Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-706/2025 08.04.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı ("xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti üçüncü şəxs qismində işə cəlb olunmaqla) Cavabdehnə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: müqaviləyə xitam verilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-5046/2024 nömrəli, 16 oktyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Mü bahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin Başçısının “Yaşayış binasının tikintisinin davam etdirilməsi üçün layihələndirmə işlərinin aparılmasına icazə verilməsi haqqında” 423 nömrəli, xx.xx.2014-cü il tarixli Sərəncamına əsasən, İddiaçı xx.xx.2014-cü il tarixli müraciəti nəzərə alınaraq, Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli, 18 saylı sərəncamına əsasən 5-ci mkr., 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə layihələndirmə işlərinin aparılması üçün vət. İddiaçı icazə verilir. Sərəncamın 2.6-cı bəndinə əsasən layihələndirmə işləri tam başa çatdıqdan sonra razılaşdırılmış və təsdiq edilmiş tikinti layihəsi tikintiyə icazə verilməsi barədə sərəncamın hazırlanması və tikinti işlərinə başlanılması üçün əsas olan xüsusi nişanın alınması məqsədilə Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinə təqdim edilməlidir. Sərəncamın 3-cü bəndinə əsasən bu sərəncam inşaat pasportu ilə birlikdə yalnız layihələndirmə üçün əsasdır;
3. İddiaçı tərəfindən Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinə ünvanlanmış xx.xx.2014-cü il tarixli ərizəsinə əsasən, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2014-cü il tarixli, 18/03-8/221 saylı məktubuna və Nəsimi rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli, 18 nömrəli sərəncamına əssən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 5-ci mkr, 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığındakı ona məxsus ərazi də 4 mərtəbə+texniki mərtəbə tipli yaşayış binasının tikintisinə icazə verilmişdir. Təöqdim olunmuş eskiz layihəyə əsasən əlavə 5 mərtəbənin tikintisi üçün sərəncam verilməsini xahiş etmişdir; 4. xx.xx.2014-cü il tarixli, 1020 nömrəli torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləsinə əsasən, “icarəyəverən” Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısı Hacıbala Abutalıbov və “icarəçi” fiziki şəxs İddiaçı arasında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 423 saylı, xx.xx.2014-cü il tarixli sərəncamı, xx.xx.2014-cü il tarixli, 12978 saylı inşaat pasportu əsasında Nəsimi rayonu, 5-ci mkr., 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış torpaq sahəsinə icarə müqaviləsi bağlanmışdır. “İcarəyəverə n” icarə əsasında sahəsi 710 kv.m. olan torpaq sahəsini 49 il müddətinə “icarəçi”nin istifadəsinə vermişdir;
5. Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X2 X3 xx.xx.2016-cı il tarixli, 713 nömrəli rəyinə əsasən, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 5-ci mikrorayon, 20 yanvar küçəsi, 34 saylı binanın yaxınlığında fiziki şəxs İddiaçı məxsus 1 girişli, 2 səviyyəli zirzəmili, 9 mərtəbəli (texmərtəbə+mansarda+çardaq, 1-ci mərtəbə 2 səviyyəli) yaşayış binasının təyinatı dəyişdirilməmək şərti ilə yükdaşıyan konstruksiyaları möhkəmlik dayanıqlıq tələblərini ödəyir. Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X2 Ağentliyinin nəzdində yaradılmış Təhlil qrupunun xx.xx.2016-cı il tarixli, 713 saylı iclasında binanın yükdaşıyan konstruksiyalarının möhkəmlik və dayanıqlıq bax ımından istismara yararlı olması barədə qərar qəbul edilmişdir;
6. İddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 02 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli müqaviləyə əsasən, İddiaçı tərəfindən inşa edilərək istifadəyə verilmiş və sakinlərin yaşayışı üçün bütün tələblərə cavab verən çoxmənzilli yaşayış binasında bütün kommunikasiya xərcləri (qaz, işıq, su-kanalizasiya və s.), həmçinin lift, telefon, antena və təhlükəsizlik kameralarına nəzarət, xidmət və tam şəkildə cavabdehlik hüququ İddiaçı fəaliyyətinin müvəqqəti dayandırıldığı üçün "xxxx" MMC-yə ötürülmüşdür;
7. İddiaçı tərəfindən Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin başçısı Eldar Əzizova ünvanlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli müraciətinə əsasən, “icarəyəverən” Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti və “icarəçi” fiziki şəxs İddiaçı arasında Bakı şəhər İcra Hakim iyyəti Başçısının 423 saylı, xx.xx.2014-cü il tarixli sərəncamı, xx.xx.2014-cü il tarixli, 12978 saylı inşaat pasportu əsasında Nəsimi rayonu, 5-ci mkr., 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2014-cü il tarixdə 1020 nömrəli müqavilə bağlanmışdır. Bundan başaqa, 08 fevral 2019-cu il tarixdə, Ö/002545 saylı X5, xx.xx.2018-ci il 52 nömrəli X6, Azərbaycan Respublikası FHN-nin 26 noyabr 2014-cü il tarixli, 0164 nömrəli Əmri ilə təsdiq edilmişdir və hüquq müəyyənedici sənədlərin hamısı təqdim edilmişdir. Sakinlərin hamısı mülkiyyətçi olaraq çıxarışları almışlar, onları təqdim edir. Qeyd edir ki, icarə müqaviləsinin ləğv edilməsin ə dair qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hüquqi əsasları və lazımi sənədləri təqdim etmişdir. Odur ki, torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə müvafiq göstəriş verilməsini xahiş etmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
8. İddiaçı Cavabdehnə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 423 saylı, 08 sentyabr 2014-cü il tarixli sərancamı 16 oktyabr 2014-cü il tarixli, 12978 saylı pasport əsasında Nəsimi rayonu 5-ci mkr, 20 yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı arasında tərtib edilmiş 1020 saylı, xx.xx.2014-cü il tarixli torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti adından “İcarəyə verən” adlandırılacaq, digər tərəfdən gələcəkdə “İcraçı” adlandırılacaq fiziki şəxs İddiaçı arasında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 423 saylı, 08 sentyabr 2014-cü il tarixli sərancamı, xx.xx.2014-cü il tarixli, 12978 saylı pasport əsasında Nəsimi rayonu 5-ci mkr., 20 yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2014-cü il tarixdə 1020 saylı müqavilə bağlanmışdır. Bundan başqa, xx.xx.2019-cu il tarixdə Ö/002545 saylı X5, xx.xx.2018-ci il 52 nömrəli X6, Azərbayca n Respublikası FHN-nin 26 noyabr 2014-cü il tarixli, 0164 nömrəli Əmri ilə təsdiq edilmişdir və hüquq müəyyənedici sənədləri hamısı təqdim edilmişdir. Sakinlərin hamısı mülkiyyətçi olaraq çıxarışları almışlar. Yaşayış binaları təhvil verilmiş, kommunal xərclərin həyata keçirilməsi ilə bağlı öhdəliklər artıq İddiaçı üzərində deyil, belə ki, bina təhvil verilmişdir sakinlərin müştərək cəmiyyətinə, artıq icarə münasibətləri mövcud olmadığından tərəflər arasında müqaviləyə xitam verilməsi zəruridir. Belə ki, həmin icarə müqaviləsinin tələbləri icraçı tərəfindən yerinə yetirildikdən sonra xitamı tələb edilmişdir. Sözügedən tələblə müxtəlif vaxtlarda müraciət etmələrinə, hüquq müəyyən edici əsas sənədləri təqdim etmələrinə baxmayaraq, icra hakimiyyəti tərəfindən qanunamüvafiq tədbirlər görülməmi şdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən bu tələb təmin edilməmişdir. Mülki Məcəllənin 421.1-ci maddəsinə əsasən müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Müqavilənin ləğv edilməsi onun qüvvəsinə xitam verir. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi əsasları aşağıdakılardır:
1. Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə;
2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Pozuntu o halda mühüm xarakterə malik olur ki, digər tərəfin müqavilənin məqsədlərinə nail olmasına imkan vermir;
3. Tərəflərdən biri müqavilənin icrasından tamamilə və ya hissə-hissə birtərəfli imtina etdikdə. Qanunvericilikdə müqavilənin ləğv edilməsinin xüsusi halları da müəyyən olunmuşdur. Belə ki, müqavilə tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə, həmçinin şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi nəticəsində də ləğv oluna bilər. Yuxarıda qeyd edilənlərdən aydın olur ki, maddələrin məzmunundan göründüyü kimi, şəraitin dəyişməsi əhəmiyyətli dərəcədə olmalıdır. Yəni şəraitin dəyişməsi o dərəcədə gözlənilməz xarakter daşımalıdır ki, tərəflər onu qabaqcadan görə bilməzdilər, əgər görə bilsəydilər, müqaviləni bağlamazdılar və ya fərqli şərtlərlə bağlayardılar. Həmçinin tərəflər şəraitin dəyişməsinin qa rşısını ala bilməzlər. Bu cür şəraitdə müqavilənin icrası tərəflərdən ən azı biri üçün son dərəcə əlverişsiz olmalıdır. Hal-hazırda isə mübahisələndirilən müqavilə üzrə verilmiş torpaq sahəsinə görə torpaq icarə haqqı əsas götürülərək vergi məbləği tələb edilmişdir. Bu barədə müqavilədə hər hansı müddəa olmadığından və torpağın Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyesterində qeydiyyata alınmadığı üçün vergi məbləğlərinin tələb edilməsini qanunsuz hesab edir. Bu hal iddiaçıdan asılı olmayaraq və onun tərəfindən öncədən görülmədən baş tutmuş omasına baxmayaraq, cavabdeh İcra Hakimiyyətinə müraciət edilməsinə baxmayaraq cavabdeh tərəfindən hər hansı tədbir həyata keçirilməmişdir. Bu kimi hallara əsasən qanunvericilikdə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğvinin iki mərhələli qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Tərəflər, ilk növbədə, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin yeni şərtlərinə və ya ləğvinin mümkünlüyünə dair razılığa gəlməyə çalışırlar, hansı ki, iddiaçı tərəfindən səlahiyyətli orqana müraciət edilməsinə baxmayaraq imtina cavabı təqdim edilmişdir. Tərəflər razılığa gəlmədiyi halda isə müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə və ya dəyişdirilə bilər. Lakin müqavilənin bu əsas üzrə məhkəmə tərəfindən ləğv edilməsi üçün əlavə tələblər nəzərdə tutulmuşdur: 1. müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; 2. şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyə nin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; 3. müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı. Yuxarıda göstərilənlərə nəzər yetirdikdə isə müəyyən etmək mümkün olur ki, şəraitin dəyişməsi və maraqlı tərəfin dəyişən şəraiti aradan qaldıra bilməməsi müqavilənin ləğvi üçün əsas götürülə bilər. Belə ki, vergi orqanı tərəfindən vergilərin ödənilməsinin tələb edilməsi şəraitin dəyişməsinə və iddiaçının hər hansı məbləği ödəmək qabiliyyətində olmaması onun yaranan səbəbləri aradan qaldıra bilməməsinə dəlalət edir. Bu kimi halları nəzərə aldıqda hesab edir ki, tərəflər arasında imzalanmış müqavilə məhkəmə qaydasında ləğv edilməlidir. Yuxarıda qeyd edilənlərə əlavə olaraq qanunvericiliyin tələblərinə nəzər yetirdikdə müəyyən etmək mümkün olur ki, icarə haqqının məbləği müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən təsdiqlənir. Bundan başqa ödənişlər dövlət nəfinə fiziki şəxsin uçotda olduğu vergi orqanının müvafiq xəzinə hesabına ödənilməlidir. Belə olan halda icarə haqqının məbləği müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edildiyindən icarə haqqını tələb etmək hüququ Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinə məxsus deyildir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən tərəflər arasında bağlanmış torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin (hakim Mədinə Bağırova) 2(009)-800/ 2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 421.1-ci və 421.2-ci maddələrinə əsasən, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi yalnız tərəflərin razılığı ilə və ya müqavilə şərtlərinin ciddi pozulması halında mümkündür. İddiaçı tərəfindən göstərilən halların müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması və şəraitin dəyişməsi kimi qəbul edilə bilməyəcəyi qənaətinə gəlmişdir. Şəraitin dəyişməsi yalnız o halda əhəmiyyətli sayılır ki, bu dəyişiklik əvvəlcədən tərəflər tərəfindən görülə bilməzdi və müqavilənin şərtləri əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənərdi.
12. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçının yuxarıda istinad etdiyi hallar şəraiti n əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinə və buna görə də, müqavilənin ləğv edilməsinə əsas olan hallar kimi qəbul edilə bilməz. müqavilənin bağlanması zamanı tərəflərin əsas götürdüyü şəraitin dəyişməsi, yalnız bir tərəfin öhdəliklərini yerinə yetirməməsi ilə nəticələnib və bu səbəbdən müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi üçün əsas yoxdur.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 6.2, 389.1, 405.1, 421.1, 421.2, 421.3, 422.1-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
14. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir.
15. İddiaçı apellyasiya şikayətini iddia ərizəsi nin dəlillərinə uyğun əsaslandırmış və əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, müqavilənin ləğv edilməsi xitam anlayışı ilə əhatə olduğu halda, müqavilənin xitam edilməsi heç də hər zaman onun ləğv edilməsi anlamına gəlmir. Birinci instansiya məhkəməsi, ümumiyyətlə, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinin xitamın yoxsa ləğvetmənin əsası olduğunu vurğulamamışdır. Əlavə olaraq məhkəmə heç xitam və ləğv etmənin əsaslarının nədən ibarət olmasını və işin faktiki hallarına əsasən bu əsasların mövcud olub-olmadığını müəyyən etməmişdir. Tərəfləri iradə sərbəstliyinə və müqavilə azadlığına zidd olaraq müqavilə münasibətlərində saxlamaq mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə ziddir. Belə ki, işin hallarına əsasən icarəçi müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirib və müqavilənin qüvvədə olması, müqavilə şərt lərinin yerinə yetirilməsinin davam etdirilməsi şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halında onun maddi vəziyyətinə əsaslı şəkildə təsir edəcəkdir. Ümumiyyətlə, icarəçinin iradəsinə zidd olaraq onun müqavilə münasibətlərində qalması qanunvericiliyin pozulmasına səbəb olacaqdır.
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (hakimlər F.Babayev (məruzəçi), C. Musayeva və F. Abdıyev) 2(103)-5046/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-800/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilərək, iddianın təmin edilməsi qət edilmişdir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisənin predmetini tərəflər arasında bağlanmış torpağın icarəyə verilməsi ilə müqaviləyə xitam verilməsi təşkil edir.
18. Belə ki, Mülki Məcəllənin 719.1-ci maddəsinin tələblərinə görə torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir. Həmin Məcəllənin 719.4-cü maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi 30 ildən çox müddətə bağlandıqda müqavilənin istənilən iştirakçısı 30 ildən sonra müqavilənin ləğvinə dair bildirişi icarənin növbəti ilinin sonu üçün qüvvəyə minməklə icarənin hər hansı ilinin üçüncü iş günündən gec olmayaraq verə bilər. Əgər müqavilə icarəyə verənin və ya icarəçinin bütün ömrü üçün bağlanmışdırsa, ləğvetməyə yol verilmir.
19. Yuxarıda qeyd edilən maddənin məzmunundan göründüyü kimi mülki qanunvericiliklə torpağın icarəyə verilməsi ilə bağlı müqaviləyə xitam verilməsi onun müddəti ilə məhdudlaşdı rılmışdır.
20. Lakin eyni münasibətlər həmçinin Torpaq Məcəlləsinin müvafiq normaları ilə başqa əsaslarla şərtləndirilmişdir. Belə ki, həmin Məcəllənin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsində torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna xitam verilməsi əsasları göstərilmiş və həmin əsaslardan biri kimi torpaq sahəsindən könüllü imtina müəyyən edilmişdir.
21. Həmin Məcəllənin 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsində göstərilmişdir ki, qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imti na etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir.
22. Göründüyü kimi Torpaq Məcəlləsinin qeyd olunan müddəalarında icarəçinin torpaq sahəsindən imtina hüququ nəzərdə tutulmuş və bu hüququn realizə edilməsi hər hansı müddətlə məhdudlaşdırılmamışdır. Mülki Məcəllədə isə torpaq sahəsinin icarəçisinin belə bir hüququ nəzərdə tutulmamış, eyni zamanda 30 ildən çox müddətə bağlanmış icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün ən azı 30 il müddətin keçməsi şərti müəyyən edilmişdir. Qeyd olunanlardan müəyyən olunur ki, müvafiq münasibətləri tənzimləyən normativ hüquqi aktlardakı normalar bir-birindən fərqlənir.
23. Sözügedən kolliziyaya Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli Plenum Qərarı ilə aydınlıq gətirilmişdir. Belə ki, həmin Qərara əsas ən Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsi, 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsi və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələrinin torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə torpaq hüquq münasibətlərinə xitam verilməsi barədə müddəaları arasında mövcud olan kolliziya bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində göstərilən hüquqi mövqelərə uyğun olaraq Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsi tətbiq edilməklə həll olunmalıdır. Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsində təsbit olunmuşdur ki, torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilir. Torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası isə həmin Məcəllənin 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsində göstərilmişdir. Belə ki, həmin maddədə qeyd edilmişdir ki, qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir.
24. Göründüyü kimi hazırkı mübahisə üzrə həlledici olan sonuncu maddədə torpaq sahəsi üzərində icarə hüququnun xitamının məhz torpaq icarəçisinin torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etməsi və bu barədə müvafiq ərizə verməsi ilə baş verdiyi qeyd olunmuşdur. Hazırki işin halları da ondan ibarətdir ki, mübahisəli icarə müqaviləsi üzrə t orpaq sahəsi məhz Nəsimi rayonu, 5-ci mkr., 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış, həmin məqsədə çatılmış və yaşayış binaları tikilib istismarına icazə verilmiş, habelə sakinlərin mülkiyyətinə verilmişdir.
25. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X2 X3 xx.xx.2016-cı il tarixli, 713 nömrəli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 5-ci mikrorayon, 20 yanvar küçəsi, 34 saylı binanın yaxınlığında fiziki şəxs İddiaçı məxsus 1 girişli, 2 səviyyəli zirzəmili, 9 mərtəbəli (+texmərtəbə+mansarda+çardaq, 1-ci mərtəbə 2 səviyyəli) yaşayış binasının təyinatı dəyişdirilməmək şərti ilə yükdaşıyan konstruksiyaları möhkəmlik dayanıqlıq tələblərin i ödəyir. Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X2 Ağentliyinin nəzdində yaradılmış Təhlil qrupunun xx.xx.2016-cı il tarixli, 713 saylı iclasında binanın yükdaşıyan konstruksiyalarının möhkəmlik və dayanıqlıq baxımından istismara yararlı olması barədə qərar qəbul edilmişdir.
26. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX-nin Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri tərəfindən verilmiş çoxsaylı çıxarışların surətlərindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 5-ci mikrorayon, 20 yanvar küçəsi, 34 saylı yaşayış binasına əlavə edilmiş 5 mərtəbə üzrə mənzillər üzərində müxətlif fiziki şəxslərin xüsusi mülkiyyət hüquqları Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
27. Göründüyü kimi iddiaçı artıq icarə müqavilələrində nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş həddə istifadə etmək hüququnu həyata keçirmiş, eləcə də icarəyə götürülmüş torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə etmək vəzifəsini yerinə yetirmişdir. Hazırda həmin torpaq sahəsinin iddiaçının icarəsində qalmasını zəruri edən hər hansı hal mövcud deyildir.
28. Kollegiya qeyd etmişdir ki, çoxmənzilli yaşayış binasının inşa edilməsi məqsədi ilə torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi barədə müqavilələr digər məqsədlər üçün torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi barədə müqavilələrdən fərqlənir. Çünki digər icarə müqavilələrindən fərqli olaraq, çoxmənzilli yaşayış binası inşa edildikdən və yaşayış mənzilləri müxtəlif şəxslərin mülkiyyətinə keçdikdən sonra, üzərində yaşayış binası inşa edilmiş (icarəyə götürülmüş) torpaq sahəsi tik intini aparan fiziki və ya hüquqi şəxsin deyil, yaşayış mənzillərinin mülkiyyətçilərinin istifadəsinə keçir. Belə olan halda müqavilə tərəfləri arasında icarə münasibətləri bitmiş olur. Ona görə də, icarəyə götürən Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsində nəzərdə tutulmuş hüquqlarından istifadə etməkdə haqlıdır.
29. İddiaçı da xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə məktubla müraciət edərək, xx.xx.2024-cü il tarixli müqaviləyə əsasən icarə predmeti olan torpaq sahəsindən könüllü imtina etdiyini və icarə müqaviləsinə xitam verilməsini xahiş etmişdir.
30. Bu baxımdan kollegiya hesab edir ki, iddiaçının iddia tələbi əsaslı olmaqla Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı arasında tərtib edilmiş 1020 saylı, 31 oktyabr 2014-cü il tarixli torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməlidir. Buna görə də məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apelyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iddia tələbi təmin edilməlidir.
31. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 421.1, 421.2, 421.3, 719.1, 719.4-cü, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73.1, 75.2, 75.6-cı, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 384.0.2, 385.1.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
32. Cavabdeh Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin vəkili Vəkil2 kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edib, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(103)5046/2024 saylı qətnaməsini ləğv edərək, iddianın təmin olunmaması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etdi.
33. Cavabdeh kassasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli, 423 saylı Sərəncamı ilə müəyyən deyil və eləcə də məhkəmə tərəfindən araşdırılmamışdır ki, sərəncamdakı “inşa olunmuş yaşayış binasına 5 mərtəbə əlavə edilməklə” ifadəsi nəyi ifadə edir, yəni artıq mövcud olan yaşayış binasının üzərində əlavə 5 mərtəbənin inşa olunmasını və yaxud artıq mövcud olan yaşayış binasının yanında əlavə 5 mərtəbəli binanın inşasını nəzərdə tutulur. Hazırki məsələnin araşdırılmasının iş üzrə mühüm əhəmiyyəti olmuşdur. Ona görə ki, əgər mövcud binanın üzərində əlavə 5 mərtəbənin inşa olunması üçün iddiaçıya təkrar olaraq əlavə 710 kv.m torpaq sahəsinin (xx.xx.2014-cü il tarixli, 1020 saylı icarə müqaviləsi) ayrılmasına zərurət olmamışdır.
34. Apellyasiya məhkəməsi iddianı təmin edərkən qərarını əsassız sübutlara əsaslandırmışdır. Məhkəmə qərarında iddiaçı tərəfindən binanın tam tikilib qurtardığı və mənzillərin satıldığı qeyd edilmişdir, amma bu faktları təsdiq edən sübutlar iş materiallarına əlavə olunmamışdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1-ci maddəsinə əsasən, hər bir şəxs istinad etdiyi halları sübut etməyə borcludur və sübutlar birinci instansiya məhkəməsinə təqdim olunmalıdır. Lakin, iddiaçı tərəfindən bu sübutlar təqdim edilmədiyi halda apellyasiya məhkəməsi bu sübutları qəbul edərək qərar vermişdir ki, bu da qanunvericiliyə ziddir və məhkəmənin çıxardığı qərarın qanunsuz olduğunu göstərir.
35. Həmçinin, qüvvədə olan qanunvericiliyin tələbinə əsasən bina tam tikilib təhvil verildikdən və orada olan mənzillər tam olaraq satıldıqdan sonra bina sakinlərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə bina mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə (MMMC) idarə etməyə verilməlidir. Bu ondan irəli gəlir ki, binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi həmin bina sakinlərinin ümumi birgə mülkiyyətinə çevrilir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
36. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz verilməmişdir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsi
37. Maddə 73.1. Torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququ aşağıdakı hallarda xitam verilir: torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə və ya torpaq mülkiyyətçisi onu özgəninkiləşdirdikdə; torpaq sahəsinin istifadəyə və ya icarəyə verildiyi müddət qurtardıqda; hüquqi şəxslərin fəaliyyətinə xitam verildikdə; torpaqdan məqsədli təyinatına görə istifadə edilmədikdə; əmək münasibətləri əsasında müvəqqəti istifadə edilən torpaq sahələri ilə əlaqədar işçilərin fərdi əmək müqavilələrinə xitam verildikdə; istifadə və ya icarə müqaviləsi şərtlərinə əməl edilmədikdə və s.
38. Maddə 75.2. Qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verilir.
39. Maddə 75.6. To rpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki-Prosessual Məcəlləsi
40. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
41. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
42. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
43. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
44. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
45. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırıl mış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
46. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirldiyi üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
47. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
48. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr iş materiallarını araşdıraraq bu qənaətə gəlmişlər ki, tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə xitam verilməsi üçün qanuni əsas mövcuddur.
49. Torpaq Məcəlləsiniə əsasən torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində icarə hüququna xitam verilir. Qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində icarə hüququnun xitamı bu barədə torpaq icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verilir (§ 37-38).
50. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli Qərarına əsasən Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsi, 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsi və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcə lləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələrinin torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə torpaq hüquq münasibətlərinə xitam verilməsi barədə müddəaları arasında mövcud olan kolliziya bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində göstərilən hüquqi mövqelərə uyğun olaraq Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsi tətbiq edilməklə həll olunmalıdır. Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsində təsbit olunmuşdur ki, torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilir. Torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası isə həmin Məcəllənin 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsində göstərilmişdir. Belə ki, həmin maddədə qeyd edilmişdir ki, qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir.
51. Baxılan işdə iddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə məktubla müraciət edərək, xx.xx.2024-cü il tarixli müqaviləyə əsasən icarə predmeti olan torpaq sahəsindən könüllü imtina etdiyini və icarə müqaviləsinə xitam verilməsini xahiş etmişdir.
52. Apellyasiya məhkəməsi yuxarıda göstərilən qanunvericiliyi və Konstitusiya Məhkəməsinin hüquqi mövqeyini nəzərə alaraq iddianı təmin etmişdir.
53. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə ma lik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və cavabdehin dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
54. Kassasiya şikayətinin bəzi dəlilləri işin faktiki halları ilə əlaqədardır ki, həmin hallar kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
55. Məhkəmə kollegiyası he sab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
56. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
57. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-5046/2024 nömrəli, 16 oktyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.