Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3237/2025 12.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı mənzilin çatışmayan sahəsinə görə pul tələbinə dair mülki iş üzrə (açar sözlər: pul tələbi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X4 (sədrlik edən və məruzəçi), X7 və X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Hacızadə Kəmalə Hafiz qızının katibliyi, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı mənzilin çatışmayan sahəsinə görə pul tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 12 iyul 2024-cü il tarixli, e- 2(005)-102/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh MTK-nın verdiyi apellyasiya şikayətinə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. 203 nömrəli, 20 noyabr 2021-ci il tarixli müqaviləyə 1 saylı əlavənin surətindən görünür ki, "xxxx" MTK ilə X6 Bakı şəhəri, M.Sənani küçəsində yerləşən “X11” adlı binada yerləşən mənzildən, qeyri-yaşayış sahəsindən və ümumi istifadədə olan sahələrdən istifadə olunmasına dair müqavilə bağlamışlar.
2. 20 noyabr 2021-ci il tarixli maliyyə arayışına görə ünvan 1 ünvanında inşa edilən “X11” yaşayış kompleksində, “C” binası, 9-cu mərtəbədə yerləşən, ümumi sahəsi 53 kv metr olan 1 otaqlı, 47 saylı mənzilin pay dəyəri İddiaçı tərəfindən hər kv metr üçün 1700 manat olmaqla, (53 kv metr x1700 manat) ümumi 90100 manat tam ödənilmişdir, borcu yoxdur.
3. Cavabdeh MTK üzvlərinin X1 xx.xx.2022-ci il tarixli çıxarışın surətindən görünür ki, vətəndaş Rəsulov X3 üzv qəbul olunmaqla, ünvan 2 ünvanında inşa olunan “C” binası, 9 mərtəbədə, 47 nömrəli, 1 otaqlı, ümumi sahəsi 53 kv metr olan mənzilin payçısı olması təsdiq olunmuşdur.
4. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi, b 153, 155, 171, 173, 175, m.47 (yeni qaydalarla: AZ 1007, ünvan 3 ünvanında yerləşən mənzil İddiaçı adına xx.xx.2022-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
5. 01 avqust 2022-ci il tarixli, ƏMDK yanında DƏDRX-ə təqdim edilmək üçün hazırlanmış maliyyə arayışının surətindən görünür ki, İddiaçı tərəfindən "xxxx" MTK-nın Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi, 173 ünvanında inşa olunan “C” binası, 9 mərtəbədə, 47 nömrəli, 1 otaqlı, ümumi sahəsi 53 kv metr mənzilin pay dəyəri tam ödənilmişdir və kooperativə borcu yoxdur.
6. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh MTK-ya göndərilmiş pretenziya məktubuna əsasən o, 13 kv metr üçün artıq ödənilmiş 22100 manat məbləğində pul vəsaitinin geri qaytarılmasını xahiş etmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 22100 manat az verilmiş sahəyə görə ziyanın və 157 manat ödənilmiş dövlət rüsumunun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı 20 noyabr 2021-ci il tarixində Cavabdeh tərəfindən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Azadlıq prospekti, X12 küçəsi, Xan Şüşinski, M.Sənani ünvanında inşa edilən “X11” yaşayış kompleksində, C binası, 9-cu mərtəbədə yerləşən, ümumi sahəsi 53 kv metr olan 1 otaqlı, 47 saylı mənzil üçün hər kv metr üçün 1700 manat olmaqla ümumi 90100 manat cavabdehə ödəniş edərək mənzil almışdır. 20 noyabr 2021-ci ildə iddiaçıya cavabdeh tərəfindən aşağıdakı məzmunda maliyyə arayışı verilmişdir: ünvan 5 ünvanında inşa edilən “X11” yaşayış kompleksində, C binası, 9-cu mərtəbədə yerləşən, ümumi sahəsi 53 kv metr olan 1 otaqlı, 47 saylı mənzilin pay dəyəri İddiaçı (Ş/V: AA*******, 2021-11-05 tarixdə ASAN1 tərəfindən verilib, ünvan 6 ünvanda qeydiyyatdadır) tərəfindən hər kv metr üçün 1700 manat olmaqla, (53 kv metr x 1700 manat) ümumi 90100 manat tam ödənilmişdir, borcu yoxdur. 01 avqust 2022-ci il tarixində İddiaçı Cavabdeh üzvlərinin X1 Çıxarış təqdim edilərək göstərilmişdir ki, vətəndaş Rəsulov X3 üzv qəbul olunmaqla, ünvan 2 ünvanında inşa edilən C binası, 9-cu mərtəbə, 47 nömrəli, 1 otaqlı, ümumi sahəsi 53 kv metr olan mənzilin payçısı olması təsdiq edilmişdir. Həmçinin həmin tarixdə iddiaçıya təkrarən 01 avqust tarixində yenidən maliyyə arayışı da təqdim edilmiş və Kooperativə borcunun olmadığı qeyd edilmişdir. Həmin mənzilə 29 avqust 2022-ci il tarixində iddiaçının adına ƏMDX DƏDK RPHŞ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən qeydiyyat nömrəsi: ********** olan Çıxarış əldə edilmişdir. Həmin çıxarışda mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr göstərilmişdir. Mənzilin Texniki Pasportunda mənzilin otaqlarının sahəsi: Dəhliz-4,2 kv metr, Yaşayış otağı – 20,8 kv metr, mətbəx-11,6 kv metr, Sanitar qovşağı – 2,5 kv metr, Balkon -1,5 kv metr göstərilmişdir. Bundan sonra məlum olmuşdur ki, iddiaçıya mənzil 13 kv metr sahə az təqdim edilmişdir. Beləliklə, 1 kv metr görə iddiaçının ödədiyi 1700 manatdan olmaqla cəmi 22100 manat iddiaçıya maddi ziyan vurulmuşdur. Əlavə olaraq qeyd etmək istərdi ki, tərəflər arasında 20 noyabr 2021-ci ildə 203 nömrəli müqavilə imzalanmış kimi göstərilmiş, lakin bu müqavilə iddiaçı tərəfindən fiziki olaraq imzalanmamış və bu müqavilənin bir nüsxəsi iddiaçıya təqdim edilməmişdir. İddiaçıya 20 noyabr 2021-ci il tarixli 203 nömrəli müqavilənin 1 nömrəli Əlavəsi yalnız imzaladılaraq təqdim edilmişdir. Həmin 1 saylı Əlavədə mənzildən istifadə olunması qaydaları tənzimlənir. Cavabdeh tərəfindən yalnız maliyyə arayışı iddiaçıya təqdim edilmişdir. Cavabdehlər hündür mərtəbəli yaşayış evi inşa edərək sakinlərə mənzil satışı ilə bağlı peşəkar fəaliyyətlə məşğul olurlar. Analoji müqavilələri mütəmadi olaraq tərtib edir və müştərilərə təklif edirlər. Mənzilin sahəsinin hansı qaydada hesablanması ilə bağlı dəqiq məlumatları onlar müqavilə tərəfinə təklif edirlər. Ona görə tərəflər mənzilin sahəsinin Tikinti və Şərhərsalma qanunvericiliyindən fərqli qaydada hesablamağa qərar vermişdirsə bu barədə müqaviləyə müvafiq qeydlər etməlidirlər, əks təqdirdə sahələrin hesablanması həmin qaydaların təsiri altına düşür. Ona görə müqaviləyə xüsusi olaraq qaydaların salınmamasının iddiaçının ziyanına şərh edilməsi tamamilə əsassızdır. Bundan başqa, yaşayış sahəsinin alınması ilə bağlı oturuşmuş praktika, işgüzar adətlər mövcuddur. Yaşayış sahəsinə ehtiyacı olan şəxsin həmin münasibətlərə girərkən əldə edəcəyi əsas məqsədlərdən biri mənzilin yaşayış sahəsinin ölçüsüdür. Müqavilədə yaşayış sahəsinin ölçüsünün göstərilməsi, ilk olaraq alıcının həmin ölçüyə uyğun yaşayış sahəsinə sahib olacağına əminlik verir. Ona görə müqavilədəki qeyri-müəyyən hallar (sahənin Tikinti və Şərhərsalma qanunvericiliyinə uyğun deyil, başqa qaydada hesablanması və.s.) alıcının deyil, tikintini həyata keçirən və mənzil satışı ilə məşğul olan tərəfin ziyanına şərh edilməlidir. Sərbəst bazar iqtisadiyyatının, azad sahibkarlığın reallaşdırılması elementlərindən biri kimi çıxış edən müqavilə azadlığı prinsipi özündə müqavilə tərəfinə seçdiyi kontragentlə müqavilə bağlamaq, onun növü və formasını, habelə bağlanan müqavilənin şərtlərini müəyyən etmək sərbəstliyini ehtiva etməklə yanaşı, tərəfin həmin müqavilə şərtlərindən irəli gələn öhdəliklər üzrə də məsuliyyət daşımasını da nəzərdə tutur. Odur ki, hazırkı işdə tərəflər bağladıqları müqavilənin şərtlərini (mənzilin ümumi sahəsini, onun hesablanma şərtlərini və dəyərini) azad şəkildə özləri razılaşdırmış və üzərlərinə qarşılıqlı öhdəliklər götürmüşlər. Belə olan halda, həmin şərtlərin formal əsaslarla və mülahizələrlə dəyişdirilməsi yolverilməzdir.
9. Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 02 aprel 2024-cü il tarixli, 10/7929 nömrəli rəyinə görə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59- cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"na əsasən, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi b.153,171,173,175 ünavanında yerləşən 47 saylı mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 44,0 kv metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi sahəsi 53,0 kv metr müəyyən edilmişdir.
10. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 12 iyul 2024-cü il tarixli e-2(005)- 102/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativindən təhvil verilmiş mənzilin çatışmayan sahəsinə görə 15300 manat məbləğində pulun tutularaq İddiaçı ödənilməsi, iddianın qalan hissədə rədd olunması qət edilmişdir
11. Qətnamənin əsaslarına görə mövcud qeyri-müəyyənlik iddiaçının xeyrinə həll edilməlidir. Cavabdeh əksini sübuta yetirə bilmədiyindən məhkəmə belə qənaətə gəlir ki, tərəflər mənzilin sahəsinə dair müqavilənin mühüm şərti barəsində qanunla müəyyən edilmiş qaydada razılığa gəlməmiş, müqavilənin bir nüsxəsi iddiaçıya təqdim edilməmişdir.
12. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1, 419, 425.1, 762.1 və 766-cı maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələrinə maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
13. Cavabdeh “Qaranti-İnşaat-2012 apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilərək iddia tələbinin rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə görə, birinci intansiya məhkəməsi tamamilə qanunsuz qətnamə çıxarmışdır, tərəflərindən təqdim edilmiş sübutlara düzgün qiymət verməmiş, cavabdehin əsassız iddiası ilə kifayətlənərək iddianı təmin etmişdir. Belə ki, Cavabdeh MTK və İddiaçı arasında bağlanmış 20 noyabr 2021-ci il tarixli 203 saylı müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən iddiaçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon, və digər bütün köməkçi sahələr daxildir. Həmin müqavilə iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilməsə də, tərəflərindən məhkəməyə təqdim edilmişdir. İddiaçının müqaviləni təqdim etməməsində məqsəd onun müqavilənin şərtlərinin ortaya çıxmaması olmuşdur, bu halda iddiasının əsassız olduğu müəyyən edilərdi. Məhkəmə müqavilənin cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təqdim edilməməsinə istinad edərək, ehtimal üzərində belə bir şərtin mövcud olmaması qərarına gəlmişdir. Bundan əlavə olaraq, Cavabdeh MTK iddiaçıya iki maliyyə arayışı təqdim etmişdir. Sadə maliyyə arayışı iddiaçıya DƏDRX-ə təqdim edilməsi üçün verilmişdir. İddiaçıya təqdim edilmiş digər maliyyə arayışında isə mənzilin sahəsinin hesablanması qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Lakin, iddiaçı bundan sui istifadə edərək, məhkəməyə yalnız cavabdeh tərəfindən ona təqdim edilmiş sadə maliyyə arayışını təqdim etmişdir. Tərəflərindən digərmaliyyə arayışı məhkəməyə təqdim edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində göstərilmişdir ki, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş 20 noyabr 2021-ci il tarixli maliyyə arayışında “Qeyd-2: Payçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon və digər bütün köməkçi sahə daxildir və oxdan-oxa hesablanır” yazısı öz əksini tapmışdır. Həmçinin Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 02 aprel 2024-cü il tarixli, 10/7929 nömrəli rəyindən görünür ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"na əsasən, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi b.153,171,173,175 ünavanında yerləşən 47 saylı mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 44 kv metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi sahəsi 53 kv metr müəyyən edilmişdir. Məhkəmə həmin ekspertiza rəyinə əsaslanaraq, iddiaçının iddia tələbini təmin etmiş və ona təhvil verilmiş mənzillə müqavilədə təhvil verilməsi nəzərdə tutulan mənzilin ümumi sahəsində 13 kv metr fərq olduğu qənaətinə gəlmişdir. Halbuki məhkəmə nəzərə almalı idi ki, cavabdeh və iddiaçı arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə əsasən, iddiaçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon, və digər bütün köməkçi sahələr daxil olmaqla 53 kv metr ümumi sahəsi olan mənzil verilməlidir. Ekspert rəyindən də göründüyü kimi, həmin sahələr hesablanmaqla cavabdehə 53 kv metr ümumi sahəsi olan mənzil verilmişdir. Belə olan halda, mənzilin ümumi sahəsində yaranmış fərqə görə kompensasiya tələb edilməsi absurddur, çünki fərq mövcud deyildir. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının izahatları ilə kifayətlənməsi, tərəflərindən təqdim edilmiş sübutlara düzgün qiymət verməməsi və tərəflər arasında əldə edilmiş razılıqdan kənara çıxması cavabdehin hüquqlarının pozulması ilə nəticələnmişdir. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, yalnız müqaviləyə edilmiş əlavələr və cavabdeh tərəfindən ona verilmiş sadə maliyyə arayışını məhkəməyə təqdim etmişdir. İddiaçı müqaviləni niyə məhkəməyə təqdim etməməsi ilə bağlı izahat vermişdir ki, guya ki, cavabdeh "xxxx" MTK ona müqaviləni təqdim etməmişdir və yalnız müqavilələr edilmiş əlavələri təqdim etmişdir. Məhkəmənin belə absurd izahata inanmağı gülüncdür. Əgər şəxsə müqavilənin əlavəsi təqdim edilirsə, müqavilənin əsli necə təqdim edilməyə bilər? Bundan əlavə, şəxs həmin müqaviləyə əlavəni qəbul edirsə, necə müqavilənin əslini tələb etməyə bilər? Bundan əlavə olaraq, "xxxx" MTK böyük həcmli lahiyələrin həyata keçirilməsi ilə məşqul olan və peşəkar fəaliyyət göstərən tikinti şirkətidir. Yəni müqavilənin iddiaçıya təqdim edilməməsi absurddur. Məhkəmə bu kimi, əhəmiyyətli olan məsələlərə nəzər yetirməmiş və aydınlaşdırmamışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 02 aprel 2024-cü il tarixli, 10/7929 saylı ekspert rəyində mənzilin ümumi sahəsinin 53 kv metr olduğu, yəni tərəflər arasında əldə edilmiş razılaşmada göstərilən hesablama qaydası ilə, məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, 13 kv metr fərq yaranmışdır. Tərəflərindən həm müqavilə, həm də maliyyə arayışı təqdim edilmiş, maliyyə arayışında ümumi sahənin hesablanması qaydası da əks olunmuşdur. Lakin, məhkəmə bu kimi əhəmiyyətli hallara nəzər yetirməmiş və əsassız qətnamə qəbul etmişdir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış 20 noyabr 2021-ci il tarixli 203 saylı müqavilənin 1.2-ci bəndində nəzərdə tutulan mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydasına əsasən, iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin ümumi sahəsi 53 kv metr təşkil edir. Ekspert rəyiilə bu fakt öz təsdiqini tapmışdır. Hər-hansı yaranmış fərqdən söz gedə bilməz. Məhkəmə ekspert rəyi göstərilən və müqavilə üzrə göstərilmiş mənzilin ümumi sahəsinin eyni olmasına baxmayaraq, kv metrdə fərq yarandığını qeyd etmişdir. Məhkəmənin bu hissədə gəldiyi nəticə işin hallarına uyğun gəlmir.
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-5720/2024 nömrəli, 11 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinin apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 12 iyul 2024-cü il tarixli, e-2(005)102/2024 nömrəli qətnaməsi yoxlanılan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
16. Məhkəmə kollegiyası mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, bağlanmış müqavilənin şərtləri və tərəflərin müqavilə üzrə üzərinə götürdükləri öhdəliklərin xarakteri onu deməyə əsas verir ki, tərəflər arasında podrat münasibətləri mövcud olmuşdur. Belə ki, daşınmaz əmlakın sifarişi barədə müqavilənin şərtlərinə əsasən icraçı mənzili tikib sifarişçiyə təhvil verməyi, sifarişçi isə mənzilin dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Qeyd edilənlər baxımından işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal podratçının müqavilə öhdəliklərini pozaraq sifarişçiyə miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verib-verməməsinin müəyyənləşdirilməsidir. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarını müəyyən edən Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələrinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Lakin müqavilədə mənzilin hesablanmasının xüsusi qaydası, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydadan fərqli hesablanması nəzərdə tutula bilər. Bu zaman müqavilə azadlığı prinsipi əsas götürülməklə müqavilə şərtləri tətbiq edilir. Hazırki iş üzrə tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə mənzilin sahəsinin hesablanmasının xüsusi qaydasının müəyyən edilib-edilməməsi məsələsi mübahisəlidir. Belə ki, iddiaçı müqavilənin ona təqdim edilməməsinə, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş müqavilənin mötəbər sübut olmamasına, hər səhifəsinin imzalanmamasına, istənilən vaxt cavabdeh tərəfindən həmin müqaviləyə dəyişiklik edilməsinin mümkünlüyünə istinad edir. Cavabdeh isə müqavilənin iddiaçıya təqdim edildiyinə, maliyyə arayışı və müqavilədə mənzilin sahəsinin hesablanması ilə bağlı xüsusi şərt nəzərdə tutulduğuna istinad edərək iddiaya etiraz edir. Məhkəmə qeyd edir ki, hər bir müqavilənin spesifik xüsusiyətlərindən asılı olaraq həmin müqavilə üçün mühüm hesab edilən şərtlər mövcuddur. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçünmühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrdə mənzilin sahəsi ilə bağlı razılaşma həmin müqavilənin mühüm şərtidir, belə ki, özünün yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün mənzil satın alan şəxsin bağladığı müqavilədə mənzilin sahəsi mühüm əhəmiyyət kəsb edir. İddiaçının təqdim etdiyi və məhkəmə sorğusu əsasında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən məhkəməyə göndərilmiş sənədlərdən görünür ki, maliyyə arayışı sadə formada tərtib edilmiş və həmin maliyyə arayışında mənzilin sahəsi ilə bağlı hər hansı şərt nəzərdə tutulmamışdır. İddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi sadə formalı maliyyə arayışı 20 noyabr 2021-ci il tarixlidir. Hər iki tərəfin izahatına əsasən çıxarış əldə etmək üçün MTK tərəfindən iddiaçıya yeni maliyyə arayışı verilmiş, həmin maliyyə arayışı isə 01 avqust 2022-ci il tarixlidir. Müxtəlif tarixlərdə tərtib edilmiş hər iki maliyyə arayışı sadə formalı olmaqla, mənzilin sahəsi ilə bağlı hər hansı müddəanı özündə əks etdirmir. Cavabdehin nümayəndəsi isə DƏDRX-ə təqdim etmək üçün iddiaçıya sadə maliyyə arayışının verildiyini, əsas maliyyə arayışında mənzilin sahəsi ilə bağlı şərtin nəzərdə tutulduğunu bildirmişdir. Həqiqətən də cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş 20 noyabr 2021-ci il tarixli maliyyə arayışında “Qeyd-2: Payçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon və digər bütün köməkçi sahə daxildir və oxdan-oxa hesablanır” yazısı öz əksini tapmışdır. Lakin məhkəmə qeyd edir ki, həmin şərt müqavilənin mühüm şərti olduğundan maliyyə arayışında deyil, müqavilədə hər iki tərəfin xüsusi razılaşdırılması yolu ilə təsdiq edilməlidir. Belə ki, maliyyə arayışı yalnız pulun ödənilib-ödənilmədiyini özündə əks etdirən hüquqi sənəddir. Bu baxımdan həmin şərtin malliyyə arayışında əksini tapıbtapmamasının hər hansı əhəmiyyəti yoxdur. Buna baxmayaraq hər bir halda qeyd olunmalıdır ki, eyni tarixdə, 20 noyabr 2021-ci il tarixdə MTK tərəfindən iki fərqli maliyyə arayışı tərtib olunmuşdur, ən azından məhkəməyə təqdim olunmuşdur. Həmin maliyyə arayışlarından sadə formada olanı iddiaçı tərəfindən, mənzilin sahəsi ilə bağlı qeyd olan arayış isə cavabdeh tərəfindən təqdim edilmişdir. Bu baxımdan məhkəmə iddiaçıya mənzilin sahəsi ilə bağlı müddəanın nəzərdə tutulduğu maliyyə arayışının təqdim edildiyini ağlabatan hesab etmir. Müqavilə ilə bağlı isə qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı müqavilənin ona təqdim edilmədiyini, yalnız müqaviləyə 1 saylı əlavənin, maliyyə arayışı və protokoldan çıxarışın təqdim edildiyini, mənzilin açarları verildiyindən əlavə sənəd istəmədiyini bildirir. Cavabdeh isə müqavilənin qarşı tərəfə təqdim edildiyini, lakin bununla bağlı hər hansı sübut olmadığını, müqavilədə mənzilin sahəsi barədə xüsusi şərt nəzərdə tutulduğunu qeyd edir. Həqiqətən də cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş müqavilənin 1.2-ci bəndində mənzilin sahəsinin hesablanması qaydası ilə bağlı xüsusi şərt əks olunmuşdur. Lakin iddiaçının müqavilənin ona təqdim olunmadığını bildirməsini, cavabdehin isə müqaviləni təqdim etdiyini sübut edə bilməməsini, bu halda iddiaçının bildirdiyi kimi müqavilənin hər səhifəsi imzalanmadığından və müqavilənin digər nüsxəsi iddiaçıda olmadığından müqavilə şərtlərinin eyniliyinin müəyyənləşdirilməsinin mümkün olmadığını nəzərə alaraq məhkəmə hesab edir ki, göstərilən qeyri-müəyyənlik mənzil tələbatlarını ödəmək üçün müvafiq sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan hüquqi şəxsə müraciət edən istehlakçının xeyrinə həll edilməlidir. Nəzərə alınmalıdır ki, bu cür mübahisələr həll edilərkən ilk növbədə mülki qanunvericiliyin ümumi məqsəd və prinsipləri, eyni zamanda müvafiq münasibətləri tənzimləyən normaların məqsədləri, əqd, onun etibarlılıq şərtləri, ikitərəfli əqd kimi müqavilə, müqavilə azadlığı, müqavilənin standart və qeyri-standart şərtləri əlaqəli şəkildə nəzərdən keçirilməlidir Xüsusilə istehlak yönümlü standart şərtli müqavilələrdə fiziki şəxs iqtisadi cəhətdən zəif tərəf kimi çıxış edir və hüquqlarının xüsusi müdafiəsinə ehtiyac duyulur. Hazırki işdə isə cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş müqavilədə mənzilin sahəsi ilə bağlı şərtin mühüm şərt olmasına baxmayaraq, həmin şərtin həqiqətən də iddiaçı ilə razılaşdırıldığını, müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilib-çevrilmədiyini, mühüm şərt barəsində qanunla müəyyən edilmiş formada razılığa gəlindiyini, müqavilənin surətinin iddiaçıya təqdim edildiyini müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Məhkəmə xüsusilə nəzərə alır ki, əgər həmin şərt iddiaçı ilə bağlanmış müqavilədə həqiqətən də nəzərdə tutulmuş olsaydı, bu zaman MTK tərəfindən eyni tarixli iki fərqli maliyyə arayışlarının tərtib edilərək məhkəməyə təqdim edilməsinə ehtiyac duyulmazdı. Belə ki, cavabdehin nümayəndəsi iddiaçıya təqdim edilmiş maliyyə arayışında xüsusi şərtin nəzərdə tutulduğunu qeyd etsə də, iş üzrə təqdim edilmiş sənədlərdən görünür ki, iddiaçıya müqavilə bağlanarkən sadə maliyyə arayışı verilmiş, cavabdeh isə eyni tarixli fərqli maliyyə arayışını məhkəməyə təqdim etmişdir. İddiaçıya miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verilibverilməməsini müəyyən etmək məqsədilə məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş ekspert rəyindən görünür ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"na əsasən, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi b.153,171,173,175 ünavanında yerləşən 47 saylı mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 44,0 kv metr. təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, terras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyildir. Həmçinin formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə uyğun olaraq azaltma əmsalları tətbiq edilməklə mənzilin sahəsinin hesablanması hüquq müəyyənedici sənədlərin verilməsi zamanı nəzərə alınır, lakin həmin sahələr tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə tikilməli olan mənzilin tərkib hissəsi olduğundan müqavilə üzrə mənzil təhvil verilərkən onların sahəsi tam nəzərə alınmalıdır. Bu baxımdan, məhkəmə qeyd edilən qanunvericilik normalarının tələblərini və mövcud məhkəmə təcrübəsini nəzərə alaraq hesab edir ki, ekspert rəyinə uyğun olaraq, mənzilin faktiki sahəsi 44 kv metr, azaltma əmsalları tətbiq olunmadan müqavilədə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi ilə mənzilin faktiki sahəsi arasında fərq isə 9 kv metr təşkil edir. Hazırda iddiaçı öhdəliyin qüsurlu icra edildiyinə istinad etdiyindən, öhdəliyin tam və qüsursuz icra olunduğunu sübut etmək yükü bilavasitə cavabdehin üzərinə düşür. Lakin, cavabdeh bu halı təsdiq etmək üçün məhkəməyə heç bir sübut təqdim etməmişdir. Əksinə, ekspert rəyi ilə həqiqətən də mənzilin ümumi (faktiki) sahəsi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan sahəsinin ölçüləri arasında fərq olduğu müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi, mənzilin sahəsinin və həcminin hesablanması zamanı cavabdeh tərəfindən yuxarıda sadalanan maddi və prosessual hüquq normalarının tələbləri pozulmuşdur, podratın nəticələri qüsurludur, yəni cavabdehin icra etdiyi podrat, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə şərtləndirilmiş mənzilin sahəsinə uyğun gəlmir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qənaətini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 421.1, 421.2, 437.1, 568.1, 577.1, 578.1, 752.1 və 762.1-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır
Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat
18. Cavabdeh MTK kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd olunması barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
19. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflərindən məhkəməyə təqdim edilmiş həm müqavilə, həm də maliyyə arayışında mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydası konkret olaraq göstərilmişdir. Həmin müqavilə və maliyyə arayışı iddiaçıya da təqdim edilmiş, lakin iddiaçı bilərəkdən sənədləri məhkəməyə təqdim etməyərək varlanmaq qərarına gəlmişdir. Müqavilə üzrə isə 53 kv metr ümumi sahəsi olan mənzilin iddiaçıya təqdim edilməsi, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 02 aprel 2024-cü il tarixli, 10/7929 nömrəli rəyində öz əksini tapmışdır. Odur ki, cavabdeh tərəfindən öhdəliyinin vicdanlılıqla icra edilməməsindən söhbət gedə bilməzdi.
20. İddiaçı və Cavabdeh MTK arasında 20 noyabr 2021-ci il tarixli 203 saylı müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilənin bağlanmasında iddiaçı özü təşəbbüskar olmuşdur, yəni onun mənzil əldə etmək niyyəti olmuşdur. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydası göstərilmişdir və iddiaçı azad surətdə həmin şərtlə razı olaraq müqaviləni bağlamışdır. Həmin müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən iddiaçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon, və digər bütün köməkçi sahələr daxil olduğu göstərilmişdir.
21. Müqavilənin həmin bəndində mənzilin ümumi sahəsinin hesablama qaydası açıq şəkildə göstərilib və iddiaçı bu şərtlərə azad iradəsi ilə razı olub. Göründüyü kimi, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi icra etmiş və 53 kv metr ümumi sahəsi olan mənzili iddiaçıya təhvil vermişdir. İddiaçının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən əldə etdiyi çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin 40,6 kv metr göstərilməsi, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmə bu maddənin müddəalarını pozaraq Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı və Tikinti Məcəlləsinə istinad etmişdir. O halda məhkəmə bu normativ aktlara istinad edə bilərdi ki, müqavilədə mənzilin hesablanması qaydaları ilə bağlı şərt mövcud olmasın.
22. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, yalnız müqaviləyə edilmiş əlavələr və cavabdeh tərəfindən ona verilmiş sadə maliyyə arayışını məhkəməyə təqdim etmişdir. Müqavilənin məhkəməyə hansı səbəbdən təqdim etməməsi ilə bağlı izahat vermişdir ki, guya ki peşəkar fəaliyyət göstərən Cavabdeh MTK ona müqaviləni təqdim etməmişdir və yalnız müqavilələr edilmiş əlavələri təqdim etmişdir. Məhkəmənin belə absurd izahata inanmağı gülüncdür. Əgər şəxsə müqavilənin əlavəsi təqdim edilirsə, müqavilənin əsli necə təqdim edilməyə bilər? Bundan əlavə, şəxs həmin müqaviləyə əlavəni qəbul edirsə, necə müqavilənin əslini tələb etməyə bilər? Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən göstərilən suallara cavab verilməmiş, məhkəmə tərəflərin bərabərliyi və çəkişmə prinsiplərini pozulmuşdur.
23. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 08 aprel 2025-ci il tarixli, 2(102)-1090/2025 nömrəli qərarı ilə kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-5720/2024 nömrəli, 11 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilərək iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmışdır.
24. Ali Məhkəmənin Qərarının əsaslarına görə, “ - 53. İşin müəyyən edilmiş mübahisəsiz hallarına görə xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə və həmin müqaviləyə 1 saylı əlavəyə əsasən cavabdeh "xxxx" MTK tərəfindən iddiaçı X5 Bakı şəhəri, M.Sənani küçəsində inşa olunmuş “X11” adlı binada yerləşən mənzil 1 kv metri 1700 manatdan olmaqla cəmi 90100 manata satılmış, sonuncu tərəfindən həmin məbləğ MTKya ödənilmiş, mənzil iddiaçıya təhvil verilmiş, İddiaçı mənzilə mülkiyyət hüququ 29 avqust 2022-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasına əsas MTK üzvlərinin ümumi yığıncağına dair 01 avqust 2022-ci il tarixli dair protokol qərarından çıxarış və maliyyə arayışı olmuşdur. - 54. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər olsa da, 20 noyabr 2021-ci ildə 203 nömrəli müqavilə imzalanmış kimi göstərilsə də, lakin bu müqavilə onun tərəfindən fiziki olaraq imzalanmamış və müqavilənin bir nüsxəsi iddiaçıya təqdim edilməmiş, iddiaçı müqavilə şərtlərindən, o cümlədən mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydasından məlumatlı olmamış, cavabdeh MTK müqavilə şərtlərini öz mənafeyinə uyğun yazmışdır. Mənzilə mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra 13 kv metr sahənin az verildiyi, ondan 22100 manat vəsaitin artıq alındığı müəyyən olunmuş, mənzilin sahəsinin Tikinti və Şərhərsalma qanunvericiliyindən fərqli qaydada hesablaması barədə müqavilə şərtlərindən məlumatlı olmamışdır. - 55. İddianın qismən təmin olunmasına dair birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti ilə razılaşan apellyasiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, tərəflər arasında podrat münasibətləri mövcud olmuş, podratçı MTK müqavilə öhdəliklərini pozaraq sifarişçiyə miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal vermiş, mənzilin ümumi sahəsi Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələrinə əsasən hesablanmamış, bu qaydadan fərqli hesablama nəzərdə tutan, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilən və tərəflər arasında bağlanması irəli sürülən 20 noyabr 2021-ci il tarixli müqavilənin şərtlərindən iddiaçının məlumatlı olması müəyyən edilməmiş, müqavilənin hər səhifəsinin iddiaçı tərəfindən imzalanmaması istənilən vaxt cavabdeh tərəfindən həmin müqaviləyə dəyişiklik edilməsinin mümkünlüyünə əsas vermişdir. Cavabdeh müqavilənin qarşı tərəfə təqdim edildiyini, müqavilədə mənzilin sahəsi barədə xüsusi şərt nəzərdə tutulduğunu qeyd etsə də, müqavilənin təqdim etdiyini sübut edə bilməməsi, müqavilənin hər səhifəsi imzalanmadığından və müqavilənin digər nüsxəsi iddiaçıda olmadığından müqavilə şərtlərinin eyniliyinin müəyyənləşdirilməsinin mümkün olmadığı nəzərə alınaraq göstərilən qeyri-müəyyənlik mənzil tələbatlarını ödəmək üçün müvafiq sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan hüquqi şəxsə müraciət edən istehlakçının xeyrinə həll edilməlidir. - 56. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəflərin təqdim etdikləri sübutlara tam və hərtərəfli baxmamış, cavabdehin təqdim etdiyi müqavilənin mötəbər olmaması barədə səhv nəticəyə gəlmişdir. - 57. Cavabdeh MTK-nın təqdm etdiyi və iş materiallarına əlavə olunmuş 203 nömrəli 20 noyabr 2021-ci il tarixli “Daşınmaz əmlakın sifarişi barədə” 3 vərəqədən ibarət mənzilin ümumi sahəsinin hesablanmasının xüsusi qaydası nəzərdə tutulmuşdur. - 58. Müqavilənin surətinin ona verilmədiyini və müqavilənin həmin şərtindən məlumatlı olmadığını göstərən iddiaçı (sifarişçi) İddiaçı müqavilənin üçüncü vərəqəsini imzalamış, bu imzanın ona aid olduğunu mübahisələndirməmişdir. - 59. Müqavilənin iddiaçı tərəfindən imzalanmış 3-cü vərəqəsində öz əksini tapan 7.4-cü bəndində “Hazırkı müqavilənin 2 nüsxədə Azərbaycan dilində tərtib olunmuşdur və Tərəflərdən hər birində müvafiq olaraq 1 nüsxə saxlanılır.” müddəları təsbit edilmişdir. Yəni iddiaçı müqavilənin bir nüsxəsinin onda saxlanmasını da təsdiq etmişdir. - 60. Müqavilənin şərtlərindən iddiaçının məlumatlı olmaması, müqavilənin bir nüsxəsinin iddiaçıya verilməməsi qənaətinə gələn apellyasiya məhkəməsi isə göstərilən halları diqqətdən qaçırmış, bu da düzgün olmayan qətnamənin çıxarılması ilə nəticələnmişdir. - 61. İşin yuxarıda qeyd olunan faktiki hallarını və sadalanan qanunvericilik aktları normalarının tələblərini nəzərə alan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsinin təqdim olunmuş sübutları tam və hərtərəfli araşdırmadan, işin nəticəsi üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən sübutlara lazımi hüquqi qiymət vermədən iş üzrə gəldiyi nəticəsi qanuni və əsaslı sayıla bilməz. Ona görə də qətnamə ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir. İşə yenidən baxan məhkəmə qeyd olunan nöqsanları aradan qaldırmaqla yanaşı işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə nail olmaq üçün lazım olan bütün tədbirləri görməli, araşdırılan sübutlara Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməlidir.”
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
25. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin 14-cü bəndində qeyd olunmuşdur.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
26. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim olunmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
27. Tərəflər məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq məhkəmə iclasına gəlmədiyi üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onların iştirakı olmadan baxılmışdır.
Tətbiq edilən hüquq
28. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır; Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür; Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur; Maddə 437.1. Əgər müqavilənin predmeti fərdi-müəyyən əşyadırsa, kreditor başqa əşyanı, onun dəyəri daha yüksək olsa da, qəbul etməyə borclu deyildir; Maddə 568.1. Satıcı alqı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulan əşyanı alıcıya verməyə borcludur; Maddə 577.1. Alıcıya verilməli əşyaların miqdarı alqı-satqı müqaviləsində müvafiq ölçmə vahidləri ilə və ya pulla ifadə olunur. Əşyaların miqdarı haqqında şərt müqavilədə onun müəyyənləşdirilməsi qaydasının təyin edilməsi yolu ilə razılaşdırıla bilər; Maddə 578.1. Satıcı alqı-satqı müqaviləsini pozaraq alıcıya müqavilədə müəyyənləşdirildiyindən az miqdarda əşya verdikdə, alıcı, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, çatışmayan miqdarda əşya verilməsini tələb edə bilər və ya verilmiş əşyadan və onu ödəməkdən imtina edə bilər, əşya ödənilmiş olduqda isə ödədiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələb edə bilər. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
29. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: Maddə 384.0.2. qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; Maddə 385.1. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi. Maddə 386. Maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin; Maddə 389. Məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş hesab edilən iş üçün əhəmiyyətli olan halların birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən sübut edilməməsi o hallarda olur ki, iş üzrə mövcud olan faktlar qətnamədə və ya qərardadda qanunla göstərilən sübutlarla təsdiq edilmir və ya qeyri-mötəbər, ziddiyyətli, aid olmayan sübutlarla təsdiq edilir Maddə 420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
Apellyasiya baxışının hədləri
30. Apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğvi xahiş edilsə də, şikayətin məzmunundan görünür ki, cavabdeh tərəfindən qətnamə qismən - iddianın təmin edilən hissəsində mübahisələndirildiyindən, iddiaçı isə apellyasya şikayəti vermədiyindən, birinci instansiya məhkəməsinin bütövlükdə prosessual hüquq normalarına riayət olunmaqla qəbul edilən qətnaməsinin əsaslılığına onun düzünə mübahisələndirilən hissədə, yəni apellyasiya şikayəti həddində hüquqi qiymət verilməli, qətnamə apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə iddianın təmin edilməyən hissədə yoxlanılmalı, apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə ehtiva olunmayan hissələrə toxunulmamalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
31. İşin müəyyən edilmiş faktiki hallarına mübahisənin maddi hüquqi əsasları baxımından qiymət verən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməlidir.
32. İlkin olaraq məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, cavabdeh tərəfindən təqdim edilərək iş materiallarına əlavə olunmuş 20 noyabr 2021-ci il tarixli, 203 nömrəli “Daşınmaz əmlakın sifarişi barədə” üç vərəqədən ibarət müqavilənin 1.2-ci bəndində, podratçı tərəfindən inşa edilərək sifarişçiyə təhvil veriləcək mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydasına dair xüsusi müddəa nəzərdə tutulmuşdur. İddiaçı müqavilənin surətinin ona təqdim olunmadığını və həmin şərtin məzmunundan xəbərsiz olduğunu bildirsə də, o, müqavilənin üçüncü vərəqəsini imzalamış və həmin imzanın ona məxsusluğunu mübahisələndirməmişdir. Müqavilənin iddiaçı tərəfindən imzalanmış üçüncü vərəqəsində əks olunmuş 7.4-cü bəndə əsasən, “Hazırkı müqavilə Azərbaycan dilində 2 nüsxədə tərtib olunmuşdur və Tərəflərdən hər birində müvafiq olaraq 1 nüsxə saxlanılır.” Bu hal müqavilənin bir nüsxəsinin iddiaçıda saxlanmasını və onun məzmunu ilə tanış olmaq imkanına malik olduğunu təsdiq edir.
33. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 1.2-ci bəndində qeyd olunmuşdur ki, “Sifarişçiyə veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon və digər bütün köməkçi sahələr daxildir.”
34. Ekspert rəyinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, rəy üzrə gəlinən nəticələr işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən mübahisələndirilməmiş, rəyi şübhə altına alan hər hansı hal müəyyən edilməmişdir və buna görə də həmin rəy mötəbər sübut kimi nəzərə alınmalıdır.
35. Həmin ekspert rəyinin məzmunu bundan ibarətdir ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"na əsasən, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi b.153,171,173,175 ünavanında yerləşən 47 saylı mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 44,0 kv metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi sahəsi 53,0 kv metr müəyyən edilmişdir.
36. Oxşar işlərlə bağlı məhkəmə təcrübəsi də ondan ibarətdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə müqavilə tərəfləri sahənin hesablanması qaydasını müəyyən etdikləri halda müqavilə şərtləri, belə hesablanma qaydası müəyyən edilmədikdə isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hesablama qaydası tətbiq edilir. Hazırkı işdən də müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçıya veriləcək mənzilin sahəsinin hesablanması qaydası barədə tərəflər aşağıdakı məzmunda razılığa gəlmişlər: “Sifarişçiyə veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon və digər bütün köməkçi sahələr daxildir.”
37. İddiaçıya verilən mənzilin ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə ilə eyni olmuş və mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərindən fərqli, yəni az olması müəyyən edilməmişdir.
38. Müqavilələrin müvafiq bəndində mənzilin ümumi sahəsinin hesablama qaydası açıq şəkildə göstərilib və iddiaçı bu şərtlərə azad iradəsi ilə razı olub. Göründüyü kimi, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi icra edərək həmin ölçüdə mənzilləri iddiaçıya təhvil vermişdir. İddiaçıların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən əldə etdiyi çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin az göstərilməsi, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmə isə səhvən Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı və Tikinti Məcəlləsinə istinad etmişdir. O halda məhkəmə bu normativ aktlara istinad edə bilərdi ki, müqavilədə mənzilin hesablanması qaydaları ilə bağlı şərt mövcud olmasın.
39. Beləliklə, hazırkı mübahisəyə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri normalar baxımından işin halları ilə qismən təsdiq olunur, dəlillər qətnamənin qismən ləğvinə əsas verir. Bununla bağlı olaraq, apelyasiya şikayəti qismən təmin olunaraq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən - iddianın təmin olunduğu hissədə ləğv edilməli, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə çıxarılaraq iddia rədd olunmalıdır.
40. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 12 iyul 2024-cü il tarixli, e-2(005)- 102/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh MTK tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 12 iyul 2024-cü il tarixli, e-2(005)- 102/2024 nömrəli qətnaməsi iddianın təmin olunduğu hissədə ləğv edilsin, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı mənzilin çatışmayan sahəsinə görə pul tələbinə dair iddiası rədd edilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.