadəsində olduğu dövrdə yaranmışdır. Eyni zamanda məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh qeyd edilən borcu qəbul etmişdir. Ona görə də, Məhkəmə hesab edib ki, Elektrik enerjisindən istifadə ilə əlaqədar yaranmış borcun əvəzi olaraq 779 (yeddi yüz yetmiş doqquz) manat 52 (əlli iki) qəpik məbləğində pul da Cavabdeh tutularaq Zakirov İdris Hakim oğluna verilməlidir. Bundan başqa məhkəmə qeyd edib ki, iddia icarə sahəsinin boşaldılması hissəsində təmin edilməməlidir. Belə ki, artıq ##.##.2024-cü il tarixində icarə sahəsi iddiaçıya təhvil verilmişdir. Bununla da, tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilmiş hesab edilmişdir. Məhkəmə hesab edib ki, iddianın 800 manat hüquqi yardım göstərilməsinə dair xərcin tələb edilməsi hissəsində də iddia təmin edilməlidir. Belə ki, Zakirov idris Hakim oğluna hüquqi yardımın göstərilməsi ilə bağlı fərdi qaydada fəaliyyət göstərən vəkil İbrahimov Nizami Hafiz oğluna ##.##.2026 tarixli order verilmiş, iddiaçı tərəfindən 800 manat məbləğində vəkil xərci ödənilmişdir. Bundan başqa məhkəmə hesab edib ki, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq iddianın təmin olunmuş hissəsinə mütənasib olaraq 125,34 manat məbləğində pul da cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir. Beləliklə, iddianın qismən təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni AR Mülki Məcəlləsinin 675, 700.1, 700.2, 700.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
10. Cavabdeh həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddiaçının iddia tələbinin rədd edilməsi edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə iş materiallarında olan sübutlara birtərəfli hüquqi qiymət vermiş, cavabdeh Cavabdeh MMC tərəfindən təqdim olunmuş etirazları və onları təsdiq edən sübutları faktiki olaraq nəzərə almamışdır. Halbuki Azərbaycan Respublikası MPM-in sübutların qiymətləndirilməsinə dair müddəalarına əsasən məhkəmə hər bir sübutu digər sübutlarla qarşılıqlı əlaqədə qiymətləndirməli, qətnamədə hansı sübutları qəbul etdiyini və hansı səbəbdən digər sübutları rədd etdiyini əsaslandırmalıdır. Mübahisələndirilən qətnamədə isə cavabdehin mühüm əhəmiyyət kəsb edən arqumentlərinə ümumiyyətlə hüquqi qiymət verilməmişdir. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsi müqavilə üzrə təyinatına uyğun istifadəyə yararlı vəziyyətdə cavabdehə təqdim edilməmişdir. Obyektdə fəaliyyətin həyata keçirilməsi üçün zəruri olan texniki və təhlükəsizlik şərtləri təmin edilməmiş, yanğın təhlükəsizliyi ilə bağlı çatışmazlıqlar mövcud olmuş, dam örtüyünün nasazlığı səbəbindən obyektdən normal istifadə mümkün olmamışdır. Bu hallar cavabdeh tərəfindən həm etiraz ərizəsində, həm də məhkəməyə təqdim olunmuş izahatlarda göstərilsə də, məhkəmə həmin halların heç birinə hüquqi qiymət verməmişdir. Bundan əlavə, cavabdeh tərəfindən obyektin istifadəyə yararlı vəziyyətə gətirilməsi məqsədilə əhəmiyyətli məbləğdə təmir işləri görülmüş, dam örtüyünün təmirinə və digər zəruri işlərə vəsait xərclənmişdir. Məhkəmə həmin xərclərin mövcudluğunu, onların müqavilə münasibətlərinə təsirini və tərəflərin hüquq və vəzifələrinin müəyyən edilməsində əhəmiyyətini araşdırmamışdır. İş materiallarından görünür ki, obyekt üzrə fəaliyyətin başlanması üçün tələb olunan texniki və inzibati prosedurlar, o cümlədən obyekt kodunun əldə olunması müəyyən müddət ərzində mümkün olmamışdır. Bu səbəbdən cavabdeh obyektdən müqavilədə nəzərdə tutulan məqsədlə faktiki istifadə edə bilməmişdir. Məhkəmə isə bu halları araşdırmadan yalnız müqavilədə göstərilən icarə haqqının formal mövcudluğunu əsas götürərək iddianı təmin etmişdir ki, bu da işin faktiki hallarının natamam araşdırıldığını göstərir. Xüsusilə 2026-cı ilin yanvar və fevral ayları üzrə icarə haqqının tutulması qanuni hesab edilə bilməz. Belə ki, həmin dövrdə cavabdehin obyektdən faktiki istifadəsi mümkün olmamış, bu isə tərəflərin müqavilə öhdəliklərinin icrasına birbaşa təsir göstərmişdir. Məhkəmə bu faktı araşdırmadan yalnız iddiaçının təqdim etdiyi hesablamalara üstünlük vermişdir. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının təqdim etdiyi sübutları tənqidi qiymətləndirmədən qəbul etdiyi halda, cavabdehin təqdim etdiyi sübutları və hüquqi arqumentləri faktiki olaraq nəzərə almamışdır. Bu isə tərəflərin prosessual bərabərliyi və çəkişmə prinsipinin pozulmasına səbəb olmuşdur. Qətnamədə göstərilən nəticələr iş üzrə müəyyən edilmiş faktiki hallarla uyğunluq təşkil etmir. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallar təqdim olunmuş sübutlarla təsdiq olunmur, qətnamənin motivləndirici hissəsində isə cavabdehin əsas arqumentlərinin rədd edilməsinin hüquqi səbəbləri göstərilməmişdir. Bu hal qətnamənin əsaslandırılması ilə bağlı prosessual tələblərin pozulmasını göstərir. İş materiallarından görünür ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi müqavilə bağlanarkən sahibkarlıq fəaliyyəti üçün yararlı vəziyyətdə olmamış, dam örtüyündə qüsurlar mövcud olmuş, obyektdə təmir işlərinin aparılması zərurəti yaranmış, həmçinin fəaliyyətin həyata keçirilməsi üçün zəruri olan texniki və inzibati şərtlər tam təmin edilməmişdir. Bu hallar cavabdeh tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə təqdim olunmuş etiraz ərizəsində də ətraflı göstərilmişdir. Buna baxmayaraq, məhkəmə həmin halların mövcudluğunu araşdırmamış, yalnızmüqavilədə nəzərdə tutulan icarə haqqının ödənilməməsi faktına istinad etməklə iddianı təmin etmişdir. Halbuki Mülki Məcəllənin icarəyə dair müddəalarına əsasən, icarəyə verən öz əsas öhdəliyini yerinə yetirmədiyi halda icarəçidən müqavilə üzrə öhdəliklərin tam həcmdə icrasını tələb edə bilməz. Bundan başqa, cavabdeh obyektin istifadəyə yararlı vəziyyətə gətirilməsi məqsədilə öz vəsaiti hesabına təmir işləri aparmış, dam örtüyünün təmiri və digər zəruri işlər üçün xərclər çəkmişdir. Məhkəmə həmin halların hüquqi əhəmiyyətini araşdırmamış və bu sübutlara qiymət verməmişdir. Halbuki MPM-ə əsasən, məhkəmə tərəflərin təqdim etdiyi bütün sübutları tam, obyektiv və hərtərəfli qiymətləndirməyə borcludur. Eyni zamanda iş materiallarından görünür ki, obyekt üzrə fəaliyyətin başlanması üçün zəruri olan obyekt kodunun alınması və digər inzibati prosedurlar müəyyən müddət ərzində başa çatmadığından cavabdeh faktiki olaraq obyektdən istifadə edə bilməmişdir. Faktiki istifadə mümkün olmadığı dövr üçün tam həcmdə icarə haqqının tutulması Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müqavilə öhdəliklərinin qarşılıqlı icrası prinsipinə ziddir. Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
12. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
13. Məhkəmə iclasında cavabdehin qanuni təmsilçisi apellyasiya şikayətini müdafiə edərək şikayətin təmin edilməsini, qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsini xahiş etdi.
14. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətinə etiraz edərək şikayətin rədd edilməsini, qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi. Tətbiq edilən hüquq:
15. Mülki Məcəllənin: -385.1-ci maddəsinə görə öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. -442-ci maddəsinə görə öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. -448.1-ci maddəsinə görə borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. -676.0 və 676.0.1-ci maddələrinə görə bütün kirayə müddəti ərzində kirayəyə verən aşağıdakılar üçün məsuliyyət daşıyır: kirayəyə verilən əşya kirayəçinin istifadəsi üçün yararlı vəziyyətdə olmalıdır; -677.1-ci maddəsinə görə əmlak kirayəsi müqaviləsinin predmeti olan əşyanın bu Məcəllənin 676-cı maddəsinin tələblərinə uyğun gəlməməsi kirayəçiyə aşağıdakı hüquqi müdafiə vasitələrini tətbiq etmək hüququ verir: -677.1.1. əgər müqaviləyə uyğunsuzluğu nəticəsində əşya məhv olarsa və ya onun müqavilə üzrə müəyyənləşdirilmiş istifadəyə yararlığı azalarsa, əşyanın yararlığının itdiyi müddət üçün kirayəçi kirayə haqqını ödəməkdən azad edilir, onun yararlığının azaldığı müddət üçün isə yalnız kirayə haqqının bir hissəsini ödəməyə borclu olur. Yararlığın əhəmiyyətsiz dərəcədə azalması hesaba alınmır. Yaşayış otağının kirayəsi müqaviləsində kirayəçinin ziyanına olaraq bundan kənaraçıxmaların qüvvəsi yoxdur; -677.1.2. əgər müqaviləyə hər hansı uyğunsuzluq onun bağlandığı məqamda məlum olarsa və ya belə uyğunsuzluq kirayəyə verənin cavabdeh olduğu hansısa hal nəticəsində sonradan əmələ gələrsə və ya kirayəyə verən həmin uyğunsuzluğun aradan qaldırılmasını gecikdirərsə, kirayəçi bu Məcəllənin 677.1.1-ci maddəsinə əlavə olaraq öhdəliyin icra edilməməsi nəticəsində dəyən zərərin əvəzini ödəməyi tələb edə bilər; -677.1.3. bundan savayı, kirayəyə verənin gecikdirməsi halında kirayəçi qüsuru özü aradan qaldıra bilər və çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ödəməyi tələb edə bilər; -677.3-cü maddəsinə görə kirayəçi kirayə müddəti ərzində aşkar etdiyi müqaviləyə hər hansı uyğunsuzluqlar barəsində və ya əşyanı və ya onun istifadəçilərini gözlənilməz təhlükədən qorumaq üçün tədbirlər görülməsi zərurəti barəsində kirayəyə verənə dərhal bildiriş verməlidir. Bu, əşya barəsində üçüncü şəxslərin hüquqlarının bəyan edildiyi hallarda da qüvvədədir. Əgər kirayəçi bildiriş vermirsə, bunun nəticəsində əmələ gələn zərərin əvəzini ödəməyə borcludur; kirayəyə verən kirayəçinin bildiriş verməməsi üzündən hər hansı qüsuru aradan qaldıra bilmədikdə, kirayəçinin bu Məcəllənin 677.1-ci maddəsində müəyyənləşdirilmiş hüquqları həyata keçirmək hüququ yoxdur. -700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. -700.3-cü maddəsinə əsasən əgər həmin Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə həmin Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
16. Mülki Prosessual Məcəllənin: -77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. -119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. -119.5-ci maddəsinə görə apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1-119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür.
Apellyasiya baxışının hədləri:
17. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
18. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
19. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı maddəsinin tələblərini, apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq kollegiya qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmişdir, həmin qətnamədən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin tam şəkildə ləğv edilməsi xahiş edilsə də, şikayətin dəlillərində qətnamənin icarə haqqının tutulmasına dair iddianın təmin edilmiş hissəsində mübahisələndirilir. Eyni zamanda cavabdehin nümayəndəsi məhkəmədə verdiyi izahatında elektrik enerjisinə görə haqqın tutulması hissəsində də qətnaməni mübahisələndirdiyini bildirmişdir. Odur ki, qətnamənin əsaslığı yalnız icarə haqqının və elektrik enerjisindən istifadəyə görə haqqın tutulması hissəsində yoxlanılmalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
20. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, qətnamə mübahisələndirilən hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
21. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı Zakirov İdris Hakim oğlu ilə cavabdeh Cavabdeh arasında ##.##.2024- cü il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmış və həmin müqaviləyə əsasən icarə obyekti olan qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin istifadəsinə verilmiş, cavabdeh iddiaçıya 2026-cı ilədək olan dövr üçün ayda 2500 manat, 2026-cı ildən isə ayda 3000 manat məbləğində icarə haqqı ödənilməsini öhdəsinə götürmüşdir. 2025-ci ilin yanvar, dekabr, 2026-cı ilin yanvar və fevral ayları) üzrə icarə haqqı cavabdeh tərəfindən ödənlməmişdir. Hazırda iddiaçı mübahisəli dövr üçün icarə haqqı üzrə yaranmış 11.000 manat məbləğində borcun və eləcə də elektrik enerjisindən istifadəyə görə borcun cavabdehdən tutulmasını tələb edir. Cavabdeh isə 2025-ci ilin yanvar ayınadək obyekt kodu verilmədiyindən və fəaliyyətə başlamadığından həmin ay üçün icarə haqqını ödəməli olmadığını, icarə obyektinin yararlı vəziyyətdə olmadığını, onun təmiri üçün xərclər çəkdiyini, eləcə də 2026-ci ilin yanvarında həmin obyekti boşaltdığını, obyektdə fəaliyyətə başlayarakən icarəverənə aid olan elektrik enerjisinə görə borcu ödədiyini əsas göstərərək iddianın rədd edilməsini tələb edir.
22. Məhkəmə tərkibi əvvəla qeyd edir ki, icarə haqqının tutulması hissəsində iddiaçının tələbinin qanuni əsasını Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsi təşkil edir.
23. Kollegiya ilk növbədə qeyd edir ki, mübahisəli dövr (
24. Cavabdehin əsas arqumenti isə icarəyə verilmiş obyektin müqavilə üzrə istifadəyə yararlı vəziyyətdə olmaması, obyektin istifadəyə yararlı vəziyyətə gətirilməsi üçün onun tərəfindən zəruri təmir xərclərinin çəkilməsi və nəticə etibarilə obyektdən faktiki istifadənin mümkün olmaması ilə bağlı olmuşdur.
25. Sözügedən arqumentlə bağlı ilk növbədə qeyd edilməlidir ki, cavabdeh tərəfindən icarə obyektinin istifadəyə yararsız olmasını təsdiq edən sübutlar məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Əksinə cavabdehin 2025-ci ilin fevral-notabr ayları üçün icarə haqqı ödədiyini də nəzərə alsaq obyektin istifadəyə yararlı vəziyyətdə olmaması və obyektdən istifadə edə bilməməsi barədə dəlilləri inandırıcı görünmür.
26. Bununla yanaşı məhkəmə tərkibi qeyd edir ki, icarəçinin icarə obyektinin müqaviləyə uyğun olmaması və ya qüsurları səbəbindən ondan istifadə edə bilmədiyi hallarda istifadə edə biləcəyi hüquqi müdafiə vasitələri Mülki Məcəllənin 677-ci maddəsində müəyyən edilmişdir. Həmin maddəyə əsasən, icarəçi müəyyən hallarda icarə haqqından tam və ya qismən azad olunmanı, qüsurların aradan qaldırılması üçün çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzinin ödənilməsini və dəymiş zərərin kompensasiyasını tələb edə bilər. Lakin Mülki Məcəllənin 677.3-cü maddəsinə əsasən, icarəçi icarə müddəti ərzində aşkar etdiyi müqaviləyə uyğunsuzluqlar və ya qüsurlar barədə icarəyə verənə dərhal məlumat verməlidir. Əgər icarəçi bu barədə məlumat verməzsə və nəticədə icarəyə verən qüsuru aradan qaldıra bilməzsə, icarəçi 677.1-ci maddədə nəzərdə tutulmuş hüquqları həyata keçirmək imkanından məhrum olur. Hazırkı iş üzrə isə cavabdeh tərəfindən icarə haqqının tələb edilməsindən əvvəl obyektin istifadəyə yararsız olması, mövcud qüsurlar və ya obyektdən istifadə edə bilməməsi barədə icarəyə verənə hər hansı formada bildiriş verilməsi və ya müvafiq hüquqi müdafiə vasitələrindən istifadə edilməsi sübuta yetirilməmişdir. Cavabdeh tərəfindən yalnız ##.##.2026-cı il tarixdə iddiaçıya xəbərdarlıq məktubu göndərilmişdir ki, həmin məktub obyektdən istifadə üçün yararsız vəziyyətlə olmaması ilə bağlı deyil, FHN tərəfindən keçiriləcək yoxlamaya hazırlaşmağın və bununla əlaqədar yanğın təhlükəsizliyi tədbirlərinin görülməsinin zəruriliyi ilə bağlı olmuşdur. Bununla bağlı kollegiya birinci instansiya məhkəməsi ilə razılaşaraq onu da vurğulayır ki, mübahisəli icarə müqaviləsinə əsasən yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına riayət edilməsi iddiaçının deyil, məhz cavabdehin öhdəliklərinə aid edilmişdir. Bu baxımdan məhkəmə tərkibi cavabdehin obyektin istifadəyə yararlı vəziyyətdə olmasına əsaslanaraq icarə haqqının ödənilməsindən imtina etməsi barədə dəlillərini əsaslı hesab etmir.
27. Cavabdehin obyekt üzrə kodun verilməməsi ilə bağlı irəli sürdüyü dəlillərə münasibətdə məhkəmə tərkibi qeyd edir ki, tərəflərin iradəsini əks etdirən icarə müqaviləsindən göründüyü kimi, icarə haqqının hesablanmasının başlanğıc tarixi (##.##.2025ci il) konkret olaraq müəyyən edilmiş və obyekt kodunun verilməsi və ya digər təşkilati məsələlərin icarə haqqının hesablanmasına təsir etməsi ilə bağlı hər hansı şərt nəzərdə tutulmamışdır. Digər tərəfdən obyekt üzrə kodun icarəyə verənin təqsirindən vaxtında alınmaması da iş materiallarına əsasən müəyyən edilmir. Bundan əlavə obyektin kodunun alınmasının gecikməsi səbəbindən iddiaçı ilə 2025-ci ilin yanvar ayı üzrə icarə haqqının güzəşt edilməsi barədə razılığa gəlməsi barədə cavabdehin məhkəmədə səsləndirdiyi dəlillər iş materialları ilə öz təsdiqini tapmır. Odur ki, obyekt kodunun alınmasının gecikdirilməsi barədə dəlillər də icarə haqqı tələbinin rədd edilməsi üçün əsas vermir.
28. Bundan əlavə obyektdən 2026-ci ilin yanvar ayından istifadə etməməsi barədə cavabdehin dəlillərinə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, cavabdeh 2026-cı ilin yanvarında icarə obyektini tərk etməsini sübuta yetirə bilməmişdir. Əksinə ##.##.2026-cı il tarixli aktdan görünür ki, iddiaçı tərəf qeyri-yaşayış sahəsini qeyd edilmiş tarixdə təhvil almışdır. Həmçinin də, cavabdeh tərəf özü birinci instansiya məhkəməsində işə baxılarkən məhkəmə iclasında əşyalarının tam olaraq icarə sahəsindən mart ayında çıxarıldığını bildirmişdir. Digər tərəfdən o da nəzərə alınmalıdır ki, iş materiallarına əlavə edilmiş FHN-nin Dövlət Yanğın Nəzarəti Xidmətinin 1-ci Ərazi Dövlət Yanğın Nəzarəti İdarəsinin 05.01.26-cı il tarixli qərarı ilə illik plana əsasən Cavabdeh MMC-nin istifadəsində olan obyektə 08.01.26-##.##.2026-cı il tarixlərində müayinənin keçirilməsinın qərara alındığı görünsə də, müayinənin nəticəsində cavabdehin istifadəsində olan qeyri-yaşayış sahəsində istifadənin dayandırılması və yaxud qadağan edilməsi iş materialları ilə müəyyən edilmir. Odur ki, cavabdeh tərəfin FHN-nin ##.##.2026- ##.##.2026-cı il tarixlərində qeyri-yaşayış sahəsində yoxlama keçirilməsi ilə bağlı ##.##.2026cı il tarixdə iddiaçıya qeyri-yaşayış sahəsində fəaliyyətini dayandırmaq məcburiyyətində qalması barədə dəlilləri də öz təsdiqini tapmır.
29. Həmçinin də, iş materiallarına əlavə edilmiş, cavabdeh tərəfin istinad etdiyi ##.##.2026-cı il tarixli məktuba münasibətdə də kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin hüquqi qiymətləndirilməsi ilə razılaşır ki, cavabdeh tərəf həmin icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv edilmə (və yaxud müqavilədən imtina) ilə bağlı qarşı tərəfə iradə ifadəsini bildirməmiş, əksinə nöqsanların aradan qaldırılmasını xahiş etmişdir.
30. Beləliklə, yuxarıda göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin icarə haqqı tələbinə da iddia tələbinin təmin edilərək, cavabdehdən ümumilikdə 11000 manat məbləğində icarə haqqının tutulması barədə gəldiyi nəticə qanuni və əsaslı olmuşdur.
31. Bundan başqa da, elektrik enerjisinə görə borcun tutulması tələbi ilə bağlı kollegiya qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 6.2-ci bəndinin 4-cü yarımbəndinə əsasən yanğından mühafizə qaydalarına, istilik və elektrik enerjisindən istifadə qaydalarına riayət etmək icarəçinin vəzifəsidir. Bundan başqa iş materiallarına əlavə edilmiş ##.##.2026-cı il tarixli hesab ödəniş vərəqindən məlum olur ki, obyektə 779,52 manat məbləğində elektrik enerjisindən istifadə ilə əlaqədar borc hesablanmışdır. Göründüyü kimi, qeyd edilmiş borc icarə obyektinin məhz cavabdehin istifadəsində olduğu dövrdə yaranmışdır. İddiaçıya aid olan dövr üzrə elektrik enerjisindən istifadə haqlarını ödəməsi barədə cavabdehin dəlilləri isə iş materialları ilə öz təsdiqini tapmır. Ona görə də elektrik enerjisindən istifadə ilə əlaqədar yaranmış borcun əvəzi olaraq 779 manat 52 qəpik məbləğində pulun da cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi hissəsində də birinci instansiya məhəməsi düzgün nəticəyə gəlmişdir.
32. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, düzgün olmayan məhkəmə qətnaməsinin çıxarılmasına səbəb olan prosessual hüquq pozuntulara yol verilməmiş, qətnamədə göstərilən nəticələr işin hallarına uyğundur. Apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə yuxarıda göstərilənlərə görə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz. Odur ki, şikayət təmin edilməməli, qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
33. Məhkəmə kollegiyası məhkəmə xərclərinə münasibətdə qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən həmin şikayət verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehə aid edilməlidir.
34. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası q ə t e t d i:
Cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*-*(*-**)-****/**** saylı saylı qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti üçün ödənilmiş rüsum cavabdehin özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Leyla Əliyeva
Hakimlər: Təranə Mahmudova
Ziya Şirinov