Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1598/2025 27.02.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı “icarə haqqının ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: icarə haqqı) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X7 (sədrlik edən və məruzəçi), Sarıyev Xəyal Əjdər oğlu və X3 ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi Şahbazlı Nəzrin Elmar qızının katibliyi, İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi Nümayəndə2, Cavabdeh iştirakı ilə, İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı “icarə haqqının ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-2(011)-5720/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları
1. İcarəyəverən Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarəçi Cavabdeh arasında bağlanmış Özəlləşdirilən müəssisə və obyektlərinin, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında 11 nömrəli, 24 iyul 2020-ci il tarixli müqavilənin surətindən görünür ki, tərəflər arasında ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 249,5 kv.m torpaq sahəsi 24 iyul 2022-ci il tarixədək Cavabdeh icarəyə verilmiş, icarə haqqı aylıq 218,31 manat, illik 2619,75 manat müəyyən edilmişdir. Həmin müqavilənin 4-cü maddəsində müqavilə ilə icarə müddəti xx.xx.2020-ci il tarixdən xx.xx.2022-ci il tarixədək müəyyən edilmişdir. Həmin müqavilənin 4.2-ci bəndində qeyd edilir ki, müqavilə müddətinin başa çatmasından 1 ay əvvəl onun uzadılması haqqında icarəçi tərəfindən yaxud bildiriş təqdim edilmədikdə icarəyəverən tərəfindən müqaviləyə xitam verilə bilər.
2. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən verilmiş şəxsi hesab vərəqindən görünür ki, Cavabdeh 11 nömrəli müqavilə üzrə 6605,71 manat ödəniş olunmuş, 3493 manat ödənilməmiş borcu qalmışdır.
3. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışın surətindən görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 579,82 kv/m olan qeyri-yaşayış binasının ½ hissəsi Cavabdeh adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ********** nömrəli reyestr nömrəsi ilə 30 iyun 2021-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
4. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin əməkdaşları X10, X2 Bəhruz Əli oğlu tərəfindən tərtib edilmiş 14 mart 2024-cü il tarixli aktın surətindən görünür ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin əməkdaşları tərəfindən vətəndaş Cavabdeh icarəsindəki ünvan 2 ünvanında yerləşən 249,5 kv.m torpaq sahəsinin icrası üzrə dövlət büdcəsinə yaranmış icarə haqqı borcunun ödənilməsinin tələb edilməsi barədə 3-21-3/2- 3867/2024 nömrəli, 07 mart 2024-cü il tarixli bildiriş məktubunun təqdim edilməsi üçün ünvan 1 ünvanına müraciət edilmişdir, lakin icarəçi bildiriş məktubunun qəbul etməkdən imtina etmişlər.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Cavabdeh qarşı “iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən icarə haqqı borcu üzrə 3493 manat məbləğində icarə haqqı borcunun Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xeyrinə tutularaq (VÖEN **********) Xidmətin Azərbaycan Respublikası X5 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında ünvan 2 ünvanında yerləşən 249.5 kv.m torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2020-ci il tarixli, 11 nömrəli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilənin şərtlərinə əsasən cavabdeh öz üzərinə icarə haqqının vaxtında və tam həcmdə ödənilməsi vəzifəsini götürsə də, müqavilənin şərtinə əməl olunmamış, cavabdeh tərəfindən ötən müddət ərzində icarə obyektindən istifadə edilməsinə baxmayaraq icarə haqqı ödənilməmiş və bununla da “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23-cü maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23cü maddəsinə əsasən torpaq sahəsindən istifadəyə görə icarə haqqını, digər tədiyyələri vaxtında ödəmək icarəçinin vəzifəsinə daxildir. Müqavilə ləğv edilmədiyindən hal-hazırda qüvvədə olmaqla icarəçinin həmin müqavilə üzrə dövlət büdcəsinə xx.xx.2024-cü il tarixinə ödənilməli olan 3493 manat məbləğində icarə haqqı borcu mövcuddur. Bununla əlaqədar olaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən cavabdehə “dövlət büdcəsinə yaranmış icarə haqqı borcunun ödənilməsi tələbi barədə” xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-21-3/2-3867/2024 nömrəli xəbərdarlıq məktubu ilə müraciət edilsə də, cavabdeh məktubu qəbul etməkdən, eyni zamanda icarə haqqı borcunu ödəməkdən imtina etmişdir.
7. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-2(011)-5720/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı “icarə haqqının ödənilməsi” tələbinə dair iddiasının təmin edilməməsi qət edilmişdir.
8. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, mülki işin materiallarında olan sübutlarla təsdiq edilir ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında 24 iyul 2020-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlanmış və həmin müqaviləyə əsasən cavabdehin tam mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 249,5 kv.m torpaq sahəsi Cavabdeh icarəyə verilmiş, icarə haqqı aylıq 218,31 manat, illik 2619,75 manat müəyyən edilmişdir. Həmin müqavilənin 4.1-ci maddəsinə əsasən göstərilmişdir ki, bu müqavilə ilə icarə müddəti 24 iyul 2020-ci il tarixdən 24 iyul 2022-ci il tarixədək müəyyən edilir. İcarə müqaviləsinin qeyd olunan maddəsində göstərilən müddətdə cavabdeh tərəfindən icarə haqları vaxtlı-vaxtında ödənilsə də, həmin tarixdən sonra cavabdeh tərəfindən müqavilənin müddətinin bitdiyi üçün ödəniş edilməmiş, cavabdehin bildirdiyinə görə iddiaçı təşkilata icarə müqaviləsinin predmeti olan torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın artıq iki paylı mülkiyyətçisi olduğuna istinad edilərək, paylı mülkiyyətçilərin paylarına uyğun yeni müqavilənin bağlanması təklif edilsə də, belə bir müqavilə bağlanmamışdır. ş materiallarında olan sübutlarla təsdiq edilir ki, xx.xx.2021-ci il tarixdən ünvan 1 ünvanında yerləşən 579 kv.m qeyri-yaşayış binasının ½ hissəsi Cavabdeh, ½ hissəsi X1 xüsusi mülkiyyətindədir. Həmin binanın altında yerləşən 249.5 kv.m torpaq sahəsi sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaq sahəsi katerqoriyasına aid olmaqla dövlət mülkiyyətindədir. Göründüyü kimi cavabdehin xüsusi mülkiyyətində olab əmlakın altında yerləşən torpaq sahəsinin özəlləşdirilməsi hüququna malik olduğu halda, iddiaçı ilə müddətli icarə müqaviləsi bağlanmış və cavabdeh icarə müqaviləsinə əsasən icarə haqlarını müqavilə qüvvədə olduğu müddətdə ödəmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdən sonra həmin torpaq sahəsinin ½ hissəsi, yəni 124,75 kv.metrin cavabdehə aid olması nəzərə alınmadan, başqa bir şəxsin əmlakının altına düşən hissəsinin də, yəni tam 249,5 kv.metr torpaq sahəsinin icarə haqqı da cavabdeh tərəfindən ödənilmişdir. Məhkəmə mülki işdə olan sübutları qiymətləndirib, işin faktiki hallarını nəzərə alaraq, belə qənaətə gəlir ki, iddianın hüquqi əsasını təşkil edən Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında 24 iyul 2020-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsi 24 iyul 2022-ci il tarixdən qüvvədə olmadığından, icarə müqaviləsinin predmeti olan torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın artıq iki paylı mülkiyyətçisi olduğu halda, həmin mülkiyyətçilərlə yeni müqavilə bağlanmadığından, həmin müqavilənin qüvvəsi bitdiyi dövrdən sonrakı dövr üçün icarə haqqının cavabdehdən tutulması əsassız olduğundan iddia tələbi təmin edilməməlidir.
9. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 399.1, 399.2, 399.3, 399.4, 405.1, 405.2, 421.2, 423.2, 685.2, 685.2.1, 685.2.2, 700.1, 700.3-cü maddələri və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1, 216-220, 217.4, 218.3, 233 və 360-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
10. Qətnamədən İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti apellyasiya şikayəti verərək Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2(011)-5720/2024 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, müqavilənin 4.2-ci bəndindən görünür ki, tərəflər arasında olan müqavilənin razılaşdırılmış şərtinə əsasən tərəflər müqavilənin müddətinin bitməsindən sonra icarə müqaviləsinə xitam verilməsini icarəçinin müqavilənin müddətinin uzadılması barədə ərizəsindən deyil, icarəyə verənin qərarından asılı etmişdirlər. Göründüyü kimi, mövcud vəziyyətdə tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə xitam verilməsi Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin vəzifəsi yox, hüququdur. Yuxarıda qeyd olunanlardan göründüyü kimi, cavabdehin dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi üzərində istifadə hüquqlarının icarə müqaviləsi əsasında həyata keçirildiyini və torpaq sahəsinin cavabdehin istifadəsində qalmaqla tərəflər arasında mövcud olan icarə münasibətlərinin davam etdiyini nəzərə alaraq, birinci instansiya məhkəməsinin icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə hər hansı qərar mövcud olmadığı halda, formal olaraq icarə müqaviləsinin müddətinin bitməsinə əsaslanmaqla icarə obyektinə münasibətdə tərəflər arasında mövcud olan icarə münasibətlərinin xarakterinə uyğun gəlməyən yanlış mülahizə əsasında gəldiyi nəticə əsassız sayılmalıdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən müqavilənin 4.2-ci bəndinə əsaslanaraq tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli, 11 nömrəli icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə hər hansı qərar qəbul edilməmişdir, eyni zamanda qeyd olunan icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə hər hansı məhkəmə qərarı mövcud deyil. Hazırda icarə müqaviləsinin predmeti olan torpaq sahəsi üzərində yerləşən qeyri-yaşayış obyektinə dair cavabdehin adına qeydə alınmış hüquqlar qüvvədədir və cavabdeh tərəfindən qeyd olunan torpaq sahəsindən imtina olunması barədə Xidmətə hər hansı müraciət olunmamış və cavabdehin istifadəsində qalmaqda davam edir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
12. Cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz təqdim edilmiş, etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçının qeyd etdiyi kimi “İcarə haqqında” Qanunun 2-ci maddəsi icarə münasibətləri ilə torpaq icarəsi münasibətlərini bir birindən ayırır. Yəni “İcarə haqqında” qanunun tələbləri torpaq icarəsi ilə bağlı münasibətlərə tətbiq edilmir. İddiaçı apellyasiya şikayətində torpaq icarəsi münasibətlərini “İcarə haqqında” Qanunun tənzimləmədiyini qeyd etsə də, öz tələbinə zidd olaraq eyni zamanda qanunu səhv təfsir etməklə “İcarə haqqında” Qanunun on üçüncü maddəsinin beşinci hissəsinə istinad edərək, müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılır hesab edilir qeyd etmişdir. Bununla da həmin qanunu öz xeyrinə uyğunlaşdıraraq müqavilənin müddətinin uzadılması tərəflərin ərizəsi deyil, icarə verən qərarı ilə mümkün olduğu qeyd etmişdir. Hesab edir ki, torpaq icarəsinə aid olmayan qanun tələbləri dəyişilsə, dolayı yolla qeyri-qanuni tələb uyduraraq, müqavilənin müddətinin bitməsi ilə onun xitam olunmadığını, yalnız icarə verənin qərarı ilə xitam verilə biləcəyini qeyd etməklə əsassız və ədalətsiz tələb irəli sürmüşdür. Aralarında bağlanmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqavilənin 7-ci maddəsində göstərilir ki, müqavilənin müddəti başa çatdıqda ona xitam verilə bilər.Tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə torpaq sahəsinə dövlətin və ya bələdiyyənin ehtiyacı olduqda bu müqavilənin 2.2, 5.2, 5.3, 6.1 bəndləri icarəçi tərəfindən pozulduqda, tərəflərin biri müqavilənin şərtlərinə əməl etmədikdə digər tərəfin tələbi əsasında məhkəmə qərarı ilə, icarəçi tərəfindən iki ardıcıl müddətdə icarə haqqı ödənilmədikdə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər. (Maddə 7.2) Göründüyü kimi, aralarında bağlanan torpaq sahəsinin icarə verilməsi haqqında müqavilənin 7-ci maddəsi müqaviləyə xitam verilməsinin qaydalarını tənzimləyir. Burada 2 istiqamət mövcuddur. Müqavilənin müddəti bitdikdə ona xitam verilə bilməsi və müqavilənin vaxtından əvvəl xitam verilməsi. Müqavilənin vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün qaydalar və şərtlər aydın şəkildə müəyyən edilsə də müddət bitdikdən sonra xitam verilməsi üçün qanunvericiliyiə uyğun hər hansı bir qayda və ya hər hansı bir şərt müəyyən edilməmişdir. Bundan başqa Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 66-cı maddəsinin 4-cü hissəsində göstərilir ki, alqı-satqı, istifadə və icarə müqavilələrinin nümunəvi formaları qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada təsdiq edilir.
b) Proses iştirakçılarının izahatı
13. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi Nümayəndə2 apellyasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək bildirmişdir ki, iddiaçıya bildirilib ki, müraciət edilib, icarə müqaviləsi yenilənməlidir. İş materiallarında formalaşmış məhkəmə praktikası ilə bağlı qətnamələri təqdim edib. Qətnamədə qeyd edilib ki,müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən müddət başa çatanda müqaviləyə xitam verilə bilər. Bu da mülkiyyətçinin hüququdur. Müqavilə vaxtı başa çatanda müqaviləyə xitam verilə bilər. Etirazı, sübutlarını məhkəmə nə prtokollarda, nə də qətnaməsində qiymət verməmişdir. Ali Məhkəmənin qərarlarını da təqdim etmişlər.Müqaviləni yenilənməli idi.Cavabdeh onlara müraciət etməli idi. Bu halları məhkəmə zalında bildirmişlər. Qarşı tərəf müqavilə bitəndən sonra da ödəniş edib. Apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş edir.
14. Məhkəmə iclasındai iştirak edən Cavabdeh apellyasiya şikayətinin dəlillərinə etiraz edərək bildirmişdir ki, bir gün ona zəng edib bildirdilər ki, qurumlar birləşir, müqavilə bağlasınlar. 2 illik müqavilə bağlandı. Ödənişləri də edirdi. Əmlak vergisini də vaxtında ödəyirdi. 2022-ci ilə qədər ödənişləri edirdi. Müqavilə müddəti bitəndən sonra ödəmədi. Müqavilədə elə şərt yoxdur ki, müqavilə avtomatik uzadıla bilər. Ona çoxlu zənglər gəlirdi. O da izah edirdi ki, müqavilənin müddəti bitib, amma müqavilə bağlamağa hazırdır. Məhkəmə onlara 2 ay vaxt verdi ki, müqavilə bağlasınlar. Həmin vaxta 5 gün qalmış qarşı tərəfə dedi ki, müqaviləni bağlasınlar. Amma mümkün olmadı.Qurumun bir-biri ilə əlaqəsi yoxdur. Zəngləri edən və şikayətləri edən fərqli şəxslər olub. Müqavilə bitəndən hesab edilən borc ona aid deyil. Obyektin yarı hissəsini satıb.Onun altındakı torpaq istifadəsinə verilmişdir. Başqa şəxsə çıxarışı verən qarşı tərəfdir. Torpağı yox, obyekti satıb. İddiaçı onu məlumatlandırmalı idi.Obyekt torpaq altında tam yerləşir. O, iddiaçıya müraciət etməli deyil ki, müqavilə bağlasınlar. Birinci dəfə özləri çağırmışdılar. 2021-ci ildə obyekti satandan sonra icarə müqaviləsinə görə ödəniş edib. Öhdəliyi var idi. Müqavilə bitənə qədər ödədi. Apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş edir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
15. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi Maddə 14.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir. Maddə 14.2.1. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr (əmək müqavilələri istisna olmaqla) və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi üçün əsasdır. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Maddə 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Maddə 425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər. Maddə 675. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. Maddə 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
16. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsi
Maddə 48. Bənd 2. Azərbaycan Respublikasının vətəndaşları və hüquqi şəxsləri torpaq sahələrini mülkiyyət, istifadə və icarə hüququnda əldə edə bilərlər.
Maddə 51. Bənd 4. Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar daimi və ya müvəqqəti istifadəyə müvafiq icra hakimiyyəti orqanları və bələdiyyələr tərəfindən verilir.
17. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu:
Maddə 1. Torpaq icarəsi müqavilə əsasında əvəzi ödənilməklə torpaqdan müddətli istifadə etməkdir. Maddə 4. Torpaq üzərində icarə münasibətlərinin obyektləri dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlardır. Azərbaycan Respublikasında bu Qanunla müəyyənləşdirilən icarə münasibətlərinin obyektləri olan dövlət və bələdiyyə torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada, icarə əsasında verilir. Torpağın istifadəsi haqqında sənədlərdə nəzərdə tutulduğu hallarda torpağın istifadəçisi onu icarəyə verə bilər. Maddə 13. Torpaq icarəsinin müddətləri tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilir və onlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bağlanan müqavilədə təsbit olunurlar
18. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 78.1. Sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər təqdim edilir. Məhkəmə baxışı zamanı sübutların təqdim edilməsinə o halda yol verilir ki, bunun üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmiş olsun və ya işdə iştirak edən şəxslər işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər sübutların təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın. Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər. Maddə 402.1. Mülki işlər üzrə qəbul edilmiş qətnamənin mübahisələndirilən hissəsində iddianın qiyməti beş min manatdan, kommersiya mübahisələrinə dair işlər üzrə isə müvafiq olaraq on min manatdan az olan əmlak xarakterli iddialar üzrə qətnamələr istisna olmaqla, apellyasiya məhkəmələrinin mülki və kommersiya kollegiyalarının və Naxçıvan Muxtar Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki və kommersiya kollegiyalarının qətnamələrindən kassasiya şikayəti verilə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
19. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
20. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
21. Hazırki halda iddiaçının apellyasiya şikayəti qətnamənin ləğvinə yönəldiyi üçün kollegiya qətnamənin əsaslılığını tam yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
22. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iddia tələbi təmin edilməlidir.
23. İşin halları ilə müəyyən edilir ki, icarəyəverən Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarəçi Cavabdeh arasında 24 iyul 2020-ci il tarixli icarə müqaviləsi imzalanmışdır. Müqaviləyə əsasən ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 249,5 kv.m torpaq sahəsi 24 iyul 2022-ci il tarixədək Cavabdeh icarəyə verilmiş, icarə haqqı aylıq 218,31 manat, illik 2619,75 manat müəyyən edilmişdir.
24. Torpağın üzərində yerləşən daşınmaz əmlakı cavabdeh özəlləşdirmişdir. 2021-ci ildə isə daşınmaz əmlakın ½ hissəsini satmışdır.
25. Hazırda mübahisə predmeti olan torpaq üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın ½-i cavabdehin mülkiyyətindədir. Cavabdeh icarə müqaviləsinin müddəti bitdikdən sonra da ödənişlər etmişdir. Daha sonra ödənişləri dayandırmışdır.
26. İddiaçı hazırkı iddia ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən xx.xx.2024-cü il tarixinə ödənilməli olan 16 ay üçün icarə haqqı borcu üzrə 3493 manat məbləğində icarə haqqı borcunun Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xeyrinə tutulmasını xahiş etmişdir.
27. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iddia tələbi təmin edilməmiş və ona istinad edilmişdir ki, xx.xx.2021-ci il tarixdən ünvan 1 ünvanında yerləşən 579 kv.m qeyri-yaşayış binasının ½ hissəsi Cavabdeh, ½ hissəsi X1 xüsusi mülkiyyətindədir. Həmin binanın altında yerləşən 249.5 kv.m torpaq sahəsi sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaq sahəsi katerqoriyasına aid olmaqla dövlət mülkiyyətindədir. Göründüyü kimi cavabdehin xüsusi mülkiyyətində olab əmlakın altında yerləşən torpaq sahəsinin özəlləşdirilməsi hüququna malik olduğu halda, iddiaçı ilə müddətli icarə müqaviləsi bağlanmış və cavabdeh icarə müqaviləsinə əsasən icarə haqlarını müqavilə qüvvədə olduğu müddətdə ödəmişdir. xx.xx.2021-ci il tarixdən sonra həmin torpaq sahəsinin ½ hissəsi, yəni 124,75 kv.metrin cavabdehə aid olması nəzərə alınmadan, başqa bir şəxsin əmlakının altına düşən hissəsinin də, yəni tam 249,5 kv.metr torpaq sahəsinin icarə haqqı da cavabdeh tərəfindən ödənilmişdir. Məhkəmə mülki işdə olan sübutları qiymətləndirib, işin faktiki hallarını nəzərə alaraq, belə qənaətə gəlmişdir ki, iddianın hüquqi əsasını təşkil edən Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə Cavabdeh arasında 24 iyul 2020-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsi 24 iyul 2022-ci il tarixdən qüvvədə olmadığından, icarə müqaviləsinin predmeti olan torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın artıq iki paylı mülkiyyətçisi olduğu halda, həmin mülkiyyətçilərlə yeni müqavilə bağlanmadığından, həmin müqavilənin qüvvəsi bitdiyi dövrdən sonrakı dövr üçün icarə haqqının cavabdehdən tutulması əsassız olduğundan iddia tələbi təmin edilməməlidir.
28. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilmişdir.
29. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmır və qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarəçi Cavabdeh arasında imzalanmış 24 iyul 2020-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 4.1-ci bəndində qeyd edilir ki, bu müqavilə ilə icarə müddəti xx.xx.2020-ci il tarixdən 24 iyul 2022-ci il tarixinədək müəyyən edilir.
30. Müqavilənin 4.2-ci maddəsində qeyd edilir ki, müqavilə müddətinin başa çatmasından 1 ay əvvəl onun uzadılması haqqında icarəçi tərəfindən yazılı bildiriş təqdim edilmədikdə icarəyəverən tərəfindən müqaviləyə xitam verilə bilər.
31. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, müqavilənin 4.2-ci bəndinin məzmunundan göründüyü kimi müqavilənin müddəti başa çatdıqda müqaviləyə avtomatik olaraq xitam verilmir, lakin icarəçi tərəfindən uzadılma barədə yazılı bildiriş verilmədikdə icarəyəverən müqaviləyə xitam vermək hüququna malikdir. Hazırkı halda isə icarəyəverən müqavilə müddətinin bitməsi ilə bağlı müqaviləyə xitam vermək hüququndan istifadə etməmiş, müqavilləyə xitam verilməsi barədə iradəsini qarşı tərəfə bildirməmişdir. İcarəçi isə öz növbəsində icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə niyyətini başqa formada ifadə etməmişdir. Göstərilən hallar icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmasına dəlalət edir.
32. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 421.2-ci maddəsi tərəflərdən biri müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduğu halda digər tərəfin müqaviləni ləğv etmək hüququnu təsbit edir. Odur ki, tərəflərdən birinin müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozması yalnız o zaman müqavilənin ləğv edilməsinə səbəb olur ki, qarşı tərəf Mülki Məcəllənin yuxarıda göstərilən normasında nəzərdə tutulmuş müqaviləni ləğv etmək hüququnu həyata keçirsin, yəni müqaviləni ləğv etmək barədə iradəsinin öhdəliyi pozmuş tərəfə ifadə etsin.
33. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, icarə müqaviləsinin müddəti bitsə belə cavabdeh mübahisəli torpaq sahəsindən istifadə etməkdə davam etdiyindən iddiaçı Mülki Məcəllənin 697.2-ci maddəsinə əsasən torpaq sahəsindən istifadə edildiyi müddət üçün kompensasiya qismində icarə haqqının ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır.
34. Tərəflər arasında imzalanmış müqavilənin 3.1-ci bəndində qeyd edilir ki, torpaq sahəsinin aylıq icarə haqqı 218,31 manat manat müəyyən edilir.
35. Hazırda iddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixə kimi olan dövr üçün aylıq icarə haqqının ödənilməsini tələb edir.
36. İş materiallarına əlavə edilən şəxsi hesab vərəqəsindən görünür ki, cavabdehin 31 iyul 2020-cu il tarixdən 31 may 2024-cü il tarixə kimi 3493 manat məbləğində borcu vardır.
37. Cavabdeh müqavilə müddəti bitdikdən sonra da ödənişləri davam etdirmişdir. Sonuncu ödənişi xx.xx.2023-cü ildə edib. Cavabdehin etirazı odur ki, mübahisə predmeti olan torpaqda yerləşən daşınmaz əmlakın ½ hissəsini satmışdır. Digər paylı mülkiyyətçinin əvəzinə icarə haqqını ödəməli deyildir.
38. Kollegiya qeyd edir ki, cavabdeh müqavilənin dəyişdirilməsi ilə bağlı müraciət edə bilərdi. Lakin bunu etməmişdir. Daha əvvəl bağladığı müqavilə əvvəlki şərtlərlə uzadılmışdır. Belə olduğu təqdirdə kollegiya hesab edir ki, iddia əsaslıdır və təmin edilməlidir.
39. Məhkəmə mülki-prosessual qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsinə də qiymət vermyi zəruri sayır. Bu məsələ prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiriyindən, bu məsələyə qiymət verərkən məhkəmə tərəflərin belə tələbinin olub olmamasından asılı deyildir. Məhkəmə xərcləri ilə bağlı məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, iddia tələbi təmin edildiyi üçün və iddiaçı dövlət rüsumunu ödəməkdən azad olduğu üçün iddia ərizəsinin verilməsinə görə 54 manat məbləğində pul, apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə 27 manat dövlət rüsumu cavabdehdən dövlət nəfinə tutulmalıdır.
40. Şərh olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gəlir ki, iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin apellyasiya şikayəti təmin edilməli, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e- 2(011)-5720/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilməli, Cavabdeh icarə haqqı borcu üzrə 3493 manat məbləğində icarə haqqı borcu iddiaçı Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xeyrinə tutularaq (VÖEN **********) Xidmətin Azərbaycan Respublikası X5 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülməli, iddia ərizəsinin verilməsi üçün 54 manat, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün 27 manat dövlət rüsumu Cavabdeh tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməlidir.
41. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, mübahisələndirilən hissədə iddianın qiyməti 5000 manatdan az olduğu üçün qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.
42. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-2(011)-5720/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. Cavabdeh icarə haqqı borcu üzrə 3493 (üç min dörd yüz doxsan üç) manat məbləğində icarə haqqı borcu iddiaçı Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin xeyrinə tutularaq (VÖEN **********) Xidmətin Azərbaycan Respublikası X5 İdarəsindəki AZ53 NABZ ******************** saylı hesabına (kod 501004, AZ74NABZ******************** VÖEN **********, S.W.İ.F.T. bik NABZAZ 2C) köçürülsün. İddia ərizəsinin verilməsi üçün 54 manat, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün 27 manat dövlət rüsumu Cavabdeh tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilsin. Qətnamədən kassasiya şikayət verilə bilməz.
Sədrlik edən hakim imza: Günay Axundova Hakimlər imzalar: Xəyal Sarıyev Fərrux Qasımov