Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4693/2024 02.08.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı ilkin; iddiaçı Cavabdeh MMC-nin cavabdeh İddiaçı qarşı qarşılıqlı iddiasına dair iş üzrə (Açar sözlər: pul) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər İsgəndərov Akif Əsgər oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Sadıqov Vahid Nəriman oğlundan və X2 ibarət tərkibdə, Axundova Ülkər Səfər qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) X5 və cavabdehin nümayəndəsi (vəkili) Vəkil1 iştirakları ilə, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 16 may 2024-cü il tarixli qətnaməsindən ilk iddia üzrə İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə işə 02 avqust 2024-cü il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. İcarəyə verən İddiaçı ilə icarəçi Cavabdeh MMC arasında bağlanan 04 noyabr 2019-cu il tarixli İcarə müqaviləsindən müəyyən edilir ki, tərəflər arasında ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 390 kv/m olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlanaraq, İcarəyəverən, yəni iddiaçı icarəçiyə, yəni Cavabdeh MMC-yə həmin sahəni 10 il müddətinə icarəyə verməyi, cavabdeh isə aylıq 4050 manat məbləğində icarə haqqını cari ayın 5-dən gec olmamaq şərtilə ona ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, onunla cavabdeh arasında bağlanmış 04 noyabr 2019-cu il tarixli İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi, 10 ay müddətində ödənilməyən 48600 manat məbləğində icarə haqqının Cavabdeh MMC-dən tutularaq ona ödənilməsi, ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 390 kv.m olan ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması və Cavabdeh MMC-nin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılaraq, əmlakın iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, onunla cavabdeh arasında 04 noyabr 2019-cu il tarixli İcarə müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilə ilə İddiaçı ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 390 kv.m olan ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsini Cavabdeh MMC-yə icarəyə verməyi, cavabdeh isə aylıq 4050 manat məbləğində icarə haqqını ona ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Aralarında imzalanmış 04 noyabr 2019-cu il tarixli İcarə müqaviləsinin bir neçə şərtləri cavabdeh tərəfindən pozulmuşdur. Belə ki, müqavilənin 4.2ci və 7.1.2-ci bəndləri pozularaq 12 aydır ki, icarə haqqı ödənilmir. Hazırkı günə qədər Cavabdeh MMC tərəfindən 48600 manat məbləğində vəsait bank hesabına köçürülməmişdir. Eyni zamanda müqavilənin 7.1.4 və 7.1.6-cı bəndləri pozulmuş, qeyriyaşayış sahəsi Cəmiyyət tərəfindən təmir edilməmişdir. İcarə haqqının ödənilməməsi, eyni zamanda müqavilənin digər şərtlərinin pozulması səbəbilə dəfələrlə telefon vasitəsilə, eyni zamanda rəsmi qaydada cavabdehə müraciət etmişdir. İddiaçı müraciətində hər dəfə ödənilməyən icarə haqqının ödənilməsini və müqaviləyə xitam verilərək qeyri-yaşayış sahəsinin geri təhvil verilməsini tələb etmişdir. Lakin hər müraciətində nəticəsi olmayan vədlər vermişdir. Sonuncu dəfə iddiaçı tərəfindən 11 avqust 2022-ci il tarixdə cavabdehə pretenziya məktubu göndərilmişdir. Məktubda icarə müqaviləsinin 10.2.2-ci bəndini rəhbər tutularaq, 11 sentyabr 2022-ci il tarixdən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam veriləcəyi, eyni zamanda 48600 manat məbləğində vəsaitin 30 gün ərzində 04 noyabr 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə edilmiş 01 saylı Əlavədə qeyd olunan bank hesabına köçürülməsinin həyata keçirilməsi və qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi bildirilmişdir. Lakin pretenziya məktubu heç bir müsbət nəticə verməmiş və cavabdeh tərəfindən əmlak təhvil verilməmiş, borcun ödənilməsi istiqamətində heç bir tədbir görülməmişdir.
4. Cavabdeh MMC İddiaçı qarşı ilkin iddianın rədd edilməsi, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı 360517 manat, dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 638 manat pulun tutularaq, Cavabdeh MMC-nin timsalında X1 ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
5. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, müqavilənin şərtlərinə və aralarında olan razılığa görə qeyri-yaşayış sahəsində icarəçi tərəfindən təmirabadlaşdırma işlərinə başlanılmış və mütəmadi olaraq icarə haqqı icarəyə verənin Bank hesabına hər ay ödənilmişdir. Məlum Covid-19 pandemiyası ilə əlaqədar 2020-ci ilin mart ayından Bakı şəhərində tətbiq edilən məhdudiyyətlərlə bağlı obyektin təmir işlərində ləngimələr olmuşdur. Belə ki, təmir işləri aparmaq istədikdə nəzarət orqanları bunun qarşısını almışdır. Digər tərəfdən, iddia tələbində qeyd edilmiş təmir işlərinin aparılmamasının iddiaçıya aidiyyəti yoxdur. Belə ki, cavabdeh öz biznesini aparmaq məqsədilə həmin obyektdə təmir işləri aparmışdır. İcarəyə verənlə icarəçi arasında olan razılığa əsasən qeyri-yaşayış sahəsində iddiaçı Cavabdeh MMC tərəfindən qeyd olunan materiallar alınmış, təmir-abadlıq işləri aparılmışdır. Şorum l mərtəbəsini təmirinə alınaraq istifadə olunan materiallar - dizayn-memarlıq işlərinə 15.600 manat, atsep -45kb/m.x25 manat, cəmi 1.125 manat, sement-655 ədəd x8,5 manat cəmi 5.568 manat, kərpic 1.200 ədəd x0.6 manat cəmi 720 manat, qum-18 kb/m.x30 manat cəmi 540 manat, alçipan profil C 90 m.x2,3 manat cəmi 2.074 manat, alçipan profil U 92 m.x1,7 manat cəmi 156 manat, alçipan 16 ədəd x12 manat cəmi 192 manat, ağ dağ (astar) 850 ədəd x6.5 manat cəmi 5.525 manat, ağ dağ (üzlük) 85 ədəd x6.5 manat cəmi 553 manat, mata (mətanət) 140 ədəd x7 manat cəmi 980 manat, alçipan şrup və xamutları cəmi 100 manat, santexnika materialları cəmi 450 manat olmaqla, ümumi məbləğ 31.716 manat təşkil etmişdir. l mərtəbədə təmir işləri aparan işçilərin iş pulları - yerin betonlanması 395 kv/m.x16 manat cəmi 6.320 manat, mərtəbələr arası pilləkənin material qarışıq yığılması 3.300 manat, betonun dağıdılması 2.500 manat, santexnika işləri 400 manat, sanitar qovşağın beton işləri material qarışıq 600 manat, hörgü kərpic işləri 40kv/m.x5 manat cəmi 200 manat, alçipan işi 45 kv/m.x8 manat cəmi 360 manat, 8. Tavanın yonulması və mata vurulması 390 kv/m.x12 manat cəmi 4.680 manat 9. Tavan rigerlərinin yonulması və mata vurulması 238kv/m.x12 manat cəmi 2856 manat. divarların astar və üzlüklərinin vurulması 588kv/m.x12 manat, cəmi 7.056 manat, kalon və rigerlərə astar və üzlük vurulması 300kv/m.x12 manat, cəmi 3.960 manat, pəncərə otkoslarına astar və üzluk vurulması 155 kv/m.x12 manat, cəmi 1860 manat olmaqla 34.092 manat təşkil etmişdir. zirzəminin təmirinə alınaraq istifadə olunan materiallar kərpic 1695 ədəd x0.6 manat, cəmi 1.017 manat, atsep 28 kb/m.x25 manat, cəmi 700 manat, sement 280 ədəd x8.5 manat, cəmi 2.380 manat, alçipan 14 ədədx12 manat, cəmi 168 manat, alçipan profil C 90 m.x2.3 manat, cəmi 207 manat, alçipan profil U 92 m.x1.7 manat, cəmi 156 manat, ağ dağ (astar) 630 ədədx6.5 manat, cəmi 4.095 manat, ağ dağ (üzlük) 63 ədədx6.5 manat, cəmi 410 manat, emusya 10 ədədx130 manat, cəmi 1.300 manat olmaqla 10.433 manat təşkil edir. Zirzəmidə təmir işləri aparan işçilərin iş pulları yerin betonlanması 270 kv/m.x 16 manat, cəmi 4.320 manat, hörgü işi 113 kv/m.x5 manat, cəmi 565 manat, alçipan işi 40 kv/m.x8 manat, cəmi 320 manat, divarlara astar və üzlük vurulması 416 kv/m.x12 manat, cəmi 4.992 manat, kolon və rigerlərə astar və üzlük vurulması 203kv/m.x12 manat, cəmi 2.436 manat, emusiya vurulması 510 kv/m.x3manat, cəmi 1.530 manat, elektrik işi materialla birlikdə cəmi 16.000 manat havalandırma və kondisioner (beh verilmişdir) 20.000 manat, boru və qutu profillərə 7.866 manat, qaynaq işinə görə ustalara 4.000 manat beh verilməklə, 62029 manat təşkil etmişdir. Beləliklə, hər iki mərtəbədə təmir işləri üçün alınan materiallara və işçilərə verilən iş pullarının ümumi məbləği 138270 manat təşkil etmişdir. Bu barədə sənədlər məhkəməyə təqdim edilmişdir. Bundan başqa, iddiaçının etibarnamə üzrə nümayəndəsi olan əri Eldar Şirinov tərəfindən Cavabdeh MMC-dən dekor Avario 1200*600 qiyməti 5.875,2 manat, X7 LLR 1200*600 qiyməti 4320 manat, X7 LLR 600*600 qiyməti 5.587,2 manat, X10 Beige 1200*295 qiyməti 3.964,8 manat olmaqla, ümumi məbləğ 19.747 manat təşkil etməklə məmulatlar MMC-dən götürülmüş və hazıra kimi həmin məbləğ ödənilməmişdir. Beləliklə, İddiaçı bu günə Cavabdeh MMC-yə 158017 manat pulu ödəməməklə ziyan vurmuşdur. 4 noyabr 2019-cu il tarixli “İcarə Müqaviləsi”nin 3.1.6 bəndində qeyd edilmişdir ki, icarəyə verən 10 il ərzində icarəçini obyektdən çıxarmaq hüququna malik deyil, əks halda icarəyə verən icarə haqqının 50 mislini ödəməlidir. Bu da 50x4050=202.500 manat təşkil edir. Beləliklə, icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş şərtlər pozulduqda 202.500 manat Cavabdeh MMC-yə ödəmə öhdəliyini iddiaçı öz üzərinə götürmüşdür. İcarə haqqının ödənilməsində yaranmış fasilə ilə bağlı 08 iyul 2022-ci il tarixdə əsassız olaraq Cavabdeh MMC-yə 2021-ci ilin mənfəət vergisi üzrə Kameral qaydada əlavə vergi hesablanmış və həmin məbləğin dövlət büdcəsinə ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədiylə vergi orqanı tərəfindən mövcud bank hesablarında pul vəsaitinin məxaric əməliyyatları üzrə dondurulması haqqında müvafiq bank idarəsinə sərəncam göndərilmişdir. Qeyd olunan sərəncamlar əsasında bank hesablarda olan pul vəsaitlərinin dondurulması nəticəsində heç bir məxaric əməliyyatlarının aparılması mümkün olmamışdır. Həmin hesablama ilə əlaqədar vergi orqanları ilə uzunmüddətli yazışmalar nəticəsində hesablama barədə qərarın ləğv edilməsi ilə əlaqədar bank hesablarına göndərilən sərəncamlar 26 sentyabr 2022-ci ildə geri çağrılmışdır. Bunun məntiqi nəticəsi olaraq icarə müqaviləsində göstərilən məbləğlərin ödənilməsində fasilə yaranmışdır. Bu barədə iddiaçiya dəfələrlə məlumat verilmişdir. İddiaçının nümayəndəsi Eldar Şirinov daha artıq icarə haqqı ödəyə biləcək şirkət taparaq müqaviləni pozmağa çalışmışdır. Cavabdeh MMC bir Cəmiyyət olaraq müqavilə öhdəliklərinə həmişə sadiq qalmaqla öz üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirmişdir. Lakin iddiaçının etibarnamə üzrə nümayəndəsi X4 heç bir əsas və səbəb olmadan qeyd olunan obyektin qıfılını qanunsuz olaraq qıraraq, ora daxil olmuş və qapının qıfıllarını dəyişməklə başqa bir şirkəti ora yerləşdirmək qərarına gəlmişdir. Bunu obyektin şüşələrinə vurulmuş elanlar təsdiq edir. Cavabdeh tərəfindən obyektdə aparılan təmir işlərinə süni surətdə yaradılmış maneələr cavabdehi başqa yer icarəyə götürərək orada təmir işlərinə başlamağa məcbur etmiş və bunun nəticəsi olaraq əlavə vəsaitlər xərclənmiş və hazırda da xərclənir.
6. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-48/2024 saylı, 16 may 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim İ.Abbasova) ilk iddia təmin edilməmiş, qarşılıqlı iddia qismən təmin olunaraq, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı 133250,44 manat və 19.747 manat pul vəsaitlərinin Cavabdeh MMC-nin xeyrinə tutulması qət edilmiş, qarşılıqlı iddia qalan hissədə təmin olunmamışdır.
7. Məhkəmə toplanmış sübutlara hüquqi qiymət verərək hesab etmişdir ki, 04 noyabr 2019-cu il tarixli İcarə müqaviləsi daşınmaz əmlakla bağlı bağlansa da, notariat qaydasında təsdiqləndmədiyindən və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmadığına görə etibarsız əqd kimi qiymətləndirilməlidir. İddiaçı tərəf təmir-tikinti xərclərinin daha az olduğunu iddia etsə də, bunu mötəbər sübutlarla təsdiq edə bilməmişdir. Həmçinin, İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış 04 noyabr 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsi üzrə ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 390 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi üçün Cavabdeh MMC tərəfindən 68.540,00 manat məbləğində icarə haqqının ödənilməsi müəyyən edilmişdir. Bir neçə ay icarə haqqı ödənilmədiyinə görə iddiaçı tərəfindən cavabdehə 11 sentyabr 2022-ci il tarixdən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam veriləcəyi barədə məktub göndərilərək, müqaviləyə bir tərəfli qaydada xitam verilmiş və qeyri-yaşayış sahəsi başqa hüquqi şəxsə verilmişdir və hazırda da həmin hüquqi şəxsin faktiki sahibliyində və istifadəsindədir. Eyni zamanda, məhkəmə hesab etmişdir ki, 04 noyabr 2019-cu il tarixli İcarə müqaviləsi əsasında icarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsindən məhrum olunduğundan onun tərəfindən həmin qeyri-yaşayış sahəsinin təmirtikintisinə sərf edilmiş pul vəsaiti iddiaçıdan tutulmalıdır. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 10/2026-9/2215 saylı, 15 avqust 2023-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən qeyri-yaşayış sahəsində Cavabdeh MMC-nin faktiki sahibliyində və istifadəsində olduğu müddətdə çəkilmiş təmir-tikinti işlərinin təqribi ümumi dəyəri mövcud bazar qiymətlərinə uyğun olaraq 133250,44 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Həmçinin, Cavabdeh MMC-nin göndərdiyi dekor metlaxa görə 19.747 manat məbləğində pul vəsaitinin 04 noyabr 2019-cu il tarixli İcarə müqaviləsi üzrə borca görə silinməsi təsdiq edilmiş və iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən etiraf edilmişdir. Məhkəmə hesab etmişir ki, qeyd edilən pul vəsaitlərinin İddiaçı tutulmaması iddiaçının əsassız varlanmasına səbəb ola biləcəyindən 133250,44 manat və 19.747 manat pul vəsaitlərinin İddiaçı Cavabdeh MMC xeyrinə tutulması ədalətli olmaqla yanaşı tərəflərin mənafeyinə uyğundur.
8. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146.1, 337, 393, 404, 700, 1091-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
9. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və ilkin iddianın təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh MMC icarəyə verənin razılığı ilə tikinti işləri apardığını sübut edən heç bir sübutu məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Bu baxımdan da Cavabdeh MMC “İcarə haqqında” AR Qanununun tələblərinə əsasən, apardığı tikinti işlərini öz hesabına sökməli olduğu halda bunun tamamilə əksini edərək İddiaçı qarşı iddia qaldırmışdır. Göründüyü kimi, məhkəmə 04 noyabr 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinin etibarsızlığı qənaətinə gəlsə də iddia müddəti ilə bağlı nüansları nəzərə almamışdır. Belə ki, müqavilənin etibarsızlığının nəticələri ilə bağlı tələblərin irəli sürülməsi üçün iddia müddəti keçdiyindən və iddaçı İddiaçı Cavabdeh MMC-nin iddia tələbinin rədd edilməsi barədə ərizə verməyinə baxmayaraq, qanunsuz olaraq Cavabdeh MMC-nin xeyrinə qərar çıxarılmışdır. Cavabdeh MMC icarə obyektindən 10 ay müddətində istifadə etməsinə baxmayaraq, müqavilənin şərtlərini pozaraq ödəməli olduğu 48600 manat məbləğində icarə haqqını ödəməmiş, bununla da əsassız olaraq varlanmışdır.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
11. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
12. İddiaçının nümayəndəsi məhkəmə kollegiyasının iclasında apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olunmasını xahiş etdi.
13. Cavabdehin nümayəndəsi apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək rədd olunmasını xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq
14. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi Maddə 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. Maddə 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. Maddə 337.4. etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. Maddə 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. Maddə 1091.1. Əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin. Maddə 1091.2. Əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir. Maddə 1092.1. Varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır.
Apellyasiya baxışının hədləri
15. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
16. Qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verdiyindən, cavabdeh isə qətnaməni mübahisələndirmədiyindən qətnamənin əsaslılığı ilkin iddia hissəsində və qarşılıqlı iddianın təmin olunan hissəsində yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
17. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işə baxılarkən mübahisələndirilən hissədə işin halları düzgün müəyyən edilməmiş, qətnamə çıxarılarkən maddi və prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilmiş, həmin normalar dügün tətbiq olunmamış, qətnamədə göstərilmiş nəticələr işin həqiqi hallarına uyğun olmamışdır. Ona görə də birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi göstərilən əsaslarla mübahisələndirilən hissədə ləğv edilməli və həmin hissədə yeni qətnamə çıxarılaraq ilk iddia qismən təmin olunmalı, qarşılıqlı iddia isə apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə rədd edilməlidir.
18. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gələrkən aşağıdakıları nəzərə alır.
19. İlkin iddia üzrə İddiaçı tələbləri aşağıdakılardan ibarətdir: 1) 04 noyabr 2019-cu il tarixli İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi; 2) 10 ay müddətində ödənilməyən 48600 manat məbləğində icarə haqqının Cavabdeh MMC-dən tutularaq ona ödənilməsi; 3) qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması və Cavabdeh MMC-nin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılaraq, əmlakın iddiaçıya təhvil verilməsi. Qarşılıqlı iddia isə İddiaçı 360517 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 638 manat pulun tutulub Cavabdeh MMC-nin timsalında X1 ödənilməsi barədədir.
20. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi, birinci instansiya məhkəməsi ilk iddianı bütünlüklə rədd, qarşılıqlı iddianı isə qismən təmin etmişdir və hazırkı apellyasiya baxışının predmetini də məhz həmin hissə, yəni ilk iddianın rədd olunan və qarşılıqlı iddianın təmin olunan hissələri təşkil edir.
21. Məhkəmə hesab etmişdir ki, hər hansı əqdə istinad edilərək iddia verildiyi təqdirdə, iddianın necə əsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdən ibarətdir. Məhkəmə bu yoldan çıxış edərək və Mülki Məcəllənin 144.1, 146.1, 337-ci maddələrini rəhbər tutaraq bu qənaətə gəlmişdir ki, tərəflər 04 noyabr 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinin etibarlılığını mübahisələndirməsələr də, həmin müqavilə notariat qaydasında təsdiq edilmədiyindən və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmadığından etibarsızdır və bu müqavilə əsasında irəli sürülmüş iddia tələbləri rədd edilməlidir.
22. Göründüyü kimi, birinci instansiya məhkəməsi ilk öncə hər iki tələb üzrə iddianın faktiki əsası kimi istinad olunan icarə müqaviləsinin etibarsız olduğu qənaətinə gəlmiş və bu qənaətin əsasında və bu qənaətdən çıxış edərək qalan bütün tələblərə qiymət vermişdir.
23. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin bu qənaəti ilə razılaşmayaraq ilk növbədə məhkəmənin əqdi etibarsız sayarkən istinad etdiyi halın, yəni daşınmaz əmlakın (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqinin zəruri olub-olmaması ilə bağlı mülki qanunvericiliyin tələblərini diqqətə çatdırmağı məqsədəmüvafiq sayır.
24. Mülki Məcəllədə yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə hüququnun əmələ gəlməsi və həyata keçirilməsinə dair (MM-in 228.2-ci maddəsi), servitutun verilməsinə dair (MM-in 256.2-ci maddəsi), ipotekanın yaranmasına dair (MM-in 307.7-ci maddəsi), renta ödənilməsinə dair (MM-in 865.2) müqavilələrdən fərqli olaraq daşınmaz əmlakın kirayəyə və ya icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən xüsusi norma mövcüd deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. Yalnız “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10-cu maddəsində və Torpaq Məcəlləsinin 56-cı maddəsində müəyyən edilmişdir ki, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarəyə verilməsi notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Həmin müddəalar isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir.
25. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 139 və 144-cü maddələri icarə və ya kirayə müqavilələrinə aid deyil. Belə ki, həmin maddələr Mülki Məcəllənin 5-ci fəslinə aid “Əşya hüququnun əsas anlayışları” adlı 1-ci paraqrafına aiddir. Daşınmaz əmlakın icarə və kirayə müqavilələri əsasında yaranan hüquqlar isə əşya hüquqlarına aid deyil.
26. Bundan əlavə, Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
27. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun anlayışı isə Mülki Məcəllənin 152.4-cü maddəsində göstərilmişdir. Həmin maddənin tələbinə görə sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.
28. Lakin əmlakın kirayə və ya icarəyə verilməsi onun hüquqi müqəddəratını təyin etmək anlamına gəlmir. Çünki əmlakın kirayə və ya icarəyə verilməsi yalnız ona sahiblik və istifadə edən şəxsin tam və ya qismən dəyişməsinə səbəb olur, bilavasitə əmlakın hüquqi müqəddəratı isə dəyişməz qalır.
29. Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsi də daşınmaz əmlakın icarə və ya kirayə verilməsi müqavilələrinə aid deyil. Belə ki, həmin maddənin tələbinə görə bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
30. Göründüyü kimi, həmin maddədə əşyaya mülkiyyətin və ya digər əşya hüquqlarının verilməsi məsələləri tənzimlənir. Lakin qeyd olunduğu kimi, daşınmaz əmlakın icarə və kirayə müqavilələri əsasında yaranan hüquqlar əşya hüquqlarına aid deyil.
31. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq bu qənaətə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış və onların özlərinin də mübahisələndirmədikləri icarə müqaviləsini etibarsız saymaqla iş üzrə yanlış nəticəyə gəlmişdir. Bu müqavilə etibarlıdır və tərəflər arasında etibarlı icarə müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər və bu münasibətdən doğan mübahisə vardır və bu mübahisəyə müqavilənin və qanunun tələbləri rəhbər tutulmaqla qiymət verilməlidir.
32. Mülki Məcəlləyə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər (maddə 390.1).
33. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur (maddə 700.1). Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir (maddə 700.3). Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır (maddə 385.1). Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır (maddə 386.1).
34. Məhkəmə kollegiyası tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin qanuna zidd olmadığını və tərəflərin sərbəst iradə ifadəsini əks etdirdiyini nəzərə alaraq həm ilk, həm də qarşılıqlı iddia üzrə tələblərə ilk növbədə həmin müqavilənin tələbləri (şərtləri) baxımından qiymət verilməsini düzgün sayır.
35. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 7.1.6-cı maddəsində obyektin icarəçi tərəfindən təmir edilməsi icarəçinin vəzifəsi kimi nəzərdə tutulmuşdur. Müqavilədə təmir xərcinin icarəyəverəndən tutulması barədə qeyd yoxdur.
36. Əksinə, icarə müqaviləsinin 1.5-ci bəndində göstərilir ki, icarəçinin apardığı təmir və yenidənqurma işlərinin nəticəsində yaranmış və ayrılması sahəni zədələnmədən mümkün olmayan dəyişikliklər və quraşdırılmış avadanlıqlar sahənin ayrılmaz hissəsi hesab olunur və bu halda Müqavilənin qüvvədə olma müddəti bitdikdən sonra İcarəçi həmin dəyişiklikləri aradan qaldırmağa, İcarəyə verən isə onların dəyərini icarəçiyə ödəməyə borclu deyil.
37. Hazırkı işdə icarə müqaviləsinin 10 illik müqavilə müddəti bitmədən vaxtından əvvəl xitam verilməsinin səbəbkarı Cavabdeh MMC-dir. Belə ki, məhz icarə haqqı ödənmədiyinə görə İddiaçı Cavabdeh MMC-yə pretenziya (xəbərdarlıq) göndərmiş və xx.xx.2022-ci il tarixli həmin xəbərdarlıqda 10 aya görə ödənməmiş 40 500 manat icarə haqqının ödənilməsini tələb etməklə yanaşı icarə müqaviləsinə xx.xx.2022-ci il tarixdən etibarən bir tərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam veriləcəyini bildirmişdir.
38. İşin müəyyən olunmuş hallarından göründüyü kimi, xəbərdarlıqdan sonra da icarə haqqı ödənilməmiş və müqaviləyə birtərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam verilmişdir. Göründüyü kimi, müqavilə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsində cavabdehin təqsirli olması mübahisəsizdir və bu səbəbdən də təmir xərci iddiaçıdan tutula bilməz.
39. Cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsində icarə haqqını ödəmədiyini özü də etiraf etmiş və bunun səbəbini Vergi xidməti ilə problemi olması, ona mənfəət vergisi üzrə kameral qaydada əlavə vergi hesablanması, həmin məbləğin dövlət büdcəsinə ödənilməsinin təmin edilməsinin tələb olunması və mübahisənin yalnız xx.xx.2022-ci ildə öz həllini tapdığı ilə izah etmişdir.
40. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə əvvəla, cavabdehin vergi xidməti ilə, yaxud hər hansı digər orqanla mübahisəsinin olması onu iddiaçı qarşısında icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasından azad etmir. Digər tərəfdən, işdən, o cümlədən ekspert rəyindən göründüyü kimi, icarə müqaviləsinin bağlandığı xx.xx.2019-cu il tarixdən müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verildiyi 11 sentyabr 2022-ci ilədək cəmi 68540 manat icarə haqqı ödənilmişdir ki, bu da aylıq icarə haqqının 4050 manat olduğu nəzərə alınmaqla cəmi 17 ayın icarə haqqını təşkil edir. Halbuki, xx.xx.2019-cu ildən 2022-ci ilin sentyabr ayınadək 34 təqvim ayı olub və belə olan halda 17 ay üzrə ödənilməmiş icarə haqqı qalıb. İddiaçı isə 17 ay üçün deyil, cəmi 10 ay üzrə 48600 manat icarə haqqının ödənilməsini tələb edir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, işə irəli sürülən tələb həcmində baxılmalıdır (MPM-in 218.3-cü maddəsi).
41. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, aylıq icarə haqqı müqavilədə 4050 manat nəzərdə tutulduğundan və iddiaçı da yalnız 10 ay üçün ödənilməmiş icarə haqqını tələb etdiyindən 10 ay üzrə öddənilməmiş icarə haqqı 48600 manat deyil, 40 500 manat təşkil edir. İddiaçı özü də cavabdehə göndərdiyi xx.xx.2022-ci il tarixli pretenziya (xəbərdarlıq) məktubunda cavabdehdən məhz 40500 manat icarə haqqının ödənilməsini tələb etmişdir. Həmçinin, iş materialları ilə təsdiq edilir ki, iddiaçının etibarnamə üzrə nümayəndəsi olan əri Eldar Şirinov tərəfindən Cavabdeh MMC-dən dekor metlax Avario 1200*600 qiyməti 5.875,2 manat, X7 LLR 1200*600 qiyməti 4320 manat, X7 LLR 600*600 qiyməti 5.587,2 manat, X10 Beige 1200*295 qiyməti 3.964,8 manat olmaqla, ümumi məbləğ 19.747 manat təşkil etməklə məmulatlar MMC-dən götürülmüş və bu vaxta qədər həmin məbləğ ödənilməmiş, nümayəndənin bildirdiyinə görə icarə haqqı borcuna silinmişdir. Bu fakt iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən məhkəmə iclasında etiraf edilmişdir.
42. Birinci instansiya məhkəməsi özü də iddiaçının cavabdeh MMC-dən götürdüyü 19747 manat dəyərində məmulatların dəyərinin icarə haqlarına görə yığılmış borcdan silindiyini müəyyən etmişdir. Buna baxmayaraq birinci instansiya məhkəməsi həmin məbləğin yekunda iddiaçıdan tutulması barədə nəticəyə gəlmişdir.
43. Kollegiyanın qənaətinə görə, icarə haqqının ödənilməmiş hissəsi tələbə əsasən 10 aydır. Aylıq icarə haqqı 4050 manat olduğundan, 10 ay üçün bu rəqəm 40500 manat təşkil edir. Bu məbləğdən iddiaçının cavabdeh MMC-dən götürdüyü 19747 manat dəyərində məmulatların dəyəri çıxıldıqda qalan məbləğ 20753 manat təşkil edir. Kollegiya hesab edir, cavabdehin müqavilə öhdəliyini yerinə yetirməməsi nəticəsində iddiaçının uğradığı zərər olaraq məhz bu məbləğ, yəni 20753 manat vəsait cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
44. İddiaçının sonuncu tələbinə münasibətdə Kollegiya qeyd edir ki, həmin tələb öz əhəmiyyətini artıq itirmişdir. Belə ki, işdən mübahisəsiz qaydada müəyyən edilir ki, MMC mübahisəli obyekti 2022-ci ilin sentyabrında tərk etmiş, obyekt başqa hüquqi şəxsin istifadəsinə verilmişdir. Ona görə də iddiaçının sözügedən tələbi əsassız olmaqla, qeyriyaşayış sahəsinin boşaldılması və Cavabdeh MMC-nin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılaraq, əmlakın iddiaçıya təhvil verilməsi hissəsində iddia rədd edilməlidir.
45. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq qarşılıqlı iddianı da apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə əsassız sayır. Birinci instansiya məhkəməsinin həmin hissədə gəldiyi nəticə ilk növbədə icarə müqaviləsinin etibarsız olması qənaətinə əsaslandığından və hazırda bu qənaətin əsassız olduğu, müqavilənin etibarlı olduğu müəyyən edildiyindən qarşılıqlı iddia göstərilən hissədə də rədd olunmalıdır. Məhkəmə kollegiyası bu baxımdan birinci instansiya məhkəməsinin mübahisəyə həmin hissədə Mülki Məcəllənin 1091-ci maddəsini tətbiq etməsini də əsassız sayır. Belə ki, tərəflər arasında müqavilə münasibətinin mövcudluğu öz təsdiqini tapdığından hər hansı əsassız varlanmadan da söhbət gedə bilməz.
46. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Həmin Məcəllənin 77.1-ci maddəsinə görə hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Həmin Məcəlləsinin 78.1-ci maddəsinin tələblərinə əsasən sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilir.
47. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə işin obyektiv həlli üçün yalnız mötəbər sübutlardan istifadə oluna bilər. Sübutlar sübut edilən fakta birmənalı bağlı olmalı, yəni həmin faktın varlığı barədə güvənli nəticə çıxarmağa əsas verməlidir. Mülki prosesdə sübutlar əsasında nəticə çıxararkən aşağıdakı qayda əsas tutulmalıdır: 1) güvənli nəticəyə gəlməkdən ötrü bir yox, bir neçə sübut olmalıdır; 2) sübutların heç birinin güvənliliyi şübhə doğurmamalıdır; 3) bu sübutlar bir-birini təsdiq etməli və tamamlamalıdır; 4) bu sübutlar birlikdə dəyərləndirilməlidir.
48. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq bu qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin olunmalı, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən - ilkin iddianın rədd olunması və qarşılıqlı iddianın qismən təmin edilməsi hissəsində ləğv edilməli və ləğv olunan hissə üzrə yeni qətnamə çıxarılmalıdır.
49. MPM-ə əsasən maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi, eləcə də məhkəmənin gəldiyi nəticənin işin hallarına uyğun olmaması məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv olunması üçün əsasdır (maddə 385.1.1, 385.1.4).
50. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 384.0.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər.
51. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.2, 392, 393, 402-403, 404-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi: İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 16 may 2024-cü il tarixli qətnaməsi qismən ilkin iddianın rədd olunması və qarşılıqlı iddianın qismən təmin edilməsi hissəsində ləğv edilsin. Həmin hissə üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İlk iddia qismən təmin olunsun. İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış 04 noyabr 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsi xx.xx.2022-ci ildə vaxtından əvvəl ləğv edilmiş (xitam verilmiş) hesab edilsin. Cavabdeh MMC-dən İddiaçı xeyrinə 20753 (iyimi min yeddi yüz əlli üç) manat pul vəsaiti tutulsun. İlkin iddia qalan hissədə və qarşılıqlı iddia apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə, yəni İddiaçı 133250,44 manat və 19.747 manat pul vəsaitlərinin Cavabdeh MMCnin xeyrinə tutulması hissəsində təmin edilməsin. İlk iddia ərizəsinə görə ödənilmiş 236,40 manat və apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş 117,90 manat pul vəsaitləri Cavabdeh MMC-dən tutulub İddiaçı ödənilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər.