AzərbaycaņRespublikası̧adından Qərar Bakı̧şəhəri İş̧№̧2(1-8)-516/2026 17.04.2026 ALI̧MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının Iddiaçı̧Ləğv̧prosesində̧olaņIddiaçı̧Açıq̧SəhmdaŗCəmiyyətiniņcavabdeḩCavabdeḩhüquqi varisi̧Hüquqi̧varişqarşı̧“krediţmüqaviləsi̧üzrə̧yaranmış̧borcuņipoteka̧predmetinə yönəlməsi̧və̧ipoteka̧ilə̧yüklü̧edilmiş̧əmlakıņaçıq̧hərracda̧satılaraq̧əldə̧olunmuş̧vəsait hesabına̧borcuņödənilməsi”̧tələbinə̧daiŗiddia̧ərizəsi̧üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan və Xıdırov ƏhlimaņMehmaņoğlundaņibarəţtərkibdə, Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında̧baxaraq,̧aşağıdakıları̧müəyyəņetdi: Işin halları:
1. ## ### 2015-ci il tarixli ***/** nömrəli kredit müqaviləsi ilə Iddiaçı ASC tərəfindən Cavabdeḩ12̧ay̧müddətinə̧illiķ25%̧dərəcəsi̧ilə̧40000̧ABŞ̧dolları̧krediţverilmişdir.
2. Kredit müqaviləsinin təminatı olaraq ## ### 2015-ci il tarixli ***/**/* nömrəli ipoteka müqaviləsi ilə ipoteka qoyan Cavabdeh mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 83,5 kv.m yaşayış, 114,7 kv.m yaşayış sahədən ibarət 3 otaqlı 2 mərtəbəli fərdi yaşayış evi ipoteka saxlayanın xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmişdir. Müqavilədə həmin ev tərəflərin razılığı ilə 70000 manaţməbləğində̧qiymətləndirilmişdir.
3. Iddiaçı ASC tərəfindən Cavabdeh xəbərdarlıq göndərilmiş, ona borcun ödənilməsi barədə xəbərdarlıq olunmuş, əks təqdirdə müvafiq tədbirlərin həyata keçirilməsinə başlanılacığı̧bildirilmişdir.
4. Cavabdeh ## ##### 2020-ci̧iļtarixdə̧ölmüşdür.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı Ləğv prosesində olan Iddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi və daha sonra Azərbaycan Respublikası MPM-in 53-cü maddəsinə əsasən iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən kredit öhdəliyi üzrə qalan 18.221 ABŞ dolları icra edilməmiş əsas borcun, müddət sonuna hesablanan 10.819 ABŞ dolları faiz borcunun, 3.011 ABŞ dolları cərimənin, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun qərarına əsasən hesablanan 2.727 ABŞ dolları faiz borcunun və mübahisənin məhkəmə vasitəsi ilə həll edilməsi üçün 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, ipotekaya qoyulmuş cavabdehə məxsus ünvanndə yerləşən 0,02192 ha torpaq sahəsi olan *** nömrəli fərdi yaşayış evinə tutmanın yönəldilməsi, həmin evin açıq hərrac yolu ilə satılması və satışdan əldə olunan vəsaitin ödənişə yönəldilməsi barədə qətnamə̧qəbuļedilməsini̧xahiş̧etmişdir.
6. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Bank ilə cavabdeh Cavabdeh arasında bağlanmış ## ### 2015-ci il tarixli ***/** nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən cavabdehə 12 ay müddətinə, illik faiz dərəcəsi 25% ödənilmək şərti ilə 40.000 ABŞ dolları məbləğində kredit vəsaiti verilmişdir. Kredit müqaviləsinin 3.4.1-ci maddəsinə əsasən borcalan bankdan aldığı krediti və ona hesablanmış faiz borcunu bu müqavilənin tərkib hissəsi olan ödəniş qrafikinə müvafiq olaraq ödəməyi öz üzərinə götürmüşdür. Müqavilənin 3.4.2-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi ilə əlaqədar borcun məcburi qaydada alınmasına yönəlmiş məhkəmə qətnaməsi tam icra olunub başa çatanadək hesablanmış faizləri banka ödəməlidir. Lakin buna baxmayaraq borclu Cavabdeh kredit müqaviləsinin şərtlərini pozmuş, dəfələrlə olunmuş şifahi və yazılı xəbərdarlıqlara baxmayaraq üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirməmiş,̧krediţvə̧faizləri̧vaxtında̧ödəməmişdir.̧
7. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iş üzrə təyin edilmiş məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizası üzrə Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2019-cu il tarixli rəyinə əsasən, hesabdan çıxarışlardan və Iddiaçı ASC ilə Cavabdeh arasında ## ### 2015-ci il tarixli ***/** nömrəli kredit müqaviləsinin qeyd olunan şərtləri nəzərə alınmaqla Cavabdeh müqavilə müddətinə, yəni ## ### 2016-cı il tarixə banka əsas borcu 20185,15 ABŞ dolları və faiz borcu 662,22̧ABŞ̧dolları,̧cərimə̧borcu̧84,48̧ABŞ̧dolları̧müəyyəņolunmuşdur.̧
8. Birinci instansiya məhkəməsinə təqdim olunmuş “xxxx” MMC-nin ## ###### 2022-ci il tarixli qiymətləndirilmə hesabatına əsasən ünvanndə 0,02192 ha torpaq sahəsi üzərində yerləşən, Cavabdeh mülkiyyətində olan, 2 mərtəbəli, 3 otaqlı, 198,2 kv.m ümumi, 83,5 kv.m yaşayış, 114,7 kv.m yardımçı sahədən ibarət *** nömrəli fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 50000̧manaţtəşkiļedir.̧
9. Cavabdeh ## ##### 2020-ci il tarixdə öldüyündən, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindəņHüquqi̧varişcavabdehiņhüquqi̧varisi̧kimi̧işə̧cəlb̧olunmuşdur.̧
10. Salyan Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2024-cü il tarixli, *(***)-*/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Ə.Məmmədli) iddia qismən təmin edilərək, cavabdeh Hüquqi varis ## ### 2015-ci il tarixli ***/** nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən ## ### 2019-cu il tarixə kredit öhdəliyi üzrə qalan 18221 ABŞ dolları məbləğində əsas borcun, 662,22 ABŞ dolları faiz borcunun, 84,48 ABŞ dolları cərimə borcunun, müddət bitəndən sonra Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarına əsasən hesablanan 2727 ABŞ dolları faiz borcunun, cəmi 21694.7 ABŞ dollarının ödəniş gününə qüvvədə olan məzənnədə Azərbaycan Respublikası manatı ilə, iddiaçı tərəfindən iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçı Ləğv prosesində olan Iddiaçı ASC-nin xeyrinə ödənilməsi, tələbin ipoteka ilə yüklü edilmiş ünvan, 0,02192 ha torpaq sahəsində yerləşən *** nömrəli fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi və ilkin satış qiymətinin 70000 manat olmaqla açıq hərracdan satılması, ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsait hesabına cavabdehin iddiaçı Ləğv prosesində olan Iddiaçı ASC-yə olan borcunun ödənilməsi, borc məbləği qaytarıldıqdan sonra qalıq məbləğin cavabdeḩHüquqi̧varişqaytarılması,̧iddianıņqalaņhissədə̧təmiņolunmaması̧qəţedilmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, Cavabdeh ## ### 2015-ci il tarixli ***/** nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən 12 ay müddətinə illik 25% dərəcəsi ilə 40.000 ABŞ dolları pul götürmüş, tərəflərin razılığına əsasən verilmiş kreditin təminatı kimi DƏDRX-in Salyan Ərazi Idarəsi tərəfindən verilmiş (reyestr nömrəsi 809012000061-XXX, qeydiyyat nömrəsi XXX, seriya MH XXX) ## #### 2007-ci il tarixli çıxarışa əsasən xüsusi mülkiyyət hüququ ilə özünə məxsus olan ünvan ünvanında yerləşən 83,5 kv.m yaşayış, 114,7 kv.m yaşayış sahədən ibarət 3 otaqlı 2 mərtəbəli fərdi yaşayış evinin ipotekaya qoyulması barədə Cavabdeh ilə bank arasında ## ### 2015-ci il tarixli ***/**/* nömrəli ipoteka müqaviləsi bağlanmışdır. Lakin, Cavabdeh ## ##### 2020-ci il tarixdə ölmüşdür. Cavabdeh hüquqi varisi kimi Hüquqi varis müəyyən edilmişdir. Ona görə də, haqlı olaraq iddiaçı ona qarşı iddia̧tələbi̧irəli̧sürmüşdür.̧
12. Bundan başqa, məhkəmə ekspert rəyi ilə razılaşaraq cavabdehdən 662,22 ABŞ dolları̧faiz,̧84,48̧ABŞ̧dolları̧cərimə̧tutulmasını̧məqsədəuyğuņhesab̧etmişdir.
13. Eyni zamanda, ekspert rəyinə əsasən cavabdehin əsas borcu 20185,15 ABŞ dolları hesablansa da, bank 18221 ABŞ dolları tələb etdiyindən məhkəmə həmin məbləğdə əsas borcuņtutulmasını̧məqsədəuyğuņhesab̧etmişdir.
14. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun qərarına əsasən və kredit müqaviləsinin müddəti bitdikdən sonra hesablanan 10819 ABŞ dolları məbləğin tələbi ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəf borc məbləği ona vaxtında qaytarıldığı təqdirdə, bu məbləği tez bir zamanda daha yüksək faizlə istifadə edə biləcəyini konkret şəkildə əsaslandırmadığı və məhkəməyə müvafiq sübutlar təqdim etmədiyi üçün iddia tələbi həmin hissədə təmin edilməməlidir.
15. Cavabdeh xüsusi mülkiyyət hüququ ilə məxsus olan ünvanndə yerləşən 0,02192 ha torpaq sahəsi olan *** nömrəli fərdi yaşayış evin ilkin satış qiyməti ipoteka müqaviləsində tərəfləŗarasında̧razılaşmaya̧əsasəņ70000̧manaţməbləğində̧müəyyəņedilməlidir.
16. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən cavabdehə borc verilən pul vəsaiti qaytarılmalı olan mülkiyyət kimi çıxış etdiyindən və borcun ABŞ dolları qaytarılması barədə tərəflər arasında yazılı şərt olmadığından, hazırda cavabdeh tərəfindən iddiaçıya qaytarılmalı olaņpuļvəsaiti̧tətbiq̧olunaņməzənnə̧əsasında̧manatla̧ödənilməlidir.
17. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 58, 319, 385, 442, 443, 448, 449, 739, 1133, 1151, 1243, 1306-cı, “Ipoteka haqqında” Qanunun 34, 36, 39-cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399.3, 399.4, 445 və 449-cu maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” ## ###### 2014-cu il tarixli Qərarına̧istinadla̧əsaslandırmışdır.̧
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
18. Cavabdeh Cavabdeh hüquqi varisi Hüquqi varis apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iş üzrə əmtəəşünaslıq ekspertizası təyiņedilməklə,̧araşdırma̧aparılaraq̧yeni̧qətnamə̧qəbuļedilməsini̧xahiş̧etmişdir.̧
19. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edilmişdir. Belə ki, hal-hazırda 2015-ci ildən 2024-cü ilə kimi 9 il müddətində bütün dünyada olduğu kimi Azərbaycan Respublikasında daşınmaz əmlakların qiymətlərinin artmasında əsaslı dəyişiklik olmuşdur. Məhz bu baxımdan məhkəməyə vəsatətlə müraciət etmiş, iş üzrə məhkəməəmtəəşünaslıq ekspertizasının təyin edilməsi, ekspertizanın aparılmasının Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin əmtəəşünaslıq ekspertizasının ekspertlərinə tapşırılmasını xahiş etmişdir. Lakin, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müvafiq rəy əldə edilərək işə əlavə̧edilməmişdir.̧Ipoteka̧predmeti̧olaņəmlakıņreaļqiyməti̧müəyyəņedilməmişdir.̧ Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş məhkəməəmtəəşünaslıq
20. ekspertizası üzrə “xxxx” MMC-nin ## ###### 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən ünvan, *** nömrəli ümumi sahəsi 198,2 kv.m sahədən ibarət olan fərdi yaşayış evinin bazar və likvid qiyməti tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təxminən aşağıdakı kimi müəyyən olunmuşdur:̧bazaŗ-̧110000̧manat;̧likviḑ-̧99000̧manat.
21. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim C.Imanovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər T.Kərimov və Q.Əliyev) apellyasiya şikayəti təmin edilərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə, yəni - ipoteka ilə yüklü edilmiş ünvan, 0,02192 ha torpaq sahəsində yerləşən *** nömrəli fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 70000 manat müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilməsi və fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 99000 manaţmüəyyəņedilməsi̧qəţedilmişdir.
22. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, apellyasiya şikayətinin əsas dəlili ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin dəyərində kəskin artımıņolmasındaņibarətdir.̧
23. Müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evi barəsində ipoteka müqaviləsi 2015-ci il tarixdə bağlanmış və tərəflər arasında olan razılaşmaya əsasəņfərdi̧yaşayış̧evi̧70000̧manaţməbləğində̧qiymətləndirilmişdir.̧
24. Birinci instansiya məhkəməsi zamanı ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin likvid qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı ekspertiza təyin edilsə də, ekspertizanın keçirilməsindən imtina edilmişdir. Bu səbəbdən də məhkəmə qəbul etdiyi qətnamədə ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətini 2015-ci ildə müəyyən edilmiş qiymətə uyğuņolaraq̧70000̧manaţməbləğində̧müəyyəņetmişdir.̧
25. Lakin, hamıya bəllidir ki, 2015-ci ilə münasibətdə qətnamənin çıxarıldığı 2024-cü illə müqayisədə ölkədə daşınmaz əmlakların qiymətində əsaslı artım müşahidə olunmuş və müşahidə̧olunmaqdadır.
26. Buna görə də, apellyasiya baxışında cavabdehə məxsus olan ünvan, *** nömrəli ümumi sahəsi 198,2 kv.m sahədən ibarət olan fərdi yaşayış evinin bazar və likvid qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı qiymətləndirmə təyin edilmiş və iş müvafiq rəyin verilməsi məqsədilə “xxxx” MMC-yə göndərilmiş, həmin MMC tərəfindən verilmiş ## ###### 2025-ci il tarixli̧rəyə̧əsasəņəmlakıņlikviḑdəyəri̧99000̧manaţtəşkiļedir.
27. Apellyasiya kollegiyası qeyd etmişdir ki, mübahisəli ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin tərəflər arasında 2015-ci ildə 70000 manat qiymətində razılaşdırılması nəzərə alınmaqla, hazırda onun 99000 manat dəyərində müəyyən olunması ağlabatan hesab edilməlidir.
28. Kollegiya iddiaçı tərəfindən əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi ilə bağlı vəsatətinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iddiaçı mübahisəli evin daha aşağı dəyərdə olmasına dair kollegiyaya̧həŗhansı̧sübuţtəqdim̧etməmişdir. Apellyasiya məhkəməsi həmçinin “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ###### 2022-
29. qiymətləndirilməyə dair hesabatda fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 50000 ci il tarixli manat təşkil etməsi ilə bağlı rəyinə münasibətdə də qeyd etmişdir ki, həmin rəy əsaslı hesab edilə bilməz. Çünki, 2015-ci il tarixdə bağlanmış ipoteka müqaviləsində tərəflər öz aralarında mübahisəli fərdi yaşayış evini 70000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Belə olan halda, 2015-ci ildən keçən 7 il müddətində, rəyin verildiyi 2022-ci il tarixinə həmin evin dəyərində azalmanıņbaş̧verməsi̧məntiqə̧sığmıŗvə̧kollegiya̧bunu̧ağlabataņhesab̧etməmişdir.̧
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Mülki Məcəllənin 385, 425, 427, 442, 445, 448, 462, 465, 467, 739, 1133, 1151-ci, “Ipoteka haqqında” Qanunun 33, 34, 36, 39, 59-cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” ## #### 2023-cü il tarixli Qərarına istinad edərək əsaslandırmışdır.̧
Kassasiya şikayətlərinin və ona qarşı etirazın dəlilləri:
31. Iddiaçı Ləğv prosesində olan Iddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilməsi və həmin hissədə işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.̧
32. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən “Ipoteka haqqında” Qanunun 39.3.3-cü, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 9-cu, Mülki Prosessual Məcəllənin 88, 217, 385-ci maddələrin tələbləri pozulmuşdur.
33. Belə ki, apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə ipoteka predmeti olan ünvanndə 0,02192 ha torpaq sahəsi üzərində yerləşən, Cavabdeh mülkiyyətində olan 2 mərtəbəli, 3 otaqlı, 198,2 kv.m. ümumi, 83,5 kv.m. yaşayış, 114,7 kv.m. yardımçı sahədən ibarət *** nömrəli fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 99000 manat məbləğində müəyyən edilməsi evin real bazar (likvid) qiymətindən yüksəkdir. Ipoteka predmetinin indiki vəziyyətinin qiyməti hakim tərəfindən qəbul edilmiş qətnamədə göstərilən məbləğdən çox aşağıdır. Iddiaçı ASC ilə Cavabdeh arasında bağlanmış ## ### 2015-ci il tarixli ipoteka müqaviləsində ipoteka predmeti tərəflərin razılığı əsasında 70000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Həmçinin, mülki iş birinci instansiya məhkəməsində olarkən məhkəmə tərəfindən təyin olunmuş “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ###### 2022-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 50.000 manat təşkil etmişdir. Mülki iş apellyasiya instansiyası məhkəməsində olarkən məhkəmə tərəfindən təyin olunmuş “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ###### 2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə ipoteka predmetinin bazar dəyəri 110000 manat, likvid dəyəri 99000 manat təşkil etmişdir. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən təyin olunan qiymətləndirmə ekspertizasına uyğun olaraq “xxxx” MMC tərəfindən ## ###### 2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi əsas götürülmüşdür. Lakin, məhkəmə tərəfindən ipoteka predmetinin ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulan qiyməti ilə məhkəmə gedişatında qiymətləndirmə rəyinə əsasən qoyulan qiymət arasında olan kəskin fərqi nəzərə almamışdır. Ipoteka predmeti barəsində iş materiallarında olan kəskin qiymət fərqləri olduğuna görə, iş üzrə təyin olunan ekspertiza Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə göndərilməli və ekspertlər tərəfindən əmlak barəsində qiymət müəyyən olunmalı idi. Ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin belə yüksək müəyyən edilməsi sonradan həmin əmlakın açıq hərracda satılmasını və bankın tələbinin həmin əmlaka yönəldiməsini qeyri-mümkün edir. Əslində isə açıq hərrac zamanı əmlakın qiymətinin real olması alıcıları həmin əmlakı almağa həvəsləndirir. Təbiidir ki, əmlak açıq hərrac zamanı ən yüksək dəyəri verən şəxsə satılmalıdır. Lakin, ilkin qiymətin əmlakın real dəyərindən çox qoyulması alıcıları əmlak barədə açıq hərracda iştirakdan çəkindirir və açıq hərracda iştiraka həvəsləndirmir. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ###### 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən ipoteka predmetinə hansı meyarlar əsasında bazar dəyəri 110.000 manat, likvid dəyəri 99.000 manat qiymət qoyulması anlaşılan deyil. Belə ki, daşınmaz əmlak qiymətləndirilərkən uyğun satışların müqayisəsi metoduna əsasən obyektin yerləşdiyi rayonun əmlak bazarında qiymətləndirilən obyektə uyğun olan obyektlərin satışları ilə bağlı məlumatlar toplanılır, araşdırılır və alınmış nəticələr müxtəlif variantlarda nəzərdən keçirilir. Bu nəticələrə edilmiş düzəlişlərdən sonra tədqiq olunan əmlakın bazar qiyməti müəyyən edilir. Ipoteka predmetinə uyğun olan Salyan rayonunda yerləşən əmlakların ümumi bazar qiymətinə nəzər saldıqda aşkarcasına görmək mümkündür ki, ipoteka predmetinin qiymətinin 99.000 manat olması mümkün deyildir. Daşınmaz əmlakların satışını özündə əks etdirən internet saytlarında yerləşdirilən elanlarda Salyan rayonunda yerləşən 6 otaqlı, ümumi sahəsi 300 kv.m. olan fərdi yaşayış evi 60.000 manata, 4 otaqlı, ümumi sahəsi 200 kv.m. olan fərdi yaşayış evi 50.000 manata, ünvanndə 4 otaqlı, ümumi sahəsi 200 kv.m. olan fərdi yaşayış evi 70.000 manata satılır. Ipoteka predmeti olan əmlakın qiymətini qeyd olunan fərdi yaşayış evləri ilə müqayisə edərkən bu nəticəyə gəlmək mümkündür ki, ünvanndə yerləşən fərdi yaşayış evinin qiyməti 50.000-70.000̧manaţcivarındadır.
34. Cavabdeh Cavabdeh hüquqi varisi XXX kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin qismən ləğv edilməsi, şikayətin dəlilləri əsasında yeni qərar qəbul edilməsi və ya həmin hissədə işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası̧məhkəməsinə̧göndərilməsi̧barədə̧qəraŗqəbuļedilməsini̧xahiş̧etmişdir.
35. Həmin kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29, 60-cı, Mülki ProsessuaļMəcəlləniņ14,̧76,̧77-ci̧maddələriņtələbləri̧pozulmuşdur.
36. Belə ki, apellyasiya baxışı zamanı alınmış ekspert rəyində qeyd edilmiş məbləğlərlə razı̧deyildir.̧Əmlakıņqiyməti̧reaļbazaŗqiymətindəņdəfələrlə̧az̧göstərilmişdir.
37. Kassasiya şikayətlərinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə̧uyğuņolaraq̧yazılı̧icraaţqaydasında̧baxılmışdır.
38. Kassasiya̧şikayətlərinə̧qarşı̧yazılı̧etiraz̧verilməmişdir.
Kassasiya baxışının hədləri:
39. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnuņpozulmasına̧dəlaləţetməklə̧mübahisəniņhüquqi̧aktlarına̧təsiŗgöstərə̧bilər.
40. Cavabdeh birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini yalnız ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində mübahisələndirdiyindən, apellyasiya baxışınıņpredmetini̧yalnız̧bu̧məsələniņyoxlanılması̧təşkiļetmişdir.̧
41. Hazırkı kassasiya baxışının predmetini kassasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkiļedir.
Tətbiq edilən hüquq:
42. “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun (mübahisəli hüquq münasibətləri yarandığı dövrdə qüvvədə olan redaksiyada): 1.0.9-cu maddəsinə əsasən ilkin satış qiyməti – qanunun tələbinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu̧şəraitində̧ipoteka̧predmetiniņsatış̧(likvid)̧qiymətidir. 33-cü maddəsinə əsasən borclu əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün ipoteka predmetinə tutma yönəldilə bilər. 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. Ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə̧müstəqiļqiymətləndiriciniņrəyi̧əsasında̧məhkəmə̧tərəfindəņmüəyyəņedilir.
43. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı̧və̧onlardaņistifadə̧etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə̧etdiyi̧məlumatlaŗsübutlaŗhesab̧olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edəņşəxsləriņizahatları̧ilə̧müəyyəņedilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi̧halları̧sübuţetməlidir. 88-ci maddəsinə əsasən isə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir.̧Heç̧biŗsübutuņməhkəmə̧üçüņqabaqcadaņmüəyyəņedilmiş̧qüvvəsi̧yoxdur. 101.7-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı̧qiymətləndirilir. 103.1-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq̧olunmuş̧sübutlarla̧əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindəņmaddi̧və̧prosessuaļhüquq̧normalarınıņdüzgüņtətbiq̧edilməsini̧yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara̧yoļverilməsi̧şikayətiņhədlərindəņvə̧dəlillərindəņasılı̧olmayaraq̧yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədəņsaxlaya̧bilər.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
44. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qətnamə qəbul edilərkən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya̧dəyişdirilməsi̧üçüņəsaşyoxdur.
45. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə tam və hərtərəfli araşdırma aparmış, o cümlədən əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə ekspertiza təyin edərək keçirmiş və gəldiyi nəticəni alınan ekspert rəyi ilə̧əsaslandırmışdır.̧
46. Belə ki, ekspert rəyi ilə müəyyən olunan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti iddiaçı tərəfindən yüksək olması, cavabdeh tərəfindən isə ucuz olması əsasları ilə kassasiya qaydasında mübahisələndirilsə də, onun düzgün olmamasını təsdiq edən sübutlar işin faktiki hallarını araşdıran apellyasiya məhkəməsinə təqdim olunmamışdır. Apellyasiya məhkəməsi isə öz növbəsində səlahiyyətləri çərçivəsində ekspert rəyini qiymətləndirmiş və onun mötəbərliyini̧əsaslandırmışdıŗ(bax̧bənḑ23-29).
47. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini alınmış rəy əsasında müəyyən etməklə, Azərbaycan Respublikası MPM-in 88 və 103-cü maddələriniņtələblərinə̧riayəţetmişdir.̧
48. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik olmasa da, məhkəmənin qərardadı əsasında keçirilmiş ekspertizanın rəyində əks olunan məlumatların həqiqiliyinə olan təminaţkifayəţqədəŗyüksəkdir.̧
49. Həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsinin səlahiyyətləri maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi ilə məhdudlaşdığından, kassasiya şikayətinin ekspert rəyinin əsassızlığı ilə bağlı dəlili yalnız ekspertizanın təyin olunması, keçirilməsi və məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməsi zamanı maddi və prosessual hüquq normalarının pozulduğu və ya rəylə bağlı tərəflərin əsaslandırılmış dəlillərinə (vəsatətlərinə) məhkəmə tərəfindən münasibət bildirilmədiyi halda araşdırıla və məhkəmə aktının ləğvi və ya dəyişdirilməsi̧üçüņəsaşola̧bilər.
50. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə tam razılaşaraq hesab edir ki, həmin məhkəmə hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir. Kassasiya şikayətlərinin dəlilləri əsassızdır, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası̧məhkəməsiniņqətnaməsiniņləğvi̧üçüņqanuni̧əsaşdeyildir.̧
51. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq,̧məhkəmə̧kollegiyası
Qərara aldı:
Iddiaçı Ləğv prosesində olan Iddiaçı ASC və cavabdehin hüquqi varisi Hüquqi varis tərəfindəņayrı-ayrılıqda̧verilmiş̧kassasiya̧şikayətləri̧təmiņedilməsin. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)- ***/****̧nömrəli̧qətnaməsi̧dəyişdirilmədəņsaxlanılsın. Qəraŗqətidiŗvə̧qəbuļedildiyi̧andaņqüvvəyə̧minir.