Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2717/2024 01.10.2024 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə QƏRARİ İş № 2(102)-2717/2024 (Açar sözlər: pul tələbi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Babayev Zəki Baba oğlu (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Xıdırov Əhliman Mehman oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdehnə qarşı pul tələbinə dair iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-203/2024 nömrəli, 23 aprel 2024-cü il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh MTK (Vəkili Vəkil2) tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 01 oktyabr 2024-cü il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. İddiaçı “Sifarişçi” və Cavabdeh MTK “İcraçı” arasında “yaşayış binasının yaşayış sahəsinin alğı-satqısına dair” xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilə bağlanmışdır. Müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən Cavabdeh MTK ünvan 1 ünvanında inşa edilən 14 mərtəbəli, 1 (bir) girişli yaşayış binasının, 13-cü mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 186,9 kv.m. (brut) olan 3 (üç) otaqlı yaşayış sahəsini İddiaçı satmağı öhdəsinə götürmüşdür. Yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi və ödəniləcək məbləğ tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə görə dəqiqləşdiriləcək. Həmçinin, müqavilənin 1.2-ci bəndində qeyd olunmuşdur ki, yaşayış sahəsinin dəyərinin ödənişi hissələr üzrə olduqda, yerdə qalan məbləğ tərəfin qarşılıqlı razılığı əsasında tutulmuş ödəniş qrafikinə əsasən hər ay həyata keçirilir. Tutulmuş qrafik üzrə ödənişdə gecikmələr olduqda “Sifarişçi” “İcraçıya” əlavə olaraq hər gecikdirilmiş gün üçün ödənilməli olan məbləğin 0,1 % həcmində peniya ödəyir.
2. Cavabdeh MTK tərəfindən tərtib edilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli, 04/11 saylı arayışa əsasən, İddiaçı ünvan 1 ünvanında Cavabdeh MTK tərəfindən inşa edilən 14 mərtəbəli yaşayış binasının 1-ci giriş, 13-cü mərtəbəsində ümumi sahəsi 189,9 kv.m-dən ibarət olan 3 otaqlı, 4 saylı mənzilin pay haqqını tam ödəmişdir.
3. Müqavilə üzrə sifarişçi olan İddiaçı mənzilin dəyərini tam ödədikdən sonra onun mənzil üzərində mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış, Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən xx.xx.2020-ci il tarixli çıxarış a əsasən, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2, ev 17, 14 (yeni qaydalarla: AZ 1009, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2, 17, M13, m4) ünvanında yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin 150,20 kv.m. təşkil etməsi qeyd olunmuşdur. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları. Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
4. İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə Cavabdehnə (bundan sonra cavabdeh və ya MTK) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, cavabdeh MTK-dan onun xeyrinə 110.100 manat məbləğində pul və 400,10 manat məbləğində dövlət rüsumunun tutulması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
5. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, xx.xx.2019-cu il tarixdə cavabdeh və iddiaçı arasında ünvan 3 ünvanında inşa edilən 14 mərtəbəli, 1 girişli y aşayış binasının 13-cü mərtəbəsində yerləşən 3 otaqlı mənzilin alınması barədə müqavilə bağlanmışdır. Müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən mənzilin ümumi sahəsi 186,9 kv.m. olmuşdur. MTK tərəfindən verilmiş qəbzlərdən göründüyü kimi, mənzilə görə 561.000 manat məbləğində pul ödənilmişdir. Mənzilin dəyəri 1 kv.metr üçün təxminən 3.000 manat olmuşdur. xx.xx.2020-ci il tarixdə mənzilə dair hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış alınmışdır. Çıxarışda isə mənzilin ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanmış müqavilədən fərqli olaraq 150,2 kv.m. kimi qeyd olunmuşdur. Göründüyü kimi cavabdeh iddiaçıya nəzərdə tutulduğundan az, yəni 36,7 kv.m. az mənzil sahəsini təqdim etmişdir. Beləliklə, cavabdehə artıq ödənilmiş pul məbləği 110.100 manat (36,7x3.000) təşkil edir. Dəfələrlə cavabdehə artıq ödənilmiş pul məbləğinin qaytarılmasına dair şifahi və yazılı xəbərdarlıq edilmişdir. Cavabdeh hər dəfə müxtəlif bəhanələr edərək, iddiaçıya olan borcunu qaytarmaqdan imtina edir. Cavabdehin yerləşdiyi ünvana pulun ödənilməsinə dair xəbərdarlıq məktubu da göndərilmişdir, lakin məktub cavablandırılmamışdır. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2012-ci il tarixli, 7 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi – yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallarına vurulmuş sahələrinin məcmusundan i barətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri – 0.3; şüşəbənd və lociyalar – 0.5; eyvanlar (verandalar) – 1.0 azalma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Mövcud olan qanunvericilik norması da eyvanın hesablanmasının xüsusi qaydasını müəyyən etmiş, lakin cavabdeh tərəfindən qanunvericiliyin bu tələbi də pozulmuşdur. Əgər cavabdeh eyvan sahəsi, arakəsmələr altındakı sahə, şaxta və beton kolonları mənzilin ümumi sahəsinə əlavə edəcəkdisə, bu barədə aralarında bağlanmış müqavilədə birbaşa qeyd olunmalı idi. Lakin müqavilədə hər hansı istisna mövcud deyil. İddiaçı cavabdehlə müqavilə bağlayarkən orada göstərilən mənzilin sahəsinin 150,2 kv.m. qeyd olunduğuna inanıb həmin sahənin də pulunu cavabdehə ödəmişdir. Əgər cavabdeh mənzilin sahəsində iddiaçını aldadıbsa, ona artıq ödənilmiş pul məbləğini geri qaytarmalıdır. İddia ərizəsi təmin edilərsə, ödənilmiş dövlət rüsumu da cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
6. Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin 12 sentyabr 2022-ci il tarixli qərardadı ilə iş üzrə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilərək müvafiq rəy alınmışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2022ci il tarixli, 10/6362 saylı ekspert rəyinə əsasən, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, D.Əliyeva küçəsində inşa edilmiş 17 saylı evin 4 saylı mənzili (yeni qaydalarla ünvan 3, M13, m4) faktiki sahəsinin (azaltma əmsalları tətbiq olunmadan) 164,6 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən olunmuş, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 7 saylı qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”-na əsasən təqdim olunmuş Cavabdeh MTK tərəfindən inşa edilmiş binanın 1-ci girişinin 13-cü mərtəbəsində yerləşən təqdim olunmuş mənzilin ümumi sahəsinin 144 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur.
7. Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra birinci instansiya məhkəməsi) e-2(010)-157/2023 nömrəli, 10 yanvar 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə(X3) iddia tələbi rədd edilmiş, dövlət rüsumu və 50 (əlli) manat məbləğində ekspertiza xərcinin iddiaçıdan tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
8. Birinci instansiya məhkəməsinin möv qeyi ondan ibarət olmuşdur ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə hər nə qədər “yaşayış binasının yaşayış sahəsinin alğısatqısına dair” müqavilə adlandırılsa da, iş üzrə tərəflər arasında podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər olmuşdur. Belə ki, müqavilədən görünür ki, müqavilə üzrə “İcraçı” (Cavabdeh MTK) müqavilə üzrə “Sifarişçi”yə (İddiaçı Məhiyəddin qızı) hələ tikintisi başa çatmamış mənzili “satmağı” öhdəsinə götürmüşdür. Eyni zamanda müqavilədə mənzilə görə ödənilməli olan pulun tikinti başa çatdırıldıqdan sonra dəqiqləşdiriləcəyi qeyd edildiyi üçün tərəflər arasında bağlanan müqavilə alğı-satqı yox, məhz podrat müqaviləsi olmuşdur. İşin faktiki hallarından da göründüyü kimi iddiaçının mübahisələndirdiyi əsas məsələ cavabdeh tərəfindən ona təhvil verilməli olan mənzilin müq avilədə nəzərdə tutulmuş sahəsi (186,9 kv.m.) ilə mənzilin dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən çıxarışda müəyyən edilmiş sahəsi (150,2 kv.m.) arasında fərq olması ilə bağlıdır. İş materiallarında olan müvafiq müqavilə və çıxarışdan görünür ki, həqiqətən də mənzilin sahəsinin bu iki sənəddəki ölçüləri arasında iddiaçının iddia etdiyi kimi fərq mövcuddur. Bununla belə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 1.1-ci bəndində qeyd edilmişdir ki: “Yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi və ödəniləcək məbləğ tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə görə dəqiqləşdiriləcək”. Burada yaşayış sahəsinin “ümumi sahəsi” və “faktiki sahəsi” anlayışlarından istifadə edilmiş, yekunda həm ümumi sahənin, həm də ödəniləcək məbləğin tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə uyğun olaraq dəqiqləşdi riləcəyi müəyyən edilmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş yazılı çıxışdan belə görünür ki, cavabdeh MTK mənzilin faktiki ölçüsünü müəyyən edərkən divarlar və arakəsmələr arasındakı sahələrin ölçülərini də nəzərə almışdır. Eyni zamanda, mənzilin sahəsi hesablanarkən balkonun sahəsinə azaltma əmsalı tətbiq edilməmişdir. Belə görünür ki, müqavilə və çıxarışdakı sahə fərqi də elə bu hesablama fərqlərindən qaynaqlanmışdır.
9. Məhkəmə hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə mənzilin faktiki ölçüsünün cavabdeh MTK tərəfindən hesablandığı qaydada hesablanmasını istisna etmir. Əksinə, müqavilədə mənzilin ümumi sahəsinin 186,9 kv.m. olduğu göstərilsə də, faktiki sahənin tikinti başa çatdıqdan sonra dəqiqləşdiriləcəyi və ümumi sahənin faktiki s ahəyə uyğunlaşdırılacağı müəyyən edilmişdir. Bundan başqa, iş materiallarında olan ekspert rəyindən görünür ki, mənzilin azaltma əmsalları tətbiq olunmadan faktiki ölçüsü 164,6 kv.m. təşkil edir. Lakin ekspert mənzilin ümumi sahəsini hesablayarkən faktiki olaraq 29,4 kv.m. sahəsi olan balkona münasibətdə 0,3 azaltma əmsalı tətbiq etmiş, bununla da balkonun faktiki sahəsini 20,6 kv.m. azaldaraq, 8,8 kv.m. müəyyən etmişdir. Eyni zamanda, ekspert tərəfindən mənzilin ümumi sahəsi müəyyən edilərkən mənzilin bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmamışdır. Belə görünür ki, daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən də mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən müvafiq azaltma əmsalı tətbiq edilərək və ara divarlar arasındakı məsafə nəzərə alınmadan hesablama aparılmış dır.
10. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, həm ekspert, həm də daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinin bu qaydada hesablanması Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsi və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3-cü bəndinin tələblərindən irəli gəlmişdir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.3-cü maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Həmin Məcəllənin 59.1-ci maddəsində isə tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarının bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edildiyi göstərilmişdir. Bu maddədə müəyyən edilmiş müvafiq icra hakimiyyəti orqanı olan Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən qəbul edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 3.8-ci bəndində müəyyən edilmişdir ki, mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən bal kon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
11. Məhkəmə daha sonra hesab etmişdir ki, həm daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını aparan orqan, həm də ekspert mənzilin ümumi sahəsini müəyyən edərkən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilmiş tələblərinə riayət etməkdə haqlı olmuşdur. Ona görə ki, mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması ilə bağlı bu tələblərə riayət etmək onların vəzifəsi olmuşdur. Lakin sifarişçi ilə aralarında bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə mənzili (mənzilin yerləşdiyi yaşayış binasını) tikən iş üzrə cavabdeh MTK-nın sifariş əsasında tikəcəyi mənzilin ümumi sahəsini müəyyən edərkən bu tələblərə riayət etmək kimi bir vəzifəsi olmamışdır. Ona görə ki, MTK podratçı kimi bu mənzili sifarişçi İ ddiaçı ilə aralarında bağlanmış podrat müqaviləsinin şərtlərinə uyğun tikmək vəzifəsi daşımışdır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə isə mənzilin ümumi sahəsinin tikinti başa çatdıqdan sonra faktiki sahəyə uyğun dəqiqləşdiriləcəyi müəyyən edilmişdir. Belə görünür ki, cavabdeh MTK mənzilin ümumi sahəsini hesablayarkən heç bir əmsal tətbiq etməmiş, ara divarların ölçülərini isə nəzərə almışdır.
12. Məhkəmə həmçinin hesab etmişdir ki, cavabdehin mənzilin ümumi sahəsini bu cür hesablaması müqavilə azadlığı prinsipindən irəli gəlir və qanunla qadağan edilməmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, Mülki Məcəllənin 390-cı maddəsinin birinci bəndinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Məhkəmə onu da qeyd edir ki, həmin maddənin ikinci bəndində müqavilənin onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməsi müəyyən edilmişdir. Lakin məhkəmə yuxarıda da qeyd edildiyi kimi “balkonun ümumi sahəsini hesablayarkən azaltma əmsalı tətbiq etmək”, yaxud “mənzilin ümumi sahəsini bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablamaq” kimi tələbləri bu iş üzrə müqavilə tərəfləri üçün məcburi qayda (imperativ norma) kimi qiymətləndirmir.
13. Məhkəmənin qənaətinə görə bu tələblərin təkcə qanunvericilikdəki ifadə edilmə tərzinə nəzər salınması ilə belə bu nəticəyə gəlmək mümkündür. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsi tikinti ob yektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları adlanır. Bu maddənin ilk üç bəndi yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsinin hesablanması qaydasını göstərir və bu qaydalar “müəyyən edilir”, “hesablanır” və “aid edilmir” sözləri ilə ifadə edilir. Son iki bənd isə yaşayış binalarında mənzillərin döşəmədən tavana qədər və mansarda mərtəbələrinin bayır divarlar boyunca hündürlüyünü müəyyən edir və bu qaydalar “az olmamalıdır” imperativ tələbi ilə ifadə edilir. Məhkəmə bununla bağlı hesab etmişdir ki, hündürlüklə bağlı bu tələblər birbaşa inşaat norma və qaydaları ilə əlaqədar olduğundan bu tələblərə riayət edilməsinin imperativ şəkildə müəyyən edilməsi tikinti obyektinin təhlükəsizliyini təmin etmək zərurətindən irəli gəlir. Tikinti obyektinin ümumi sahəsinin hesablanma qaydası ilə bağlı tələblər isə bu obyektlərin sahəsinin vahid hesablanma qaydasını müəyyən etməklə dövlət qeydiyyatı zamanı sahələrin hesablanması ilə bağlı pərakəndəliyin qarşısını almaq, vahid qayda və əmsallar tətbiq etmək yolu ilə müvafiq hesablamalarda qeyri-obyektivliyi minimuma endirmək zərurətindən irəli gəlir. Məhz bu baxımdan məhkəmə bu qaydaları nə tikinti obyektini tikənlər, nə də bu tikintini sifariş edənlər üçün yox, yalnız vəzifəsi bu hesablamaları aparmaq olan orqanlar üçün imperativ tələb kimi qiymətləndirmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 5.3, 6.2, 178.8, 390.1, 390.5, 752.1, 752.2-ci və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 107, 119.1, 217.3 və 217.4-cü maddələrinə istinadla əsasl andırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat:
15. Qətnamədən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
16. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 1.2-ci bəndinə əsasən bu Qaydaların tələbləri mülkiyyət formasından asılı olmayaraq dövlət orqanları, sifarişçilər, layihəçilər, podratçılar və şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin digər subyektləri üçün məcburidir. Deməli, Qaydalara riayət e tmək vəzifəsi həm də hazırki iş üzrə müqavilə tərəflərindən biri olan cavabdehə də aiddir. Bundan başqa Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları” Konstitusiyaya görə mərkəzi icra hakimiyyəti orqanı aktı olmaqla digər qanunvericilik normaları ilə də ziddiyyət təşkil etmir. Digər tərəfdən əgər cavabdeh müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən mənzilin ümumi sahəsinin 186,90 kv. metr (brut) olması barədə öhdəlik götürmüşdüsə, o zaman üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirməli və həmin sahəni də iddiaçıya təhvil verməli idi. MTK-nın ara divarlarının ölçülərinin nəzərə alınmasını isə görmək mümkün deyil. Tərəflər arasındakı münasibətlər Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları” və Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi ilə tənzimlənir. Göründüyü kimi, mübahisəli mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən əmsalın tətbiq edilməsi cavabdehin birbaşa vəzifəsidir. Lakin, birinci instansiya məhkəməsi qeyd edilən faktı nəzərə almamışdır. Məhkəmə qətnaməsində bir neçə yerdə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 1.1-ci bəndinə istinad edilərək qeyd etmişdir ki, yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi və ödəniləcək məbləğ tikinti başa çatdırıldıqdan sonra faktiki sahəyə görə dəqiqləşdiriləcək. Maraqlıdır ki, cavabdeh tikinti başa çatdıqdan sonra da nə mən zilin ümumi sahəsini, nə də ödəniləcək məbləği dəqiqləşdirməmiş və sahənin az olması fərqinə görə yaranmış borcu iddiaçıya qaytarmamışdır. Lakin məhkəmə əsassız olaraq belə qənaətə gəlmişdir ki, guya faktiki sahəyə görə dəqiqləşdirmə aparılmışdır. Daha sonra, qətnamədə qeyd edilir ki, cavabdehin mənzilin ümumi sahəsini bu cür hesablaması müqavilə azadlığı prinsipindən irəli gəlir və qanunla qadağan edilməmişdir. Müqavilə azadlığı prinsipi müqavilə tərəflərinə bərabər şəkildə tətbiq edilməlidir. Cavabdehin müqavilə azadlığı prinsipindən sui-istifadə etməsi yolverilməzdir. Çünki müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi yerinə yetirməmiş, nə mənzilin ümumi sahəsi, nə də faktiki sahəsi üzrə olan ölçünü iddiaçıya təhvil verməmişdir. Hətta, azaltma əmsalı tətbiq edilsəydi belə, yenə də cavabdeh iddiaçıya yaranmış fərqi ödəməli idi. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2 və 59.3-cü maddələrində fikrin “müəyyən edilir”, “hesablanır” və “aid edilmir” kimi qeyd edilməsi cavabdehə iddiaçıya müqavilədə qeyd edilməyən ölçüdə sahənin təqdim edilməsi, qanunvericiliyi pozma səlahiyyətini vermir. Bununla yanaşı ekspert tərəfindən mənzilin ümumi sahəsi müəyyən edilərkən mənzilin bayır və ara divarlarının yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmamışdırsa, onda məhkəmə ən azından öz təşəbbüsü ilə təkrar ekspertiza təyin edərək bu sahəni dəqiq müəyyən edə bilərdi. Çünki tərəflər arasındakı müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 186,90 kv.metr (brut) olmalı idi. Brutto mənzilin ümumi platformasının, divarların, şaxtaların, balkonun, dəhlizin ham ısı daxil çöldən-çölə hesablama üsuludur.
17. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 23 may 2023-cü il tarixli qərardadı ilə iş üzrə əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilərək müvafiq rəy alınmışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 10/4011 saylı rəyində qeyd olunmuşdur ki, 1-ci və 3-cü suallar üzrə: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2ndə inşa edilmiş 17 saylı evin 4 saylı mənzilin (yeni qaydalarla Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2 17, M13, m4) sərhədləri ölçünün divarların bayır (çöl) tərəfindən hesablanaraq, eləcə də divarlarının və arakəsmələrinin, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi (brutto) sahəsinin 186,9 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur. 2-ci sual üzrə: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2nde inşa edilmiş 17 saylı evin 4 saylı mənzili (yeni qaydalarla Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2 17, M13, m4) faktiki ümumi sahəsi müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 164,6 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur.
18. Lakin ekspert mənzilə baxış keçirmədən rəy verdiyindən, apellyasiya baxışı zamanı 07 noyabr 2023-cü il tarixli qərardadla mülki iş üzrə mənzilə baxış keçirməklə əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilərək müvafiq rəy alınmışdır. Mənzilə baxış keçirilməklə təqdim edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 10/8993 saylı ekspert rəyində qeyd olunmuşdur ki, 1-ci və 3-cü suallar üzrə: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2ndə inşa edilmiş 17 saylı evin 4 saylı mənzilin (yeni qaydalarla Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2 17, M13, m4) sərhədləri ölçünün divarların bayır (çöl) tərəfindən hesablanaraq, eləcə də divarlarının və arakəsmələrinin, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi (brutto) sahəsinin 186,9 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur. 2-ci sual üzrə: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2nde inşa edilmiş 17 saylı evin 4 saylı mənzili (yeni qaydalarla Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2 17, M13, m4) faktiki ümumi sahəsi müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 164,6 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur.
19. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(103)-203 /2024 nömrəli, 23 aprel 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (X1 (sədrlik edən və məruzəçi), Elnur Həsənov və Kamran Əkbərov) iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2, ev 17, mənzil 14 (yeni qaydalarla: AZ 1009, ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilə görə iddiaçı tərəfindən artıq ödənilmiş 66.922,3 manat vəsaitin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 400,10 manat dövlət rüsumunun 290,77 manat cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, 109,33 manat iddiaçının özünə aid edilməsi, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləğinin iddiaçının özünə aid edilməsi və ekspe rtiza xərci qismində cəmi məbləğ 200 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
20. Apellyasiya instansiya məhkəməsi iddia tələbinə və apellyasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərək, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə “brutto” anlayışının qeyd edilməklə onun müqavilənin standart şərti kimi bir parçasına çevrilib-çevrilməməsi məsələsinin aydınlaşdırılmalı olmasını zəruri saymışdır.
21. Məhkəmə kollegiyası bununla bağlı qeyd etmişdir ki, Mülki Məcəllənin 417.1-ci maddəsinə əsasən müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən ifadə edilmiş, dəfələrlə istifadə üçün nəzərdə tutulan elə şərtlərdir ki, bunları bir tərəf (təklif edən) digər tərəfə təqdim edir və əvvəlcədən mü əyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən və bu normaları tamamlayan qaydalar onların vasitəsilə müəyyənləşdirilir. Yəni həmin şərtlərə görə onu qəbul edən tərəf icraya olan mənfəətini təmin etməyə məhkum vəziyyətindədir (zəifdir) və standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə edəcək imkana (nə zaman, nə də bilik və məlumatlılıq baxımından) malik deyil. Hətta qəbul edən tərəf standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə etmək istəsə belə, qarşısındakı şəxsin belə səlahiyyəti və ya hansısa şərti dəyişdirmək hüququ olmur.
22. Eyni zamanda, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 407.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikasi Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2020-ci il tarixli qərarında da qeyd edilmişdir ki, öhdəlik hüququnda müqavilənin standart şərtlərinə dair normalard a şəffaflıq prinsipinin tərkib hissəsi kimi müəyyənlik prinsipi (tələbi) mövcuddur. Həmin prinsipə əsasən müqavilənin standart şərtlərində dispozisiya şərtləri və hüquqi nəticələr elə dəqiqliklə təsvir olunmalıdır ki, bu zaman bir tərəfdən müqavilənin standart şərtlərinin istifadəçisi üçün əsaslandırılmamış heç bir qiymətləndirmə azadlığı imkanları yaranmasın, digər tərəfdən isə müqavilə tərəfinin kənar yardım olmadan mümkün qədər aydın və sadə şəkildə öz hüquqlarını müəyyənləşdirə bilməsi (onun bu hüquqları həyata keçirməsinin qarşısının alınmaması üçün) mümkün olsun. Müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyri-müəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir. Beləliklə, əgər b ir müqavilədə qarşı tərəf üçün onun müstəqil şəkildə başa düşməsi çətin olan, qeyri-müəyyən ifadələr mövcuddursa və həmin tərəfin sözügedən ifadələrin gerçək mənası daha aydın təsvir olunsa idi, müqaviləni başqa şərtlərlə bağlamaq və ya ümumiyyətlə, bağlamamaq ehtimalları varsa, bu cür şərtlər və ifadələrin müqavilənin ayrılmaz parçasına və bunun nəticəsi olaraq standart şərtinə çevrilməsi yolverilməzdir.
23. Məhkəmə kollegiyası tərəflər arasında bağlanılan müqaviləyə, iş üzrə tərtib edilmiş ekspert rəyinə və işin digər hallarına əsasən müəyyən etmişdir ki, “brutto sahə” anlayışı Azərbaycan Respublikasının ərazisində mövcud olan tikinti normalarında və ya digər qanunvericilik aktlarında rast gəlinməyən bir məfhumdur və ümumişlək olmayan ifadədir. Bu cür ifadə tərəflər arasındakı münasibətl ərə olduqca təsir edəcək bir halı – müqavilə əsasında alıcıya təhvil veriləcək mənzilin ölçüsünü ehtiva edən anlayış olaraq təsvir edilmiş, həmin ifadənin yanında isə sadəcə “ümumi sahə” birləşməsi qeyd edilərək ümumi sahəyə nəyin daxil olması öz əksini tapmamışdır. Bu da onu deməyə əsas verir ki, qanunvericiliklə təsbit olunan müqavilənin standart şərtlərinə dair müəyyənlik prinsipi qeyd edilən anlayışla əhatə olunmadığından və qeyri-müəyyənlik yaratdığından, həmin şərti müqaviləyə daxil edən tərəfin, yəni hazırki iş üzrə cavabdeh MTK-nın ziyanına təfsir olunmalıdır.
24. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, cavabdeh MTK-nın müqavilədə təhvil veriləcək mənzilin ölçüsünü təsvir edərkən istifadə etdiyi ifadə müqavilənin standart şərti kimi nəzərdən keçirilməli, bu hal tərəflər arasında b ağlanmış müqavilə üzrə öhdəliklərinin cavabdeh tərəfindən icra edilməməsi kimi qiymətləndirilərək məhz həmin şərt üzrə qeyd edilən mənzilin ölçüsü ilə təhvil verilən mənzilin ölçüsü arasındakı fərq hesablanaraq iddiaçıya ödənilməlidir. Bu da cavabdehin qeyd edilənlərlə bağlı iddia tələbinin dəlillərinə olan etirazının əsassız hesab olunduğunu deməyə əsas verir.
25. Məhkəmə kollegiyası əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X2ndə inşa edilmiş 17 saylı evin 4 saylı mənzilin (yeni qaydalarla Bakı şəhəri, Yasamal rayonu X2 17, M13, m4) sahəsi faktiki olaraq 164,6 kv.m. təşkil etmiş, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə 186,9 kv.m., mənzilin dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən çıxarışda isə 150,2 kv.m. göstərilmişdir. Halbuki, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə görə yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Həmin Məcəllənin 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Eyni zamanda, yaşayış sahəsinin alınması ilə bağlı formalaşmış praktika, işgüzar adətlər mövcuddur. Yaşayış sahəsinə ehtiyacı olan şəxsin həmin münasibətlərə girərkən əldə edəcəyi əsas məqsədlərdən biri mənzilin yaşayış sahəsinin ölçüsüdür. Müqavilədə yaşayış sahəsinin ölçüsünün g östərilməsi, ilk olaraq alıcının həmin ölçüyə uyğun yaşayış sahəsinə sahib olacağına əminlik verir. Ona görə müqavilədəki qeyri-müəyyən hallar (sahənin Tikinti və Şəhərsalma qanunvericiliyinə uyğun deyil, başqa qaydada hesablanması və.s.) alıcının deyil, tikintini həyata keçirən və mənzil satışı ilə məşğul olan tərəfin ziyanına şərh edilməlidir. Formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə görə də analoji işlərdə mənzilin ümumi sahəsi eyvan (lociya) sahələrinə əmsal tətbiq edilmədən, daxili sahələr isə divaraltı sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Göründüyü kimi birinci instansiya məhkəməsi mənzilin faktiki sahəsinin tikinti başa çatdıqdan sonra dəqiqləşdiriləcəyi və ümumi sahənin faktiki sahəyə uyğunlaşdırılacağını qeyd etsə də tikinti yekunlaşmış, mənzil iddiaçıya təhvil verilmiş, eyni zamanda mənzi lə dair mənzilin dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən çıxarış verilmişdir. Lakin çıxarışda mənzilin sahəsi 150,2 kv.m. qeyd edilmişdir. Halbuki, müqavilədə 186,9 kv.m. göstərilmiş və ekspert rəyinə əsasən isə faktiki sahəsinin (azaltma əmsalları tətbiq olunmadan) 164,6 kv.m. təşkil edir.
26. Belə olan halda məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən müqavilədə nəzərdə tutulmuş qaydada mənzil təhvil verilmədiyindən, iddiaçı müqavilə üzrə artıq ödədiyi pul tələbi məhkəməyə müraciət etməkdə haqlı olmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsi isə tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə, çıxarış da eləcə də mənzilin faktiki sahəsində fərqlər olmasını müəyyən etsə də formal əsaslara görə iddia tələbini rədd etmişdir.
27. Məhkəmə kollegiyası habelə hesab etmişdir ki, cavabdehdən tu tulmalı olan vəsait hissəsində tələb qismən əsaslı olmuşdur. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə 186,9 kv.m. müəyyən edilmiş və iddiaçı tərəfindən həmin sahəyə uyğun olaraq 561.000 manat vəsait ödənilmişdir. Lakin məhkəmə araşdırması zamanı mənzilin faktiki sahəsinin 164,6 kv.m. olması müəyyən edilmişdir. Cavabdehdən tutulmalı vəsait - 186,9 kv.m. sahə üçün iddiaçı 561.000 manat ödənildiyindən mənzilin bir kvadrat metri üçün ödənilmiş vəsait, yəni (561.000 manat:186,9 kv.m.=3.001 manat) 3.001 manat yaranmış fərqə vurulmaqla (3.001 manat x 22,3 kv.m. =66.922,3 manat) 66.922,3 manat müəyyən edilməlidir.
28. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Mülki Məcəllənin 5.3, 6.2, 178.8, 385.1, 386.1, 390.1, 390.5, 390.6, 418.1, 419, 420.2, 442, 578.1, 752.1, 752.2, 1092.1-ci və M ülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 80, 88, 103.1, 106.1, 206.1, 217.1, 217.3, 218.1, 384.0.2, 385.1.1, 405-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri. Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
29. Qətnamədən cavabdeh (Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini, iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
30. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən ifadə edilmiş, dəfələrlə istifadə üçün nəzərdə tutulan elə şərtlərdir ki, bunları bir tərəf (təklif edən) digər tərəfə təqdim edir və əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən və bu normaları tamamlayan qaydalar onların vasitəsilə müəyyənləşdiri lir. İşə sədrlik edən hakim sözügedən maddi hüquq normasına müraciət edərək qeyd etmişdir ki, “yəni bu o deməkdir ki, həmin şərtlərə görə onu qəbul edən tərəf icraya olan mənfəətini təmin etməyə məhkum vəziyyətindədir (zəifdir) və standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə edəcək imkana (nə zaman, nə də bilik və məlumatlılıq baxımından) malik deyil. Hətta qəbul edən tərəf standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə etmək istəsə belə, qarşısındakı şəxsin belə səlahiyyəti və ya hansısa şərti dəyişdirmək hüququ olmur”. Apellyasiya məhkəməsinin Mülki Məcəllənin 417-ci maddəsini bu cür şərh etməsi düzgün deyildir. İddiaçının mənafelərini qorumaq üçün qəsdən maddə düzgün təfsir edilməmiş, müqavilə azadlığı hüququna (Mülki Məcəllənin 390-cı maddəsi) istinad etməklə, 417-ci maddəyə iddiaçının maraqları baxımından qiymət verilmişdir ki, bu yolverilməzdir. Necə ola bilər ki, tərəf müqavilə azadlığı hüququna malik olmaqla, yüksək dəyərdə (561 min manatlıq) əmlak əldə edir və belə bir əmlak əldə edərkən müqavilə şərtlərini müəyyən edərkən məhkum vəziyyətinə (zəif) düşmüş olsun. İddiaçı, hakimdir, ədalət mühakiməsini həyata keçirən şəxsdir, hüquqşünasdır, yüksək dəyərə malik olan əmlak əldə etmək istəyir və müqavilə şərtlərini müəyyən etməkdə işə sədrlik edən hakimin məntiqi ilə yanaşılsa zəif vəziyyətinə düşür və müqavilə şərtlərini müəyyən etmək imkanına malik deyildir. Hakimin qanun normasına bu cür yanaşması səhvdir. Məhkəmə kollegiyası öz əsaslandırmalarında alğı-satqı müqaviləsinə aid münasibətləri tənzimləyən normalara da istinad etmiş, mübahisənin hansı növ müqavilədən irəli gəlməsin də də bir mənalı fikirdə olmamışdır. Qeyd olunmalıdır ki, tərəflər arasında yaranan mübahisənin əsasını podrat müqaviləsi təşkil etmişdir. Belə ki, iddiaçı cavabdehin tikdiyi, inşa etdiyi binadan mənzil almaq istəyir və satılan mənzilin 1 kv.m-ə görə 3.000 manat ödəməyi öhdəsinə götürür. Alıcının (sifarişçinin), indiki iş üzrə ödəməyi öhdəsinə götürür. Alıcının (sifarişçinin), indiki iş üzrə iddiaçının tələbi nəzərə alınaraq ona ümumi sahəsi 186,9 kv.m. olan mənzilin tikilməsi və satılması təklif olunur. Mənzilin dəyərinin yüksək olduğunu nəzərə alsaq iddiaçının kortəbii, müqavilə şərtlərini dəqiqləşdirmədən müqavilə bağlaması inandırıcı görünmür. İddiaçının hansı şərtlərlə mənzili alması özü tərəfindən araşdırılmış, verdiyi çoxsaylı suallara cavab aldıqdan sonra iddiaçıya “brutto” sahənin, yəni təmiz sahə olaraq 186,9 kv.m. sahənin satılması bildirilmişdir. Eləcə də, qətnamədə “brutto sahənin” anlayışı göstərilmişdir. Halbuki bu anlayış Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən verilmiş 01 mart 2024-cü il tarixli rəyində göstərilmişdir. Müqavilə bağlanarkən “brutto” ifadəsi mətnə razılaşdırılmış qaydada salınmış və tərəfə izahı verilmişdir. Belə olmasaydı müqavilənin 1.1-ci bəndi o formada yazılmazdı. Müqavilə 2019-cu ildə bağlanmış, sonuncu ödəniş edilərkən müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq mənzilin faktiki sahəsi dəqiqləşdirilmişdir. Bundan sonra iddiaçı mənzili tam təmir etmişdir. Burada heç bir məlumatsızlıqdan danışmaq mümkün deyildir. Eyni zamanda, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin normalarının qeyd edilmə si doğru deyildir, çünki bu normalar tikinti münasibətləri zamanı tətbiq edilə bilər, MTK və Payçı arasında olan münasibətlərə tətbiq edilməməlidir. Həmçinin qeyd olunmalıdır ki, apellyasiya instansiya məhkəməsində işə sədrlik edən hakim yalnız iddiaçının təqdim etdiyi hallara, o cümlədən öz şəxsi mülahizələrinə əsaslanaraq heç bir sübutu olmadığı halda işə tam olaraq birtərəfli münasibət bildirmişdir. İşin araşdırılması zamanı ekspert rəyinə və müqaviləyə düzgün hüquqi qiymət verilməmiş, formal mülahizələrə əsaslanaraq qətnamə çıxarılmışdır. Tətbiq edilən hüquq. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
31. Maddə 6.1. Mülki qanunvericiliyin prinsipləri aşağıdakılardır: 6.1.1. mülki hüquq subyektlərinin bərabərliyi; 6.1.2. mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi; 6.1.3. mülki dövr iyyə iştirakçılarının əmlak müstəqilliyi; 6.1.4. mülkiyyətin toxunulmazlığı; 6.1.5. müqavilələr azadlığı; 6.1.6. şəxsi və ailə həyatına kimsənin özbaşına qarışmasının yolverilməzliyi; 6.1.7. mülki hüquqların maneəsiz həyata keçirilməsinə şərait yaradılması; 6.1.8. pozulmuş hüquqların bərpasının təmin edilməsi; 6.1.9. mülki hüquqların məhkəmə müdafiəsi.
32. Maddə 6.2. Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər.
33. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak ve rməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
34. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
35. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
36. Maddə 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisna təşkil edir.
37. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
38. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
39. Maddə 418.1. Müqavilənin standart şərtləri onu təklif etmiş tərəflə digər tərəf arasında bağlanmış müqavilənin tərkib hissəsinə yalnız o halda çevrilir ki, təklif etmiş tərəf müqavilənin bağlandığı yerdə əyani qeyd yazsın və bu şərtlərə istinad etsin, digər tərəf isə həmin şərtlərlə tanış olmaq və razıdırsa, bu şər tləri qəbul etmək imkanına malik olsun.
40. Maddə
419. Müqavilələrin standart şərtlərinin formaca qeyri-adi olduğuna görə digər tərəfin nəzərdə tuta bilmədiyi müddəaları müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir. Müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyri-müəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir.
41. Maddə 420.2. Müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır.
42. Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.
43. Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
44. Maddə 423.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır.
45. Maddə 423.2. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf m əhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər.
46. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
47. Maddə 578.1. Satıcı alğı-satqı müqaviləsini pozaraq alıcıya müqavilədə müəyyənləşdirildiyindən az miqdarda əşya verdikdə, alıcı, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, çatışmayan miqdarda əşya verilməsini tələb edə bilər və ya verilmiş əşyadan və onu ödəməkdən imtina edə bilər, əşya ödənilmiş olduqda isə ödədiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələb edə bilər.
48. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
49. Maddə 752.2. Əgər podratda hər hansı məmulatın hazırlanması nəzərdə tutularsa və podratçı onu özünün əldə etdiyi materiallardan hazırlayarsa, hazırlanmış məmulata mülkiyyəti sifarişçiyə verir. Əgər əvəz edilən əşya hazırlanmışdırsa, alğı-satqı qaydaları tətbiq edilir.
50. Maddə 753.1. Sifarişçi podratçıya şərtləşdirilmiş muzd ödəməyə borcludur. Əgər həmin şəraitdə podratın yalnız muzd müqabilində yerinə yetirilməsi ehtimal edilirsə, belə hesab edilir ki, muzd dinməz razılıq əsasında şərtləşdirilmişdir. Əgər muzdun miqdarı müəyyənləşdirilməyibsə, adi muzdun şərtləşdirildiyi hesab olunur. Şərtləşdirilmiş muzd ödənildikdə, podratçının müqavilə üzrə razılaşdırılmış iş həcminə daxil olan bütün işləri ödənilmiş sayılır.
51. Maddə 1092.1. Varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi.
52. Maddə
1. Azərbaycan Respublikasının şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən edir.
53. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terraslar ın sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
54. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”.
55. Bənd 3.8. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və te rrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
56. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
57. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
58. Maddə 76.2. Məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən ed ilir.
59. Maddə 77.1 Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
60. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
61. Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir.
62. Maddə 106.1. İşdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir.
63. Maddə 206.1. Ekspertin rəyi məhkəmə iclasında tədqiq edilir və digər sübutla rla birgə qiymətləndirilir və onun məhkəmə üçün qabaqcadan heç bir qüvvəsi yoxdur.
64. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
65. Maddə 218.1. Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub-olunmadığını müəyyən edir.
66. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
67. Maddə 416.2. Apellyasiya instansi yası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
68. Maddə 417.1.4. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını tamamilə, yaxud qismən ləğv edib apellyasiya instansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edə bilər. Kassasiya baxışının hədləri:
69. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qə bul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
70. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən hazırki kassasiya baxışının hədlərini apellyasiya instansiyası qətnaməsinin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir. Kasasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
71. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilib-edilməməsi məsələsi kassasiya qaydasında yoxlanılarkən, iddia tələbinin həlli ilə bağlı məsələyə düzgün hüquqi qiymətin verilmədiyi, məhkəmə tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənziml əyən maddi hüquq normalarının düzgün tətbiq olunmaması və işin hallarına obyektiv hüquqi qiymətin verilməsi ilə bağlı prosessual hüquq normalarının pozulmasına yol verilməsi müəyyən edilmişdir.
72. Bu səbəbdən də məhkəmə kollegiyası mübahisələndirilən qətnamənin ləğv edilməsi və apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul olunmasını məqsədəuyğun hesab edir.
73. Məhkəmə kollegiyası ilk olaraq qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə aradan qalxmırsa) iddia haqlı sayılır, uzlaşmırsa əsassız hesab edilir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
74. Hazırkı işin hallarından aydın olur ki, iddiaçı cavabdeh MTK tərəfindən ona satılmış mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az olduğuna istinad edərək artıq verdiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələb edir.
75. Hazırki halda, tərəflər arasında yaşayış sahəsinin alğı-satqısına dair müqavilə bağlanarkən podrat münasibətlərindən irəli gələn hüquq münasibətləri mövcud olmuşdursa da, qısa müddət s onra mənzil hazırlanaraq sifarişçiyə təhvil verildiyinə görə Mülki Məcəllənin 752.2-ci maddəsindən irəli gələrək alğı-satqı qaydaları formalaşmışdır. Odur ki, bu halda iddia tələbinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 578.1 və 1092.1-ci maddələri tətbiq edilməlidir.
76. Həmçinin qeyd olunmalıdır ki, işə məhkəmədə baxılarkən iddianın tam və ya qismən təmin edilməsi üçün cavabdehin müqavilə öhdəliklərini pozaraq iddiaçıya müqavilədə müəyyənləşdirildiyindən az miqdarda əşya verməsi, eyni zamanda iddiaçının cavabdehə əşyanın əvəzi olaraq artıq pul vəsaiti ödədiyi sübuta yetirilməlidir.
77. Apellyasiya instansiya məhkəməsi iddianı qismən təmin edərkən mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh MTK-nın iddiaçıya təhvil verdiyi mənzilin sahəsi 186,9 kv.m. deyil, 164,6 kv.m. olmuş, bununla da cavabdeh müqavilə öhdəliyini pozmuşdur. Apellyasiya məhkəməsi mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az, yəni 164,6 kv.m. olması barədə nəticəyə gələrkən, birinci və apellyasiya instansiya məhkəmələrinin baxışı zamanı alınmış Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2022, xx.xx.2023 və xx.xx.2024-cü il tarixli ekspert rəylərinə əsaslanmışdır.
78. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi qənaət qanuni və əsaslı hesab edilə bilməz. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin həmin əsaslandırması ilə razılaşmadığına görə bununla bağlı aşağıdakıları qeyd edir:
79. Belə ki, qeyd olunduğu kimi tərəflər arasındakı mübahisə, tərəflərin bağladıqları müqavilə üzrə öhdəliklərin cavabdeh tərəfindən lazımi qaydada icra edilməməsi iddiası ilə bağlıdır.
80. İşin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş halından görünür ki, xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilədə cavabdeh MTK, İddiaçı ümumi sahəsi 186,9 kv.m. olan mənzil satmağı öhdəsinə götürmüşdür.
81. İddiaçı razılaşdırılmış sahədə mənzilin ona verilmədiyini, əslində ona təhvil verilməli olduğundan 36,7 kv.m. əksik, yəni 150,20 kv.m. mənzilin verildiyini iddia edir, cavabdeh MTK isə bu xüsusat üzrə müqavilə öhdəliyini lazımınca yerinə yetirdiyini bildirərək, ona istinad edir ki, mənzilin ümumi sahəsi “Brutto”, yəni ölçü divarların bayır (çöl) tərəfindən, eləcə də divarlar və arakəsmələr daxil edilməklə hesablanmış və bu şərt müqavilədə nəzərdə tutulmuşdur. 82. “Brutto” – mənzilin sahəsinə bütün tikinti ərazisinin daxil olması sozü, bu iş üzrə keçirilmiş xx.xx.2023 və xx.xx.2024-cü il tarixl i ekspertiza rəylərində də qeyd olunmuşdur.
83. İşdən də görünür ki, həqiqətən cavabdeh MTK-nın iddiaçı ilə bağladığı xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi göstərilərkən “Brut” ifadəsi qeyd edilmişdir. Bu baxımdan mənzilin sahəsinə dair əqddə mövcud olan belə bir şərtin müqavilə azadlığı çərçivəsində keçərli, yaxud etibarsız olmasının müəyyən edilməsi hazırkı işin düzgün hüquqi həlli üçün (cavabdeh MTK-nın müqavilə öhdəliyini icra edibetməməsini müəyyənləşdirmək baxımından) mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
84. Məlum olduğu kimi, müqavilə azadlığı Konstitusiya ilə təminat verilən mülkiyyət və azad sahibkarlıq hüquqlarının reallaşdırılması elementlərindən biri kimi çıxış edir. Mülki Məcəllənin 390.1-ci maddəsində təsbit olunmuş müqavilə azadlığı, mülki hüquq subyektlərinin seçd iyi kontragentlə müqavilə bağlamaq (və ya bağlamamaq), onun növü və formasını, habelə bağlanan müqavilənin şərtlərini, o cümlədən müvafiq qiymətləri müəyyən etmək imkanlarını təmin edir.
85. Bununla yanaşı qanunverici müqavilənin standart şərtləri ilə bağlı xüsusi qaydalar müəyyən etmişdir. Müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən düşünülməklə hazırlanmış şərtlər toplusudur ki, həmin şərtlərə görə onu qəbul edən tərəf icraya olan mənfəətini təmin etməyə məhkum vəziyyətindədir (zəifdir) və standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə edəcək imkana (nə zaman, nə də bilik və məlumatlılıq baxımından) malik deyil. Hətta qəbul edən tərəf standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə etmək istəsə belə, qarşısındakı şəxsin belə səlahiyyəti və ya hansısa şərti dəyişdirmək hüququ olmur. Bu xüsusiyyətlər qanu nda müqavilənin standart şərtlərinə verilən anlayışda da əks olunmuşdur. Standart şərt müqavilənin tərkib hissəsinə çevrildikdən (MM 418-ci və 419-cu maddələri) sonra etibarlılıq tələblərinə cavab verməlidir. Yəni standart şərtlər onu qəbul edən şəxsin qanunla verilmiş hüquqlarını əlindən alırsa, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır.
86. Göründüyü kimi, tərəflərin bağladıqları əqddə nəzərdə tutulmuş “Brutto sahə” şərti müqavilə azadlığı çərçivəsində hüquqi nəticə yaratmaqla, müqavilənin standart şərti kimi çıxış etmişdir.
87. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, mübahisəli mənzilin ümumi sahəsinə dair xüsusi biliyə malik olan ekspertin rəyi məcburi qüvvəyə malik olmayıb, sübut növlərindən biri kimi məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməlidir.
88. Hazırkı iş üzrə alınmış xx.xx.2023 və xx.xx.2024-cü il tarixli ekspertiza rəylərində isə əslində mübahisəli mənzilin sərhədləri, ölçünün divarların bayır (çöl) tərəfindən hesablanaraq, eləcə də divarlarının və arakəsmələrinin, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi (brutto) sahəsinin 186,9 kv.m. təşkil etdiyi, mənzilin faktiki ümumi sahəsinin müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 164,6 kv.metr təşkil etməsi göstərilsə də, apellyasiya məhkəməsi bu sübutu tətbiq edilməli hüquq normalarına uyğun şəkildə qiymətləndirməmişdir.
89. Apellyasiya məhkəməsi tikin ti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanmasına dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydaların hansı meyarlara görə mülki hüquq sahəsindəki müqavilə münasibətlərinə, daha dəqiq desək iddiaçı ilə cavabdeh MTK arasında bağlanmış alğı-satqı müqaviləsi üzrə öhdəliklərə şamil edildiyini düzgün əsaslandırmamışdır.
90. Qeyd olunan xüsusatla bağlı nəzərə alınmalıdır ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması alıcının mənafeyinə zidd olduğu kimi, mənzilin faktiki ümumi sahəsinin müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan az həcmdə hesablanması da satıcının mənafeyinə uyğun deyil.
91. Belə ki, müqavilədə qeyd edilən “Brutto sahə” şərtinə uyğun olaraq, cavabdehin müqavilədə göstərilən sahəni real olaraq iddiaçıya təhvil verməsi, mənzilə baxış keçirməklə rəy vermiş, əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının xx.xx.2024-cü il tarixli ekspertiza rəyi ilə təsdiqini tapmışdır. Həmin rəydə qeyd olunmuşdur ki, mübahisəli mənzilin sərhədləri ölçünün divarların bayır (çöl) tərəfindən hesablanaraq, eləcə də divarlarının və arakəsmələrinin, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi (brutto) sahəsi 186,9 kv.m. təşkil edir.
92. Beləliklə məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlilləri üzrə yekun hüquqi dəyərləndirmə apararaq hesab edir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri əsaslıdır. Ona görə də cavabdehin kassasiya şikayəti təmin edilməli, apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən iddia qismən təmin edilərkən mad di və prosessual hüquq normaları pozulduğu üçün həmin qətnamə ləğv edilməli, iddianın rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmalıdır.
93. Məhkəmə kollegiyası həmçinin Azərbaycan Respublikası MPM-nin 119-cu maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri məsələsinə münasibət bildirərək hesab edir ki, iddia tələbi təmin olunmadığı üçün iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu ona aid edilməli, ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 200 (iki yüz) iddiaçıdan alınıb Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına keçirilməlidir.
94. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 119, 416-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-203/2024 nömrəli, 23 aprel 2024 -cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin və apellyasiya instansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edilsin. İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı pul tələbinə dair iddiası rədd edilsin. Aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 200 (iki yüz) manat pul İddiaçı alınaraq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin (büdcə təsnifatının kodu 142595, büdcə səviyyəsinin kodu 3, ekspertiza xərci, SAP(XİİS) hesabı, Dövlət xəzinədarlığı agentliyi, KOD 210005, VÖEN **********, Müxbir hesab AZ41NABZ********************, SWİFT BİK CTREAZ22, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi, VÖEN **********, hesab AZ 34CTRE******************** nömrəli) hesabına keçirilsin. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.