Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3556/2021 07.06.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı qızının cavabdehlər X3, ünvan 2 və Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia tələbinə dair iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: əqdin etibarsızlığı üçün nərəzdə tutulmuş kəsici müddət Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının hakimləri Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Hüseynov Abiddin Qabil oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, Novruzova Ülviyyə Alim qızının katibliyi, İddiaçı qızı və onun nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 iştirakı ilə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi mülki koll egiyasının 2(103)-782/2021 nömrəli iş üzrə 02 fevral 2021-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı qızı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə 07 iyun 2021-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları ünvan 1 ünvanda yerləşən yaşayış evi (bundan sonra - mübahisəli fərdi yaşayış evi) xüsusi mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı qızının adına 18.12.2014-cü il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 280 nömrəli reyestr kitabının 26109 nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmışdır. İddiaçı və cavabdeh X6 tərəfindən ünvan 2 ünvanlanmış 13.09.2018-ci il tarixli ərizədə qeyd edilmişdir ki, tərəflər mübahisəli fərdi yaşayış evinin 8000 manat qiymətə satılması barədə razılığa gəlmişlər. İddiaçı qızı ilə X6 arasında bağlanmış 13.09.2018-ci il tarixli ******* №-li “Daşınmaz əmlakın alğı-satqı müqaviləsinə əsasən İddiaçı qızı ona məxsus mübahisəli fərdi yaşayış evini 8000 manata X1. Müqavilə Bakı şəhəri 37 saylı notariat kontorunda 13 sentyabr 2018-ci il tarixdə 4Ə-173 reyestr nömrə ilə təsdiq edilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat İddiaçı cavabdehlər X3, ünvan 2 və Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı dair iddia ərizəsi ilə və iddia ərizəsinə dəqiqləşmə ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdeh X6 arasında mübahisəli fərdi yaşayış evinin alğı-satqısına dair Bakı şəhəri 37 saylı notariat kontorunda 13 sentyabr 2018-ci il tarixdə 4Ə-173 reyestr nömrə ilə təsdiq edilmiş AN-İ ******* nömrəli alğı-satqı müq aviləsinin etibarsız hesab edilməsi və bu müqavilə əsasında verilmiş daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını, yəni cavabdeh Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən 25 sentyabr 2018-ci il tarixdə verilmiş RX seriyalı ******* nömrəli Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən Çıxarışını ləğv edib, göstərilən daşınmaz əmlakı əvvəlki vəziyyətinə qaytarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, 2018-ci ilin sentyabr ayında cavabdeh Rövşən Bünyatzadə anasını görməyə gələrkən mübahisəli fərdi yaşayış evini almaq istədiyini bildirmiş, iddiaçı həmin vaxt düşünmədən və evi qiymətləndirmədən aldığı qiymətə yəni 8000 manata cavabdehə satmış, bu barədə 37 saylı notariat kontorunda alğı-satqı müqaviləsi təsdiq etmişdir. Sonradan başa düşmüşdür ki, evi satarkən tələmtələsik iş görüb, yanılıb. Belə ki, 4 il əvvəl aldığı evi həmin məbləğə satmışdır. Halbuki, həmin ərazidə evlər bahalanmışdır. Həmin evi 8000 manatdan bir neçə dəfə artıq qiymətə sata bilərdi. Cavabdehə evi qaytarması barədə təklif etsə də, müsbət nəticəsi olmamışdır. Evi satarkən vacib əhəmiyyətli yanılmaya yol verdiyinə görə həmin əqd etibarsız hesab olunmalıdır. Bundan əlavə, həmin 8000 manat pulu Rövşən öz tanışlarından alaraq formal qaydada depozit hesaba qoymuş və səhəri günü həmin pulu götürərək tanışlarına qaytarmışdır. Buna görə də qeyd olunanlarının nəzərə alınaraq, iddia tələbinin təmin olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etdi. Bakı şəhər i 37 saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu X5 tərəfindən “xxxx” ASCnin Bakıxanov filialına ünvanlanmış 12.09.2018-ci il tarixli 351 saylı məktubda X6 tərəfindən 8000 manat məbləğində pulu alğı-satqı müqaviləsi təsdiq edildikdən sonra yaranmış 801 manat vergi öhdəliklərini dövlət xəzinədarlığına ödənilməsi məqsədilə fərdi yaşayış evinin satış dəyərindən çıxıldıqdan sonra qalan 7199 manat məbləğində pulun İddiaçı qızına verilməsi üçün bankda olan AZ76MUGA**********04920AZM18 nömrəli depozit hesaba qəbul olunması xahiş olunmuşdur. 12.09.2018-ci il tarixli xəzinə mədaxil orderinə əsasən Bakı şəhəri 37 saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu X5 8000 manat məbləğində pulu “xxxx” ASC-nin Bakıxanov filialındakı AZ76MUGA**********04920AZM18 nömrəli depozit hesaba köçürmüşdür. Birinci inst ansiya məhkəməsinə təqdim edilmiş “X10 və Hüquq Şirkəti” MMC-nin 07.02.2020-ci il tarixli 16 nömrəli ekspert rəyində qeyd edilmişdir ki, mübahisəli fərdi yaşayış evi yerləşən 0,00732 ha torpaq sahəsinin 0,00446 ha tikintialtı sahəsinin üstündə inşa edilmiş ümumi sahəsi 36,1 kvadrat metr, həyətyanı sahəsi 0,00286 kvadrat metr olan normal (orta səviyyədən nisbətən aşağı keyfiyyətli) səviyyəli təmirli fərdi evin hazırki orta bazar qiyməti 15000 manat müəyyən edilir. Məhkəmə tərəfindən verilmiş sorğuya cavab olaraq Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyesteri Xidməti 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş cavaba əsasən mübhisəli fərdi yaşayış evinin xüsusi mülkiyyət hüququ üzrə X2 adına 25.09.2018-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın d övlət reyestrində 280 nömrəli reyestr kitabının 26109 nömrəli vərəqində qeydiyyata alındığı bildirilmiş, bu barədə Çıxarışın surəti məhkəməyə təqdim edilmişdir. Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin (hakim Təranə Mahmudova) 2(010)461/2020 saylı, 26 fevral 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilmişdir. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı müqavilə bağlanan zaman mübahisəli yaşayış evinin qiyməti barədə əhəmiyyətli şəkildə yanılmışdır. Belə ki, iş materialları ilə təsdiq edilir ki, mübahisəli evin bazar qiyməti 15000 manat təşkil edir. Bu qiymət mübahisələndirilən alğı-satqı qiymətinin təxminən iki misli qədərdir ki, bu fərq də əhəmiyyətli fərq hesab edilir. Məhkəmə bu nəticəyə gəlmişdir ki, alğı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, nəticə etibarı ilə yuxarıda qeyd olunan reyestr qeydinin də ləğvi üçün əsasdır. Qətnamədən narazı qalan cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat Bakı Apellyasiya Məhkəməsi mülki kollegiyasının (hakimlər – Xumar Mərdanova sədrlik edən və məruzəçi, Elnur Həsənov, Fuad Babayev) 02 fevral 2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilmiş və iddia tələbi rədd olunmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmayan apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, tərəflər mübahisəli müqaviləni imzalamış, öz iradə ifadələrini bildirmiş və müqavilə üzr ə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə bağlı öz razılıqlarını bildirmişlər. Yəni, iddiaçı alğı-satqı müqaviləsi ilə mülkiyyətində olan yaşayış evini 8000 manat əvəzində cavabdeh yə satılmasını öz iradə ifadəsi ilə təsdiq etmişdir. Alğı-satqı müqaviləsi qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla bağlanmış və müqavilənin etibarsız hesab edilməsi üçün əsas müəyyən edilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi isə qeyd edilən halları araşdırmadan iddianın təmin edilməsi barədə səhv nəticəyə gəlmişdir. İddiaçı (Vəkil1) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iddia tələbinin təmin edilməsi və ya işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə gödərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iş tirakçılarının izahatları a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı alğı-satqısı zamanı evin qiyməti barədə əhəmiyyətli dərəcədə yanılmışdır. Birinci instansiya məhkəməsi iş üzrə düzgün nəticəyə gəlsə də, apellyasiya instansiyası məhkəməsi heç bir əsas olmadan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv edərək əsaslı iddia tələbini rədd etmiş, məhkəmə gəldiyi nəticəni əsaslandırmamışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətinə etiraz daxil olmamışdır. c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları İddiaçı və vəkili məhkəmə kollegiyasının iclasında kassasiya şikayətinin məzmununa uyğun izahat verərək şikayətin təmin edilməsini xahiş etdilər. Məhkəmə kollegiyası iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydad a məlumatlandırılmasına baxmayaraq iş üzrə cavabdehlər gəlmədikləri üçün və gəlməmələrinin səbəbləri barədə məlumat vermədiklərindən məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 415.3-cü maddəsinə əsasən işə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etdi. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: Maddə 324.1 Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Maddə 324.5. İradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqd lər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Maddə 347.1. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd belə yanılmanın təsiri altında hərəkət etmiş şəxs tərəfindən mübahisələndirilə bilər. Maddə 347.2. Vacib əhəmiyyətli yanılma aşağıdakı hallardır: Maddə 347.2.1. şəxs razılıq verdiyi əqdi deyil, başqa əqdi bağlamaq istəmişdir; Maddə 347.2.2. şəx s bağlamağı arzuladığı əqdin məzmunu barəsində səhv etmişdir; Maddə 347.2.3. tərəflərin vicdanlılıq prinsipini rəhbər tutmaqla əqdin əsası kimi nəzərdən keçirdikləri hallar mövcud deyildir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmədiyi üçün kassasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin belə dəlilləri üzrə araşdırma aparmır və onlara qiymət vermir. Maddə
416. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual h üquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iş üzrə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktının ləğvi xahiş edildiyindən həmin məhkəmə aktı tam yoxlanılır. Kassa siya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Kassasiya şikayətinin dəlili ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçının tələbinin əsasını vacib həmiyyətli yanılma, yəni satdığı evin qiyməti barədə yanılma təşkil edir. "N.Hacıyevanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 7 avqust 2019-cıı il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəmsi Plenumunun 10.05.2020-ci il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, ''...məhkəmənin Mülki Kollegiyasının 7 avqust 2019-cıı il tarixli qərarındakı mübahisəli mənzilin bazar dəyərindən ucuz qiymətə satılmasına dair qeydi ilə bağlı isə vurğulanmalıdır ki, qanunvericilik baxımından satıcının satış qiymətini özü üçün müəyyənləşdirmək azadlığı vardır." Baxılan işdə iddiaçı mübahisəli evi alğı-satqı edərkən müstəqil şəkildə evin qiymətini müəyyən etmiş və alğı-satqı notariat orqanında təsdiqlənərək bütün qanuni tələblərə əməl edilmişdir. İddiaçının mənzilin qiyməti ilə bağlı sonradan fikirinin dəyişməsi onun vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında hərəkət etməsi kimi q iymətləndirilməməlidir. Məhkəmə kollegiyası əlavə olaraq qeyd edir ki, iddiaçı vacib əhmiyyətli yanılma nəticəsində əqdin mübahisələndirilməsi üçün nəzərdə tutulmuş kəsici müddəti ötürmüşdür. Belə ki, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsinə görə, vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasən məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 02.04.2021-ci il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, “...Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsinə əsasən isə bu Məcəllənin 347.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, maraqlı şəxs əqdin bağlanmasına təsir etmiş zorakılığa və ya hədəy ə son qoyulduğu gündən və ya əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi və ya bilməli olduğu gündən bir il ərzində əqdi mübahisə edə bilər. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasın məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər. Göründüyü kimi, normada şəxsə qarşı tələb hüququnun deyil, əqdi mübahisələndirmək hüququnun realizəsi ilə bağlı müddət nəzərdə tutulmuşdur. Başqa sözlə, əqdin bağlanması zamanı iradə ifadəsi zədələnmiş şəxsin məhz maddədə göstərilən müddətlər ərzində həmin əqdi mübahisələndirmək hüququ tanınmışdır. İradə ifadəsi zədələnmiş şəxsin əqdi mübahisələndirməsinə qədər həmin əqd etibarlı əqd kimi qəbul edilir və müvafiq hüquqi nəticələrə səbəb olur. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsız hesab edilir. Beləliklə, mübahisə edilən əqdlər bir tərəfdən mübahisələndirilənədək etibarlı əqdlər kimi hüquqi nəticələri yaradır, digər tərəfdən isə mübahisələndirildikləri təqdirdə geriyə şamil olunaraq bağlandığı andan əqdin etibarsız sayılmasına səbəb olur. Məhz bu ikili xüsusiyyəti olduğuna görə hüquqi müəyyənlik nöqteyi-nəzərindən mübahisləndirmənin yalnız konkret və kəsici müddətlər daxilində həyata keçirilməsi zərurəti vardır. Bu baxımdan qanunvericilikdə mübahisə edilən əqdlərlə bağlı xüsusi olaraq fərqli müddət nəzərdə tutulmadığı təqdirdə, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsində göstərilmiş kəsici müddətlər ərzində mübahisələndirmənin mümkün olduğu müəyyən edilmişdir. Oxşar hüquqi mövqe Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun B.Mürsəlovun şikayəti üzrə 2020-ci il 12 mart tarixli Qərarında d a ifadə edilmişdir. Qərarda göstərilmişdir ki, maraqlı şəxs əqdin etibarsız sayılmasına əsas verən halları bildiyi gündən bir il ərzində həmin əqdin etibarsızlığına dair mübahisə açmaq hüququna malikdir. Həmin müddət keçdikdən sonra isə maraqlı şəxs bu hüququnu itirir. Qanunun mənasına görə, qeyd olunan müddət, hüququn itirilməsi ilə bağlı olmaqla iddia müddətinə deyil, kəsici müddətlərə aiddir. Belə ki, kəsici müddət – şəxsin müəyyən zaman ərzində öz hüququndan istifadə etməməsi nəticəsində həmin hüquqa xitam verilməsini nəzərdə tutan müddətdir. Belə hallarda hüquqa xitam verilməsi yalnız zamanın keçməsindən deyil, müəyyənləşdirilmiş müddət ərzində hüquq sahibinin hərəkətsiz qalmasından irəli gəlir. Kəsici müddət subyektiv hüququn həyata keçirilməməsi və ya lazımi qaydada həyata keçirilmə məsi halında bu hüququn vaxtından əvvəl xitamına səbəb olur. Beləliklə, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müddət kəsici müddət olmaqla əqdin mübahisələndirilməsi hüququna aiddir və bu müddətin keçməsi hüququn xitamına səbəb olur”. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanları nəzərə alaraq belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti təmin olunmamalıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı qızı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi mülki kollegiyasının 2(103)-782/2021 nömrəli iş üzrə 02 fevral 2021-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qə