Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3252/2025 30.07.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MMMC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 Firmasına qarşı mülki iş üzrə (Açar sözlər: binanın əsas giriş hissəsində maneələrin aradan qaldırılararaq əvvəlki vəziyyətinə və binanın zirzəmilərinin cavabdehlərin qanunsuz istifadəsindən alınaraq sahə mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsinə qaytarılması öhdəliyinin cavabdehlərin üzərinə qoyulması) Hakimlər Azad Nizam oğlu İmanov (sədrlik edən və məruzəçi), Məmməd Allahverdi oğlu Məmmədov və Fuad Şəmsəddin oğlu Talışinskidən ibarət tərkibdə, Fuad Vahid oğlu Qəşəmzadənin katibliyi ilə, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(011)-81/2025 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı MMMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin halları
1. İş materiallarında olan qeyri-kommersiya hüquqi şəxsinin dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnaməyə əsasən İddiaçı MMMC xx.xx.2015-ci il tarixı dövlət qeydiyyatına alınmışdır. 9. Azərbaycan Respublikasınınh Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli məktubuna əsasən
2. İş materiallarında olan təqdim edilmiş sənədlərdən müəyyən edilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin xx.xx.2022-ci il tarixli çıxarışına əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, məhəllə 2942A (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, 40B) ünvanında yerləşən 476,70 m² qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh1 xüsusi mülkiyyətindədir.Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən xx.xx.2022- ci il tarixdə həmin qeyri- yaşayış sahəsinə tərtib edilmiş texniki pasportda yaşayış binasının giriş hissəsi tərəfində qapı nəzərdə tutulmamışdır.
3. İş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X2 Agentliyinin xx.xx.2023-cü il tarixli məktubuna əsasən qeyd olunan yaşayış binasının, "Bəzi çoxmənzilli binalarının istismarına icazə verilməsinin sadələşdirilməsi barədə" Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2019-ci il tarixli 529 nömrəli Fərmanının icrası ilə bağlı istismarına icazə verilmişdir. Bütün sənədləşdirmə işləri "xxxx" firmasının adına rəsmiləşdirilmışdır. Qeyd edilən sənədləri "xxxx" firmasından əldə edə bilərlər. Eyni zamanda Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinə əsasən istismarda olan binaların lazımı texniki vəziyyətinin təmin edilməsi idarəedici qurumun vəzifələrinə aid edilmişdir.
4. İş materiallarında olan 1 Saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli, 2-2(81)- 273/2019 saylı qətnaməsinə əsasən iddia tələbi təmin edilmiş və Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti ilə "xxxx" firması arasında Bakı şəhəri İcra Hakimiyyəti başçısının 323 saylı xx.xx.2014-cü il tarixli sərəncamı ilə xx.xx.2005-ci il tarixli, 11705 saylı inşaat pasportu əsasında Xətai rayonu, Gəncə prospektindəki 2942-A saylı məhəllədə yerləşən 1100 kv.m torpaq sahəsinə dair bağlanmış 22 İyul 2005-ci il tarixli 0560 saylı torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi qət edilmişdir..
5. İş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X2 X3 xx.xx.2012-ci il tarixli, №278 saylı rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, 2942-A saylı məhəllədə Cavabdeh2 firması tərəfindən inşa olunmuş 1 girişli 2 səviyyəli zirzəmili 18 mərtəbəli (liftin maşın bölməsi) yaşayış binasının təyinatı dəyişdirilməmək şərti ilə yükdaşıyan konstruksiyaları möhkəmlik və dayanıqlıq tələblərini ödəyir.
6. İş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Təsisatdankənar Dövlət Ekspertiza Baş İdarəsinin xx.xx.2012-ci il tarixli, №13958 saylı rəyinə əsasən “Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 2942-A saylı məhəllədə 1 girişli, 18 mərtəbəli yaşayış binası” üzrə işçi layihəsini qüvvədə olan tikinti norma və qaydala-ra, o cümlədən СНиП İİ-7-81*-in tələblərinə uyğun hesab edib razılaşdırmaq olar.
7. İş materiallarında olan Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, məhəllə 2942-A (Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, 40B Cavabdeh1 xüsusi mülkiyyətindədir və xx.xx.2022-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
8. İş materiallarında olan Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, məhəllə 2942-A Cavabdeh2 Firmasının xüsusi mülkiyyətindədir və xx.xx.2020-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
9. İş materiallarında olan Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən verilmiş 01 noyabr 2024-cü il tarixli, 10/2701 nömrəli məhkəmə tikinti texniki ekspertizasının rəyinə əsasən, 1-ci sual üzrə: Rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binanın (əvvəlki qaydalarla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti məhəllə 2942A ev 30) girişində yerləşən zirzəmilərin təyinatının Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidməti hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri tərəfindən verilmiş Çıxarışlara əsasən qeyri-yaşayış sahəsi olduğu müəyyən edilmişdir. 2-ci və 3-cü suallar üzrə: Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binanın (əvvəlki qaydalarla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti məhəllə 2942A ev 30) hazırki əsas girişinin həyətyanı sahədən olduğunu nəzərə alaraq, həmin girişin Azərbaycan Respublikası Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Səhərsalma Baş İdarəsi ilə razılaşdırılmış eskiz layihəsinə uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. 4-cü sual üzrə: Bu sualın həlli "tikinti-texniki obyektlərinin tədqiqi" ixtisası üzrə ekspertin səlahiyyətlərinə aid olmadığından, goyulmus sual üzrə tədqiqat aparılmadı..
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
10. İddiaçı MMMC cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 Firmasına qarşı iddia ərizəsilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binanın əsas giriş hissəsində maneələrin aradan qaldırılaraq əvvəlki vəziyyətinə və binanın zirzəmilərinin cavabdehlərin qanunsuz istifadəsindən alınaraq sahə mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsinə qaytarılması öhdəliyinin cavabdehlərin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı Mənzin Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti müstəqil təsərrüfat subyekti olmaqla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 40 (əvvəlki qaydalarla ünvan 2 ünvanında yerləşən binanın sahə mülkiyyətçilərinin xx.xx.2014-cü il və ümumi yığıncağın xx.xx.2015-ci il tarixli qərarlarına əsasən yaradılmışdır və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən qeyrikommersiya hüquqi şəxsinin dövlət qeydiyyatı haqqında xx.xx.2015-ci il tarixli, 111- MM2- 0016 qeydiyyat nömrəli şəhadətnamə verilmişdir. Əvvəlki qaydalarla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, məhəllə 2942A, 30 saylı binanın sifarişçisi Cavabdeh2 firması olmuşdur. Daha sonra Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2019-cu il tarixli 529 nömrəli “bəzi çox mənzilli binaların istismarına icazə verilməsinin sadələşdirilməsi barədə” fərmanının icrası ilə bağlı binanın istismarına icazə verilmiş və bütün sənədləşmə işləri Cavabdeh2 firmasının adına rəsmişləşdirilmişdir. Sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qarşılaşdıqları problemlərin həlli üçün müzakirə aparılmış və binanın əsas girişinin əvvəlki vəziyyət qaytarılması və zirzəmilərin Cavabdeh1 tərəfindən qanunsuz istfadəsinə son qoyulması barədə məhkəməyə müraciət edilməsi qərara alınmışdır. Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş idarəsinə ünvanladıqları sorğu əsasında məlum olmuşdur ki, binanın prospektdən olan giriş hissəsi 476,70 kv.metr qeyri yaşayış sahəsi olmaqla xx.xx.2022-ci il tarixli çıxarışa əsasən Cavabdeh1 xüsusi mülkiyyətindədir. Həmçinin sorğularına cavab məktubunda bildirilmişdir ki, 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə həmin qeyri-yaşayış sahəsinə tərtib edilmiş texniki pasportda yaşayış binasının giriş hissəsi tərəfində qapı nəzərdə tutulmamışdır. Binanın birinci mərtəbəsinə olan giriş hissəsi dəmir qapı yerində qalmaqla kərpiclə hörülmüş və ümumiyyətlə orda heç giriş qapısı olmamış kimi Cavabdeh1 tərəfindən bağlanılmışdır. Binanın sakinləri binanın arxa tərəfindən -1 qeyri yaşayışdan mənzillərinə daxil olur və binaya daxil omaq üçün nəzərdə tutulan pilləkən ümumiyyətlə təhlükəsizlik qaydalarına uyğun deyildir, sakinlər üçün ciddi maneə və təhlükədir. Qış aylarında yağan qar və yağış nəticəsində pilləkənlər buz bağlayır və istifadəyə yararsız olur. Bir halda ki yaşlıları və uşaqları nəzərə alsaq həmin pilləkəndən istifadə onlar üçün təhlükəlidir. Bundan başqa binanın zirzəmiləri də Cavabdeh1 tərəfindən özbaşına zəbt edilmişdir. Baxımsızlıq nəticəsində həmin zirzəmilərdə nəmişlik yaranmış və binanın əsas sütunları yararsız hala salınmışdır. Zirzəmilər sahə mülkiyyətçilərinin qanunvericilklə istifadəsində olmalıdır və belə olan halda Cavabdeh1 həmin zirzəmilərdən qanunsuz istifadəsinə son qoyulmalıdır.
12. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-81/2025 nömrəli xx.xx.2025cü il tarixli qətnaməsinə əsasən iddia rədd edilmiş, iddia ərizəsi verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilmiş, keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 50 manat məbləğində pul vəsaitinin iddiaçıdan tutulması qət edilmişdir.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 13 və 29-cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 14.1, 59.1, 109.1, 109.2, 109.5, 109.6, 109-4.4, 104-4.4.3, 110.4, 110-3.4, 113.1, 139.1, 139.3, 140, 152.1 və 152.5-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 2.1, 35.1, 35.2, 35.6, 122.1, 122.1.1, 122.1.2, 122.1.3, 122.1.4, 122.1.5, 122.1.6, 122.1.7, 122.2, 122.2.1, 122.2.2, 122.2.3, 122.2.4 və 122.2.5-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 81, 88, 107, 117.1, 117.2, 119.1, 21.1, 217.3, 217.4, 217.5 və 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
14. Qətnamədən İddiaçı MMMC apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Apellyasiya şikayəti iddia tələbinə uyğun əsaslandırılmış və əlavə olaraq göstərilmişdir ki, hesab edir ki, məhkəmə Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsində göstərilən hüquqlarını pozmuşdur. Belə ki, yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylımülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. 230 nömrəli 29 noyabr 2019-cu il tarixli binanın istismarına İcazədən görünür ki, bina 1 girişli, 2 səviyyəli zirzəmi, 18 yaşayış mərtəbəsində ibarətdir. Ümumiyyətlə binanın yalnız məlum fərmanının icrası ilə bağlı istismarına icazə verilmiş və bütün sənədləşmə işləri Cavabdeh2 firmasının adına rəsmişləşdirilmişdir. Binanın faktiki olaraq 2 zirzəmizi yəni ümumi paylımülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olduğu halda cavabdeh tərəfindən qanunsuz istifadə edilir. İşə baxan hakim kobud şəkildə bu qətnamənin 32-ci bəndində bu halı“qaraj” kimi qiymətləndirmiş və bunuda yerli baxış protoklu adı ilə təsdiq edir. Halbuki, işə baxan hakim Samirə Eyvazova yerli baxışda həmin 1-ci səviyyə zirzəminin konkret olaraq zirzəmi olduğunu, bir misal olaraq başının üstündə olan kanalizasiya və su borularının həmin zirzəmidən keçdiyinin, 2-ci səviyyə zirzəmini isə “Şəms mərasim evi” adı ilə iaşə obyektinin olmasının şahidi olmuşdur. Göründüyü kimi bu maddədə göstərilən normalar işə baxan hakim tərəfindən gözardı edilmişdir. Məhkəmə ekspert qarşısında aydın şəkildə zirzəmilərin MM-inin 35- ci maddəsində nəzərdə tutulan obyekt növlərindən hər hansı birinə aid olubolmadığını, olduğu təqdirdə hansı kateqoriyaya aid olması sualını qoymuş, ekspert öz növbəsində göstərilən maddəyə uyğun olub-olmamasını əsaslı şəkildə ekpertizasın aparmalı idi. Hər bir halda razılaşdırılmış lahiyədən görünür ki, binanın sağ və sol tərəfindən zirzəmilərə giriş nəzərdə tutulmuş, elektrik, kanalizasiya və su xəttləri həmin zirzəmilərdən keçir və hazırda mülkiyyətçilərinin həmin zirzəmilərə heç bir yerdən girişi yoxdur. Bundan başqa eskiz lahiyənin “Həyət fasadı” səhifəsində binanın qeyri-yaşayış və 2-ci səviyyə zirzəmi görsənir və lakin 1-ci səviyyə zirzəmi bu səhifədə görsənmir. Yəni, ümumiyyətlə bu lahiyəyə əsasən həmin 1-ci səviyyə torpaq altında qalmalıdır və bu səbəbdən binanın hazırki girişi lahiyəyə uyğun olmayan çox pilləkənli girişdir. Məhkəmənin ekspert qarşısında 2-ci və 3-cü sualları 4-cü sual ilə əlaqəlidirsə və o, zaman 4-cü sualın ekspertin səlahiyyətlərinə aid olmadan 2ci və 3-cü suallara cavab verməsi və bir halda ki “nəzərə alaraq” cavab verməsi heç bir halda başa düşülən deyil.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
17. Məhkəmə kollegiyasının əvvəlki iclasında iştirak edən Cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
18. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş iş üzrə tərəflər məhkəmə kollegiyasının sonuncu iclasına gəlməmiş və bunun səbəbləri barədə heç bir məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə qeyden edilən şəxslərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin:
19. Maddə 35.1 Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsinin sərhədi və ölçüləri torpaq qanunvericiliyinin və şəhərsalma fəaliyyəti haqqında qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla müəyyən edilir.
20. Maddə 35.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi mülkiyyətə sahiblik edir, ondan istifadə edir və bu Məcəllə və mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verir.
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin
21. Maddə 157.4. əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsi ilə tələb edə bilər.
22. Maddə 157.8 mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur.
23. Maddə 152.5 mülkiyyətçi qanunvericiliklə və ya başqa şəkildə, o cümlədən müqavilə məhdudiyyətləri ilə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
24. Maddə 165.1 sahiblik qadağan edilmiş özbaşınalıq yolu ilə pozulduqda sahib pozucudan pozuntulara son qoymağı tələb edə bilər.
25. Maddə 227.1 yaşayış binasının mənzildən kənarda və ya mənzil daxilində yerləşən, birdən çox mənzilə xidmət edən ümumi otaqları, dayaq konstruksiyaları, mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, habelə yerləşdiyi torpaq sahəsi ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçilərinə mənsubdur.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin
26. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
27. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
28. Maddə 88 məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
29. Maddə 217.4 məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
30. Maddə 372.6. apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
31. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
32. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun:
33. Maddə 3. Qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir.
34. Maddə 6. Mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hallarda obyektin qiymətləndirilməsi məhkəmənin ekspertiza haqqında, o cümlədən təkrar ekspertiza haqqında qərarı əsasında da aparıla bilər. Belə hallarda məhkəmə qiymətləndirici seçməkdə tam müstəqildir.
35. Maddə 7. Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər.
36. Maddə 8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır.
Apellyasiya baxışının hədləri
37. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
38. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
39. Hazırki halda, iddiaçı apellyasiya şikayətində qətnamənin tam ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etdiyindən qətnamə bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
40. Məhkəmə kollegiyası izahatı dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(011)-81/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
41. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn iddia tələbinin qanuni əsasının tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Buna görə, əgər irəli sürülmüş iddia tələbinin qanuni əsası tapılmırsa və ya faktiki hallar tapılan iddia tələbinin qanuni əsasının şərtləri, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmırsa hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmalıdır. Əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır
42. Hazırkı iddiaçının tələbi Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binanın əsas giriş hissəsində maneələrin aradan qaldırılaraq əvvəlki vəziyyətinə və binanın zirzəmilərinin cavabdehlərin qanunsuz istifadəsindən alınaraq sahə mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsinə qaytarılması öhdəliyinin cavabdehlərin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsi ilə bağlıdır.
43. İşin mübahisəsiz hallarından görünür ki, İddiaçı müstəqil təsərrüfat subyekti olmaqla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti 40 (əvvəlki qaydalarla ünvan 2 ünvanında yerləşən binanın sahə mülkiyyətçilərinin xx.xx.2014-cü il və ümumi yığıncağın xx.xx.2015-ci il tarixli qərarlarına əsasən yaradılmışdır və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən qeyri-kommersiya hüquqi şəxsinin dövlət qeydiyyatı haqqında xx.xx.2015-ci il tarixli, 111-MM2-0016 qeydiyyat nömrəli şəhadətnamə verilmişdir. Əvvəlki qaydalarla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, məhəllə 2942A, 30 saylı binanın sifarişçisi Cavabdeh2 firması olmuşdur. Daha sonra Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2019-cu il tarixli 529 nömrəli “bəzi çox mənzilli binaların istismarına icazə verilməsinin sadələşdirilməsi barədə” fərmanının icrası ilə bağlı binanın istismarına icazə verilmiş və bütün sənədləşmə işləri Cavabdeh2 firmasının adına rəsmişləşdirilmişdir. İddiaçı MMMC-nin Nizamnaməsindən görünür ki, MMMC-nin yaradılmasının əsas məqsədi daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini tələb etməkdən, bu nizamnamədə nəzərdə tutulmuş məqsədlərinin yerinə yetirilməsi üçün fəaliyyət növlərini həyata keçirməkdən ibarətdir. (§7) İddiaçı MMMC müstəqil təsərrüfat subyekti olmaqla, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, məhəllə 2942A, 30 saylı binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıcağının qərarına əsasən yaradılmışdır. Qanunvericilikdə paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsus olan ərazilər konkret olaraq göstərilmiş və mübahisəli bina iddiaçı MMMC-yə təhvil verilərkən MMMC-nin nizamnaməsindən və Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinin tələblərindən kənara çıxıla bilməz. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binanın (əvvəlki qaydalarla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti məhəllə 2942A ev 30) girişində yerləşən zirzəmilərin təyinatının Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidməti hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri tərəfindən verilmiş Çıxarışlara əsasən qeyri yaşayış sahəsi, qaraj olduğu müəyyən edilmişdir. Qeyd edilən hal yerində baxış protokolu və ekspert rəyi (§22) ilə də öz təsdiqini tapır. Belə olan halda, zirzəmi ərazilərinin, qanunsuz istifadə edilən qeyri-yaşayış sahələrinin cavabdehdə və cavabdeh MTK-dan tələb edilməsinin hüquqi əsası yoxdur. Məhkəmə iddia tələbini Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binanın zirzəmilərinin cavabdehlərin qanunsuz istifadəsindən alınaraq sahə mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsinə qaytarılması hissəsində əsasız hesab edir.
44. İddiaçı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binanın əsas giriş hissəsində maneələrin aradan qaldırılaraq əvvəlki vəziyyətinə qaytarılmasını da tələb etmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binanın (əvvəlki qaydalarla Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti məhəllə 2942A ev 30) hazırki əsas girişinin həyətyanı sahədən olduğunu nəzərə alaraq, həmin girişin Azərbaycan Respublikası Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi ilə razılaşdırılmış eskiz layihəsinə uyğun olduğu müəyyən edilmişdir. (§22) Məhkəmə araşdırması zamanı binanın girişinin layihəyə uyğun olduğu müəyyən edilmişdir.
45. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, 11 iyul 2025-ci il tarixdə Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospektində yerləşən 40 saylı binaya məhkəmə tərkibi tərəfindən yerli baxış keçirilmiş və həmin zaman da qeyd olunan hallar öz təsdiqini tapmışdır. xx.xx.2025-ci il tarixdə keçirilmiş yerli baxış zamanı müəyyən edilmişdir ki, binanın aşağı mərtəbəsi küçə tərəfdən giriş olmaqla qeyri-yaşayış sahəsi - PUB-Restoran kimi fəaliyyət göstərir. Əks istiqamətdən isə həyətə girişdə ayrı-ayrı qarajlar mövcuddur ki, bunların da hər biri o cümlədən PUB-Restoran cavabdehin mülkiyyətindədir. Həmin mülkiyyət sənədləri yerində müayinə zamanı iddiaçının da özünün qeyd etdiyi kimi, mübahisələndirilməmişdir.
46. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, iş materiallarından görünür ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışlara əsasən Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, məhəllə 2942-A (Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, 40B xx.xx.2022-ci il tarixdə qeydiyyata alınmaqla Cavabdeh1, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Gəncə prospekti, məhəllə 2942-A xx.xx.2020-ci il tarixdə qeydiyyata alınmaqla Cavabdeh2 Firmasının xüsusi mülkiyyətindədir. Həmin çıxarışlar qüvvədədir və iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilməmişdir.
47. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 101.3-cü maddəsinə əsasən ekspert rəy verilməsi üçün əlavə tədqiqat materiallarının təqdim edilməsinə zərurət olduğunu müəyyən etdikdə, ekspertiza təyin edilməsi haqqında məhkəmənin qərardadının məhkəmə ekspertizası idarəsinə daxil olduğu vaxtdan 5 gündən gec olmayaraq bu barədə məhkəməyə vəsatət göndərir. Vəsatətdə tələb olunan tədqiqat materiallarının dəqiq və tam siyahısı göstərilir.
48. Həmin Məcəllənin 206.1-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmə iclasında tədqiq edilir və digər sübutlarla birgə qiymətləndirilir və onun məhkəmə üçün qabaqcadan heç bir qüvvəsi yoxdur. Ekspertin rəyi ilə məhkəmənin razılaşmaması iş üzrə qətnamədə, yaxud əlavə və ya təkrar ekspertiza təyini haqqında qərardadda əsaslandırılmalıdır.
49. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı rədd etməklə mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və digər qeyd edilən halları nəzərə almaqla iş üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir ki, apelyasiya şikayətində qeyd edilənlər yuxarıda göstərilənlərə əsasən təkzib edilməklə əsaslı sayıla və təmin edilə bilməz.
50. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar ödənilən məsrəflərdən ibarətdir.
51. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
52. Kollegiya hesab edir ki, hazırkı halda apellasiya şikayəti təmin edilmədiyindən iş üzrə apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçın özünə aid edilməlidir.
53. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(011)-81/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçın özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki kollegiyasına Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə kasasiya şikayəti verilə bilər.