Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2723/2025 12.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh qarşı maddi ziyanın ödənilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X5 İddiaçı qarşı mənzilin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə (açar sözlər: kirayə haqqının ödənilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X2 (sədrlik edən və məruzəçi), X3 və X1 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Hacızadə Kəmalə Hafiz qızının katibliyi, cavabdehin və müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxsin nümayəndəsi https://ecms.justice.loc/Cases/Default.aspx?caseId=3348431Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı maddi ziyanın ödənilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X5 İddiaçı qarşı mənzilin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə bağlı mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 13 fevral 2025-ci il tarixli, e-2(004)-952/2025 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı verdiyi apellyasiya şikayətinə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq İşin halları
1. Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestrindən Çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy ünvan 1 ünvanında yerləşən 316 nömrəli mənzil 12 may 2017-ci il tarixdə mülkiyyət hüququ əsasında X5 adına qeydiyyata alınmışdır.
2. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy ünvan 2 ünvanında yerləşən 316 nömrəli mənzil 2024-cü aprel ayından İddiaçı kirayə verilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlə aralarında bağlanmış kirayə müqaviləsinin müddəti bitənə qədər qüvvədə qalması barədə və ya kirayə müqaviləsi ləğv edildikdə həmin müqavilənin 7.1-ci bəndinə əsasən iddia tələbindəki maddi ziyanla olan hissəni və cavabdeh şəxsə 2024-cü ilin dekabr ayında nağd şəkildə ödədiyi 3720 manat məbləğin ona qaytarılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
4. İddia onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı ilə Cavabdeh arasında üçüncü şəxs “Real Əmlak” daşınmaz əmlak agentliyinin iştirakı ilə 17 aprel 2024-cü il tarixli, 105 nömrəli “Daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi haqqında” icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 1.1-ci maddəsinə əsasən Cavabdeh Kavi qızı (“İcarəyə verən”) ona məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, X10 78 V küçəsi, mənzil 316 ünvanında yerləşən 2 otaqlı yaşayış sahəsini İddiaçı (“İcarəçiyə”) icarəyə vermişdir. Müqavilənin 3.1-ci maddəsinə əsasən həmin mənzilə görə kirayə haqqı 600 manat məbləğində nəzərdə tutulmuşdur. Lakin, sözügedən mənzilə görə tərəfindən hər ay 620 manat məbləğ ödənilmişdir. Müqavilənin 5.1-ci maddəsinə əsasən Cavabdeh ilə aralarında bağlanmış 17 aprel 2024cü il tarixli, 105 nömrəli “Daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi haqqında” icarə müqaviləsinin müddəti 17 aprel 2024-cü il tarixdən 17 aprel 2026-cı il tarixinədək razılaşdırılmışdır. Cavabdeh müqavilə şərtlərini birtərəfli olaraq pozmuş və onu xeyli ziyana salmışdır. Hal-hazırda özünə ev tapa bilmir. Müqavilənin müddəti müəyyənləşdirildiyi halda cavabdeh şəxs heç bir əsas olmadan müqavilə şərtlərini vaxtından əvvəl pozur və müqavilə münasibətlərinə də vaxtından əvvəl xitam verilməsini istəyir. Hal-hazırda Bakı şəhəri Yasamal rayonu, X10 ərazisində yerləşən 2 otaqlı yaşayış sahələrinin icarə qiyməti 800-900 manat aralığında təşkil edir. Cavabdeh şəxs heç bir əsas olmadan müqavilə şərtlərini vaxtından əvvəl pozduğuna və müqavilə münasibətlərinə də vaxtından əvvəl xitam verilməsini istədiyinə görə, o, icarəyə yaşadığı yaşayış sahəsindən 300 manat məbləğində artıq ödəyərək yenidən 900 manat məbləğində icarəyə yaşayış sahəsi götürməlidir. Cavabdeh Kavi qızı 2 il müddətinə aralarında bağlanmış icarə müqaviləsinin şərtlərini birtərəfli olaraq pozaraq onu xeyli ziyana saldığına görə, halhazırda mən özünə ev tapa bilmədiyimə görə 17 aprel 2024-cü il tarixli, 105 nömrəli “Daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi haqqında” icarə müqaviləsinin 7.1-ci maddəsinə əsasən, “Bu müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklər yerinə yetirilmədikdə təqsirli tərəf, Azərbaycan Respublikasının qüvvədə olan qanunvericiliyinə əsasən, zərərçəkmiş tərəfə öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi nəticəsində vurulmuş maddi və mənəvi zərərə görə məsuliyyət daşıyır (AR Mülki Məcəlləsi 784, 786.1)”əsasən 16 ay müddətini, hazırda həmin ərazidə yerləşən 2 otaqlı yaşayış sahəsinin qiymətinin 900 manat olmağını və aradakı 300 manat fərqi nəzərə alaraq (16 ay x 300) cavabdeh şəxs ona hazırda 4800 manat məbləğində maddi ziyan vurmuşdur.
5. Müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X9 cavabdeh İddiaçı qarşı mənzilin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək və İddiaçı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy ünvan 1 ünvanında yerləşən 316 nömrəli mənzildən əşyaları ilə birlikdə çıxarılması və həmin mənzilin boşaldılaraq ona təhvil verilməsini xahiş etmişdir.
6. Müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxsin tələbi onunla əsaslandırmışdır ki, mənzil X5 mülkiyyətindədir. İddiaçı tərəfindən mənzil baxımsız olmuş, evdə müxtəlif ev heyvanları saxlanılmışdır. Bundan başqa evdə razılaşdırılmış şəxslərin xaricində müxtəlif şəxslər də yaşamağa başlamışdır. Müxtəlif saatlarda gecə və gündüz mənzilə müxtəlif tanımadığı şəxslər gəlməyə başlamışdır. Bundan başqa aşağı qonşunun şikayəti əsasında mənzilə baxış keçirilmişdir. İddiaçının istifadə etdiyi mənzildən aşağı mənzilə su axıdılmışdır. Bundan başqa məzilin kommunal borcları da ödənilməmişdir.
7. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 13 fevral 2025-ci il tarixli, e-2(004)- 952/2025 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı Cavabdeh qarşı maddi ziyanın ödənilməsi tələbinə dair iddiasının təmin edilməməsi, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X5 cavabdeh İddiaçı qarşı mənzilin boşaldılaraq təhvil verilməsi tələbinə dair iddiasının təmin edilərək, İddiaçı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy ünvan 1 ünvanında yerləşən 316 nömrəli mənzildən əşyaları ilə birlikdə çıxarılması və həmin mənzil boşaldılaraq X6 təhvil verilməsi qət edilmişdir.
8. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, Cavabdeh Kavi qızı və İddiaçı Daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi haqqında xx.xx.2024-cü il tarixdə razılaşma əldə etmişlər. Sözügedən razılaşmaya əsasən Cavabdeh Kavi qızının əri X5 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy ünvan 1 ünvanında yerləşən 316 nömrəli mənzil İddiaçı kirayəyə verilmişdir. İş materiallarında olan Cavabdeh Kavi qızı ilə İddiaçı arasında bağlanmış Daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi haqqında xx.xx.2024-cü il tarixli müqavilədən görünən odur ki, tərəflər aralarında olan əmlak kirayəsi müqaviləsinin şərlərini özündə əks etdirən müqaviləni tərtib etsələr də, müqavilə həmin şəxlər tərəfindən imzalanmamaışdır. Buna baxmayaraq tərəflərin məhkəmə iclasında verdiyi izahatlarından və məhkəmə araşdırmasının digər hallarından da bəlli olur ki, tərəflər arasında əmlak kirayəsinə dair razılaşmanın olması işin mübahisəsiz halıdır. İddiaçı iddia edir ki, əmlak kirayə müqaviləsi xx.xx.2024-cü il tarixdən xx.xx.2026-cı il tarixədək qüvvədə olmaq şərtilə bağlanmış, lakin sözügedən müavilə iddiaçı tərəfindən vaxtından əvvəl xitam edildiyindən ona maddi ziyan dəymişdir. Bu baxımdan o cavabdehdən həm vaxtından əvvəl müqaviləyə xitam verildiyi üçün ona dəymiş 4800 manat məbləğində maddi zərəri, eyni zamanda müqavilənin qüvvədə olacağı müddət üçün qabaqcadan 2024-cü ilin dekabr ayında nağd şəkildə ödədiyi 3720 manat məbləğin ona qaytarılmasını xahiş edir. Bununla yanaşı mübahisəli mənzilin mülkiyyətçisi olan Cavabdeh Kavi qızının əri X9 da müstəqil tələb irəli sürərək İddiaçı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy ünvan 1 ünvanında yerləşən 316 nömrəli mənzildən əşyaları ilə birlikdə çıxarılması və həmin mənzilin boşaldılaraq X6 təhvil verilməsini xahiş edir. Cavabdeh Kavi qızı və İddiaçı Daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi haqqında xx.xx.2024-cü il tarixli müqavilə imzalanmasa belə tərəflər arasında əmlak kirayəsi müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik münasibətlərinin mövcud olması işin mübahisəsiz halıdır. İddiaçı müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyini lazımi qaydada icra etmədiyindən Cavabdeh Kavi qızı və mübahisəli mənzilin mülkiyyətçisi olan Cavabdeh Kavi qızının əri X9 müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verilmə ilə bağlı iradə ifadələrini qarşı tərəfə bildirmişlər. İddiaçı isə iddiasının hüquqi əsasını təşkil edən faktları təsdiq edə biləcək sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. İddia tələbindən və iddiaçının məhkəmə iclasında verdiyi izahatından məlum olur ki, iddiaçı əmlak kirayə müqaviləsinin müqavilədə nəzərdə tutulmuş müddətdən əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı madi zərərə məruz qaldığını iddia edir və həmin zərərin eyni zamanda əvvəlcədən ödədiyi kirayə haqqının ona qaytarılmasını tələb edir. Buna baxmayaraq, iddiaçı iddiasını əsaslı edən heç bir sübutu məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. İddiaçı əmlak kirayəsi ilə bağlı cavabdehə və ya əmlakın mülkiyyətçisinə pulun ödənilməsini təsdiq edən qəbz və ya hər hansı bir başqa sübutu təqdim edə bilməmişdir. Eyni zamanda, əmlak kirayəsi müqaviləsinə məhz onların təqsiri üzündən xitam verildiyini sübuta yetirə bilməmişdir. Yalnızca sözügedən fakt öz təsdiqini tapa biləcəyi təqdirdə əmlak kirayəsi müqaviləsinin vaxtından əvvəl pozulması ilə bağlı zərəri iddiaçı yəni kirayəçi kirayə verəndən tələb edə bilərdi. Hazırki halda isə bu fakt öz təsdini tapmamışdır. Cavabdehin iddiaçı qarşısında qəsdən və ya ehtiyatsızlıqla vurduğu ziyana görə maddi məsuliyyəti yaranması üçün ziyanın həqiqətən vurulduğu aşkar olmalı, təqsirkarın əməli, yəni hərəkəti və ya hərəkətsizliyi qanuna zidd olmalı və təqsirkarın qanunazidd əməli ilə bu əməlin nəticəsi arasında səbəbli əlaqə olmalıdır. Həmçinin, iddiaçı maddi ziyanın məbləğini və onun vurulduğunu iddia etdikdə bunu sübut etməyə borcludur. Yekun olaraq, İddiaçı iddiası üzrə əmlak kirayəsi müqaviləsinin vaxtından əvvəl xitam edilməsi nəticəsində ona zərər vurulması, eyni zamanda müqavilənin razılaşdırılmış müddət ərzində qüvvədə olacağı müddət üçün onun tərəfindən kirayə haqqının qabaqacadan tam şəkildə ödənilməsi faktı məhkəmə araşdırması zamanı öz təsdiqini tapmadığından, onun iddiası təmin edilə bilməz. Məhkəmə həmçinin müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X5 cavabdeh İddiaçı qarşı “mənzilin boşaldılaraq təhvil verilməsi” tələbinə dair iddiasına münasibət bildirərək qeyd edir ki, iddia tələbi bu hissədə qanunidir və əsaslıdır. Belə ki, əmlak kirayəsi müqaviləsi üzrə tərəf olan İddiaçı müqavilənin şərtlərini pozmuş, bunun nəticəsində də müqavilənin digər tərəfləri olan Cavabdeh Kavi qızının və əmlakın mülkiyyətçisi olan X5 müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam vermək səlahiyyəti yaranmışdır. Belə ki, tərəflərin məhkəmə iclasında verdiyi zahatlarından, işin hallarından müəyyən olunmuşdur ki, İddiaçı mənzilin kirayəsi ilə bağlı kirayə haqqını sonuncu dəfə noyabr ayında ödəmiş, dekabr və yanvar aylarında mənzilə görə kirayə haqqını ödəməmişdir. Hazırki halda müqaviləyə xitam verildiyindən mülkiyyətçinin hüququ vardır ki, mülkiyyətindən kirayəçinin çıxarılmasını tələb etsin.
9. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152, 157, 385.1, 442-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə iclası iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
10. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, ləğv edilərək, iddianın təmin olunmasını xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, evdə müxtəlif növ heyvanlar heç bir zaman olmamışdır. İcarəyə götürdüyü mənzildə yanına valideyni, yəni,atası arada gəlib-getmişdir. Həmin mənzili icarəyə götürdüyü gündən mənzilin su xəttində, su kranlarında, kombidə, işıq xətlərində ciddi problemlər var idi. Cavabdehin hamamda paslanmış borular və digər problemlər barədə əvvəldən məlumatı var idi və mənzili təhvil aldıqdan sonra həmin problemləri öz şəxsi hesabına xərc çəkərək düzəltdirmişdir. Hazırki günə kimi 3 dəfə kombi ustasını çağıraraq kombini düzəltdirmiş, hamamda və mətbəxdə paslanmış su kranlarını ümumi bazasını dəyişdirmişdir. 30 noyabr 2024-cü il tarixində cavabdeh onunla “whatsapp” vasitəsilə yazışmalarda müqavilə münasibətlərinə və həmin müqavilə onun üçün heç bir qanuni əhəmiyyətinin olmadığını və ona evi 2 günə boşaltmasını bildirsə də (whatsapp yazışmalarını iş materiallarına əlavə edirəm), daha sonra 01 dekabr 2024-cü il tarixdə qapının önündə atası cavabdehin əri X9 ilə danışıqlar aparmış və cavabdehin əri atasına icarə haqqının 7 ayını yəni 4340 manat məbləği öncədən ona ödəməklə həmin mənzildə icarəçi kimi yaşamağa davam edə biləcəyini demişdir. Həmin binanın birinci mərtəbəsində obyekti olduğuna görə öz işlərinə görə razılaşmaq məcburiyyətində qalmışdır. Bundan sonra cavabdehin əri Akif Əliyev ona ödənişi kart vasitəsilə deyil əlbəəl, nağd şəkildə ona verməyimi istədi (cavabdeh və əri hər zaman ödənişləri nağd şəkildə istəyirdilər, buna dair whatsapp yazışmanı əlavə edir) və o da 01 dekabr 2024-cü il tarixdə atasının yanında X5 ona bildirdiyi “Unibank” **********339258 nömrəli bank hesabına 620 manat məbləği, əlbəəl isə 3720 manat pulu ona vermişdir. Onlar pulu aldıqdan bir neçə gün sonra Cavabdeh Kavi qızı yenidən onu mənzildən çıxmaqla bağlı narahat etdi, cavabdehə 7 ayın ödənişini ödədiyini və əri ilə razılığa gəldiyini dedikdə cavabdeh ona elə bir şey yoxdur demişdir. Müqavilə 2 il müddətinə bağlanmış və tərəfindən həmin müqavilənin şərtlərini pozduğuna dair mötəbər sübutun olmadığı müəyyən edilir. Mülki iş üzrə iddiaçı tərəfindən məhkəmə zamanı qəbzlər əlavə edilsə də, məhkəmə həmin qəbzləri sübut olaraq qiymətləndirməmiş və nəzərə almamışdır. İşin faktiki hallarından göründüyü kimi daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi haqqında müqaviləsi üzrə cavabdeh tərəfindən bütün öhdəliklər kobud formada pozulmuşdur. Lakin məhkəmə bu məsələləri qərəzli yanaşaraq qiymətləndirməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
12. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz müstəqil tələb irəli sürən şəxsin tələbində qeyd olunan xüsusatlarla əsaslandırılmışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
13. Cavabdeh apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirərək izahatında göstərmişdir ki, iddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi müqavilə onun tərəfindən imzanamışdır və bu sənəddən məhkəmə iclasına kimi məlumatlı olmamışdır. İddiaçı ilə onların arasında müqavilənin müddəti 2024-cü ilin sonuna kimi müəyyən olunmuşdur. Lakin icarə müqaviləsinin şərtlərinə iddiaçı tərəfindən əməl olunmamışdır.
14. Müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X9, onun və cavabdehin nümayəndəsi https://ecms.justice.loc/Cases/Default.aspx?caseId=3348431Nümayəndə cavabdehin izahatı ilə eyni məzmunlu izahat verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını məhkəmədən xahiş etdi.
15. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq iddiaçı məhkəmə iclasına gəlmədikyi üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onun iştirakı olmadan baxılmışdır.
Tətbiq edilən hüquq
16. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. Maddə 157.5. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; vicdanlı sahibdən isə onun əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu vaxtdan və ya əmlakın qaytarılmasına dair mülkiyyətçinin iddiası üzrə məhkəmə bildirişini aldığı vaxtdan götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın onda olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir. Vicdanlı sahib isə əvəzi ödənilərkən yoxa çıxan və ya zərər çəkən əmlakın, o cümlədən əmlakdan gəlir götürdüyünə görə zərərin əvəzini ödəməyə borclu deyildir. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır; Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür; Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Maddə 424.3. Müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır. Maddə 424.5. Əgər müqavilənin dəyişdirilməsinə və ya ləğvinə onu tərəflərdən birinin əhəmiyyətli dərəcədə pozması əsas vermişdirsə, digər tərəf müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Maddə 433.1. Borclu öz öhdəliyini kreditora və ya qanunla və ya məhkəmənin qərarı ilə icranı qəbul etməyə ixtiyarı çatan şəxsə ödəməlidir. Maddə 433.2. Əgər öhdəliyin icrasını ixtiyarsız şəxs qəbul edərsə, öhdəlik kreditorun buna razılıq verməsi və ya bu icradan fayda götürməsi şərti ilə icra olunmuş sayılır. Maddə 433.3. Öhdəliyin icrası zamanı borclu icranı kreditorun özünün və ya ixtiyarlı şəxsin qəbul etməsinə dair sübutların təqdim olunmasını tələb edə bilər və bu cür tələb irəli sürülməməsi nəticələrinin riskini daşıyır. Maddə 675. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür; Maddə 680.1. Kirayəyə verən kirayəyə verilmiş əşyanın saxlanması və ya bərpası üçün kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ona ödəməyə borcludur. Əvəzi ödənilən xərclərə aşağıdakılar aid deyildir: 680.1.1. binaların, qurğuların və ya nəqliyyat vasitələrinin kirayəsi halında istismar, qulluq və təmizləmə xərcləri; 680.1.2. heyvanın kirayəyə verildiyi halda - qulluq və bəsləmə xərcləri. Maddə 684.1. Əmlak kirayəsi haqqı, əgər kirayə müddəti bir aydan qısadırsa, həmin müddətin sonunda ödənilməlidir. Əgər kirayə müddəti bir aydan çoxdursa, əmlak kirayəsi haqqı zərurət olduqda müvafiq surətdə hər ayın sonunda hissə-hissə ödənilməlidir. Əgər əmlak kirayəsi haqqı zaman hissələri üzrə hesablanmışdırsa, ayrı-ayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilir. Maddə 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər. Maddə 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə və ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə. Maddə 686. Əgər tərəflərdən biri öhdəliklərini öz təqsiri üzündən o dərəcədə pozursa ki, otaqların kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsi digər tərəf üçün yolverilməz olur, onda hüquq münasibətləri xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğv edilə bilər. Tərəflərin bu maddənin göstərişlərinə zidd olan razılaşmasının qüvvəsi yoxdur. Maddə 692.2. Kirayəyə verənin kirayə hüquq münasibətlərinə xitam vermək arzusu aşağıdakı hallarda əsaslı sayılır: 692.2.1. kirayəçi müqavilə öhdəliklərinin pozulmasında təqsirli olduqda; Maddə 699.1. Kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ona mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə əldə edən mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur; Maddə 700.3. Əgər həmin Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə həmin Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
17. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 29 mart 2023-cü il tarixli qərarı: “... müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: – digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda (məsələn, Mülki Məcəllənin 719.7-ci maddəsində müəyyən edildiyi kimi); – Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda (məsələn, Mülki Məcəllənin 786.1-ci maddəsində göstərilən hal). Müqavilə öhdəliklərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması baş vermədiyi bir sıra hallarda, əgər bu hallar Mülki Məcəllə və ya tərəflərin əvvəlcədən qarşılıqlı razılaşması ilə müəyyən edilərsə, müqavilə birtərəfli qaydada ləğv oluna bilər. Belə ki, Mülki Məcəllənin 421.3-cü maddəsinə əsasən müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır. ... Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 421.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar üzrə müqavilənin ləğv edilməsi həmin Məcəllənin 421.3-cü maddəsinə uyğun olaraq birtərəfli iradə ifadəsi ilə məhkəmədən kənar qaydada baş verir. İradə ifadəsinin qarşı tərəfə bildirilməsi ilə müqavilə ləğv edilmiş hesab edilir və bu ləğvetmənin həyata keçirilməsinin ümumi formasıdır. ... İkitərəfli müqavilələr üzrə öhdəliyin pozulması halında kreditor Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 447.1-ci maddəsinə uyğun olaraq müqavilədən imtina etməklə ona xitam verə bilər. Müqavilədən imtina barədə iradə ifadəsinin qarşı tərəfə bildirilməsi ilə müqaviləyə xitam verilmiş sayılır.”
18. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.1. qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər; Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
19. Apellyasiya şikayəti ilə qətnamənin tam ləğvi tələb edildiyindən, məhkəmə aktı şikayətin dəlilləri üzrə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
20. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları, o cümlədən qətnamənin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmir.
21. İddiaçı iddianın faktiki əsası kimi iddia ərizəsinə əlavə olunmuş “Real Əmlak” daşınmaz əmlak agentliyinin iştirakı ilə 17 aprel 2024-cü il tarixli, 105 nömrəli “Daşınmaz əmlakın kirayəyə verilməsi haqqında” müqaviləyə istinad edir.
22. Lakin həmin müqavilə nəinki cavabdeh, hətta iddiaçının özü tərəfindən imzalanmadığından mübahisənin həlli üçün hər hansı bir əhəmiyyət kəsb etmir.
23. Birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında əmlak kirayəsinə dair razılaşmanın olması işin mübahisəsiz halıdır. İddiaçı əmlak kirayə müqaviləsinə əsasən mənzilin xx.xx.2024-cü il tarixdən xx.xx.2026-cı il tarixədək, yəni, 2 il müddətinə kirayə verildiyini iddia edir, cavabdeh isə məhkəmə iclasında kirayə müddətinin 2024-cü ilin sonuna kimi müəyyən olunduğunu bildirmişdir. Nə iddiaçı, nə də cavabdeh tərəfindən hər hansı bir sübut təqdim olunmadığından bu xüsusatın aydınlaşdırılması mümkün olmamışdır. Buna görə də məhkəmə tərəfindən araşdırılmakı olan əsas məsələ kirayə müqaviləsinə dair şərtlərin pozulub – pozulmamasıdır.
24. Müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs tərəfindən iddia ərizəsi məhkəməyə iddia ərizəsi 2025-ci ilin yanvar ayında təqdim olunmuşdur. Kirayə haqqının ödənilməsi ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən kirayə haqqının sonuncu dəfə 2024-cü ilin noyabr ayında ödənilməsi müəyyən edilmişdir. İddiaçı apellyasiya şikayətində 01 dekabr 2024-cü il tarixdə atasının yanında X5 ona bildirdiyi “Unibank” **********339258 nömrəli bank hesabına 620 manat məbləği, əlbəəl isə 3720 manat pulu ona verdiyini qeyd etmiş, həmçinin şikayətə 620 manat məbləğində pul vəsaitinin kartdan – karta köçürülməsi ilə bağlı qəbz əlavə olunmuşdur.
25. Lakin məhkəmə kollegiyası bu xüsusatları inandırıcı hesab etmir. Belə ki, tərəflər arasında mübahisənin olduğu dövrdə 6 aylıq kirayə haqqının qabaqcadan ödənilməsi, bütün hesablaşmalar nağd formada aparıldığı təqdirdə 3720 manat pulun nağd verilməsi, 620 manatın kart vasitəsilə göndəriliməsi ağlabatan deyildir. Bundan başqa iddiaçı tərəfindən təqdim olunmuş qəbzdən də pul vəsaitinin Akif Əliyevə ödənilməsi müəyyən olunmadığından həmin qəbzin sübut kimi qiymətləndiriliməsi mümkün deyildir.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində işə baxılarkən şikayətdə qeyd olunan xüsusatların araşdırılması məqsədilə məhz iddiaçının iştirak etməməsi səbəbindən dəfələrlə təxirə salınmış, buna görə də şikayətin dəilləri ilə bağlı iddiaçının arqumentlərinə onun özü tərəfindən aydınlıq gətirilməsi mümkün olmamışdır. İddiaçı 2024-cü ilin dekabr və 2025-ci ilin yanvar ayına görə icarə haqqının ödənilməsi ilə bağlı sübut təqdim edə bilmədiyindən kirayə haqqının ardıcıl olaraq 2 dəfə ödənilməməsi halı mövcud olur ki, bu da qanunvericiliyə əsasən kirayə verən tərəfindən müqavilənin ləğvini şərtləndirir.
27. Bundan başqa "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş arayışlara əsasən müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti 78 V saylı evin 316 saylı mənzilində göstərilən xidmətə görə 2024-cü ilin aprel ayından etibarən kommunal xidmət pulu, su pulu ödənilməmiş, su sayğacı mənzilin içərisində yerləşdiyindən su idarəsinin işçiləri bir il ərzində baxış keçirə bilməmişlər, həmin mənzilin alt mərtəbəsində yerləşən 312 saylı mənzilə su axıdılması ilə bağlı onlara ərizə ünvanlanmış, lakin evdə kirayədə yaşayan şəxs mənzilin qapısını açmadığından məsələnin həlli mümkün olmamışdır. Qeyd olunan hallar təsdiq edir ki, kirayəçi tərəfindən öhdəliklər əhəmiyyətli dərəcədə pozulduğuğundan müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsi kirayə verən üçün yolverilməzdir, bu halın mövcudluğu Mülki Məcəllənin 686-cı maddəsinə əsasən kirayə verənə hüquq münasibətlərini xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğv edilə bilməsinə əsas verir.
28. Həmçinin, məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin ilkin iddianın rədd olunması ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən aparılmış qiymətləndirmə ilə razılaşır, əlavə araşdırma və qiymətləndirmə aparılmasına zərurət görmür.
29. Beləliklə, hazırkı mülki işə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddianın təmin edilməsi ilə əlaqədar gəldiyi nəticə faktiki cəhətdən əsaslı, maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi baxımından qanunidir, apellyasiya şikayətinin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə təkzib olunmaqla, qətnamənin ləğvinə və ya dəyişdirilməsinə əsas vermir. Bu səbəbdən qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
30. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 13 fevral 2025-ci il tarixli, e-2(004)- 952/2025 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 13 fevral 2025-ci il tarixli, e-2(004)- 952/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.