Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1730/2026 02.09.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının Iddiaçı Iddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, mənzilin boşaldılması və mənzilə köçürülmə” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: yeni inşa olunan binada mənzil sahəsinə sahiblik və istifadə hüququnun tanınması, müqavilə öhdəliyinin icrası, podrat müqaviləsi, əqdin etibarsızlığı) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan və Əhmədov Əhməd Abbas oğlundan ibarət tərkibdə, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(*-*)- ***/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları:
1. ## #### 2019-cu il tarixli, *** saylı Mənzil tikintisi haqqında müqavilə ilə cavabdeh2 MMC Abşeron rayon IH başçısının ## #### 2016-cı il tarixli, ** saylı sərəncamı ilə tikintisinə icazə verilmiş Ünvan ünvanındakı yaşayış binasının 4-cü blok, 4-cü mərtəbəsində yerləşən 1 otaqlı, 62,87 kv.metr sahədən ibarət *** saylı mənzili hər kv.metri üçün 500 manat olmaqla, 2 ay ərzində cəmi 31435 manat pul ödəməklə inşa edib Iddiaçı təhvil verməyə dair öhdəlik götürmüşdür. Ödəmə barədə qrafik tərtib olunmuşdur. Iddiaçı qeyd olunan *** saylı mənzilə görə pay dəyəri kimi ümumilikdə 30435 manat pulu tam olaraq cavabdeh2 MMC-yə ödəmişdir.
2. ## ####### 2020-ci il tarixli, ***-M saylı Mənzil tikintisi haqqında müqavilə ilə cavabdeh2 MMC Abşeron rayon IH başçısının ## #### 2016-cı il tarixli, ** saylı sərəncamı ilə tikintisinə icazə verilmiş Ünvan ünvanındakı yaşayış binasının 4-cü blok, 4-cü mərtəbəsində yerləşən 1 otaqlı, 62,87 kv.metr sahədən ibarət *** saylı mənzili hər kv.metri üçün 556,7 manat olmaqla, cəmi 35000 manat pul ödəməklə inşa edib cavabdeh1 təhvil verməyə dair öhdəlik götürmüşdür. Payçı tam ödənişi ödəmişdir.
3. Gəncə Şəhər Məhkəməsinin ## ######## 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı cavabdeh2 MMC-nin cavabdeh Iddiaçı qarşı “əqdin etibarsız hesab edilməsi və əmlakın sahibliyə qaytarılması” barədə ilk iddia tələbi təmin edilməmiş, qarşılıqlı iddia təmin edilərək, cavabdeh2 MMC tərəfindən Ünvan ünvanındakı yaşayış binasının 4-cü blok, 4-cü mərtəbəsində yerləşən 1 otaqlı, 62,87 kv.metr sahədən ibarət *** saylı mənzil həmin Cəmiyyət tərəfindən, 500 manat pulun Iddiaçı tərəfindən ödənilməsi ilə eyni vaxtda cavabdeh2 MMC və Iddiaçı arasında bağlanmış ## #### 2019-cu il tarixli *** saylı müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq Iddiaçı təhvil verilməsi, cavabdeh2 MMC tərəfindən Ünvan ünvanındakı yaşayış binasının 4-cü blok, 4-cü mərtəbəsində yerləşən 1 otaqlı, 62,87 kv.metr sahədən ibarət *** saylı mənzil üzrə Iddiaçı adına mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması üçün tələb olunan və həmin Cəmiyyət tərəfindən təqdim edilməli olan sənədlərin verilməsi öhdəliyinin cavabdeh2 MMC-nin üzərinə qoyulması qət edilmişdir.
4. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin ## #### 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı Iddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh cavabdeh2 MMC ilə cavabdeh cavabdeh1 arasında bağlanmış ## ####### 2020-ci il tarixli, ***-M nömrəli müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 4-cü blok, 4-cü mərtəbəsində yerləşən, 1 otaqdan ibarət, 62,87 kv.m sahəsi olan *** nömrəli (əvvəlki *** saylı) mənzildən cavabdeh1 və digər şəxslərin çıxarılması və onun həmin mənzilə köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh2 MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanında inşa edilən yeni yaşayın binasından ## #### 2019-cu il tarixli müqaviləyə əsasən 4-cü blok, 4cü mərtəbə, ümumi sahəsi 62,87 kv.metr olan 008 (əvvəlki ***) saylı mənzili 31435 manata almışdır. Ilkin olaraq cavabdeh2 MMC-yə ## #### 2019-cu il tarixində 30435 manat ödəmiş, sonradan isə ## ###### 2019-cu il tarixidə 500 manat ödəmişdir. cavabdeh2 MMC müqavilə şərtlərinə əməl etməyərək mənzili onun istifadəsinə verməmişdir. cavabdeh2 MMC ona qarşı Gəncə Şəhər Məhkəməsinə müraciət edərək, cavabdeh2 MMC ilə cavabdeh Iddiaçı arasında bağlanılmış ## #### 2019-cu il tarixli *** saylı müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, əmlakın iddiaçının sahibliyinə qaytarılması, cavabdeh tərəfindən ödənilmiş 30435 manatdan həmin müqavilənin müvafiq maddəsinə əsasən 10% çıxıldıqdan sonra qalan 27391 manat məbləğində pulun alınıb ona verilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. O, cavabdeh2 MMC-yə qarşı qarşılıqlı iddia və əlavə ərizə ilə müraciət edərək, Iddiaçı ilə cavabdeh2 MMC (VÖEN **********) arasında ## #### 2019-cu il tarixli, *** saylı “Mənzil tikintisi haqqında” bağlanmış müqavilənin 1.1-ci maddəsinə əsasən Ünvan ünvanında inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 4-cü blok (giriş), 4-cü mərtəbəsində yerləşən *** saylı (əvvəlki 218), 1 otaqlı, 62,87 kv.m sahəsi olan mənzili həmin müqavilənin 2.1-ci maddəsində qeyd edilmiş şərtlər əsasında və qalıq 500 manat pulu ödəməklə Iddiaçı istifadəsinə verilməsi, həmçinin həmin mənzilin qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada Iddiaçı adına mülkiyyət hüquqlarının müvafiq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması üçün zəruri olan bütün sənədləşmə işlərinin cavabdehə aid hissəsinin lazımi qaydada icra edilməsi öhdəliyi cavabdeh2 MMC-nin üzərinə qoyulması, ödənilmiş dövlət rüsumunun tutularaq ona ödənilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Gəncə Şəhər Məhkəməsinin ## ######## 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə cavabdeh2 MMC-nin Iddiaçı qarşı “əqdin etibarsız hesab edilməsi və əmlakın sahibliyə qaytarılması tələbinə dair iddiası təmin edilməmiş, qarşılıqlı iddia təmin edilmiş, cavabdeh2 MMC tərəfindən Ünvan ünvanında inşa edilmiş çox mənzilli yaşayış binasının 4-cü blok (giriş), 4-cü mərtəbəsində yerləşən, 1 otaqlı, 62,87 kv.m sahəsi olan *** saylı mənzil həmin Cəmiyyət tərəfindən 500 manat pulun Iddiaçı tərəfindən ödənilməsi ilə eyni vaxtda cavabdeh2 MMC və Iddiaçı arasında bağlanmış ## #### 2019-cu il tarixli *** saylı müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq Iddiaçı təhvil verilməsi, cavabdeh2 MMC tərəfindən Ünvan ünvanında inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 4-cü blok (giriş), 4-cü mərtəbəsində yerləşən, 1 otaqlı, 62,87 kv.m sahəsi olan *** saylı (əvvəlki 218) mənzil üzrə Iddiaçı adına mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınması üçün tələb olunan və həmin Cəmiyyət tərəfindən təqdim edilməli olan sənədlərin verilməsi öhdəliyi cavabdeh2 MMC-nin üzərinə qoyulması qət edilmişdir. Qətnamə qüvvəyə minmiş və icra olunması üçün Abşeron Icra şöbəsinə göndərilmişdir. Abşeron Icra şöbəsinin icra məmuru icra vərəqəsinin icrası ilə Ünvan ünvanında inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 4-cü blok (giriş), 4-cü mərtəbəsində yerləşən, 1 otaqlı, 62,87 kv.m sahəsi olan *** saylı (əvvəlki 218) mənzilə gedərkən həmin mənzildə cavabdeh1 və digər şəxslərin yaşamasını müəyyən etmişdir. Göründüyü kimi, cavabdeh2 MMC ona məxsus Ünvan ünvanında inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 4-cü blok (giriş), 4-cü mərtəbəsində yerləşən, 1 otaqlı, 62,87 kv.m sahəsi olan *** saylı (əvvəlki 218) mənzil satdıqdan sonra başqa şəxsə satmış və bilə-bilə Gəncə Şəhər Məhkəməsində iddia qaldıraraq vaxt uzadaraq, həmin şəxsin mənzilə köçərək yaşamasını təşkil etmişdir.
7. Cavabdeh cavabdeh1 iddia tələbinə etiraz edərək, qeyd etmişdir ki, Ünvan ünvanında inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 4-cü blok (giriş), 4-cü mərtəbəsində yerləşən, 1 otaqlı, 62,87 kv.m sahəsi olan *** saylı mənzili ## ####### 2020-ci il tarixli, ***-M nömrəli müqavilə ilə 35000 manata almışdır. O vaxt binada son tamamlama işləri görülürdü, ona bildirildi ki, mənzili 2021-ci ildən təmir edə bilər. Mənzilə qoyulacaq sayğaclar üçün 1100 manat ödəniş etdikdən sonra mənzilin açarını, 2021-ci ildən təmirə icazə barədə vəsiqə verilmişdir. Mənzili təhvil alarkən mənzil tam təmirsiz idi. Orada heç bir kənar əşya olmamışdır. 2021-ci ilin əvvəlindən mənzili təmir etdirməyə başlamışdır. Mənzil yüksək səviyyədə təmir edilmiş, bir otaqdan 2 otağa düzəldilmişdir. Mənzilin təmiri bir ildən artıq çəkmiş, təmirə 34000 manat pul xərclənilmişdir. 2022-ci ilin may ayından mənzilə köçmüşdür. 2025-ci ilədək iddiaçı, nə də onun adından başqa kimsə onlara müraciət etməmişdir. ## ###### 2025-ci il tarixdə Gəncə Şəhər Məhkəməsinin qətnaməsi ilə əlaqədar icra və probasiya şöbəsinin əməkdaşları evə gəlmiş, akt tərtib etmişlər. Aktda qeyd edilmişdir ki, sənəddə göstərilən ünvanda *** saylı mənzil aşkar edilməmişdir. Həmin mərtəbədə həmin ölçüdə olan *** nömrəli mənzilə baxış keçirilib, mənzildə cavabdeh1 yaşadığı müəyyən edilmişdir. Icra məmurlarına həmin mənzilə dair müqavilə və maliyyə arayışı təqdim edilmişdir. Iddiaçı ilə cavabdeh2 MMC arasında olan mübahisəyə heç bir aidiyyəti yoxdur. Odur ki, iddianın rədd edilməsini xahiş edir.
8. Abşeron Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim M.Abbasova) iddia tələbi təmin edilməmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, hər iki cavabdehlə MMC arasında bağlanmış müqavilələr alqı-satqı müqavilələri kimi görünsə də, əslində podrat müqavilələri hesab olunur və hazırkı mübahisə podrat münasibətlərindən əmələ gələn mübahisədir.
10. Işdən görünür ki, mübahisəli mənzillə bağlı iddiaçı ilə cavabdeh2 MMC arasında ## #### 2019-cu il tarixli, cavabdehlər cavabdeh2 MMC ilə cavabdeh1 arasında isə ## ####### 2020-ci il tarixli müqavilələr bağlanmışdır. Hər iki şəxsə mübahisəli mənzillərin dəyərinin MMCyə ödənilməsi ilə bağlı arayış-order verilsə də, həmin daşınmaz əmlaklarla bağlı nə iddiaçı Iddiaçı, nə də cavabdeh cavabdeh1 mülkiyyət hüquqlarını müvafiq qurumda qeydə aldırmamışlar. Iddiaçının əmlakın dəyərini MMC-nin hesabına keçirilməsini təsdiq edən və ciddi maliyyə blankı hesab olunan kassa mədaxil orderi olsa da, cavabdehin kassa mədaxil orderi mövcud deyildir. Bununla belə, mübahisəli mənzilin cavabdeh cavabdeh1 təhvil verilməsi və hazırda onun faktiki istifadəsində və sahibliyində olması işin mübahisəsiz hallarındandır. Bu faktı iddiaçı və cavabdeh cavabdeh1 da öz izahatlarında vurğulamışlar. Mübahisəli mənzilə dair Iddiaçılə və cavabdeh1la MMC arasında bağlanmış müqavilələrdə mənzilin nömrəsi fərqli, yəni müvafiq olaraq 008 və 218 qeyd edilsə də, məhkəmə tərəfindən mübahisəli mənzilə keçirilmiş baxış zamanı müəyyən edilmişdir ki, ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasının 4-cü blok, 4-cü mərtəbəsində yerləşən, 1 otaqdan ibarət olmuş, 2 otağa düzəldilmiş, 62,87 kv.m sahəsi olan mənzili Iddiaçı və cavabdeh1 özününkü hesab edirlər. Yəni hər iki nömrə (008 və 218) eyni mənzilə məxsusdur.
11. Məhkəmə hesab etmişdir ki, mübahisəli mənzil cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən maneəsiz istifadə olunduğundan, ona təhvil verildiyindən və o, uzun müddətdir orada yaşadığından, habelə MMC tərəfindən buna heç bir etiraz olunmadığından onunla bağlı cavabdeh1 iddiaçıya nisbətən üstünlük hüququ əldə etmişdir.
12. Belə olan halda isə, mənzillə bağlı əqdin etibarsızlığı barədə Iddiaçı qaldırdığı iddia əsaslı hesab edilə bilməz. Iddiaçı həmin mənzil üzərində üstünlük hüququ əldə edə bilməmiş, habelə mənzil ona təhvil verilməmiş, həmçinin mənzil üzərində onun hüquqları qanunla müəyyən edilmiş qaydada qeydə alınmamışdır. Belə olan halda, cavabdehin və digər şəxslərin mübahisəli mənzildən çıxarılmalarını və özünün həmin mənzilə köçürülməsini xahiş etməsi üçün iddiaçının subyektiv hüququ yoxdur.
13. Birinci instansiya məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1, 157.2, 337, 389.1, 404.1, 404.2, 425, 452.1, 452.2, 646.1, 752.1, 752.2-ci maddəsinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
14. Iddiaçı Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(*-*)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim A.Hüseynzadənin sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər A.Mahmudov və L.Rəhimli) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Abşeron Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
16. Apellyasiya kollegiyası iddiaçının qanuni qüvvəsini almış Gəncə Şəhər Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, ## ######## 2022-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən mənzilin cavabdeh2 MMC tərəfindən ona təhvil verilməsi ilə bağlı apellyasiya şikayətinin dəlilinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 82.3-cü maddəsinin tələbinə əsasən bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir. Hazırkı iş üzrə cavabdeh cavabdeh1 həmin işdə iştirak edən şəxs olmamaqla, qeyd edilən qətnamə üzrə müəyyən edilmiş faktlar hazırkı mübahisə üzrə preyudisial əhəmiyyət daşımamışdır. Buna görə də məhkəmə kollegiyası qeyd olunan hissədə apellyasiya şikayətinin dəlillərini əsassız hesab etmişdir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının məhkəmə təcrübəsi baxımından istinad etdiyi Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun M.Hüseynovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## #### 2014-cü il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair ## #### 2015-ci il tarixli qərarında göstərilənlərlə bağlı qeyd etmişdir ki, həmin iş üzrə mübahisə hazırkı işdən fərqli olaraq, Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətlə bağlanmış müqavilələr üzrə deyil, Mənzil-Tikinti Kooperativi ilə bağlanmış müqavilələr üzrə yaranmış mübahisə olmuşdur. Qeyd olunan iş üzrə mübahisə müqavilələr bağlanarkən qüvvədə olmuş Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq həll edilmişdir. Hərçənd ki, hazırda qüvvədə olan Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan norma daha əvvəl Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsində də nəzərdə tutulmuşdur ki, həmin normalara əsasən mənzil-tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödədikdə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə etmişdir. Lakin, ## ###### 2017-ci il tarixli “Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində dəyişikliklər edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası qanunu ilə Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsi yeni redaksiyada verilmişdir ki, yeni redaksiyada olan həmin norma tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında olan münasibətləri podrat münasibətləri hesab etməklə, həmin münasibətlərə uyğun həll edilməli olmasını müəyyən etmişdir. Hazırkı iş üzrə tərəflərə aid müqavilələr də məhz Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsinin yeni redaksiyası qüvvəyə mindikdən sonra bağlanmışdır. Hazırkı iş üzrə iddiaçı, o cümlədən cavabdehlə bağlanmış müqavilələr Mənzil-Tikinti Kooperativi arasında deyil, Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyət arasında bağlanmışdır ki, bununla da Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq, iddiaçı tərəfindən edilmiş ödənişlərə görə onun mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun yaranmasının iddia edilməsi əsassız olmuşdur.
18. Buna görə də, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq mübahisəyə podrat və öhdəliklərin icra edilməməsi üçün məsuliyyətdən irəli gələn münasibətlər üzrə normaları tətbiq etmişdir.
19. Işin hallarına görə isə müəyyən edilmişdir ki, mübahisəli mənzillə bağlı iddiaçı Iddiaçılə ilə cavabdeh2 MMC arasında ## #### 2019-cu il tarixli, cavabdeh1la isə ## ####### 2020-ci il tarixli mənzil tikintisinə dair podrat müqavilələri bağlanmış, bina inşa edildikdən sonra mənzil cavabdeh cavabdeh1 təhvil verilmiş, həmin mənzil onun tərəfindən yenidən planlaşdırılmaqla təmir edilmiş və hal-hazırda da onun tərəfindən istifadə edilməkdədir. Iddiaçı ilə bağlanmış müqavilə Mülki Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq notariat qaydasında bağlanmamış və mənzilə dair təminat qeydi aparılmamışdır. Bu hal həmçinin cavabdehlə bağlanmış müqaviləyə aid olmuşdur. Lakin, bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə mənzil cavabdeh cavabdeh1 mülkiyyət hüququ ilə verildiyindən Mülki Məcəllənin 452.1-ci maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq, iddiaçının cavabdehdən mənzili tələb edə bilməsi ilə bağlı hüququ da aradan qalxmış, həmçinin cavabdehlə bağlanmış müqavilənin etibarsız hesab edilə bilməsi üçün hər hansı bir qanuni əsas da müəyyən edilməmişdir.
20. Buna görə, iddiaçının cavabdeh cavabdeh2 MMC-dən Mülki Məcəllənin 452.2-ci maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq, bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ yaranmışdır.
21. Apellyasiya kollegiyası əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, məhkəmə iclasında cavabdeh ona təhvil verilmiş mənzilin iddiaçı ilə bağlanmış müqavilə üzrə verilməli olan mənzil olmamasını iddia etmişdir. Lakin, birinci instansiya məhkəməsi bağlanmış podrat müqavilələri üzrə mənzillərin eyni mənzil olmasını müəyyən etmiş, cavabdeh tərəfindən də qətnamədən şikayət verilməməklə, iddianın məhz qeyd edilən əsasla rədd edilməsi xahiş edilməmişdir.
22. Bununla yanaşı, apellyasiya məhkəməsi podrat müqavilələri üzrə mənzillərin eyni mənzil olması baxımından iddianın rədd edilməli olmasını nəzərə alaraq, hazırkı şikayət çərçivəsində qeyd olunan halın araşdırılmasına da zərurət görməmişdir. Belə ki, iddiaçı mübahisəli mənzilin eyni mənzil olduğunu iddia etdiyi halda yuxarıda qeyd olunduğu kimi Mülki Məcəllənin 452.2-ci maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq cavabdeh cavabdeh2 MMC-dən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək, eyni mənzil hesab etmədiyi halda isə mənzilinə qanunsuz sahiblənmiş şəxsə qarşı tələb irəli sürmək hüququna malik olacaqdır.
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Mülki Məcəllənin 144-1.1, 144-1.2, 144-1.3, 144-1.4, 178.8, 337.1, 452.1, 452.2, 752.1-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri:
24. Iddiaçı Iddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsinə dair qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
25. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29, 125-ci, Mülki Məcəllənin 5.3, 152.1, 157.2, 337.1, 452.1, 452.2-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1, 82.3, 88-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur.
26. Belə ki, məhkəmə yalnız formal qeydiyyatın və ya faktiki təhvilin olmamasına istinad etməklə iddiaçının hüquqi marağını və subyektiv hüququnu tam inkar etmiş, bununla da hüquqi gözləntinin mövcud olub-olmadığını, onun milli hüquqla nə dərəcədə əsaslandırıldığını və cavabdehin mübahisəli mənzildə qalmasının iddiaçının hüquqi vəziyyətinə qeyri-mütənasib müdaxilə yaradıb-yaratmadığını qiymətləndirməmişdir. Halbuki, iddiaçının iddia tələbi məhz onun qanundan və mövcud hüquqi vəziyyətdən irəli gələn hüquqi gözləntisinin qorunmasına yönəlmişdir və bu gözləntinin əsassız şəkildə tanınmaması Konvensiyanın həm mülkiyyətin müdafiəsi, həm də ədalətli məhkəmə araşdırması prinsipləri ilə uzlaşmır. Məhkəmələr iddiaçının mülkiyyət hüququ olmadığı üçün iddianı rədd edərkən mülkiyyət anlayışına məhdud yanaşmış, eyni zamanda çoxmənzilli binalarda mənzillərin bir neçə şəxsə satılarkən ilkin müqavilənin üstünlüyünü nəzərə almamışdır. Məhkəmə təcrübəsində Mülki Məcəllənin 452.1 və 452.2-ci maddəsinin müddəaları mənzil tikinti kooperativləri ilə yaranan münasibətlərə tətbiq olunmur. Çünki, Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsinə əsasən mənzil-tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödədikdə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir. Iddiaçı bunu həyata keçirdiyi üçün eyni mənzil cavabdehə satılanda onun belə hüquq əldə etməsi qanuna uyğun deyil.
27. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
28. Cavabdeh cavabdeh1 kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verərək təmin edilməməsi və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
29. Etiraz belə əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının verdiyi apellyasiya şikayəti üzrə tam, obyektiv araşdırma aparmış, tam şərait yaradılmışdır ki, iddiaçı hüquqlarından səmərəli istifadə etsin. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarına tam əməl edilmiş, obyektiv araşdırma aparılaraq, sübutların məhkəməyə təqdim etmək üçün tərəflərə şərait yaradılmışdır.
Kassasiya baxışının hədləri
30. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
31. Iddiaçı apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini bütövlüklə mübahisələndirdiyindən, hazırkı kassasiya baxışının predmetini kassasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun olaraq həmin qətnamənin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq:
32. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 144-1.1-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə müvafiq olaraq tikintisinə icazə alınmış, lakin həmin Məcəlləyə uyğun olaraq istismarına icazə verilməmiş binalar tikintisi başa çatmayan binalar hesab edilir. 144-1.3-cü maddəsinə əsasən mülkiyyətindəki torpaq sahəsində tərkib hissələrdən ibarət binanın tikintisinə icazə almış şəxs bölünmə planına əsasən yaranan paylara və tikintisi başa çatmayan binanın həmin paylara bağlı olan tərkib hissələrinə bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındıqdan sonra sərəncam verə bilər. 144-1.4-cü maddəsinə əsasən bölünmə planına əsasən mülkiyyətindəki torpaq sahəsində yaranan paylara və tikintisi başa çatmayan binanın həmin paylara bağlı olan tərkib hissələrinə sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməli və tərkib hissələri əldə edən şəxslərin xeyrinə bu Məcəllənin 147-ci maddəsinə uyğun olaraq təminat qeydi aparılmalıdır. 144-1.5-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə digər müddəalarla yanaşı, tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində müvafiq tərkib hissələrin bağlı olduğu payların alqı-satqı şərtləri, təminat qeydinin aparılmasına dair torpaq sahəsi mülkiyyətçisinin və torpaq sahəsinə hüquq əldə etmək istəyən şəxsin bu Məcəllənin 178.8-ci maddəsində nəzərdə tutulan öhdəlikləri və 147.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan razılıqları, habelə bu Məcəllənin 178.8-ci maddəsində nəzərdə tutulan öhdəliklərin yerinə yetirilməsindən sonra torpaq sahəsində müvafiq paya və tərkib hissəyə mülkiyyət hüququnun xeyrinə təminat qeydi aparılmış şəxsə keçməsinə dair torpaq sahəsi mülkiyyətçisinin razılığı açıq-aydın ifadə edilməlidir. 178.8-ci maddəsinə əsasən tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxslə binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) arasında bu Məcəllənin 39-cu fəsli ilə nəzərdə tutulan podrat münasibətləri əmələ gəlir və belə münasibətlərdə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi (satıcı) podratçı, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxs isə sifarişçi hesab edilir. Bu zaman digər öhdəliklərlə yanaşı, satıcı (podratçı) bu Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan müqavilədə müəyyənləşdirilən müddətdə binanın tikintisini başa çatdırmaq və istismarına icazə almaq, tərkib hissəni əldə etmək istəyən şəxs (sifarişçi) isə razılaşdırılmış məbləği hissə-hissə vaxtında satıcıya ödəmək vəzifəsi daşıyır. Tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin (satıcının, podratçının) və (və ya) həmin binanın tərkib hissəsini əldə etmək istəyən şəxsin dəyişməsi onlar arasında yaranan münasibətlərə bu Məcəllənin 39-cu fəslində nəzərdə tutulan podrat münasibətlərinin tətbiqini istisna etməməlidir. 337.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 452.1-ci maddəsinə əsasən fərdi-müəyyən əşyanı kreditorun mülkiyyətinə və ya əvəzli istifadəsinə vermək öhdəliyi icra edilmədikdə kreditor həmin əmlakın borclunun əlindən alınmasını və öhdəlikdə nəzərdə tutulan şərtlərlə ona verilməsini tələb edə bilər. Bu hüquq əmlakın üçüncü şəxsə mülkiyyət hüququ ilə verildiyi halda aradan qalxır. Əgər əmlak hələ verilməmişsə, öhdəlik hansı kreditorun xeyrinə daha əvvəl əmələ gəlmişsə, üstünlük o kreditorundur, bunu müəyyənləşdirmək mümkün olmadıqda isə daha əvvəl iddia irəli sürənindir. 452.2-ci maddəsinə əsasən kreditor öhdəliyin predmeti olan əmlakın ona verilməsini tələb etmək əvəzinə zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. 752.1-ci maddəsinə əsasən podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
33. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 9.1-ci maddəsinə əsasən ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. 9.3-cü maddəsinə əsasən hakim bütün hallarda prosesin çəkişmə prinsipini təmin etməli, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, sənədlərlə əsaslandırmalıdır. 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
34. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
35. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iddiaçının apellyasiya şikayətinin dəlillərinə hüquqi qiymət verilərək yekun nəticəyə gəlinmişdir. Məhkəmə kollegiyası həmin qiymətləndirmə ilə tam razılaşır.
36. Kassasiya şikayətinin dəlilləri iddiaçı ilə MMC arasında müqavilənin daha əvvəl bağlandığı üçün onun müqaviləsinin etibarlı, cavabdehlər arasındakı müqavilənin isə etibarsız olması ilə bağlıdır.
37. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, hazırkı iddia tələbinin hüquqi əsasını Mülki Məcəllənin 452.1-ci maddəsi təşkil edir. Həmin normaya əsasən isə borclu, fərdi-müəyyən olan eyni əşyanı bir neçə şəxsə vermək öhdəliyini üzərinə götürmüşsə, üstünlük əşyaya faktiki sahiblənən kreditora məxsusdur. Əgər əşya artıq kreditorlardan birinə faktiki olaraq verilmişsə, yəni üçüncü şəxs əşyaya yiyələnmişsə və ona mülkiyyətçi kimi sahiblik edirsə, digər kreditorun (alıcının) həmin əşyanı borcludan tələb etmək imkanı hüquqi baxımdan aradan qalxmış olur. Yəni, fərdi-müəyyən əşyanın üçüncü şəxsin sahibliyinə verilməsi faktı müəyyən edildiyi təqdirdə alıcılardan (kreditorlardan) hansının müqaviləni daha əvvəl bağlamasının hüquqi əhəmiyyəti yoxdur. Çünki, qanun, müqavilələrin tarixini o halda həlledici sayır ki, əşya nə onu tələb edən kreditora, nə də üçüncü şəxsə verilməmiş olsun. Əgər əmlak hələ verilməmişsə, onda öhdəlik hansı kreditorun xeyrinə daha əvvəl əmələ gəlmişsə, üstünlük o kreditorundur.
38. Hazırkı işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən olunan və mübahisələndirilməyən halı ondan ibarətdir ki, mübahisəli mənzil artıq cavabdeh1 təhvil verilmiş və onun faktiki istifadəsindədir. Belə olan halda mənzilə üstünlük hüququ məhz sonuncuya məxsusdur.
39. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası işin faktiki hallarına qiymət vermədən hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından işdə olan sübutlarla əlaqəli olaraq qiymət verməklə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Sübutların mahiyyətinə qiymətin verilməsi, işin hallarının düzgün müəyyən edilməməsi ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.Ibrahimovun şikayəti üzrə ## ##### 2004cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
40. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir. Bu səbəbdən, kassasiya şikayətləri təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişiklik edilmədən saxlanılmalıdır.
41. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416, 417, 419 və 421ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Iddiaçı Iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(*-*)-***/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.