Salyan Rayon Məhkəməsi Qərardad — İş №2(057)-119/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Salyan rayon İş № 2(057)-119/2025 02.04.2025 SALYAN RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Əliyeva Vəsilə Əlövsət qızının sədrliyi, Rzayev Hüseyn Mehman oğlunun katibliyi, İddiaçı iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdehnə (bundan sonra Cavabdeh MMC) qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Nizami rayon Məhkəməsinin 2(007)-648/2010 saylı xx.xx.2010-cu il tarixli icra vərəqəsinin icrasının təmin edilməsi məqsədi ilə Səbail rayon icra şöbəsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2173-7146/2011-xx-xx/4531 saylı müraciətinə əsasən mülkiyyət hüquqi ilə mənə məxsus sahəsi 527 kvm olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Məmməd Əfəndiyev küçəsi, ev 7, 17,20,21saylı mənzillərin qiymətləndirməsi Cavabdeh MMC-yə həvalə edilmişdir. Cavabdeh tərəfindən verilən xx.xx.2024-cü il tarixli 0248/24 saylı rəy ilə qeyd edilən mənzillər 1 581 900 (bir miliyon beş yüz səksən bir min doqquz yüz) manata qiymətləndirilmişdir. Qiymətləndirici tərtib etdiyi mütəxəssis rəyində və hesabatının 6-cı səhifəsində və 12-ci səhifəsində əmlakın likvid dəyərini müəyyən etdiyini göstərmişdir. Halbuki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” xx.xx.2021-ci il tarixli 02/2021 saylı qərardadında göstərilmişdir ki, borclunun ipoteka predmeti əmlakının həmin dövrdə olan bazar dəyəri ilə qiymətləndirilib hərraca çıxarılmalıdır. Qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirmə qeyri real aparılmışdır, belə ki, 42 kvm sahəsi olan 5 eyvan qiymətləndirmədə nəzəra alınmamışdır və hesabatda göstərilməmişdir, baxmayaraq ki, texniki pasportda eyvanlar göstərilmişdir. Eyni zamanda Səbail rayonu üzrə yerləşdirilənsatış elanlarından da görünür ki, köhnə arxitektor tikililərdə olan mənzillərin hər kvadratmetrinin minimum satış qiyməti 5000 manat, maksimum satış qiyməti 11000 manat təşkil edir. Deməli rayon üzrə orta satış qiyməti 8000 manat təşkil edir. Ümumiyyətlə mənzilin yerləşdiyi rayonda yeni tikililərin bir kvadratmetrinin (sadəcə giriş qapısı və xarici pəncərələr qoyulmaqla, qara suvaqla (podmayak) satış qiyməti 5000-7000 manat civarındadır. Təmirsiz köhnə arxitektur binalarda isə ondan baha qiymətə satılır. Cavabdeh tərəfindən qiymətləndirmə zamanı bazar araşdırılması aparılmamış, qiymətləndirmə gününə əmlakın yerləşdiyi ərazi üzrə real satış qiymətləri ilə müqayisə aparılmayaraq öz subyektiv mülahizələri əsasında qiymət müəyyən edilmişdir. Qiymətləndirici tərəfindən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 12.1.7. maddəsinin tələbləri (12.1.7. qiymətləndiricinin etik davranış qaydalarına riayət etmək, qiymətləndirməni obyektiv və keyfiyyətlə aparmaq) pozularaq qiymətləndirilən əmlaka baxış keçirilməsinə və lazımi sənədlərin təqdim edilməsinə baxmayaraq real qiymətin qoyulması üçün iddiaçıya müəyyən tələblər irəli sürmüşdür. Qiymətləndirmə aktı tərtib edilərkən dəfələrlə cavabdehin rəhbəri tərəfindən telefon zəngləri edilərək onun tələbinin icrası tələb edilsə də tərəflərindən qəbul edilməmişdir. Buna görə də əmlakın real qiymətindən dəfələrlə aşağı qiymət qoyulmuşdur. Qiymətləndirilən əmlakın qiymətinə təsir edəcək real faktlar hesabatda nəzərə alınmamışdır. Belə ki, mənzil arxitektur binada yerləşir, döşəmədən tavana olan hündürlük 4.0 metrdir, bütün otaqlara və salonlara 26 pəncərə vasitəsi ilə (pəncərələrin hamısı almaniya istehsalı PVC, qiymətləri isə ölçülərindən asılı olaraq ***-**** ABŞ dolları ) ilk işıq (günəş işığı) düşür, otaqların qapıları təmiz bahalı ağacdan hazırlanıb (11 qapıdır, hündürlükləri 2.75 metrdir, ölçülərindən asılı olaraq qiymətləri 2500-5000 manat), mənzilin döşəməsi bahalı ağaclardan hazırlanmış şəkilli və mozaikalı parketdir, mənzildə 4 sanuzel, 3 duş otağı, 1 böyük hamam (duş kabinə və cakkuzi ilə), bir sauna, bir çamaşırxana mövcuddur, bütün avadanlıqları İtaliya və İspaniya istehsalıdır (kafel və metlaxlarının bir kvadratmetrinin qiyməti 75-135 ABŞ dolları), qapıları Almaniya istehsalı PVC-dir. Mənzilin ümumi sahəsi 42 kvm.olan 5 eyvanı var, eyvanların döşəməsi bahalı metlax, tavanı lambirin, damı dəmir örtük, ətrafları dəmir barmaqlıqlarla bağlıdır. Qiymətləndirmə zamanı eyvanlar nəzərə alınmamışdır. Mənzil də hər birinin sahəsi 26 və 34 kvm olan iki mətbəx mövcuddur, avadanlıqları xüsusi sifarişlə gətirilmişdir və ümumi qiymətləri 32000.00 ABŞ dolları təşkil edir, mənzil 4 ədəd soba ilə qızdırılır (hər bir sobanın mal material və işləmə xərci ilə 14 000.00 - 20 000.00 ABŞ dolları təşkil edir), mənzil ümumilikdə 7 yataq otağından, 1 geniş iş otağından, 2 böyük salondan, geniş giriş otağından ibarətdir. Mənzilin dam örtüyü paslanmayan metaldandır. Mənzilin qiymətinə təsir edə biləcək binanın 30-200 metrlik məsafəsində yerləşən şəhərin yüksək səviyyəli təhsil müəssisələri olan 132-134 saylı, 6 saylı, 150 saylı, 189-190 saylı məktəblərin, 100-200 metrlik məsafədə yerləşən İqtisad Universitetinin, Politologiya Akademiyasının, 8-10 metrlik məsafədə ictimai nəqliyyat dayanacağının, 50-100 metrlik məsafədə 3 ədəd super marketlərin, 200 metrlik məsafədə “İçəri Şəhər” metrostansiyasının, 100-200 metrlik məsafədə Prezident Aparatının, Nazirlər Kabinetinin, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin, filarmoniya parkının, M.Ə.Sabir parkının, Şəlalələr parkının, muzeylərin, İçəri Şəhər Qoruğunun, 500 metrlik məsafədə Dənizkənarı Milli parkın, alış-veriş mərkəzlərinin, Dağüstü parkın, gözəl nəqliyyat-yol infrostrukturunun olması nəzərə alınmamışdır. Onun tərəfindən olunan müraciət əsasında həmin mənzillərin qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC tərəfindən aparılmışdır. Həmin qiymətləndiricinin xx.xx.2022-ci il tarixli 247 saylı rəyinə əsasən qiymətləndirmə gününə həmin mənzillərin bazar qiymətləri 2 531 000 (iki miliyon beş yüz otuz bir min) manat təşkil etmişdir. Bundan əlavə onunla "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli 72/22 saylı müqavilə əsasında həmin mənzillər qiymətləndirilərək xx.xx.2022-ci il tarixli 248/KS/22 saylı qiymətləndirmə rəyinə əsasın həmin günə girov mənzillərin bazar qiymətinin 2 492 000 (iki miliyon dörd yüz doxsan iki min) manat olmuşdur. Son bir il ərzində isə bu qiymətlər daha da artmışdır. Mənzili ipoteka edib kredit verilən zaman 16 il bundan əvvəl bank tərəfindən təmirsiz olaraq 1700 000.00 manata (1700 000:0.78=2 179 000 ABŞ dolları ekvivalentində) qiymətlədirilmişdir. Necə ola bilər ki, 24 il əvvəl 3 050 000.00 manata girovsaxlayan tərəfindən qiymətləndirilən mənzil indi 1 581 000.00 manata qiymətləndirilsin. Baxmayaraq ki, bu illər ərzində istər yeni tikililərin, istərsədə köhnə tikililərin qiymətlərində dəfələrlə qiymət artımı olmuşdur. İcra məmuru tərəfindən sifariş edilən hərrac bu rəy əsasında baş tutarsa onun və həmin mənzillərdə yaşayan ailə üzvlərinin konstitutsiya ilə qorunan hüquqlarının bərpasının qeyri mümkün olacağını, ailə üzvlərinin yaşaması üçün başqa bir yaşayış mənzilinin olmamasını, cavabdeh tərəfindən yuxarıda göstərilən rəyin subyektiv olmasını və heç bir reallığı əks etdirməməsini nəzərə alaraq rəy əsasında hərracın keçirilməsi onun hüquqlarının pozulmasına səbəb olur. Odur ki, xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında ona məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Məmməd Əfəndiyev küçəsi, ev 7, mənzil 17,20,21-in Cavabdeh MMC-nin verdiyi xx.xx.2024-cü il tarixli 0248/24 saylı daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair mütəxəssis rəyinin ləğv edilməsi haqqında qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək, iddianın təmin olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq, Cavabdeh MMC-nin səlahiyyətli nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməməsinin səbəbləri barədə məhkəməyə heç bir məlumat verməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikasının MPM-nin 185.6-cı maddəsinə əsasən, işə cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iş üzrə iddiaçının izahatını dinləyib, iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iş üzrə icraata xitam verilməlidir. Belə ki, “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 24 noyabr 2021-ci il tarixli № 02/2021 Qərardadının 31-ci bəndində qeyd olunmuşdur ki, qiymətin mübahisələndirilməsi qaydası ilə bağlı isə qeyd edilməlidir ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsindən, habelə yuxarıda qeyd edilən digər müddəalarından belə qənaət hasil olur ki, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti qiymətləndiricilərdən alınan rəylər əsasında icra məmuru tərəfindən müəyyənləşdirilir. Həmin Qərardadın 32-ci bəndində qeyd edilmişdir ki, bu baxımdan, məhkəmə tərkibi hesab edir ki, borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində iddia icraatı qaydasında deyil, icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında mübahisələndirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsində icra məmurunun müvafiq qiymətləndiricini dəvət etmək səlahiyyəti nəzərdə tutulmuşdur. Bu baxımdan dəvət edilmiş qiymətləndiricinin rəyindəki müvafiq (başlanğıc) qiymətlə əmlakın hərraca çıxarılmasına dair sifariş vermək hüququ da icra məmuruna aiddir. Belə olan halda, hərrac keçirilənədək həmin qiymət, onu öz sifarişində əsas götürən icra məmurunun hərəkətindən verilən şikayət qaydasında mübahisələndirilə bilər. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilməlidir. İş materiallarında olan Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 2(007)-648/2010 saylı, 03 may 2010-cu il tarixli icra vərəqəsindən görünür ki, "xxxx" ASC-nin xeyrinə X1 347.758 manat, X2 352.758 manat, X4 271.090 manat, X3 332.395 manat, ümumilikdə 1304.001 manat borc məbləği və 19.30 manat dövlət rüsumu tutulmalı, tutma ipotekanın predmeti olan İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, M.Əfəndiyev küçəsi 7 saylı evin 0.04 ha torpaq sahəsində yerləşən və ümumi sahəsi 527.3 kv.m., yaşayış sahəsi 245.8 kv.m. olan 17, 20 , 21 saylı 9 otaqlı mənzillərə yönəldilməli, həmin mənzillər açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə olunmuş pul vəsaitindən həmin borc məbləği "xxxx" ASC-yə ödənilməlidir. Məhkəmə qeyd edir ki, Ali Məhkəmənin yuxarıda qeyd olunan Qərarında borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakına tutmanın yönəldilməsi ilə bağlı mübahisələrin hərrac keçirilməzdən əvvəl icra icraatı çərçivəsində həll edilməli olduğu qeyd olunsa da, hazırkı işdə əsas mübahisə ipoteka predmeti olan əmlakın qiymətləndirilməsi və hərrac prosedurları ilə bağlıdır. Lakin məhkəmə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, Plenum qərarı hazırki işin “ruhuna” zidd deyildir. Belə ki, Plenum qərarında vurğulanan əsas məqam ondan ibarətdir ki, hərrac keçirilməzdən əvvəl icra icraatına aid olan məsələlər məhkəmə yolu ilə deyil, icra çərçivəsində tənzimlənməlidir. Bu prinsip yalnız ipoteka predmeti olmayan əmlaklara deyil, ümumilikdə icra prosesində olan bütün əmlaklara, o cümlədən ipoteka predmeti olan əmlaklara da aid edilə bilər. Bu baxımdan, məhkəmə hesab edir ki, hazırkı işdə hərrac hələ keçirilmədiyi üçün iddiaçı icra məmurunun hərəkətlərindən verilən şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəməyə müraciət etməli idi. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 261.0.1-ci maddəsinə əsasən, iş məhkəmədə və ya mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı deyildirsə hakim iş üzrə icraata xitam verir. Həmin Məcəllənin 262.3-cü maddəsinə əsasən, bu Məcəllənin 261.0.1-ci və ya 261.0.8-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş əsaslar üzrə icraata xitam verilərsə, məhkəmə ərizəçinin hansı orqana müraciət etməli olmasını göstərməlidir. Həmin Məcəllənin 262.4-cü maddəsinə əsasən, işin icraatına xitam verildikdə, eyni tərəflər arasında, eyni predmet haqqında və eyni əsaslar üzrə mübahisə barəsində məhkəməyə müraciət edilməsinə yol verilmir. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə icraata xitam verilməli, iddiaçıya icra məmurunun hərəkətlərindən verilən şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəməyə müraciət etmək hüququ izah edilməlidir. Qeyd olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 162, 191, 263-264 və 268-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə Q Ə R A R A A L D İ: İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə icraata xitam verilsin. İddiaçıya icra məmurunun hərəkətlərindən verilən şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəməyə müraciət etmək hüququ izah edilsin. Qərardadın surəti təqdim edildiyi və ya alındığı gündən 10 (on) gün müddətində Salyan Rayon Məhkəməsinə elektron məhkəmə informasiya sistemində yaradılan elektron kabinetdən istifadə edilməklə şikayət verilə bilər. Hakim: Vəsilə Əliyeva