Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(011)-60/2025 23.01.2025 BAKI ŞƏHƏRİ XƏTAİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Zamanlı Pərviz Mirsiyaf oğlunun sədrliyi, Həsənova Elnarə Daşdəmir qızının katibliyi, İddiaçı1 oğlnun, İddiaçı2 Mövsüm qızının nümayəndəsi Nümayəndə, Cavabdeh "xxxx" MMMC-nin nümayəndəsi (vəkili) Vəkil1, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs (bundan sonra – üçüncü çəxs) "xxxx" MTK-nın nümayəndəsi (vəkili) Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 Cavabdeh MMMC-yə qarşı ("xxxx" MTK üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “binanın həyətində olan parklanma yerlərində quraşdırılmış lövhəciklərin sökülməsi və maneələrin aradan qaldırılması” tələbinə dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin faktiki halları:
1. “Ağ Şəhər” kompleks tikinti layihəsi çərçivəsində "xxxx" MMC-yə yaşayış binasının layihələndirilməsi haqqında Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısı tərəfindən xx.xx.2012-ci il tarixli, 070 nömrəli Sərəncam verilmişdir. Həmin Sərəncamla "xxxx" Azərbaycan İnkişaf Şirkətinin xx.xx.2012-ci il tarixli, Ç12-026 saylı razılıq məktubu, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2012-ci il tarixli, ******* saylı müraciəti nəzərə alınaraq, Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2007-ci il tarixli, 262 saylı sərəncamı ilə Xətai rayonu, Babək prospekti, Y.Əliyev, Nobel prospekti və X.Rüstəmov küçəsinin əhatə etdiyi məhəllələrdə və Nobel prospekti ilə Xəzər Dənizi arasında yerləşən ərazidə yeni yaşayış binaları və ictimai obyektlər massivinin tikintisinin layihələndirilməsi üçün "xxxx" Azərbaycan İnkişaf Şirkətinə ayrılmış 221,4 ha torpaq sahəsinin həmin şirkətin mülkiyyətində olan 0,7333 ha hissəsində "xxxx" MMC-yə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsi üçün icazə verilmişdir.
2. xx.xx.2012-ci il tarixdə Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsində razılaşdırılmaqla "xxxx" MMC-yə xx.xx.2012-ci il tarixli, 070 nömrəli Sərəncamla ayrılmış Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nobel prospekti, 36 saylı sahənin bir hissəsində yerləşən 0,7333 ha torpaq sahəsində (bundan sonra – Torpaq sahəsi) 7 mərtəbəli yaşayış binasının inşasına dair eskiz layihəsi tərtib edilmiş, layihədə ayrılmış ümumi torpaq sahəsinin ölçüsü 0,7341 ha, inşaat sahəsi 4698 kv.m., binanın ümumi sahəsi (netto) 12 550,64 kv.m., zirzəminin ümumi sahəsi 4365,51 kv.m., binanın mənzillərinin ümumi sayı 92, yeraltı avtodayanacaqların sayı 71 olaraq göstərilmişdir. Eskiz layihədə həmçinin, binanın mərtəbələrinin sayı – zirzəmi + 7 mərtəbə, zirzəmidə 71 avtomobil üçün dayanacaq, 1-ci mərtəbədə qeyri-yaşayış sahələri nəzərdə tutulmuşdur. Binanın həyət hissəsində mövcud ərazilər isə şərti işarələrlə belə göstərilmişdir: 1 – Yol; 2 – avtomobil dayanacağı (hər dayanacaq bir avtomobil ölçüsü qədər xətlərlə 41 hissəyə ayrılmış, bəzi ayrılmış hissələrin qarşısında dəmir lövhəciklər quraşdırılmışdır); 3 – Səki; 4 – Pandus; 5 – Uşaq əyləncə zonası; 6 – Söhbətgah; 7 – Yaşıllıq; 8 – Yaşayış binaları.
3. 06.11.2014-cü il tarixdə isə "xxxx" MMC-nin Torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış və bu barədə ******* nömrəli Çıxarış verilmişdir. Çıxarışda Torpaq sahəsinin ünvanı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nobel prospekti, 36-cı sahənin bir hissəsi kimi qeyd edildimişdir. Sözügedən yaşayış binası tam istismara verilmiş və bina sakinləri mənzillərinə dair çıxarış aldıqlarından "xxxx" MTK tərəfindən Cavabdeh MMMC yaradılmış və həmin MMMC xx.xx.2021-ci il tarixdə AR Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
4. İddiaçılar isə mülkiyyətlərində olan mənzilləri 2013-cü il tarixdə müqavilə əsasında almışlar. Hazırda Bakı şəhəri, Xətai rayonu, X.Rüstəmov küçəsi 4 saylı evin 48 saylı mənzili İddiaçı1 mülkiyyətindədir, onun mülkiyyət hüququ xx.xx.2018-ci il tarixdə (qeydiyyat nömrəsi: **********), eyni ünvanda yerləşən 62 saylı mənzil isə digər İddiaçı2 mülkiyyətindədir, onun da mülkiyyət hüququ xx.xx.2018-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına (qeydiyyat nömrəsi: **********) alınmışdır.
5. Hazırda yaşayış binasının inşa edildiyi torpaq sahəsinə dair "xxxx" MTK ilə Cavabdeh MMMC arasında “Torpaq sahəsinin əvəzsiz istifadəsinə dair” xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilə bağlanmışdır. Müqaviləyə əsasən mənzil mülkiyyətçiləri Torpaq sahəsindən sərbəst, lakin bu müqavilənin 2.3-cü bəndinin şərtləri nəzərə alınmaqla, yəni binanın həyətində yerləşən parklanma sahəsindən yalnız MTK-nın razılığı ilə istifadə edə bilər. Avtomobil saxlanması üçün razılaşma tələb olunur. Avtomobillərin saxlanmasına dair hər hansı bir məhdudiyyət və şərt MTK tərəfindən müəyyən ediləcəkdir.
6. Bundan başqa, mübahisəli əraziyə yerində müayinə zamanı o da müəyyən edilmişdir ki, yaşayış binasının özünün tam alt hissəsində qeyri-yaşayış sahələri yerləşir. Həmin qeyri-yaşayış sahələri ilə eyni səviyyədə 71 ədəd avtomobil üçün dayanacaq mövcuddur. Bu hissədə olan avtomobil dayanacaqları eskiz layihədə zirzəmi kimi müəyyən edilmişdir. Binanın zirzəmi hissəsinin (71 avtomobil üçün dayanacaq olan hissə) tam üstündə isə binanın həyətində xətlərlə 41 hissəyə ayrılmış yer üstü avtomobil dayanacağı və yuxarıda şərti işarələrlə göstərilmiş digər sahələr yerləşir.
7. Həmçinin, iddiaçıların da yaşadığı yaşayış binasının həyətində avtodayanacaq kimi ayrılmış ayrı-ayrı sakinlərə satılması ilə bağlı "xxxx" MTK tərəfindən məhkəməyə bir neçə müqavilələr də təqdim edilmişdir. Həmin müqavilələrdə konkret ayrılmış və rəqəmlərlə işarələnmiş hissələrin mənzil mülkiyyətçilərinə satılması göstərilmiş və borclarının olmaması barədə maliyyə arayışları verilmişdir.
İddia ərizəsinin və ona etirazın dəlilləri:
a) İddia ərizəsinin dəlilləri:
8. İddiaçılar Cavabdeh MMMC-nin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakından bütün mənzil mülkiyyətçiləri kimi, ayrı-seçkilik etmədən, rahat və maneəsiz istifadə etmələri, binanın həyətində parklanma yerlərində quraşdırılmış dəmir lövhəciklərin sökülməsi, digər mülkiyyətçilər kimi onların da hər birinə öz avtomobillərini binanın həyətində müvafiq şərti işarələnmiş 7 və 8-ci parklanma yerlərində saxlamlarına, istifadə etmələrinə yaradılan maneələrin və cavabdeh tərəfindən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının (yəni, həyətdə ayrılmış avtodayanacaqların) stılmasının qadağan edilməsi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
9. İddiaçı iddia ərizəsində qeyd etmişdir ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Xəqani Rüstəmov 4 ünvanında yerləşən çoxmənzilli binanın 48 saylı mənzilin mülkiyyətçisi İddiaçı1, 62 saylı mənzilin mülkiyyətçisi isə İddiaçı2 2013-cü ildə "xxxx" MMC-nin rəhbəri X1 tikdiyi binadan mənzillər almışlar. Bina tikilib təhvil verildikdən 1 il keçməsinə baxmayaraq Rüfət Qasımov bina sakinlərinin öz birliklərini - Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətini yaratmağa müxtəlif maneələr törətmiş, nəhayət xx.xx.2018-ci ildə binada 96 mənzil mülkiyyətçilərinin olmasına baxmayaraq yetərsay olmayan iclasda özünə yaxın olan 10-15 mənzil mülkiyyətçilərinin iştirakı ilə iclas keçirmiş, özünün direktoru olduğu "X4" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətini binanın idarə etmə orqanı seçmişdir. 2021-ci ilin oktyabr ayında isə Cavabdeh MMMC-nin yaradılması və İdarə heyyətinin sədrinin isə yenə də Rüfət Qasımovun olması barədə məlumatı əldə etmişlər. Cavabdeh MMMC-nin yaradılması və İdarə Heyətinin sədrinin seçilməsi barədə mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncanın harada, nə zaman və hansı şəraitdə keçirilməsindən xəbərləri olmayıb, bu iclas olubsa da, elan olunmadan, bildirişlər göndərilmədən, bütün mənzil mülkiyyətçilərinə xəbər verilmədən və onların iştirakı olmadan keçirilmişdir. Qanunsuz fəaliyyəti ilə yanaşı cavabdehin İdarə Heyyətinin sədri Rüfət Qasımov çoxmənzilli binanın ümumi istifadədə olan əmlakını, yəni həyətdəki parklanma yerlərini də şərti olaraq 1-dən 41-dək nömrələmiş və qeyri-qanuni olaraq binanın bir neçə mənzil mülkiyyətçilərini aldadaraq onlara satmış, həmin sakinlər də öz avtomaşınlarını müvafiq şərti işarələnmiş yerlərdə saxlayır və çıxarış ala bilməmələrinə rəğmən həmin yerin özünün tam paylı mülkiyyəti hesab edir. Onlarla qonşuluq münasibətini korlamaq istəmirlər, həmin sakinlərə qarşı iddiaları və tələbləri yoxdur. Cavabdeh binanın həyətində olan və sata bilmədiyi 2, 3, 7, 8, 10, 11, 17, 28, 31, 32 şərti nömrəli parklanma yerlərinin hər birini 15000 manata satmaq niyyətindədir. Binanın altında yeraltı dayanacaq (qaraj) yerləri də mövcuddur. xx.xx.2023-cü ildən isə Qasımov Rüfətin göstərişi ilə binanın komendantı binanın ümumi istifadəsində olan və sata bilmədikləri həyətdəki parklanma yerlərindəki asfalta dəmir lövhəciklər quraşdırıb və onları qıfıllamışdır. Bu vaxta qədər isə onlar avtomaşınlarımızı həmin “satılmayan yerlərdə” parklayırdılar. Eyni zamanda, cavabdeh yaşayış binasının ümumi əmlakı olan həyətindəki parklanma yerlərində “yer almayan” mənzil mülkiyyətçilərinə öz avtomobili ilə binanın həyətinə daxil olmağa və avtomaşınlarını parklamağa icazə vermir. Onlar mənzillərinə rahat gəlib-gedə bilmir. Yaşadıqları bina sıxlıq olan və market, kafe və ofislərin çox olduğu ərazidə yerləşdiyi üçün küçələrdə parklanma yeri tapa bilmir, bəzən mənzillərindən 400-500 metr aralıda küçədə avtomobillərini parklayıb, ağır yüklərlə evlərinə piyada getməli olurlar. Halbuki, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakında mənzil mülkiyyətçilərinin istifadəsi üçün parklanma yerləri vardır. Rüfət Qasımovdan mülkiyyət hüququnu təstiqləyən sənəd kimi nə təqdim edəcəyini soruşduqda isə, “Çıxarış verməyəcəm, yalnız bizim şirkətin müqaviləsi olacaq” - deyə cavab verir. Yəni, satılmış həmin yerlər hər hansı bir dövlət qeydiyyatına alınmır. Özünü çoxmənzilli binanın “ağası” hesab edən Rüfət Qasımov Azərbaycan Respublikasının qanunlarını taptalamış, qanunlara və mülkiyyətçilərin hüquqlarına saymazcasına münasibət bəsləyərək, artıq neçə illərdir öz ofisindəki printeri ilə heç bir hüquqi əsası olmayan müqavilələr çap edərək sərəncam vermək hüququ olmadığı yaşayış binasının ümumi əmlakını - binanın həyətindəki parklanma yerlərini hüquqi savadı və təhsili olmayan bina sakinlərinə onları aldadaraq satır. 2023-cü ilin oktyabr ayından onlara binanın həyətinə digər sakinlər kimi avtomobilləri ilə daxil olmalarını və parklanma yerlərindən istifadə etmələrini hərbə-zorba yolu ilə məhdudlaşdırmışdır. Yeraltı dayanacaq və mənzillərə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd - dövlət reyestrindən Çıxarış verilsə də, binanın həyətində olan parklanma yerlərinə dövlət reyestrindən çıxarış verilmir, çünki onlar çoxmənzilli binanın ümumi istifadədə olan əmlakıdır.
Cavabdehin iddia ərizəsinə etirazının dəlilləri:
10. Cavabdeh və üçüncü şəxs iddia ərizəsinə etirazlarını yazılı şəkildə təqdim etməmişdir.
Məhkəmə iclasında verilən izahatlar:
11. İddiaçı Solmaz Quliyevin nümayəndəsi məhkəmə baxışı zamanı iddia ərizəsinə uyğun izahat verərək iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etdi.
12. İddiaçı1 məhkəmə baxışı zamanı iddia ərizəsinə uyğun izahat verərək iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etdi.
13. Cavabdehin və üçüncü şəxsin nümayəndələri (vəkilləri) iddia ərizəsinə etiraz edərək raədd edilməsini xahiş etdilər.
Mülki işə tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
14. Maddə 135.10. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir.
15. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
16. Maddə 152.2. Sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.
17. Maddə 152.3. İstifadə hüququ - əmlakdan (əşyadan) onun faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə şəklində və başqa formalarda ola bilər.
18. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
19. Maddə 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur
20. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər.
21. Maddə 215.4. Hər bir mülkiyyətçi qalan mülkiyyətçilərin hüquqları ilə bir araya sığan dərəcədə əşyaya sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam vermək ixtiyarına malikdir. Əşyanı özgəninkiləşdirmək və ya yüklü etmək, habelə onun təyinatını dəyişmək üçün bütün iştirakçıların razılığı tələb olunur, bu şərtlə ki, onlar yekdilliklə ayrı qayda barədə razılaşmasınlar. Əgər ümumi mülkiyyətdəki paylar üzrə ipotekalar və ya torpaq sahələrinə yüklülüklər varsa, daha iştirakçılar əşyanın özünü həmin hüquqlarla yüklü edə bilməzlər.
22. Maddə 215.5. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya dair sərəncam verilməsi əşyanın bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında həyata keçirilir.
Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi:
23. Maddə 35.1. Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir.
24. Maddə 35.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi mülkiyyətə sahiblik edir, ondan istifadə edir və bu Məcəllə və mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verir.
25. Maddə 35.3. Çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyətin azaldılmasına yalnız həmin binanın yenidən qurulması yolu ilə binanın bütün sahə mülkiyyətçilərinin razılığı ilə yol verilir.
26. Maddə 35.4. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qəbul edilmiş qərara əsasən çoxmənzilli binada ümumi mülkiyyət obyektləri digər şəxslərin istifadəsinə verilə bilər, bu şərtlə ki, belə qərar vətəndaşların və hüquqi şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini pozmasın.
27. Maddə 44.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri bu Məcəllənin 43.2-ci maddəsində göstərilən məsələlərlə bağlı qərar qəbul etmək zərurəti yarandıqda ümumi yığıncaqlarını keçirməlidirlər. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsi müddətləri və qaydası, habelə qəbul edilmiş qərarlar barədə məlumat verilməsi qaydası binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən müəyyən edilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
28. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
29. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
30. Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
31. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
İşə baxan məhkəmənin mövqeyi:
32. Məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərin izahatlarını dinləyib, iddianın dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia qismən əsaslıdır.
33. Hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsasının tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Buna görə, əgər irəli sürülmüş iddia tələbinin qanuni əsası tapılmırsa və ya faktiki hallar tapılan iddia tələbinin qanuni əsasının şərtləri, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmırsa hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmalıdır.
34. İddiaçıların iddia tələblərinin əsas dəlili isə ondan ibarətdir ki, yaşayış binasının inşa edildiyi torpaq sahəsi binada yaşayan bütün mənzil mülkiyyətçilərinin paylı mülkiyyətindədir, bu səbəbdən də, cavabdehin onların avtomobillərini binanın həyətində ayrılmış avtodayanacaqda saxlamalarına maneə yaratması qanuna ziddir.
35. Cavabdeh və üçüncü şəxs ("xxxx" MTK) iddianı qəbul etmir. Etirazlarını onunla əsaslandırırlar ki, yaşayış binasının inşa edildiyi torpaq sahəsi (0,7333 ha) "xxxx" MTKnın hazırda xüsusi mülkiyyətindədir, binanın eskiz layihəsində də binanın həyətində “2” rəqəm şərti işarəsi ilə qeyd edilmiş hissə yer üstü avtodayanacaq kimi təsdiq edilmişdir. Torpaq sahəsi mülkiyyətində olduğundan "xxxx" MTK-nın hüququ vardır ki, binanın həyətində ayrılmış yer üstü avtodayanacaqlar barədə istənilən sərəncamı versin.
36. Məhkəmə tərəflər arasındakı mübahisənin xarakterini nəzərə alaraq hesab edir ki, yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin və həyətində ayrılmış avtodayanacaq hissəsinin tərəflərə münasibətdə hüquqi statusunun müəyyən edilməsi mübahisənin düzgün həlli baxımından zərurudir.
37. Yuxarıda qeyd edilən müddəalardan da görünür ki, mülkiyyət hüququnun subyekti bir, yaxud iki və ya daha çox şəxs ola bilər. İki və daha çox şəxsin mülkiyyətində olan əmlakın Mülki Məcəllədə birgə (paylar müəyyən edilmədən) və paylı (mülkiyyətçillərin sayına uyğun olaraq müəyyən nisbətdə payları müəyyən edilməklə) olmaqla, iki növü göstərilmişdir. Əmlakın iki və daha çox şəxsin mülkiyyətinə (paylı, birgə) keçməsinin isə müxtəlif hüququ əsasları ola bilər. Ümumiləşdirilərək qeyd edilə bilər ki, əmlakın paylı (birgə) mülkiyyətə keçməsi subyektiv və obyektiv əsaslarla bağlı ola bilər. Əmlakın paylı (birgə) mülkiyyətə keçməsinin subyektiv əsaslarına, məsələn əmlakın özgəninkiləşdirilməsi yolu ilə əldə edilməsi hallarını aid etmək olar. Obyektiv əsaslara isə, məsələn əmlakın miras şəklində vərəsələrin mülkiyyətinə keçməsini aid etmək olar. Subyektiv əsalarla əmlakın paylı (birgə) mülkiyyətə keçməsi şəxsin aktiv iradəsi ilə baş versə də, obyektiv əsaslarla əmlakın əldə edilməsində şəxsin iradəsi sanki passiv rol oynamış olur. Başqa sözlə, obyektiv əsaslarla əmlakın paylı (birgə) mülkiyyətə keçməsi bəzi hallarda digər şəxslərin hərəkətlərinin nəticəsində baş vermiş olur.
38. Konkret mübahisəyə gəldikdə, işin faktiki hallarından da görndüyü kimi, iddiaçıların da yaşadığı yaşayış binası Bakı şəhərinin abadlaşdırılması ilə bağlı Dövlət proqramı çərçivəsində Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2007-ci il tarixli, 262 saylı sərəncamına əsasən inşa edilmişdir. X2 rayonu, Babək prospekti, Y.Əliyev, Nobel prospekti və X.Rüstəmov küçəsinin əhatə etdiyi məhəllələrdə və Nobel prospekti ilə Xəzər Dənizi arasında yerləşən ərazidə yeni yaşayış binaları və ictimai obyektlər massivinin tikintisinin layihələndirilməsini nəzərdə tutmuşdur. Məhz, həmin Sərəncamın icrası çərçivəsində üçüncü şəxsin isitfadəsinə Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2012-ci il tarixli, 070 nömrəli Sərəncam ilə Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Nobel prospekti, 36 saylı sahənin bir hissəsində yerləşən ərazidə 7 mərtəbəli yaşayış binasının inşası üçün 0,7333 ha torpaq sahəsi verilmişdir.
39. İş materialında olan Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsində razılaşdırılmaqla xx.xx.2012-ci il tarixdə təsdiq edilmiş Eskiz layihəsindən (memarlıq-planlaşdırma həlli) görünür ki, yaşayış binası 0,7341 ha torpaq sahəsində inşa edilmiş, inşaat sahəsi 4698 kv.m., binanın ümumi sahəsi (netto) 12 550,64 kv.m., və s., göstərilmişdir. Həmçinin, binanın həyət hissəsində mövcud ərazilər; 1 – yol; 2 - avtomobil dayanacağı; 3 – səki; 4 – pandus; 5 – uşaq əyləncə zonası; 6 – söhbətgah; 7 – yaşıllıq; 8 – yaşayış binaları kimi şərti işarələrlə qeyd edilmişdir. Eskiz layihəsində ayrılmış 0,7341 ha torpaq sahəsində inşa ediləcək tikinti ərazisi isə A, B, C, B, E, F, G, H, İ, J və K hərfişarələrlə qeyd edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 3.0.23-cü maddəsində göstərilir ki, tikinti ərazisi tikinti üçün ayrılmış və nişanlanmış torpaq sahəsidir. Yenə də həmin Məcəllənin 3.0.25-ci maddəsinə əsasən tikinti sahəsi tikinti ərazisində tikinti obyektlərinin altındakı torpaq sahəsidir. Şərh edilənlərdən də göründüyü kimi, iddiaçıların da yaşadığı Torpaq sahəsində inşa edilmiş yaşayış binasının tikinti ərazisi 0,7341 ha ərazini əhatə etmişdir və həmin ərazidə Eskiz layihədə olan digər tikinti obyektləri ilə bərabər mübahisəli avtomobil dayanacağı da nəzərdə tutulmuşdur.
40. Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində də göstərilmişdir ki, yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər, o cümlədən yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur.
41. Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinə əsaslanaraq məhkəmə hesab edir ki, iddiaçıların yaşadığı yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi, o cümlədən həmin torpaq sahəsində avtomobil dayanacaqları üçün ayrılmış ərazi digər mənzil mülkiyyətçiləri ilə bərabər iddiaçıların da paylı mülkiyyətinə keçmişdir. Belə ki, "xxxx" MTK-ya şəxs ayrılmış Torpaq sahəsində yaşayış binası inşa edərək onu binadakı mənzil mülkiyyətçilərinə satması və iddiaçıların da həmin mənzilləri alması nəticəsində onlar yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin paylı mülkiyyətçilərinə çevrilmişlər.
42. Mülkiyyətçinin qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla mülkiyyət hüquqnun ən üstün formada qorunması qanunla təsbit edilmişdir. Mülkiyyət hüququnun qanunla müəyyən edilmiş məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla realizəsi əmlakdan istifadə, ona sahiblik və barəsində sərəncam vermə yolu həyata keçirilir. Nə cavabdeh, nə də üçüncü şəxs iddiaçılara yaşayış binasının həyətində ayrılmış avtomobil dayanacağından istifadəyə maneə yaratmasının qanuni əsasları ilə bağlı məhkəməyə heç bir sübut təqdim etməmişdir.
43. Cavabdehin nümayəndəsi belə maneəni Torpaq sahəsinin üçüncü şəxsin mülkiyyətində olması və həmin topaq sahəsinin əvəzsiz istifadəyə verilməsi ilə bağlı üçüncü şəxlə bağladığı müqaviləyə uyğun olaraq həyata keçirildiyini iddia etsə də, məhkəmə cavabdehin bu dəlili ilə razılaşmır. Belə ki, yuxarıda da qanuni əsaslara isitnadən şərh edilmişdir ki, iddiaçıların yaşadığı yaşayış binasının yerləşdiyi topraq sahəsi həmin bina mülkiyyətçilərinin paylı mülkiyyətinə keçmişdir. Torpaq sahəsi, habelə orada yerləşən bütün obyektlər, eləcə də həyətində ayrılmış mübahisəli avtomobil dayanacağı yaşayış binasının tərkibinə daxil olmaqla, binaya və orada yaşayan mənzil mülkiyyətçilərinə xidmət olunması üçün ayrılmışdır. İddiaçılar da, yaşayış binasından mənzil əldə etməklə öz mənzillərinin tam, binanın tərkibinə daxil olan və Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində sadalanan obyektlərə və digər hissələrə isə, orada yaşayan mülkiyətçilər, hətta üçüncü şəxs kimi paylı mülkiyyət hüququ əldə etmişlər. Mülki Məcəllənin 135.10-cu maddəsində də qeyd edilir ki, özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir.
44. Torpaq sahəsinin müqavilə əsasında cavabdehin əvəzsiz istifadəsinə verilməsi məsələsinə gəldikdə isə məhkəmə qeyd edir ki, paylı mülkiyyətdə olan əmlak barəsində sahiblik, isitfadə və sərəncam verilməsi Mülki Məcəllənin 215.4 və 215.5-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara uyğun tənzimlənir. Həmin müddəalardan da göründüyü kimi, paylı mülkiyyətdə olan əşya barəsində sahiblik, istifadə və sərəncam məslələri digər mülkiyyətçilərin mənafeyinə uyğun və onların razılığı ilə həyata keçirilir.
45. Cavabdehlə üçüncü şəxs arasında Torpaq sahəsinin əvəzsiz istifadəyə verilməsi barədə müqavilə bağlansa da, həmin müqavilənin bağlanılmasına yaşayış binasının bütün mülkiyyətçilərinin razılıq verməsi barədə sübutlar məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Həmçinin, bununla bağlı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada qərar qəbul etməsi ilə bağlı sübutlar da məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Bununla yanaşı, məhkəmə qeyd edir ki, fərz edilsə ki, əvəzsiz istifadə müqaviləsinin bağlanmasında bütün mülkiyyətçilərin razılığı mövcud olmuşdur, bu halda müqavilənin icrası bütün mənzil mülkiyyətçilərinin mənafeyinə uyğun formada həyata keçirilməli, yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsindən və digər obyektlərdən mülkiyyətçilərin hüquqlarının həyata keçirilməsinə bərabər (eyni) şərait yaradılmalıdır. Lakin müqavilənin 2.2-ci bəndində (“Torpaq sahəsinin istifadəsi” adlanır) qeyd edilir ki, mənzil mülkiyyətçiləri bu torpaq sahəsindən sərbəst istifadə edəcəklər. Binanın həyətində yerləşən sahə mənzil mülkiyyətçiləri tərəfindən bu müqavilənin 2.3-cü bəndinin şərtləri nəzərə alınmaqla istifadə oluna bilər. Müqavilənin 2.3-cü bəndi isə “Parklanma sahəsi” adlanır, həmin bənddə isə qeyd edilir ki, binanın həyətində yerləşən parklanma sahəsindən yalnız MTK-nın razılığı ilə istifadə oluna bilər. Avtomobil saxlanması üçün razılaşma tələb olunur. Avtomobillərin saxlanmasına dair hər hansı bir məhdudiyyət və şərt MTK tərəfindən müəyyən ediləcəkdir.
46. Torpaq sahəsinin əvəzsiz istifadəyə verilməsi barədə müqavilənin istinad olunan 2.2-ci bəndindən görünür ki, mənzil mülkiyyətçilərinin torpaq sahəsindən sərbəst istifadə edəcəkləri qeyd edilsə də, 2.3-cü bənddə bu imkan təkzib edilərək binanın həyətində yerləşən parklanma sahəsindən yalnız MTK-nın razılığı ilə istifadə olunması, hər hansı bir məhdudiyyət və şərtin MTK tərəfindən müəyyən edilməsi göstərilir. Müqavilənin 2.3-cü bəndində avtomobil saxlanması üçün razılaşma tələb olunması bəyan edilsə də, həmin bəndin ümumi məzmunundan görünür ki, razılığın baş tutması yalnız MTK-nın iradəsindən asılı edilmişdir. Mənzil mülkiyyətçiləri üçün belə bir şəraitin yaradılması isə Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinin tələblərinə ziddir. Odur ki, məhkəmə şərh edilənlərə əsaslanaraq belə nəticəyə gəlir ki, iddiaçılar pozulmuş hüquqlarının müdafiəsi üçün məhkəməyə müraciət etməkdə haqlıdırlar.
47. Lakin məhkəmə hesab edir ki, iddia tələbi iddiaçıların avtomobillərinin şərti işarələnmiş 7 və 8-ci parklanma yerlərində saxlamalarına və cavabdeh tərəfindən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının satılmasının qadağan edilməsi hissələrində təmin edilə bilməz.
48. Belə ki, yuxarıda yaşayış binasının tikildiyi və onun tərkibinə daxil olan torpaq sahəsinin, habelə orada yerləşən digər obyektlərin, habelə avtomobil dayanacağı üçün ayrılmış sahənin bütün bina mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətində olması ətraflı şərh edilmişdir. Həmçinin, paylı mülkiyyətə sahiblik, ondan istifadə və barəsində sərəncam verilməsinin əsasları da Mülki Məcəllənin 215.4 və 215.5-ci maddələrində nəzərdə tutulmuşdur. Bu halda, iddiaçıların yaşayış binasının həyətində konkret olaraq şərti işarələrlə ayrılmış 7 və 8-ci yerlərdə avtomobillərini park etməsi digər mənzil mülkiyyətçilərinin hüquqları ilə bir araya sığmır və digər paylı mülkiyyətçilərin hüquqlarının məhdudlaşdırılmasına səbəb olur.
49. Bundan başqa, məhkəmə yaşayış binasının həyətində avtodayanacaq kimi ayrılmış yerlərin ayrı-ayrı sakinlərə satılması barədə olan müqavilələrlə bağlı hesab edir ki, həmin binanın idarə edilməsi üçün Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti yarandığından və binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, habelə digər obyektlər mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətində olduğundan, onlarla bağlı qəbul ediləcək qərarlar yuxarıda qeyd edilən qanunvericiliyin tələblərinə və Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin nizamnaməsinə uyğun olaraq yerinə yetirilməlidir.
50. İddia tələbinin cavabdeh tərəfindən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının satılmasının qadağan edilməsi hissəsinə gəldikdə isə məhkəmə bir daha qeyd edir ki, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı bütün bina mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyətindədir. Paylı mülkiyyətdə olan əşya barəsində sərəncam verilməsi qaydası isə Mülki Məcəllənin 215.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur. Bundan başqa, hazırda iddiaçıların yaşadığı yaşayış binasının idarəçiliyi ilə bağlı cavabdeh Cəmiyyət (Cavabdeh MMMC) yaradılmış və qanunla müəyyən edilmiş qaydada dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Cəmiyyətin yaradılmasının qanunsuz olması iddiaçılar tərəfindən mübahisələndirilməmişdir. Cavabdeh Cəmiyyətin əsas fəaliyyəti Mənzil Məcəlləsi və Cəmiyyətin nizmanaməsi ilə tənzimlənir. Mənzil Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsində də göstərilir ki, çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir. Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti mülkiyyətçilərin səs çoxluğu yaradılmış və binanın ümumi idarə edilməsi üçün səlahiyyətləndirilmiş bir qurumdur. Məhkəmə hesab edir ki, cavabdehə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının satılmasının qadağan edilməsinin təmin edilməsi həm qanunvericiliyə, həm Cəmiyyətin nizamnaməsinə, həm də mənzil mülkiyyətçilərinin mənafeyinə zidd olardı.
51. Həmçinin məhkəmə hesab edir ki, ekspertiza tətqiqatının dəyəri kimi hesablanmış 100 manat ekspertiza xərci 50 manat hissəsi cavabdehdən, 50 manat hissəsi iddiaçılardan müştərək qaydada tutulmalıdır.
52. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddia qismən təmin edilsin. ünvan 3 ünvanında yerləşən çoxmənzilli yaşayış binasının həyətindən bütün mənzil mülkiyyətçiləri kimi ayrıseçkilik edilmədən, rahat və maneəsiz İddiaçı1 və İddiaçı2 istifadə etmələrinə, həmin yaşayış binasının həyətində avtomobillərin parklanması üçün ayrılmış yerlərdə quraşdırılmış dəmir lövhəciklər sökülməklə, digər mülkiyyətçilər kimi İddiaçı1 və İddiaçı2 məxsus avtomobillərini saxlamalarına və istifadə etmələrinə yaradılmış manelər aradan qaldırılsın. İddia tələbi qalan hissədə təmin edilməsin. 50 manat məbləğində ekspertiza xərci "xxxx" MMMC-dən, 50 manat məbləğində ekspertiza xərci İddiaçı1 və İddiaçı2 müştərək qaydada tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilsin. Qətnamə rəsmi qaydada tərəflərə verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Xətai rayon məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinə apelyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Pərviz Zamanlı