Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-600/2026 30.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh «xxxx» MMC-yə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: icarə müqaviləsi üzrə pulun ödənilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızı (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh «xxxx» MMC qarşı “icarə müqaviləsi üzrə pul” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh «xxxx» MMC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## ##### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Iddiaçı İddiaçı (Icarəyə verən-birinci tərəf) ilə icarəçi (ikinci tərəf) “xxxx” MMC-nin direktoru X2 arasında Bakı şəhəri, 1212 məhəllə, 8 Noyabr (Nobel) prospekti 15-də yerləşən *** saylı ofisin (398.1 kv.m) icarəyə verilməsinə dair ## ### 2022-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlanmış, Bakı şəhəri, 1212 məhəllə, 8 Noyabr (Nobel) pr-ti, 15-də yerləşən ümumi sahəsi 398,1 kv.m olan *** saylı ofis ## ### 2024-cü il tarixədək aylıq icarə haqqı 6976,75 olmaqla icarəyə verilmişdir.
2. Müqavilənin 5.1-ci bəndində müqavilənin xitamı, müqaviləyə dəyişiklik edilməsi və ya uzadılması haqqında tərəflərin bir-birlərini 2 (iki) ay qabaqcadan məktub e-mail və ya Whatsapp vasitəsilə yazılı qaydada xəbərdar etməli olduğu nəzərdə tutulmuşdur.
3. Işin mübahisəsiz halıdır ki, cavabdeh tərəfindən tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə öhdəlik pozulmuş, 2023-cü ilin noyabr və dekabr ayları üçün icarə haqqı ödənilməmiş, sonradan həmin aylar üzrə icarə haqqı icarəçinin ofisdə qalan əmlakları əvəzləşdirilmiş, cavabdeh 2023-cü ilin dekabr ayında iddiaçıya müqavilənin ləğv edilməsi barədə yazılı bildiriş göndərmədən icarəyə verimiş obyektdən çıxmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. Iddiaçı İddiaçı cavabdeh “xxxx” MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdehdən ## ### 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel ayları üzrə yaranmış və ödənilməmiş əsas borc üzrə 24.000 manat, xidmət haqqı olaraq 3860 manat, habelə ödənilmiş dövlət rüsumuna görə 174 manat, ümumilikdə 28.034 manat pulun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. Iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, qeyd olunan müqavilənin şərtlərinə əsasən cavabdeh bu günədək 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel ayları üzrə ümumilikdə 24.000 manat və xidmət haqqı olaraq 3 860 manat, cəmi 27 860 manat ödəniş etməmişdir. Cavabdehin əvəzinə məcbur olub 3860 manat kommunal ödənişlərini etmişdir. Hazırda 27.860 manat ödənilməmiş borc qalmışdır. “xxxx” MMC icarə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməmişdir. Bu borcun ödənilməsi üçün dəfələrlə edilmiş müraciətlərə baxmayaraq borc məbləğinin ödənilməsindən cavabdeh müxtəlif bəhanələrlə yayınmışdır. Borcun qaytarılması ilə bağlı iddiaçı tərəfindən “xxxx” MMC-yə ## ### 2024-cü il tarixdə kağız daşıyıcıda pretenziya məktubu və bildiriş göndərilməsinə baxmayaraq qeyd olunan borc məbləği ödənilməmişdir.
6. Cavabdehin nümayəndəsi iddia tələbini qəbul etməyək bildirmişdir ki, icarə münasibətləri icarəyə verən icarə obyektindən icarəçiyə onun obyektindən sahibliyi və onun bəhərindən istifadə hüququ verir. Amma icarəyə verən 2023-cü ilin dekabrında sahiblik və istifadə hüququnu məhdudlaşmışdır. Bu məhdudlaşdırmanı onunla əsaslandırmışdır ki, noyabr və dekabr ayları üzrə icarəçinin icarəyə verənə icarə haqqı üzrə borcu olmuş, noyabr ayı üzrə borc ödənilmiş, lakin dekabr ayı icarəyə verən tərəfində icarə obyektindəki əşyalar girov götürülmüşdür. O şifahi formadan danışıqlar olduğunu, lakin yazılı müraciətin olmadığını, bunun isə səbəbinin müqaviləyə icarəyə verən tərəfindən xitam verilməsi olduğunu qeyd etmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) qeyd etmişdir ki, yanvar, fevral, mart, aprel ayları üzrə cavabdeh həmin obyektdən istifadə etməmiş, bunun səbəbinin isə iddiaçı tərəfindən cavabdehin həmin ofisə daxil olmasına maneələr yaratması olduğunu bildirmişdir. O iddiaçının icarəyə verilən ofisin mübahisə predmeti olan ofis olmadığını qeyd etsə də buna münasibətdə bildirmişdir ki, saytda göstərilən ofisdə mövcud olan əşyalar və tablolar mübahisə predmeti olan ofisdəki əşyalar və tabloların eynidir. O müqavilədə subicarənin nəzərdə tutulmadığını bildirmişdir. O icarəçinin maliyyə çətinliyi ilə bağlı noyabr, dekabr aylarında ödəniş edə bilmədiyini bu səbəbdən də icarəyə verənin ofisə girişi məhdudlaşdırdığını bildirmişdir. O həmçinin “Güvənli Servis”ə ödəniş edilmədiyi təqdirdə “Güvənli Servis” tərəfindən xidmət göstərilməsinin qeyri-mümkün olduğunu qeyd etmişdir. O icarəyə verənin icarə öhdəliyini pozduğunu qeyd edərək iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) eyni zamanda qeyd etmişdir ki, həmin binada “Güvən Servis” hər ofisin kvadratına uyğun olaraq müqavilə bağlayaraq xidmət haqqını hesabladığı üçün yeni ofislə bağlı yeni müqavilə bağlanmışdır.
7. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, e-2(011) ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim S.Eyvazova) iddianın təmin edilməsi, cavabdeh “xxxx” MMC-dən ## ### 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel ayları üzrə yaranmış və ödənilməmiş əsas borc üzrə 24 000 (iyirmi dörd min) manat, xidmət haqqı olaraq 3860 (üç min səkkiz yüz altmış) manat olmaqla, ümumilikdə 27860 (iyirmi yeddi min səkkiz yüz altmış) manat pul vəsaitinin tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi, iddia ərizəsinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 174 (yüz yetmiş dörd) manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdeh «xxxx» MMC-dən tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi qərara alınmışdır.
8. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, tərəflər arasında qanunla müəyyən edilmiş qaydada icarə müqaviləsi bağlanılmış, həmin müqaviləyə əsasən tərəflər arasında öhdəliklər yaranmış, iddiaçı tərəfindən öhdəliklər yerinə yetirilmiş, cavabdeh «xxxx» MMC icarə müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi vaxtında və lazımi qaydada icra etməmiş, icarə haqqını müqavilədə nəzərdə tutulan vaxtda və qaydada ödəməmişdir. Buna görə də cavabdehin hərəkətləri öhdəliyin lazımınca icra edilməməsi kimi qiymətləndirilməli (MM m.442) və cavabdeh onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliyin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdeh olduğundan, öz öhdəliyinin hər bir təqsirli pozuntusuna görə məsuliyyət daşıyaraq, icarə haqqını razılaşdırıldığı kimi iddiaçıya ödəməlidir.
9. Məhkəmə mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2, 385.1, 386.1, 390.1, 442, 443.1, 448.1, 448.2, 700.1, 700.2, 700.3, 704.1, 704.2, 1097.1-ci maddələrinə, “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7.5, 8.5, 12, 13.1, 14-cü maddələrinə, MPM-nin 14.2, 76.1, 77.1, 88-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
10. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2024-cü il tarixli, e-*(***)-****/**** saylı qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsində işə baxılarkən “xxxx” MMC-nin Dövlət Vergi Xidmətinə təsərrüfat subyektinin (obyektinin) qeydiyyatdan çıxarılması ərizəsi ilə müraciət etməsi nəzərə alınmamışdır. Müraciətə əsasən həmin təsərrüfat subyekti ##.##.2023-cü il tarixində vergi ödəyicisinin uçot məlumatlarından çıxarılmışdır. Sözügedən ofis barəsində “xxxx” MMC ilə bağlanılmış müqaviləyə cavabdeh tərəfindən ## ###### 2023-cü il tarixində xitam verilmişdir. Məhkəmə həmçinin nəzərə almamışdır ki, “xxxx” MMC ## ###### 2023-cü il tarixindən etibarən icarəyə verənin müqaviləni ləğv etməsinə görə ofisdə faktiki olaraq fəaliyyət göstərməmişdir. “xxxx” MMC ilə Müşfiq Məmmədli arasında imzalanmış ## ###### 2024-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən “xxxx” MMC digər ofisdə fəaliyyətini davam etdirmişdir. Bununla da “xxxx” MMC ## ###### 2023-cü il tarixindən etibarən icarəyə verənin müqaviləni ləğv etməsinə görə icarəçi ilə icarəyə verən arasında 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel aylarında icarə münasibətləri mövcud olmamışdır. Iddiaçı tərəf 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel ayları üzrə icarə haqlarını tələb etsə də, bu tarixlərdə icarəyə verənlə icarəçi arasında icarə münasibətlərinin mövcud olduğuna dair mötəbər sübut məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Məhkəmə həmçinin nəzərə almamışdır ki, icarəçi “xxxx” MMC ilə başqa icarədar Müşfiq Məmmədli arasında imzalanmış ## ###### 2024-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən “xxxx” MMC digər ofisdə fəaliyyətini davam etdirmişdir və faktiki olaraq sözügedən obyektdə fəaliyyət göstərməmişdir. Bu kimi hallar məhkəmə tərəfindən sübut edilməmişdir. Məhkəməyə təqdim edilmiş Whatsapp yazışmaların mahiyyətindən məlum olur ki, ofisin açarları məhz icarədar İddiaçı təlimatı ilə dəyişdirilmişdir. Həmçinin, icarəçiyə məxsus ofis mebelləri girov götürülmüşdür. Buna dair yazışmalar mövcuddur və məhkəməyə təqdim edilmişdir. Qeyd edilən faktlar məhkəmə araşdırması zamanı Whatsapp yazışmaları, həmçinin şahid ifadələri ilə öz təsdiqini tapmışdır. Bununla da, məhkəmə iş üzrə müəyyən edilmiş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə səhv nəticəyə gəlmişdir.
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** saylı, ## ### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (sədrlik edən A.Isgəndərov, hakimlər S.Səlimova və M.Rüstəmli) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin iş üzrə ##.##.2024-cü il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
13. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2, 385.1, 386.1, 390.1, 442, 443.1, 448.1, 448.2, 700.1, 700.2, 700.3, 704.1, 704.2, 1097.1, “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 7.5, 8.5, 12, 13.1, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 125-ci maddəsinin VII hissəsinin Azərbaycan Respublikasının mülki prosessual qanunvericiliyi baxımından şərh edilməsinə dair ## #### 2019-cu il Qərarına, Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21 və 23-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” ## ### 2002-ci il tarixli qərarına, MPM-nin 14.2, 77.1, 119.1, 217-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
c) Kassasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
14. Qətnamədən cavabdeh “xxxx” MMC kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının *(***)****/**** saylı ##.##.2025-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər X3 (məruzəçi), X1 və X4) kassasiya şikayətinin təmin olunması, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ### 2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi, işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
16. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin hüquqi mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, məhkəmələr həmin cavabdehin dəlilləri üzrə sübutetmə yükünü düzgün müəyyənləşdirməmiş, maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişlər.
17. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd etmişdir ki, işin müəyyən edilmiş faktiki halları və yuxarıda göstərilən normalar çərçivəsində müqaviləyə nə vaxtdan xitam verilməsi, bunun tərəflərin hansı hərəkətləri ilə bağlı olması, cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsindən istifadəsinin mədudlaşdırılıb-məhdudlaşdırılmaması, bu hal baş vermişdirsə bunun baş verməsinin hansı tarixə təsadüf etməsi, bununla yanaşı cavabdehin irəli sürdüyü digər dəlillərinə mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr tərəfindən qiymət verilməlidir. Belə qiymətləndirmə isə dindirilmiş şahid ifadələrinin tədqiqi, Mərkəzdə xidməti həyata keçirən MMC-dən məlumatların alınması, yeni sahədə fəaliyyətə başlanması ilə bağlı bağlanmış müqavilənin icrasına başlanma müddətinin əvvəli, əvvəlki sahənin boş olması və təkrar icarəyə verilməsinə dair cavabdehin təqdim etdiyi sübutların (elanların) tədqiqi, bu elanların mübahisəli sahəyə aidiyyətinin olub olmamasının və digər dəlillərin aydınlaşdırılması baxımından zəruri olan prosessual hərəkətlərin həyata keçirilməsi yolu ilə təmin edilə bilərdi. Baxılan işdə isə bu tələblərə əməl olunmamış, sübutetmə yükü düzgün müəyyən edilməmiş, sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verilməmiş, qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara, tərəflərin əsaslandırılmamışdır.
18. Məhkəmə öz hüquqi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 386.1, 390.1, 442, 443.1, 445.2.1, 445.4, 448.1, 448.2, 700.1, 700.2, 700.3, 704.1, 704.2-ci maddələrinə, “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 7.5, 8.5, 12, 13.1, 14cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 217.4, 407.2, 416.1-ci maddələrinə istinadən əsaslandırmışdır.
d) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
19. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** saylı, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə cavabdeh "xxxx" MMC-nin apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Xətai Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı iş üzrə ## ###### 2024-cü il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilməsi, cavabdeh “xxxx” MMC-dən ## ### 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən 2024-cü ilin yanvar, fevral və mart ayları üzrə yaranmış və ödənilməmiş əsas borc üzrə 18 000 (on səkkiz min) manat, xidmət haqqı olaraq 2895 (iki min səkkiz yüz doxsan beş) manat olmaqla, ümumilikdə 20895 (iyirmi min səkkiz yüz doxsan beş) manat pul vəsaiti tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 174 (yüz yetmiş dörd) manat dövlət rüsumunun 130,50 (yüz otuz manat əlli qəpik) manat hissəsi cavabdeh “xxxx” MMC-yə, qalan 43.50 (qırx üç manat əlli qəpik) manat hissəsi iddiaçı İddiaçı, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş 87 (səksən yeddi) manat dövlət rüsumunun 21.75 (iyirmi bir manat yetmiş beş qəpik) manat hissəsi iddiaçı İddiaçı, qalan 65.25 (altmış beş manat iyirmi beş qəpik) manat hissəsinin cavabdeh “xxxx” MMC-yə aid edilməsi qət edilmişdir. (hakimlər Azad Imanov (sədrlik edən və məruzəçi), Məmməd Məmmədov və Fuad Talışinski).
20. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi belə qənaətə gəlmişdir ki, cavabdeh tərəf 2023cü ilin noyabr, dekabr aylarına görə icarə müqaviləsi üzrə öhdəliyini icra etmədiyini qəbul edir, bunun əvəzinin və xidmət haqqının həmin qeyri-yaşayış sahəsində olan ona məxsus əmlakların iddiaçı tərəfindən satılaraq əldə olunmuş vəsait hesabına əvəzləşdirildiyini göstərir, şikayətini ##.##.2023-cü il tarixdən etibarən açarın dəyişməsi səbəbində qeyri-yaşayış sahəsinə girişin məhdudlaşdırılmasından sonra onlar arasında bağlanmış müqaviləyə xitam verilməsi ilə əsaslandırır. Göstərilənlər işin mübahisə edilməyən halıdır. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri icarəyə verənin icarə obyektinin açarlarını dəyişdirməsi və bununla da müqavilənin birtərəfli ləğv etməsinə görə ofisdə “xxxx” MMC-nin ## ###### 2023-cü il tarixindən etibarən faktiki olaraq fəaliyyət göstərməməsi və “xxxx” MMC ilə Müşfiq Məmmədli arasında imzalanmış ## ###### 2024-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən “xxxx” MMC-nin digər ofisdə fəaliyyətini davam etdirməsi, iddia olunan aylarda icarə münasibətlərinin mövcud olmaması və buna görə də həmin dövrlərdə ödəniş etməməsi ilə bağlı olmuşdur.
21. Kollegiya qeyd etmişdir ki, iş materiallarında olan tərəflər arasındakı ## ### 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 5.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf müqavilənin xitamı, müqaviləyə dəyişiklik edilməsi və ya uzadılması haqqında bir-birlərini 2 (iki) ay qabaqcadan məktub e-mail və ya Whatsapp vasitəsilə yazılı qaydada xəbərdar etməlidirlər. Cavabdeh icarəçi qapıların icarəyə verən tərəfindən kilidlənməsini və icarə müqaviləsinə icarəyə verən tərəfindən xitam verilməsini ehtimal edərək, onlar arasında bağlanmış Icarə Müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərini yerinə yetirməmiş və icarə haqqını ödəməmişdir. Cavabdeh həmin müqavilənin 5.1-ci maddəsinin tələblərini pozmuş və müqavilənin xitam, müqaviləyə dəyişiklik edilməsi və ya uzadılması haqqında bir-birini 2 (iki) ay qabaqcadan, məktub, e-mail və ya WhatsApp vasitəsi ilə yazılı qaydada xəbərdar etmək qaydasına riayət etməmişdir.
22. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili vəkil1 məhkəmə iclasında verdiyi izahatda da bildirmişdir ki, tərəflər arasında bununla bağlı danışıqlar və zənglər olsa da, yazılı qaydada xəbərdar edilməmişdir. Bundan sonra icarəçi başqa icarə müqaviləsi bağlamış və icarəyə verənə müqavilə üzrə icarə haqqını ödəməmişdir. Qeyd edilməlidir ki, cavabdehin başqa icarə müqaviləsi bağlaması halında belə hazırki mübahisələndirilən müqavilə üzrə öhdəliyi mövcud olmuş, lakin bu öhdəlik onun tərəfindən yerinə yetirilməmişdir.
23. Bununla belə birinci instansiya məhkəməsi cavabdehdən ## ### 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel ayları üzrə yaranmış və ödənilməmiş əsas borc üzrə 24 000 (iyirmi dörd min) manat, xidmət haqqı olaraq 3860 (üç min səkkiz yüz altmış) manat olmaqla, ümumilikdə 27860 (iyirmi yeddi min səkkiz yüz altmış) manat pul vəsaitini tutmaqda düzgün nəticəyə gəlməmişdir. Belə ki, iddiaçı tərəf məhkəmə iclasında verdiyi izahatında və məhkəməyə təqdim etdiyi mülahizədə bildirmişdir ki, 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart ayları üzrə cavabdeh tərəfindən icarə haqqı ödənilməmiş, 18000 manat ödənilməmiş əsas borc mövcuddur. Aprel ayında cavabdehə şifahi müraciət edərək icarə haqqı ödənilmədiyi halda ofisə məhdudiyyət qoyması barədə bildirmişdir. Cavabdeh icarəyə verənin icarə obyektinin açarlarını dəyişdirməsi və bununla da müqavilənin birtərəfli ləğv etməsinə görə ofisdə “xxxx” MMC-nin ## ###### 2023-cü il tarixindən etibarən faktiki olaraq fəaliyyət göstərməməsini bildirsə də, cavabdeh müqavilənin məhz icarəyə verən tərəfindən ləğv edilməsini təsdiq edən hər hansı mötəbər sübut (açarların məhz İddiaçı oğılu tərəfindən və bu niyyətlə dəyişdirilməsini təsdiqləyəcək sübut) təqdim etməmişdir. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi müqaviləyə xitam verilməsi tərəflərin bir-birlərini 2 (iki) ay qabaqcadan məktub e-mail və ya Whatsapp vasitəsilə yazılı qaydada xəbərdar etməsi halında mümkündür. Bu xüsusat iş materiallarında öz əksini tapmamışdır. Bununla belə iddiaçının izahatında 3 aya görə ödənilməmiş əsas borc olduğundan borcun ödənməməsi halında aprel ayında məhdudiyyət qoyması barədə bildirmişdir. Kollegiya müqavilənin bəndinə uyğun qaydada tərəflər müqaviləyə xitam verilməməsini, yəni müqavilə üzrə öhdəlik münasibətlərinin davam etməsini və müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən müqavilənin müddətinin 2 il olmaqla ##.##.2025-ci il tarixədək olmasını, cavabdehin başqa icarə müqaviləsi bağlaması halında belə hazırki müqaviləyə xitam verilmədiyindən öhdəliyin mövcud olmasını, lakin cavabdeh tərəfindən ödənilməməsini, iddiaçının iddia tələbində 4 aya görə borcu tələb etsə də, öz izahatında aprel ayında girişə məhdudiyyət qoymasını bildirməsini, bu halın əksinə dair cavabdehin hər hansı sübut təqdim etməməsini nəzərə almaqla, o qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən əsaslı hesab edilməklə, cavabdeh “xxxx” MMC-dən ## ### 2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən 2024-cü ilin yanvar, fevral və mart ayları üzrə yaranmış və ödənilməmiş əsas borc üzrə 18 000 (on səkkiz min) manat pul vəsaiti tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməlidir.
24. Həmçinin, o da qeyd edilmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 2.5-ci maddəsinə əsasən icarəçi digər xərclərlə yanaşı bina servis xərclərini öz hesabına ödəmək öhdəliyi daşıyır. Qeyd edilənlərə əsasən, əsas borc yanvar, fevral və mart ayları üzrə tutulduğundan, qətnamə əsas borc hissəsində dəyişdirildiyindən xidmət haqqı hissəsində də dəyişdirilərək xidmət haqqı olaraq 2895 manat (iki min səkkiz yüz doxsan beş) pul vəsaiti cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
25. Şikayətin dəlilləri ilə bağlı əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, məhkəmə icraatı həqiqətin müəyyən edilməsini təmin etməlidir. Həqiqətin müəyyən edilməsi isə ilkin növbədə yazılı və maddi sübutlarla, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə və ya məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş digər sübutlarla təmin olunur.
26. Kollegiya məhkəmə xərclərinə münasibətdə hesab etmişdir ki, təmin edilmiş tələblərə uyğun olaraq iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 174 (yüz yetmiş dörd) manat dövlət rüsumunun 130,50 (yüz otuz manat əlli qəpik) manat hissəsi cavabdeh “xxxx” MMC-yə, qalan 43.50 (qırx üç manat əlli qəpik) manat hissəsi iddiaçı İddiaçı aid edilməli, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş 87 (səksən yeddi) manat dövlət rüsumunun 21.75 (iyirmi bir manat yetmiş beş qəpik) manat hissəsi iddiaçı İddiaçı, qalan 65.25 (altmış beş manat iyirmi beş qəpik) manat hissəsi cavabdeh “xxxx” MMC-yə aid edilməlidir.
27. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 385.1, 386.1, 390.1, 442, 443.1, 445.2.1, 445.4, 448.1, 448.2, 700.1, 700.2, 700.3, 704.1, 704.2-ci maddələrinə, “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 7.5, 8.5, 12, 13.1, 14cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
28. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
29. Şikayətdə Azərbaycan Respublikası Konstitusiyanın 125-ci maddəsinin VII hissəsinə istinadən qeyd edilmişdir ki, məhkəmə icraatı həqiqətin müəyyən edilməsini təmin etməlidir. Bu müddəa məhkəmə hakimiyyəti qarşısında qoyulan konstitusion vəzifədir. Məhkəmə icraatının nail olmaq istədiyi məqsəddir. Məhkəmə qərarının ədalətliliyinin, qanuni və əsaslılığının təminatıdır. Mülki Məcəllənin 685.2-ci maddəsinə əsasən kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə kirayə müqaviləsini ləğv edə bilər. Belə ki, icarəyə verən icarə obyektinin açarlarını dəyişdirmiş, “xxxx” MMC-nin həmin ofisdə fəaliyyətinə maneçilik törətmiş, bir sözlə, icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam vermişdir. Bununla yanaşı, icarəyə verən tərəfindən bina.az və caspro.az saytlarında ofisin icarəsi üçün elan yerləşdirilməsi, artıq həmin münasibətlərə xitam verildiyini və icarəyə verənin yeni icarəçi axtarışlarında olduğunu bir daha təsdiq edən faktlardandır. 685.2-ci maddəyə əsasən- kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə kirayə müqaviləsini ləğv edə bilər. Belə ki, icarəyə verən icarə obyektinin açarlarını dəyişdirmiş, “xxxx” MMC-nin həmin ofisdə fəaliyyətinə maneçilik törətmiş, bir sözlə, icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam vermişdir. Bununla yanaşı, icarəyə verən tərəfindən bina.az və caspro.az saytlarında ofisin icarəsi üçün elan yerləşdirilməsi, artıq həmin münasibətlərə xitam verildiyini və icarəyə verənin yeni icarəçi axtarışlarında olduğunu bir daha təsdiq edən faktlardandır. 686-cı maddəyə əsasən- əgər tərəflərdən biri öhdəliklərini öz təqsiri üzündən o dərəcədə pozursa ki, otaqların kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsi digər tərəf üçün yolverilməz olur, onda hüquq münasibətləri xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğv edilə bilər. Tərəflərin bu maddənin göstərişlərinə zidd olan razılaşmasının qüvvəsi yoxdur. Icarəyə verən icarə obyektinin açarlarını dəyişdirərək, “xxxx” MMC-nin həmin ofisdə fəaliyyətinə maneçilik törətmiş, yəni icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam vermişdir. 700.1-ci maddəyə əsasən- Icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. Icarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. “xxxx” MMC ## ###### 2023-cü il tarixindən etibarən icarəyə verənin müqaviləni ləğv etməsinə görə ofisdə faktiki olaraq fəaliyyət göstərmədiyindən icarəçi ilə icarəyə verən arasında 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel aylarında icarə münasibətləri olmamışdır. Belə olan halda həmin aylar üzrə icarə haqlarının ödənilməsinin tələb edilməsi əsassızdır. 1091.2-ci maddəyə əsasən - əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir. Icarəçi ilə icarəyə verən arasında 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel aylarında icarə münasibətləri olmadığından, həmin aylar üzrə icarə haqlarının ödənilməsinin tələb edilməsi əsassızdır və bu tələb icarəyə verənin əsassız varlanması kimi qiymətləndirilməlidir.
30. Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14-cü maddəsinə əsasən- məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. Mülki məhkəmə icraatında çəkişmə prinsipinin inkişafına baxmayaraq, məhkəmə çəkişmə prosesində iş üzrə həqiqətə nail olmaq üçün işin bütün hallarının hərtərəfli, tam və obyektiv müəyyənləşdirilməsinin təmin edilməsindən azad olunmamışdır. Həmin məcəllənin 77-ci maddəsinə əsasən-hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Iddiaçı tərəf 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart və aprel ayları üzrə sözügedən ofisdə cavabdehin fəaliyyət göstərməsinə dair hər hansı mötəbər sübut məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Cavabdeh “xxxx” MMC ## ###### 2023-cü il tarixindən etibarən icarəyə verənin müqaviləni ləğv etməsinə görə ofisdə faktiki olaraq fəaliyyət göstərməmiş, hətta “xxxx” MMC ilə Müşfiq Məmmədli arasında imzalanmış ## ###### 2024-cü il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən “xxxx” MMC digər ofisdə fəaliyyətini davam etdirmişdir. Bununla bağlı təsdiqedici müqavilə məhkəməyə təqdim edilmişdir. MPM-nin 387-ci maddəsinə əsasən- prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi qətnamənin və ya qərardadın ləğv edilməsinə yalnız o halda əsas olur ki, bu, düzgün olmayan qətnamənin və ya qərardadın qəbul edilməsinə səbəb olsun. Hazırki iş üzrə məhkəmə araşdırılması obyektiv aparılmamış, iş üzrə təqdim edilmiş mötəbər sübutlara tətbiq edilməli hüquq normasına uyğun hüquqi qiymət verilməmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
31. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
32. Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.
33. Maddə 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır.
34. Maddə 424.5. Əgər müqavilənin dəyişdirilməsinə və ya ləğvinə onu tərəflərdən birinin əhəmiyyətli dərəcədə pozması əsas vermişdirsə, digər tərəf müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər.
35. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur.
36. Maddə 704.2. Icarəçinin bu Məcəllənin 691-ci maddəsinə uyğun olaraq müqaviləni ləğv etmək hüququ yoxdur.
“Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
37. Maddə 7.5. Icarə müqaviləsi üzrə vəzifələri icra etməmək və ya lazımınca icra etməmək, o cümlədən müqaviləni birtərəfli qaydada dəyişdirmək və pozmaq üstündə tərəflər Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi və müqavilə ilə müəyyən edilən məsuliyyət daşıyırlar.
38. Maddə 8.5. Icarəçi icarə haqqından savayı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyində nəzərdə tutulmuş vergiləri və digər tədiyyələri də ödəyir, bir şərtlə ki, bu, icarəyəverənin vəzifəsinə daxil edilməsin.
39. Maddə 12. Icarənin müddətləri müqavilə ilə müəyyənləşdirilir.
40. Maddə 13.1. Icarə müqaviləsi şərtlərinin dəyişdirilməsinə, onun pozulmasına və ona xitam verilməsinə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində və digər normativ hüquqi aktlarda müəyyən edilmiş qaydada, habelə tərəflərin razılığı ilə yol verilir. Tərəflərdən birinin müqavilə şərtlərini pozduğu hallarda o biri tərəfin tələbi ilə icarə müqaviləsi məhkəmənin qərarına əsasən pozula bilər.
41. Maddə 14. Icarə müqaviləsinin bağlanması, icrası, dəyişdirilməsi və pozulması zamanı əmələ gələn mübahisələrə məhkəmə baxır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
42. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
43. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
44. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
45. Hazırkı kassasiya şikayətinin dəlillərinə görə qətnamə iddianın təmin edildiyi hissədə mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı həmin hissədə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
46. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
47. Ilk növbədə məhkəmə kollegiyası MPM-nin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş kobud prosessual hüquq pozuntularına yol verilib-verilmədiyini yoxlayaraq hesab edir ki, işə baxmış məhkəmə tərəfindən qətnamənin kassasiya qaydasında ləğv edilməsinə əsas olan, bu normada nəzərdə tutulan pozuntulara yol verilməmişdir.
48. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işə yenidən baxılarkən kassasiya instansiyası məhkəməsinin göstərişləri əsas götürülməklə yenidən araşdırma aparılmış iddiaçının tələbi qismən əsaslı hesab edilmişdir.
49. Kollegiya kassasiya şikayətini əsassız hesab edərək qeyd edir ki, iddiaçının tələbi tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada xitam verilməsi nəticəsində ona dəymiş maddi ziyanı ödənilməsi ilə bağlıdır.
50. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qəbul edilmiş ##.##.2025-ci il tarixli qərarının 61-ci bəndində qeyd edilmişdir ki, icarəçinin 2 dəfə ardıcıl icarə haqqını ödəməməklə müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi pozduğu işin məhkəmə tərəfindən mübahisəsiz halı olaraq müəyyən edilmişdir.
51. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən ikinci məhkəmə baxışında eyni zamanda müəyyən edilmişdir ki, icarəçi öhdəliyini pozmaqla yanaşı eyni zamanda icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi qaydası ilə bağlı müqavilə şərtinə də əməl etməmiş, icarəyə verəni 2 ay əvvəl yazılı qaydada xəbərdar etmədən 2023-cü ilin dekabr ayında icarə obyektindən getmiş, nəticədə 2024-cü ilin yanvar, fevral, mart ayları ərzində obyektin istifadəsiz qalması və aylıq servis xərclərini icarəyəverən özü ödəmək məcburiyyətində qalması nəticəsində iddiaçının həmin ödənişləri cavabdehdən tələb etmək hüququ yaranmışdır.
52. Kollegiya MM-nin 424.5-ci, 443.1-ci maddələrinin tələblərini nəzərə alaraq hesab edir ki, iddianın təmin edildiyi hissədə məhkəmənin iş üzrə gəldiyi nəticə mülki qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olduğundan kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır. Işin faktiki halları və sübutlara düzgün qiymət verilməməsi ilə bağlı dəlillər isə MPM- 53. nin 407.2-ci maddəsinə əsasən kassasiya baxışının predmeti ola bilməz.
54. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğundan təmin edilməməli, qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
55. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi
Qərara aldı:
Cavabdeh «xxxx» MMC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, # ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.