Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2718/2025 23.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh1, Cavabdeh2, X1, Cavabdeh4 və Cavabdeh3 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: kirayə haqqının ödənilməsi, mənzildən çıxarılma) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu (məruzəçi), Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlu və Əhmədov Əhməd Abbas oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh1, Cavabdeh2, X1, Cavabdeh4 və Cavabdeh3 qarşı kirayə haqqının ödənilməsi, mənzildən çıxarılma tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-3329/2025 nömrəli, 2025-ci il 12 iyun tarixli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 23 sentyabr 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı ilə (bundan sonra – iddiaçı) Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı” müqaviləsinə əsasən cavabdeh mülkiyyətində olmaqla Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Üzeyir Hacıbəyli küçəsində yerləşən 57 saylı evin, 379 saylı mənzilini 590.000 manata iddiaçıya satmışdır. Həmin mənzilə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
2. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli “Mənzillərin, evlərin (bağların) müddətli istifadəyə verilməsi” müqaviləsinə (kirayə müqaviləsinə) əsasən cavabdeh 6 ay müddətinə, yəni xx.xx. 2024-cü il tarixədək hər ay 2.500 manat məbləğində kirayə haqqı ödəmək şərti ilə iddiaçıya kirayə vermişdir.
3. Bundan sonra cavabdeh iddiaçı qarşı iddia qaldıraraq, aralarında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsini, bu müqavilə əsasında mənzilə verilmiş çıxarışın və xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilənin ləğv edilməsini tələb etmişdir. Həmin iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)1729/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə cavabdehin iddiası qismən təmin edilərək, onunla iddiaçı arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, çıxarış ləğv edilmişdir. Həmin qətnamədən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-3539/2024 saylı, xx.xx.2024cü il tarixli qətnaməsi ilə təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilmiş, həmin hissədə yeni qətnamə çıxarılmaqla, iddia həmin hissədə rədd edilmişdir. Bu qətnamədən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(102)-3454/2024 saylı qərarı ilə təmin edilməmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a)Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı iddia ərizəsi, daha sonra iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizələr ilə məhkəməyə müraciət edərək, 22 iyul 2023-cü il tarixli mənzil kirayə müqaviləsinə əsasən ödənilməmiş 5000 manat kirayə haqqının cavabdehdən alınaraq iddiaçıya ödənilməsi və Cavabdeh1 ünvan 1 ünvanında yerləşən və ümumi sah əsi 160.10 kv.m. olan mənzildən çıxarılması, məznilin tam olaraq boşaldaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. İddiaçı tələbini işin yuxarıda qeyd olunan faktiki hallarına istinadən belə əsaslandırmışdır ki, onunla keçmiş dostu Cavabdeh1 arasında xx.xx.2018-ci il tarixli alqısatqı müqaviləsi bağlanıldıqdan sonra tərəflər şifahi qaydada razılaşmışlar ki, cavabdeh qalmağa digər yeri olmadığı üçün bir müddət onun tərəfindən alınmış mənzildə yaşıyacaq, özünə ev aldıqdan sonra isə sözgedən mənzili təhvil verəcəkdir. Cavabdeh bir müddət ona məxsus evdə yaşadıqdan sonra o, təhvil verməyi tələb etmişdir. Cavabdeh isə bunun əvəzində ev almağa imkanının olmadığını üçün evi ona təhvil verə bilməyəcəyini bildirmişdir. Bundan sonra tərəflər razılaşmışdılar ki, o, aldığı evdən fayda əldə etməsi üçün cavabdehin isə uzun illərdi yaşadığı evdə yaşamağa davam etməsi üçün aralarında kirayə müqaviləsi bağlasınlar. Bunun nəticəsində, iddiaçı ilə cavabdeh arasında notarial qaydada xx.xx.2023-cü il tarixli mənzil kirayə müqaviləsi bağlanmışdır. Lakin cavabdeh sözügedən kirayə müqaviləsinin bağlanmasından 2 aydan artıq vaxt keçməsinə baxmayaraq nə bu günə qədər kirayə haqqını ödəməmiş, nə də ki ona məxsus mənzili qaytarmamışdır. Bunun nəticəsində cavabdehin ona 5.000 manat borcu yaranmışdır. O, ödənilməmiş kirayə haqqı məbləğinin dərhal ödənilməsi və sözügedən kirayə müqaviləsinə xitam verilərək mənzili ona təhvil verilməsi ilə bağlı xx.xx.2023-cü il tarixdə cavabdehə məktub göndərmişdir. Tərəflər arasında bağlanan kirayə müqaviləsinin 14-cü maddəsinin “a” bəndinə əsasən kirayəçi müqavilə öhdəliklərinin pozulmasında təqsirli olduqda, həmçinin həmin maddənin kirayə hüquq münasibətinin davam etməsi nəticəsində kirayə verən iqtisadi cəhətdən xeyli zərər çəkdikdə kirayə verənin kirayə hüquq münasibətlərinə xitam vermək arzusu əsaslı sayılır. Şərh edilənlərdən də göründüyü kimi cavabdeh kirayə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini təqsirli olaraq pozmuş, mənzili kirayə götürdüyü gündən 2 ay keçməsinə baxmayaraq bu günə qədər kirayə haqqını ödəməmişdir. Buna görə də tərəflər arasında bağlanan kirayə müqaviləsinə xitam vermək zərurəti yaranmışdır.
6. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(006)-69/2025 saylı qətnaməsi ilə (hakim Əfsanə Heydərova) iddia tələbi təmin edilmişdir.
7. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh İddiaçı xx.xx.2018-ci il tarixli, ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız, tərəflər arasında bağlanılmış kirayə müqaviləsinin isə formal olduğunu bildirsə də, məhkəmənin qanuni qüvvəsini almış qərarına əsasən həmin müqavilələrin etibarlılığı artıq təsdiq edilmişdir. Həmin qərar da hazırkı iş üzrə preyudisial əhəmiyyət daşıyır. İddiaçı ilə cavabdeh arasında kirayə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuş, iddiaçı müqavilə üzrə öhdəliyini yerinə yetirmiş, cavabdeh isə öz öhdəliyini pozmuş və kirayə müqaviləsinə həm bir tərəfli qaydada (müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq), həmçinin müddətin bitməsi ilə (qanundan irəli gələn əsas ilə məhkəmə icraatı zamanı) xitam verilmişdir.
8. Məhkəmə iddia tələbinin cav abdehin mənzildən çıxarılması və ödənilməmiş kirayə haqqının ödənilməsi hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, mülki qanunvericiliyə görə, cavabdeh müqavilə üzrə öhdəliyini pozduğundan, 2 aydan çox müddətdə kirayə haqqını ödəmədiyindən, kirayə müqaviləsinə həm bir tərəfli qaydada, həmçinin vaxtın bitməsi ilə (məhkəmə icraatı zamanı kirayə müqaviləsinin vaxtı bitmişdir) xitam verildiyindən iddiaçının cavabdehdən ödənilməmiş kirayə haqqının ödənilməsini və cavabdehin mənzildən çıxmasını tələb etmək hüququ vardır.
9. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152-ci, 157- ci, 385-386-cı, 425-ci, 427-ci, 442-ci, 448-ci, 675-ci, 684-cü, 685-686-cı, 697-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci, 82-ci, 76-cı, 119-cu, 217- ci maddələrinə istinadla əsa slandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
10. Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi, iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhər Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-1729/2024 saylı, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)3539/2024 saylı və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 29102)- 3454/2024 saylı qərarı ilə təsdiq edilmişdir ki, mənzilin alqı-satqı müqaviləsi formal xarakter daşımış və tərəflərin niyyəti aralarında mövcud olmuş pul borcunu pərdələmək olmuşdur. Alqı-satqı müqaviləsi xx.xx.2018-ci il tarixdə bağlansa da, üstündən beş ilə yaxın müddət keçdikdən sonra xx.xx.2022-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmaqla çıxarış verilmişdir. Yəni tərəflər arasındakı alqı-satqı müqaviləsi formal xarakter daşıdığı təsdiq edilmişdir. Sonradan tərəflər arasındakı bağlanmış mənzil kirayə müqaviləsinin isə əhəmiyyətsiz əqd olduğuna hüquqi qiymət verilməmişdir.
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(103)-3329/2025 nömrəli, 12 iyun 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər F.V.Abdıyev (sədrlik edən və məruzəçi), C.C.Musayeva və F.F.Babayev) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
13. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, işin hallarında qeyd olunan icraat çərçivəsində tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti nin xx.xx.2024-cü il tarixdə bitdiyi müəyyən edilmiş və qüvvədə olmayan müqavilənin ləğv edilməsi mümkün olmadığından iddia həmin hissədə rədd edilmişdir. Eyni zamanda, tərəflər arasında bağlanmış alıq-satqı müqaviləsinin reallıqda cavabdehin iddiaçıya olan borcunun təminatı kimi bağlandığı (yalan əqd olmaqla ipoteka müqaviləsini pərdələmişdir), lakin sonradan xx.xx.2023-cü il tarixdə kirayə müqaviləsi bağlamaqla cavabdehin alqı-satqı müqaviləsini təsdiq edərək, onunla razı olduğunu bəyan etdiyi, bununla da onun iddiaçının mübahisəli mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarını təsdiq etdiyi müəyyən edilmişdir.
14. Bununla belə, cavabdehin hazırki apellyasiya şikayətində istinad etdiyi arqumentlərlə alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə öz təsdiqini ta pmamışdır. Tərəflər arasında bağlanmış kirayə müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti isə artıq bitmişdir (bundan əvvəl müqaviləyə artıq xitam verilmişdir). Həmin qərar hazırki mülki iş üzrə də predusial əhəmiyyət daşıdığından məhkəmə kollegiyası cavabdehin bu qəbildən olan dəlillərini əsassız hesab etmiş və onlara yenidən münasibət bildirilməsinə hər hansı zərurət görməmişdir.
15. Məhkəmə kollegiyası o halı da xüsusilə qeyd etmişdir ki, cavabdeh iddiaçıya kirayə haqqı borcu olmadığı mövqeyindən çıxış etmir. Məhkəmə kollegiyası həm bu hala, həm də xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsinə istinad edərək qeyd edir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında kirayə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Həmin münasibətlər çərçivəsində iddiaçı mülkiyyətində olan mənzili cavab dehin istifadə və sahibliyinə verməklə müqavilə üzrə öhdəliyini yerinə yetirmiş, cavabdeh isə bunun qarşılığında kirayə haqqı məbləğini ödəməməklə öz öhdəliyini pozmuşdur. İddiaçı artıq 2023-cü ilin sentyabr ayında cavabdehin bu müqavilə üzrə öhdəliklərini pozması ilə əlaqədar müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etməklə, müvafiq iradə ifadəsini cavabdehə bildirmiş və həmin tarixə yaranmış 2 aylıq kirayə haqqı borcunun ödənilməsini tələb etmişdir. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, cavabdeh kirayə müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri pozduğundan və onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdeh olduğundan müqavilə üzrə 2023- cü ilin sentyabr ayında (2 ay üçün) yaranmış (ödənilməmiş) 5.000 manat məbləğində kirayə haqqını iddiaçı ya ödəməlidir.
16. Məhkəmə kollegiyası iddia tələbinin “mənzildən çıxarılma” hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iddiaçının mübahisəli əmlaka dair mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində rəsmi olaraq dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Tərəflər arasında xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsi bağlansa da, cavabdehin üzərinə götürdüyü öhdəlikləri pozması nəticəsində həmin müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verilmişdir. Buna baxmayaraq, həmin mənzildə bügünədək cavabdeh yaşayır, mənzil onun istifadə və sahibliyindədir. Halbuki, onun bu mənzildə yaşamaq, ondan istifadə və ona sahiblik etmək üçün hər hansı hüquqi əsası qalmamışdır. Başqa sözlə, cavabdehin mübahisəli əmlakla hər hansı hüquqi bağlılığının olmamasına baxmayaraq, cavabdehin hazırda həmin mənzildə yaşaması və bu vəziyyətin qeyri-mü əyyən müddətədək davam edə bilməsi ehtimalı nəticə etibarı ilə iddiaçının konstitusion hüququ olan mülkiyyət hüququnun pozulmasına gətirib çıxarır. O, mülkiyyətçi olmasına baxmayaraq, hazırda qeyd edilən mənzilə sahiblik və ondan istifadə edə bilmir, o, bu mülkiyyətindən faktiki olaraq məhrum edilmişdir.
17. Bununla belə, hər hansı hüquqi əsas olmadan cavabdehin iddiaçının iradəsinə zidd olaraq mübahisəli əmlakda yaşaması sonuncunun öz mülkiyyətinə istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək hüququnu qanunsuz məhdudlaşdırmaqla onun dövlət tərəfindən toxunulmaz elan olunan və müdafiə edilən mülkiyyətə münasibətdə konstitusion hüququnu kobud şəkildə pozur. Bu səbəbdən iddiaçının mülkiyyət hüququnun qorunması və bərpa edilməsi, habelə cavabdehin onun mülkiyyət hüquqlarının məhdudlaşdırı lmasına yönəlmiş qanunsuz hərəkətlərin qarşısının alınması üçün sonuncunun həmin əmlakdan qanunsuz sahibliyinə və istifadəsinə son qoyulmalı və o, iddiaçının mülkiyyətində olan həmin mənzildən çıxarılmalıdır. Qeyd edilənlər öz növbəsində apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu təsdiq edir və onun rədd edilməsini şərtləndirir.
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 5.3, 140, 152.1, 152.2, 157.2, 385.1, 425.1, 427.3, 442, 448.1, 675, 684.1, 685.2, 686 və 697.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin dəlilləri a)Kassasiya şikayətinin dəlilləri
19. Cavabdeh1 (Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişd ir.
20. Kassasiya şikayəti apellyasiya şikayətinin dəlillərinə istinadən əsaslandırılmış və əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, cavabdehin nümayəndəsi və vəkili məhkəmə iclasının təyin edildiyi xx.xx.2025-ci il tarixdə həm Səbail, həm İmişli rayon Məhkəmələrində eyni vaxtda məhkəmə iclasların olduğuna görə məhkəmə iclasının təxirə salınması barədə məhkəməyə elektron poçt vasitəsi ilə ərizə verməsinə baxmayaraq məhkəmə iddiaçının “məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazimi qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq, hər hansı bir üzrlü səbəb göstərmədən məhkəmə iclasına gəlməmişdir” qeyd etmişdir. Belə ki, məhkəmə iclasının təxirə salınması barədə əvvəlcədən yazılı şəkildə qanunla müəyyən edilən qaydada məhkəməyə məlumat verilsə də, yəni buna əhəmiyyət verməmiş cavabdehin məhkəmə iclasında işti rak etmək, izahat vermək öz iradlarını bildirmək hüququndan bilərəkdən məhrum etmişdir. Bu isə AR Mülki Prosesessual Məcəlləsinin 387-ci maddəsininə əsasən prosessual hüquq normaları kobud surətdə pozulmuşdur. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
21. İddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək, şikayətin təmin edilməməsini xahiş etmişdir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
22. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
23. Maddə
140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestr dəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
24. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
25. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər.
26. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
27. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
28. Maddə 427.3. Əgər öhdəlik onun icrası gününü və ya icra edilməli olduğu vaxt dövrünü nəzərdə tutursa və ya müəyyənləşdirməyə imkan verirsə, öhdəlik həmin gün və ya bu cür dövr ərzində istənilən an icra edilməlidir.
29. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərt ləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
30. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
31. Maddə
675. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
32. Maddə 684.1. Əmlak kirayəsi haqqı, əgər kirayə müddəti bir aydan qısadırsa, həmin müddətin sonunda ödənilməlidir. Əgər kirayə müddəti bir aydan çoxdursa, əmlak kirayəsi haqqı zərurət olduqda müvafiq surətdə hər ayın sonunda hissə-hissə ödənilməlidir. Əgər əmlak kirayəsi haqqı zaman hissələri üzrə hesablanmışdırsa, ayrıayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilir.
33. Maddə 685.2. Kira yəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.
34. Maddə
686. Əgər tərəflərdən biri öhdəliklərini öz təqsiri üzündən o dərəcədə pozursa ki, otaqların kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsi digər tərəf üçün yolverilməz olur, onda hüquq münasibətləri xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğv edilə bilər. Tərəflərin bu maddənin göstərişlərinə zidd olan razılaşmasının qüvvəsi yoxdur.
35. Maddə 697.1. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xita m verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Torpaq sahəsinin kirayəçisi kirayəyə götürdüyü torpaq sahəsini kirayəyə verənə qarşı pretenziyaları əsasında saxlamaq hüququna malik deyildir. Kirayəçi əşyanı hər hansı üçüncü şəxsin istifadəsinə verdikdə kirayəyə verən kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra üçüncü şəxsdən həmin əşyanı qaytarmağı tələb edə bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
36. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
37. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
38. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq ol araq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
39. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
40. Maddə 407.2.Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
41. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
42. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
43. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə Cavabdeh1 tərəfindən bütövlükdə mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
44. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mü bahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
45. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr qeyd etmişlər ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında kirayə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Həmin münasibətlər çərçivəsində iddiaçı mülkiyyətində olan mənzili cavabdehin istifadə və sahibliyinə verməklə müqavilə üzrə öhdəliyini yerinə yetirmiş, cavabdeh isə bunun qarşılığında kirayə haqqı məbləğini ödəməməklə öz öhdəliyini pozmuşdur. İddiaçı artıq 2023-cü ilin sentya br ayında cavabdehin bu müqavilə üzrə öhdəliklərini pozması ilə əlaqədar müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etməklə, müvafiq iradə ifadəsini cavabdehə bildirmiş və həmin tarixə yaranmış 2 aylıq kirayə haqqı borcunun ödənilməsini tələb etmişdir. Tərəflər arasında xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsi bağlansa da, cavabdehin üzərinə götürdüyü öhdəlikləri pozması nəticəsində həmin müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verilmişdir. Buna baxmayaraq, həmin mənzildə bügunədək cavabdeh yaşayır, mənzil onun istifadə və sahibliyindədir. Halbuki, onun bu mənzildə yaşamaq, ondan istifadə və ona sahiblik etmək üçün hər hansı hüquqi əsası qalmamışdır. Başqa sözlə, cavabdehin mübahisəli əmlakla hər hansı hüquqi bağlılığının olmamasına baxmayaraq, cavabdehin hazırda həmin mənzildə yaşaması və bu vəziyy ətin qeyri-müəyyən müddətədək davam edə bilməsi ehtimalı nəticə etibarı ilə iddiaçının konstitusion hüququ olan mülkiyyət hüququnun pozulmasına gətirib çıxarır. O, mülkiyyətçi olmasına baxmayaraq, hazırda qeyd edilən mənzilə sahiblik və ondan istifadə edə bilmir, o, bu mülkiyyətindən faktiki olaraq məhrum edilmişdir.
46. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
47. Kassasiya şikayətinin bəzi dəlilləri işin faktiki halları ilə əlaqədardır ki, həmin hallar kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
48. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
49. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiya sı məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
50. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-3329/2025 nömrəli, 12 iyun 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.