Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5046/2024 16.10.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı (3-cü şəxs qismində "xxxx" MMC işə cəlb olunmaqla) Cavabdehnə qarşı iş üzrə QƏTNAMƏ İş № 2(103)-5046/2024 (Açar sözlər: torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Babayev Fuad Fikrət oğlu (məruzəçi), X3 və X2 ibarət tərkibdə, Şirinova Gülyar Elman qızının katibliyi, İddiaçı vəkili Vəkil iştirakları ilə, İddiaçı (3-cü şəxs qismində "xxxx" MMC işə cəlb olunmaqla) Cavabdehnə qarşı “torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-800/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apelyasiya şikayətinə 16 avqust 2024-cü il tarixdə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı Cavabdehnə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 423 saylı, 08 sentyabr 2014-cü il tarixli sərancamı 16 oktyabr 2014-cü il tarixli, 12978 saylı pasport əsasında Nəsimi rayonu 5-ci mkr, 20 yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı arasında tərtib edilmiş 1020 saylı, 31 oktyabr 2014-cü il tarixli torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
2. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti adından “İcarəyə verən” adlandırılacaq, digər tərəfdən gələcəkdə “İcraçı” adlandırılacaq fiziki şəxs İddiaçı arasında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 423 saylı, 08 sentyabr 2014-cü il tarixli sərancamı, 16 oktyabr 2014-cü il tarixli, 12978 saylı pasport əsasında Nəsimi rayonu 5-ci mkr., 20 yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə 31 oktyabr 2014-cü il tarixdə 1020 saylı müqavilə bağlanmışdır. Bundan başqa, 08 fevral 2019-cu il tarixdə Ö/002545 saylı X5, xx.xx.2018-ci il 52 nömrəli X8, Azərbaycan Respublikası FHN-nin 26 noyabr 2014-cü il tarixli, 0164 nömrəli Əmri ilə təsdiq edilmişdir və hüquq müəyyənedici sənədləri hamısı təqdim edilmişdir. Sakinlərin hamısı mülkiyyətçi olaraq çıxarışları almışlar. Yaşayış binaları təhvil verilmiş, kommunal xərclərin həyata keçirilməsi ilə bağlı öhdəliklər artıq İddiaçı üzərində deyil, belə ki, bina sakinlərin müştərək cəmiyyətinə təhvil verilmişdir, artıq icarə münasibətləri mövcud olmadığından tərəflər arasında müqaviləyə xitam verilməsi zəruridir. Belə ki, həmin icarə müqaviləsinin tələbləri icraçı tərəfindən yerinə yetirildikdən sonra xitamı tələb edilmişdir. Sözügedən tələblə müxtəlif vaxtlarda müraciət etmələrinə, hüquq müəyyən edici əsas sənədləri təqdim etmələrinə baxmayaraq, icra hakimiyyəti tərəfindən qanunamüvafıq tədbirlər görülməmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən bu tələb təmin edilməmişdir. Mülki Məcəllənin 421.1-ci maddəsinə əsasən müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Müqavilənin ləğv edilməsi onun qüvvəsinə xitam verir. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi əsasları aşağıdakılardır: 1. Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə; 2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Pozuntu o halda mühüm xarakterə malik olur ki, digər tərəfin müqavilənin məqsədlərinə nail olmasına imkan vermir; 3. Tərəflərdən biri müqavilənin icrasından tamamilə və ya hissə-hissə birtərəfli imtina etdikdə. Qanunvericilikdə müqavilənin ləğv edilməsinin xüsusi halları da müəyyən olunmuşdur. Belə ki, müqavilə tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə, həmçinin şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi nəticəsində də ləğv oluna bilər. Yuxarıda qeyd edilənlərdən aydın olur ki, maddələrin məzmunundan göründüyü kimi, şəraitin dəyişməsi əhəmiyyətli dərəcədə olmalıdır. Yəni şəraitin dəyişməsi o dərəcədə gözlənilməz xarakter daşımalıdır ki, tərəflər onu qabaqcadan görə bilməzdilər, əgər görə bilsəydilər, müqaviləni bağlamazdılar və ya fərqli şərtlərlə bağlayardılar. Həmçinin tərəflər şəraitin dəyişməsinin qarşısını ala bilməzlər. Bu cür şəraitdə müqavilənin icrası tərəflərdən ən azı biri üçün son dərəcə əlverişsiz olmalıdır. Hal-hazırda isə mübahisələndirilən müqavilə üzrə verilmiş torpaq sahəsinə görə torpaq icarə haqqı əsas götürülərək vergi məbləği tələb edilmişdir. Bu barədə müqavilədə hər hansı müddəa olmadığından və torpağın Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyesterində qeydiyyata alınmadığı üçün vergi məbləğlərinin tələb edilməsini qanunsuz hesab edir. Bu hal iddiaçıdan asılı olmayaraq və onun tərəfindən öncədən görülmədən baş tutmuş olmasına baxmayaraq, cavabdeh İcra Hakimiyyətinə müraciət edilməsinə baxmayaraq cavabdeh tərəfindən hər hansı tədbir həyata keçirilməmişdir. Bu kimi hallara əsasən qanunvericilikdə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğvinin iki mərhələli qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Tərəflər ilk növbədə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin yeni şərtlərinə və ya ləğvinin mümkünlüyünə dair razılığa gəlməyə çalışırlar, hansı ki, iddiaçı tərəfindən səlahiyyətli orqana müraciət edilməsinə baxmayaraq imtina cavabı təqdim edilmişdir. Tərəflər razılığa gəlmədiyi halda isə müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə və ya dəyişdirilə bilər. Lakin müqavilənin bu əsas üzrə məhkəmə tərəfindən ləğv edilməsi üçün əlavə tələblər nəzərdə tutulmuşdur: 1. müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; 2. şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; 3. müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı. Yuxarıda göstərilənlərə nəzər yetirdikdə isə müəyyən etmək mümkün olur ki, şəraitin dəyişməsi və maraqlı tərəfin dəyişən şəraiti aradan qaldıra bilməməsi müqavilənin ləğvi üçün əsas götürülə bilər. Belə ki, vergi orqanı tərəfindən vergilərin ödənilməsinin tələb edilməsi şəraitin dəyişməsinə və iddiaçının hər hansı məbləği ödəmək qabiliyyətində olmaması onun yaranan səbəbləri aradan qaldıra bilməməsinə dəlalət edir. Bu kimi halları nəzərə aldıqda hesab edir ki, tərəflər arasında imzalanmış müqavilə məhkəmə qaydasında ləğv edilməlidir. Yuxarıda qeyd edilənlərə əlavə olaraq qanunvericiliyin tələblərinə nəzər yetirdikdə müəyyən etmək mümkün olur ki, icarə haqqının məbləği müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən təsdiqlənir. Bundan başqa ödənişlər dövlət nəfinə fiziki şəxsin uçotda olduğu vergi orqanının müvafiq xəzinə hesabına ödənilməlidir. Belə olan halda icarə haqqının məbləği müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edildiyindən icarə haqqını tələb etmək hüququ Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinə məxsus deyildir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən tərəflər arasında bağlanmış torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-800/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Mədinə Bağırova) iddia təmin edilməmişdir.
4. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 6.2, 389.1, 405.1, 421.1, 421.1, 421.3, 422.1-ci maddəsinə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
5. Qətnamədən narazı qalan iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Şikayətini iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun əsaslandırmış və əlavə olaraq göstərmişdir ki, müqavilənin ləğv edilməsi xitam anlayışı ilə əhatə olduğu halda, müqavilənin xitam edilməsi heç də hər zaman onun ləğv edilməsi anlamına gəlmir. Birinci instansiya məhkəməsi, ümumiyyətlə, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinin xitamın yoxsa ləğvetmənin əsası olduğunu vurğulamamışdır. Əlavə olaraq məhkəmə heç xitam və ləğvetmənin əsaslarının nədən ibarət olmasını və işin faktiki hallarına əsasən bu əsasların mövcud olub-olmadığını müəyyən etməmişdir. Tərəfləri iradə sərbəstliyinə və müqavilə azadlığına zidd olaraq müqavilə münasibətlərində saxlamaq mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə ziddir. Belə ki, işin hallarına əsasən icarəçi müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirib və müqavilənin qüvvədə olması, müqavilə şərtlərinin yerinə yetirilməsinin davam etdirilməsi şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halında onun maddi vəziyyətinə əsaslı şəkildə təsir edəcəkdir. Ümumiyyətlə, icarəçinin iradəsinə zidd olaraq onun müqavilə münasibətlərində qalması qanunvericiliyin pozulmasına səbəb olacaqdır.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
7. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
8. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının vəkili apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun izahat verərək onun təmin edilməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımı qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq digər tərəflər məhkəmə iclasında iştirak etməmiş, bunun səbəbləri barədə məlumat verməmişlər.
10. İşin halları, eləcə də şikayətə işdə olan sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxılmasının mümkünlüyü nəzərə alınaraq məhkəmə kollegiyası tərəfindən Mülki Prosessual Məcəllənin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə gəlməyən tərəflərin iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
11. Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.
12. Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
13. Maddə 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissəhissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır.
14. Maddə 719.1. Torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir.
15. Maddə 719.4. İcarə müqaviləsi 30 ildən çox müddətə bağlandıqda müqavilənin istənilən iştirakçısı 30 ildən sonra müqavilənin ləğvinə dair bildirişi icarənin növbəti ilinin sonu üçün qüvvəyə minməklə icarənin hər hansı ilinin üçüncü iş günündən gec olmayaraq verə bilər. Əgər müqavilə icarəyə verənin və ya icarəçinin bütün ömrü üçün bağlanmışdırsa, ləğvetməyə yol verilmir.
Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsi
16. Maddə 73.1. Torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna aşağıdakı hallarda xitam verilir: torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə və ya torpaq mülkiyyətçisi onu özgəninkiləşdirdikdə.
17. Maddə 75.2. Qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir.
18. Maddə 75.6. Torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
19. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
20. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
21. Maddə 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər.
22. Maddə 385.1.1. Maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
Apellyasiya baxışının hədləri
23. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
24. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
25. Hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının tam yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
26. Məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apelyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iddia tələbi təmin edilməlidir.
27. Birinci instansiya məhkəməsi qətnaməni maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə qəbul etmişdir ki, bu da qətnamənin apelyasiya qaydasında ləğv olunması üçün əsasdır.
28. Belə ki, iş materiallarında olan 31 oktyabr 2014-cü il tarixli, 1020 nömrəli torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında müqaviləsindən görünür ki, “icarəyəverən” Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısı Hacıbala Abutalıbov və “icarəçi” fiziki şəxs İddiaçı arasında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 423 saylı, xx.xx.2014-cü il tarixli sərəncamı, xx.xx.2014-cü il tarixli, 12978 saylı inşaat pasportu əsasında Nəsimi rayonu, 5-ci mkr., 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış torpaq sahəsinə icarə müqaviləsi bağlanmışdır. “İcarəyəverən” icarə əsasında sahəsi 710 kv m. olan torpaq sahəsini 49 il müddətinə “icarəçi”nin istifadəsinə verir.
29. İddiaçı tərəfindən Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinə ünvanlanmış xx.xx.2014-cü il tarixli ərizəsindən görünür ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin xx.xx.2014-cü il tarixli, 18/03-8/221 saylı məktubuna və Nəsimi rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli, 18 nömrəli sərəncamına əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 5-ci mkr, 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığındakı ona məxsus ərazidə 4 mərtəbə+texniki mərtəbə tipli yaşayış binasının tikintisinə icazə verilmişdir. Təöqdim olunmuş eskiz layihəyə əsasən əlavə 5 mərtəbənin tikintisi üçün sərəncam verilməsini xahiş etmişdir.
30. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin Başçısının “Yaşayış binasının tikintisinin davam etdirilməsi üçün layihələndirmə işlərinin aparılmasına icazə verilməsi haqqında” 423 nömrəli, xx.xx.2014-cü il tarixli Sərəncamından görünür ki, vət. İddiaçı xx.xx.2014-cü il tarixli müraciəti nəzərə alınaraq, Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2014-cü il tarixli, 18 saylı sərəncamına əsasən 5-ci mkr., 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə layihələndirmə işlərinin aparılması üçün vət. İddiaçı icazə verilir. Sərəncamın 2.6-cı bəndinə əsasən layihələndirmə işləri tam başa çatdıqdan sonra razılaşdırılmış və təsdiq edilmiş tikinti layihəsi tikintiyə icazə verilməsi barədə sərəncamın hazırlanması və tikinti işlərinə başlanılması üçün əsas olan xüsusi nişanın alınması məqsədilə Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinə təqdim edilməlidir. Sərəncamın 3-cü bəndinə əsasən bu sərəncam inşaat pasportu ilə birlikdə yalnız layihələndirmə üçün əsasdır.
31. Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X1 X4 xx.xx.2016cı il tarixli, 713 nömrəli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 5-ci mikrorayon, 20 yanvar küçəsi, 34 saylı binanın yaxınlığında fiziki şəxs İddiaçı məxsus 1 girişli, 2 səviyyəli zirzəmili, 9 mərtəbəli (+texmərtəbə+mansarda+çardaq, 1-ci mərtəbə 2 səviyyəli) yaşayış binasının təyinatı dəyişdirilməmək şərti ilə yükdaşıyan konstruksiyaları möhkəmlik dayanıqlıq tələblərini ödəyir. Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X1 Ağentliyinin nəzdində yaradılmış Təhlil qrupunun xx.xx.2016-cı il tarixli, 713 saylı iclasında binanın yükdaşıyan konstruksiyalarının möhkəmlik və dayanıqlıq baxımından istismara yararlı olması barədə qərar qəbul edilmişdir.
32. İddiaçı ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 02 nömrəli, 01 yanvar 2022-ci il tarixli müqavilədən görünür ki, İddiaçı tərəfindən inşa edilərək istifadəyə verilmiş və sakinlərin yaşayışı üçün bütün tələblərə cavab verən çox mənzilli yaşayış binasında bütün kommunikasiya xərcləri (qaz, işıq, su-kanalizasiya və s.), həmçinin lift, telefon, antena və təhlükəsizlik kameralarına nəzarət, xidmət və tam şəkildə cavabdehlik hüququ İddiaçı fəaliyyətinin müvəqqəti dayandırıldığı üçün "xxxx" MMC-yə ötürülür.
33. İddiaçı tərəfindən Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin başçısı Eldar Əzizova ünvanlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli müraciətdən görünür ki, “icarəyəverən” Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti və “icarəçi” fiziki şəxs İddiaçı arasında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 423 saylı, xx.xx.2014-cü il tarixli sərəncamı, xx.xx.2014-cü il tarixli, 12978 saylı inşaat pasportu əsasında Nəsimi rayonu, 5-ci mkr., 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi barədə 31 oktyabr 2014-cü il tarixdə 1020 nömrəli müqavilə bağlanmışdır. Bundan başaqa, 08 fevral 2019-cu il tarixdə Ö/002545 saylı X5, xx.xx.2018-ci il 52 nömrəli X8, Azərbaycan Respublikası FHN-nin 26 noyabr 2014-cü il tarixli, 0164 nömrəli Əmri ilə təsdiq edilmişdir və hüquq müəyyənedici sənədlərin hamısı təqdim edilmişdir. Sakinlərin hamısı mülkiyyətçi olaraq çıxarışları almışlar, onları təqdim edir. Qeyd edir ki, icarə müqaviləsinin ləğv edilməsinə dair qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hüquqi əsasları və lazımi sənədləri təqdim etmişdir. Odur ki, torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə müvafiq göstəriş verilməsini xahiş etmişdir.
34. İddia tələbindən göründüyü kimi, iddiaçı tələbini onunla əsaslandırır ki, mübahisələndirilən müqavilə üzrə verilmiş torpaq sahəsinə görə torpaq icarə haqqı əsas götürülərək hal-hazırda vergi məbləği tələb edilmişdir. Bu barədə müqavilədə hər hansı müddəa olmadığından və torpağın Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyesterində qeydiyyata alınmadığı üçün vergi məbləğlərinin tələb edilməsini qanunsuz hesab edir. Bu hal iddiaçıdan asılı olmayaraq və onun tərəfindən öncədən görülmədən baş tutmuş olmasına baxmayaraq, cavabdeh İcra Hakimiyyətinə müraciət edilməsinə baxmayaraq cavabdeh tərəfindən hər hansı tədbir həyata keçirilməmişdir. Vergi orqanı tərəfindən vergilərin ödənilməsinin tələb edilməsi şəraitin dəyişməsinə və iddiaçının hər hansı məbləği ödəmək qabiliyyətində olmaması onun yaranan səbəbləri aradan qaldıra bilməməsinə dəlalət edir və beləliklə, iddiaçı könüllü olaraq torpaq sahəsindən imtina etdiyinə və bu barədə ərizələrin cavabdehə göndərdiyinə əsaslanaraq hazırki iddianı irəli sürmüşdür.
35. Birinci instansiya məhkəməsi Mülki Məcəllənin 422.1-ci maddəsinə əsaslanaraq hesab etmişdir ki, iddiaçının istinad etdiyi hallar şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinə və buna görə də müqavilənin ləğv edilməsinə əsas olan hallar kimi qəbul edilə bilməz.
36. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmayaraq aşağıdakıları qeyd edir.
37. İşin hallarından da göründüyü kimi mübahisənin predmetini tərəflər arasında bağlanmış torpağın icarəyə verilməsi ilə müqaviləyə xitam verilməsi təşkil edir.
38. Belə ki, Mülki Məcəllənin 719.1-ci maddəsinin tələblərinə görə torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir. Həmin Məcəllənin 719.4-cü maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi 30 ildən çox müddətə bağlandıqda müqavilənin istənilən iştirakçısı 30 ildən sonra müqavilənin ləğvinə dair bildirişi icarənin növbəti ilinin sonu üçün qüvvəyə minməklə icarənin hər hansı ilinin üçüncü iş günündən gec olmayaraq verə bilər. Əgər müqavilə icarəyə verənin və ya icarəçinin bütün ömrü üçün bağlanmışdırsa, ləğvetməyə yol verilmir.
39. Yuxarıda qeyd edilən maddənin məzmunundan göründüyü kimi mülki qanunvericiliklə torpağın icarəyə verilməsi ilə bağlı müqaviləyə xitam verilməsi onun müddəti ilə məhdudlaşdırılmışdır.
40. Lakin eyni münasibətlər həmçinin Torpaq Məcəlləsinin müvafiq normaları ilə başqa əsaslarla şərtləndirilmişdir. Belə ki, həmin Məcəllənin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsində torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna xitam verilməsi əsasları göstərilmiş və həmin əsaslardan biri kimi torpaq sahəsindən könüllü imtina müəyyən edilmişdir.
41. Həmin Məcəllənin 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsində göstərilmişdir ki, qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir.
42. Göründüyü kimi Torpaq Məcəlləsinin qeyd olunan müddəalarında icarəçinin torpaq sahəsindən imtina hüququ nəzərdə tutulmuş və bu hüququn realizə edilməsi hər hansı müddətlə məhdudlaşdırılmamışdır. Mülki Məcəllədə isə torpaq sahəsinin icarəçisinin belə bir hüququ nəzərdə tutulmamış, eyni zamanda 30 ildən çox müddətə bağlanmış icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün ən azı 30 il müddətin keçməsi şərti müəyyən edilmişdir. Qeyd olunanlardan müəyyən olunur ki, müvafiq münasibətləri tənzimləyən normativ hüquqi aktlardakı normalar bir-birindən fərqlənir.
43. Sözügedən kolliziyaya Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli Plenum Qərarı ilə aydınlıq gətirilmişdir. Belə ki, həmin Qərara əsasən Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsi, 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsi və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələrinin torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə torpaq hüquq münasibətlərinə xitam verilməsi barədə müddəaları arasında mövcud olan kolliziya bu Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində göstərilən hüquqi mövqelərə uyğun olaraq Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsi tətbiq edilməklə həll olunmalıdır. Torpaq Məcəlləsinin 75-ci maddəsinin 6-cı hissəsində təsbit olunmuşdur ki, torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmadıqda, Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilir. Torpaq üzərində hüquqlara xitam verilmə qaydası isə həmin Məcəllənin 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsində göstərilmişdir. Belə ki, həmin maddədə qeyd edilmişdir ki, qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verir.
44. Göründüyü kimi hazırki mübahisə üzrə həlledici olan sonuncu maddədə torpaq sahəsi üzərində icarə hüququnun xitamının məhz torpaq icarəçisinin torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etməsi və bu barədə müvafiq ərizə verməsi ilə baş verdiyi qeyd olunmuşdur. Hazırki işin halları da ondan ibarətdir ki, mübahisəli icarə müqaviləsi üzrə torpaq sahəsi məhz Nəsimi rayonu, 5-ci mkr., 20 Yanvar küçəsi 34 saylı binanın yaxınlığında inşa edilmiş yaşayış binasına 5 (beş) mərtəbə əlavə edilməklə tikintisinin davam etdirilməsi məqsədilə ayrılmış, həmin məqsədə çatılmış və yaşayış binaları tikilib istismarına icazə verilmiş, habelə sakinlərin mülkiyyətinə verilmişdir.
45. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X1 X4 xx.xx.2016-cı il tarixli, 713 nömrəli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 5-ci mikrorayon, 20 yanvar küçəsi, 34 saylı binanın yaxınlığında fiziki şəxs İddiaçı məxsus 1 girişli, 2 səviyyəli zirzəmili, 9 mərtəbəli (+texmərtəbə+mansarda+çardaq, 1-ci mərtəbə 2 səviyyəli) yaşayış binasının təyinatı dəyişdirilməmək şərti ilə yükdaşıyan konstruksiyaları möhkəmlik dayanıqlıq tələblərini ödəyir. Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X1 Ağentliyinin nəzdində yaradılmış Təhlil qrupunun xx.xx.2016-cı il tarixli, 713 saylı iclasında binanın yükdaşıyan konstruksiyalarının möhkəmlik və dayanıqlıq baxımından istismara yararlı olması barədə qərar qəbul edilmişdir.
46. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX-nin Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri tərəfindən verilmiş çoxsaylı çıxarışların surətlərindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 5-ci mikrorayon, 20 yanvar küçəsi, 34 saylı yaşayış binasına əlavə edilmiş 5 mərtəbə üzrə mənzillər üzərində müxətlif fiziki şəxslərin xüsusi mülkiyyət hüquqları Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
47. Göründüyü kimi iddiaçı artıq icarə müqavilələrində nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş həddə istifadə etmək hüququnu həyata keçirmiş, eləcə də icarəyə götürülmüş torpaq sahəsindən təyinatı üzrə istifadə etmək vəzifəsini yerinə yetirmişdir. Hazırda həmin torpaq sahəsinin iddiaçının icarəsində qalmasını zəruri edən hər hansı hal mövcud deyildir.
48. Kollegiya qeyd edir ki, çoxmənzilli yaşayış binasının inşa edilməsi məqsədi ilə torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi barədə müqavilələr digər məqsədlər üçün torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi barədə müqavilələrdən fərqlənir. Çünki digər icarə müqavilələrindən fərqli olaraq, çoxmənzilli yaşayış binası inşa edildikdən və yaşayış mənzilləri müxtəlif şəxslərin mülkiyyətinə keçdikdən sonra, üzərində yaşayış binası inşa edilmiş (icarəyə götürülmüş) torpaq sahəsi tikintini aparan fiziki və ya hüquqi şəxsin deyil, yaşayış mənzillərinin mülkiyyətçilərinin istifadəsinə keçir. Belə olan halda müqavilə tərəfləri arasında icarə münasibətləri bitmiş olur. Ona görə də, icarəyə götürən Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsində nəzərdə tutulmuş hüquqlarından istifadə etməkdə haqlıdır.
49. İddiaçı da xx.xx.2023-cü il tarixdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə məktubla müraciət edərək, xx.xx.2024-cü il tarixli müqaviləyə əsasən icarə predmeti olan torpaq sahəsindən könüllü imtina etdiyini və icarə müqaviləsinə xitam verilməsini xahiş etmişdir.
50. Bu baxımdan kollegiya hesab edir ki, iddiaçının iddia tələbi əsaslı olmaqla Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı arasında tərtib edilmiş 1020 saylı, 31 oktyabr 2014-cü il tarixli torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilməlidir. Buna görə də məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apelyasiya şikayəti təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iddia tələbi təmin edilməlidir.
51. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə 28 dekabr 2011-ci il tarixli Qərarı).
52. Məhkəmə kollegiyası onu da vurğulamağı zəruri hesab edir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
53. Qətnamənin qanuniliyi dedikdə, onun mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılması başa düşülür.
54. Qətnamənin əsaslılığı dedikdə isə qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun olması başa düşülür. Qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn nəticəsi onda şərh olunsun, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
55. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apelyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-800/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İddia təmin edilsin. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti ilə İddiaçı arasında tərtib edilmiş 1020 saylı, 31 oktyabr 2014-cü il tarixli torpaq icarə müqaviləsinə xitam verilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Fuad Babayev Hakimlər: Cəmilə Musayeva Fuad Abdıyev