Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-799/2024 13.03.2024 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankının cavabdehlər Cavabdeh, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və üçüncü şəxs Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna qarşı iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə QƏRARİ İş № 2(102)-799/2024 (Açar sözlər: kredit borcunun ödənilməsi, ipotekaya tutma yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Babayev Zəki Baba oğlu (məruzəçi), Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu və Hüseynov Abiddin Qabil oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankının cavabdeh lər Cavabdeh, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və üçüncü şəxs Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna qarşı “kreditin və ona hesablanmış faizlərin tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(104)-24/2023 nömrəli, 11 iyul 2023-cü il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh (Vəkil) tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 13 mart 2024cü il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı ilə "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli, KBQ15-1700 saylı kredit xətti müqaviləsinə əsasən, Bank tərəfindən "xxxx" ASC-yə 180 gün müddətinə illik 3,5 faiz olmaqla 7.300.000 manat məbləğində kredit verilmişdir. Müqavilənin 1.3-cü bəndində qeyd olunmuşdur ki, faiz ödənişləri aylıq olaraq ildə 360 gün əsasında, borcun olduğu günlər üçün borc qalığı məbləğində hesablanır. Müqavilənin 1.4-cü bəndində qeyd edilmişdir ki, rüb üzrə hesablanmış faizlər “Borcalan” tərəfindən rübün axırıncı ayının 25-dən gec olmayaraq Bankda açılmış hesaba ödənilməlidir. Müqavilənin 3.1-ci bəndində qeyd edilmişdir ki, kredit üzrə öhdəliklər vaxtında icra edilmədikdə, əsas borc məbləğinə illik 3,5 faiz dəbbə pulu hesablanır.
2. Cavabdeh ilə iddiaçı arasında bağlanmış həmin tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən, Cavabdeh ona məxsus Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binası, Gəncə şə həri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binası, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti, 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, ünvan 4 30-da yerləşən əmlak kompleksi və 1,0176 ha torpaq sahəsi, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının yarımçıq tikilisi, həmçinin iddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış ipoteka müqaviləsinə əsasən "xxxx" MMC-yə xüsusi mülkiyyət hüququ ilə məxsus Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binası ipotekaya qoyulmuşdur.
3. İpoteka predmeti olan Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının dəyəri 1.200.000 manat, Gəncə şəhəri. Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binasının dəyəri 1.220.000 manat, Gəncə şəhəri Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin dəyəri 300.000 manat, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, Gəncə şəhəri. Kəpəz rayonu, Cavad bəy Şıxlinski küçəsi 30-da yerləşən əmlak kompleksi və 1,0176 ha torpaq sahəsinin ümumi dəyəri 1.800.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının yarımçıq tikilisinin dəyəri 2.500.000 manat və Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının dəyəri 1.200. 000 manat müəyyən edilmişdir (ipoteka müqavilələrinin 1.2-ci bəndi). İpotekaya tutmanın yönəldilməsi barədə cavabdehlərə bildiriş göndərilmiş və həmin bildirişlər ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanında qeydiyyata alınmışdır.
4. Cavabdehlər borcu qrafik üzrə qaytarmayaraq, öhdəliyin icrasını gecikdirmiş, Bank kredit müqaviləsi üzrə borcun ödənilməsi, əks halda məhkəməyə müraciət ediləcəyi haqqında xəbərdarlıq məktubları ünvanlamış və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə aldırmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları. Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
5. İddiaçı Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı (bundan sonra iddiaçı və ya Bank) cavabdehlər Cavabdeh (bundan sonra birinci cavabdeh və ya Cavabdeh), "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə (bundan sonra ikinci cavabdeh və ya MMC) və üçüncü şəxs Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna qarşı iddia ərizəsi ilə Gəncə şəhər Kəpəz Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada onun xeyrinə iddiaçı ilə "xxxx" ASC arasında bağlanmış 12 iyun 2015-ci il tarixli, KBQ15-1700 saylı kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış, "xxxx" ASC-nin 7.300.000 manat əsas və 248.658,78 manat məbləğində faiz borcu olmaqla, cəmi 7.548.658,78 manat ödənilməsi üçün tutmanın ipoteka predmeti olan əsas cavabdehə xüsusi mülkiyyət hüququ ilə məxsus Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binası, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsi, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının yarımçıq tikilisi, ünvan 7 ünvanında yerləşən əmlak kompleksi və 1,0176 ha torpaq sahəsi, həmçinin "xxxx" MMC-yə xüsusi mülkiyyət hüququ ilə məxsus Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasına (yanacaq doldurma məntəqəsi) yönəldilməsi, həmin daşınmaz əmlakların "xxxx" ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu tərəfindən satılması və satışdan əldə olunmuş pul vəsaitləri hesabına borcun və tutmanın yönəldilməsi ilə bağlı bütün xərclərin müvafiq təsdiqedici sənədlər əsasında iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
6. İddiaçı işin yuxarıda qeyd edilən faktiki hallarına istinad etməklə tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, ipoteka müqavilələri ilə yüklü edilmiş əmlaklar üzrə ipoteka saxlayan qismində yalnız iddiaçı çıxış edir və digər şəxslərin xeyrinə hər hansı yüklülük mövcud deyil, aktivlərin qeyri-qənaətbəxş olması, likvidliyini itirməsi, vaxtı çatmış maliyyə öhdəliklərini icra etmək iqtidarında olmaması səbəbindən Gəncə İnzibati-iqtisadi məhkəməsinin 2-2(83)-736/2016 nömrəli, 21 oktyabr 2016-cı il tarixli qətnaməsi və 27 oktyabr 2016-cı il tarixli, eyni saylı qərardadı ilə "xxxx" ASC müflis elan edilmiş, bank barəsində iflas proseduruna başlanılmış və Ləğvedici qismində Əmanətlərin Sığortalanması Fondu təyin olunmuşdur. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibatiiqtisadi kollegiyası 2-2(104)-14/2017 nömrəli, 16 fevral 2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə Gəncə İnzibati-iqtisadi Məhkəməsinin 2-2(83)-736/2016 nömrəli, 21 oktyabr 2016-cı il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılmasını qət etmişdir. Göstərilən kredit müqaviləsi üzrə qalıq borc məbləği həcmində Bankın kreditor tələbləri "xxxx" ASC-nin ləğvedicisinə xx.xx.2016-cı il tarixli məktubla təqdim edilsə də, bankın vəsaitinin olmaması səbəbindən borcun ödənilməsi indiyədək mümkün olmamışdır. İşə əlavə edilmiş arayışa əsasən "xxxx" ASC-nin xx.xx.2015- ci il tarixli KBQ15-1700 nömrəli kredit müqaviləsi üzrə yuxarıda göstərilən məbləğdə borcu yaranmışdır.
7. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş qiymətləndirmə üzrə "xxxx" MMC-nin 30 iyun 2018-c tarix li, 113 nömrəli hesabatına əsasən ipoteka predmeti olan əmlakın bazar qiyməti 95.000 manat müəyyən edilmişdir.
8. Cavabdehlərin nümayəndəsi sonuncu məhkəmə iclasında verdiyi izahatında birinci cavabdehin maddi vəziyyəti ilə əlaqədar borcu vaxtında qaytara bilmədiyini, Bank tərəfindən xeyli borc hesablandığını, cavabdehlərin iddia ərizəsində göstərilən cərimə məbləği ilə razı olmadıqlarını bildirərək, cərimə borcunun azaldılmasını xahiş etmişdir.
9. Gəncə şəhər Kəpəz Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra birinci instansiya məhkəməsi) 2(043)-4872/2017 nömrəli, 06 iyul 2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Nuru Quliyev) iddia qismən təmin edilərək iddiaçı ilə "xxxx" ASC arasında bağlanmış 12 iyun 2015-ci il tarixli, KBQ15-1700 saylı kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış 7.300.000 manat əsas və 248.658,78 manat faiz borcu olmaqla cəmi 7.548.658,78 manat kredit borcu ipoteka ilə yüklü edilmiş əsas cavabdehə xüsusi mülkiyyət hüququ ilə məxsus olan Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binası, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 «a» ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binası, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, ünvan 4 30-da yerləşən əmlak kompleksi və 1,0176 ha torpaq sahəsi, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının yarımçıq tikilisinə və "xxxx" MMC-yə xüsusi mülkiyy ət hüququ ilə məxsus olan Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binası yönəldilməsi, ipoteka predmetləri "xxxx" ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu tərəfindən açıq hərracdan satılması və əldə olunan vəsaitin kredit müqaviləsinə əsasən kredit borcunun ödənilməsinə yönəldilməsi, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 1.200.000 manat, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 1.220.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 300.000 manat, ünvan 4ndə yerləşə n əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, ünvan 4 30-da yerləşən əmlak kompleksi və 1,0176 ha torpaq sahəsinin ümumi satış qiyməti 1.800.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyriyaşayış binasının yarımçıq tikilisinin ilkin satış qiyməti 2.500.000 manat və Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 1.200.000 manat müəyyən edilməsi, qalan hissədə iddianın rədd edilməsi qət olunmuşdur.
10. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, cavabdeh kredit və ipoteka müqavilələri üzrə öhdəliklərini lazımınca yerinə yetirməmiş və onun Bank qarşısında icra edilməmiş borc öhdəlikləri qalmışdır. Buna görə də əsas öhdəlik icra edilmədiyindən borcun tutulması iddiaçının tələbinə əsasən ipoteka predmetlərinə yönəldilməlidir.
11. Məhkəmə, iddia tələbinin ipoteka predmetlərinin satışından əldə olunmuş pul vəsaiti hesabına tutmanın yönəldilməsi ilə bağlı bütün xərclərin müvafiq təsdiqedici sənədlər əsasında iddiaçıya ödənilməsi hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə bağlı gələcəkdə çəkiləcək xərclər əvvəlcədən bəlli deyil, məlum olmayan hala qətnamə ilə hüquqi qiymət verilə bilməz.
12. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317.1, 319.1, 319.6, 442, 448.1, 448.2, 462.1-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Qanunun 4.2,.34.1, 39.3, 39.3.3-cü maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 119.2, 217.4-cü maddələrinə istinadl a əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat:
13. Qətnamədən iddiaçı və cavabdeh ayrı-ayrılıqda apellyasiya şikayətləri vermişlər.
14. İddiaçı Apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilərək, ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətlərinin müstəqil qiymətləndiricinin rəyləri əsasında müəyyən edilməsini xahiş etmişdir.
15. İddiaçı apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnamə qəbul edilərkən ipoteka predmetlərinin bazar qiymətini müəyyən etməmiş, bunun üçün müstəqil qiymətləndiricinin rəyini əldə etməmiş, nəticədə maddi və prosessual hüquq normaları pozulmuşdur.
16. Cavabdeh apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd e dilməsini xahiş etmişdir.
17. Cavabdeh apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, ipoteka müqaviləsi tərəflər arasında bağlanmış kredit müqaviləsinin şərtinə görə bağlanmaqla sərbəst çıxış edən müqavilə deyildir. Bu səbəbdən də ilk öncə tərəflər arasında mübahisə ilkin olaraq kredit müqaviləsi baxımından həll edilməli, daha sonra onun ödənişlə bağlı şərtləri borclu tərəfin günahı üzündən yerinə yetirilmədiyi təqdirdə yaranmış mübahisə ipoteka müqaviləsinə aid edilə bilərdi. Bundan başqa "xxxx" ASC iflasa uğradığından iddiaçıya çatası kredit borcunun qaytarılmasının vaxtında təmin edilməməsi, "xxxx" ASC-nin günahı və ya qəsdli hərəkətlərindən deyil, əksinə onun ləğvi ilə bağlı olmuşdur və bu gün həmin öhdəliyin təmin edilməsi ləğvediciyə aiddir. İflas prosesi hələ davam etməkdədir v ə ləğv etmə prosesində olan borclu "xxxx" ASC-nin yığım prosedura başa çatmamış və yığım resursları tükənməmişdir. Haçan yığım resursları tükənərsə və başa çatma zamanı əldə edilmiş vəsaitlər Mərkəzi Bankın borcunun ödənilməsinə yetməzsə, onda qeyd olunan ipoteka predmetlərinə yerdə qalan məbləğinin yönəldilməsi məsələsinə baxıla bilər. Əks təqdirdə ipoteka qoyanın hüquqları kobud şəkildə pozulmaqla yanaşı, həm də eyni borc üzrə iki dəfə ödəniş həyata keçiriləcəkdir. Lakin birinci instansiya məhkəməsi işin bu kimi hallarına düzgün qiymət verməmişdir.
18. Apellyasiya baxışında təyin edilmiş qiymətləndirmə üzrə "xxxx" MMC-nin 10 aprel 2019-cu il tarixli, 6-04/19-118 nömrəli rəyinə əsasən, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi il ə birlikdə qeyriyaşayış binasının ilkin satış qiyməti 460.000 manat, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şossesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 300.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 240.000 manat, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin 150.000 manat, ünvan 4 30-da yerləşən əmlak kompleksi və 1,0176 ha torpaq sahəsinin 600.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının yarımçıq tikilisinin ilkin satış qiyməti 2.000.000 manat və Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 800.000 manat təşkil edir.
19. Apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfində təkrar təyin edilmiş qiymətləndirmə üzrə "xxxx" MMC-nin 20 may 2019-cu il G-05/19-154 nömrəli rəyinə əsasən Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının ilkin (likvid) satış qiyməti 414.000 manat, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binasının ilkin (likvid) satış qiyməti 270.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin (likvid) satış qiyməti 216.000 manat, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, ünvan 4 30-da yerləşən əmlak kompleksinin ilkin (likv id) satış qiyməti 135.000 və 1,0176 ha torpaq sahəsinin ilkin (likvid) satış qiyməti 540.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyriyaşayış binasının yarımçıq tikilisinin ilkin (likvid) satış qiyməti 1.800.000 manat və Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin (likvid) satış qiyməti 720.000 manat təşkil etmişdir.
20. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(104)-82/2019 nömrəli, 09 iyun 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Fikrət Mehtiyev (sədrlik edən və məruzəçi), Loğman Süleymanov və Azər Bayramov) iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi Gəncə şəh əri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 1.200.000 manat, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 1.220.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 300.000 manat, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, ünvan 4 30-da yerləşən əmlak kompleksi və 1,0176 ha torpaq sahəsinin ümumi satış qiyməti 1.800.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının yarımçıq tikilisinin ilkin satış qiyməti 2.500.000 manat və Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin 1.200.000 manat müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilməsi və Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 414.000 manat, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyriyaşayış binasının ilkin satış qiyməti 270.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti 216.000 manat, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, ünvan 4 30da yerləşən əmlak kompleksinin ilkin satış qiyməti 135.000 və 1,0176 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti nin 540.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının yarımçıq tikilisinin ilkin satış qiymətinin 1.800.000 manat və Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin 720.000 manat müəyyən edilməsi, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti isə təmin edilmədən, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
21. Apellyasiya instansiya məhkəməsi qətnaməni iddiaçının apellyasiya şikayətinə əsasən yoxlanılan hissədə dəyişdirərkən ekspert rəyinə əsas götürərək hesab etmişdir ki, ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiyməti onların likvid dəyəri nəzərə alınmaqla müəyyən edilməlidir.
22. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin kasasiya şikayətinə münasi bətdə qeyd etmişdir ki, mülki qanunvericiliyin normaları baxımından borclu borcunu ödəmədiyi təqdirdə ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinin satılmasını tələb etmək hüququ vardır. Qanunvericilk kredit borcunun və yaxud ipoteka predmetinin satılması ardıcıllığını müəyyən etməmişdir. Bundan başqa borcun həddindən artıq şişirdilməsi ilə bağlı da cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır.
23. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269.7, 317.1, 319.1, 319.6, 442-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Qanunun 36.2, 36.3, 39.3.3, 59.3-cü maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 119.2, 217.3, 217.4, 384.0.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya instansiya məhkəməsindəki birinci icr aat:
24. Qətnamədən cavabdeh (Vəkil X1) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini, iddia tələbinin rədd edilməsi və işin işin icraatına xitam verilməsini xahiş etmişdir.
25. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qətnamə qəbul edilərkən məhkəmə işin nəticəsi üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən hallar tam aydınlaşdırılmamış, hüquqi qiymət verilməmiş, qətnamə yalnız ipoteka müqaviləsi üzrə qeyd olunan öhdəliklərin tələbi ilə əsaslandırılsa da, hazırki iş üzrə vəziyyət baxımından düzgün deyildir.
26. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(102)2423/2021 nömrəli, 24 may 2021-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər Qürbət Əsgərov (sədrlik edən və məruzəçi), Elşanə Vəliyeva və Sənan Hacıyev) kassasiya şikayəti qismən təmin edilərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi qismən, ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilmiş, iş yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə qaytarılmışdır.
27. Kassasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətlərinin reallığa uyğun bazar qiymətləri ilə göstərilməməklə ekspertin bu qiymətlərlə bağlı əsaslandırılmasının tam olmamasına apellyasiya instansiyası məhkəməsi düzgün qiymət verməmiş, ipoteka sahibinin mülkiyyət hüquqlarının olması və ipoteka müqavilələrinə əsasən tərəflərin razılaşdırılmış qiyməti ilə ekspert rəyindəki qiymətlər arasında əhəmiyyətli fərq olmasına, bu fərqin mülkiyyətçinin əmlak mənafelərinə ciddi surətdə toxunmasına, üm umilikdə təqribən 2 dəfə az qiymət qoyularaq satışa çıxarılması (hərracın ikinci mərhələsində bu məbləğlərin aşağı salına bilməsi də nəzərə alınmaqla) nəticəsində sonuncunun ağır maliyyə vəziyyətinə düşə bilməsinə diqqət yetirməmişdir.
28. Buna görə də apellyasiya instansiyası məhkəməsinin hazırki iş üzrə qəbul etdiyi qətnaməsi qeyd edilən tələblərə cavab vermir. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə baxarkən həqiqətə nail olmaq üçün sübutları tam, hərtərəfli araşdırmamış, işin faktiki hallarını düzgün müəyyənləşdirməmiş, iddiaçının iddia tələbinin əsası kimi, cavabdehin isə iddiaya olan etirazının əsas kimi istinad etdikləri hallara və sübutlara lazımi hüquqi qiymət verməmişdir. Apellyasiya instansiya məhkəməsindəki ikinci icraat:
29. İşə təkrar baxan apellyasiya instansiya mə hkəməsi tərəfindən təyin edilmiş "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinə əsasən, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin 1.207.000 manat, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin 1.229.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiymətinin 311.000 manat, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin 1.550.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının ya rımçıq tikilisinin ilkin satış qiymətinin ******* manat, ünvan 4 30-da yerləşən 1,0176 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin 305.000 manat və Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin 612.000 manat olması müəyyən edilmişdir.
30. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi məhkəməyə vəsatət təqdim edərək, qiymətləndirmə rəyi ilə ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların ilkin satış qiyməti arasında olduqca böyük fərq olduğunu bildirmiş və həmin əmlakların real likvid dəyərlərinin müəyyən edilməsi məqsədilə yeni qiymətləndirilmənin təyin edilməsini və qiymətləndirmənin Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə həvalə edilməsini xahiş etmişdir.
31. Təyin edilmiş, Azərbaycan Respubli kası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzindən apellyasiya instansiya məhkəməsinə daxil olmuş 15 may 2023-cü il tarixli rəyinə əsasən, ünvan 4ndə yerləşən 0,33972 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin təqribən 370.000 (üç yüz yetmiş min) manat; Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin təqribən 6.000.000 (altı milyon) manat; ünvan 4 30-da yerləşən 1,00176 ha torpaq sahəsinin ilkin satış dəyərinin təqribən 1.090.000 (bir milyon doxsan min) manat olması müəyyən edilmişdir. Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Heydər Əliyev prospekti 87 A ünvanında yerləşən 0,0165 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə qeyri-yaşayış binasının və Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, Atatürk prospekti 247 A unvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin qapıları ba ğlı olduğundan həmin tikililərə baxış keçirilərək ölçü işlərinin aparılması mümkün olmamışdır. Həmçinin, Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binasının və Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının istifadəçiləri baxış zamanı onun mülkiyyətində və istifadəsində olduğunu bildirmiş və ölçü işlərinin aparılmasına icazə verməmişdir. Bu səbəbdən də həmin qeyri-yaşayış sahələrinin hazırki ilkin satış qiymətlərinin müəyyən olunmasına dair tədqiqat aparılmamışdır.
32. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(104)-24/2023 nömrəli, 11 iyul 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Ədil Məmmədov (sədrlik edən və məruzəçi), Rəhman Muradov və Əlizamin Abdullayev) iddiaçı tərəfindən veril miş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin iddianın qismən təmin edilmiş-Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin 1.220.000 (bir milyon iki yüz min) manat, ünvan 4ndə yerləşən əmlak kompleksi və 0,33972 ha torpaq sahəsi, ünvan 4 30-da yerləşən əmlak kompleksi və 1,0176 ha torpaq sahəsinin ümumi satış qiymətinin 1.800.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi hissələrində ləğv edilmiş, həmin hissələrdə yeni qətnamə çıxarılaraq Gəncə şəhəri, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti 1.220.000 manat məbləğində, Gəncə şəhəri, Cavad bəy Şıxlinski küçəsində yerləşən 0,33972 ha to rpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsi üzərində yerləşən əmlakın ilkin satış qiyməti 370.000 manat və ünvan 12-da yerləşən əmlakın və 1,0176 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti 1.090.000 olmaqla, birlikdə ümumi ilkin satış qiyməti 1.460.000 manat məbləğində müəyyən edilmiş, qətnamə qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
33. Apellyasiya instansiya məhkəməsi ilk öncə qeyd etmişdir ki, birinci cavabdeh qətnamədən verdiyi apellyasiya şikayətində ipoteka predmetləri olan ayrı-ayrı daşınmaz əmlaklardan heç birinin ilkin satış qiymətini mübahisələndirməmişdir, ona görə də məhkəmə kollegiyası Ali Məhkəmənin hazırki işdə ifadə etmiş olduğu hüquqi mövqeyə əsasən hesab edir ki, birinci cavabdehin apellyasiya şikayətin dəlilləri üzrə araşdırma aparılmalı deyildir.
34. Azərbaycan Respubl ikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 15 may 2023-cü il tarixli ekspert rəyində ünvan 4ndə yerləşən əmlakın və 0,33972 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti 370.000 manat və ünvan 4 30-da yerləşən 1.00176 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti 1.090.000 manat məbləğində olmaqla həmin əmlakların birlikdə ilkin satış qiyməti (370.000+ 1.090.000)=1.460.000 manat müəyyən edilmişdir.
35. Əmlakın ilkin satış qiyməti kimi likvid dəyərinin onun bazar dəyərindən daha az olmasının mümkünlüyü nəzərə alındıqda, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəməyə daxil olan15 may 2023-cü il tarixli rəyi Gəncə şəhəri, Cavad bəy Şıxlinski küçəsində yerləşən əmlakın və 0,33972 ha torpaq sahəsinin və ünvan 12-da yerləşən əmlakın ilkin satış qiymətlərinin müəyyən edilməsində mötəbər sübut növü kimi qəbul edilməli və iş üzrə Gəncə şəhəri Kəpəz Rayon Məhkəməsinin 06 iyul 2017-ci il tarixli qətnaməsi həmin əmlakların birlikdə ümumi satış qiymətinin 1.800.000 müəyyən edilməsi hissəsində gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması ilə qəbul edildiyindən ləğv edilməli, həmin hissədə yeni qətnamə çıxarılaraq Gəncə şəhəri, Cavad bəy Şıxlinski küçəsində yerləşən 0,33972 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsi üzərində yerləşən əmlakın ilkin satış qiyməti 370.000 manat və ünvan 12-da yerləşən əmlakın və 1,00176 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti 1.090.000 olmaqla, birlikdə ümumi ilkin satış qiyməti 1.460.000 (bir milyon dörd yüz altmış min) manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
36. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, Yevlax şosesi 6 “a” ünvanında yerləşən yanacaq doldurma məntəqəsinin qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti rəqəmlə 1.220.000 manat göstərilsə də sözlə (bir milyon iki yüz min) manat kimi qeyd edilmişdir. Qətnaməmin həmin hissəsi ilə MPM-in 220-ci maddəsinin tələblərinə cavab vermədiyindən qətnamə həmin hissədə də ləğv edilməli və həmin əmlakın ilkin satış qiyməti tərəflər arasında razılaşdırılmış 1.220.000 (bir milyon iki yüz iyirmi min) manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
37. Belə ki, birinci cavabdeh qətnamədən verdiyi apellyasiya şikayətində həmin daşınmaz əmlakın ilkin satış qiymətini mübahisələndirməmiş, "xxxx" MMC-nin verdiyi rəyə görə, həmin əmlakın ilkin satış qiymətinin daha ç ox 1.229.000 manat olması müəyyən edilmişdir.
38. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəməyə daxil olan 15 may 2023-cü il tarixli rəyi ilə həmin əmlakın ilkin satış qiyməti barədə rəy verilmədiyindən məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, yaranmış vəziyyətdə həmin əmlakın da ilkin satış qiyməti tərəflər arasında razılaşdırılmış 1.220.000 manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
39. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317.1, 317.2, 442-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3.2, 39.3.3-cü maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.1, 77.1, 88, 119.2, 217.3, 384.0.2, 385.1, 385.1.2, 420-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etira zın dəlilləri. Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
40. Qətnamədən cavabdeh (Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin qismən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini qüvvəsində saxlanıldığı Gəncə şəhəri Nizami rayonu, Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi, Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyriyaşayış binası əmlak kompleksi ilə bağlı qüvvəsində saxlanıldığı və yeni qətnamə çıxarıldığı ünvan 12 ünvanda yerləşən 1,0176 ha və 0,33972 ha torpaq sahəsi əmlak kompleksi ilə bağlı hissələrdə ləğv edilməsini, həmin hissələrdə işin təkrar apellyasiya baxışına göndərilməsinə dair qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
41. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, ipoteka predmetlərinin hazırkı bazara uyğun likvid dəyərin in müəyyən edilməsinə dair məhkəmənin qərardadı əsasında əldə edilmiş Əldiyyə Nazirliyinin Ekspertiza Mərkəzi tərəfindən verilmiş 15 may 2023-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən (ondan da əvvəl müstəqil qiymətləndirici aktı əldə edilmişdir) Göygöl rayonu, “Qızılqaya” qəsəbəsində yerləşən qeyri-yaşayış binası – 1.200.000 manat, Gəncə şəhəri, Nizami rayonu Bağbanlar küçəsində yerləşən 5,5 ha torpaq sahəsi 6.000.000 manat, ünvan 4 30-da yerləşən 1,0176 ha torpaq sahəsi – 1.460.000 manat müəyyən edilmişdir. Lakin məhkəmə kollegiyası əldə etdiyi və iş üzrə ipoteka predmetləri üçün mübahisə müddətinə müəyyən edilən qiymətləri deyil, 2015-ci ildə razılaşdırılmış qiymətləri əsas götürmüşdür. Bu da qeyd olunan maddi hüquq normaların tələblərinə aşkar şəkildə ziddir.
42. Mübahisələndirilən hissədə i poteka predmetlərinin hamısı torpaq sahəsi olan daşınmaz əmlakdır. Məlum məsələdir ki, torpaq sahələrinin dəyəri son illər ərzində əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır. Statistik göstəricilərə görə ipoteka müqaviləsinin bağlandığı 2015-ci ildən sonra hər il əmlak bazarında daşınmaz əmlakların dəyərinin artması 6- 8% arasında dövr etmiş, son 3 il ərzində bu göstərici 50%- 60% arasında müşayiət olunmuşdur. Bu baxımdan 2015-ci ilə nisbətdə 2022-2023-cü illərdə daşınmaz əmlakın dəyəri 2,5 - 3 dəfə artmışdır. İş üzrə təyin edilmiş ekspertizanın 15 may 2023-cü il tarixli rəyin və həmçinin məhkəmə kollegiyasının qərardadı ilə əldə edilmiş müstəqil qiymətləndiricinin aktın nəticələri də daşınmaz əmlaklarla bağlı qeyd olunan aşkar vəziyyət bir daha təsdiqlənmişdir. (rəy mübahisələndirilməmişdir.) Mübahis ələndirilən qiymət tətbiq edilən ipoteka əmlakları torpaq sahəsi olduğundan, digər daşınmaz əmlakdan fərqli olaraq fiziki aşınma və köhnəlməyə məruz qalmadığı hər kəsə məlum haldır. İpoteka əmlakının şəxsin kredit borcu əvəzində götürülməsi və ya satılması zamanı onun dəyərinin ədalətliliyi şəxsin mülkiyyət hüququ ilə bağlı olan məsələdir. Bu halda mülkiyyətçiyə məxsus əmlakın dəyərinin aşkar şəkildə aşağı müəyyən edilməsi, onun mülkiyət hüququnun pozulması ilə nəticələnənəndir və bu da qeyd olunan AR MM-nin 152.1-ci maddəsinin tələblərinə ziddir. 43. “İpoteka haqqında” AR Qanunun qeyd olunan 1.0.9-cu maddəsinin tələbləri baxımında tərəflər arasında müəyyən edilmiş ipoteka predmetlərinin likvid dəyəri, müqavilənin bağlandığı 2015-ci il üçün əmlakın bazar dəyərindən xeyli, ən azından 3040% aşağı olduğu bəllidir. Keçən 8 il müddətində əmlak bazarında torpaqların dəyərinin artması nisbəti baxımından 2022-2023-cü illərdə adı çəkilən ipoteka predmeti olan torpaq sahələrinin qiyməti ən azından 2,5-3 dəfə artmış olur. Apellyasiya məhkəməsi qətnamədə cavabdehin ipoteka müqaviləsində müəyyən edilmiş qiymətin mübahisələndirmədiyini qeyd edir və bu baxımdan ipoteka predmetlərinin dəyərini ipoteka müqaviləsində müəyyən edilmiş qiymətlərə istinadən qətnamə çıxarır. Halbuki, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti məhz ipoteka predmetlərinin qiyməti ilə bağlı olmuşdur.
44. Bundan başqa, əgər ipoteka müqaviləsində müəyyən edilmiş likvid dəyər tərəflər arasında mübahisə olunmurdusa, onda məhkəməyə ehtiyac qalmazdı. Çünki, razılıq olanda ipoteka saxlayan sərbəst olaraq əmlakı hərr acdan satılmasına səlahiyyətlidir. Qeyd olunan Mülki Məcəllənin 319.4-cu və “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 39.3.3-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, məhkəmə ipoteka predmetlərinin hərracdan satılması məqsədilə hazırkı müddətə görə mövcud likvid dəyərin müəyyən edilməsi üçün qiymətləndirmə təyin etmişdir. Lakin qeyd olunan maddi hüquq normasının “ilkin satış qiyməti müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir” tələbinə riayət etməmişdir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi.
45. Maddə 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur.
46. Maddə 269.4. İpoteka daşınmaz əşyalara, habelə rəsmi reyestrdə qeydə alınmalı olan daşınar əşyalara əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasıdır.
47. Maddə 269.7. Girovla və ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditorun (girov saxlayanın və ipoteka saxlayanın) hüququ var ki, borclunun həmin öhdəliyi icra etmədiyi halda girov qoyulmuş və ya ipoteka ilə yüklü edilmiş əşyanın dəyərindən həmin əşyanın mənsub olduğu şəxsin (girov qoyanın və ipoteka qoyanın) digər kreditorlarına nisbətən üstün qaydada təminat alsın.
48. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
49. Maddə 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir.
50. Mad də 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir.
51. Maddə 319.4. Açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir.
52. Maddə 319.6. İpoteka predmetinin satışından götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün yetərli deyildirsə, o, çatışmayan məbləği, əgər ipoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, borclunun başqa əmlakından almaq hüququna malikdir. Bu halda ipoteka saxlayanın ipotekaya əsaslanan üstünlük hüququ yoxdur. Əgər satışdan götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırs a, artıq məbləğ ipoteka verənə qaytarılmalıdır.
53. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
54. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
55. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulm ası və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
56. Maddə 445.1. İcranı gecikdirmiş borclu gecikdirmə nəticəsində vurduğu zərər üçün və gecikdirmə zamanı təsadüfən baş vermiş icra mümkünsüzlüyünün nəticələri üçün kreditor qarşısında məsuliyyət daşıyır.
57. Maddə 448.1. Əgər Mülki Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
58. Maddə 739.1. Borc müqaviləsinə görə iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər işt irakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür.
59. Maddə 739.2. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu.
60. Maddə 1.0.9. İlkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.
61. Maddə 34.1, 34.1.1 və 34.1.3. Əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi, ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ v erən şərtinin baş verməsi ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallara aid edilmişdir.
62. Maddə 39.3 və 39.3.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda, həmçinin, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
63. Maddə 41.1. İpoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydada keçirilən hərracda satıla bilər.
64. Maddə 47.4. Bu qanunun 47.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş ödənişlər həyata keçirildikdən sonra ipoteka predmetinin satışından əld ə olunan vəsaitin qalan hissəsi ipoteka qoyana qaytarılır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli, 01 nömrəli Qərardadı.
65. Bənd
11. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir.
66. Bənd 21....kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka pr edmetinin açıq hərracda satılması barədə tələblər üzrə işlərə baxılarkən “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərinə riayət etmək üçün ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı aparılan məhkəmə araşdırmasında qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllığa riayət edilməlidir. Belə ki, ilk növbədə ipotekaqoyanla ipotekasaxlayanın ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin ipoteka müqaviləsində, Qanunun 10.5-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq qeyd edilmiş qiymətlə müəyyən edilməsinə münasibəti öyrənilməlidir. Bununla bağlı razılıq olmadıqda isə, Qanunun 39.3.3-cü maddəsinə uyğun olaraq müqavilədə nəzərdə tutulduğundan fərqli həddə ilkin satış qiyməti ilə bağlı istinad edilən tərəflərin razılaşmasının olub-olmaması aydınlaşdırmalıdır. Məhkəməyə təqdim olunan razılaşma Mülki Prosessual Məcəllənin 106. 3 və 191.1-ci maddələrinin tələbləri baxımından yazılı şəkildə tərtib edilməli, ya məhkəmə iclas protokoluna imza edilməklə təsdiq olunmalı, ya da tərəflərin razılığı bu hərəkətlərin nəticəsi aydın surətdə şərh olunan, məhkəməyə göndərilən yazılı ərizələrdə ifadə olunmalıdır. Bu halda məhkəmə tərəflərin razılaşması ilə müəyyən edilmiş qiymətlə, onun əmlakın likvid və ya real bazar qiymətini təşkil edib-etməməsindən asılı olmayaraq bağlıdır. Buna baxmayaraq, məhkəmə Mülki Prosessual Məcəllənin 52.5 və 106.4-cü maddələrində sadalanan halların mövcudluğunu aşkar etdikdə həmin razılaşmanı nəzərə almaya bilər. Belə razılaşmanın əldə edilmədiyi, yaxud məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmadığı hallarda isə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti müstəqil qiymətləndiricinin rəyi (mütəxəssis rəyi) əsası nda müəyyən edilməlidir. Nəzərə alınmalıdır ki, mütəxəssis rəyinin mübahisə tərəflərinin təqdim etməsindən, yaxud məhkəmə qərardadı ilə təyin edilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı qərardadla alınmasından asılı olmayaraq, rəydə ipoteka predmetinin yalnız likvid qiyməti deyil, həmçinin likvid qiymətin ağlabatanlığının dəyərləndirməsi baxımından əhəmiyyətli olan real bazar qiyməti də əks olunmalıdır. Bu yanaşma “İpoteka haqqında” Qanunun 54-cü maddəsinin torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı tələbindən də irəli gəlir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
67. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
68. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi h alları sübut etməlidir.
69. Maddə 76.1. tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
70. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
71. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
72. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
73. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
74. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
75. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
76. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
77. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
78. Maddə
420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir. Kassasiya baxışının hədləri:
79. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi v ə prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
80. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kasasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
81. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İşə əvvəl baxmış kassasiya instansiya mə hkəməsinin göstərişlərinə apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən əməl olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
82. Kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, kassasiya şikayətinin dəlillərində qeyd olunan hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir və məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırılma ilə razılaşır. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək qeyd edir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan a pellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutlar ətraflı araşdırılmış və hansı sübutun mötəbər, hansının isə qeyri-mötəbər olduğu müvafiq prosessual normalara əsasən müəyyən edilmiş, bu barədə məhkəmənin gəldiyi nəticələr əsaslandırılmış, düzgün hüquqi nəticəyə gəlinmiş, nəticələr işin həqiqi hallarına uyğun olmaqla, mübahisənin maddi-prosessual hüquqi əsasları düzgün müəyyən edilmişdir. Bu səbəbdən kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğuna görə, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
83. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qə tnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
84. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 12 aprel 2004-cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 v ə 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu səbəbdən kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğuna görə, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
85. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmi ş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
86. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
87. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(104)-24/2023 nömrəli, 11 iyul 2023-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.