Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(007)-312/2025 20.02.2025 BAKI ŞƏHƏRİ NİZAMİ RAYON MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: “icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi, cavabdehin üzərinə müqavilə bağlamaq öhdəliyinin qoyulması, icarə haqqı” tələbi) Hakim Əliyeva Starə Vidadil qızının sədrliyi, Nağıyeva Əfsanə Fərhad qızının katibliyi, İddiaçı, Cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi, cavabdehin üzərinə müqavilə bağlamaq öhdəliyinin qoyulması, icarə haqqı” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə mülki işə məhkəmənin inzibati binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İddia tələbi :
1. İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “icarə müqaviləsinin, həmin müqaviləyə əlavə və dəyişikliklər edilməsi barədə müqavilələrin ləğv edilməsi, inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla yeni icarə müqaviləsi bağlanılması öhdəliyinin qoyulması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nizami rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, məhkəmədən mülkiyyət hüquqlarının pozulması aradan qaldırılaraq Cavabdeh MMC ilə bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsi, həmin müqaviləyə edilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli əlavə, həmin icrarə müqaviləsinə əlavə və dəyişikliklər edilməsi barədə xx.xx.2020-ci il tarixli saziş və X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilələrin ləğv edilməsi, Mərkəzi bankın müəyyən etdiyi 3 illik inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla, yeni icarə müqaviləsi bağlanılması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulmasına dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
2. İddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixdə “iddia tələbinin həcminin artırılmasına dair” ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, məhkəmədən ilkin iddia tələbinin təmin edilməsi ilə bərabər eyni zamanda icarə haqqı məbləğinin artımına uyğun olaraq pul məbləğinin indeksasiyası aparılmaqla ödənilməmiş 16 ayın (işin məhkəmədə baxılması müddəti əlavə edilməklə) icarə haqqının artım məbləğinin iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. İddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixdə “iddia tələbinin dəyişdirilməsi və həcminin artırılması barədə” ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, məhkəmədən Cavabdeh MMC ilə bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin, həmin müqaviləyə edilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli əlavənin, həmin X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə xx.xx.2020-ci il tarixli sazişin və X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilələrin dəyişdirilməsi, Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi 3 illik inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla kartıma ən azı 1200 ( min iki yüz) manat köçürülməsini nəzərdə tutan yeni icarə müqaviləsinin bağlanılması və icarə haqqı məbləğinin artımına uyğun olaraq pul məbləğinin indeksasiyası aparılmaqla ödənilməmiş 16 ayın (işin məhkəmədə baxılması müddəti əlavə edilməklə) icarə haqqının artım məbləğinin iddiaçıya ödənilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
İddia tələbinin əsaslandırıldığı hallar :
4. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası Daşınmaz əmlakın dövlət reyestr xidməti tərəfindən verilmiş reyestrdən çıxarış əsasında qohumu X2 adına sənədləşdirilmişdi və o Baş etibarnamə əsasında qeyriyaşayış binasının idarəçiliyini həyata keçirirdi. xx.xx.2017-ci il tarixdə “X10'’ MMC ( indi '‘OBA Market” MMC) ilə obyektin 1-ci mərtəbəsinin 63 kv.m. hissəsinə xx.xx.2025-ci il tarixədək icarə müqaviləsi bağlamış, hazırda artıq 7 ildir ki həmin sahədə və onun 80 kv.m zirzəmi hissəsində “Xalqlar-5” adlandırılan “Oba” market mağazası icarəçi kimi fəaliyyət göstərir. 15 fevral 2025-ci ilədək bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 4-cü bəndinə uyğun olaraq, hər 2 ildən bir Az.Resp. Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğinə - yəni ki, artırılmasma yenidən baxılmalı idi. İcarə haqqının artırılması ilə əlaqədar 3 dəfə icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi barədə saziş imzalamışlar. O, ancaq qiymət artımı barədə müqavilənin bəndinə baxdıqdan sonra notariusun yanında ona təqdim edilən icarə müqaviləsi və qeydiyyat kitabını imzalamışdır. xx.xx.2022-ci il tarixdə obyektin keçmiş sahibi-qohumu X5 vəfat etdikdən sonra, ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası xx.xx.2022-ci il tarixdən onun adına sənədləşdirilmişdir və obyektin yeni mülkiyyətçisi-sahibi odur. (Çıxarışın surəti Cavabdeh MMC-nin icarə şöbəsinin müdiri Xəzər müəllimə göndərilmişdir). Obyektin icarə haqqını xx.xx.2023-cü ilədək almışlar. “Kapital” Bank tərəfindən Məhəmməd Qəniyevin adına verilmiş kartın müddəti iyul 2023-cü ildə bitmişdir. Axırıncı dəfə Cavabdeh MMC həmin karta icarə haqqı kimi xx.xx.2023-cü il tarixdə 808 manat 40 qəpik balans artımı etmiş və o həmin pulu xx.xx.2023-cü il tarixdə kart vasitəsi ilə çıxarmışdır. xx.xx.2023-cü il tarixdə icarə şöbəsinin əməkdaşı Xəzər müəllimlə danışmış və bildirmişdir ki, obyektin yeni mülkiyyətçisi kimi Cavabdeh MMC ilə yeni icarə müqaviləsi bağlamaq lazımdır. Çünki, obyektin əvvəlki sahibi vəfat etmişdir və onun adına olan kartın da müddəti bitmişdir. Həm də bildirmişdir ki, xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilənin 3 və 4-cü bəndinə uyğun olaraq, yeni mülkiyyətçi ilə bağlanacaq müqavilə xx.xx.2025-ci il tarixədək bağlanılsın və yeni müqavilə bağlanarkən Mərkəzi Bankın rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınaraq müqavilə qiyməti razılaşdırılmalıdır. O, isə ona bildirmişdir ki, bu mümkün deyil, çünki müqaviləyə dəyişiklik edilməsi barədə sazişlərdə nəzərdə tutulub ki, icarə müqaviləsinin müddəti xx.xx.2030-cu ilədək müəyyən edilib. Həmin sazişlərin surəti ona verilmədiyinə görə, o, Xəzər müəllimdən xahiş etmişdir ki, müqavilələrə dəyişiklik edilməsi barədə sazişlərin surətini whatsappla ona göndərsin. xx.xx.2023-cü il tarixdə Xəzər müəllim sonradan bağlanmış sazişlərin surətini ona göndərmişdir. O, ona bildirmişdir ki, həmin sazişləri notariusda imzalayarkən icarə müqaviləsini oxumadan, ciddi yanılma nəticəsində imzalamış, çünki onlara yalnız icarə haqqının artırılması maraqlı idi. Həmin bəndə baxıb imzalayıb getmiş və heç həmin sazişlərin surəti belə ona verilməyib. Əlavə və dəyişiklikləri təsdiq edən notarius isə birtərəfli qaydada edilmiş dəyişikliklər barədə ona məlumat verməmişdir. O isə bildirdi ki, yeni bağlanacaq müqavilədə heç bir dəyişiklik edilməyəcək, icarə haqqı da artırılmayacaq. İcarə haqqı artımını rəhbərlik həll edir. Hazırda isə artım nəzərdə tutulmayıb. Halbuki, xx.xx.2017-ci il tarixli ilkin müqavilədə nəzərdə tutulub ki, 2 il keçdikdən sonra Mərkəzi Bankın rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğinə yenidən baxıla bilər. O isə nümayişkaranə surətdə bildirdi ki, yeni bağlanacaq müqavilədə əvvəlki müqavilələrin bütün bəndləri saxlanacaqdır. Əgər razı deyilsənsə, məhkəməyə müraciət edə bilərsən. Mənim müqavilədən çıxarılmasını tələb etdiyi bəndlərdə nəzərdə tutulan hallar Mülki qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Sadəcə olaraq o, həmin qiymət artımı barədə sazişləri imzalayarkən icarə müqaviləsində edilmiş qanunsuz dəyişiklikləri oxumadan - ciddi yanılma nəticəsində imzalamış, notarius da dəyişiklik edilməsi barədə ona məlumat verməmişdir. Həm də qanunun tələbinə zidd olan hər hansı dəyişiklik bağlandığı andan etibarsızdır. Həm də ki, əvvəlki icarə müqavilələri obyektin (qeyri yaşayış sahəsinin) keçmiş sahibi Məhəmməd Qəniyevlə bağlanmışdır. O isə vəfat etdiyindən və daşınmaz əmlakın yeni mülkiyyətçisi o, olduğundan, keçmiş mülkiyyətçi vəfat etdiyi gündən onunla bağlanmış bütün icarə müqavilələri artıq öz hüquqi qüvvəsini itirmiş hesab olunur və yeni mülkiyyətçi ilə yeni icarə müqaviləsi bağlanmalıdır. Çünki, o, əvvəlki icarə müqavilələrini mülkiyyətçinin ona verdiyi vəkalətnamə (etibarnamə) əsasında bağlamışdır. xx.xx.2022-ci il tarixdə keçmiş mülkiyyətçi Məhəmməd Qəniyev vəfat etdiyi gündən onun ona verdiyi etibarnamə də öz hüquqi qüvvəsini itirmişdir. Ona görə də cavabdeh onunla-yeni mülkiyyətçi ilə mülki qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olan yeni icarə müqaviləsi bağlamalı idi. Lakin 2 dəfə rəsmi müraciəti cavabdehin Baş ofisində kargüzarlıq tərəfindən qəbul edilməsinə baxmayaraq, indiyədək cavabdeh yeni mülkiyyətçi ilə inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla yeni icarə müqaviləsi bağlamaqdan imtina edir. Bu isə cavabdeh tərəfindən onun mülkiyyətçi (sahiblik, istifadə və sərəncam) hüquqlarının kobud şəkildə pozulması deməkdir.
5. İddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, iddia ərizəsində göstərdiyi kimi cavabdehlə bağlanmış və notarius tərəfindən yeganə surəti mülkiyyətçiyə verilmiş ilkin xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən hər 2 ildən bir Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla, icarə haqqının məbləğinə yenidən baxılmalı idi. Sonuncu dəfə icarə haqqı məbləği xx.xx.2021-ci il tarixdə müqavilə ilə artırılmışdır və müqavilə üzrə 2 illik müddət xx.xx.2023cü il tarixində başa çatmışdır. 2 illik müddətin başa çatmasından 16 ay keçməsinə baxmayaraq, inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla, yeni icarə müqaviləsi bağlanmamış, icarə haqqı məbləğinin artımına uyğun olaraq pul məbləğinin indeksasiyası aparılmaqla, 16 ayın icarə haqqının artım məbləği iddiaçıya ödənilməmişdir. Göründüyü kimi cavabdeh tərəfindən qanunla qadağan edilmiş özbaşınalıq davam etdirilməkdədir.
6. İddia tələbinin dəyişdirilməsi və həcminin artırılması barədə ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, o, cavabdeh “Oba Market“ MMC-yə qarşı iddia ilə məhkəməyə müraciət edərək, icarə müqaviləsinin, həmin müqaviləyə əlavə və dəyişikliklər edilməsi barədə müqavilələrin ləğv edilməsi, inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla yeni icarə müqaviləsi bağlanılması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia ərizəsində göstərildiyi kimi, cavabdehlə bağlanmış və notarius tərəfindən yeganə surəti mülkiyyətçiyə verilmiş ilkin xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən, hər 2 ildən bir Az.Resp. Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğinə yenidən baxılmalı idi. Sonuncu dəfə icarə haqqı məbləği xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilə ilə artırılmışdır və müqavilə üzrə 2 illik müddət xx.xx.2023-cü ildə başa çatmışdır. 2 illik müddətin başa çatmasından 16 ay keçməsinə baxmayaraq, inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla yeni icarə müqaviləsi bağlanmamış, icarə haqqı məbləğinin artımına uyğun olaraq pul məbləğinin indeksasiyası aparılmaqla 16 ayın icarə haqqının artım məbləği iddiaçıya ödənilməmişdir. Göründüyü kimi, cavabdeh tərəfindən qanunla qadağan edilmiş özbaşınalıq davam etdirilməkdədir. Odur ki, məhkəmədən Cavabdeh MMC ilə bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin, həmin müqaviləyə edilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli əlavənin, həmin X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə xx.xx.2020-ci il tarixli sazişin və X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilələrin dəyişdirilməsi, Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi 3 illik inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla kartına ən azı 1200 (min iki yüz) manat köçürülməsini nəzərdə tutan yeni icarə müqaviləsinin bağlanılması və icarə haqqı məbləğinin artımına uyğun olaraq pul məbləğinin indeksasiyası aparılmaqla ödənilməmiş 16 ayın (işin məhkəmədə baxılması müddəti əlavə edilməklə) icarə haqqının artım məbləğinin iddiaçıya ödənilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir.
Cavabdehin etirazı:
7. Cavabdeh MMC iddia tələbinin dəlillərinə qarşı etiraz ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı irəli sürdüyü iddia ərizəsinin təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. Etiraz ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsindən göründüyü kimi, icarəyə verən X5 ünvan 3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 701.9 kv.metr olan tikilinin 63 kv.metr hissəsini aylıq 400 manat icarə haqqı ilə xx.xx.2025-ci il tarixədək Cavabdeh MMC-nin icarəsinə vermişdir. X7 4-cü bəndində qeyd olunmuşdur ki, tərəflər razılığa gəlirlər ki, icarə müqaviləsinin bağlandığı andan 2 (iki) il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankın rəsmi inflyasiya dərəcəsini nəzərə alınmaqla icarə haqqı məbləğinə yenidən baxıla bilər. Göründüyü kimi müqavilənin istinad edilən bəndində istifadə olunan dispozitiv ifadələr (“yenidən baxıla bilər”) ona dəlalət edir ki, inflyasiya dərəcəsinə uyğun olaraq icarə haqqına yenidən baxılması icarəçinin öhdəliyi kimi deyil, tərəflərin hüququ, yəni mümkün davranış imkanı kimi nəzərdə tutulmuşdur. Həmin bənd icarəçi olan cavabdehin üzərinə icarə haqqının məbləğinin artırılması ilə bağlı öhdəlik qoymur. Yalnız 2 (iki) il keçikdən sonra tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə icarə haqqının məbləğinə baxılması məsələsini tənzimləyir. Bununla belə, yəni 2 illik müddətin bitməsini gözləmədən, tərəflər xx.xx.2018-ci il tarixdə X8 bağlayaraq, (inflyasiya dərəcəsindən də artıq olan məbləğdə!) icarə haqqı məbləğini 600 manat məbləğində müəyyən etmişdirlər. Dövlət Statistika Komitəsinin rəsmi internet səhifəsindən əldə edilmiş inflyasiya hesablamalarından da göründüyü kimi, “fevral 2017 – fevral 2019” tarixləri üzrə qiymətlərin səviyyəsi 6.2 faiz həcmində artmışdır. Yəni, 2019-cu ilin fevral ayı üçün icarə haqqı məbləği 424.8 manat müəyyən edilməli olan halda, tərəflərin uzunmüddətli işgüzar münasibətləri nəzərə alınaraq güzəştlər edilmiş, ən əsası isə, mağazanın satış dövriyyəsi buna imkan verdiyi üçün icarə haqqı 400 manatdan 600 manatadək artırılmışdır (6,2 faiz əvəzinə 50 faiz artım edilmişdir). Daha sonra, obyektin faktiki mülkiyyətçisi İddiaçı təkrar müraciətini nəzərə alaraq, xx.xx.2020-ci il tarixdə X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə Saziş bağlanılaraq, yenidən icarə haqqı məbləği artırılmış və 705 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Obyektin faktiki mülkiyyətçisi İddiaçı yenidən müraciətini nəzərə alaraq, xx.xx.2021-ci il tarixdə X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə Saziş bağlanılaraq, yenidən icarə haqqı məbləği artırılaraq 940 manat məbləğində, habelə icarə müddəti xx.xx.2030-cu ilədək müəyyən edilmişdir. İş materiallarında olan İcarə Müqaviləsi və müqavilənin tərkib hissəsi olan sonrakı əlavə və dəyişikliklərdən göründüyü kimi, icarəyəverən tərəfdən İddiaçı iştirak etmiş və səlahiyyətli nümayəndə olaraq bütün müqavilələri özü imzalamışdır. Eyni zamanda, məhkəmənin diqqətinə çatdırmaq istərdik ki, xx.xx.2017-ci il tarixli İcarə Müqaviləsinin 4-cü bəndində tərəflər hər 2 (iki) ildən bir deyil, yalnız müqavilə bağlandıqdan 2 il keçdikdən sonra icarə haqqı məbləğinə yenidən baxılma barədə razılığa gəlmişlər. İddiaçının iddia ərizəsinə qeyd etdiyi hal (“hər iki ildən bir icarə haqqına yenidən baxılmalıdır”) iş materiallarında olan sübutlarla, ən əsası isə, tərəflərin icarə münasibətlərinin kökündə duran İcarə Müqaviləsinin və sonrakı sazişlərin şərtləri ilə hər hansı təsdiqini tapmır, bu səbəbdən də iddiaçının bu dəlili əsassızdır. Digər tərəfdən, Dövlət Statistika Komitəsinin rəsmi internet səhifəsindən əldə edilmiş inflyasiya hesablamalarından da göründüyü kimi, “fevral 2017-noyabr 2024” tarixləri üzrə qiymətlərin səviyyəsi 50.4 faiz həcmində artmışdır. Yəni, əgər müqavilə tərəfləri bu günə qədər icarə haqqı artımı ilə bağlı hər hansı razılığa gələ bilməsəydilər belə, 2024-cü ilin dekabr ayına icarə haqqı məbləği 601,6 manat müəyyən edilməli idi. Lakin buna baxmayaraq, tərəflərin uzunmüddətli işgüzar münasibətləri nəzərə alınaraq iddiaçıya dəfələrlə güzəştlər edilmiş, ən əsası isə, mağazanın satış dövriyyəsi buna imkan verdiyi üçün icarə haqqı məbləği 400 manatdan 940 manatadək artırılmışdır (50,4 faiz əvəzinə 235 faiz artım edilmişdir)
İş materialları :
9. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti DƏDKR tərəfindən verilmiş “Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri”ndən ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli çıxarışından görünür ki, Bakı şəhəri, ünvan 2, YQVÜ Babək prospekti 509 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi xüsusi mülkiyyət hüququ ilə İddiaçı məxsusdur.
10. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti DƏDKR tərəfindən verilmiş “Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri”ndən ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli çıxarışından görünür ki, Bakı şəhəri, ünvan 2, YQVÜ Babək prospekti 509 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi xüsusi mülkiyyət hüququ ilə X4 məxsusdur.
11. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh MMC-nin rəhbəri İbrahimovaya Natəvana ünvanlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli müraciətdən görünür ki, keçmiş mülkiyyətçi X5 ilə bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icrarə müqaviləsi, həmin müqaviləyə edilmiş xx.xx.2018-ci il tarixli əlavə, həmin X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilələrin ləğv edilməsi, 3 illik inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla vergilər çıxıldıqdan sonra aylıq məbləği tam 1200 manat karta köçürülməsi müəyyən edilməklə yeni icarə müqaviləsi bağlanılması barədə icarə şöbəsinə müvafiq göstəriş verilməsini xahiş etmişdir.
12. X5 (etibarnamə üzrə nümayəndəsi İddiaçı) ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 701.9 kv.metr olan tikilinin tam mülkiyyət hüququ ilə X4 məxsus hissədən 63.kv.m- 1-ci mərtəbəni “X10” MMC-yə xx.xx.2025-ci il tarixədək aylıq 400 manat icarə haqqı ödəmək şərti ilə icarəyə vermişdir.
13. X5 (etibarnamə üzrə nümayəndəsi İddiaçı) ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli “X8” dən görünür ki, müqavilənin 5-ci bəndinə dəyişiklik edilərək, icarə haqqının məbləği 600 manat olaraq müəyyən edilmişdir.
14. X5 (etibarnamə üzrə nümayəndəsi İddiaçı) ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli “X8 və Dəyişikliklər edilməsi barədə Saziş”dən görünür ki, icarə haqqının məbləği 705 manat olaraq müəyyən edilmişdir.
15. X5 (etibarnamə üzrə nümayəndəsi İddiaçı) ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli “X8 və Dəyişikliklər edilməsi barədə Saziş”dən görünür ki, icarə haqqının məbləği 940 manat olaraq müəyyən edilmiş və icarə müddəti xx.xx.2030-cu ilədək müəyyən edilmişdir.
16. Bakı şəhəri Nizami rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(007)-467/2024 saylı qətnaməsindən görünür ki, İddiaçı mülkiyyət hüquqlarının pozulmasının aradan qaldırılaraq Cavabdeh MMC-nin ünvan 5 ünvanda yerləşən icarəsində olan qeyri- yaşayış sahəsindən çıxarılması və sahibinə təhvil verilməsi barədə iddia tələbinin rədd edilməsi qət edilmişdir.
17. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli 2(103)- 3376/2024 saylı qətnaməsindən görünür ki, apellyasiya şikayət təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nizami rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(007)-467/2024 saylı qətnaməsinın dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
18. Azərbaycan Respublikasının Dövlət Statistika Komitəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli məktubundan görünür ki, inflyasiya göstəricisi kimi qəbul olunmuş istehlak qiymətləri indeksi 2024-cü ilin sentyabr ayında 2023-cü ilin iyul ayına nisbətən 103.4 faiz təşkil etmişdir.
19. Azərbaycan Respublikasının Dövlət Statistika Komitəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli məktubundan görünür ki, inflyasiya göstəricisi kimi qəbul olunmuş istehlak qiymətləri indeksi 2024-cü ilin oktyabr ayında 2021-cü ilin iyul ayına nisbətən 129.0 faiz təşkil etmişdir.
20. Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı tərəfindən Nizami Rayon Məhkəməsinə ünvanlanmış xx.xx.2025-ci il tarixli məktubdan görünür ki, ölkə üzrə rəsmi inflyasiyanın hesablanmaı Azərbaycan Respublikası Dövlət Statistika Komitəsi tərəfindən həyata keçirilir.
21. xx.xx.2024-cü il tarixli, ********** nömrəli mədaxil qəbzindən görünür ki, İddiaçı tərəfindən məhkəməyə müraciət etmək üçün 100 manat dövlət rüsumu ödənilmişdir.
Tərəflərin izahatları :
22. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı iddia tələbini müdafiə edərək əlavə olaraq izahatında bildirmişdir ki, 2017-ci ilin ilkin icarə müqaviləsinin 4-cü bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, iki il keçdikdən sonra icarə haqqının artırılmasına baxıla bilər. Lakin qarşı tərəf əmin bənd ilə bağlı bildirir ki, icarə haqqı artırıla da bilər, artırılmaya da bilər. Həqiqətən də müddəadan belə məna irəli gəlir. O, 2024-cü ilin fevral ayında məhkəməyə müraciət etmiş və icarə haqqının artırılmasından iki il keçmiş, müqavilə tərəfi də vəfat etmişdir. Buna görə də bu müqavilə hüquqi qüvvəyə malik deyil. O, cavabdehə 5 dəfə müraciət etsə də, ona cavab verilməmiş, buna görə də məhkəməyə müraciət etmişdir. O, cavabdeh ilə icarə haqqının məbləğinin artırılması ilə bağlı razılığa gəlmiş və dünənki tarixdə müqavilə bağlamaq üçün notariusa getmişlər. Lakin müqavilə ilə tanış olarkən görmüşdür ki, 4 səhifəlik icarə müqaviləsi tərtib edilmiş, icarə müqaviləsinin müddəti 10 il müddətinə artırılmış və iki ildən bir icarə haqqının mqidarının artırılmasına baxıla bilər müddəası yenidən qeyd edimişdir. O həmin müddəanın dəyişdirilməsini, 2 ildən bir artırılsın kimi qeyd edilməsini istəmiş, cavabdeh razı olmadığı üçün müqavilə bağlanılmamışdır. Əslində qarşı tərəf 2 ildən bir icarə haqqının məbləğini artırmışdır. Qeyd etmişdir ki, sonuncu dəfə icarə haqqının arıtırılması ilə bağlı müqaviləni ciddi əhəmiyyətli yanılma nəticəsində bağlamışdır. Notariusda olduğu zaman ona icarə haqqının arıtırılması ilə bağlı müqavilə olduğu deyilmiş və o da baxmadan imzalamışdır. Bu səbəbdən müqavilənini müddətini 5 il müddətinə artırılmasından xəbəri olmamışdır. O, icarə haqqının cavabdehin təklif etdiyi kimi 233 manat arıtırılmasına razıdır. Həmçinin ödənilməmiş 16 ayın, əlavə məhkəmə prosesi dövründə olan müddət də daxil olmaqla artırılmış məbləğlə icarə haqqının ödənilməsini tələb edir.
23. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi X3 izahatında bildirmişdir ki, onlar icarə haqqının 233 manat artırılmasına razıdılar. Lakin iddia tələbini qalan hissədə qəbul etmirlər.
İşin faktiki halı :
24. X5 ilə cavabdeh “X10” MMC arasında xx.xx.2017-cu il tarixli “icarə müqaviləsi” bağlanılmış və X2 mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 701.9 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin 63.kv.m hissəsini-1-ci mərtəbəni xx.xx.2025-ci ilədək xx.xx.2017-ci il tarixdən başlayaraq hər ay 400 manat ödəmək şərtilə “X10” MMC-yə icarəyə verilmişdir. Həmin müqavilənin 4-cü bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, icarə müqaviləsinin 2 il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankın rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğinə yenidən baxıla bilər.
25. xx.xx.2018-ci il tarixdə X5 ilə “X10” MMC arasında “X8” barədə saziş bağlanmış və tərəflər xx.xx.2019-cu il tarixdən başlayaraq hər ay 600 manat icarə haqqının ödənilməsi barədə razılığa gəlmişlər.
26. xx.xx.2020-ci il tarixdə X5 ilə “X10” MMC arasında “X8 və dəyişikliklər edilməsi” barədə saziş bağlanmış və tərəflər xx.xx.2020-cu il tarixdən başlayaraq hər ay 705 manat icarə haqqının ödənilməsi barədə razılığa gəlmişlər.
27. xx.xx.2021-ci il tarixdə X5 ilə “X10” MMC arasında “X8 və dəyişikliklər edilməsi” barədə Saziş ilə icarə müddəti xx.xx.2030-cu ilədək uzadılmaqla, xx.xx.2021-ci il tarixdən başlayaraq hər ay 940 manat icarə haqqının ödənilməsi barədə razılığa gəlmişlər.
28. İcarə müqaviləsinin predmeti olan ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi qeyri-yaşayış sahəsinin 1-ci mərtəbəsinin icarəyə verilməsi və dəyişiklik edilməsinə dair müqavilələri mülkiyyətçisi X2 adından etibarnamə üzrə nümayəndəsi qismində İddiaçı imzalamışdır.
29. Mülkiyyətçisi X5 vəfat etdikdən sonra, xx.xx.2022-ci il tarixdən ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi dəyişərək İddiaçı olmuşdur.
30. Cavabdeh MMC iddiaçıya icarə haqqının məbləğinin 233 manat artırılmasına dair təklif irəli sürmüş, iddiaçı isə həmin təklif ilə razılaşaraq icarə haqqının məbləğinin 233 manat artırılmasını, həmçinin cavabdehin üzərinə onunla müqavilə bağlamaq öhdəliyinin qoyulmasını və icarə haqqı məbləğinin artımına uyğun olaraq pul məbləğinin indeksasiyası aparılmaqla ödənilməmiş 16 ayın (işin məhkəmədə baxılması müddəti əlavə edilməklə) icarə haqqının artım məbləğinin cavabdehdən tutulmasını istəyir.
Məhkəmə baxışının hədləri:
31. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin :
14.2. məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
77. hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdikləri halları sübut etməlidir. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 218.3. Hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır.
Tətbiq edilən hüquq :
32. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin :
107. Məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. 119.1. məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
33. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi :
6.2. Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər. 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 390.3. Müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir. 421.2. tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 422.1. Tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur. 422.2. Əgər tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda aşağıdakı şərtlər olduqda müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilər, 422.4-cü maddədə nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər: 422.2.1. müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; 422.2.2. şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; 422.2.3. müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; 422.2.4. işgüzar adətlərdən və ya müqavilənin mahiyyətindən şəraitin dəyişməsi riskini maraqlı tərəfin daşıdığı irəli gəlmir. 422.3. Əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə görə müqavilə ləğv edilərkən tərəflərdən hər hansı birinin tələbi ilə məhkəmə müqavilənin icrası ilə əlaqədar çəkilmiş xərclərin tərəflər arasında ədalətli bölüşdürülməsi zərurətini əsas götürərək, müqavilənin ləğv edilməsi nəticələrini müəyyənləşdirir. 422.4. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir. 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
Məhkəmənin mövqeyi :
34. İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı olan “icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi, cavabdehin üzərinə müqavilə bağlamaq öhdəliyinin qoyulması, icarə haqqı”na dair iddia tələbini tərəflər arasında bağlanılmış icarə müqaviləsində müqavilənin bağlanıldığı vaxtdan 2 il keçdikdən sonra inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqı məsələsinə yenidən baxılması nəzərdə tutulmasına və icarə haqqı məbləğinin artırılması ilə bağlı cavabdehə müraciət edilməsinə baxmayaraq Cavabdeh MMC tərəfindən müraciətə cavab verilməməsi, icarə müqaviləsi bağlanılan zaman mülkiyyətçi olan X2 vəfat etməsi ilə əlaqədar icarə müqaviləsinin yeni mülkiyyətçi olaraq onunla bağlanılmalı olması ilə əsaslandırmışdır.
35. İşin faktiki halı ondan ibarətdir ki, X5 ilə “X10” MMC arasında xx.xx.2017-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlanılaraq icarəyə verən olan X5 tərəfindən ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 701.9 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin 63.kv.m hissəsi-1-ci mərtəbə xx.xx.2025-ci il tarixədək aylıq 400 manat ödəmək şərti ilə icarəçi olan Cavabdeh MMC-nin sahiblik və istifadəsinə verilmişdir. Tərəflər xx.xx.2018-ci il tarixli “X8” barədə saziş imzalamaqla icarə haqqının 600 manat məbləğində müəyyən edilməsi və xx.xx.2019-cu il tarixdən ödənilməsi barədə razılığa gəlmişlər. Daha sonra xx.xx.2020-cu il tarixdə tərəflər arasında “X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə” saziş imzalanaraq icarə haqqının 705 manat məbləğində müəyyən edilməsi və xx.xx.2020-ci il tarixdən ödənilməsi barədə razılığa gəlmişlər. Daha sonra xx.xx.2021-ci il tarixdə tərəflər arasında “X8 və dəyişikliklər edilməsi barədə” saziş imzalanaraq icarə haqqının 940 manat müəyyən edilməsi və xx.xx.2021-ci il tarixdən ödənilməsi, icarənin müddətinin xx.xx.2030-cu ilədək uzadılması barədə razılığa gəlmişlər.
36. Məhkəmə iddiaçının iddia tələbini Mülki Məcəllənin 421.2-ci və 422-ci maddəsinin dispozisiya şərtləri baxımından yoxlanılmasını zəruri hesab edir.
37. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsasən tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər.
38. Göründüyü kimi müqavilənin tərəflərdən birinin tələbi ilə dəyişdirilməsi aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: - Digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; - Mülki Məcəllə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda.
39. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırki mülki iş üzrə müqavilənin cavabdeh tərəfindən əhəmiyyətli dərəcədə pozulması halı müəyyən edilməmişdir. Belə ki, mülki qanunvericiliyə əsasən tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Belə olan halda, hazırki mülki iş üzrə cavabdeh tərəfindən icarə haqqının ödənilməsi ilə bağlı öhdəlik icra edilmədiyi və ya lazımi qaydada icra edilmədiyi halda və ya icarə obyektindən təyinatı üzrə istifadə edilmədiyi halda iddiaçı ümid etməyə haqqı çatanlardan məhrum olar və müqavilə cavabdeh tərəfindən pozulmuş olardı.
40. Onu qeyd edək ki, tərəflər arasında bağlanılmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsində icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı şərt müəyyən edilmişdir.
41. Belə ki, tərəflər arasında bağlanılmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 4-cü bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, icarə müqaviləsinin bağlandığı andan 2 il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankın rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğində yenidən baxıla bilər
42. Hazırki mülki iş üzrə iddiaçı icarə müqaviləsinin dəyişdirilərək icarə haqqının artırılması tələbinin faktiki əsası kimi tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 4-cü bəndində nəzərdə tutulmuş həmin şərtə istinad edir.
43. Belə ki, o müqavilənin həmin şərtinə istinad edərək məhkəməyə bildirmişdir ki, tərəflər arasında icarə müqaviləsinə sonuncu dəyişiklik edilərək icarə haqqının artırıldığı xx.xx.2021-ci il tarixli sazişin bağlanılmasından 3 il müddət keçməsinə və cavabdehə icarə haqqının artırılması ilə bağlı təklif göndərilməsinə baxmayaraq cavabdeh icarə haqqını artırmır.
44. Məhkəmə qeyd edir ki, iddiaçının istinad etdiyi müqavilənin 4-cü bəndinə əsasən tərəflər razılığa gəlirlər ki, icarə müqaviləsinin başlandığı andan 2 (iki) il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankın rəsmi inflyasiya dərəcəsini nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğinə yenidən baxıla bilər.
45. Göründüyü kimi müqavilənin istinad edilən bəndində istifadə olunan dispozitiv ifadələr (“yenidən baxıla bilər”) ona dəlalət edir ki, inflyasiya dərəcəsinə uyğun olaraq icarə haqqına yenidən baxılması icarəçinin öhdəliyi kimi deyil, tərəflərin hüququ, yəni mümkün davranış imkanı kimi nəzərdə tutulmuşdur. Həmin bənd icarəçi olan cavabdehin üzərinə icarə haqqının məbləğinin artırılması ilə bağlı öhdəlik qoymur. Yalnız 2 il keçikdən sonra tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə icarə haqqının məbləğinə baxılması məsələsini tənzimləyir.
46. Belə olan halda cavabdeh tərəfindən üzərinə icarə haqqının artırılması ilə bağlı öhdəlik götürülmədiyindən icarə haqqının artırılması ilə bağlı cavabdehin üzərinə öhdəlik qoyula bilməz.
47. Nəzərə alınmalıdır ki, mülki qanunvericiliyin məqsədi üçüncü şəxslərin hüquqlarına xələl gətirmədən mülki dövriyyənin azadlığının onun iştirakçılarının bərabərliyi əsasında təmin edilməsi kimi müəyyən edilmişdir. Müqavilələr hüququnda iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsipləri də məhz birbaşa bu məqsədə nail olmaq üçün təsbit edilmişdir. Mülki Məcəllənin 389.1-ci maddəsinə görə müqavilə tərəflər arasında məhz iradə ifadələri nəticəsində yaranan razılaşmadır.
48. Odur ki, müqavilənin bağlanması, onun şərtlərinin müəyyən edilməsi tərəflərin birgə iradəsinə əsaslandığı üçün, onların qabaqcadan icarə haqqının dəyişdirilməsi şərtini imperativ norma ilə müəyyən etmək hüququna malik olması da mülki qanunvericiliyin tələblərindən irəli gəlir.
49. Məhkəmə qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 422.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur.
50. Mülki Məcəllənin 422.4-cü maddəsinə əsasən, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir.
51. Konstitusiya Məhkəməsi göstərmişdir ki, Mülki Məcəllənin 422-ci maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi, şəraitin dəyişməsi əhəmiyyətli dərəcədə olmalıdır. Yəni şəraitin dəyişməsi o dərəcədə gözlənilməz xarakter daşımalıdır ki, tərəflər onu qabaqcadan görə bilməzdilər, əgər görə bilsəydilər, müqaviləni bağlamazdılar və ya fərqli şərtlərlə bağlayardılar. Həmçinin, tərəflər şəraitin dəyişməsinın qarşısını ala bilməzlər. Bu cür şəraitdə müqavilənin icrası tərəflərdən ən azı biri üçün son dərəcə əlverişsiz olmalıdır. Qanunvericilikdə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğvinin iki mərhələli qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Tərəflər, ilk növbədə, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin yeni şərtlərinə və ya ləğvinin mümkünlüyünə dair razılığa gəlməyə çalışırlar. Tərəflər razılığa gəlmədiyi halda isə müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə və ya dəyişdirilə bilər. Lakin müqavilənin bu əsas üzrə məhkəmə tərəfindən ləğv edilməs və dəyişdirilməsi üçün əlavə tələblər nəzərdə tutulmuşdur (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 07 sentyabr 2018-ci il tarixli qərar)
52. Həmin tələblər Mülki Məcəllənin 422.1 – 422.4-cü maddələrində təsbit edilmişdir: a. müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; b. şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; c. müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; d. işgüzar adətlərdən və ya müqavilənin mahiyyətindən şəraitin dəyişməsi riskini maraqlı tərəfin daşıdığı irəli gəlmir (Mülki Məcəllənin 422.2-ci maddəsi)
53. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırkı mülki iş üzrə Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun hüquqi mövqelərində ifadə olunan anlamda şəraitin dəyişməsi halı mövcud deyildir.
54. Belə ki, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, iddiaçı bəyan edir ki, tərəflər arasında sonuncu razılaşmadan sonra respublikada baş vermiş inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləği artırılmalıdır.
55. Məhkəmə qeyd edir ki, inflyasiya – mal və xidmətlərin qiymətinin artması ilə müşayiət olunan pulun dəyərsizləşməsi prosesidir. İnflyasiyanı ölçmək üçün “istehlak qiymətləri indeksi”ndən istifadə olunur.
56. Ölkədə inflyasiya dərəcəsinin dəyişməsini tərəflər üçün gözlənilməz olan və ya qabaqcadan görmək mümkün olmayan hal kimi qiymətləndirmək olmaz. Belə ki, bu göstərici Dövlət Statistika Komitəsi tərəfindən “istehlak səbəti” əsasında hesablanır və ictimaiyyətə təqdim olunur.
57. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 07 sentyabr 2018-ci il tarixli Qərarında qeyd edilmişdir ki, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi öhdəliklərin son dərəcə ağır şərtlərlə icrasını şərtləndirir və onun icrası imkanını aradan qaldırmır. Bu halda öhdəliyin icrası mümkündür. Lakin bu cür icra tərəflərdən biri və ya müqavilədə iştirak edən bütün tərəflər üçün müqaviləni bağladıqları an mövcud olmuş şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən iqtisadi cəhətdən yüklü olur. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi dedikdə, müqavilənin bağlandığı vaxt ölkədə mövcud olan, tərəflərdən asılı olmayan iqtisadi, hüquqi və digər faktorların əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi başa düşülməlidir.
58. Hazır ki mülki iş üzrə isə işin araşdırılan halları ilə müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında icarə haqqının dəyişdirilməsi ilə bağlı olan xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin bağlanılmasından sonra iddia tələbinin dəyişdirilməsinə dair ərizənin verildiyi 2024-cü ilin oktyabr ayınadək inflyasiya, istehlak qiymətləri indeksi 129 faiz olmuşdur. Bu isə Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun formalaşdırdığı hüquqi mövqe baxımından şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişilməsi kimi qiymətləndirilə bilməz.
59. Bununla belə mülki qanunvericiliyin tələbləri baxımından cavabdehin üzərinə icarə haqqının artırılması öhdəliyinin qoyulması mümkün olmasa da, hazırki mülki iş üzrə cavabdeh tərəfindən icarə haqqının məbləğinin 233 manat artırılmasına razı olması ilə bağlı iradə bəyanı olmuşdur.
60. Belə ki, məhkəmə icraatı dövründə cavabdehin nümayəndəsi tərəfindən icarə haqqının məbləğinin 233 manat artırılmasına, yəni 1173 manat məbləğində müəyyən edilməsinə razı olduqlarını bildirmiş, iddiaçı isə həmin artım məbləği ilə razı olduğunu bildirmişdir.
61. Həmçinin işin məhkəmə icraatı zamanı müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında mübahsiənin məhkəmədən kənar həlli ilə bağlı danışıqlar aparılmış, hər iki tərəf icarə haqqının məbləğinin 233 manat artırılması ilə yeni saziş bağlamağa razı olmuş, lakin icarə müqaviləsinin 4-cü bəndində nəzərdə tutulan şərtin imperativ şəkildə ifadə edilməsi ilə bağlı iddiaçının tələbi ilə qarşı tərəf razı olmadığı üçün sazişin bağlanılması mümkün olmamışdır.
62. Belə olan halda məhkəmə tərəflər arasında növbəti məhkəmə mübahisələrinin qarşısının alınması, tərəflərin məhkəmə icraatından kənar icarə haqqının məbləğinin artırılması ilə bağlı saziş bağlamasının mümkünsüzlüyünü, hər iki tərəfin icarə haqqının artım məbləği ilə razı olmasını nəzərə alaraq qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanılmış xx.xx.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş icarə haqqının məbləği dəyişdirilərək 1173 manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
İddiaçının cavabdehin üzərinə müqavilə bağlamaq öhdəliyinin qoyulması tələbi:
63. İddiaçının mübahisələndirdiyi hallardan biri isə icarə predmeti olan ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 701.9 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin 63.kv.m hissəsi-1-ci mərtəbənin əvvəlki mülkiyyətçisi vəfat etdiyi və yeni mülkiyyətçisi o olduğu üçün cavabdeh onunla icarə müqaviləsi bağlamalıdır.
64. Məhkəmə qeyd edir ki, əvvəlki mülkiyyətçinin ölümündən sonra iddiaçı yeni icarəyəverən olduğundan, icarə müqaviləsi üzrə tərəflərdən birinin ölümü icarə münasibətlərinin xitamına səbəb olmadığından, yəni icarə müqaviləsi qüvvədə olduğundan cavabdehin iddiaçı ilə yeni müqavilə bağlaması zəruri deyil, müqavilə münasibətlərinə xitam verilsə idi belə mülki qanunvericiliyin müqavilə azadlığı prinsipinə uyğun olaraq tərəfin üzərinə müqavilə bağlamaq öhdəliyi qoyula bilməzdi.
65. Nəzərə çatdırılır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 158.3-cü maddəsinə əsasən əmlaka mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin əmlaka olan digər əmlak hüquqlarının xitamına səbəb olmur, bu şərtlə ki, əldə edən şəxs əmlakın yüklülüyünün olmamasına münasibətdə vicdanlı olsun.
66. Maddədən görünür ki, əmlaka mülkiyyət hüququnu əldə edən şəxsin əmlakın yüklü olmasından məlumatlı olmaması halı istisna olmaqla, digər hallarda mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin əmlaka olan digər hüquqların xitamına səbəb olmur.
67. İşin mübahisəsiz halı ondan ibarətdir ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 701.9 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququnu əldə edən zaman İddiaçı əmlaka dair xx.xx.2030-cu il tarixədək qüvvədə olan icarə müqaviləsinin mövcudluğundan məlumatlı olmuşdur. Belə ki, icarə müqaviləsi və ona əlavə və dəyişikliklərə dair müqavilələri əvvəlki mülkiyyətçinin nümayəndəsi kimi iddiaçı bağlamışdır.
68. Məhkəmə həmçinin iddiaçının cavabdehin üzərinə onunla müqavilə bağlamaq öhdəliyinin qoyulması tələbi ilə bağlı ümumiyyətlə aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri hesab edir.
69. Mülki qanunvericiliyə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər (MM 390.1m).
70. Müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir (MM 390.3m).
71. Qeyd edilən normanın məzmunundən göründüyü kimi müqavilə bağlamaq şəxsin vəzifəsi deyil, qanunda birbaşa nəzərdə tutulmuş hüququdur. Mülki hüquq münasibətlərinin xüsusiyyəti ondadır ki, onlar bir-birindən heç bir asılılığı olmayan bərabər hüquqlu subyektlər arasında yaranır. Bütün bunlara əsasən müqavilə bağlayıbbağlamamaq məsələsini şəxs öz iradəsi ilə həll edir. İnsanın şəxsi marağından yaranan və daxili aləmindən gələn bu iradənin formalaşması və ifadəsi onun özünə mənsubdur.
72. Şəxsin müqavilə bağlamaq haqqında iradəsi, yarandığı andan gerçəkləşənədək ancaq onun sərbəst iradəsinə əsasən həyata keçirilir və öz seçdiyi tərəflə məzmununu sərbəst olaraq müəyyənləşdirərək qanuna zidd olmayan istənilən müqaviləni azad surətdə bağlaya bilir ki, buna müqavilə azadlığı deyilir.
73. Göründüyü kimi müqavilə azadlığı yalnız 2 halda məhdudlaşdırıla bilər : 1) Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulduğu halda; 2) şəxsin könüllü götürmüş olduğu öhdəlikdən irəli gəldikdə.
74. Hazırkı mülki iş üzrə cavabdehin üzərinə müqavilə bağlamaq öhdəliyinin qoyulması, cavabdehin müqavilə azadlığının məhdudlaşdırılması üçün mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hallar müəyyən edilməmişdir.
İddia tələbinin cavabdehdən pul vəsaitinin tutulması hissəsi ilə bağlı:
75. İddiaçı iddia tələbinin cavabdehdən 16 ay (işin məhkəmədə baxılması müddəti də daxil edilməklə) icarə haqqı məbləğinin artıma uyğun şəkildə indeksasiya edilməklə pul vəsaitinin tutulması hissəsini tərəflər arasında icarə müqaviləsinin bağlanıldığı xx.xx.2021ci il tarixdən 3 il sonra müqavilənin 4-cü bəndinə (icarə müqaviləsinin başlandığı andan 3 (üç) il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankın rəsmi inflyasiya dərəcəsini nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğinə yenidən baxıla bilər.) əsasən cavabdehin ödəməli olduğu icarə haqqının məbləği ilə ödədiyi icarə haqqının məbləği arasında olan fərqin cavabdeh tərəfindən ödənilməli olması ilə əsaslandırmışdır.
76. Məhkəmə iddia tələbinin hazırkı hissəsi ilə bağlı qeyd edir ki, yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi icarə müqaviləsində icarə haqqı məbləğinin artırılması məsələsinə tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə yenidən baxılması nəzərdə tutulduğundan, müqavilə ilə cavabdehin üzərinə icarə haqqının artırılması ilə bağlı öhdəlik qoyulmadığından, tərəflər arasında qüvvədə olan icarə müqaviləsində icarə haqqının məbləği 940 manat olaraq müəyyən edildiyindən, cavabdeh tərəfindən icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş icarə haqqı ödənildiyindən və işdə tərəflər arasında əvvəlki dövrə aid hissədə icarə haqqının məbləğinin dəyişdirilməsi ilə bağlı əlavə razılaşma müəyyən edilmədiyindən qeyd edilən hissədə iddia tələbi əsassızdır, təmin edilə bilməz.
Nəticə :
77. Beləliklə, məhkəmə toplanmış sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verərək hesab edir ki, iddia tələbi qismən təmin edilməli, tərəflər arasında bağlanılmış xx.xx.2021-ci il tarixli “X8 və Dəyişikliklər edilməsi barədə Saziş”in icarə haqqına dair şərti dəyişdirilməklə, icarə haqqı 233 manat artırılmalı və 1173 (bir min yüz yetmiş üç) manat müəyyən edilməli, iddia tələbi qalan hissədə təmin edilməməlidir.
78. İddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilməlidir.
79. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 358-360 və 362-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Qət Etdi:
İddia tələbi qismən təmin edilsin. Tərəflər arasında bağlanılmış xx.xx.2021-ci il tarixli “X8 və Dəyişikliklər edilməsi barədə Saziş”in icarə haqqına dair şərti dəyişdirilməklə, icarə haqqı 233 manat artırılsın və icarə haqqı 1173 (bir min yüz yetmiş üç) manat məbləğində müəyyən edilsin. İddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilsin. İddia tələbi qalan hissədə təmin edilməsin. Qətnamədən, məhkəmə qətnaməsi işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinetlə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir
Hakim Starə Əliyeva