Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3329/2025 12.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh1 qarşı mülki iş üzrə Açar sözlər: kirayə haqqının ödənilməsi, mənzildən çıxarılma X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X2 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi X3, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh1 qarşı "kirayə haqqının ödənilməsi, mənzildən çıxarılma" tələbinə dair mülki iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e- 2(006)-69/2025 saylı qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı ilə (bundan sonra “iddiaçı”) Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli “Daşınmaz əmlakın alqı-satqı” müqaviləsinə əsasən cavabdeh mülkiyyətində olmaqla Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Üzeyir Hacıbəyli küçəsində yerləşən 57 saylı evin, 379 saylı mənzilini 590.000 manata iddiaçıya satmışdır. Həmin mənzilə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli “Mənzillərin, evlərin (bağların) müddətli istifadəyə verilməsi” müqaviləsinə (kirayə müqaviləsinə) əsasən cavabdeh 6 ay müddətinə, yəni xx.xx.2024-cü il tarixədək hər ay 2.500 manat məbləğində kirayə haqqı ödəmək şərti ilə iddiaçıya kirayə vermişdir. Bundan sonra cavabdeh iddiaçı qarşı iddia qaldıraraq, aralarında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsini, bu müqavilə əsasında mənzilə verilmiş çıxarışın və xx.xx.2023-cü il tarixli müqavilənin ləğv edilməsini tələb etmişdir. Həmin iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-1729/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə cavabdehin iddiası qismən təmin edilərək, onunla iddiaçı arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilmiş, çıxarış ləğv edilmişdir. Həmin qətnamədən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-3539/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilmiş, həmin hissədə yeni qətnamə çıxarılmaqla, iddia həmin hissədə rədd edilmişdir. Bu qətnamədən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(102)-3454/2024 saylı qərarı ilə təmin edilməmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
2. İddiaçı Cavabdeh1 qarşı iddia, sonradan iddia tələbinin həcminin artırılması və azaldılması barədə ərizələrlə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, nəticədə onunla Cavabdeh1 arasında xx.xx.2023-cü il tarixdə bağlanmış mənzil kirayə müqaviləsinə xitam verilməsi, xx.xx.2023-cü il tarixli mənzil kirayə müqaviləsinə əsasən ödənilməmiş 5.000 manat kirayə haqqının cavabdehdən alınaraq ona ödənilməsi və cavabdehin ünvan 1 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 160.10 kv.m. olan mənzildən çıxarılması, mənzilin boşaldılaraq ona təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, o, keçmiş dostu Cavabdeh1 məxsus olmuş ünvan 1 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 160.10 kv.m. olan mənzili notarial qaydada bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli, ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi əsasında ondan almışdır. Alqı-satqı müqaviləsi bağlanıldıqdan sonra tərəflər şifahi qaydada razılaşmışlar ki, cavabdeh qalmağa digər yeri olmadığı üçün bir müddət onun tərəfindən alınmış mənzildə yaşıyacaq, özünə ev aldıqdan sonra isə sözgedən mənzili təhvil verəcəkdir. Cavabdeh bir müddət ona məxsus evdə yaşadıqdan sonra o, təhvil verməyi tələb etmişdir. Cavabdeh isə bunun əvəzində ev almağa imkanının olmadığını üçün evi ona təhvil verə bilməyəcəyini bildirmişdir. Bundan sonra tərəflər razılaşmışdılar ki, o, aldığı evdən fayda əldə etməsi üçün cavabdehin isə uzun illərdi yaşadığı evdə yaşamağa davam etməsi üçün aralarında kirayə müqaviləsi bağlasınlar. Bunun nəticəsində, iddiaçı ilə cavabdeh arasında notarial qaydada xx.xx.2023-cü il tarixli mənzil kirayə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqaviləyə əsasən o, öz mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 160.10 kv.m. olan mənzili Cavabdeh1 6 ay müddətində kirayəyə vermişdir. Həmin müqavilənin 5-ci bəndinə əsasən kirayə götürən Cavabdeh1 kirayə verən olaraq ona aylıq 2.500 manat kirayə haqqını Bank Respublikadakı hesaba ödəməlidir. Lakin cavabdeh sözügedən kirayə müqaviləsinin bağlanmasından 2 aydan artıq vaxt keçməsinə baxmayaraq nə bu günə qədər kirayə haqqını ödəməmiş, nə də ki ona məxsus mənzili qaytarmamışdır. Bunun nəticəsində cavabdehin ona 5.000 manat borcu yaranmışdır. O, ödənilməmiş kirayə haqqı məbləğinin dərhal ödənilməsi və sözügedən kirayə müqaviləsinə xitam verilərək mənzili ona təhvil verilməsi ilə bağlı xx.xx.2023-ü il tarixdə cavabdehə məktub göndərmişdir. Tərəflər arasında bağlanan kirayə müqaviləsinin 14-cü maddəsinin “a” bəndinə əsasən kirayəçi müqavilə öhdəliklərinin pozulmasında təqsirli olduqda, həmçinin həmin maddənin kirayə hüquq münasibətinin davam etməsi nəticəsində kirayə verən iqtisadi cəhətdən xeyli zərər çəkdikdə kirayə verənin kirayə hüquq münasibətlərinə xitam vermək arzusu əsaslı sayılır. Şərh edilənlərdən də göründüyü kimi cavabdeh kirayə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini təqsirli olaraq pozmuş, mənzili kirayə götürdüyü gündən 2 ay keçməsinə baxmayaraq bu günə qədər kirayə haqqını ödəməmişdir. Buna görə də tərəflər arasında bağlanan kirayə müqaviləsinə xitam vermək zərurəti yaranmışdır.
4. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 29006)-428/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin icraatında olan iddiaçı Cavabdeh1 cavabdeh İddiaçı qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair 2(011)-9622/2023 saylı iş üzrə çıxarılacaq məhkəmə aktı qanuni qüvvəyə minənədək, hazırki iş üzrə icraat dayandırılmışdır. Həmin iş üzrə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin mülki kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli, 29102)- 3454/2024 saylı qərarı qəbul edildikdən sonra hazırki iş üzrə icraat Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-69/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə təzələnmiş və işə mahiyyəti üzrə baxılması davam etdirilmişdir.
5. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(006)-69/2025 saylı qətnaməsi ilə iddianın təmin edilmiş, Cavabdeh1 iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən və ümumi sahəsi 160.10 kv.m. olan mənzildən çıxarılması, Cavabdeh1 5.000 manat məbləğində kirayə haqqının alınaraq İddiaçı ödənilməsi qət edilmişdir. (hakim X5)
6. Məhkəmə öz mövqeyi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, cavabdeh İddiaçı xx.xx.2018-ci il tarixli, ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız, tərəflər arasında bağlanılmış kirayə müqaviləsinin isə formal olduğunu bildirsə də, məhkəmənin qanuni qüvvəsini almış qərarına əsasən həmin müqavilələrin etibarlılığı artıq təsdiq edilmişdir. Həmin qərar da hazırkı iş üzrə preyudisial əhəmiyyət daşıyır. İddiaçı ilə cavabdeh arasında kirayə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuş, iddiaçı müqavilə üzrə öhdəliyini yerinə yetirmiş, cavabdeh isə öz öhdəliyini pozmuş və kirayə müqaviləsinə həm bir tərəfli qaydada (müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq), həmçinin müddətin bitməsi ilə (qanundan irəli gələn əsas ilə məhkəmə icraatı zamanı) xitam verilmişdir.
7. Məhkəmə iddia tələbinin cavabdehin mənzildən çıxarılması və ödənilməmiş kirayə haqqının ödənilməsi hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, mülki qanunvericiliyə görə, cavabdeh müqavilə üzrə öhdəliyini pozduğundan, 2 aydan çox müddətdə kirayə haqqını ödəmədiyindən, kirayə müqaviləsinə həm bir tərəfli qaydada, həmçinin vaxtın bitməsi ilə (məhkəmə icraatı zamanı kirayə müqaviləsinin vaxtı bitmişdir) xitam verildiyindən iddiaçının cavabdehdən ödənilməmiş kirayə haqqının ödənilməsini və cavabdehin mənzildən çıxmasını tələb etmək hüququ vardır.
8. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152-ci, 157ci, 385-386-cı, 425-ci, 427-ci, 442-ci, 448-ci, 675-ci, 684-cü, 685-686-cı, 697-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci, 82-ci, 76-cı, 119-cu, 217ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
9. Cavabdeh1 həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhər Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-1729/2024 saylı, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-3539/2024 saylı və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 29102)- 3454/2024 saylı qərarı ilə təsdiq edilmişdir ki, mənzilin alqı-satqı müqaviləsi formal xarakter daşımış və tərəflərin niyyəti aralarında mövcud olmuş pul borcunu pərdələmək olmuşdur. Alqı-satqı müqaviləsi xx.xx.2018-ci il tarixdə bağlansa da, üstündən beş ilə yaxın müddət keçdikdən sonra xx.xx.2022-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmaqla çıxarış verilmişdir. Yəni tərəflər arasındakı alqı-satqı müqaviləsi formal xarakter daşıdığı təsdiq edilmişdir. Sonradan tərəflər arasındakı bağlanmış mənzil kirayə müqaviləsinin isə əhəiyyətsiz əqd olduğuna hüquqi qiymət verilməmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
11. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
12. Məhkəmə iclasında İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək, iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat vermiş və apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
13. Cavabdeh1 məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada xəbərdar olunmasına baxmayaraq, hər hansı üzürlü səbəb göstərmədən məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə uyğun olaraq məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
14. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 5.3-cü maddəsinə əsasən mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar; 140-cı maddəsinə əsasən reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir; 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur; 152.5-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın; 157.2-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər; 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır; 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir; 427.3-cü maddəsinə əsasən əgər öhdəlik onun icrası gününü və ya icra edilməli olduğu vaxt dövrünü nəzərdə tutursa və ya müəyyənləşdirməyə imkan verirsə, öhdəlik həmin gün və ya bu cür dövr ərzində istənilən an icra edilməlidir; 442-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür; 448.1-ci maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir; 675-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür; 684.1-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayəsi haqqı, əgər kirayə müddəti bir aydan qısadırsa, həmin müddətin sonunda ödənilməlidir. Əgər kirayə müddəti bir aydan çoxdursa, əmlak kirayəsi haqqı zərurət olduqda müvafiq surətdə hər ayın sonunda hissəhissə ödənilməlidir. Əgər əmlak kirayəsi haqqı zaman hissələri üzrə hesablanmışdırsa, ayrı-ayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilir; 685.2-ci, 685.2.1-ci və 685.2.2-ci maddələrinə əsasən kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə, habelə ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini ləğv edə bilər; 686-cı maddəsinə əsasən əgər tərəflərdən biri öhdəliklərini öz təqsiri üzündən o dərəcədə pozursa ki, otaqların kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsi digər tərəf üçün yolverilməz olur, onda hüquq münasibətləri xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğv edilə bilər. Tərəflərin bu maddənin göstərişlərinə zidd olan razılaşmasının qüvvəsi yoxdur; 697.1-ci maddəsinə əsasən kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur.
15. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 82.3-cü maddəsinə əsasən bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir; 217.1-ci maddəssinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 372.6-cı maddəsinə əsasən Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır; 384.0.1-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər; 385.2-ci maddəsinə əsasən birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyinəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
17. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
18. Hazırkı apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv olunması xahiş edildiyindən, qətnamə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
19. Məhkəmə kollegiyası iddiaçı tərəfi dinləyib, аpеllyаsiyа şikаyətinin dəlillərini iş mаtеriаllаrı ilə əlaqəli şəkildə аrаşdırаrаq hеsаb еdir ki, birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki halları və tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmışdır. Bu baxımdan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsinə və iddianın rədd edilməsinə hər hansı əsas yoxdur.
20. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və işin hallarına istinadən qeyd edir ki, mübahisə predmetini təşkil edən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Üzeyir Hacıbəyli küçəsi, ev 57, 379 saylı mənzil cavabdehin mülkiyyətində olmuşdur. Onunla iddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən həmin mənzil onun tərəfindən 590.000 manat məbləğində pula iddiaçıya satılmışdır. Həmin mənzilə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixldə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Bundan sonra iddiaçı ilə cavabdeh arasında xx.xx.2023-cü il tarixdə kirayə müqaviləsi bağlanılmış və həmin müqaviləyə əsasən iddiaçı tərəfindən mübahisəli mənzil aylıq 2.500 manat məbləğində kirayə haqqı ödəmək şərti ilə xx.xx.2024-cü il tarixinədək cavabdehə kirayəyə verilmişdir.
21. Hazırda iddiaçı kirayə müqaviləsinə istinad edərək, cavabdehin ona 5.000 manat məbləğində ödənilməmiş kirayə haqqı borcunun yarandığını bildirir və həmin məbləğin cavabdehdən alınaraq ona ödənilməsini, cavabdehin ona məxsus mənzildən çıxarılmasını tələb edir. Cavabdeh iddia tələbini qəbul etmir və aralarında bağlanılmış alqı-satqı müqaviləsinin formal xarakter daşımasına, reallıqda həmin müqavilənin iddiaçı ilə biznes fəaliyyəti nəticəsində yaranmış pul ödəliklərinin təmini məqsədi daşıyan yalan əqd olmasına, kirayə müqaviləsinin də əhəmiyyətsiz əqd olmasına istinad edir və öz mövqeyinin təsdiqi kimi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(102)-3454/2024 saylı qərarına istinad edir.
22. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası ilk növbədə vurğulayır ki, cavabdeh ayrıca məhkəmə icraatı qaydasında iddiaçıya qarşı xx.xx.2018-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, onun əsasında verilmiş çıxarışın və xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbi ilə məhkəmədə iddia qaldırmış və Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-1729/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə onun iddiası qismən təmin olunsa da, iddiaçının apellyasiya şikayətinə əsasən Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-3539/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilərək, iddia həmin hissədə rədd edilmiş və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(102)-3454/2024 saylı qərarı ilə apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
23. Həmin icraat çərçivəsində tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsinin qüvvədə olma müddətinin xx.xx.2024-cü il tarixdə bitdiyi müəyyən edilmiş və qüvvədə olmayan müqavilənin ləğv edilməsi mümkün olmadığından iddia həmin hissədə rədd edilmişdir. Eyni zamanda, tərəflər arasında bağlanmış alıq-satqı müqaviləsinin reallıqda cavabdehin iddiaçıya olan borcunun təminatı kimi bağlandığı (yalan əqd olmaqla ipoteka müqaviləsini pərdələmişdir), lakin sonradan xx.xx.2023-cü il tarixdə kirayə müqaviləsi bağlamaqla cavabdehin alqı-satqı müqaviləsini təsdiq edərək, onunla razı olduğunu bəyan etdiyi, bununla da onun iddiaçının mübahisəli mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarını təsdiq etdiyi müəyyən edilmişdir.
24. Bununla belə, cavabdehin hazırki apellyasiya şikayətində istinad etdiyi arqumentlərlə alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə öz təsdiqini tapmamışdır. Tərəflər arasında bağlanmış kirayə müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti isə artıq bitmişdir (bundan əvvəl müqaviləyə artıq xitam verilmişdir). Həmin qərar hazırki mülki iş üzrə də predusial əhəmiyyət daşıdığından məhkəmə kollegiyası cavabdehin bu qəbildən olan dəlillərini əsassız hesab edir və onlara yenidən münasibət bildirilməsinə hər hansı zərurət görmür.
25. Məhkəmə kollegiyası o halı da xüsusilə qeyd edir ki, cavabdeh iddiaçıya kirayə haqqı borcu olmadığı mövqeyindən çıxış etmir. Məhkəmə kollegiyası həm bu hala, həm də xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsinə istinad edərək qeyd edir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında kirayə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Həmin münasibətlər çərçivəsində iddiaçı mülkiyyətində olan mənzili cavabdehin istifadə və sahibliyinə verməklə müqavilə üzrə öhdəliyini yerinə yetirmiş, cavabdeh isə bunun qarşılığında kirayə haqqı məbləğini ödəməməklə öz öhdəliyini pozmuşdur. İddiaçı artıq 2023-cü ilin sentyabr ayında cavabdehin bu müqavilə üzrə öhdəliklərini pozması ilə əlaqədar müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etməklə, müvafiq iradə ifadəsini cavabdehə bildirmiş və həmin tarixə yaranmış 2 aylıq kirayə haqqı borcunun ödənilməsini tələb etmişdir. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, cavabdeh kirayə müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri pozduğundan və onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdeh olduğundan müqavilə üzrə 2023cü ilin sentyabr ayında (2 ay üçün) yaranmış (ödənilməmiş) 5.000 manat məbləğində kirayə haqqını iddiaçıya ödəməlidir.
26. Məhkəmə kollegiyası iddia tələbinin “mənzildən çıxarılma” hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, iddiaçının mübahisəli əmlaka dair mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində rəsmi olaraq dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Tərəflər arasında xx.xx.2023-cü il tarixli kirayə müqaviləsi bağlansa da, cavabdehin üzərinə götürdüyü öhdəlikləri pozması nəticəsində həmin müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verilmişdir. Buna baxmayaraq, həmin mənzildə bügünədək cavabdeh yaşayır, mənzil onun istifadə və sahibliyindədir. Halbuki, onun bu mənzildə yaşamaq, ondan istifadə və ona sahiblik etmək üçün hər hansı hüquqi əsası qalmamışdır. Başqa sözlə, cavabdehin mübahisəli əmlakla hər hansı hüquqi bağlılığının olmamasına baxmayaraq, cavabdehin hazırda həmin mənzildə yaşaması və bu vəziyyətin qeyri-müəyyən müddətədək davam edə bilməsi ehtimalı nəticə etibarı ilə iddiaçının konstitusion hüququ olan mülkiyyət hüququnun pozulmasına gətirib çıxarır. O, mülkiyyətçi olmasına baxmayaraq, hazırda qeyd edilən mənzilə sahiblik və ondan istifadə edə bilmir, o, bu mülkiyyətindən faktiki olaraq məhrum edilmişdir.
27. Bununla belə, hər hansı hüquqi əsas olmadan cavabdehin iddiaçının iradəsinə zidd olaraq mübahisəli əmlakda yaşaması sonuncunun öz mülkiyyətinə istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək hüququnu qanunsuz məhdudlaşdırmaqla onun dövlət tərəfindən toxunulmaz elan olunan və müdafiə edilən mülkiyyətə münasibətdə konstitusion hüququnu kobud şəkildə pozur. Bu səbəbdən iddiaçının mülkiyyət hüququnun qorunması və bərpa edilməsi, habelə cavabdehin onun mülkiyyət hüquqlarının məhdudlaşdırılmasına yönəlmiş qanunsuz hərəkətlərin qarşısının alınması üçün sonuncunun həmin əmlakdan qanunsuz sahibliyinə və istifadəsinə son qoyulmalı və o, iddiaçının mülkiyyətində olan həmin mənzildən çıxarılmalıdır. Qeyd edilənlər öz növbəsində apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu təsdiq edir və onun rədd edilməsini şərtləndirir.
28. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, cavabdehin apellyasiya şikayətində irəli sürdükləri yalnız formal mülahizələrdir; faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni, əsaslı və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnamə isə yalnız formal mülahizələrə görə dəyişdirilə bilməz. Bu səbəbdən apellyasiya şikayəti təmin olunmamalı, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi cavabdehin apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehə aid edilməlidir.
29. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 372-ci, 382-ci, 384cü, 392-ci, 393-cü, 403-cü, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(006)-69/2025 saylı qətnaməsi Cavabdeh1 apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət Cavabdeh1 aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.