Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1671/2023 15.05.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı1 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu, Abbasov Aqil Əzizağa oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 08 dekabr 2022-ci il tarixli, 2(105)-1638/2022 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə mülki işə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. Mübah isəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər. 2. 16 avqust 2010-cu il tarixli kredit müqaviləsi, ipoteka müqaviləsi, faizlər və ödəmələr üzrə cədvəllərə əsasən, İddiaçı1 (bundan sonra – iddiaçı yaxud bank) Cavabdeh1 24 ay müddətinə, illik 24 faiz ödəmək şərti ilə 200000 ABŞ dolları məbləğində kredit vermişdir.
3. İddiaçı ilə ipoteka qoyan Cavabdeh2 və borcalan Cavabdeh1 (bundan sonra – cavabdehlər) arasında bağlanmış 16 avqust 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən, bank ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış eyni tarixli kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin təmin edilməsi üçün MA seriyalı ******* №-li, reyestr nömrəsi **********7010301 olan, ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2010-cu tarixli Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışa əsasən, Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evi ipotekaya qoyulmuşdur.
4. Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evi Cavabdeh2 adına tam mülkiyyət hüququ üzrə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
5. Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evi xx.xx.2010-cu il tarixli, 206 saylı kredit müqaviləsinə əsasən xx.xx.2010-cu il tarixdən öhdəliklər ta m yerinə yetirilənə kimi Bankın 1 saylı Səbail rayon filialının xeyrinə yüklü edilmişdir.
6. Bank tərəfindən cavabdehlərə könüllü şəkildə, notarial qaydada razılaşma əsasında tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi təklif olunmuş, əks təqdirdə banka olan kredit borcunu dərhal ödəməzsə aidiyyatı üzrə məhkəməyə müraciət olunacağı, kredit müqaviləsinin təminatı olaraq ipoteka predmetinin açıq hərracdan satılaraq əldə olunmuş vəsaitin borcun ödənilməsinə yönəldiləcəyi barədə xəbərdarlıq olunmuşdur.
7. Bankın Səbail rayon filialı tərəfindən 25 oktyabr 2011-ci il tarixdə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Xaçmaz Ərazi İdarəsinə göndərilmiş məktuba əsasən, Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 32 5,4 kv.m ümumi, 133,4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması xahiş edilmiş, həmin bildiriş DƏDRX-nin 5 saylı Ərazi İdarəsində 27 oktyabr 2011-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) birinci instansiya məhkəməsində icraat
8. İddiaçı cavabdehlərə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cəmi 319226,94 ABŞ dolları kredit borcunun, bundan 130000 ABŞ dolları əsas, 189226.94 ABŞ dolları faiz borcunun və iş üzrə ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun Cavabdeh1 bankın xeyrinə tutulması, tutmanın ipoteka ilə yüklü edilmiş tam mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə istifadədə olan 0.14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mə rtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi və açıq hərracda satılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. İddia tələbi işin yuxarıda sadalanan faktiki hallarına istinad edilməklə belə əsaslandırılmışdır ki, xx.xx.2011-ci ildə göndərilmiş xəbərdarlıq bildirişlərinə baxmayaraq cavabdehlər tərəfindən kredit borcunun banka qaytarılması təmin edilməmişdir.
10. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası üzrə “Əmlak Bazarı İştirakçıları” İctimai Birliyinin xx.xx.2015-ci il tarixli rəyinə əsasən, Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə istifadədə olan 0.14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin x x.xx.2015-ci il tarixinə bazar qiyməti 140000 manat təşkil etmişdir.
11. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş təkrar məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası üzrə "xxxx" MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli rəyinə əsasən, Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5ci məhəllədə yerləşən fərdi yaşayış evinin tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti 380000 manat təşkil etmişdir.
12. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizası üzrə 25586 saylı, xx.xx.2016-cı il tarixli rəyinə əsasən, Cavabdeh1 xx.xx.2012-ci il tarixinə əsas borcu 194000 ABŞ dolları, faiz borcu 59170 ABŞ dolları, xx.xx.2015-cı il tarixinə əss borcu 125000 ABŞ dolları, faiz borcu 166038,67 ABŞ dolları təşkil edir.
13. Quba Rayon Məhkəməsinin 2(027)-12/2017-ci il tarixli, 2(027)-12/2017 nömrəli qətnaməs i (hakim: Zamin Tahirov) ilə iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh1 iddiaçının xeyrinə 130000 ABŞ dolları əsas borc və 59170 ABŞ dolları faiz borcu olmaqla, 189170 ABŞ dollarının ödəniş günü ABŞ dollarının Azərbaycan manatına münasibətdə müəyyən edilmiş məzənnəsi nəzərə alınmaqla manat hesabı ilə və ödənilmiş 17,78 manat dövlət rüsumunun tutulması, iddiaçının tələbinin ipoteka predmeti olan və MA seriyalı ******* №-li, reyestr nömrəsi **********70-10301 olan, ********** qeydiyyat nömrəsilə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən Çıxarışa əsasən Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 3800 00 manat müəyyən edilməsi, ipoteka predmeti olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 125.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin açıq hərrac yolu ilə satılması, satışdan əldə ediləcək vəsait hesabına Cavabdeh1 iddiaçıya olan 130000 ABŞ dolları əsas borc və 59170 ABŞ dolları faiz borcu olmaqla, cəmi 189170 ABŞ dolları borcun ödəniş günü ABŞ dollarının Azərbaycan manatına münasibətdə müəyyən edilmiş məzənnəsi nəzərə alınmaqla manat hesabı ilə və 17,78 manat məbləğində dövlət rüsumunun ödənilməsi, satışdan əldə olunan vəsaitin qətnamənin icrasından artıq qalan hissəsinin isə ipoteka qoyana verilməsi qət edilmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Cavabdeh1 borcu ilə bağlı iddiaçının xx.xx.2015-ci il tarixli, 1701/1539 saylı arayışı ilə məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizasının 26 dekabr 2016-cı il tarixli, 25586 saylı rəyi arasında ziddiyyətə qiymət verərək onunla əsaslandırmışdır ki, işdəki sənədlərə istinadən xüsusi bilik əsasında müəyyən edildiyi və işin halları ilə ziddiyət təşkil etmədiyi üçün, faiz borcunun müəyyən edilməsi ilə əlaqədar məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizasının 26 dekabr 2016-cı il tarixli, 25586 saylı rəyi mötəbər sübut kimi qəbul edilməlidir. Qeyd edilən rəydə kredit müqaviləsi üzrə müddətin bitməsinə yəni 16 avqust 2010-cı il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 24 ay müddətinə 16 avqust 2010-cu il tarixinə 59170 ABŞ dolları faiz borcunun hesablanması, müqavilə müddəti bitdikdən sonra iddia ərizəsi məhkəməyə verilənə qədər isə 16 avqust 2012-ci il tarixdən xx.xx.2015-ci il tarixə kimi 166038,67 ABŞ dolları faiz borcunun hesablanması qeyd edilmişdir. Lakin, iddiaçı iddia ərizəsində Cavabdeh1 16 avqust 2010-cu il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 189226,94 ABŞ dolları faiz borcu tələb etmişdir. Kredit müqaviləsi üzrə müddətin bitməsindən sonrakı dövrə həmin müqavilə üzrə faizlərin hesablanması və borcluya qarşı belə bir tələbin irəli sürülməsi qanuni və əsaslı deyildir. İddiaçı bununla Mülki Məcəllənin 425-ci maddəsində nəzərdə tutulan vicdanlılıq prinsipinə əməl etməmişdir.
15. Həmçinin, birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış kredit müqaviləsində və ona əlavə sazişdə kreditin vaxtında qaytarılmaması ilə bağlı müddətindən sonra borclunun gecikdirmə faizlərinin ödənilməsi üzrə hər hansı şərt nəzərdə tutulmadığından, iddiaçının tələb etdiyi faiz məbləği yalnız k redit müqaviləsinin icra müddətinin bitdiyi tarixədək, yəni xx.xx.2012-ci ilədək hesablanmalıdır. Həmin tarixdən sonrakı dövrə isə iddiaçı yalnız vurulmuş zərər qismində pulun tutulmasının tələb edə bilər ki, bu da hazırkı iddianın predmetini təşkil etmir. Belə olan halda Cavabdeh1 tutulan faiz borcunun məbləği 59170,00 ABŞ dolları məbləğində müəyyən edilməli, əsas borc hissəsi isə iddia ərizəsində göstərilən məbləğdə yəni 130000 ABŞ dolları məbləğində müəyyən edilməlidir.
16. Bundan başqa, məhkəmə iddia tələbinin ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi hissəsinə münasibətdə hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 ilə bankın Səbail filialı arasında 06 avqust 2010-cu il tarixli notarial qaydada təsdiq olunmuş ipoteka müqaviləsində ipoteka predmetinin likvid qiyməti 274290 manat müəyyən edildiyindən, "xxxx" MMC-nin 01 mart 2016-cı il tarixli rəyini (05 fevral 2016-cı il tarixə olan) əsaslı hesab olunmuş və həmin rəy əsasında müəyyən edilmiş ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini 380000 manat məbləğində qəbul edilmişdir.
17. Belə ki, Cavabdeh1 iddiaçı qarşısında olan öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi üçün iddia tələbinin Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi və açıq hərracda satılması hissəsində təmin edilməlidir
18. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2, 307.6, 307.7, 309.1, 317.1, 319.1, 319.4, 319.6, 339, 385.1, 389.1, 390.1, 399.1, 425, 427.3, 442, 443. 1, 445.1, 445.2.1, 445.7, 448.1, 449.1, 449.4, 551.2, 739.1, 739.2-ci, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 33, 34.1.1, 36.1, 36.3, 39.3.3, 40-cı, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 76.1, 76.2, 77.1, 88, 89.1, 106.1, 119.1, 217.4-cü maddələrinə və “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399.3, 399.4, 445 və 449-cu maddələrinin bəzi müddəalarının şərh olunmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 24 dekabr 2014-cü il tarixli Qərarına istinad edərək əsaslandırmışdır. b) apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
19. İddiaçı apelyasiya şikayəti və apelyasiya şikayətinə dəqiqləşmə ərizəsi verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən ləğv edilərək ilkin satış qiymətinin yenidən müəyyən edilməsini x ahiş etmişdir.
20. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnaməni qəbul edərkən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozmuş və işin faktiki hallarına düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. Belə ki, Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evi ipotekaya oyulmuş və həmin yaşayış evinin ilkin satış qiyməti əsassız olaraq 380.000 manat dəyərində müəyyən edilmişdir.
21. Cavabdeh2 apelyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən ləğv edilərək, hesablanmış əsas məbləğin və faiz borcunun düzgün hesablanmamasını nəzərə almaqla ekspertizaya göndərilməsi, hesablanmış faiz bor cunun 10 ABŞ dollarına endirilərək qalan hissənin bütünlüklə silinməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
22. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi 25 yanvar 2017-ci il tarixli qətnaməni qəbul edərkən Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13,25,26,29,33,60-cı və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 4.6, 9.1, 14.2, 24, 35, 36, 76, 77, 80, 88, 153.4-cü maddələrinin tələbləri pozulmuş və işin faktiki hallarına düzgün hüquqi qiymət verilməmişdir.
23. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası üzrə Azərbaycan Respublikası Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC-nin xx.xx.2018-ci il tarixli rəyinə əsasən, Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə yerləşən 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin tələblə təklifi n qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti 400000 manat təşkil edir.
24. İddiaçı vəsatətlə məhkəməyə müraciət edərək, təkrar ekspertiza təyin edilməklə "xxxx" MMC-yə həvalə həvalə edilməsini xahiş etmiş, vəsatətinə qoşma olaraq özünün əldə etmiş olduğu "xxxx" MMC-nin xx.xx.2018-ci il tarixli (bazar qiyməti 121850, likvid dəyəri 97500 manat) rəyini əlavə etmişdir.
25. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş təkrar məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası üzrə "xxxx" MMC-nin xx.xx.2018-ci il tarixli rəyinə əsasən, Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin xx.xx.2018-ci il tarixinə bazar qiyməti 390000 manat təşkil edir.
26. İddiaçı ərizə ilə m əhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin özünün məhkəməyə təqdim etdiyi Azərbaycan Respublikası "xxxx" MMC (tikilinin dəyəri 93000, torpaq sahəsinin dəyəri 56000 manat, xx.xx.2018), "xxxx" MMC (bazar qiyməti 136000 manat, xx.xx.2018), "xxxx" MMC (bazar qiyməti 137000 manat, xx.xx.2018) tərəfindən təyin edilən qiymətlər əsasında və ya təkrar ekspertiza təyin edilməklə ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsini xahiş etmişdir.
27. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş təkrar məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası üzrə "xxxx" MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyinə əsasən Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5ci məhəllədə, istifadədə o lan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin xx.xx.2019-cu il tarixinə ilkin satış dəyəri 145000 manat təşkil edir.
28. Cavabdeh2 məhkəməyə "xxxx" MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyini (bazar dəyəri 420000 manat) və "xxxx" MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyini (bazar dəyəri 392000 manat) ünvanlayaraq qətnamə qəbul edilərkən həmin rəylərin nəzərə alınmasını xahiş etmişdir.
29. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiya məhkəməsi) 19 noyabr 2019-cu il tarixli, 2(105)-177/2019 nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər: Səyyad Qafari (sədrlik edən və məruzəçi), Lətifə Məmmədova və Fuad Məmmədov) iddiaçının apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instan siya məhkəməsinin qətnaməsinin ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilməsi və həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməsi, ipoteka predmetini təşkil edən Cavabdeh2 mülkiyyətində olan Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə yerləşən 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 274290 manat müəyyən edilməsi, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması, Cavabdeh2 apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsi qət edilmişdir.
30. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsinə dair müxtəlif fərqli rəylər verilmişdir. Birinci rəy ilə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 140.000 manat, ikinci rəylə 400000 manat, üçüncü rəylə 390.000 manat, dördüncü rəylə 145000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Birinci rəy 29 oktyabr 2015-ci il tarixdə, ikinci rəy isə təxminən 3 il ondan sonra, yəni 03 oktyabr 2018-ci il tarixdə, üçüncü rəy həmin ilin dekabrında, dördüncü isə 2019-cu ilin may ayında verilmişdir. Nəzərə alınsa ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin dəyişməsi mümkündür və 2010-cu il tarixdə ipoteka müqaviləsində tərəflərin razılaşdıqları və müstəqil qiymətləndirici tərəfindən müəyyənləşdirilmiş 274.290 manat məbləğin beş il sonra 140000 manat, 9 il sonra isə 145000 manat arasında azalmaya doğru dəyişməsi inandırıcı görünmür. Əksinə əmlak bazarında daşınmaz əmlakların qiymətlərində kəskin artım müşahidə olunmadığından qiymətlərin sabit qaldığını deməyə əsas verir. Bu baxımdan ikinci və üçüncü rəylərdə göstərilən ipo tekanın ilkin satış qiymətlərini də (artıma doğru dəyişməsi) ağlabatan hesab etmək olmaz.
31. Bu mənada tərəflərin ipoteka müqaviləsi bağlayarkən müstəqil qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilmiş və tərəflərin razılaşdıqları 274290 manat ipoteka predmetinin likvid dəyəri, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilməsi qənaətini qaçılmaz edir. Belə olan halda, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 274292 manat müəyyən edilməlidir.
32. Apellyasiya instansiya məhkəməsi cavabdehin apellyasiya şikayətinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, hazır ki, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən mühasibatlıq ekspertizası təyin edilməklə kredit müqaviləsi üzrə əsas və faiz məbləğ müəyyənləşdirildiyindən, şikayətin dəllilləri əsaslı hesab edilə bilməz.
33. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317, 319.4-cü, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 39.3.3-cü, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosesual Məcəlləsinin 119.1, 372.1, 372.7, 384.0.2, 385-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. c) kassasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
34. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
35. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iş üzrə təqdim edilən və ekspertiza nəticəsində əldə edilən rəylərə baxmayaraq, eləcə də heç bir hüquqi əsas olmadan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixli məhkəmə iclasında əmlakın ilkin satış qiyməti 274.290 manat müəyyən edilmişdir. Halbuki, məhkəmə sonda bu qənaətə gəlmişdir ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin dəyişməsi mümükündür. Lakin, sonda əmlakın ilkin satış qiymətinin xx.xx.2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsində öz əksini tapan 274290 manat kimi müəyyən edilməsi absurd və əsassızdır. Həmçinin, təyin edilən bütün məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizaları zamanı məhkəmə ekspert qarşısında ipoteka predmetinin hazırki bazar qiymətinin nə qədər olması sualını qoymasına baxmayaraq, əmlaka xx.xx.2010-cu il tarixdə təyin edilən qiymətin hazırda ilkin satış kimi müəyyən edilməsi qanunsuzdur.
36. Cavabdehlər birgə kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin tamamilə ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apelyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barə də qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
37. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, onlar tərəfindən ödənilmiş pul məbləği düzgün olmayaraq faiz borcuna hesablanmış, ipoteka müqaviləsinin bağlandığı vaxtdan keçən 10 il ərzində evin qiyməti 3 dəfə artmış, lakin məhkəmə kollegiyası əmlakın qiymətləndirməsi üçün təkrar ekspertiza keçirilməsindən əsassız olaraq imtina edilmişdir.
38. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (bundan sonra kassasiya instansiyası məhkəməsi) 2(102)-1799/2020 nömrəli, xx.xx.2020-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər: İlqar Xələfov (sədrlik edən və məruzəçi), Qəhrəman Allahverdiyev, Gündüz Quliyev) kassasiya şikayətləri təmin edilərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün həmin məhk əməyə qaytarılması qərara alınmışdır.
39. Məhkəmə kollegiyasının mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən olunmasına dair hissədə ləğv edib əmlakın ilkin satış qiymətini 274.290 manat məbləğində müəyyən edərkən əmlakın ipoteka müqaviləsində müəyyən olunmuş qiymətinə əsaslanmış, qətnaməni qalan hissədə dəyişdirilmədən saxladıqda isə kredit müqaviləsi üzrə borcun məbləğinin (əsas və faiz borcları) ekspert rəyi ilə müəyyən olunmasına əsaslanmışdır. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin nəticəyə səthi araşdırılmış və qiymətləndirilmiş sübutlar əsasında gəldiyindən qətnamə qanuni və əsaslı sayıla bilməz.
40. Təxminən 10 il əvvəl bağlanmış ipoteka müqaviləsində m üəyyən olunmuş məbləğ hərtərəfli və tam aparılmış tədqiqatın nəticəsinə söykənmədiyindən və eləcə də əmlakın hazırkı bazar dəyərinə uyğun olmadığından kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi əmlakın ipoteka müqaviləsində müəyyən olunmuş dəyərini ilkin satış qiyməti kimi qəbul etməkdə haqlı olmamışdır.
41. Tutma ipoteka predmetinə yönəldilərkən əmlakın həmin dövrdə olan real bazar dəyəri müəyyən olunduqdan sonra onun ilkin satış qiyməti müəyyən olunmalıdır.
42. Həmçinin, məhkəmə kollegiyası işdə olan mütəxəssis rəylərinə istinad etsə də, həmin rəylərə münasibətdə nəticəsini əsaslandırmamış və təkrar qiymətləndirmənin aparılması imkanını müzakirə etməmişdir.
43. Kassasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, əmlakı n ilkin satış qiyməti ilə əlaqədar tərəflər arasında mübahisə olduğundan onun qiyməti yalnız məhkəmə tərəfindən təyin olunmuş qiymətləndirici rəyi əsasında müəyyən oluna bilərdi. Belə ki, ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiyməti onun hazırkı bazar dəyəri müəyyən olunmadan qiymətləndirildiyindən qətnamə həmin hissədə əsassızdır.
44. Bundan başqa, iş üzrə cavabdehlər qətnamənin qanuniliyini kredit borcunun məbləğinə dair hissədə mübahisələndirsələr də, apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin hissədə apellyasiya şikayətini rədd edib qətnaməni dəyişdirmədən saxlayarkən gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası MPMnin 217 və 218-ci maddələrinin tələblərinə uyğun əsaslandırmamışdır.
45. Kassasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun un 39.3.3-cü, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosesual Məcəlləsinin 416-cı maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. d) apellyasiya instansiyası məhkəməsində ikinci icraat
46. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş təkrar məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizası üzrə Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2020-ci il tarixli, 9/3916 saylı rəyinə əsasən, Cavabdeh1 xx.xx.2012-ci il tarixə banka olan əsas borcu 199866.67 ABŞ dolları, faiz borcu isə 2379.73 ABŞ dolları müəyyən olunur. Təqdim edilmiş hesabdan çıxarış məlumatlarında xx.xx.2012-ci il tarixdən sonra xx.xx.2014-cü il tarixədək 69000 ABŞ dolları məbləğində əsas borcdan ödəniş edilmişdir. Hazırki tədqiqatla hesablamalar xx.xx.2012-ci il tarixədək hesablandığından sonradan ödənilən 69000 ABŞ dolları hal hazırkı hesablamalarda nəzərə alınmadı.
47. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş qiymətləndirmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası üzrə "xxxx" Qiymətləndirmə Mərkəzi MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli rəyinə əsasən, Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə 0.14326 ha torpaq sahəsi üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 405000 manat, likvid dəyəri isə 385000 manat müəyyən edilmişdir.
48. İddiaçı1 vəsatətlə məhkəməyə müraciət edərək, iş üzrə təkrar məhkəməmühasibatlıq ekspertizası təyin edilməsini xahiş etmişdir.
49. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin 07 aprel 2021-ci il tarixli qərardadı ilə iş üzrə təkrar məhkəmə-mühasibatlıq və əmtəəşünaslıq-qiymətləndirmə ekspertizaları təyin edilmiş, məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizasının aparılması Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə, məhkəmə qiymətləndirmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının aparılması isə "xxxx" MM C-yə həvalə edilmişdir. 50. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli rəyinə əsasən, Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə 0.14326 ha torpaq sahəsi üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin bazr dəyəri 139700 manat, likvid dəyəri 110000 manat təşkil edir.
51. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2021-ci il tarixli, 9/3137 saylı rəyinə əsasən, Cavabdeh1 xx.xx.2012-ci il tarixə banka olan əsas borcu 199866.67 ABŞ dolları, faiz borcu isə 2379.73 ABŞ dolları müəyyən olunur. Məhkəmə tərəfindən cədvəl məlumatlarına qiymət verildikdə Cavabdeh1 tərəfindən banka ödənilmiş pul vəsaitlərinə dair hesabdan çıxarış məlumatlarına müvafiq olaraq Cavabdeh1 xx.xx.2012-ci il tarixə 199866.67 ABŞ dolları əsas, 55677,51 ABŞ dolları məbləğində faiz borcu müəyyən olunur. Hesabdan çıxarış məlumatlarına əsasən xx.xx.2013-cü il tarixdən xx.xx.2014-cü il tarixədək ümumilikdə 69000 ABŞ dolları məbləğində ödəniş aparılmış və bütövlükdə əsas borca silinmişdir. Lakin banka olan borc məbləği xx.xx.2012-ci il tarixə hesablandığından həmin tarixdən sonrakı ödəniş nəzərə alınmadı.
52. Cavabdehlərin nümayəndəsi və vəkili vəsatətlə məhkəməyə müraciət edərək, təkrar məhkəmə-mühasibatlıq və qiymətləndirmə ekspertizasının təyin edilməsini xahiş etmiş, özünün əldə etdiyi "xxxx" MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli rəyini (bazar qiyməti 400000 manat, likvid dəyəri 386000 manat) təqdim etmişdir.
53. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin 29 oktyabr 2021-ci il tarixli, 2(105)209/2021 saylı qətnaməsi ilə (hakimlər: Telman Quliyev (sədrlik edən və məruzəçi) Gülnarə Tağızadə və Elman Rəhimov) iddiaçı və Cavabdeh2 tərəfindən verilmiş ape lyasiya şikayətlərinin qismən təmin edilməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən – “Cavabdeh1 iddiaçının xeyrinə 59.170 ABŞ dolları faiz borcu tutulsun və Cavabdeh2 mülkiyyətində olan Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə yerləşən 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 380.000 manat müəyyən edilsin» hissəsində ləğv edilməsi, iddianın qismən təmin edilməsi, İddiaçı1-nin 1 saylı Səbail rayon filialı və Cavabdeh1 arasında bağlanmış 16 avqust 2010-cu il tarixli, 206 nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən Cavabdeh1 iddiaçının xeyrinə 55.677,51 ABŞ dolları Azərbaycan manatına münasibətdə müəyyən edilmiş məzənnəsi nəzərə alınmaqla manat hesabı ilə məbləğində faiz borcunun tutulması, Cavabdeh2 mülkiyyətində olan Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə yerləşən 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin likvid dəyərinin 110.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi, qətnamənin – «Cavabdeh1 iddiaçının xeyrinə 130000 ABŞ dolları əsas borc Azərbaycan manatına münasibətdə müəyyən edilmiş məzənnəsi nəzərə alınmaqla manat hesabı ilə və ödənilmiş 17,78 manat dövlət rüsumu tutulsun, iddiaçının tələbi ipoteka predmeti olan və MA seriyalı ******* №-li, reyestr nömrəsi **********70-10301 olan, ********** qeydiyyat nömrəsilə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən Çıxarışa əsasən Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinə yönəldilsin; ipoteka predmet i olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evi açıq hərrac yolu ilə satılsın; satışdan əldə ediləcək vəsait hesabına Cavabdeh1 İddiaçı1-yə olan qətnamə ilə müəyyən edilmiş borcu ödənilsin; satışdan əldə olunan vəsaitin qətnamənin icrasından artıq qalan hissəsi isə ipoteka qoyana verilsin; iş üzrə keçirilmiş məhkəməmühasibatlıq ekspertizasının 50 manat xərcindən 29,63 manatı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 və 20,37 manatı iddiaçı "xxxx" ASCdən tutularaq Azərbaycan Respublikasının Dövlət büdcəsinə, 200 manat tikintitexniki ekspertiza xərcinin 118,52 manatı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 və 81,48 manatı iddiaçı "xxxx" ASC-dən tutulub "xxxx" MMC-nin VÖENi:**********, hesablaşma hesabı H/h AZ66AİİB380 300 194 439 054 781 09 Kapital Bank ASC-in Nərimanov filialı, Kod 200093, VÖEN 9900 00 3611 S.W.İ.F.T. AİİBAZ2X M/h: AZ37NABZ******************** hesabına ödənilsin» hissəsində dəyişdirilmədən saxlanması, qətnamə icra olunan zaman 16 avqust 2012-ci il tarixdən sonra 20 avqust 2014-cü il tarixədək ödənilən 69.000 ABŞ dolları kredit müqaviləsi üzrə müəyyən edimiş əsas borcun 130.000 ABŞ dolları və 55.677,51 ABŞ dolları faiz borcu olmaqla, cəmi 185.677,51 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaitindən çıxılması qət edilmişdir.
54. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunan Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 05 avqust 2021-ci il tarixli məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizası rəyini nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, İddiaçı1-nin Səbail rayon filialı və Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2010-cu il tarixli, 206 nömrəli kr edit müqaviləsinə əsasən birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş əsas borc hissəsi olduğu kimi tədqiq edildiyindən həmin hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Lakin sözügedən rəy ilə Cavabdeh1 16 avqust 2010-cu il tarixli, 206 saylı kredit müqaviləsi üzrə xx.xx.2012-ci il tarixə faiz borcu 55.677,51 ABŞ dolları təşkil etdiyindən kredit müqaviləsi üzrə faiz borcu həmin məbləğdə müəyyən edilməlidir. Nəzərə alınmalıdır ki, hesabdan çıxarış məlumatlarında 16 avqust 2012-ci il tarixdən sonra 20 avqust 2014-cü il tarixədək 69.000,00 ABŞ dolları məbləğində əsas borcdan ödəniş edildiyi həmin hesablamalar 16 avqust 2012-ci il tarixdən sonra hesablandığından, sonra ödənilən 69.000,00 ABŞ dolları kredit müqaviləsi üzrə məbləğ kredit müqaviləsi üzrə borcdan silinmədi yindən qətnamə ilə müəyyən edilməli olan ümumi məbləğdən çıxılmalıdır.
55. Bundan başqa, apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, iddia ərizəsi üzrə tələb edilən borc məbləğinin ipoteka predmeti olan Cavabdeh2 məxsus olan Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325,4 kv.m ümumi, 133,4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti ilə bağlı alınan rəylər arasında fərq olduğundan iş üzrə "xxxx" MMC-nin 21 may 2021-ci il tarixli, 21/FY/2021 saylı qiymətləndirmə rəyi ipoteka predmeti olan əmlakın dəyərinin reallığını özündə əks etdirdiyinə görə, həmin rəy əsas götürülməklə, digər rəylərə tənqidi yanaşaraq Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325,4 kv.m ümumi, 133,4 kv.m yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin bazar qiyməti 139.700 manat və likvid dəyəri 110.000 manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
56. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269.1, 269.3, 269.4, 269.5, 295, 385.1, 386.1, 427.3, 442, 443.1, 445.1, 448, 449.1, 739-cu, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 33-cü, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosesual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 119, 372, 385.1.1, 386-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. e) kassasiya instansiyası məhkəməsində ikinci icraat
57. Cavabdeh1 kasasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin tamamilə ləğv edil ərək yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
58. Kasasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, işin hallarından göründüyü kimi iddiaçı müqavilə müddəti dövründə borcun tam ödənilməsi barədə cavabdehə heç bir pretenziya etməmişdir. Cavabdehin ödədiyi 40 000 ABŞ dollarının 133.33 ABŞ dollarını əsas borcdan silmiş qalan 39866.67 ABŞ dollarını isə faiz borcundan silmişdir. Müqavilə müddəti bitdikdən sonra isə uzun müddət keçdikdən sonra iddiaçı məhkəməyə müraciət etmişdir. Belə olan halda cavabdehin faiz borcunun şişirdilərək tələb edilməsi qanunsuzdur. Cavabdeh qalıq borcun ağlabatan müddətdə ödənilməsini təklif etsə də, iddiaçı bununla razılaşmamışdır. Məhkəmə tərəfindən işə baxılan zaman öhdəliyin hansı hissəsinin icra edilməsi, qa lan borcla tələb edilən borc arasında olan fərq nəzərə alınmamışdır. Belə ki, cavabdeh tərəfindən 70000 ABŞ dolları ödənilsə də, iddiaçı müqavilənin bağlandığı zaman şərtləşdirilmiş faiz borcundan da çox faiz borcu tələb edir. Məhkəmə araşdırması zamanı iki mühasibatlıq rəyinin olması və bu rəylərin bir-birinə zidd olmasına məhkəmə düzgün münasibət bildirməmişdir. İş materiallarından da göründüyü kimi iddiaçı ilə bağlanan kredit müqaviləsi 24 ay müddətinə bağlanmışdı və müqavilə müddəti bitənə kimi iddiaçı tərəfindən cavabdehə 40 000 ABŞ dolları vəsait ödənilmiş və bu vəsaitin hamısı faiz borcuna silinmişdir. Müqavilə müddəti başa çatdıqdan sonra isə iddiaçı tərəfindən 70 000 ABŞ dolları pul ödənilmişdir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin müvafiq qərarına əsasən müqavilə mü ddəti bitdikdən sonra cavabdehə faiz borcu hesablana bilməz. Buna baxmayaraq cavabdehə müqavilə müddəti bitdikdən sonra da faiz borcu hesablanmış və ondan təkrarən 55 677.51 ABŞ dolları faiz borcunun tutulması qət edilmişdir. Belə çıxır ki, cavabdeh iddiaçıya ümumilikdə 95677.51 ABŞ dolları faiz borcu ödəməlidir. Əgər cavabdehin ümumilikdə ödədiyi bütün pullar yəni 110 000 ABŞ dollarının hamısı əsas borcdan silinibsə, o zaman nədən məhkəmə cavabdehin əsas borcunun 130 000 ABŞ dolları olması qənaətinə gəlmişdir. Göründüyü kimi heç bir riyazi əsası olmayan bir ekspert rəyinə istinad edən məhkəmə son məhkəmə prosesində cavabdehin iştirakını qəsdən təmin etmədən qanunsuz qətnamə çıxarmışdır. Bundan başqa, əmlakın likvid dəyəri də iddiaçının təzyiqi ilə 110000 manat qiymətləndirilmişdir. Halbuk i həmin əmlak 2010-cu il tarixində ilkin ipoteka müqaviləsi bağlanan zaman 245000 manat qiymətləndirilmişdir. Bu dövr ərzində isə əsaslı təmir edilmiş və dəyəri artırılmışdır. Yuxarı instansiya məhkəməsinin tələb etdiyi əmlakın dəyərinin dəqiq müəyyən edilməsi barədə tələbi apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən pozulmuşdur. Məhkəmə təkrar apelyasiya baxışı zamanı əldə etdiyi iki əmtəəşünaslıq ekspertizası rəylərindən sonuncu, "xxxx" MMC-nin rəyini nə səbəbə əsas hesab edərək o rəydəki qiyməti likvid dəyər olaraq qəbul etməsini əsaslandırmamışdır. Halbuki, verdikləri vəsatətdə "xxxx" MMC-nin direktoru Vüqar Orucun bu iş üzrə əvvəlki məhkəmə proseslərində başqa bir qiymətləndirmə təşkilatının rəhbəri kimi artıq rəy verməsini əsaslandırmışdılar və məhkəmədə bu rəyin qanunsuz olması səbəbindən qəbul edilməməsini xahiş etmişlər. İş materiallarında olan "xxxx" MMC-nin xx.xx.2018-ci il tarixli rəyində həmin əmlaka 97500 manat qiymət qoyulmuşdur.Həmin MMC-nin də direktoru Vüqar Oruc olmuşdur. O, artıq bu işdə maraqlı şəxs olmuşdur. Təqdim etdikləri rəydə isə əmlak 400000 qiymətləndirilmişdir. Bu qədər böyük fərqlə aşağı qiymətləndirilməsi qanunsuzdur.
59. İddiaçı məhkəməyə kasasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, edilmiş ödənişlərin bir qisminin faiz borcuna, bir qisminin isə əsas borca silinməsi ekspert rəyləri və təqdim edilmiş sənədlərlə də sübuta yetirilmişdir. Müqavilə müddətindən sonra ödənilən vəsait əsas borcdan silinmiş, məhkəmə qətnaməsi ilə qət edilən faiz borcu isə müqavilə müddətində öhdəliyin lazımınca yerinə yetirilməməsi səbəb indən yaranmış borcdur. İpoteka predmetinin qiymətləndirilməsi barədə dəlillərə gəldikdə isə, məhkəmənin qərardadı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir. Əmlakın likvid dəyəri sonuncu qiymətləndirmə rəyinə uyğundur və hər hansı pozuntu baş verməmişdir. Cavabdeh yalnız işin ləngidilməsinə çalışaraq həqiqətə uyğun olamayan fikirlər səsləndirməklə məşğuldur. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanması xahiş edilmişdir.
60. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin 2(102)-2039/2022 nömrəli, 25 may 2022-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər: Mehparə Əhmədova (sədrlik edən və məruzəçi) Ələsgər Əliyev vəİsmayıl Xəlilov) kasasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli, 2(105)209/2021 n ömrəli qətnaməsi qismən – ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilərək mülki işin həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
61. Kassasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin düzgün müəyyən edilməməsi barədə dəlilinə münasibətdə bildirmişdir ki, kasasiya şikayətinin bu hissə üzrə dəlilləri əsasında kasasiya yoxlaması həyata keçirilərkən aşkar edilmişdir ki, həqiqətən də cavabdehin bildirdiyi kimi "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş rəylə apellyasiya kollegiyasının sonuncu əldə edib istinad etdiyi rəy arasında ipoteka predmetinin dəyəri ilə bağlı əhəmiyyətli fərq mövcud olmamış və cavabdehin bildirdiyi kimi, həqiqətən də hər iki qiymətləndirmə təşkilatla rının rəhbəri Vüqar Oruc adlı şəxs olmuşdur. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş rəy isə məhkəmənin təşəbbüsü ilə əldə edilmiş rəy olmamış, həmin rəyi iddiaçı təşkilat öz təşəbbüsü ilə əldə etmiş və təkrar qiymətləndirmə barədə məhkəməyə ünvanlamış olduğu vəsatətə digər qiymətləndirmə təşkilatlarından əldə etmiş olduğu rəylərlə birgə bu MMC-nin də rəyini əlavə etmişdir. Bu da cavabdehin bildirdiyi kimi sonuncu istinad edilən rəyin qeyrimötəbərliyinə dəlalət edən haldır. Apellyasiya kollegiyası da həmin rəyə istinad etməsini qəbul etdiyi məhkəmə qətnaməsində əsaslandıra bilməmişdir. Belə olan halda, apellyasiya kollegiyası ekspert rəyini digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirməli, ekspert rəyinə tənqidi yanaşmalı olduğu halda, həmin rəyə istinad edib, yəni rəyi mötəbər sübut kimi qəbul edib qətnam ə qəbul etməməli idi. Məhkəmə isə qeyd edilən xüsusları nəzərə almamaqla prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol vermişdir.
62. Bundan əlavə, apellyasiya kollegiyası bu hissə üzrə işə daha əvvəl baxmış kassasiya kollegiyasının göstərişlərinin xüsusiyyət və istiqamətlərini də düzgün nəzərə almamışdır. Belə ki, kassasiya kollegiyası vurğulamışdır ki, tutma ipoteka predmetinə yönəldilərkən əmlakın həmin dövrdə olan real bazar dəyəri müəyyən olunduqdan sonra onun ilkin satış qiyməti müəyyən olunmalıdır. Bu mövqeyini də onunla əsaslandırmışdır ki, həmin zaman yoxlanılan apellyasiya kollegiyasının qətnaməsində ipoteka müqaviləsində tərəflərin razılaşaraq müəyyən etdikləri dəyər ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilmişdi. Kassasiya kollegiyası da vurğulamışdır ki, 10 i l əvvəl bağlanmış müqavilədə əks edilən dəyər apellyasiya kollegiyası tərəfindən qətnamə qəbul edilərkən həmin dövrün bazar qiymətinə uyğun ola bilməzdi. Çünki bazar iqtisadiyyat şəraitində daşınmaz əmlak bazarında da qiymətlərin dəyişməz vəziyyətdə qalması müəyyən edilməmişdi.
63. Düzdür, işə ilkin kassasiya baxışı zamanı ilkin satış qiymətlərinin likvid dəyərlə müəyyən edilməsi barədə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyini təmin edə məhkəmə qərardadı qəbul edilmədiyindən real bazar dəyərinin müəyyən edilməli olduğu göstəriş olaraq göstərilsə də, işə sonuncu apellyasiya baxışı zamanı qeyd edilən məhkəmə qərardadı mövcud olduğu üçün apellyasiya kollegiyası düzgün olaraq əmlakın likvid dəyərinin müəyyən edilməsi istiqamətində mütəxəssislər qarşısında suallar qoymuş, lakin hazırkı ipoteka predmeti nin dəyəri ilə bağlı işdə yaranmış ziddiyyətli məqamları və əmlakın göstəricilərinə uyğun olmayan qiymətləndirmələri gözardı etmiş, istinad etmiş olduğu rəyin mötəbərliyi ilə bağlı kifayət qədər dəqiq məhkəmə araşdırmasını həyata keçirməmişdir.
64. Kassasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Prosesual Məcəlləsinin 10.8-1, 407.2, 416.1, 417.1.3, 418.1, 418.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. f) apellyasiya instansiyası məhkəməsində üçüncü icraat
65. İşə yenidən apellyasiya qaydasında baxılarkən məhkəmə tərəfindən ipoteka predmeti olan torpaq sahəsinin və fərdi yaşayış evinin, həm ayrı-ayrılıqda həmdə birgə həm hazırki bazar qiymətləri, həm də onların likvid qiymətlərinin müəyyən edilməsi məqsədilə təyin edilmiş təkrar məhkəmə əmtəəşünaslıq- qiymətləndirmə ekspertizası üzrə "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyinə əsasən, Cavabdeh2 məxsus Quba şəhəri, 5ci məhəllədə istifadədə olan 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış evinin likvid dəyəri 262.000 manat, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsinin likvid dəyəri isə 131.000 manat olmaqla, ümümilikdə torpaq sahəsi və fərdi yaşayış evinin likvid dəyəri 393.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
66. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin 08 dekabr 2022-ci il tarixli, 2(105)1638/2022 saylı qətnaməsi ilə (hakimlər: İlqar Dəmirov (sədrlik edən və məruzəçi) Məhəmmədəli Rzayev və Zahid Məmmədov) iddiaçının apelyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinə dair hissədə ləğv edilməsi, ipoteka predmeti olan Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m. ümumi, 133.4 kv.m. yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin likvid dəyəri olaraq 274.290 manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir.
67. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, ipoteka predmetinin likvid dəyərinin 380.000 manat müəyyən edilməsi ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi düzgün olmamışdır. Bu dəyəri müəyyən edərkən məhkəmə müvafiq qiymətləndirmə rəyləri almış, lakin həmin qiymətlərdirmə rəyləri ipoteka müqaviləsində tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilmiş olan qiymət və işdə olan digər ekspert rəyləri ilə qarşılıqlı qiymətləndirilməmişdir. Bu baxımdan ipoteka predmetinin dəyərinin daha artıq məbləğdə olması ilə bağ lı apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsaslıdır.
68. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış ipoteka müqaviləsinin 3.1-ci bəndinə əsasən ipoteka predmetinin dəyərinin tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edildiyi kimi 274.290 manat təşkil etməsi ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, göstərilən qiymət real olaraq təyin olunmuşdur. Hazırki dövrdə daşınmaz əmlak və tikinti materialları bazarındakı qiymətlərin kəskin bahalaşması fonunda, eləcə də keçən müddət ərzində əmlakın artıq yeni tikili olmaması nəzərə alınmaqla Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m. ümumi, 133.4 kv.m. yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin likvid qiymətinin tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə ipoteka müqaviləsind ə müəyyənləşdirdiyi 274.290 manat təşkil etməsi real və ağlabatan hesab olunmalıdır.
69. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 1.0.9, 38.2.2, 39.3.3-cü, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosesual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 106.1, 217.4, 372.6, 372.7, 384.0.2-ci maddələrinə və “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 20 iyul 2020-ci il tarixli qərardadına istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) kassasiya şikayətinin dəlilləri
70. Cavabdeh1 kasasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiy ası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
71. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi nə prosessual qanunvericiliyin tətbiqi zamanı, nə də maddi hüquq normalarının tətbiqi zamanı bərabərlik prinsipinə riayət etməmişdir. Belə ki, məhkəmə ipoteka müqaviləsi üzrə girov qoyulmuş əmlakı iki hissəyə, torpaq və tikili hissəyə bölərək yalnız tikilinin qiymətini əsas götürmüşdür. İpoteka müqaviləsinə də nəzər saldıqda əmlakın torpaq sahəsi ilə birlikdə ipotekaya qoyulduğu və həmin müqavilədə əmlaka vahid şəkildə qiymət müəyyən edildiyi aydın görünmür. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə vahid məhkəmə təcrübəsinə zidd olaraq tikilini ayrı, torpaq sahəsini ayrı qiymələdirmişdir. Belə olan halda, torpağın qiyməti olan 131 000 manatın necə müəyyən ediləcəyi də bəlli deyil. Bu qiymətlə hərraca çıxacaq əmlak qanunsuz şəkildə həcmi artırılan borcu belə bağlamır.
72. Həmçinin, məhkəmə tərəfindən işə baxılan zaman öhdəliyin təmini tədbiri kimi girov götürülmüş əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsində, o cümlədən qalıq borc məbləğinə münasibətdə cavabdehin hüquqlarını pozmuşdur. Belə ki, Ali Məhkəmənin xx.xx.2022-ci il tarixli qərarının əmlakın dəyərinin müəyyən edilən zaman 10 il bundan əvvəl bağlana ipoteka müqaviləsində müəyyən olunmuş qiymətin həmin dövrün bazar qiymətinə uyğun ola bilməməsi göstərilmişdir. Ali Məhkəmənin bu göstərişinə əhəmiyyət verməyən məhkəmə yenidən ipteka müqaviləsində göstərilən qiyməti ilkin satış qiyməti kimi müəyyən etmi şdir.
73. Bundan başqa, məhkəmə son ekspert rəyinin nəticəsi olan 393 000 manat qiymətlə nəyə görə razılaşmadığını, əmlakın hazırkı qiymətinin nəyə görə əsas götürülmədiyini izah etməmişdir.
74. Kassator şikayətini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 6.1.1, 425.1-ci, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 8.1, 9.1, 9.3, 103.2-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. b) kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
75. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
76. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
77. Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etm ək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu:
78. Maddə 1.0.9. İlkin satış qiyməti – qanunun tələbinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.
79. Maddə 39.3.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edil ir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
80. Maddə 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
81. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
82. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlarla, ekspertlərin rəyləri ilə, ye rində müayinə Maddə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
83. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
84. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
85. Maddə 97.1. İşə baxılarkən xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxsin vəsatəti və ya öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin edə bilər. İşdə iştirak edən şəxsin vəsatəti rədd edildikdə məhkəmə bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməlidir.
86. Maddə 101.7. Ekspertin rəyi məhkəm ədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir.
87. Maddə 102.1. Ekspertin rəyi kifayət qədər aydın və ya tam olmadıqda, məhkəmə əlavə ekspertiza təyin edə bilər və onun keçirilməsini həmin və ya başqa ekspertə tapşıra bilər.
88. Maddə 102.2. Məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər.
89. Maddə 102.3. Məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərin vəsatəti ilə əlavə və ya təkrar ekspertiza təyin edə bilər. İşdə iştirak edən şəxsin vəsatəti rədd edildikdə məhkəmə bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməlidir.
90. Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci ma ddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir.
91. Maddə 103.2. Ekspertin rəyi ilə məhkəmənin razılaşmaması iş üzrə qətnamədə və ya qərardadda əsaslandırılmalıdır.
92. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
93. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
94. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsin in qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
95. Maddə
420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir. Kassasiya baxışının hədləri
96. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
97. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirldiyi üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
98. Məhkəmə tərkibi hesab edir ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinə dair maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq edilməmişdir.
99. Apellyasiya məhkəməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini 274.290 manat müəyyən edərkən mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında bağlanmış ipoteka müqaviləsində həmin qiymət qarşılıqlı razılıqla real olaraq təyin edilmişdir. Hazırkı dövrdə daşınmaz əmlak və tikinti materialları bazarındakı qiymətlərin kəskin bahalaşması fonunda, eləcə də keçən müddət ərzində əmlakın artıq yeni tikili olmaması nəzərə alınmaqla Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsində yerləşə n 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m. ümumi, 133.4 kv.m. yaşayış sahəsindən ibarət fərdi yaşayış evinin likvid qiymətinin tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə ipoteka müqaviləsində müəyyənləşdirdiyi 274.290 manat təşkil etməsi real və ağlabatan hesab olunmalıdır.
100. Kassator şikayətində qeyd etmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi vahid məhkəmə təcrübəsinə zidd olaraq tikilini ayrı, torpaq sahəsini ayrı qiymələdirmiş, yalnız tikilinin qiymətini əsas götürmüşdür. Ali Məhkəmənin xx.xx.2022-ci il tarixli qərarının əmlakın dəyərinin müəyyən edilən zaman 10 il bundan əvvəl bağlana ipoteka müqaviləsində müəyyən olunmuş qiymətin həmin dövrün bazar qiymətinə uyğun ola bilməməsi göstərilmişdir. Ali Məhkəmənin bu göstərişinə əhəmiyyət verməyən məhkəmə yenidən ipteka müqaviləsində göstərilən q iyməti ilkin satış qiyməti kimi müəyyən etmişdir.
101. Məhkəmə tərkibi kassasiya şikayətini əsaslı sayaraq bildirir ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir (§ 79).
102. Eyni zamanda, birinci apellyasiya baxışında ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ipoteka müqaviləsi əsasında 274.290 manat müəyyən edilərkən birinci kassasiya kollegiyası bu mövqeyi qanunvericiliyə uyğun saymamış və vurğulamışdır ki, tutma ipoteka predmetinə yönəldilərkən əmlakın həmin dövrdə olan real bazar dəyəri müəyyən olunduqdan sonra onun ilkin satış qiyməti müəyyən olunmalıdır. Əmlakın ilkin satış qiyməti ilə əlaqədar tərəflər arasında mübahisə olduğundan onun qiyməti yalnız məhkəmə tərəfindən təyin olunmuş qiymətləndirici rəyi əsasında müəyyən oluna bilər (§ 39-43). İkinci kassasiya kollegiyası da qərarında bu göstərişin icra edilməli olduğuna işarə etmişdir (§ 62).
103. Buna baxmayaraq apellyasiya məhkəməsi Quba şəhəri, 5-ci məhəllədə istifadədə olan 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 325.4 kv.m ümumi, 133.4 kv.m yaşayış evinin likvid dəyərinin 262.000 manat, istifadədə olan 0,14326 ha torpaq sahəsinin likvid dəyərinin isə 131.000 manat olmaqla, ümümilikdə torpaq sahəsi və fərdi yaşayış evinin likvid dəyərinin 393.000 manat olmasına dair "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyini əldə etsə də, həmin məlumatı və işdəki digər rəyləri nəzərə almadan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ni yenə də ipoteka müqaviləsində göstərilən 274.290 manatla müəyyən etmişdir.
104. Belə qənaət isə mübahisə olduqda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında müəyyən edilməsi barədə “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 39.3.3-cu maddəsinə və kassasiya instansiyası məhkəməsinin qərarında şərh edilən göstərişlərin həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburiliyinə dair Mülki Prosessual Məcəllənin 420-ci maddəsinə uyğun olmamışdır (§ 79, 95).
105. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması isə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi üçün əsasdır (§ 94).
106. Ona görə də, apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına g öndərilməlidir.
107. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 8 dekabr 2022-ci il tarixli, 2(105)-1638/2022 nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yeni apellyasiya baxışına göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.