Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1540/2025 03.06.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh qarşı “daşınmaz əmlak obyektinin qanunsuz sahiblikdən geri alınması, sahibliyin pozulmasına yönəlmiş qanunazidd hərəkətlərə son qoyulması və maddi zərərin ödənilməsi” tələbinə iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: icarə müqaviləsi üzrə tələb etmə hüququ, icarə predmetinin qanunsuz sahiblikdən geri alınması) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızından və Xıdırov Əhliman Mehman oğlundan ibarət tərkibdə, Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 30 yanvar 2025-ci il ta rixli, 2(107)- 127/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə mülki işə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları:
1. Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında 07 sentyabr 2023-cü il tarixli 3941 saylı icarə müqaviləsi ilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin 07 sentyabr 2023-cü il tarixli 188 saylı Sərəncamına əsasən Qəbələ rayon İcra hakimiyyətinin balansında olan Qəbələ şəhəri, M.Abıyev küçəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 197,2 kv.m qeyri-yaşayış binası xidmət məqsədilə aylıq icarə haqqı 260,0 manat olmaqla 07 sentyabr 2023-cü il tarixdən 07 sentyabr 2024-cü il tarixədək İddiaçı istifadəsin ə verilmişdir. İcarə müqaviləsinə müddəti bitdikdən sonra xitam vermək və ya dəyişdirmək haqqında İcarəçinin (İddiaçı) ərizəsi olmadıqda müqavilə nəzərdə tutulmuş eyni müddət və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir.
2. Həmin qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh faktiki istifadəsindədir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Qəbələ şəhəri, M.Abıyev küçəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 197,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin (reyestr nömrəsi: **********9-000) cavabdehin qanunsuz sahibliyindən geri alınaraq, iddiaçıya təhvil verilməsi, əmlakdan istifadə hüququnu həyata keçirməsinə maneçilik törədən qanunsuz hərəkətlərə son qoyulması və ödənilmiş 1250,0 manat icarə haqqı əvəzində müvafiq məbləğin tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi haqqında qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
4. İddia onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı Qəbələ şəhəri, M.Abıyev küçəsində yerləşən “Qəbələ RLS” adlanan Hərbi şəhərcik ərazisində yerləşən ticarət məntəqəsində 1978-ci ildən 1991-ci ilədək mağaza müdiri vəzifəsində işləmiş, SSRİ dağıldıqdan sonra Rusiya Federasiyasına məxsus 30765 saylı Hərbi hissə komandirinin razılığı ilə şəhərcik ərazisində “budka” qoyaraq ticarətlə məşğul olmuş, 2008-ci ildə Hərbi hissə komandirin razılığı ilə budkanın yerində 1 mərtəbəli, 197,2 kv.m sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsi tikərək 2012-ci ilədək fərdi qaydada sahibkarlıq fəaliyyətini davam etdirmişdir. Cavabdeh mağazada satıcı işləmiş, bütünlüklə mal tədarükü və satışı, ödəmələr və işlərin görülməsi onun şəxsi məsuliyy əti ilə icra edilmişdir. Rusiya Federasiyasına məxsus olan 30765 saylı Hərbi hissə Qəbələ rayonu ərazisindən köçürüldükdən sonra mağaza binası Qəbələ rayon İcra hakimiyyətinin balansına verilmiş və fəaliyyətini dayandırmışdır. 2023-cü ildə iddiaçı həmin binanı Qəbələ rayon İcra hakimiyyətindən icarəyə götürmüş və ayda 260,0 manat icarə haqqını vaxtı vaxtında ödəmişdir. Lakin cavabdeh mağazanın açarlarının onda qalmasından istifadə edərək, binanı zəbt etmiş və qapıları bağlı saxlayaraq istifadə edilməsinə imkan verməmişdir.
5. Cavabdeh iddiaya etiraz edərək göstərmişdir ki, 1994-cü ildə o, Rusiya Federasiyasına məxsus 30765 saylı Hərbi hissə komandirinin razılığı ilə Qəbələ şəhəri, M.Abıyev küçəsində yerləşən “Qəbələ RLS” adlanan Hərbi şəhərcik ərazisində budka qoyaraq İddiaçı ilə birlikdə şərikli ticarətlə məşğul olmuş, əldə olunan qazanc aralarında bərabər qaydada bölünmüşdür. 2005-ci ildə iddiaçı “Gilan” şirkətində rəhbər vəzifə tutması ilə əlaqədar ondan ayrılmış və Hərbi şəhərcik ərazisində fəaliyyətini dayandırmışdır. 2006cı ildə o, Hərbi hissə komandirin razılığı ilə budkanın yerində 1 mərtəbəli, 197,2 kv.m sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsi tikərək 2012-ci ilədək fərdi qaydada sahibkarlıq fəaliyyətini davam etdirmişdir. Həmin müddətdə bütünlüklə mal tədarükü və satışı, ödəmələr və işlərin görülməsi onun şəxsi məsuliyyəti ilə icra edilmiş, iddiaçının mağazanın fəaliyyətində heç bir iştirakı olmamışdır. Rusiya Federasiyasına məxsus olan 30765 saylı Hərbi hissə Qəbələ rayonu ərazisindən köçürüldükdən sonra mağaza binası Qəbələ rayon İcra hakimiyyətinin balansına verilmi ş və fəaliyyətini dayandırmışdır. Həmin binanın istifadə hüququnu əldə etməkdən ötrü Qəbələ rayon İcra Hakimiyyətinə müraciət etmiş, lakin sənədlər hazır olmadığından hələlik rəsmiləşdirə bilməmişdir. İddiaçının həmin qeyriyaşayış binası üzərində hüquqları olmadığı artıq məhkəmə qaydasında müəyyən edilmiş və aralarında yaranmış mübahisə onun xeyrinə həll edilmişdir.
6. Qəbələ Rayon Məhkəməsinin 28 iyun 2024-cü il tarixli, 2(025)-426/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Ü.Qənbərov) iddia təmin olunmuş, Qəbələ rayon İcra Hakimiyyətinin balansında olan Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında 07 sentyabr 2023-cü il tarixli 3941 nömrəli İcarə müqaviləsi əsasında İddiaçı istifadəsinə verilmiş Qəbələ şəhəri, Muxtar Abduyev küçəsində, 1 mərtəbəli tikilidə (registr nömrəs i: **********9-000) yerləşən ümumi sahəsi 197,2 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının Cavabdeh qanunsuz sahibliyindən geri alınıb İddiaçı təhvil verilməsi, Cavabdeh 1250,0 manat və 100,0 manat dövlət rüsumunun alınıb İddiaçı xeyrinə ödənilməsi qət edilmişdir.
7. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı Qəbələ rayon İcra hakimiyyətinin balansında olan Qəbələ şəhəri, M.Abıyev küçəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 197,2 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi üzərində mülkiyyətçi ilə bağlanan icarə müqaviləsi əsasında 07 sentyabr 2023-cü il tarixdə sahiblik və istifadə hüququ əldə etmişdir. Cavabdeh həmin əmlak üzərində hər hansı əsasla hüquq əldə etməsi müəyyən edilməmişdir.
8. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6, 14, 152, 157, 158, 164 və 700-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1 və 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
9. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi Nümayəndə1 izahat verərək bildirmişdir ki, hazırkı iş üzrə mübahisəli daşınmaz əmlakın balans saxlayıcısı Qəbələ Rayon İcra Hakimiyyəti, mülkiyyətçisi isə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətidir. Balans saxlayıcısının razılığı alınmaqla, daşınmaz əmlak icarəyə veri lmişdir. Balans saxlayıcısının razılığı alınması barədə sənədlər onda yoxdur.
11. Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 30 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(107)-127/2025 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Ə.Məcidovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər E.Mehdiyev və Z.Tahirov) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, Qəbələ Rayon Məhkəməsinin 28 iyun 2024-cü il tarixli, 2(025)-426/2024 nömrəli qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə, iddia tələbi rədd edilmişdir.
12. Apellyasiya kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmamış və göstərmişdir ki, 17 iyun 2022-ci ildə İddiaçı Cavabdeh qarşı “qeyriyaşayış sahəsindən çıxarılma və əmlakdan istifadəyə törədilən maneələrə son qoyulması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Qəbələ Rayon Məhkəməsinə müraciət ed ərək, cavabdehin ona məxsus Qəbələ şəhəri, 2 hərbi şəhərcikdə ( əvvəlki ünvan A.Vasiliyev küçəsi) yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən və həmçinin ona məxsus Qəbələ rayonu, Mirzəbəyli kəndində fındıq emalı zavodunun qarşısında yerləşən 2 ədəd dəmir köşkdən istifadəsinə maneələrə son qoyulması, həmin əmlakların boşaldılaraq ona təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Qəbələ Rayon Məhkəməsinin 26 sentyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi qət olunmuşdur. Həmin işə apellyasiya və kassasiya qaydasında bir neçə dəfə baxılmış, Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 26 dekabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 12 may 2023-cü il tarixli nömrəli qərarı, Şəki Apellyasiya Məhkə məsinin Mülki kollegiyasının 11 iyul 2023-cü il tarixli qətnaməsi və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 12 dekabr 2023-cü il tarixli qərarı qəbul edilmişdir. Həmin iş üzrə müəyyən edilmişdir ki, həm hərbi şəhərcikdə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin, həm də fındıq zavodunun qarşısında yerləşən köşklərin mülkiyyətçi (qanuni sahib) olduğunu iddia edən iddiaçı bu əmlaklara mülkiyyət hüququnu və ya qanuni sahibliyini təsdiq edən müvafiq hüquq müəyyənedici sənədi məhkəmələrə təqdim etməmişdir. Həmin əmlaklar üzərində iddiaçının hüququnun olması iş materialları ilə təsdiq olunmur. Belə olan halda, iddiaçının mübahisələndirilən əmlaklarla bağlı hazırkı iddianı qaldırmağa subyektiv hüququ yoxdur.
13. Əvvəlki işdən fərqli olaraq hazırkı iş üzrə iddiaçı məhkəməyə 07 sentyab r 2023cü il tarixli 3941 saylı Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında İcarə müqaviləsini təqdim etmişdir. Həmin müqavilə ilə ƏMDX-nin 07 sentyabr 2023-cü il tarixli 188 saylı Sərəncamına əsasən Qəbələ rayon İcra hakimiyyətinin balansında olan Qəbələ şəhəri, M.Abıyev küçəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 197,2 kv.m qeyri-yaşayış binası (registr nömrəsi: **********9-000) xidmət məqsədilə aylıq icarə haqqı 260,0 manat olmaqla 07 sentyabr 2023-cü il tarixdən 07 sentyabr 2024-cü il tarixədək İddiaçı istifadəsinə verilmişdir. İcarə müqaviləsinə müddəti bitdikdən sonra xitam vermək və ya dəyişdirmək haqqında icarəçinin (İddiaçı) ərizəsi olmadıqda müqavilə nəzərdə tutulmuş eyni müddət və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir.
14. Apellyasiya kollegiyası hesab etmişdir ki, hazırkı iş üzrə iddia tələbinin əsası dəyişdiyindən, yuxarıda göstərilən məhkəmə qərarının mövcud olmasına baxmayaraq hazırkı işə mahiyyəti üzrə baxılmalıdır.
15. Daha sonra məhkəmə göstərmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianın qanuni əsası kimi Mülki Məcəllənin 152, 157 və 158-ci maddələrinə istinad etmişdir. Kollegiya MM-in 157 və 158-ci maddələri ilə bağlı qeyd etmişdir ki, həmin normalar mülkiyyətçinin özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilməsini və mülkiyyət hüququ ilə yanaşı əmlakdan istifadə hüququnun da əmlak hüququ sayılmasını nəzərdə tutur və bundan sonrakı maddələr sahibliyin müdafiəsinə dair qaydaları tənzimləyir. Sahibliyin müdafiəsinə dair normaların tətbiq edilməsi üçün iddiaçının əşyanın (ilkin qazanma və ya sahibliyin verilməsi nəticəsində ) sahibi olması və bu vəziyyətin cavabdeh tərəfindən özbaşınalıqla pozulması müəyyən edilməlidir. Başqa sözlə, əşyaya sahibliyi əldə etməmiş şəxs sahibliyinin pozulmasına istinad edə bilməz.
16. Birinci instansiya məhkəməsinin tətbiq etdiyi MM-in 157.2-ci maddəsi isə öz əşyasından məhrum olan və ya məhrumetmə olmadan qəsdə məruz qalan mülkiyyətçinin hüquqlarının qorunması ilə bağlı vindikasiya və neqator iddialarını nəzərdə tutur. Vindikasiya və ya neqator tələbin təmin olunması üçün iddiaçı əşyanın mülkiyyətçisi, cavabdeh isə əşyanın sahibi olmalı, yaxud onun tərəfindən əşyaya qəsd və ya başqa maneələr törədilməli, habelə cavabdehin sahibliyi və ya müdaxiləsi qanunsuz olmalıdır. Bu normalara söykənən tələbin haqlı sayılması üçün həmin ünsürlərin hər biri müəyyən edilməlidir. Başqa sözlə, iddiaçının bildirdiyi hallar (və işin müəyyən edilən halları) göstərilən dispozisiya şərtləri ilə uzlaşdıqda iddia əsaslı sayıla və təmin edilə bilər. Onlardan biri aşkar olunmadıqda sonrakı ünsürlərin araşdırılmasına gərək qalmadan həmin normaya söykənən iddia rədd olunmalıdır.
17. Bununla belə, sözügedən normaların tətbiqinin MM-in 157.8-ci maddəsi ilə əlaqəli şəkildə nəzərdən keçirilməsi mümkündür. Bu maddəyə əsasən, mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair hüquqlar mülkiyyətçi olmasa belə, əşyaya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. Qanunverici, MM-in 157.8-ci maddəsində məhz məhdud əşya hüquqlarını (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququ və s.) tam əşya hüququ olan mülkiyyət hüququ ilə eyni səviyyədə qoruma altına almışdır. Bununla da, məhdu d əşya hüququna sahib olan şəxs, MM-in 157-ci maddəsinə istinad etməklə öz hüququnu hər kəsə qarşı qoruya bilər. Hazırkı işdə cavabdehin qeyriyaşayış sahəsindən çıxarılmasını tələb edən iddiaçının hər hansı məhdud əşya hüququna malik olması məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməmişdir. Belə olan halda, iddianın MM-in 157.8-ci maddəsi ilə təmin edilməsi qanuni və əsaslı yanaşma sayıla bilməz. Apellyasiya kollegiyası onu da vurğulayır ki, daşınmaz əmlakın icarəsi müqaviləsindən irəli gələn, müddətli icarə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması, həmin hüququn məhdud əşya hüququ sayılmasına əsas verə bilməz. Belə ki, qanunda nəzərdə tutulanlardan (girov, servitut, uzufrukt və s.) başqa məhdud əşya hüquqları təsis edilə bilməz (“numerus clausus” - məhdud say prinsipi). Nəzərə alınmalıdır ki, daşınmaz əmlaka icarə hüququ dövlət reyestrində qeydiyyat anından deyil, icarə müqaviləsinin bağlandığı vaxtdan yaranır, reyestrdəki qeydiyyat isə vicdanlı üçüncü şəxsləri qorumaq üçün aparılmaqla açıqlayıcı funksiyanı yerinə yetirir.
18. Beləliklə, işin müəyyən edilmiş hallarından aydın olur ki, iddiaçının tələbi AR İN Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə bağladığı 07 sentyabr 2023-cü il tarixli 3941 saylı Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında İcarə müqaviləsinə əsaslanır. Yəni, iddiaçının qeyri-yaşayış sahəsinə dair icarə hüququ həmin müqavilədən irəli gələn tələb hüququdur. Bu hüquq üçüncü şəxslərə qarşı deyil, müqavilə tərəfinə qarşı irəli sürülə bilər. İcarəyə verən tərəfindən müqavilə öhdəliyi icra edilməklə qeyri-yaşayış sahəsinin iddi açının sahibliyinə verilməsi isə işdən görünmür.
19. Belə ki, hələ 2022-ci ildə məhkəməyə verilmiş iddia tələbi üzrə işə baxılarkən qəbul olunmuş Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 12 may 2023-cü il tarixli qərarında müəyyən edilmişdir ki, hazırda barəsində tələb irəli sürülən qeyri-yaşayış sahəsinin və 2 ədəd köşkün cavabdehin sahibliyində olması işin mübahisəsiz halıdır. Göründüyü kimi, hələ həmin vaxtdan mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi faktiki olaraq Cavabdeh tərəfindən istifadə olunur və onun sahibliyindədir. İddiaçı AR İN Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə bağladığı 07 sentyabr 2023-cü il tarixli 3941 saylı Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında İcarə müqaviləsi bağlamasına baxmayaraq, cavabdehin həmin əmlaka sahibliyinə son qoyulmamışdır. 07 sent yabr 2023-cü il tarixli 3941 saylı icarə müqaviləsi ilə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti faktiki olaraq üçüncü şəxsin sahibliyində olan əmlakı iddiaçıya icarəyə vermişdir. Hətta, həmin vaxt da əmlak cavabdehin sahibliyində qalmış, faktiki olaraq iddiaçının sahibliyinə verilməmişdir.
20. İddiaçı ilə icarə müqaviləsini bağlayan Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti və daşınmaz əmlakın balansında olduğu göstərilən Qəbələ Rayon İcra Hakimiyyəti apellyasiya kollegiyası tərəfindən müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişdir. Qəbələ Rayon İcra Hakimiyyətinin məhkəmə kollegiyasının sorğusuna verdiyi 28 yanvar 2025-ci il tarixli cavab məktubunda göstərilmişdir ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən 1 mərtəbəli, 197.2 kv.m qeyri-yaşayış binasının sənədləri barədə Qəbələ Rayon İcra Hakimi yyətində heç bir məlumat yoxdur.
21. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən məhkəmə sorğusuna cavab olaraq müvafiq icarə müqaviləsi və təhvil-təslim aktının təsdiq edilmiş surətləri təqdim edilmişdir. Müəyyən edilmişdir ki, 07 sentyabr 2023-cü il tarixli 3941 saylı İcarə müqaviləsi AR İN ƏMDX-nin rəis müavini E.Yusubov tərəfindən imzalanmışdır ki, AR İN ƏMDX-nin ünvanı olaraq Bakı şəhəri, H.Əliyev prospekti 139 göstərilmişdir. Müqaviləyə təhvil-təslim aktının əlavə olunduğu qeyd edilir. Hansı ki, təhvil təslim aktı müqavilə ilə eyni – 07 sentyabr 2023-cü il tarixdə Qəbələ şəhərində tərtib edilmiş və Qəbələ Ərazi Şöbəsinin müdiri X1 tərəfindən imzalanmışdır. Təhvil-təslim aktında təhvil verilən əmlakın eyniləşdirici xüsusiyyətləri qeyd edilməmişdir.
22. Apellyasiya məhkəməsi qeyd etmişd ir ki, Bakı şəhərində Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə müqavilə bağlandığı gün eyni zamanda Qəbələ şəhərində Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Qəbələ ərazi şöbəsindən əmlakın təhvil alınması real olaraq mümkün deyildir. Cavabdeh də apellyasiya şikayətində əmlakın onun tərəfindən istifadə edildiyini, həmin əmlakda heç bir təhvil-təslim aparılmadığını, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən icarə müqaviləsi barədə ona heç bir məlumat verilməməklə əmlakdan çıxmasının tələb edilmədiyini vurğulamışdır.
23. Halbuki, Mülki Məcəllənin 708 və 676-cı maddələrinin tələbinə görə üçüncü şəxslərin icarəyə verilən əmlaka hər hansı hüquqları və ya iddiaları həmin əmlakın icarəçi tərəfindən istifadəsinə mane olmamalı və ya bu istifadəni istisna etməməli idi. Göründüyü kimi, Əmlak Məsələləri Dövlə t Xidməti İddiaçı ilə bağladığı icarə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini qanuna uyğun şəkildə icra etməmişdir ki, bununla bağlı yaranan tələb hüququ da Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı yaranmışdır.
24. Hazırkı işdə isə iddia cavabdeh olaraq müqavilənin tərəfi (icarəyə verən) Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı deyil, üçüncü şəxs olan cavabdehə qarşı qaldırılmışdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti işdə tərəf olsa da, cavabdeh olmadığından ona qarşı hər hansı tələb təmin edilə bilməz.
25. İddia tələbinin iddiaçı tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsi üçün ödənilmiş icarə haqlarının cavabdehdən tutulmasına dair hissəsinə gəldikdə apellyasiya kollegiyası qeyd etmişdir ki, eyni səbəblərdən iddia həmin hissədə də əsassızdır. Belə ki, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə gö rə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. Hazırkı halda, iddiaçı ilə icarəyə verən arasında icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verənin öhdəlikləri tam yerinə yetirilməmiş və bunun nəticəsində iddiaçının icarə haqqını ödəməmək və ya müqaviləni ləğv etmək hüquqları vardır. Bu tələblər də hazırkı cavabdehə deyil, icarəyə verənə qarşı qaldırıla bilər.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 6.2, 14.2.1, 152.5, 157.2, 157.5, 157.8, 164.1, 164.2, 165.1, 676.0.3, 677, 700.1, 700.2, 700.3 və 708.3-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 9.1, 9.3, 14.2, 77.1, 88, 217.1, 217.3, 217.4, 218.1, 372.1, 372.6, 372.7, 384.0.2, 385, 386, 387, 389, 390-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri:
27. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 30 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(107)-127/2025 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
28. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Mülki Məcəllənin 152.2, 152.3, 157.2, 157.5, 157.8, 158.1, 162, 164.1, 164.2, 165.1-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 1.5, 9.3-cü maddələri pozulmuşdur.
29. Belə ki, mübahisəli əmlak dövlətin olm asına baxmayaraq, iddiaçıya uzunmüddətli icarəyə verilmişdir. Rusiya Federasiyasının hərbi hissəsi ölkədən getdikdən sonra həmin əmlaklar Nazirlər Kabinetinin 08 may 2013-cü il tarixli sərəncamına əsasən Qəbələ rayon İcra Hakimiyyətinin balansına verilmişdir. Dövlət əmlakı olduğu üçün idarə olunması DƏDXR-ə verilmişdir. Məhkəmə apellyasiya şikayətini 2 əsas qeyd edərək təmin etmişdir.
1. Qəbələ rayon İcra hakimiyyətinin 28 yanvar 2025-ci il tarixli məktubuna görə, guya həmin əmlak barədə ümumiyyətlə Qəbələ rayon İcra Hakimiyyətində heç bir məlumat yoxdur. Halbuki, eyni şəxs elektron imza ilə 17 mart 2025-ci il tarixdə həmin əmlakın balansda olmasını və razılıq əsasında İddiaçı ilə müqavilə bağlandığını təsdiqləmişdir.
2. İcarə müqaviləsi üzrə əmlakın iddiaçıya təhvil verilməmiş, o, Bakı şə hərində müqavilə imzalamaqla eyni anda təhvil-təslimi Bakıda edə bilməzdir. Məhkəmənin qeyd etdiyi hər iki hal əsassızdır. Məhkəmə ümumiyyətlə nə təqdim edilən sərəncamı və nədə ki, Əmlak Komitəsinin sənədlərini əsaslanmaya daxil etmədən qətnamə qəbul etmişdir. Qəbələ rayon İcra Hakimiyyətinin məktubu çox güman ki, texniki səhv nəticəsində məhkəməyə göndərilmişdir. Çünki təqdim edilən Nazirlər Kabinetinin Sərəncamı və sonuncu 17 mart 2025-ci il tarixli 5-59/2-H-xx-xx/2025 saylı məktub bunu tam təkzib edir. 2-ci məsələ ilə bağlı kassator qeyd etmişdir ki, iddiaçı təqdim edilən müqaviləni məhz Qəbələ şəhəri Z.Əliyeva küçəsində yerləşən Əmlak Komitəsinin binasında imza etməklə, bundan sonra əmlakın özünün təhvil-təslimi etmişlər. İddiaçı ümumiyyətlə heç bir yerdə müqaviləni Bakı şəhərində i mzaladığı qeyd etməmişdir. Təhvil təslimdən bir vaxt sonra cavabdeh həmin əmlakın qıfıllarını qırmış və əmlakı zəbt etmişdir. Həmçinin cavabdehin həmin əmlakı istifadə etməsi barədə təqdim etdiyi sübutlar qiymətləndirilərkən ziddiyyətli məqamlar üzə çıxmışdır. Belə ki, cavabdeh qeyd edir ki, həmin əmlakı öz adına işlədib və mağaza kimi fəaliyyət göstərib. Lakin vergi xidmətinin məktubunda cavabdehin VOEN-nin olması barədə hər hansı məlumatın olmaması arayışı verilmişdir. Həmçinin şahidlərin verdiyi ifadəyə görə də əmlak həmişə iddiaçının istifadəsində olmuşdur. Cavabdeh 19 sentyabr 2022-ci il tarixdə vergi orqanında uçota alınmışdır. Vergi ödəyicisinin 24 oktyabr 2022-ci il tarixli ərizəsinə əsasən vergi orqanında fəaliyyəti həmin tarixdən dayandırılmışdır. Həmçinin işıq qeydiyyatı da iddi açıya məxsusdur.
30. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
31. Kassasiya şikayətinə etiraz verilməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri:
32. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətlə ndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
33. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçı tərəfindən bütövlüklə mübahisələndirildiyindən, kassasiya baxışının hədlərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin tam yoxlanılmasını təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq:
34. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.5-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlak a başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın. 157.2-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. 157.8-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. 164.1-ci maddəsinə əsasən sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır. 164.2-ci maddəsinə əsasən sahiblikdən məhrum olan onun üçün qanunsuz sahibdən sahibliyin qaytarılmasını tələb edə bilər. 165.1-ci maddəsinə əsasən sahiblik qadağan edilmiş özbaşınalıq yolu ilə pozulduqda sahib pozucudan pozuntulara son qoymağı tələb edə bilər. 676.0.3-cü maddəsinə əsasən üçüncü şəxslərin hər hansı hüquqları və ya iddiaları kirayəyə verilmiş əşyanın müqavilədə nəzərdə tutulan istifadəsinə mane olmamalı və ya bu istifadəni istisna etməməlidir. 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2-ci maddəsinə əssən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 708.3-cü maddəsinə əsasən icarə yə verilən torpağın qüsurları və üçüncü şəxslərin torpağa iddialarının və hüquqlarının olması üçün icarəyə verənin məsuliyyətinə, habelə icarəçinin həmin qüsurlar nəticəsində əmələ gələn hüquq və vəzifələrinə bu Məcəllənin 676 və 677-ci maddələrinin göstərişləri müvafiq surətdə tətbiq edilir.
35. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
36. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, qətnamə qəbul edilərkən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq no rmaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
37. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisə həll olunarkən Mülki Məcəllənin kassasiya şikayətində istinad olunan normalarının tətbiqində səhvə yol verilməmişdir.
38. Hazırkı işdə iddiaçı tələbini onunla Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti arasında bağlanmış 07 sentyabr 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinə istinad etməklə, Mülki Məcəllənin 157.2, 157.5-ci maddələri ilə əsaslandırmışdır.
39. Lakin, apellyasiya instansiyası məhkəməsi əsas lı olaraq mülkiyyətin müdafiəsi ilə bağlı Mülki Məcəlləsinin müddəalarının mübahisəyə tətbiqinin qeyri-mümkünlüyünü müəyyən etmişdir. (bax bənd 15-17)
40. Həmçinin, sahibliyin müdafiəsinə dair normaların (Mülki Məcəllənin 164.1-ci maddəsi) tətbiq edilməsi üçün iddiaçının əşyanın sahibi olması (ilkin qazanma və ya sahibliyin verilməsi nəticəsində) və bu vəziyyətin cavabdeh tərəfindən özbaşınalıqla pozulması müəyyən edilməlidir. Hazırkı işə mahiyyəti üzrə apellyasiya məhkəməsi isə iddiaçının mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin sahibi olmasını - həmin əşyanın onun sahibliyinə verilməsini müəyyən etməmişdir.
41. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, əşya və tələb hüquqları bir-birindən fərqləndirilməlidir. Belə ki, əşya hüquqları, başqa bir şəxsin vasitəçiliyinə gərək duyulmadan, müəyyən bir əşya ü zərində birbaşa hakimiyyət təmin edən və hər kəsə qarşı irəli sürülə bilən hüquqlardır (məsələn, mülkiyyət hüququ, servitut, ipoteka və s.). Bu səbəbdən əşya hüquqları mütləq hüquqlar sayılır. Tələb hüquqları isə sahibinə borcludan hər hansı bir hərəkəti yerinə yetirməyi tələb etmək imkanı verir. Bu tələblər üzrə hərəkəti yerinə yetirmək öhdəliyi yalnız borcluya aiddir, digər şəxslərə aidiyyəti yoxdur. Ona görə də, kreditor müqavilədən irəli gələn tələb hüququnu müqavilənin tərəfi olmayan üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürə bilməz. Bu xüsusiyyətlərinə görə tələb hüquqları nisbi hüquqlar sayılır.
42. İşin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından aydın olur ki, iddiaçının tələbi Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə bağladığı icarə müqaviləsinə əsaslanır. Eyni zam anda, məhkəmə müəyyən etmişdir ki, icarəyə verən tərəfindən müqavilə öhdəliyi icra edilməklə, torpaq sahəsi iddiaçıya lazımi qaydada təhvil verilməmişdir. Odur ki, iddiaçının qeyri-yaşayış sahəsinə dair icarə hüququ həmin müqavilədən irəli gələn tələb hüququdur. Bu hüquq müqavilə tərəfi olmayan cavabdehə qarşı deyil, müqavilə tərəfinə qarşı irəli sürülə bilər.
43. Odur ki, apellyasiya məhkəməsi iddianı Cavabdeh qarşı əsassız hesab etməklə, düzgün nəticəyə gəlmişdir.
44. Kassasiya şikayətinin dəlilləri sübutların düzgün qiymətləndirilməməsi və işin faktiki hallarının aydınlaşdırılmaması ilə əsaslandırılmışdır. Bununla bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tə rəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 12 aprel 2004-cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
45. Odur ki, məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq hesab edir ki, mübahisələndirilən qətnamə qəbul edilərkən işin faktiki ha lları tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırılmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul edilmişdir. Kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün qanuni əsas deyildir.
46. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-417, 419, 421ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 30 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(107)-127/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.