Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-4541/2021 07.09.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı QSC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 və Cavabdeh3 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın ilkin satış qiyməti ilə bağlı pozuntular) Hakimlər Xəlilov İsmayıl Kamil oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Əliyev Ələsgər Əliabbas oğlu və Əhmədova Mehparə Tofiq qızından ibarət tərkibdə, Babayeva Məlahət Əfqan qızının katibliyi, İddiaçının vəkili Sadıqov Şahin Bəxtiyar oğlunun və cavabdehin vəkili Vəkil iştirakları ilə, İddiaçı QSC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 və Cavabdeh3 qarşı kredit müqaviləsi üzrə borc tələbi və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələb inə dair Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(105)-454/2021 nömrəli 29.03.2021-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Cavabdeh1 İddiaçı QSC ilə bağladığı 30.10.2012-ci il tarixli 11L000001012 saylı kredit xətti müqaviləsinə əsasən 120 ay müddətinə 500000 ABŞ dolları məbləğində kredit xətti açılmışdır. Bu müqaviləyə əsasən cavabdehə veriləcək məbləğ və müddət ayrıca olaraq kredit razılaşması ilə müəyyən olunur. Kredit xətt müqaviləsi üzrə Cavabdeh1 İddiaçı QSC ilə bağladığı 07.03.2014-cü il tarixli 11R000007836 saylı kredit razılaşması əsasında 48 ay müddətinə, aylıq faiz dərəcəsi 1.5% olmaqla, ödəniş planı üzrə hissə-hissə qaytarm aq şərti ilə 150.000 ABŞ dolları məbləğində kredit verilmişdir. Tərəflərin imzaladıqları 07.04.2015-ci il tarixli 11R000007836S saylı sazişlə kredit razılaşmasına və ödəniş planına dəyişiklik edilmişdir. Bundan əlavə kredit xətti müqaviləsi üzrə Cavabdeh1 AccessBank QSC ilə bağladığı 07.03.2014-cü il tarixli 11R000007839 saylı kredit razılaşması əsasında 48 ay müddətinə, aylıq faiz dərəcəsi 1.3333% olmaqla, ödəniş planı üzrə hissə-hissə qaytarmaq şərti ilə 100.000 ABŞ dolları məbləğində kredit verilmişdir. Tərəflərin imzaladıqları 07.04.2015-ci il tarixli 11R000007839S saylı sazişlə kredit razılaşmasına və ödəniş planına dəyişiklik edilmişdir. Həmçinin Kredit müqaviləsi üzrə Cavabdeh1 öhdəliklərinin icrasını təmin etmək məqsədilə cavabdeh-ipoteka qoyan Cavabdeh1 iddiaçı ilə bağladığı 13.11.2012-ci il tarixli 11M000000202 saylı ipoteka müqaviləsi əsasında Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 68 saylı evin 43 saylı mənzil iddiaçının xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 5 saylı Ərazi İdarəsi tərəfindən 1 №-li reyestr kitabının 31 №-li vərəqində qeydiyyata alınmış və RX ******* №-li çıxarışa əsasən Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 68 saylı evin 42 saylı mənzili AccessBank QSC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilməsi qeydiyyata alınmışdır. İpoteka saxlayan AccessBank QSC cavabdeh ipoteka qoyan Cavabdeh1 İpoteka haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunun 36.2ci bəndinə uyğun olaraq 27.05.2016-cı il tarixdə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş göndərmiş, 28.05.206-cı il tarixdə bildiriş qəbul edilmişdir. İpoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması haqqında ərizə Elektron Xidmətlər Portalı vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 5 saylı Ərazi idarəsinə təqdim olunmuş və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş 01.06.2016-cı il tarixdə həmin idarədə qeydə alınmışdır. Həmçinin Kredit xətti müqaviləsi üzrə Cavabdeh1 öhdəliklərinin icrasını təmin etmək mqsədilə Cavabdeh2 31.10.2012-ci il tarixli 11S000001756 saylı zaminlik müqaviləsinə və Cavabdeh3 31.10.2012-ci il tarixli 11S000001755 saylı zaminlik müqaviləsinə əsasən bank qarşısında öz üzərinə məsuliyyət götürmüşlər. Onlar həmin zaminlik müqaviləsinin 1.1 bəndinə əsasən yuxarıda göstərilən kredit xə tti müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrası üçün bank qarşısında borclu Cavabdeh1 ilə birgə məsuliyyət daşıyır və kredit müqaviləsi üzrə kreditin qaytarılması ilə bağlı onun bütün öhdəliklərini icra etməlidirlər. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı QSC məhkəmədə iddia qaldıraraq 2012-ci il tarixli 11L000001012 saylı kredit xətti müqaviləsinə xitam verilməsi, cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 və Cavabdeh3 müştərək qaydada iddiaçı “AccessBank QSC-nin xeyrinə 11R000007836 saylı razılaşması üzrə 121923,11 ABŞ dolları məbləğində kredit borcunun, 102476.35 ABŞ dolları məbləğində faiz borcunun və 237379,84 ABŞ dolları məbləğində cərimə borcunun, cəmi 461779,30 ABŞ dolları borcun, 11R000007839 saylı kredit razılaşması üzrə 80299,04 ABŞ do lları məbləğində kredit borcunun, 59996,8 ABŞ dolları məbləğində faiz borcunun və 158654,82 ABŞ dolları məbləğində cərimə borcunun, cəmi 298950,66 ABŞ dolları məbləğində borcun, hər iki kredit razılaşması üzrə cəmi 760729,96 ABŞ dolları məbləğində borcun, məhkəmədə iddia qaldırılması üçün ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun, 63 manat xidmət haqqının tutulması, tələbin Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi 68 saylı evin 42 saylı mənzilinə, Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi 68 saylı evin 43 saylı mənzilinə, Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsindəki 0.0145 ha torpaq sahəsinə və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasına yönəldilməklə, həmin əmlakların açıq hərracdan sa tılması, cəmi 760729,96 ABŞ dolları məbləğində borcun, məhkəmədə iddia qaldırmaq üçün ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumunun, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun və 63 manat xidmət haqqının hərracdan satışdan əldə olunan vəsait hesabına "xxxx" QSC-nə ödənilməsi, hərracdan əldə olunmuş vəsait borcun tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə, qalan borcun Cavabdeh1, Cavabdeh2 və Cavabdeh3 müştərək qaydada tutulması, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 68 saylı evin 42 saylı mənzilinə tutma yönəldikdən və o satıldıqdan 1 ay sonra Cavabdeh1 həmin mənzildən çıxarılması, mənzilin boşaldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 68 s aylı evin 43 saylı mənzilinə tutma yönəldikdən və o, satıldıqdan 1 ay sonra Cavabdeh1 həmin mənzildən çıxarılması, mənzilin boşaldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsindəki 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasına tutma yönəldikdən və o satıldıqdan 1 ay sonra qeyri-yaşayış binasının boşaldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin 11 sentyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim İ.Xəlilov) iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 və Cavabdeh3 11R000007836 saylı razılaşma üzrə 121923,11 ABŞ dolları məbləğində kredit borcu, 102476.35 ABŞ dolları məbləğində faiz borcu, 5 00 ABŞ dolları məbləğində cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 224899.46 ABŞ dolları, 11R000007839 nömrəli kredit razılaşması üzrə əsas borc üzrə 80299.04 ABŞ dolları, faiz borcu 59996.8 ABŞ dolları, 500 ABŞ dolları cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 140795.84 ABŞ dolları, hər iki kredit razılaşması üzrə cəmi 365.695.3 (üç yüz altmış beş min altı yüz doxsan beş dollar, otuz sent) ABŞ dolları məbləğində pul, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 30 (otuz) manat dövlət rüsumu və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 (otuz) manat dövlət rüsumu, həmçinin, 63 (altmış üç) manat xidmət haqqı tutularaq İddiaçı QSC-yə ödənilməsi, ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanında yerləşən evin ilkin satış qiyməti 48000 (qırx səkkiz min) manat, ünvan 2 ünvanı nda yerləşən evin ilkin satış qiyməti 35000 (otuz beş min) manat, Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 661000 (altı yüz altmış bir min) manat məbləğində müəyyənedilməklə, tələbin Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi 68 saylı evin 42 saylı mənzilinə, Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi 68 saylı evin 43 saylı mənzilinə, Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsindəki 0.0145 ha torpaq sahəsinə və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, həmin əmlakların açıq hərracdan satılması və hərracdan satışdan əldə olunan vəsait hesabına "xxxx" QSC-yə olan borcun ödənilməsi, hərracdan əldə olunmuş vəsait borcun tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə, qalan borcun Cavabdeh1, Cavabdeh2 və Cavabdeh3 müştərək qaydada tutulması, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 68 saylı evin 42 saylı və 43 saylı mənzilinə tutma yönəldikdən və o satıldıqdan 1 ay sonra Cavabdeh1 həmin mənzildən çıxarılması, mənzilin boşaldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 68 saylı evin 43 saylı mənzilinə tutma yönəldikdən və o, satıldıqdan 1 ay sonra Cavabdeh1 həmin mənzildən çıxarılması, mənzil boşaldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsindəki 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasına tutma yönəldikdən və o satıldıqdan 1 ay sonra qeyri-yaşayış binasının boşaldılaraq hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi, iddianın qalan hi ssəsi təmin edilməməsi qət edilmiş, məhkəmə xərcləri bölüşdürülmüşdür.
4. İddia tələbini qismən təmin edən birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 307, 309.1, 317.1, 319.1, 385.1, 425.1, 442, 443.1, 445.2.1, 445.2.2, 448.1, 449.1, 449.3; 449.4, 460.1, 465.2, 467, 470.1, 472.1, 472.2, 739.1, 739.2; «İpoteka haqqında» Azərbaycan Respublikasının Qanununun 33, 34.1.1, 34.1.2, 36, 41.2, 47.5, 49.1, 49.3, 59.1, 59.3-cü maddələrinə istinad etmişdir.
5. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh apellyasiya şikayəti vermişdir. a) Apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
6. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (hakimlər G.Tağızadə - sədrlik edən və məruzəçi, L.Məmmədova və T.Quliyev) 29 mart 2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçının apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş; Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş; Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin bu iş üzrə 11 sentyabr 2020-ci i il tarixli 2(067)- 12/2020 saylı qətnaməsi dəyişdirilərək cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2 və Cavabdeh3 11R000007836 saylı razılaşması üzrə 121923,11 ABŞ dolları məbləğində kredit borcu, 102476.35 ABŞ dolları məbləğində faiz borcu, 500 ABŞ dolları məbləğində cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 224899.46 ABŞ dolları, 11R000007839 nömrəli kredit razılaşması üzrə əsas borc üzrə 80299.04 ABŞ dolları, faiz borcu 59996.8 ABŞ dolları, 500 ABŞ dolları cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 140795.84 ABŞ dolları, hər iki kredit razılaşması üzrə cəmi 365.695.3 (üç yüz altmış beş min altı yüz doxsan beş dollar, otuz sent) ABŞ dolları məbləğində p ulun, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 30 (otuz) manat dövlət rüsumu və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 (otuz) manat dövlət rüsumu, həmçinin, 63 (altmış üç) manat xidmət haqqı tutularaq İddiaçı QSC-yə ödənilməsi, ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanında yerləşən evin ilkin satış qiyməti 65000 (altmış beş min) manat, ünvan 2 ünvanında yerləşən evin ilkin satış qiyməti 45000 (qırx beş min) manat, Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 270000 ( iki yüz yetmiş min) manat məbləğində müəyyən edilmiş, tələbin həmin əmlaklara yönəldilməsi, əmlakların açıq hərracdan satılması, satışdan əldə olunan vəsait hesabına "xxxx" QSC-yə olan borcun ödənilməs i, hərracdan əldə olunmuş vəsait borcun tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə, qalan borcun Cavabdeh1, Cavabdeh2 və Cavabdeh3 müştərək qaydada tutulması, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 68 saylı evin 42 saylı və 43 saylı mənzilinə tutma yönəldikdən və o satıldıqdan 1 ay sonra Cavabdeh1 həmin mənzildən çıxarılması, mənzilin boşaldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 68 saylı evin 43 saylı mənzilinə tutma yönəldilməsi, satıldıqdan 1 ay sonra Cavabdeh1 həmin mənzildən çıxarılması, mənzilin boşaldılması, hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi, Cavabdeh1 məxsus Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsindəki 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyriyaşayış binasına tutma yönəldilməsi, satıldı qdan 1 ay sonra qeyri-yaşayış binasının boşaldılması, hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi, iddianın qalan hissəsinin təmin edilməməsi qət edilmiş, məhkəmə xərcləri bölüşdürülmüşdür.
7. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməsini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 307, 309.1, 317.1, 319.1, 385.1, 425.1, 442, 443.1, 445.2.1, 445.2.2, 448.1, 449.1, 449.3; 449.4, 460.1, 465.2, 467, 470.1, 472.1, 472.2, 739.1, 739.2; «İpoteka haqqında» Azərbaycan Respublikasının Qanununun 33, 34.1.1, 34.1.2, 36, 41.2, 47.5, 49.1, 49.3, 59.1, 59.3-cü maddələri ilə əsaslandırmışdır.
8. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsindən Cavabdeh1 kassasiya şikayəti vermişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Kassasiya şikayətini n dəlilləri
9. Cavabdeh1 apelyasiya məhkəməsinin qətnaməsindən kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilərək, işə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Kassasiya şikayətinin dəlilləri borc məbləğinin düzgün hesablanmaması, ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların ilkin satış qiymətinin düzgün müəyyən edilməməsi, əmlak satıldıqdan sonra evin boşaldılması ilə bağlı maddi hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməməsi ilə bağlı olmuşdur. Qeyri-yaşayış sahəsi kimi ipoteka ilə yükül edilmiş əmlakın ilkin satış qiyməti ilə bağlı bir neçə ekspert rəyləri arasında ziddiyyət olmasına baxmayaraq məhkəmə sonunucu rəyi əsas götürərək ilkin satış qiymətini müəyyən etmiş və əvvəlki rəylərlə sonuncu rəy arasında kəskin q iymət fərqini əsaslandırmamışdır. Eyni zamanda ipoteka ilə yüklü edilmiş iki ədəd mənzil göstərilsə də, əslində həmin ünvanda faktiki bir mənzil mövcuddur. Qətnamənin bu qaydada icrası mümkün olmayacaqdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
11. Kassasiya şikayətinə etiraz daxil olmamışdır. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
12. Cavabdehin vəkili Vəkil kassasiya şikayətini müdafiə edərək, şikayətin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
13. İddiaçının vəkili Sadıqov Şahin Bəxtiyar oğlu kassasiya şikayətinə etiraz edərək, şikayətin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. Digər tərəflər məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmalarına baxmayaraq məhkəmə iclasına gəlməmiş, məhkəmə kollegiya sı MPM-in 415.3-cü maddəsinə əsasən, işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikası İpoteka haqqında Qanun: 21. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.9-cu maddəsinə əsasən ilkin satış qiyməti – qanunun tələbinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir. 22. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun istinad edilən 1.0.9-cu maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin anlayışının verilməsi zamanı onun həmin əmlakın məhz likvid qiymətini ehtiva etməsi aydın şəkildə qeyd edilmişdir. 23. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qa nununun 39.3-cu maddəsinə əsasən məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. 24. “İpoteka haqqında” Qanunun 59-cu maddəsinə əsasən, ipoteka qoyulmuş yaşayış evinə və ya mənzilə tutma yönəldildikdə və o satıldıqda ipoteka qoyan və onunla birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslər tutduqları yaşayış sahəsini ən geci bir ay ərzində tərk etməlidirlər, bu şərtlə ki: yaşayış evi və ya mənzil ipoteka müqaviləsi üzrə kreditin qaytarılması üçün ipoteka qoyulmuş olsun; və ya ipoteka qoyanla birlikdə yaşayan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvləri və digər şəxslər ipoteka müqaviləsi bağlanarkən həmin evə (mənzilə) tutma yönəldildikdə və o satıldıqda onu tərk etmək barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş öhdəlik götürmüş olsunlar. İpoteka müqaviləsi bağlandıqdan sonra həmin evə və ya mənzilə qeydiyyata alınmış şəxslər belə öhdəlik götürmüş sayılırlar.
25. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 20 iyul 2020-ci il tarixli qərardadı ilə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 418-1-ci maddəsinin tələbləri baxımından verilmiş Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 16 iyun 2020-ci il tarixli təqdimatı əsasında ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı mübahisəli hüquqi məsələyə hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsini n vahidliyinin təmin edilməsi məqsədi ilə baxmış və müəyyən edilmişdir ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi baxımından ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlakın ilkin satış qiyməti real bazar qiyməti nəzərə alınmaqla müəyyən edilən likvid qiymətidir.
26. Azərbaycan Respublikasi Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikasi Mülki Məcəlləsinin 399.3, 399.4, 445 və 449-cu maddələrinin bəzi müddəalarinin şərh edilməsinə dair 24 dekabr 2014-cü il tarixli qərarına əsasən cavabdehdən müqavilə müddətində müqavilə faizi, müqavilə müddəti bitdikdən sonra isə əldən çıxmış fayda və yaxud ən azından pul vəsaiti gecikdirdiyinə görə illik 5% pul vəsaiti tutula bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin
27. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təq dim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
28. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
29. Maddə 101.3. Ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir.
30. Maddə 102.2. Məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər.
31. Maddə
416. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
32. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının p ozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Kassasiya baxışının hədləri
33. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Kassasiya instansiyası məhkəməs inin mövqeyi
34. Hazırkı kassasiya icraatının baxış həddi borcun məbləği, ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların ilkin satış qiyməti ilə bağlıdır.
35. Əvvəla, borcun məbləği ilə bağlı dəlillər keçərli deyil. Çünki borcun məbləği məhkəmə gedişi zamanı təyin edilmiş ekspertiza rəyi ilə müəyən edilmişdir. Həmin rəyi şübhə altına alan heç bir hal aşkar edilməmiş və cavabdeh bununla bağlı sübut təqdim etməmişdir.
36. Bundan başqa, kassasiya instansiyası məhkəməsində işin faktiki halları araşdırılmır. Borcu aldıqdan sonra ölkədə devalvasiya baş verməsi öhdəliyin icrasından birtərəfli qaydada imtina edilməsi üçün əsas ola bilməz. Ona görə borcun məbləğinin (əsas, faiz və cərimə məbləğinin) düzgün hesablanmaması ilə bağlı dəlillər keçərli deyil.
37. İpoteka ilə yüklü edilmiş iki ədəd mənzilin dəyəri nin düzgün müəyyən edilməməsi, əslində faktiki olaraq həmin ünvanda bir mənzilin olması barədə dəlillər də əsaslı hesab oluna bilməz. Həmin mənzillər qonşu ünvanda yerləşir və ayrı-ayrılıqda ipoteka ilə yüklü edilmiş və müvafiq sənədləşmə aparılmışdır. Həmin əmlakların hərraca çıxarılması ilə bağlı heç bir qanuni maneə yoxdur. Qeyd olunan mənzillərin ara divarı müvafiq sənədləşmə aparılmadan açılaraq vahid bir mənzil kimi istifadə olunması halı, həmin mənzillərin hərraca çıxarılmasının qarşısını almır. Çünki belə dəyişiklik əmlakın yüklülükdən azad olunması üçün əsas ola bilməz.
38. Məhkəmə kollegiyası kassatorun yeganə dəlili-İpoteka ilə yüklü edilmiş Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyriyaşayış binasının ilkin satış qiyməti ilə bağlı dəlill ərini əsaslı sayır.
39. Beləki, İş materiallarında olan Əmlak Ekspert Mərkəzi” MMC-nin 21.05.2018ci il tarixli ƏEM/F-214/18 saylı rəyi ilə müəyyən olunur ki, ipoteka predmeti olan Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasmm bazar dəyəri 690000 manat təşkil edir. "xxxx" MMC-nin ekspertləri R.E.Talıbzadə, V.Z.Həsənov və E.V.Mədətovun 11 oktyabr 2018-ci il tarixli komission ekspert rəyi ilə müəyyən olunur ki, ipoteka predmeti olan Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasının bazar dəyəri 688000 manat təşkil edir. Qiymətləndirmə və Audit MMC-nin 19.11.2018-ci il tarixli 120 saylı rəyi ilə müəyyən olunur ki, Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində y erləşən qeyri-yaşayış binasının hazırki bazar qiyməti 680000 manat təşkil edir. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 18.09.2019-cu il tarixli 001-05/19 saylı rəyi ilə müəyyən olunur ki, Xaçmaz şəhəri, Nəriman Nərimanov küçəsində yerləşən qeyriyaşayış binasının 14.05.2019-cu il tarixinə bazar dəyəri 283000 manat təşkil edir.
40. Apellyasiya icraatı zamanı həmin əmlakın bazar dəyəri deyil, likvid qiymətinin müəyyən edilməsi üçün ekspertiza təyin olunmuş və rəy verilməsi “S-Əmlak» qiymətləndirmə Ekspert Mərkəzi MMC-ə tapşırılmışdır. Həmin MMC-i qeyri-yaşayış sahəsinin likvid qiymətini 270.000 ( iki yüz yetmiş min) manat məbləğində müəyyən etmiş, məhkəmə həmin rəyi əsas tutaraq əmlakın ilkin satış qiymətini müəyyənləşdi rmişdir.
41. Məhkəmə kollegiyası istisna etmir ki, əmlakın likvid qiyməti həmin əmlakla bağlı keçirilmiş ilk üç rəyin nəticələri ilə fərqli ola bilərdi. Çünk ilk üç rəydə əmlakın bazar dəyəri müəyyən edilmişdir. Lakin belə kəskin fərqin yaranması halında işə baxan məhkəmə bununla bağlı dəyərləndirmə aparmalı idi.
42. Ekspert rəyi o halda əsaslı sayıla bilərdi ki, digər sübutlarla ziddiyyət təşkil etməsin, həmin ərazidə oxşhar qeyri-yaşayış sahələrinin satış qiymətləri ilə müqayisəli rəy verilmiş olsun. Şablon sözlərdən istifadə etməklə uzun-uzadı rəy tərtib olunması həmin rəyin əsaslı olmasına dəlalət etmir. Tərtib edilmiş bütün rəylərdə həmin şablon sözlər təkrarlanır. Rəyi qıssa və konkret, müqayisəli şəkildə tərtib etmək olardı. Yaxın ərazidə, oxşar əlmakların rəsmi satış qiymətləri müq ayisə olunmaqla, obyektin fərdi xüsusiyyətləri, vizual görünüşü, təmirliliyi, material sərfi və.s nəzərə almaqla ətraflı, şübhədənkənar rəy verilməli idi. Eyni qaydada tərtib edilmiş üç rəydə əmlakın bazar dəyərinin 680.000 manatdan artıq olması göstərilmiş, dövlət təşkilatının tərtib etdiyi rəydə və sonnuncu MMC tərəfindən tərtib edilmiş rəylərdə isə əlmakın dəyərinin müvafiq olaraq 270.000 və 260.000 manat olması qeyd edilmişdir. Rəylər arasındakı kəskin ziddiyyətlər onların hansının əsaslı olması ilə bağlı qənaəti şübhə altına alır. Mülki işə əlavə edilmiş və məhkəmə iclaslarında tədqiq edilmiş fotoşəkillərdən qeyri-yaşayış sahəsinin likvid qiymətinin nə sonuncu rəydə nəzərdə tutulan qiymətə və nədə ilk üç rəydə nəzərdə tutulan qiymətə uyğun gəlmədiyi şübhələrə doğurur.
43. Əvvəla, il k üç rəy əmlakın bazar dəyərini müəyyən etmiş və eləcə də əmlakın yerləşdiyi yer, onun ticari əhəmiyyəti, oxşar əlmakların satış dəyəri, əmlakın vizual görünüşü, təmiri ilə bağlı ətraflı dəyərləndirmə aparılmadan tərtib edilmişdir. Digər iki rəylərdə də analoji səhvlərə yol verilmiş, şablon sözlərdən istifadə edilməklə fərqli qiymətlər çıxarılmışdır.
44. Yeni apelyasiya baxışı zamanı əmlakın likvid qiymətinin müəyyən edilməsi üçün təkrar qiymətldəndirmə keçirilməli, ekspert qarşısında konkret olaraq qıssa, həmin ərazidə oxşar əmlakların satışına dair müqayisəli təhlilə əsaslanan, əmlakın fərdi xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla, şablon söz yığımından ibarət olmayan, aydın başa düşülən rəy verilməsinə dair qərar qəbul edilməli və həmin rəyin nəticəsindən asılı olaraq əmlakın ilkin satış qiymət i müəyyən edilməlidir.
45. Yuxarıda şərh olunanlar belə qənaətə gəlməyə əsas verir ki, Apelyasiya Məhkəməsi Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti ilə bağlı gəldiyi nəticə əsaslı deyil.
46. Şərh edilənləri və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417, 418, 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Q Ə R A R A A L D İ: Cavabdeh1 kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(105)-454/2021 nömrəli 29.03.2021-ci il qətnaməsi Xaçmaz şəhəri, N.Nərimanov küçəsi, 0.0145 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv edilsin, iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apelyasiya məhk əməsinə göndərilsin. Qətnamə kassasiya şikayətinə əsasən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.