Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5194/2024 12.09.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı iddia tələbinə dair iş üzrə (Açar sözlər: icarə müqaviləsi, icarə obyektinin təhvil verilməsi, icarə haqqının ödənilməməsi, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi) hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızından və Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, Qasımov Ramil Rəşid oğlunun katibliyi, iddiaçı - Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi X2 iştirakı ilə Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı “icarə haqqının ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 08 fevral 2024-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (“İcarəyəverən”) ilə Cavabdeh (“icarəçi”) arasında xx.xx.2016-cı il tarixdə “Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında” 9110/7673 saylı icarə müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə görə icarəyəverən, xx.xx.2015-ci il tarixli 73 nömrəli əmrinə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 49.1 kv.m təşkil edən Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Departamentinin Nərimanov rayon MKTB-nin balansında olan qeyri yaşayış sahəsini xx.xx.2016-cı il tarixdən xx.xx.2016-cı il tarixədək aylıq icarə haqqı 137,48 manat olmaqla icarəçiyə icarəyə verməyi, icarəçi isə əmlakdan təyinatı üzrə istifadə edərək icarə haqqını cari ayın 10-dək ödəməyi öhdələrinə götürmüşlər.
2. Müqavilənin 8.1-ci bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, icarə haqqı iki ardıcıl müddət üçün ödənilmədikdə bu, icarəçinin müqavilənin icrasından imtinası kimi qəbul edilir və icarə müqaviləsi ləğv oluna bilər; 8.2-ci bəndinə əsasən müqavilənin müddəti başa çatdıqda müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verilir; 8.3-cü bəndinə əsasən müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə aşağıdakı hallarda vaxtından əvvəl xitam verilir:tərəflərin razılığı ilə; - icarəçi icarəyəverəni bir ay qabaqcadan xəbərdar etməklə icarə müqaviləsi üzrə münasibətlərdən imtina etdikdə; - icarəçi müqavilənin şərtlərini əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda.
3. Müqavilənin 8.6-cı bəndinə əsasən, icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqda onun yeni müddətə uzadılması məsələsinə “icarəçinin” müraciəti əsasında "icarəyəverən” tərəfindən baxılır.
4. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Maliyyə və Təminat şöbəsi tərəfindən verilən “xx.xx.2018-ci il tarixdə xitam verilmiş 7673 nömrəli müqavilə üzrə şəxsi hesab vərəqi”ndə göstərilmişdir ki, Cavabdeh həmin müqavilə üzrə ümumilikdə 2636,70 manat icarə haqqı ödəmiş, 3207,84 manat borcu yaranmışdır.
5. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (“İcarəyəverən”) ilə Cavabdeh (“icarəçi”) arasında xx.xx.2016-cı il tarixdə “Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında” 9109/8226 saylı icarə müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə görə icarəyəverən, xx.xx.2015-ci il tarixli 73 nömrəli əmrinə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 57,6 kv.m təşkil edən Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Departamentinin Nərimanov rayon MKTB-nin balansında olan qeyri yaşayış sahəsini xx.xx.2016-cı il tarixdən xx.xx.2016-cı il tarixədək aylıq icarə haqı 161,28 manat olmaqla icarəçiyə icarəyə verməyi, icarəçi isə əmlakdan təyinatı üzrə istifadə edərək icarə haqqını cari ayın 10-dək ödəməyi öhdələrinə götürmüşlər.
6. Müqavilənin 8.1-ci bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, icarə haqqı iki ardıcıl müddət üçün ödənilmədikdə, bu icarəçinin müqavilənin icrasından imtinası kimi qəbul edilir və icarə müqaviləsi ləğv oluna bilər; 8.2-ci bəndinə əsasən müqavilənin müddəti başa çatdıqda müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verilir; 8.3-cü bəndinə əsasən müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə aşağıdakı hallarda vaxtından əvvəl xitam verilir:tərəflərin razılığı ilə; - icarəçi icarəyəverəni bir ay qabaqcadan xəbərdar etməklə icarə müqaviləsi üzrə münasibətlərdən imtina etdikdə; - icarəçi müqavilənin şərtlərini əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda.
7. Müqavilənin 8.6-cı bəndinə əsasən, icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqda onun yeni müddətə uzadılması məsələsinə “icarəçinin” müraciəti əsasında "icarəyəverən” tərəfindən baxılır.
8. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Maliyyə və Təminat şöbəsi tərəfindən verilən “xx.xx.2018-ci il tarixdə xitam verilmiş 8226 nömrəli müqavilə üzrə şəxsi hesab vərəqi”ndə göstərilmişdir ki, Cavabdeh həmin müqavilə üzrə ümumilikdə 2128 manat icarə haqqı ödəmiş, 3763,06 manat borcu yaranmışdır.
9. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən Cavabdeh ünvanlanan xx.xx.2023-cü il tarixli məktubda ona, xx.xx.2016-cı il tarixli 9110/7673 saylı icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi və xx.xx.2018-ci il tarixinə dövlət büdcəsinə 3207,87 manat məbləğində icarə haqqı borcunun yaranması barədə məlumat verilmiş, 7 gün müddətində borcun ödənilməsinin təmin edilməsinin zəruriliyi, əks təqdirdə qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş tədbirlərin həyata keçiriləcəyi bildirilmişdir.
10. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən Cavabdeh ünvanlanan xx.xx.2023-cü il tarixli məktubda ona, xx.xx.2016-cı il tarixli 9109/8226 saylı icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi və xx.xx.2018-ci il tarixinə dövlət büdcəsinə 3763,06 manat məbləğində icarə haqqı borcunun yaranması barədə məlumat verilmiş, 7 gün müddətində borcun ödənilməsinin təmin edilməsinin zəruriliyi, əksə təqdirdə qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş tədbirlərin həyata keçiriləcəyi bildirilmişdir.
11. X3 X8, X4, X6, X1 və X9 qarşı “qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılma” tələbi Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə təmin edilmiş, cavabdehlərin ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmaları, ünvan 3 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq X5 təhil verilməsi qət edilmişdir.
12. X7 həmin qətnamədən verdiyi apellyasiya şikayəti Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin olunmamışdır.
13. Həmin işə baxılarkən müəyyən olunmuşdur ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi X3 mülkiyyətindədir, X10 isə uzun müddətdir həmin sahədə yaşamaqla bərabər, sahəni digər şəxslərin istifadəsinə vermişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
14. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti (iddiaçı) Cavabdeh (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, cavabdehdən 9109/8226 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə 3763,06 manat, 9110/7673 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə isə 3207,84 manat məbləğində vəsaitin xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
15. İddia ərizəsi belə əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin “İcarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” 629 nömrəli xx.xx.1997-ci il tarixli Fərmanının icrasını təmin etmək məqsədilə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ilə Cavabdeh arasında ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 57.6 kv. metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2016-cı il tarixli 9109/8226 nömrəli; ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 49.1 kv. metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə xx.xx.2016-cı il tarixli 9110/7673 nömrəli icarə müqavilələri bağlanmışdır. Həmin müqavilələrin şərtlərinə əsasən cavabdeh öz üzərinə icarə haqqının vaxtlı-vaxtında ödənilməsi vəzifəsini götürsə də, müqavilələrin şərtinə əməl olunmamış, cavabdeh tərəfindən ötən müddət ərzində icarə obyektindən istifadə edilməsinə baxmayaraq icarə haqqı ödənilməmişdir. 9109/8226 nömrəli və 9110/7673 nömrəli icarə müqavilələrinə xx.xx.2018-ci il tarixdə xitam verilmişdir. Beləliklə, cavabdehin xx.xx.2018-ci il tarixinə dövlət büdcəsinə ödənilməli olan 9109/8226 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə 3763,06 manat, 9110/7673 nömrəli icarə müqaviləsi üzrə isə 3207,84 manat icarə haqqı borcu vardır. İcarə müqaviləsi üzrə vəzifələrini icra etməməklə, cavabdeh tərəfindən "İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7-ci və 13-cü maddələrinin, icarə müqaviləsinin tələbləri pozulmuşdur. Cavabdehə xx.xx.2023-cü il tarixli 3-21-3/2- 8755/2023 nömrəli və xx.xx.2023-cü il tarixli 3-21-3/2-8959/2023 nömrəli xəbərdarlıq məktubları ilə müraciət edilməsinə baxmayaraq icarə haqqı borcunu ödəməkdən imtina etmişdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2019-cu il tarixli 845 nömrəli Fərmanı ilə Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi müvafiq dövlət xidməti statusunda Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyinin strukturuna daxil edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2020-ci il tarixli 1017 nömrəli Fərmanı ilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Əsasnaməsi təsdiq edilmişdir, həmin Fərmanın 4.1-ci bəndinə əsasən Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin hüquqi varisidir və Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin bütün hüquq və öhdəlikləri Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə keçir
16. İddiaçının məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi iddia tələbini müdafiə edərək izahatında bildirmişdir ki, cavabdehin qeyd etdiyi 102 kv.metr qeyriyaşayış sahəsinin cavabdehə verilən qeyri-yaşayış sahəsi ilə heç bir aidiyyəti yoxdur. Tərəflərindən cavabdehə iki qeyri-yaşayış sahəsi verilib və cavabdeh bununla bağlı icarə müqaviləsini imzalayıb. Cavabdeh qeyri-yaşayış sahələrini təhvil almamış olsa idi, icarə haqqını ödəməzdi. Lakin cavabdeh 2016-cı ilin sentyabr ayınadək icarə haqqı ödəyib. Cavabdeh tərəfindən “İcarə haqqında” Qanunun 7-13-cü maddələrinin tələbləri pozulub, bu səbəbdən iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişlər. “İcarə haqqında” Qanunun 13cü maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi avtomatik olaraq uzadılır, cavabdeh sonuncu dəfə xx.xx.2016-cı il tarixdə icarə haqqını ödəyib.
17. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh izahatında bildirmişdir ki, 2016-cı ildə rəhbərlik etdiyi Demokratiya və İnsan Hüquqları Komitəsi üçün ofis verilməsi ilə bağlı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə müraciət etmiş, bununla bağlı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin keçmiş rəisi Kərəm Həsənovla və Rafiq Cəlilovla danışıqlar aparmışdır. Rafiq Cəlilov ona Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin ikinci mərtəbəsində yerləşən otaqda müqavilə bağlamasını bildirmiş, xx.xx.2016-cı il tarixdə “Dövlət əmlakının (qeyri yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında” icarə müqaviləsi bağlamışdır. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ona təmirsiz olan ünvan 4 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsini şifahi olaraq vermiş, onunla Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti arasında qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi barədə təhvil-təslim aktı tərtib olunmamışdır. Qeyri-yaşayış sahəsi 1 dəhlizdən və 4 otaqdan ibarətdir. Birinci otaqda X7 dərzi fəaliyyəti ilə məşğul olduğu və orada da yaşadığı məlum olmuşdur. Həmin şəxs onu çox emosional və hirsli qarşılamış, belə olan halda obyektdən dərhal çıxaraq bu barədə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə məlumat vermiş, Xidmətin işçisi həmin şəxsin yaxın vaxtlarda çıxacağını bildirmişdir. Təxminən 1 ilə yaxın icarə haqqı ödəməyinə baxmayaraq həmin şəxs oradan çıxmamış, əksinə digər üç otağı da başqa şəxslərə icarəyə vermişdir. Özü qeyri-yaşayış sahəsindən bir gün belə istifadə etməmişdir. Dəfələrlə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qeyri-yaşayış sahəsinin ona təhvil verilməsini bildirsə də, Xidmətin işçiləri qeyri-yaşayış sahəsini ona verəcəklərini vəd etsələr də, vədlərinə əməl etməmişlər. Belə olan halda Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə gedərək qeyri-yaşayış sahəsindən imtina etmiş, bu barədə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə şifahi məlumat vermişdir. Ona pretenziya məktubu isə bu ilin 24-də poçt vasitəsilə göndərilib. Ona ünvanlanmış məktubda qeyd edilən telefon nömrəsi ilə əlaqə saxlayaraq rəhbərliklə onunla əlaqə saxlamalarını xahiş etmiş, ona əlaqə saxlanılacağı bildirilsə də, zəng olunmamışdır. Bundan əlavə, həmin qeyri-yaşayış sahəsi X5 məxsusdur. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə X10 və digər 4 nəfər şəxs həmin qeyri yaşayış sahəsindən çıxarılmışlar. X10 Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsindən apellyasiya şikayəti vermiş, lakin Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş və Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Eyni zamanda ona sonradan məlum olmuşdur ki, hətta X7 qeyri-yaşayış sahəsində işıqdan istifadə etdiyinə görə "xxxx" ASC-yə 3000 manat borcu da yaranmışdır. Müqavilə bağlanandan 3 ay sonra ona qeyri-yaşayış sahəsinin satışa çıxarılacağı və istədiyi təqdirdə ala biləcəyi bildirilmişdir. Aralarında olan müqavilənin 8.1,8.3,8.6-cı maddələrinə əsasən əgər o, müqavilə üzrə ödənişlər etməmişdirsə, qarşı tərəf müqaviləni poza bilərdi. Həmin obyektdən 1 dəqiqəlik belə istifadə etməmişdir. Orada olan kənar şəxsin çıxarılmasını, boş yerin ona verilməsini xahiş etsə də, bu xahişi təmin edilməmişdir. İddiaçı icarə haqqının ödənilməsi üçün ona hesab vermişdir ki, müqavilə üzrə ödənişlərini həmin hesaba etmişdir. İcarə obyektini vəd etdikləri kimi ona təhvil vermədiklərindən icarə haqqını ödəməmişdir.
18. Birinci instansiya məhkəməsinin 08 fevral 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi qət olunmuşdur.
19. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqavilələrinin müddəti xx.xx.2016-cı il tarixdə bitmişdir, müqavilənin şərtinə əsasən isə icarəçinin müqavilənin yeni müddətə uzadılması ilə bağlı müraciəti olmamışdır. Bunun əksini iddiaçı sübut edə bilmir. Odur ki, iddiaçının tərəflər arasında bağlanmış icarə müqavilələrinə xx.xx.2018-ci ildə xitam verilməsi ilə bağlı dəlilləri əsassızdır, çünki müqaviləyə artıq xx.xx.2016-cı il tarixdə xitam verilmişdir. Bu səbəbdən də iddiaçının müqavilə münasibətlərində olmadığı müddət üçün cavabdehdən icarə haqqı tələb etməsi əsassız hesab edilməlidir.
20. Məhkəmə həmçinin vurğulamışdır ki, icarə predmetinin ümumiyyətlə icarəçiyə təhvil verilmiş olması da işin halları ilə müəyyən edilmir. Belə ki, cavabdehin həmin məsələ barədə dəlilləri tədqiq edilmiş məhkəmə qətnamələri ilə öz təsdiqini tapır. Bu səbəbdən də cavabdehin, icarə obyekti təhvil verilməsə də icarə müqaviləsi müddətində icarə haqqı ödəməsi ilə bağlı mülahizələri əsaslı və inandırıcı hesab olunmalıdır.
21. Gəldiyi qənaətin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Mülki Məcəllənin 700.1-ci, 700.2-ci, 700.3-cü, 704.1-ci, 404.2-ci, “İcarə haqqında” Qanunun 12-ci, 13.1-ci, 13.4-cü, 13.5-ci maddələrinə istinad etmişdir.
22. Qətnamədən iddiaçının nümayəndəsi apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv olunmasını və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırmaqla, məhkəmənin maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etmədiyini, mülahizələrə əsaslanmaqla qanunsuz qərar çıxardığını, işin müəyyən olunmuş hallarını təhrif etdiyini irəli sürmüşdür.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
23. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahat
24. İddiaçının məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi apellyasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək şikayətin təmin olunmasını xahiş etmiş, cavabdeh isə məhkəməyə gəlməmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
25. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
26. Maddə 14.2.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir.
27. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
28. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
29. Maddə 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
30. Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
31. Maddə 704.1. Əgər hər hansı torpaq sahəsinin, hüququn və ya müəssisənin icarəsi müqaviləsi bağlanarkən icarə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilənin ləğvinə yalnız azı altı aylıq xəbərdarlıq müddətini gözləmək şərti ilə ilin sonunda yol verilir.
32. Maddə 704.2. İcarəçinin bu Məcəllənin 691-ci maddəsinə uyğun olaraq müqaviləni ləğv etmək hüququ yoxdur.
“İcarə Haqqında” Qanun
33. Maddə 12. İcarənin müddətləri müqavilə ilə müəyyənləşdirilir.
34. Maddə 13.1. İcarə müqaviləsi şərtlərinin dəyişdirilməsinə, onun pozulmasına və ona xitam verilməsinə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində və digər normativ hüquqi aktlarda müəyyən edilmiş qaydada, habelə tərəflərin razılığı ilə yol verilir. Tərəflərdən birinin müqavilə şərtlərini pozduğu hallarda o biri tərəfin tələbi ilə icarə müqaviləsi məhkəmənin qərarına əsasən pozula bilər.
35. Maddə 13.4. Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra icarəçinin müqaviləni təzələmək hüququ vardır.
36. Maddə 13.5. Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Müqavilə yeni müddət üçün uzadılarkən onun şərtləri tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər. İcarə müqaviləsinin ayrı-ayrı növləri üçün Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə başqa qaydalar da müəyyən edilə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
37. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
38. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
39. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
40. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
41. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
42. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
43. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
44. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
45. Kollegiya ilk növbədə qeyd edir ki, istənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
46. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
47. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
48. İddiaçının irəli sürdüyü faktiki hal ondan ibarətdir ki, cavabdehlə bağlanmış icarə müqavilələrinə əsasən dövlət mülkiyyətində olan əmlaklar ona icarəyə verilmiş, cavabdeh tərəfindən ötən müddət ərzində icarə obyektindən istifadə edilməsinə baxmayaraq icarə haqqı ödənilməmiş, bu səbəblə icarə müqavilələrinə xx.xx.2018-ci il tarixdə xitam verilmiş, onun həmin tarixə yaranmış borcu ödənilməmiş qalmışdır.
49. Cavabdehin iddiaya etirazının əsas dəlilinə görə isə, icarə ovyektləri ona ümumiyyətlə təhvil verilməmiş, 1 ilə yaxın icarə haqqı ödəməsinə baxmayaraq obyektləri zəbt edən şəxs oradan çıxarılmamış, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin işçiləri qeyriyaşayış sahəsini ona verəcəklərini vəd etsələr də, vədlərinə əməl etməmiş, buna görə qeyri-yaşayış sahəsindən imtina etmiş, bu barədə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə şifahi məlumat vermişdir.
50. Nəzəriyyədə “xitam” həm əqdlərin hüquqi nəticələrinin, həm də əqdlərlə bağlı olmayan istənilən hüquqi faktın aradan qalxması hallarını əhatə edən ümumi anlayış kimi qeyd edilir. “Ləğvetmə” isə xitam anlayışının tərkibinə daxil olan xüsusi bir hal olmaqla, əqddən irəli gələn hüquqi münasibətlərin qarşılıqlı razılaşma yolu ilə deyil, məhz birtərəfli qaydada aradan qaldırılması, yəni xitam verilməsi hallarını ehtiva edir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı).
51. Mülki Məcəllənin müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları adlanan 421-ci maddəsi yalnız müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) hallarını nəzərdə tutmur. Həmin norma ləğvetmə ilə bağlı olmayıb, müqavilə azadlığı və tərəflərin bərabərliyi prinsiplərinə uyğun olaraq onların qarşılıqlı razılaşması ilə müqavilə münasibətlərinin dəyişdirilməsi və ya ona xitam verilməsinin mümkünlüyünü təsbit edir.
52. Məcəllənin 423.1-ci maddəsi isə məhz bu məqsədlə bağlanan müqavilənin (razılaşmanın) formasına aid məsələni tənzimləyir. Göstərilən maddədə “müqavilənin ləğv edilməsi haqqında razılaşma” ifadəsindən istifadə olunsa da, burada məhz tərəflərin qarşılıqlı razılaşması yolu ilə müqavilə münasibətlərinə xitam verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Halbuki, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, “ləğv etmə” dedikdə əqdə əsaslanan münasibətlərin qarşılıqlı razılaşma yolu ilə deyil, tərəflərdən birinin birtərəfli iradə ifadəsi ilə aradan qaldırması imkanı başa düşülür.
53. Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılmasının ümumi əsasları isə Mülki Məcəllənin 421.2 və 422.1-ci maddələrində müəyyən edilmişdir. Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: - digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda; - Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda. Müqavilə öhdəliklərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması baş vermədiyi bir sıra hallarda, əgər bu hallar Mülki Məcəllə və ya tərəflərin əvvəlcədən qarşılıqlı razılaşması ilə müəyyən edilərsə, müqavilə birtərəfli qaydada ləğv oluna bilər.
54. Müqavilənin bağlanması və qüvvədə qalması tərəflərin birgə iradəsinə əsaslandığı üçün, onların qabaqcadan xüsusi ləğvetmə əsaslarını müəyyən etmək hüququna malik olması da mülki qanunvericiliyin tələblərindən irəli gəlir. Bu səbəbdən də Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində “müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda” və Məcəllənin 421.3-cü maddəsində “tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə” ifadələri ilə tərəflərin müqaviləni birtərəfli qaydada aradan qaldırmaq imkanı tanınmışdır. Burada “tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə” müddəasının “əvvəlcədən müqavilədə nəzərdə tutulan hallarda” mənasını ehtiva etdiyi xüsusilə qeyd edilməlidir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 421.3-cü maddəsinin dispozisiyasından göründüyü kimi, burada hüquqi tənzimetmə qarşılıqlı razılaşma ilə deyil, məhz müqavilənin bilavasitə birtərəfli qaydada ləğv edilməsi (maddədə “imtina” olaraq ifadə edilib) ilə bağlıdır. Əlavə olaraq o da vurğulanmalıdır ki, 24 iyun 2005-ci il tarixli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsinin birinci cümləsindən “məhkəmənin qərarına əsasən" müddəası çıxarılmaqla, ləğv etmənin məhkəmədən kənar qaydada baş verməsi müəyyən edilmişdir ki, bu da müvafiq münasibətlərin hüquqi tənzimlənməsinin əsas prinsiplərindən irəli gəlmişdir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı).
55. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu adı çəkilən Qərarında həmçinin aşağıdakıları qeyd etmişdir: “Müqavilənin birtərəfli qaydada dəyişdirilməsi və ya Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar olmadan onun ləğv edilməsi yalnız “şəraitin sonradan əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi” halında və həmin Məcəllənin 422-ci maddəsində nəzərdə tutulan şərtlər daxilində baş verə bilər. Həmçinin, sadalanan hal və şərtlərin baş verdiyi təqdirdə müqavilənin birtərəfli qaydada və hansı həcmdə dəyişdirilməsi, buna şərait olmadıqda isə onun ləğv edilməsi tərəfin öz subyektiv mülahizəsi ilə deyil, yalnız məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməklə baş verə bilər. Belə ki, yalnız bir tərəfin istəyi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan hüquq və öhdəliklərin predmetinin, həcminin və ya şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun ləğvi müqavilə münasibətlərində tərəflərin bərabərliyi və ədalətlilik prinsiplərinə uyğun olmadığı kimi, mahiyyətcə razılaşmanı nəzərdə tutan müqavilə anlayışının təbiətinə də zidd olardı. Beləliklə, Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində qeyd olunan əsasların mövcud olduğu hallarda müqavilənin ləğv edilməsinin məhkəmədən kənar qaydası, Məcəllənin 423.2-ci maddəsində isə ləğvetmənin xüsusi qaydası (müstəsna hal - Mülki Məcəllənin 422.1-ci maddəsinə uyğun olaraq şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi mövcud olduğu təqdirdə) nəzərdə tutulmuşdur. Məhkəmədən kənar qayda iradə ifadəsinin qarşı tərəfə bildirilməsi ilə şərtləndirildiyi halda, xüsusi qayda məhkəmə qərarının qüvvəyə minməsi ilə əlaqələndirilmişdir. Əks yanaşma, yəni Məcəllənin 423.2-ci maddəsinin adi qaydada ümumi bir norma kimi tətbiq edilməsi ləğv etmə institutunun mahiyyətinə və hüquqi funksiyasına, hüquqi müəyyənlik prinsipinə, mülki dövriyyənin təşkilinə və inkişafına şərait yaradılması ilə bağlı mülki qanunvericilik sisteminin məqsədinə və bütövlükdə ölkənin iqtisadi maraqlarına cavab verməz. Mülki Məcəllənin 421.2 və 423.2-ci maddələrinin məntiqi nəticəsi olaraq həmin Məcəllənin 424.3-cü maddəsində müəyyən edilmişdir ki, müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır. Burada vurğulanmalıdır ki, normada “ləğv edilmə” ifadəsi birtərəfli qaydada sonlandırmaqla müqavilə münasibətlərinə xitam verilməsi mənasında deyil, tərəflərin qarşılıqlı razılaşması ilə bağlamış olduqları müqaviləyə xitam vermələri mənasında istifadə olunmuşdur. Beləliklə, Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində sadalanan iki əsasdan birinin olduğu halda (digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə (və ya müqavilədə) nəzərdə tutulan digər hallarda) müqavilənin ləğv edilməsi məhkəmədənkənar qaydada baş verir. Mülki Məcəllənin 422-ci maddəsinə əsasən şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halında isə müqavilə həmin Məcəllənin 423.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan xüsusi qaydada - məhkəmə qaydasında dəyişdirilir və ya ləğv edilir”.
56. İşin hallarından, xüsusilə də qanuni qüvvəsini almış məhkəmə aktı ilə müəyyən olunanlardan aydın olur ki, iddiaçı, icarə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirə bilməyərək əmlakı cavabdehə təhvil verə bilməmiş, beləliklə də müqavilə bağlanarkən cavabdehin ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olmasına səbəb olmuşdur.
57. Başqa sözlə, cavabdeh iddiaçı ilə arasında bağlanmış icarə müqavilələrini faktiki ləğv etməkdə haqlı olmuşdur və birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmamaq üçün əsas mövcud deyildir.
58. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin e-2(001)-783/2024 saylı iş üzrə 08 fevral 2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən, qətnamə həmin quruma rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov Hakimlər Xumar Mərdanova Məmməd Məmmədov