Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-287/2026 15.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: alqı-satqı müqaviləsindən irəli gələn mübahisə, keyfiyyətsiz əmlak satılması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyası, Baxışova Vüsalə Ələkbər qızı (məruzəçi hakim), Babayev Zəki Baba oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1, “xxxx” MTK və Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi) qarşı “dəymiş ziyanın ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının # ###### 2025-ci il tarixli *(***)-****/**** saylı qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh tərəfindən kassasiya şikayətinə dair işə ## ##### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Kommunal Idarəetmə Xidməti MMC-nin # ##### 2023-cü il tarixli arayışından görünür ki, Cavabdeh həqiqətən ##.##.2021-ci il tarixində 140,7 kv.m olan * saylı mənzili mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 təmirli və yaşayışa yararlı vəziyyətdə almışdır.
2. Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsinin baş mühəndisi R.Babayev tərəfindən imzalanmış Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil küçəsi, ev 21, 23. 23A, 23B, mənzil 250 Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil keçəsi, 23A, M14, m3 ünvanında yerləşən mənzilə dair verdiyi 911911997198-05301-****** reyestr nömrəli mənzilin texniki pasportundan görünür ki, hüquq subyekti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1dur.
3. Bakı Şəhəri ** saylı Notariat Ofisində bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli AN-******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsindən görünür ki, satıcı Cavabdeh Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil küçəsi, ev 21, 23. 23A, 23B, mənzil 250 Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil keçəsi, 23A, M14, m3 ünvanında yerləşən mənzili 391000 manata alıcı İddiaçı satmışdır.
4. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışın surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil küçəsi, ev 21, 23. 23A, 23B, mənzil 250 Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil keçəsi, 23A, M14, m3 ünvanında yerləşən mənzili xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında İddiaçı adına ##.##.2022-ci il tarixində 1122163348 qeydiyyat nömrəsi, 011011007198-05301-****** reyestr nömrəsi ilə qeydiyyata alınmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə Abşeron Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, cavabdehdən 30532,50 manat pul vəsaiti, 182 manat dövlət rüsumu və 1000 manat ekspertiza xərcinin iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. Iddia tələbi işin faktiki hallarına istinad etməklə belə əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh Cavabdeh ilə iddiaçı İddiaçı arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli, ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil küçəsi, ev 21, 23. 23A, 23B, mənzil 250 Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil keçəsi, 23A, M14, m3 ünvanında yerləşən mənzil 391000 manat qarşılığında İddiaçı tərəfindən əldə olunmasına baxmayaraq sonradan məlum olmuşdur ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil küçəsi, ev 21, 23. 23A, 23B, mənzil 250 Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əhməd Cəmil keçəsi, 23A, M14, m3 ünvanında yerləşən mənzilin mövcud vəziyyəti Texniki Pasportda göstərilən ölçüləri və layihəsi ilə üst-üstə düşmür.
7. Məhkəmə iclasında cavabdeh Cavabdeh vəkili və nümayəndəsi iddianı qəbul etməyərək bildirmişdir ki, cavabdeh tərəfindən mənzildə hər-hansı yenidənqurma işi aparılmamışdır, mənzili əvvəlki mülkiyyətçi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 hazırkı vəziyyətdə almış və hər hansı yenidənqurma işi olubsa da, onun bu barədə xəbəri olmamışdır. Bundan başqa, iddiaçı mənzili almamışdan qabaq bir neçə dəfə mənzildə olmuş və mənzilin daxilində hər otağa, otaqların yerləşməsinə baxış keçirmiş və iddiaçı tərəfindən mənzildən istifadəyə dair hər-hansı maneənin olması barədə hər hansı irad bildirilməmiş, ##.##.2022-ci ildə isə mənzili əldə etmişdir. Bundan 5 ay keçdikdən sonra isə iddiaçı məhkəmədə hazırkı iddianı qaldıraraq cavabdehdən əsassız olaraq pul tələb edir. Təkcə bu hal iddianın tamamilə əsassız olduğunu və mülki hüquqlardan sui-istifadə etməsini göstərir.
8. Abşeron Rayon Məhkəməsinin 2025-ci il ## #### tarixli *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilməmişdir (hakim Habil Əhmədov).
9. Məhkəmə tərəfindən iş üzrə mühəndis-texniki və əmtəəşünaslıq ekspertizası aparılmış və mənzilə baxış zamanı mənzilin hazırkı vəziyyəti ilə Texniki Pasportdakı planı müqayisə etdikdə eyni olmadığı, mənzilin daxilində texniki pasportda göstərilən 2 və * saylı sanitar qovşaqların sökülərək yerlərinin dəyişdirilməsi, sanitar qovşaqlarından birinin * saylı otağın daxilində inşa olunduğu, digərinin isə mənzilə daxil olduqda dəhlizin sağ tərəfində inşa olunduğu müəyyən edilmişdir. Bununla yanaşı mənzilin texniki pasportu üzrə yerləşən * saylı mətbəxin yeri dəyişdirilmiş və * saylı otaq 2 hissəyə bölünmüş, bir hissəsi mətbəx otağı ilə, digər hissəsi isə yataq otağı ilə əvəz olunmuşdur. Mənzildə * saylı lociya ilə * saylı yaşayış otağı arasındakı arakəsmə divarı sökülmüş, yataq otağının sahəsinə əlavə olunmuşdur. Mənzildə yenidən planlaşdırılma zamanı “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və tikintiyə dair normativ sənədlər sistemi”-nin “AzDTN 2.7-2 yaşayış binaları layihələndirmə normaları”-nın "Sanitariya-epidemioloji tələblərin təmin edilməsi" bəndinin qaydaları yolverilməz şəkildə pozulmuş, yeni inşa olunmuş sanitar qovşaqları və mətbəx otağı ventilyasiya şaxtaları olmayan hissələrdə yataq otaqlarının daxilində yerləşdirilmişdir. Mətbəx otağında və sanitar qovşaqlarında hava kənarlaşdırılması və təmizlənməsi məqsədilə sorma kanalları, hava kəmərlərində tənzimlənən ventilyasiya şəbəkələri mövcud deyildir. Eyni zamanda sözügedən sanitar qovşaqları və mətbəx otağı alt mərtəbədə yerləşən mənzilin yataq otaqlarının üzərində yerləşməsi qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq yolverilməzdir və inşaat-norma və qaydalarının tələblərinə əsasən mənzildə aşkar olunmuş mübahisəli tikililərin yerlərinin dəyişdirilməsi zəruridir. 10.Birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbi ilə bağlı belə qənaətə gəlmişdir ki, hazırkı iddia tələbi əsaslı olsa belə, məhkəmənin qənaətinə görə iddiaçı mənzili cavabdeh Cavabdeh alsa da, sonuncunun bu tələb üzrə iddiaya cavab verə və cavabdeh ola bilməməsinə diqqət yetirmədən ona qarşı hazırki iddianı qaldırmışdır, eyni zamanda ekspertizaların tədqiqat predmeti olmuş Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən tərtib edilmiş 911911997198–05301-****** reyestr nömrəli Texniki pasport mübahisəli mənzilin əvvəlki mülkiyyətçisi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 adına olmaqla o həmin mənzilin mülkiyyətçisi olmuş və iş materiallarında olan "Kommunal Idarəetmə Xidməti" MMS-nin ##.##.2023-cü il tarixli arayışından da məlum olur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən * saylı mənzili (köhnə qaydada) Cavabdeh mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 təmirli və yaşayışa yararlı vəziyyətdə almışdır. 11.Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni “Avşar Türkiyəyə qarşı” AIHM-nin qərarı *****/** nömrəli qərarına, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 125-ci maddəsinin VII hissəsinə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 24.1, 27.2, 27.2.1, 27.2.2-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra - MPM) 107, 119.1, 124.1, 216-220, 222.2-ci və 238-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
12.Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. 13.Iddiaçı apellyasiya şikayətini iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun əsalandırmış və əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında mübahisə müqavilə münasibətlərindən doğan mübahisə idi, iddiaçı cavabdehdən alqı-satqı müqaviləsindən yaranan öhdəliklərini lazımınca icra etmədiyi üçün zərəri ödəməsini tələb edirdi. Bu səbəbdən məhkəmə bu münasibətə Mülki Məcəllənin 443.1, 568.1, 581.1, 581.3, 587 və 588.1-ci maddələrini tətbiq etməli idi. Bu normaların dispoziyalarında müəyyən edilmiş və iddiaçı tərəfindən sübut edilməli hallar aşağıdakılardan ibarət idi: 1) Iddiaçı ilə cavabdeh arasında alqı-satqı müqaviləsinin olması; (bu müqavilə məhkəməyə təqdim edilib və məhkəmə qətnaməsi ilə bu hal müəyyən edilib) 2) Satıcı kimi cavabdeh tərəfindən iddiaçıya lazımi keyfiyyətdə malın verilməməsi; (bu halda işdə olan çoxsaylı ekspertiza rəyləri müəyyən edilib, üstəlik məhkəmə özu də Mənzil Məcəlləsinə istinad edərək mənzildə aparılmış dəyişiliklərin Yasamal rayon Icra hakimiyyətinin razılığı olmadan aparıldığını müəyyən edib) Məhkəmədən yalnız mübahisəyə Mülki Məcəllənin 587-ci və 588.1-ci maddəsinin hipotezasını tətbiq etmək gözlənilirdi, lakin məhkəmə bu vəzifəsini yerinə yetirməkdə həddən artıq uğursuz olmuşdur. Baxmayaraq ki, qanun birbaşa göstərir ki, “əşyanın qüsurları üçün satıcı cavabdehdir”, “alıcı... satıcıdan öz seçimi ilə alış qiymətinin mütənasib azaldılması və ya əşyanın qüsurlarının ağlabatan müddətdə əvəzsiz aradan qaldırılmasını tələb edə bilər”, məhkəmə nədənsə satılmış əşyaya qüsurun kimin tərəfindən vurulması məsələsini araşdırmağa girişmiş və iddiaçıdan bu halın sübut edilməsini tələb etmişdir. Qanunun birbaşa göstərişinə əsasən satıcının bu məsuliyyəti qüsurun baş verməsində “təqsiri olubolmamasından asılı olmayaraq” yaranır. Iş materiallarında bir dənə də olsun Cavabdeh mənzildə heç bir təmir, yenidənqurma işləri aparmamasını, aldığı faktiki vəziyyətdə də iddiaçıya satmasını göstərən sübut yoxdur. Məhkəmənin nəyin əsasında bu nəticəyə gəldiyi məlum deyil. Əgər məhkəmə yalnız iddiaçının izahatı əsasında bu nəticəyə gəlibsə, o zaman nəzərə almalı idi ki, MPMnin 106.1-ci maddəsinə əsasən işdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir. Qanunvericiliyə əsasən yalnız tərəfin tələb və etirazlarının əsaslandırdığı faktları digər tərəfin etiraf etməsi əks tərəfi gələcəkdə bu faktları sübut etmə vəzifəsindən azad edir. Göründüyü kimi cavabdeh Cavabdeh mənzildə heç bir təmir, yenidənqurma işləri aparmaması barədə izahatı, nə iddiaçı tərəfindən etiraf edilib, nə də digər sübutlarla təsdiq olunub. Əksinə, elə məhkəmənin özünün iş materialları əsasında müəyyən etdiyi digər halları nəzərə alsa, Cavabdeh mənzildə heç bir təmir, yenidənqurma işləri aparmaması, aldığı faktiki vəziyyətdə də iddiaçıya satması barədə gəlinən nəticə təkzib olunduğu ortaya çıxacaq. Iş materiallarında olan iddiaçının təşəbbüsü ilə keçirilən bir məhkəmə ekspertizasının rəyi və məhkəmənin qərardadı əsasında keçirilən iki məhkəmə ekspertizasının rəylərinə əsasən mənzil iddiaçıya satılarkən mənzildə tikinti norma və qaydaları kobud şəkildə pozulmuş vəziyyətdə olmuşdur ki, mənzilin istismarı mümkün deyil. Elə məhkəmənin özünün qətnaməsi ilə qarşılıqlı şəkildə belə nəticəyə gəlmək olar ki, Cavabdeh mənzili mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 alarkən mənzil yaşayışa yararlı vəziyyətdə olub, lakin iddiaçıya satarkən artıq mənzildə yaşayışı mümkün etməyən mənzildə tikinti norma və qaydaları kobud pozuntuları olmuşdur. Iddiaçı da bir alıcı kimi cavabdehdən qüsurlu əşya (mənzil) verdiyi üçün ona vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsini (alış qiymətinin mütənasib azaldılmasını) tələb etmişdir. 14.Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməsi, cavabdeh Cavabdeh 30532 manat 50 qəpik məbləğində pulun iddiaçı İddiaçı xeyrinə tutulması qət edilmişdir. (hakimlər - Səyyad Qafari (sədrlik edən və məruzəçi), Fuad Məmmədov və Almaz Süleymanova). 15.Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, mövcud mübahisəni həll edən aşağı instansiya məhkəməsi iddia tələbinin qanuni əsası kimi tərəflər arasındakı münasibətləri tənzimləyən mülki qanunvericilik normalarını düzgün tətbiq etməmişdir.
16. Mülki Məcəllənin 587.1 və 587.1.3-cü maddələrinə əsasən əgər satıcı əşyanın qüsurları barəsində qabaqcadan məlumat verməmişsə, lazımi keyfiyyətli olmayan əşyanın verildiyi alıcının ixtiyarı var ki, satıcının təqsiri olub-olmamasından asılı olmayaraq, satıcıdan öz seçimi ilə əşyanın qüsurlarının aradan qaldırılması üçün özünün çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsini tələb etməlidir. Əşya aradan qaldırılması mümkün olan qüsurlarla verildikdə alıcı həmin qüsurların aradan qaldırılmasını satıcıdan tələb edə bilər. Lakin əşyadan daha tez bir vaxtda istifadə etməkdə maraqlı olan alıcı Mülki Məcəllənin 451-ci maddəsinə əsasən, qüsurların aradan qaldırılmasını öz qüvvəsi ilə təmin edə və ya bu işi üçüncü şəxslərə həvalə edərək, çəkdiyi zəruri xərclərin ödənilməsini satıcıdan tələb edə bilər. 17.Alıcı müqavilə predmeti əşyanı yararlı halda əldə etməkdə maraqlı olduqda, lazımı keyfiyyətdə olmayan əşyanın müqaviləyə uyğun əşya ilə əvəz edilməsini tələb edə bilər. Bu halda tərəflər müqavilənin lazımınca icrasını təmin etmiş olurlar. 18.“Istehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi haqqında” Qanunun 5-ci maddəsinin 1 və 3 -cü bəndlərinə əsasən istehlakçı satıcıdan (istehsalçıdan, icraçıdan) alınmış malın (görülmüş işin, göstərilmiş xidmətin) keyfiyyətinin normativ sənədlərə, müqavilə şərtlərinə uyğunluğu barədə və həmçinin mal (iş, xidmət) haqqında satıcının (istehsalçının, icraçının) təqdim etdiyi məlumata cavab verməsini tələb etmək hüququna malikdir. Satıcı (istehsalçı, icraçı) istehlakçıya keyfiyyəti normativ sənədlərə, müqavilə şərtlərinə və həmçinin mal (iş, xidmət) haqqında istehsalçının (icraçının) təqdim etdiyi məlumata uyğun olan mal verməlidir. Həmin Qanunun 7-ci maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən istehlakçı müqavilə və ya digər qaydalarla müəyyən olunmuş zəmanət müddəti ərzində aldığı malda qüsur və ya saxtalaşdırma aşkar edərsə, öz istəyinə görə satıcıdan və ya istehsalçıdan malın qüsurlarının icraçının (satıcının, istehlakçının) hesabına aradan qaldırılmasını və ya qüsurların aradan qaldırılması üçün istehlakçının və ya üçüncü şəxslərin çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir.
19. Mülki Məcəllənin 442-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Həmin Məcəllənin 443.1 və 443.2-ci maddələrinə əsasən öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur. Zərər bu Məcəllənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının qeyd etdiyi hallar iş materialları və ekspert rəyləri ilə öz təsdiqini tapdığından, iddia təmin edilməli mənzilin tikinti norma və qaydalarının tələblərinə uyğun olaraq əvvəlki vəziyyətinə qaytarılması üçün 30532,50 manat pul vəsaiti cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməlidir. 20.Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni MPM-nin 382, 384.0.2, 385.1.1., 385.1.2., 385.1.3., 385.1.4, 392 və 405-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
21.Cavabdeh qətnamədən kassasiya şikayəti verərək, onun ləğv olunması və iddianın təmin olunmaması barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. 22.Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, həm birinci instansiya məhkəməsində işə baxılarkən, həm də Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsində iddiaçının nümayəndəsi etiraf etmişdir ki, iddiaçı mənzili almamışdan qabaq bir neçə dəfə mənzildə olmuş və mənzilin daxilində hər otağa, otaqların yerləşməsinə baxış keçirmiş və iddiaçı tərəfindən mənzildən istifadəyə dair hər-hansı maneənin olması barədə hər-hansı irad, pretenziya bildirilməmiş, ##.##.2022- ci ildə isə mənzili əldə etmişdir. Yalnız bundan 5 ay keçdikdən sonra isə iddiaçı məhkəmədə hazırkı iddianı qaldıraraq cavabdehdən əsassız olaraq pul tələb etmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı mənzili əldə etməmişdən qabaq dəfələrlə mənzilə baxmış və onu gördüyü vəziyyətdə, mövcud təmirli vəziyyətində, o cümlədən, yenidənqurma işləri ilə birlikdə əldə etməyə razı olmuşdur. Işin araşdırılmış hallarından görünür ki, mübahisəli mənzildə cavabdeh Cavabdeh heç bir təmir, yenidənqurma işləri aparmamış, aldığını faktiki vəziyyətdə də iddiaçıya satmışdır. Iş materiallarında olan mənzilin yerləşdiyi binaya xidmət edən "Kommunal Idarəetmə Xidməti" MMS-nin ##.##.2023-cü il tarixli arayışına əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən * saylı mənzili (köhnə qaydada) Cavabdeh mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs1 təmirli və yaşayışa yararlı vəziyyətdə almışdır və iddiaçı mənzili həmin təmirli və yaşayışa yararlı vəziyyətdə görüb bəyəndikdən sonra alqı-satqı müqaviləsi əsasında onu təhvil almış və mənzildən təyinatı üzrə istifadəsinə başlamışdır. Iddiaçı mənzili təhvil alaraq onu təyinatı üzrə istifadəsinə başlayandan sonra qaldırdığı iddiada mənzilin mövcud vəziyyətinin mənzilin Texniki Pasportunda göstərilən ölçüləri və layihəsi ilə üst-üstə düşməməsi səbəbindən cavabdehdən mənzilin tikinti norma və qaydalarının tələblərinə uyğun olaraq əvvəlki vəziyyətinə qaytarılmasına görə 30532,50 manat tutulmalı olmasını göstərsə də, işdə olan ekspertiza rəylərində əksini tapmış dəyişikliklərin, yenidən qurulma və (və ya) yenidən planlaşdırılmanın məhz cavabdeh tərəfindən həyata keçirilməsinə dair sübutlar təqdim etməmişdir. Göründüyü kimi, nə mübahisəli mənzilin alqı-satqısı zamanı iddiaçı alıcı olaraq mənzilə dəfələrlə baxsa da, heç bir pretenziya irəli sürməmiş, nə də ki, alqı-satqıdan sonrakı 5 ay ərzində də mənzildə yaşayaraq cavabdehə qarşı heç bir pretenziya, iddia irəli sürməmişdir. Halbuki, hər hansı alqı-satqı zamanı alıcının da vəzifəsi odur ki, aldığı əşyanı yoxlasın və həmin əşyanın onun gözləntilərinə uyğun olduğuna əmin olsun. Iddiaçı isə alıcı kimi öz vəzifələrini yerinə yetirməmiş, nəinki alqısatqıdan əvvəl və alqı-satqı zamanı, həm də sonrakı bir neçə ay ərzində mənziin hər-hansı qüsuru barədə satıcıya irad bildirməmişdir. Bu hallar, yəni iddiaçının alıcı olaraq öz vəzifələrini kobudcasına pozmasına baxmayaraq alıcı kimi hüquqlarını həyata keçirməsi onun tərəfindən hüquqdan suiistifadə hesab edilməli və heç bir hüquqi nəticə yaratmamalıdır. Iş materiallarına əsasən, iddiaçının cavabdehdən tələb etdiyi 30532,50 manat pul vəsaiti mənzilin əvvəlki vəziyyətinə qaytarılmasına görə “xxxx” MMC tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2022-ci il tarixli ** saylı rəy əsasında tələb olunur. Iddiaçı cavabdehdən alış qiymətiinin 30532.50 manat məbləğində azaldılmasını, mənzilin qüsurlarının ağlabatan müddətdə əvəzsiz aradan qaldırılmasını tələb etməmişdir. Iddiaçı cavabdehdən mənzilin qüsurlarının aradan qaldırılması üçün özünün real çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsini deyil, qüsurların aradan qaldırılması üçün ehtimal olunan 30532.50 manat pul vəsaitinin cavabdehdən tutulmasını tələb etmişdir. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi isə bu hallara qiymət verməyərək və AR Mülki Məcəlləsinin 587-ci maddəsini düzgün tətbiq etməyərək qanunsuz və əsassız olaraq iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul etmişdir. AR Mənzil Məcəlləsinə və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin "Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin icrasının təmin edilməsi barədə" *** saylı ## ### 2010-cu il tarixli Fərmanına əsasən, yaşayış sahəsinin yenidən qurulması və (və ya) yenidən planlaşdırılmasına razılıq verən və ya sonradan bu işləri rəsmiləşdirməli orqan mənzilin yerləşdiyi Yasamal rayon Icra Hakimiyyətidir. Iş materiallarında iddiaçı tərəfindən Yasamal rayon Icra Hakimiyyətinə müraciət edilməsi və həmin orqanın yaratdığı qəbul komissiyası tərəfindən yenidən qurulma və (və ya) yenidən planlaşdırılma dair aparılmış tədqiqatın nəticəsi yoxdur. Belə olan halda, Yasamal rayon Icra Hakimiyyətinin iş üzrə üçüncü şəxs kimi cəlb edilməsi zəruri idi. Bununla bağlı olaraq, cavabdeh həm birinci instansiya məhkəməsində qətnamə çıxarılana qədər, həm də Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsində vəsatət təqdim edərək, Yasamal rayon Icra Hakimiyyətinin iş üzrə üçüncü şəxs qismində cəlb edilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir, lakin nə birinci instansiya məhkəməsi, nə də Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi cavabdehin vəsatətini müzakirə etməyərək heç bir münasibət bildirməmişlər. Iş materiallarında olan **/**** saylı ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyi iddiaçının sübut kimi təqdim etdiyi "xxxx"MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli "Qiymətləndirmə rəyi" adlı sənədlə eynilik təşkil edir, faktiki olaraq oradan köçürülmüşdür. "xxxx" MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli "Qiymətləndirmə rəyi" adlı sənəd isə mötəbər sübut hesab edilə bilməz. Belə ki, həmin sənədi vermiş şəxsləri belə bir tədqiqat aparmaq səlahiyyətlərinin, lazımi biliklərinin olub-olmaması araşdırılmamışdır. Bundan başqa, hələ işə birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən Abşeron rayon məhkəməsinin e-2(012)- ****/**** saylı ##.##.2023-cü il qərardadı ilə iddiaçının cavabdehə qarşı dəymiş ziyan tələbinə dair mülki iş üzrə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş, ekspertizanın aparılması Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə həvalə edilmişdi. Həmin qərardadla ekspertlər qarşısında 2 sual qoyulmuşdu. Suallardan birincisinə yuxarıda qeyd edilmiş mütəbərliliyi şübhə doğuran **/**** saylı ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyi ilə cavab verilmişdi. Suallardan ikincisinə isə ümumiyyətlə cavab verilməmişdi və məhkəmənin özünün araşdırılması vacib saydığı hal – təmir üçün tələb olunan məbləğ obyektiv və hərtərəfli araşdırılmamış qalmışdır. Cavabdeh ##.##.2025-ci il tarixində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinə vəsatət təqdim edərək iş üzrə təkrar məhkəmə tikinti və əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsini və ekspertlər qarşısında aşağıdakı suallar qoyulmasını xahiş etməsinə baxmayaraq Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi cavabdehin vəsatətinin ümumiyyətlə müzakirə etməmiş və vəsatətlə bağlı əsaslandırılmış qərardad qəbul etməmişdir. Iş materiallarında olan **/**** saylı ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyində mənzildə yenidənqurma aparıldığı və bunun texniki pasporta uyğun olmadığı qeyd edilmişdir. Belə olan halda, mübahisəli mənzilə dair texniki pasportun verilməsi zamanı qanunvericiliyin müvafiq tələblərinə əməl edilməsi araşdırılmalıdır. Mənzilə texniki pasport iş üzrə üçüncü şəxs qismində cəlb edilmiş Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz ƏmlakınDövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmişdir. Mənzilə dair texniki pasport verilərkən Reyestr Xidmətinin mütəxəssisləri tərəfindən mənzilə baxış keçirilib-keçirilmədiyi, mənzildə aparılmış təmir-tikinti işlərinin mənzilin layihə sənədlərinə uyğun gəlib-gəlmədiyi aydınlaşdırılmalıdır. Göründüyü kimi, mənzilə dair texniki pasport verilərkən bu xidmətin müvafiq mütəxəssisi mənzilə baxış keçirməli, mənzilin mövcud vəziyyəti üzrə texniki pasport verməli idi. Əgər mənzildə aparılan yenidənqurma işləri mənzilin layihə sənədlərinə uyğun gəlmirdisə texniki pasportun verilməsi və mənzilə dair hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından imtina olunmalı idi. Odur ki, tərtib olunmuş texniki pasport mənzilin bu sənəd tərtib olunarkən mövcud olan vəziyyətini düzgün əks etdirmir. Sözügedən ekspertiza rəyindən görünür ki, bu rəy texniki pasport əsasında verilmiş, yəni mənzilin mövcud vəziyyəti texniki pasportla müqayisə edilmişdir. Həmçinin bu sənəd tərtib olunarkən Daşınmaz Ənlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin əməkdaşının gəlib mənzilə baxış keçirməsi də məlum deyildir.
23. Kassasiya şikayəti MM-nin 560.1., 560.2., 560.3.2, 586.1., 586.2., 586.3, 587.1, MPM-nin 14.1., 85.1., 86.1., 86.2., 87.1., 87.4, 57.1, 97.1-ci, Mənzil Məcəlləsinin 24.1, 27.2-ci maddələrinə istinadla əsaslandırılmışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
24. Iddiaçı qismində iştirak edən İddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz edərək təmin edilməməsini, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin qüvvədə saxlanılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
25. Maddə 567. Alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür. 26.Maddə 581.1. Satıcı alıcıya keyfiyyəti alğı-satqı müqaviləsinə uyğun gələn əşya verməyə borcludur. 27.Maddə 581.2. Alğı-satqı müqaviləsində əşyanın keyfiyyəti haqqında şərtlər olmadıqda, satıcı alıcıya bu cür malın adətən istifadə edildiyi məqsədlərə yarayan əşya verməyə borcludur. Əgər müqavilə bağlanarkən alıcı əşyanı əldə etməsinin konkret məqsədləri barəsində satıcıya məlumat vermişdirsə, satıcı alıcıya həmin məqsədlər üçün istifadəyə yarayan əşya verməyə borcludur. 28.Maddə 581.3. Əşyanı nümunəyə və (və ya) təsvirə əsasən satarkən, satıcı alıcıya nümunəyə və (və ya) təsvirə uyğun gələn əşya verməyə borcludur. Maddə 587.1. Əgər satıcı əşyanın qüsurları barəsində qabaqcadan məlumat verməmişsə, lazımi keyfiyyətli olmayan əşyanın verildiyi alıcının ixtiyarı var ki, satıcının təqsiri olubolmamasından
29. asılı olmayaraq, satıcıdan öz seçimi ilə aşağıdakıları tələb etsin: 587.1.1. alış qiymətinin mütənasib azaldılması; 587.1.2. əşyanın qüsurlarının ağlabatan müddətdə əvəzsiz aradan qaldırılması; 587.1.3. əşyanın qüsurlarının aradan qaldırılması üçün özünün çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsi.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi 30.Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
31. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
32.Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. 33.Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
34. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, aşağıdakılara əsasən kassasiya şikayəti qismən təmin edilməlidir.
35. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddia tələbinin qanuni əsası kimi MM-nin 587-ci maddəsinə düzgün istinad etsə də, sübutların qiymətləndirilməsi həmin normanın dispozisiya şərtlərinə uyğun həyata keçirilməmişdir.
36. MM-nin 587.1-ci maddəsində nəzərdə tutulur ki, satıcı əşyanın qüsurları barəsində qabaqcadan məlumat vermədiyi halda lazımi keyfiyyətli olmayan əşyanın verildiyi alıcının satıcının təqsiri olub-olmamasından asılı olmayaraq, satıcıya qarşı həmin normada nəzərdə tutulmuş tələbləri irəli sürmək hüququ yaranır. 37.Iddia tələbinə əsasən, hazırda satılmış mənzilin qüsuru mənzildə tikinti-texniki normalara uyğun olmayan özbaşına yenidən planlaşdırma işləri həyata keçirilməsidir ki, bu barədə alıcı mənzili satarkən məlumat verməmişdir. 38.Hazırkı halda məhkəmə tərəfindən ekspert rəyi əsasında satılan mənzildə özbaşına yenidən planlaşdırma işləri aparıldığı və mətbəx otağının və sanitar qovşaqların yerlərinin dəyişdirilməsi nəticəsində hava kənarlaşdırılması və təmizlənməsində problemlər yarandığı, nəticədə mənzilin lazımı keyfiyyətdə olmadığı müəyyən edilmişdir. MM-nin 587-ci maddəsinin tələblərinə əsasən satılan mənzilin bu vəziyyətə gərilməsinə görə satıcının təqsirli olub-olmadığının araşdırılması əhəmiyyətli deyil.
39. Iddianın əsaslı hesab edilməsi üçün, satıcının əşyanın qüsurları barəsində qabaqcadan məlumat verməmiş olduğu təsdiq edilməli idi. Məlumat vermə satıcı tərəfindən alıcıya şifahi şəkildə, yazılı şəkildə və ya bilavasitə satılan əmlakı qüsurları ilə birlikdə göstərməklə verilə bilərdi. 40.Cavabdehin iddiaya etirazında və kassasiya şikayətində istinad etdiyi dəlil bundan ibarətdir ki, alıcı mənzili almazdan əvvəl bir neçə dəfə mənzildə olaraq mənzilə baxış keçirmiş, mənzilin yenidən planlaşdırıldığını (çıxarışda 3 otaq kimi göstərilmiş mənzilin 4 otaqlı mənzilə çevrildiyini) görmüş və mənzili həmin şəkildə qəbul etmişdir. Iddiaçı tərəf alqı-satqıdan əvvəl mənzilə baxış keçirdiyini, mənzilin çıxarışının ona təqdim edildiyini və çıxarışda 3 otaq qeyd edilmiş mənzilin 4 otağa çevrilməsini əvvəlcədən bildiyini inkar etməmişdir.
41. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən cavabdehin bu dəlili üzrə MM-nin 587-1-ci maddəsinin tələbləri baxımından qiymətləndirmə aparılmadığından kollegiya hesab edir ki, mübahisələndirilən qətnamə ləğv edilməklə iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir. 42.Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq,
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin. Iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.