Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2257/2024 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 Cavabdeh Firmasına qarşı; Cavabdeh Firmasının İddiaçı1 və İddiaçı2 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: kommunal xidmət haqlarının ödənilməsi 15.07.2024 Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Əhmədov Əhməd Abbas oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-165/2024 nömrəli, 27 fevral 2024-cü il tarixli qətnaməsindən ilkin iddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 tərəfindən birgə verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aş ağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. Bakı şəhəri Nəsimi rayonu Neftçilər prospekti 685-ci məhəllə 143 a saylı çoxmənzilli yaşayış binası üzərində RX seriyalı ******* saylı hüququn tanınması barədə Cavabdeh firmasına xx.xx.2014-cü il tarixində çıxarış verilmişdir;
3. Bakı şəhəri Nəsimi rayonu Neftçilər prospekti 685-ci məhəllə 143 a saylı evin 90 saylı mənzili (yeni qayda ilə Bakı şəhəri Nəsimi rayonu Neftçilər prospekti 113, M9, mənzil 1) və 91 saylı mənzili (yeni qayda ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Neftçilər prospekti 113, M9, mənzil 2) İddiaçı1, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Neftçilər prospekti 685-ci məhəllə 143 a saylı evin 96 saylı mənzili (yeni qayda ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Neftçilər prospekti 113, M12, mənzil 1) isə İddiaçı2 məxsusdur. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktlar a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İlkin iddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 Cavabdeh Firmasına qarşı mülkiyyətə qəsd və başqa məneələrə son qoyulması tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh Firması tərəfindən onların Bakı şəhəri Nəsimi rayonu Neftçilər prospekti 685-ci məhəllə 143 «a» saylı evin 90, 91 və 96 saylı mənzilləri üzərində mülkiyyət, istifdə və sahiblik hüquqlarını həyata keçirmələrinə mane olan hərəkətlərə – həmin mənzillərdən və mənzillərə xidmət edən ümumi otaqlardan, dayaq konstruksiyaları, mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlıqlardan istifadə etməyə, bəzək tamamlama işləri aparmağa, liftdən digər mənzil mülkiyyətç iləri ilə bərabər qaydada və bərabər hüquqlarla – mənzilləri olan mərtəbələrdə liftin açılmasının yalnız onlara aid olan kartlar vasitəsi ilə istifadə etməyə, qarajdan istifadə etməyə mane olan, onlardan lift və digər kommunal xidmətlərə görə haqq tələb etməyə yönələn qanunsuz hərəkətlərə son qoyulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər.
5. İlkin iddia belə əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh Firması uzun müddətdir ki, müxtəlif üsullarla onların yaşayış binasının tərkib hissəsi olan mənzillərindən və yaşayış binasının mənzildən kənarda və ya mənzil daxilində yerləşən ümumi sahələrdən mexaniki, elektrik və digər avadanlıqlardan istifadələrinə maneələr törədərək bu istifadəni çətinləşdirmişlər. Sözügedən binanın onların mənzilləri yerləşən mərtəbələrindəki ümumi dəhliz yalnız bir mülkiy yətçiyə, yəni hər mərtəbədəki ümumi dəhliz birinə xidmət edir. İddiaçı2 mənzili binanın bir mərtəbəsində İddiaçı1 mənzilləri isə binanın digər mərtəbəsində yerləşməklə, həmin mərtəbələrdə başqa mənzillər yerləşmir və mərtəbələrin ümumi otaqları yalnız ayrıayrılıqda bu şəxslərə xidmət edir. Onlar mənzillərinin yerləşdiyi mərtəbələrdən mənzillərinə xidmət edən ümumi dəhlizdən istifadə etməklə bəzək tamamlama işləri aparmışlar, İddiaçı1 isə kondisioner aqreqatı quraşdırmışdır. Həmin sahələrdə apardıqları bəzək-tamamlama işləri digər mülkiyyətçilərin eyni hüquqları həyata keçirməsini çətinləşdirməmiş və ümumi tikinti elementlərini, qurğuları zədələməmiş və ya onların funksiyasını və ya zahiri görkəmini pisləşdirməmişdir. Cavabdeh Firması buna heç bir səlahiyyəti olmadığı halda onların mülkiyyə tçi hüquqlarına müdaxilə etmişdir. Belə ki, onların mərtəbədə liftin qapıları istənilən adama açılır. Yəni, mərtəbə onlara aid olduğu halda lift ancaq onlara xidmət etməlidir, lakin istənilən adam liftlə onlara aid olan mərtəbələrə də çıxışa malikdir.Bundan başqa yaşayış binasının saxlanılması və xidməti üçün xərclər smetası yaşayış binasının tərkib hissələrinin mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən müəyyən edilməlidir. Mənzillərinin yerləşdiyi yaşayış binasında yaşayış binasının tərkib hissələrinin mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı bir dəfə də olsun keçirilməmiş, idarəçi təyin edilməmişdir. Cavabdeh Firması bu binadakı mənzilləri alqısatqı müqaviləsi əsasında onlara satmışdır, yəni həmin mənzillərin əvvəlki mülkiyyətçisi olmaqla mənzillərə və mənzillərə aid olan ümumi sahələrə aid bütün hüquqlarını əvəzli şəkildə onlara ötürmüşdür. Hazırda bu firmanın keçmiş mülkiyyətçi kimi, onların mülkiyyət hüquqlarına müdaxilə etmək hüququ yoxdur. Cavabdeh dəfələrlə onların sahiblik və mülkiyyət hüquqlarına müdaxilə etmiş, onlardan lift və digər kommunal xidmətlərdən istifadə etmələrinə görə haqq tələb etmiş, istifadələrində və mülkiyyətlərində olan ümumi sahələrdə bəzək tamamlama və digər işləri aparmalarına mane olmuşdur. Bundan əlavə, İddiaçı2 ona məxsus olan mənzili aldığı tarixdən ona ümumi istifadədə olan 2 yerlik qarajdan da istifadə hüququ verilmişdir. Hər iki istifadəçi mənzili alarkən 1 kvadrat metr üçün 3.300 manat ödədiyi halda, müqavilələrdə 1 kvadrat metr üçün 1.000 manat dəyərində rəsmiləşdirilmişdir. İddiaçı2 bir kvadrat metr üçün 3.300 manat alınmaqla, 2 yer lik qarajdan istifadə hüququ da verilmişdir. Lakin Cavabdeh Firması heç bir əsas olmadan İddiaçı2 qarajdan istifadəni qadağan etmişdir.
6. Cavabdeh Firması İddiaçı1 və İddiaçı2 qarşı qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilk iddianın rədd edilməsi, ilk iddiaçılar tərəfindən özlərinə məxsus mənzillərin arasındakı boş sahəni qanunsuz zəbt edərək orada apardıqları əlavə qanunsuz tikililərin sökülməsi, blokda icazəsiz aparılmış bəzək-tamamlama işlərinin onların öz hesabına aradan qaldırılması və blokun əvvəlki vəziyyətinə qaytarılması, indiyə qədər ödənilməyən 30 aylıq yığılmış kommunal xərcin (24.000 manatın) ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. Qarşılıqlı iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçılar artıq 30 aydan çoxdur ki, binanın saxlanması və tex niki xidmətlərin göstərilməsi təyinatı üçün nəzərdə tutulan kommunal xərcləri (lift, zibillərin daşınması, binanın işıqlandırılması, həyətin təmizlənməsi, işçilərin əmək haqqı və sair üçün xərclənən) ödəməkdən qərəzli şəkildə imtina etmişlər. Mübahisəli bina hər hansı mənzil tikinti kooperativi deyil, bütün bina bötüvlükdə daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən çıxarış əsasında Cavabdeh Firmasına məxsusdur. Buna görə də, müvafiq alqı-satqı müqaviləsi əsasında oradan mənzil əldə edən sahə mülkiyyətçiləri binadakı ümumi ərazilərdən yalnız ümumi yaşayış qaydalarna uyğun məhdud istifadə hüququ əldə edə bilərlər, orada istədikləri kimi hərəkət edə bilməzlər. Bu, qanunvericiliklə onların üzərinə qoyulmuş vəzifədir. İlkin iddiaçılar özləri də iddia ərizəsində etiraf etmişlər ki, o nlar bir müddət əvvələ qədər mülkiyyətlərində olan hər mənzil üçün ayrılıqda ayda 200 manat kommunal xidmət üçün haqq ödəyirdilər. Lakin artıq 30 aydır ki, onlar bu haqqı ödəməkdən əsassız olaraq imtina etmişlər (indiyə qədər təxminən 24.000 azn məbləğində borc yığılıb). Həmçinin, bu münasibəti rəsmiləşdirmək üçün müqaviləni imzalamaqdan da imtina etmişlər. Halbuki, binada yaşayış olan mənzillərdə bu 2 birgə iddiaçıdan başqa kommunal xidmət haqqını ödəməyən və müqaviləni imzalamayan digər mülkiyyətçi yoxdur.
8. Bakı şəhər Nəsimi Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 2(006)-593/2022 nömrəli iş üzrə 25 yanvar 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Səməd Cəfərov) iddiaçılar İddiaçı1 və İddiaçı2 Cavabdeh Firmasına qarşı ilk iddia tələbi təmin, qarşılıqlı iddia isə r ədd edilmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, tədqiq olunmuş sübutlara əsasən, ilk iddia ərizəsində qeyd olunan hallar həqiqətən mövcud olmuş, Cavabdeh Firması tərəfindən iddiaçıların ilk iddia ərizəsində qeyd olunan mənzillər üzərində mülkiyyət hüquqlarının sərbəst şəkildə həyata keçirilməsinə maneələr yaradılmışdır.
10. Məhkəmə hesab etmişdir ki, ilk iddia üzrə iddiaçıların Dövlət tərəfindən təminat verilən mülkiyyət hüquqları pozulmuşdur.
11. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, nə qədər ki tərəflər arasında xidmət müqaviləsi bağlanmamış, binanın saxlanılması və xidməti üçün xərclər smetası yaşayış binasının tərkib hissələrinin mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən müəyyən edilməmiş, birgə xərcləri bölüşdürülməmiş, idarəçi isə bu xərclərə u yğun ayrı-ayrı mülkiyyətçilərin yüklüklərini bölüşdürməklə vəzifələri icra etməmişdir. Belə olan halda cavabdehin iddiaçılardan kommunal xərclərin ödənilməsini tələb edə, buna iddiaçıları vadar etmək üçün mülkiyyətlərində olan mənzillərdən istifadə etmələrinə və s. işləri həyata keçirmələrinə qadağa qoyması və maneələr yaradılası əsassız olmuşdur.
12. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 13, 29-cu, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 139.1, 139.3, 152.1, 229, 235, 236, 237ci Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 109.5, 135.1, 135.2.3, 136.2,137.1, 137.4 137.5, 137.6, 138.4, 138.5, 141.2, 142.1, 142.2-ci «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.3-cü «İnsan hüquqları və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında» Avropa Konvensiyasının İ saylı Protokolunun 1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu «F.Ə.Hüseynov və A.Ə.Qasımovun şikayətləri ilə əlaqədar məhkəmə aktlarının Azəbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair» 19 noyabr 2004-cü il tarixli, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 29 dekabr 2015-ci il tarixli Plenum qərarlarına istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
13. Cavabdeh Firması apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilib ilkin iddianın rədd, qarşılıqlı iddianın isə təmin edilməsini xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayəti qarşılıqlı iddiaya uyğun olaraq əsaslandırmış, əlavə olaraq birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prose ssual hüquq normalarının pozulmasını, məhkəmənin Cavabdeh Firmasının faktiki mülkiyyət hüququnu tanımayaraq həmin sahənin sadəcə çoxmənzilli binanın digər otaqlarına xidmət etmək vəzifəsi üçün mövcud olduğu qənaətinə gəldiyini, ilkin iddia üzrə birgə iddiaçıların binanın qeyd olunan mərtəbələrində üzbəüz mənzillər əldə etməsi faktının bu mənzillər arasında qalan sahəni zəbt etməyə haqq yaratdığı hesab edilməklə onun mənzillər arasında qalan sahəyə olan mülkiyyət hüququnun pozulduğunu, qətnamədə hansı maneənin olması, qarajın olubolmamasının araşdırılmadığını, məhkəmənin yerli baxış keçirmədiyi, müayinə aparmadığı və mütəxəsis rəyi almadığını qeyd etmişdir.
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(103)-3715/2022 nömrəli iş üzr ə 25 may 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Xəyal Sarıyev – sədrlik edən və məruzəçi, Namiq Cəfərov və Emin Mehdiyev) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
16. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iddianın təmin edilməməsi ilə bağlı gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olmuş, işdə məhkəmə qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar olmamışdır.
17. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 13, 29-cu, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 139.1, 139.3, 152.1, 229, 235, 236, 237ci, Azərbaycan Respublika sı Mənzil Məcəlləsinin 109.5, 135.1, 135.2.3, 136.2,137.1, 137.4 137.5, 137.6, 138.4, 138.5, 141.2, 142.1, 142.2-ci «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.3-cü «İnsan hüquqları və əsas azadlıqların müdafiəsi haqqında» Avropa Konvensiyasının İ saylı Protokolunun 1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu «F.Ə.Hüseynov və A.Ə.Qasımovun şikayətləri ilə əlaqədar məhkəmə aktlarının Azəbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair» 19 noyabr 2004-cü il tarixli, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 29 dekabr 2015-ci il tarixli Plenum qərarlarına istinadla əsaslandırmışdır. c) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
18. Cavabdeh Firması (vəkil Nü mayəndə) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən apellyasiya baxışına qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Kassasiya şikayəti apellyasiya şikayətinin məzmununa uyğun əsaslandırılmış və əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, ilkin iddia üzrə iddiaçılar tərəfindən mənzillər arasındakı ərazini qanunsuz zəbt etmə, blokda yenidənqurma və bəzək tamamlama işləri çoxmənzilli binada ümumi əmlak hesab edilə və mülkiyyət hüququ əsasında ona məxsus olan dəhlizdə aparılmaqla cavabdehə məxsus olan dəhliz sahəsi özbaşına zəbt edilib, çünki mənzillərin yerləşdiyi bina bütövlükdə cavabdehə məxsusdur, buna görə də binada mənzil əldə edən mükiyyətçilər ümumi ərazilərə münasibətdə məhdud istifadə hüququ əsasında istədiklər i kimi hərəkət edə bilməzlər. Bundan başqa, cavabdeh tərəfindən verilmiş vəsatətlərə münasibət bildirilməməsi tərəfin hüquqlarının pozulması kimi qiymətləndirilməlidir.
20. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(102)-5146/2022 saylı, 20 dekabr 2022-ci il tarixli qərarı (hakimlər Ələsgər Əliyev - sədrlik edən və məruzəçi, Mehparə Əhmədova və İsmayıl Xəlilov) Cavabdeh Firmasının kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi qismən, yəni qarşılıqlı iddia tələbinin iddiaçılardan kommunal xidmət haqqlarının tutulmasının rədd edilməsi hissəsində ləğv edilmiş və mülki iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilmiş, qətnamə qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
21. Kassasiya ins tansiyası məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, işə baxan məhkəmələr qarşılıqlı iddia tələbinin iddiaçılardan kommunal xidmətlərə görə xidmət haqqının tutulmasının rədd edilməsi hissəsində iş üzrə düzgün nəticəyə gəlməmişlər.
22. Belə ki, binadakı mülkiyyətçilərə kommunal xidmətlər (binanın işıqlandırılması, saxlanması, lift xidmətinin göstərilməsi, binanın saxlanılması və təmiri xərcləri) cavabdeh Firma tərəfindən həyata keçirilir. Eyni zamanda iddiaçılar bir müddətdir ki, həmin kommunal xidmət haqlarını ödəmirlər. Bu halı iddiaçılar iddia ərizəsində də təsdiq edərək cavabdehin onlardan əsassız olaraq yüksək xidmət haqqı tələb etdiklərini göstərmiş və bunu Firma tərəfindən ümumi yığıncağın keçirilməməsi, yazılı müqavilənin bağlanmaması, xidmət haqları ilə bağlı xərclərin smetasın ın təqdim edilməməsi ilə əsasalandırmışlar.
23. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçılara kommunal xidmətlərin göstərilməsi və bununla bağlı xərclərin Firma tərəfindən ödənilməsi mübahisəsizdir. Kommunal xidmət haqlarının, binanın saxlanmasına və təmirinə çəkilən xərclərin müəyyən edilməsi ilə bağlı iddiaçıların mülkiyyətçisi olduğu mənzillərin yerləşdiyi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməməsi də işin mübahisəsiz halıdır.
24. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, tərəflər kommunal xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlı şifahi olaraq xidmət müqaviləsi bağlamış və iddiaçılar bir müddət bu müqavilə münasibətləri çərçivəsində xidmət haqlarını ödəmişlər.
25. Lakin binanın saxlanması və təmiri ilə bağlı cavabdeh tərəfindən tutulan xər clərin məbləği iddiaçıları qane etmədiyindən onlar yazılı surətdə cavabdehə müraciət edərək bu haqların müəyyən edilməsi üçün ümumi yığıncağın çağırılmasını xahiş etmiş, lakin sonuncu bu təklifə heç bir münasibət bildirmədiyi üçün tərəflər arasında hazırkı iş üzrə mübahisə yaranmışdır.
26. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, işə yeni apellyasiya baxışında baxan məhkəmə kollegiyası binanın saxlanması, təmiri və kommunal xidmətlərlə bağlı tərəflər arasında mübahisə yaranana qədər binanın sahə mülkiyyətçilərinin bu xərclərin məbləğinin müəyyən edilməsi ilə bağlı ümumi yığıncağının keçirilmədiyini nəzərə almaqla və zərurət olduğu təqdirdə ekspertiza təyin etməklə sözügedən çoxmənzilli yaşayış binasının saxlanması, təmiri xərclərini və ümumi istifadədə olan yerlərə göstərilən kommunal xidmə tlərin məbləğini və bu xərc və məbləğlərə münasibətdə hər bir sahə mülkiyyətçisinə düşən xərci müəyyən etməklə binanın saxlanması, təmiri və kommunal xidmətlərə görə pulun tutulması barədə hissədə iddia tələbinə qiymət verməlidir.
27. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 152.1, 235-ci, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 135.1, 136.2, 138.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. d) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
28. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş 9/4205 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli “ekspert rəyi”ndə çoxmənzilli yaşayış binasının saxlanması, təmiri xərcləri və ümumi istifadədə olan yerlərə göstərilən kommunal xidmətlərin, mənzillər üzrə üzərinə düşən xərcin və binalardakı mənzillərin hər 1 kv.metri üçün kommunal xidmət haqqı məbləğlərini müəyyən etmək mümkün olmadığı qeyd olunmuşdur. 29. "xxxx" Qiymətləndirmə Şirkəti MMC-nin 29 yanvar 2024-cü il tarixli (Ali Məhkəmənin göstərişlərinə uyğun qoyulmuş suallara uyğun) rəyində qeyd edilmişdir ki, binanın qiymətləndirmə tarixinə hesablanmış tikinti xərci 11 800 000 manat təşkil edir ki, bunun da 2%-i 236000 manat/il, il ərzində binanın hər kv.m ümumi sahəsinə 9,53 manat/il və ya 0.794 manat/ay düşür. Yaşayış sahəsinə görə isə adambaşına hər kv.m sahənin orta aylıq təmir (istismar) xərci 1,12 manat/ay və ya il üzrə 13,44 manat/il təşkil edir.İddiaçı1 mülkiyyətində olan 90 saylı 91 saylı mənzillərin üzərinə düşən müvafiq olaraq 197.9 kv.m *1.12 manat/ay= 221,65 manat/ay və 239.4 kv.m* 1.12 manat/ay= 268.13 manat təşkil edir. İddia çı2 mülkiyyətində olan 96 saylı mənzilin üzərinə düşən xərc müvafiq olaraq 197.9 kv.m *1.12 manat/ay= 221,65 manat/ay təşkil edir. Təxmini hesablanan aylıq xidmət xərcləri 20 350 AZN təşkil edir. 17494.2 min kvadrat metr sahə üzərində aylıq 1.16 AZN/m 2 xərc alınır, yəni bir kvadrat metrə ayda 1 manat 16 qəpik. Əlavə olaraq, əgər bu işi idarəedici təşkilat yerinə yetirərsə, onun kommersiya marağının olması üçün öz marjasını, o cümlədən vergi orqanları qarşısında öhdəliyini yerinə yetirmək üçün 18% ƏDV-ni də əlavə olaraq xərclərin üzərinə gəlmək lazımdır. Nəticədə bina sakinləri üçün bir kvadrat metr üzrə aylıq kommunal haqqı bizim hesablamada ƏDV-siz 1,16 manat/kv.m/ay və ya ƏDV ilə 1.3688 manat/kv.m/ay ətrafında formalaşmış olur.
30. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(10 3)-165/2024 nömrəli, 27 fevral 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Elşən Kazımov - sədrlik edən və məruzəçi İkram Şirinov və Kamran Əkbərov) cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilərək, birici instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən, yəni apellyasiya icraatının predmeti olan qarşılıqlı iddia tələbinin iddiaçılardan kommunal xidmət haqlarının tutulmasının rədd edilməsi hissəsində ləğv edilmiş və həmin hissədə qarşılıqlı iddia qismən təmin edilərək, İddiaçı1 12.000 manat, İddiaçı2 isə 6.000 manat kommunal xidmət haqqının alınaraq Cavabdeh Firmasına ödənilməsi qət edilmişdir.
31. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, qarşılıqlı iddia tələbinin iddiaçılardan kommunal xidmət haqlarının tutulması üçün əsasların olması Mənzil Məcəlləsinin normalarında dəqiq və konkret göstərilmi şdir. Belə ki, qarşılıqlı iddiaçının faktiki idarəedici təşkilatı kimi (MM.m.137.6) hazırki iddia ilə məhkəməyə müraciət etməkdə subyektiv hüququ olmuşdur.
32. Tərəflər arasında müqavilənin bağlanmaması da hazırkı apellyasiya icraatının predmeti olan hissədə qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi üçün əsas ola bilməzdi. Eyni zamanda, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehlər də hüquqdan sui-istifadə edərək müqavilə bağlamaqdan imtina etməməlidir. Belə ki, onlar hansı səbəbdən qarşılıqlı iddiaçı ilə müqavilə bağlamaq istəmədiyini kifayət qədər aydın şəkildə məhkəmənin diqqətinə çatdırmaq istəmədi yaxud çatdırdıqları və ya digər hansısa səbəblər də onları heç bir halda kommunal xərcləri ödəmək vəzifəsindən azad etmir. Çünki, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi artıq yaşayış sahəsi onlara verildiyi vaxtdan yaranmışdır.
33. Bir daha qeyd olunur ki, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehlərin kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsinə görə məsuliyyəti müqaviləyə görə deyil, Mənzil Məcəlləsinin yuxarıda qeyd edilən tələblərini yerinə yetirməməsinə görə yarana bilir. Başqa sözlə, bu öhdəlik qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehlərin qarşılıqlı iddiaçı ilə bağladığı əqdlər üzrə deyil, Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə əsasən yaranır. Buna görə də qarşılıqlı iddia tələbinin iddiaçılardan kommunal xidmət haqqlarının tutulmasının rədd edilməsi üçün hər hansı bir əsas mövcud deyil.
34. Göstərilənlərə baxmayaraq, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehlərin 30 ay müddətində kommunal xidmət haqlarını ödəməmələri işin mübahisəsiz halına çevrilsə də, İddiaçı2 mülkiyyətində yalnız bir - Bakı şəhəri Nəsimi rayonu, Neftçilər prospekti 685-ci məhəllə 143a saylı çoxmənzilli yaşayış binasında, ümumi şahəsi 197.9 kv.m olan 96 saylı (Yeni qaydalarla Baki şəhəri Nəsimi rayonu, Neftçilər prospekti ev
113. M12,m1) mənzil olduğu təsdiq olunur. Buna görə də, ona münasibətdə qarşılıqlı iddia qismən, yəni iki mənzilə görə deyil, bir mənzilə münasibətdə təmin edilməlidir.
35. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1, 235-ci, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 29.3, 45.5, 122.1.3, 135.1, 135.2.3,135.2.4, 136.2, 136.2.1, 136.2.2, 137.1, 137.4, 137.6, 137.10, 138.1, 138.5, 140.1, 141.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
36. Qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehlər (Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin qismən ləğv edilməsi və həmin hissədə qarşlıqlı iddianın qismən təmin edilməsi hissəsində ləğv edilib və iş üzrə birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasına dair yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
37. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Məhkəmə mübahisəyə Mənzil Məcəlləsinin 137.6-cı maddəsini düzgün tətbiq etməmişdir. Belə ki, həmin maddəyə əsasən mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı halda, idarəedici təşkilat tərəfind ən idarə olunan çoxmənzilli binanin sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları həmin idarəedici təşkilata ödəyirlər. Cavabdeh çox mənzilli binanın idarəçiliyini Mənzil qanunvericiliyinin normalarının tələbinə zidd olaraq həyata keçirmiş, ona görə də onun Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinə 137.6–cı bəndinin tələbinə uyğun olaraq hazırkı iddianı qaldırmağa subyektiv hüququ olmamışdır və onun qarşılıqlı iddiasının heç bir qanuni və hüquqi əsası da olmamışdır.
38. Həmçinin apellyasiya məhkəməsi qərar qəbul edərkən qanunvericiliyə əsasən cavabdehin qanunsuz olaraq çox mənzilli yaşayış binasının idarəçiliyini həyata keçirməsini qiymətləndirməmiş və bu əsasla cavabdehin qanunsuz və əsassız olaraq iddiaçılardan kommunal borcları tələb etməsini diqqətə almamışdır. Beləliklə də, maddi və prosessual hüquq pozuntularına yol verərək iş üzrə düzgün olmayan qərar qəbul etmişdir.
39. Məhkəmə kollegiyası mübah isəyə Mənzil Məcəlləsinin 137.6-cı maddəsini düzgün tətbiq etməmişdir, həmçinin həmin Məcəllənin 137.7-ci maddəsini tətbiq etməli olduğu halda bunu etməmişdir.
40. Kassator şikayətini Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 137.6, 137.7, 141.4, 141.5, 141.6, 141.7141.8 141.1-ci Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 2, 4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
41. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
42. Maddə 235.1. Yaşayış binasının tərkib hissələrinin mülkiyyətçiləri birgə mülkiyyətin yüklülüklərinin ödənilməsində və birgə idarəetmə xərclərində öz dəyər paylarına mütənasib surətdə iştirak etməlidirlər. Mülkiyyətçilərin haqları hesabına ö dənilməli olan yüklülüklərə və xərclərə o cümlədən aşağıdakılar aiddir: torpaq sahəsinin və yaşayış binasının birgə hissələrinin, habelə birgə konstruksiyalarının və qurğularının saxlanmasına, cari təmirinə və yeniləşdirilməsinə çəkilən xərclər; idarəçiyə haqq ödənilməsi də daxil olmaqla, idarəetmə fəaliyyətinə çəkilən xərclər; bütövlükdə yaşayış binasının tərkib hissələrinin mülkiyyətçilərindən tutulan ödənişlər və vergilər.
43. Maddə 1090.1. Əgər işlərin aparılması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlirsə, icraçı xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını tələb edə bilər. İcraçı lazımi vicdanlılıqla fəaliyyət göstərmişsə, bu qayda işlərin aparılmasının gözlənilən nəticə ilə qurtarmadığı halda da tətbiq olunur.
44. Maddə 1090.2. İşlərin aparmağa qəbul olunması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlmirsə, icraçı sahibkardan xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını yalnız işlərin aparılması prosesində sahibkarın varlandığı halda tələb edə bilər.
45. Maddə 1090.3. İşlərin tapşırıqsız aparılmasında sahibkarın mənafeyi və ehtimal olunan istəyi o halda nəzərə alınmır ki, belə işlərin aparılması sahibkarın ictimai vəzifələrinin və ya digər tələblərinin yerinə yetirilməsi ilə bağlı olsun. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi:
46. Maddə 29.3. Qanunla və ya müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi yaşayış sahəsinin və əgər həmin sahə mənzildirsə, müvafiq yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır, kom munal mənzildə otaq mülkiyyətçisi isə əlavə olaraq həmin mənzilin otaq mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır.
47. Maddə 122.3. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi xərclərdə iştirak üzrə öz vəzifələrini yerinə yetirmədikdə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin mütləq ödəniş və haqların əvəzinin məcburi ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ vardır.
48. Maddə 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.
49. Maddə 135.2, 135.2.3 və 135.2.4. Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi: mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün mənzil-tikin ti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi; yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün – yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan yaranmış hesab edilir.
50. Maddə 136.2, 136.2.1 və 136.2.2. Çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə ödədiyi haqq aşağıdakılardan ibarətdir: çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması, cari və əsaslı təmiri üzrə xidmət və işlərə görə ödənilən haqqın daxil olduğu yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq; kommunal xidmətlərə görə haqq.
51. Maddə 137.1. Çoxmənzilli binanın idarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqq hər ay üçün həmin aydan sonra gələn ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədlər i əsasında həmin aydan sonra gələn ayın on beşinədək ödənilir.
52. Maddə 137.4. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin, mənzil-tikinti kooperativinin və ya vətəndaşların yaşayış sahəsinə olan ehtiyaclarını ödəmək üçün müvafiq qanuna uyğun olaraq yaradılmış digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (bundan sonra – ixtisaslaşmış istehlak kooperativi) üzvləri çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə xərclərin çəkilməsi, habelə kommunal xidmətlərin ödənilməsi ilə bağlı mütləq ödənişləri və (və ya) haqları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanı və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanı və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilmiş qaydada ödəyirlər.
53. Maddə 137.6. Mə nzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı halda, idarəedici təşkilat tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları həmin idarəedici təşkilata ödəyirlər.
54. Maddə 137.10. Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir.
55. Maddə 138.1. Yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının qanunvericiliyin tələblərinə müvafiq olaraq saxlanmasını təmin edən miqdarda müəyyən edilir.
56. Maddə 140.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi ona mə xsus olan sahənin saxlanması xərclərini çəkməyə, habelə yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq ödəmək yolu ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə onun həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq iştirak etməyə borcludur.
57. Maddə 141.1. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
58. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
59. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblə rinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
60. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
61. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
62. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
63. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
64. Məhkəmə kollegiyası, qətnaməni tərəfin mübahisələndirdiyi hissədə yoxlamışdır. Başqa sözlə, aşağıda aparılan hüquqi dəyərləndirmə kassasiya şikayətinin həddi və dəlilləri ilə bağlıdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
65. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
66. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan apellyasiya məhkəməsi iş materiallarını araşdıraraq bu qənaətə gəlmişdir ki, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına və digər kommunal xidmətlərə görə İddiaçı1 12.000 manat, İddiaçı2 isə 6.000 manat məbl əğində pulun ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır.
67. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar, o cümlədən tərəfin təqdim etdiyi, habelə məhkəmənin özünü keçirdiyi ekspertiza üzrə rəylər araşdırılmış, onlara və qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehlərin dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
68. Məhkəmə tərkibi kassasiya şikayətinin dəlillərini əsaslı hesab etmir, ona görə ki, əgər işlərin aparılması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlirsə, icraçı xərclərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər (§ 43).
69. O da qeyd olunmalıdır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
70. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
71. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
72. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-165/2024 nömrəli, 27 fevral 2024-cü il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.