Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-57/2025 28.01.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı mənzilin və qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi, istifadə və sahiblik hüququnun tanınması tələblərinə dair mülki iş üzrə (açar sözlər: müqavilə öhdəliklərinin icrası) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X4 və Sarıyev Xəyal Əjdər oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Hacızadə Kəmalə Hafiz qızının katibliyi, iddiaçının nümayəndələri X2 və Nümayəndə1 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı mənzilin və qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi, istifadə və sahiblik hüququnun tanınması tələblərinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 18 yanvar 2023-cü il tarixli, 2(009)- 121/2023 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə аçıq məhkəmə iclаsındа bаxаrаq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri Səbail rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının “Qəzalı vəziyyətdə olan binaların sökülməsinə və yerində çoxmərtəbəli yaşayış evinin layihələndirilməsinə və tikintisinə icazə verilmiş xx.xx.2017-ci il tarixli, 127 saylı sərəncama dəyişiklik edilməsi haqqında” 27 oktyabr 2017-ci il tarixli, 138 saylı sərəncamına əsasən Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi ərazisində yerləşən, uzun müddətli istismar nəticəsində yararsız hala düşərək, hazırda qəzalı vəziyyətdə olan Xanlar küçəsi 10, 12, 14, 16, 18, 20; Əlibəyov Qardaşları küçəsi 15, 17, 17A, 17B, 19 ünvanlarda və Əlibəy Hüseynzadə küçəsi 8 saylı ünvanlarda yerləşən 1-4 mərtəbəli yaşayış binalarının söküntüsünün Sabah ResidenceMTK tərəfindən yerinə yetirilməsi və həmin cəmiyyətə torpaq sahəsi 1.3 ha olan ərazidə çoxmərtəbəli yaşayış binasının layihələndirilməsi və tikintisinə icazə verilməsi, ərazidə yerləşən yaşayış və qeyri-yaşayış tikililərinin sökülməsi, eyni zamanda qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq, yeni yaşayış binası tikilənədək bu binalardan köçürülən sakinlərin müvəqqəti olaraq kirayə edilmiş mənzillərdə yerləşdirilməsi üçün lazımi maliyyə vəsaitinin ödənilməsi və həmin sakinlərə sökülmüş tikililərin yerində yeni tikiləcək yaşayış binasında müvafiq qaydada mənzillərin ayrılmasının Cavabdeh MTK-nın vəsaiti hesabına həyata keçirilməsi qərara alınmışdır.
2. Bakı şəhəri 2 saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş Cavabdeh MTK (“Kooperativ”) ilə X3 (“Mülkiyyətçi”) arasında bağlanmış 04 iyun 2018-ci il tarixli, 3M-164 reyestr nömrəli əvəzləşmə müqaviləsinin: - 2.1-ci bəndinə əsasən “Mülkiyyətçi” mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xanlar küçəsi, 10 nömrəli evin 9 saylı mənzilinin sökülmək üçün “Kooperativ”ə təhvil verməyi, “Kooperativ” isə bu Müqavilə ilə şərtləndirilmiş müddətdə və qaydada həmin ərazidə yeni inşa ediləcək çoxmərtəbəli yaşayış binasında mənzili “Mülkiyyətçiyə təhvil verməyi öhdəsinə götürür. - 6.2-ci bəndinə əsasən təmir əvəzi olaraq 16486 manat “Kooperativ” tərəfindən mənzil təhvil verildikdə “Mülkiyyətçi”yə ödənilir və ya “Mülkiyyətçi”nin istəyi ilə mənzilin təmiri “Kooperativ” tərəfindən həyata keçirilir. Təmir “Kooperativ” tərəfindən həyata keçirildiyi halda “Kooperativ” tərəfindən “Mülkiyyətçi”yə 16486 manat təmir haqqı ödənilmir. - 6.2.1-ci bəndinə əsasən “Kooperativ” tərəfindən inşa ediləcək binanın və mənzilin xüsusiyyətləri: Binanın mərtəbələrin sayı: 19; Mənzilin ümumi sahəsi: 82.43 kv.m; Giriş: 3; Mənzilin mərtəbəsi 7: - 6.3-cü bəndinə əsasən “Mülkiyyətçi” yaşayış sahəsini “Kooperativ”ə təhvil verdiyi tarixdən mənzilin inşası başa çatdırılaraq “Mülkiyyətçi”yə təhvil verilənə qədər “Mülkiyyətçi”nin müvəqqəti yaşayış sahəsi ilə təmin edilməsi məqsədi ilə hər təqvim ayı üçün 400 manat olmaqla kompensasiya “Kooperativ” tərəfindən “Mülkiyyətçi”yə ödənilir. - 6.4-cü bəndinə əsasən yaşayış binasında mənzil inşa olunduqdan sonra “Kooperativ” mənzilin qəbul edilməsi üçün “Mülkiyyətçi”yə yazılı bildiriş göndərir. “Mülkiyyətçi” yazılı bildirişi aldıqdan sonra 5 gün müddətində mənzili qəbul edir. - 14.2-ci bəndinə əsasən bu müqavilənin 7.4.6-cı bənddə göstərilmiş ünvanlara göndərilmiş və ya göstərilən telefon nömrələri üzrə təqdim edilmiş bütün bildiriş və digər yazışmalar “Mülkiyyətçi”yə çatdırılmış kimi qəbul olunur.
3. Bakı şəhəri 2 saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu tərəfindən təsdiq edilmiş Cavabdeh MTK (“Kooperativ”) ilə X3 (“Mülkiyyətçi”) arasında bağlanmış 04 iyun 2018-ci il tarixli, 3M-165 reyestr nömrəli əvəzləşmə müqaviləsinin: - 2.1-ci bəndinə əsasən “Mülkiyyətçi” mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xanlar küçəsi, 10 nömrəli evin qeyri-yaşayış sahəsini sökülmək üçün “Kooperativ”ə təhvil verməyi, “Kooperativ” isə bu Müqavilə ilə şərtləndirilmiş müddətdə və qaydada həmin ərazidə yeni inşa ediləcək çoxmərtəbəli yaşayış binasında Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan qeyri-yaşayış sahəsini “Mülkiyyətçi”yə təhvil verməyi öhdəsinə götürür. - 6.2-ci bəndinə əsasən təmir əvəzi olaraq 8000 manat “Kooperativ” tərəfindən mənzil təhvil verildikdə “Mülkiyyətçi”yə ödənilir və ya “Mülkiyyətçi”nin istəyi ilə qeyriyaşayış sahəsinin təmiri “Kooperativ” tərəfindən həyata keçirilir. Təmir “Kooperativ” tərəfindən həyata keçirildiyi halda “Kooperativ” tərəfindən “Mülkiyyətçi”yə 8000 manat təmir haqqı ödənilmir. - 6.2.1-ci bəndinə əsasən “Kooperativ” tərəfindən inşa ediləcək binanın və qeyriyaşayış sahəsinin xüsusiyyətləri: Binanın mərtəbələrin sayı: 19; Qeyriyaşayış sahəsinin ümumi sahəsi: 40 kv.m; Giriş: 3; Qeyri-yaşayış sahəsinin mərtəbəsi: 1; - 6.3-cü bəndinə əsasən “Mülkiyyətçi” qeyri-yaşayış sahəsini “Kooperativ”ə təhvil verdiyi tarixdən qeyri-yaşayış sahəsinin inşası başa çatdırılaraq “Mülkiyyətçi”yə təhvil verilənə qədər “Mülkiyyətçi”nin müvəqqəti qeyri-yaşayış sahəsi ilə təmin edilməsi məqsədi ilə hər təqvim ayı üçün 400 manat olmaqla kompensasiya “Kooperativ” tərəfindən “Mülkiyyətçi”yə ödənilir. - 6.4-cü bəndinə əsasən yaşayış binasında qeyri-yaşayış sahəsi inşa olunduqdan sonra “Kooperativ” qeyri-yaşayış sahəsinin qəbul edilməsi üçün “Mülkiyyətçi”yə yazılı bildiriş göndərir. “Mülkiyyətçi” yazılı bildirişi aldıqdan sonra 5 gün müddətində qeyriyaşayış sahəsini qəbul edir. - 14.2-ci bəndinə əsasən bu müqavilənin 7.4.6-cı bənddə göstərilmiş ünvanlara göndərilmiş və ya göstərilən telefon nömrələri üzrə təqdim edilmiş bütün bildiriş və digər yazışmalar “Mülkiyyətçi”yə çatdırılmış kimi qəbul olunur.
4. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh MTK-ya ünvanlanmış xx.xx.2022-ci il tarixli məktubdan görünür ki, Cavabdeh MTK ilə onun arasında bağlanılmış xx.xx.2018-ci il tarixli mənzil əvəzləşmə müqaviləsi və xx.xx.2018-ci il tarixli qeyri-yaşayış sahəsi üçün əvəzləşmə müqaviləsinə əsasən ona məxsus mülklərin sökülərək yerində inşa edilən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 3-cü girişinin 7-ci mərtəbəsinə təmirli 82,43 kv.m. və 3-cü girişin 1-ci mərtəbəsində yerləşən təmirli 40 kv.m. sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi verilməli idi. Müvəqqəti yerinin dəyişdirilməsi ilə əlaqədar yeni mənzil və qeyri-yaşayış sahələri təhvil verilməsi üçün müvafiq təhvil təslim aktı imzalanacaq günədək isə mənzil sahəsi üçün 400 və qeyri-yaşayış sahəsi üçün 400, ümumilikdə hər ay üçün 800 AZN kompensasiya nəzərdə tutulub. Lakin Kooperativin əməkdaşları tərəfindən ona məxsus mənzilin mərtəbəsinin 4-cü mərtəbə olduğu iddia edilir, qeyri-yaşayış sahəsi haqqında isə heç bir məlumat belə verilmir. Müvəqqəti yaşayış üçün nəzərdə tutulan kompensasiya heç bir təhvil təslim aktı imzalanmadan 2022-ci ilin iyul ayından etibarən ödənilmir. Aşağıda qeyd edilən müqavilə şərtlərinin həyata keçirilməsi üçün göstəriş verilməsini və bununla əlaqədar 3 iş günü ərzində onu yazılı şəkildə məlumatlandırmalarını xahiş edir: Aralarında bağlanan xx.xx.2018-ci il tarixli mənzil əvəzləşmə müqaviləsinin 6.3-cü bəndinin şərtlərinə əsasən mənzil üçün aylıq 400 manat kompensasiyanın ödənilməsini; 6.2.1-ci bəndinə əsasən qeyd edilən mənzilin razılaşdırılmış qaydada 7-ci mərtəbədə verilməsini; xx.xx.2018-ci il tarixli qeyri-yaşayış sahəsi üçün əvəzləşmə müqaviləsinin 6.2-ci bəndinə əsasən öz istəyi ilə təmirdən imtina etdiyini və qeyri-yaşayış sahəsinin təmiri üçün nəzərdə tutulan 8000 AZN kompensasiyanın ona ödənilməsini; Müqavilənin 6.2.1-ci bəndinə əsasən ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin razılaşdırılmış qaydada 1-ci mərtəbədə verilməsini; Müqavilənin 6.3-cü bəndinin şərtlərinə əsasən mənzil üçün aylıq 400 manat kompensasiyanın ödənilməsini.
5. Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı ünvanlanmış S 113 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli məktubdan görünür ki, aralarında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli mənzilin əvəzləşmə müqaviləsi və xx.xx.2018- ci il tarixli qeyri-yaşayış sahəsi üçün əvəzləşmə müqaviləsinə əsasən veriləcək olan “C” bloku (3-cü blok), 7-ci mərtəbə (yaşayışın 4-cü mərtəbəsi), 82,43 kv.m mənzil və “C” bloku (3-cü blok), yaşayışın 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin verilməsi nəzərdə tutulub. Bildirilir ki, daha öncə o və oğlu Nümayəndə3 dəfələrlə inşa olunan binaya yaxmlaşmıs, daha dəqiq olaraq sonuncu dəfə xx.xx.2022-ci il tarixində baxış keçirilmişdir. Həmçinin qeyd edilir ki, Cavabdeh MTK-nın nümayəndələri tərəfindən onlara ətraflı şəkildə məlumat verilərək, onlar “C” bloku (3-cü blok), 7-ci mərtəbə (yaşayışın 4-cü mərtəbəsi), 82,43 kv.m mənzil və “C” bloku (3-cü blok), yaşayışın 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə baxış keçirmislər. Bununla bağlı o və oğlu tərəfindən indiyədək heç bir problem və narazıçılıq bildirilməmişdir. Həmçinin qeyd edilir ki, yuxarıda qeyd olunan sahələr artıq təmir olunaraq, tam olaraq hazırdır və bununla əlaqədar olaraq kirayə haqqı dayandırılmışdır. Bununla bağlı onlara bildiriş göndərilmişdir. 3 gün ərzində onlara məxsus mənzili və qeyri-yaşayış sahəsini təhvil almaları xahiş olunur.
6. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə ünvanlanmış 09 sentyabr 2022-ci il tarixli pretenziya məktubundan görünür ki, o, xx.xx.2022-ci il tarixli müraciətində MTK ilə bağlanılmış 04 iyun 2018-ci il tarixli əvəzləşmə müqavilələrinə əsasən mülkiyyətində olan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin sökülməsi əvəzində ona təhvil verilməli olan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin təqdim edilməsini və ödənilməmiş kirayə və təmir haqqının ödənilməsini xahiş etmişdir. Kooperativin 01 avqust 2022-ci il tarixli, S 113 saylı cavab məktubunda mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil alınması təklif edilsə də, hansı mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin təqdim edilməsi dəqiq olaraq göstərilməmişdir. Son günlərdə olan şifahi danışıqlar zamanı ona müqavilədə nəzərdə tutulan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsindən fərqli əmlakların təqdim edilməsi təklif edilmişdir. Kooperativin nəzərinə çatdırır ki, 04 iyun 2018-ci il tarixli əvəzləşmə müqavilələrinə əsasən: Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xanlar küçəsi 10 nömrəli evin 9 saylı mənzilinin sökülməsi əvəzində həmin ərazidə Kooperativ tələfindən inşa olunan 19 mərtəbəli binanın, 3-cü giriş, 7-ci mərtəbəsində yerləşən 82,43 kv.m sahəsi olan mənzil təhvil verilməli və mənzilin inşası başa çatdırılanadək hər təqvim ayı üçün 400 manat kompensasiya ödənilməlidir. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xanlar küçəsi 10 nömrəli evin qeyri-yaşayış sahəsinin sökülməsi əvəzində həmin ərazidə Kooperativ tərəfindən inşa olunan 19 mərtəbəli binanın, 3-cü giriş, 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsi təhvil verilməli və qeyriyaşayış sahəsinin təmiri üçün 8000 manat təmir haqqı ödənilməlidir. Göstərilənlərə əsasən, 04 iyun 2018-ci il tarixli əvəzləşmə müqavilələrində nəzərdə tutulmuş şərtlərə cavab verən mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin 3 (üç) gün müddətində təhvil verilməsi və cari ilin iyul ayından etibarən ödənilməmiş kompensasiya və təmir haqqının ödənilməsinin təmin edilməsi, əks halda hüquqi müdafiə tədbirlərindən istifadə etmək məcburiyyətində qalacağının nəzərə alınması xahiş olunmuşdur.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında inşa olunan 19 mərtəbəli yaşayış binasının 3-cü giriş, 7-ci mərtəbəsində yerləşən 82,43 kv.m sahəsi olan mənzil və həmin binanın Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan 3-cü giriş, 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsi üzərində onun sahiblik və istifadə hüququnu tanımaqla ona təhvil verilməsi öhdəliyinin Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinin üzərinə qoyulması, 2022-ci ilin iyul ayından mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi təhvil verildiyi günədək ayrı-ayrılıqda aylıq 400 manat hesablanmaqla kompensasiyanın və qeyri-yaşayış sahəsinin təmiri üçün 8000 manat təmir haqqının ödənilməsi, 100 manat dövlət rüsumu və vəkilə ödənilən 2000 manat haqqın Cavabdeh MTK-dan tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını sxahiş etmişdir.
8. İddia işin yuxarıda göstərilən halları ilə əsaslandırılmış, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, yaşayış binasının tikintisi müqavilədə nəzərdə tutulan 24-30 aydan xeyli uzun çəkmiş, nəhayət 4 ildən sonra tikinti başa çatmışdır. Lakin əvəzləşmə müqavilələri üzrə ona təhvil verilməli olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsi təhvil verilməmiş və əmlaklar təhvil verilənədək hər birinə görə aylıq ödənilməli olan 400 manat kompensasiyanın verilməsi 2022-ci ilin iyul ayından dayandırılmışdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin təmiri üçün 8000 manat ödənilməsi öhdəliyi də cavabdeh tərəfindən icra olunmamışdır. Cavabdeh Kooperativi təmsil edən şəxslər şifahi olaraq ona müqavilədə razılaşdırılmış yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsindən fərqli sahələrin veriləcəyini bildirmişdir. Şifahi və 28 iyul 2022-ci il tarixli yazılı müraciətlə qəti etirazını bildirərək, müqavilədə nəzərdə tutulan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ona təhvil verilməsini və ödənilməmiş kompensasiya və təmir haqqının ödənilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehin onun müraciətinə 01 avqust 2022-ci il tarixli, Sİ 13 saylı cavabında mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil alınması təklif edilsə də, hansı mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin təqdim edilməsini göstərməmiş və ona təkrarən başqa mənzil və qeyri-yaşayış sahəsini qəbul etmək israr olunmuşdur. 09 sentyabr 2022-ci il tarixli pretenziya ilə bir daha 04 iyun 2018-ci il tarixli əvəzləşmə müqavilələrində nəzərdə tutulmuş şərtlərə cavab verən mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin 3 gün müddətində təhvil verilməsini və cari ilin iyul ayından etibarən ödənilməmiş kompensasiya və təmir haqqının ödənilməsini xahiş etsə də, bu günədək heç bir cavab verilməmiş, tədbir görülməmiş, sahələrin təhvil verilməsi təmin olunmamış, borclar ödənilməmişdir.
9. İddiaçı iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə verərək ünvan 1 ünvanında inşa olunan 19 mərtəbəli yaşayış binasının 3-cü giriş, 7-ci mərtəbəsində yerləşən 82,43 kv.m sahəsi olan mənzil və həmin binanın Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan 3-cü giriş, 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsi üzərində iddiaçının sahiblik və istifadə hüququnu tanımaqla ona təhvil verilməsi öhdəliyinin Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinin üzərinə qoyulması, 2022-ci ilin iyul ayından mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi təhvil verildiyi günədək ayrı-ayrılıqda aylıq 400 manat hesablanmaqla kompensasiyanın və qeyri-yaşayış sahəsinin təmiri üçün 8000 manat təmir haqqının ödənilməsi, 220 manat dövlət rüsumu və nümayəndə - vəkilə ödənilən 2000 manat haqqın Cavabdeh MTK-dan tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Cavabdehin etirazı onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh yaşayış kompleksi 5 binadan ibarətdir. A , B , C , E və G bloklarından ibarət olan binanın hər bir bloku ümumi olaraq 19 mərtəbədən ibarətdir. 3 mərtəbə yalnız qeyri-yaşayış sahəsindən, 4-cü mərtəbə isə həm yaşayış, həm qeyri-yaşayış sahəsindən, 5-ci mərtəbədən 19-cu mərtəbə də daxil olmaqla isə yalnız yaşayış sahəsindən ibarətdir. İddiaçıya müqavilə üzrə verilən mənzil də 3-cü girişdən, yəni C blokundan verilmişdir. Müqavilədə qeyd edilən mənzilə iddiaçının oğlu Nümayəndə3 tərəfindən tikinti müddətində baxış keçirilmiş, hər hansı bir etirazı olmamışdır. Mənzilin tam olaraq təmirli şəkildə inşası başa çatdırılmış, 01 avqust 2022-ci il tarixli məktubla İddiaçı mənzilin təmir olunaraq, tam olaraq hazır olduğu bildirilmiş və müqavilənin 6.4-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq 3 gün müddətində mənzilin təhvil alınması xahiş edilmişdir. Daha sonra 08 və 11 avqust 2022-ci il tarixlərində də müqavilənin 15-ci maddəsində iddiaçıya aid olan və qeyd edilən ********** nömrəsinə mənzilin 3 gün müddətinə təhvil alınmasına dair sms bildiriş göndərilmişdir. Lakin iddiaçı mənzili təhvil almaq üçün yaxınlaşmamışdır. Müqavilənin 14.2-ci maddəsinin tələblərinə əsasən “Bu müqavilənin 7.4.6-cı bənddə göstərilmiş ünvanlara göndərilmiş və ya göstərilən telefon nömrələri üzrə təqdim edilmiş bütün bildiriş və digər yazışmalar “Mülkiyyətçi”yə çatdırılmış kimi qəbul olunur.” Məhkəmənin iştirakı ilə mənzilə və qeyriyaşayış sahəsinə yerində baxış keçirilərkən də müəyyən edilmişdir ki, binaya hər iki tərəfdən, yəni ön hissə Ziya Yusifzadə küçəsi (Keçmiş Xanlar küçəsi), arxa hissəsi Əlibəyov Qardaşları küçəsindən giriş mümkündur. Bina ərazinin relyefinə uyğun olaraq ön hissədən, yəni Ziya Yusifzadə küçəsindən 19 mərtəbə, arxa hissədən, yəni Əlibəyov Qardaşları küçəsindən isə 16 mərtəbədən ibarətdir. İddiaçı ilə bağlanmış müqavilədə də, buna uyğun olaraq binanın ümumi mərtəbələrinin sayı 19 göstərilmişdir. Yəni ön hissədən Ziya Yusifzadə küçəsindən sayılmağa başlanılmışdır. 4 iyun 2018-ci il tarixində Reyestrdə 3M-165 qeydiyyat nömrəli əvəzləşmə müqaviləsinin predmetində və əlavə olaraq müqavilənin 6.2-ci maddəsində qeyd edilir ki, Əlibəyov Qardaşlarına baxan küçədə qeyriyaşayış sahəsinin verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin 14 noyabr 2022-ci il tarixli təqdim etdiyi ünvan arayışına əsasən Binanın ön hisssəsinin Ziya Yusifzadə küçəsi, arxa hissəsinin isə Əlibəyov Qardaşları olduğu öz əksini tapmışdır. Buradan da aydın olur ki, qeyri-yaşayış sahəsi binanın arxa hissəsində Əlibəyov Qardaşlarına baxan küçədə 1-ci mərtəbədə iddiaçıya verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Qeyri-yaşayış sahəsi tam olaraq təmirli şəkildə inşası başa çatdırılmış, 01 avqust 2022-ci il tarixli məktubla İddiaçı qeyri yaşayış sahəsinin tam olaraq hazır olduğu bildirilmiş və müqavilənin 6.4-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq 3 gün müddətində təhvil alınması xahiş edilmişdir. Daha sonra 08 və 11 avqust 2022-ci il tarixlərində də müqavilənin 15-ci maddəsində iddiaçıya aid olan və qeyd edilən ********** nömrəsinə qeyri-yaşayış sahəsinin 3 gün müddətinə təhvil alınmasına dair sms bildiriş göndərilmişdir. Lakin iddiaçı qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil almaq üçün yaxınlaşmamışdır. Müqavilənin 14.2-ci maddəsinin tələblərinə əsasən “Bu müqavilənin 7.4.6-cı bənddə göstərilmiş ünvanlara göndərilmiş və ya göstərilən telefon nömrələri üzrə təqdim edilmiş bütün bildiriş və digər yazışmalar “Mülkiyyətçi”yə çatdırılmış kimi qəbul olunur.” Beləliklə qeyd edir ki, müqavilədə nəzərdə tutulmuş qeyri-yaşayış sahəsi təmirli vəziyyətdə tam olaraq hazırdır. Əlavə olaraq qeyd edir ki, iddiaçının mənzil üçün verilməli olan aylıq kirayə haqqını da tələb etmək hüququ bitmişdir. Belə ki, müqavilənin 6.3-cü maddəsində qeyd edilir ki, mənzil inşa edilərək təhvil verilənə kimi iddiaçıya aylıq kompensasiya ödənilir. Müqavilənin 6.4-cü maddəsində isə qeyd edilir ki, mənzil hazır olduqda Kooperativ tərəfindən Mülkiyyətçiyə bildiriş göndərilir və Mülkiyyətçi mənzili 5 gün müddətində qəbul edir. Eyni zamanda Mülkiyyətçinin müqavilə üzrə 7.4-cü maddəsində öhdəlikləri sadalanarkən də qeyd edilir ki, müqavilənin 6.4-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq mənzili təhvil almaq Mülkiyyətçinin öhdəliyidir. Odur ki, yuxarıda qeyd olunan maddələrə əsasən mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi üçün kompensasiyanın ödənilməsi dayandırılmışdır. Bundan əlavə, qeyri-yaşayış sahəsinin təmiri üçün ödənilməsi tələb olunan 8000 manat məbləğə gəldikdə isə, qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 6.3-cü maddəsində göstərilir ki, qeyri - yaşayış sahəsi kooperativ tərəfindən təmir olunduqda, kooperativ tərəfindən mülkiyyətçiyə 8000 manat təmir haqqı ödənilmir. Yerində baxış zamanı da məlum olmuşdur ki, qeyri-yaşayış sahəsi təmir edilmişdir, buna görə də, cavabdeh tərəfindən bu məbləğ ödənilməməlidir.
11. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 18 yanvar 2023-cü il tarixli, 2(009)- 121/2023 saylı qətnaməsinə əsasən (hakim Mədinə Bağırova) iddia rədd edilmişdir.
12. Qətnamə onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə tərəfindən ünvan 3 ünvanında inşa olunmuş 19 mərtəbəli yaşayış binasının 3-cü giriş, 7-ci mərtəbəsində yerləşən, 82,43 kv.m. sahəsi olan mənzilə və həmin binanın Əlbəyov qardaşları küçəsinə baxan 3-cü giriş, 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m. sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən baxış zamanı müəyyən edilmişdir ki, binaya hər iki tərəfdən, yəni ön hissə Ziya Yusifzadə küçəsi (Keçmiş Xanlar küçəsi), arxa hissəsi Əlibəyov Qardaşları küçəsindən giriş mümkündur. Bina ərazinin relyefinə uyğun olaraq ön hissədən, yəni Ziya Yusifzadə küçəsindən 19 mərtəbə, arxa hissədən, yəni Əlibəyov Qardaşları küçəsindən isə 16 mərtəbədən ibarətdir. Müqavilə üzrə iddiaçıya ayrılmış qeyri - yaşayış sahəsi binanın Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan hissəsində birinci mərtəbədə yerləşir və təmirlidir. İddiaçıya müqavilə üzrə ayrılmış mənzil də binanın Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan hissəsində 7-ci mərtəbədə yerləşir və mənzil tam təmirlidir. Məhkəmə iclasında sübutların tədqiqi ilə həmçinin müəyyən olundu ki, iddiaçıya əvəzləşmə müqavilələrinə əsasən veriləcək olan “C” bloku (3-cü blok), 7-ci mərtəbə (yaşayışın 4-cü mərtəbəsi), 82,43 kv.m mənzilə və “C” bloku (3-cü blok), yaşayışın 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m qeyriyaşayış sahəsinə iddiaçı və onun oğlu Nümayəndə3 tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixində baxış keçirilmiş və Cavabdeh MTK-nın nümayəndələri tərəfindən onlara ətraflı şəkildə məlumat verilmiş, bununla bağlı iddiaçı və onun oğlu tərəfindən heç bir problem və narazıçılıq bildirilməmişdir. Cavabdeh MTK tərəfindən iddiaçıya S 113 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli məktubla iddiaçıya təhvil veriləcək mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin artıq təmir olunaraq, tam olaraq hazır olmaları, bununla əlaqədar olaraq kirayə haqqının dayandırıldığı barədə bildiriş göndərilərək, 3 gün ərzində iddiaçıya məxsus mənzilin və qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil alınması xahiş olunmuşdur. Daha sonra 08 və 11 avqust 2022-ci il tarixlərində də iddiaçıya aid olan və qeyd edilən ********** nömrəsinə mənzilin və qeyri-yaşayış sahəsinin 3 gün müddətinə təhvil alınmasına dair sms bildiriş göndərilmişdir. Lakin iddiaçı mənzili təhvil almaq üçün yaxınlaşmamışdır. Beləliklə, məhkəmə iclasında kifayət qədər müəyyən olundu ki, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi lazımi qaydada icra etmiş, iddiaçı isə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərini pozmuş, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi istismara hazır olduğu halda, onları təhvil almamış, müqavilələrdə nəzərdə tutulmayan şərtlər irəli sürərək, üzərinə düşən öhdəliyi vaxtında və lazımi qaydada icra etməmişdir. Ona görə də, məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının mənzilin və qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi, istifadə və sahiblik hüququnun tanınması tələbinə dair iddiası təmin edilməməlidir.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 386.1, 387.2, 389.1, 390.1, 425.1, 442-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
14. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv edilməsi və iddianın təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
15. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdr ki, birinci instansiya məhkəməsi qərəzli olaraq işin hallarının araşdırılmasından yayınmış tərəflərin iştirakı ilə araşdırılmamış məsələləri işin müəyyən olunmuş halları kimi göstərmiş, iddia tələbinin təmin edilməməsi ilə bağlı mövqeyini əsaslandırmaq üçün heç bir maddi hüquq normasına istinad etməmişdir. Yaşayış binasının tikintisi müqaviləsində nəzərdə tutulan 24-30 aydan xeyli uzun çəkmiş, nəhayət 4 ildən sonra tikinti başa çatmışdır. Lakin əvəzləşmə müqavilələri üzrə iddiaçıya təhvil verilməli olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsi bu günədək təhvil verilməmiş və əmlaklar təhvil verilənədək hər birinə görə aylıq ödənilməli olan 400 manat kompensasiyanın verilməsi 2022-ci ilin iyul ayından dayandırılmışdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin təmiri üçün 8000 manat ödənilməsi öhdəliyi də cavabdeh tərəfindən icra olunmamışdır. Məhkəmə qətnaməsinin əsassız və qanunsuz olmasına dəlalət edən ən mühüm dəlil ondan ibarətdir ki, tərəflər arasında 04 iyun 2018-ci il tarixli notarial əvəzləşmə müqavilələri bağlandığı və həmin müqavilələr əsasında cavabdeh tərəfindən iddiaçıya müqavilədə nəzərdə tutulan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi təhvil verilməli olduğu halda, məhkəmə öz səlahiyyətlərindən kənara çıxmaqla həmin əqdlərin icrasının qarşısını almış, iddianın təmin edilməməsi qənaətinə gəlmişdir. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, iddiaçının tələbi hər hansı əsassız subyektiv mülahizəyə deyil, ona məxsus əmlakın digər əmlakla əvəzləşdirilməsinə dair yazılı notarial müqaviləyə əsaslanır və bu tələbin məhkəmə tərəfindən rədd edilməsi absurddur. Bu da onu deməyə əsas verir ki, şikayət olunan məhkəmə qətnaməsi hüquqi müəyyənlik prinsipinin tələblərinə cavab vermir və tərəflər arasında mövcud olan mübahisənin hüquqi həlli nəticəsi kimi çıxış etməməklə, iddiaçının mülkiyyət hüququnun kobud şəkildə pozulmasına gətirib çıxarır. Məhkəmə iclasında müəyyən olunmuşdur ki, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçıya təhvil verilmədiyi halda, ona ödənilməli olan kirayə haqqının ödənilməsi 2022-ci ilin iyul ayından dayandırılmışdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin təmiri üçün ödənilməli olan 8000 (səkkiz min) manat təmir haqqı da iddiaçıya ödənilməmişdir. Lakin məhkəmə bu hissədə iddia tələbinə hüquqi qiymət verməmiş, iddiaçının hüquqlarını və qanuni mənafeyini heçə saymışdır. Məhkəmənin cavabdeh tərəfindən faktiki təklif olunan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzləşmə müqavilələrinə əsasən iddiaçıya təhvil verilməli olan mənzil və qeyriyaşayış sahəsinə uyğun olmasını hansı üsullarla müəyyən etməsi qeyri-müəyyəndir. Şikayət olunan qətnamədən görünür ki, bunun üçün cavabdehin nümayəndəsinin subyektiv mülahizələri əsas götürülmüş, hər hansı araşdırma aparılmamışdır. Cavabdeh tərəfindən həmin ünvanda inşa olunan 4 yaşayış binasının 3-cü girişinin harada yerləşməsi də cavabdehin mülahizələri ilə müəyyənləşdirilmiş, heç bir rəsmi qeydiyyat məlumatlarına istinad edilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış əvəzləşmə müqavilələrinin şərtlərini özünə məxsus şəkildə təhrif edərək, iddiaçıya müqavilə üzrə ayrılmış mənzilin binanın Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan hissəsində 7-ci mərtəbədə yerləşməsini və mənzilin tam təmirli olmasını göstərməklə, cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliyin icra edilməsi qənaətinə gəlmişdir. Halbuki, iddiaçıya məxsus əvəzləşdirilən üç otaqlı təmirli mənzil binanın “Xanlar küçəsi”nə baxan hissəsində yerləşmişdir və tərəflər arasında əldə olunmuş razılaşmaya əsasən, iddiaçıya onun mənzilinin yerləşdiyi yerdə, onun şəraitindən aşağı şəraitdə olmamaqla, təmirli üç otaqlı mənzil verilməli idi. Cavabdehin iddiaçıya verilməsi nəzərdə tutulan mənzil kimi məhkəmə baxışı zamanı təqdim etdiyi mənzil isə 2 otaqlı, təmirsiz olmaqla, yaşayış binasının Əlibəyov qardaşları küçəsinə baxan hissəsində yerləşir. 04 iyun 2018-ci il tarixli mənzilə dair əvəzləşmə müqaviləsində iddiaçıya verilməli olan mənzilin Əlibəyov qardaşları küçəsində yerləşən mənzil olması göstərilməmişdir. Beləliklə, məhkəmə tərəflər arasında mövcud olan mübahisənin əhəmiyyətinə varmamış, iddiaçının öz tələbini əsaslandırdığı hallara formal yanaşmışdır. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində göstərilmiş digər əsassız mövqe müqavilə üzrə iddiaçıya ayrılmış qeyri-yaşayış sahəsinin “təmirli” olmasıdır. Cavabdehin inşa etdiyi yaşayış binalarına məhkəmə tərəfindən baxış keçirilməsi zamanı aydın olmuşdur ki, iddiaçıya müqavilədə nəzərdə tutulmuş bina və sahələr deyil, fərqli və hüdudları bəlli olmayan, təmirsiz mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi göstərilmişdir. Baxış zamanı qeydə alınmış video çəkilişdən də görünür ki, cavabdehin nümayəndəsi qeyri-yaşayış sahəsini təqdim edərkən bildirmişdir ki, “burada işçilərimizin istifadə etdiyi ofis əşyaları çıxarıldıqdan sonra, sahə təmir ediləcək, arakəsmələr götürüləcək və bundan sonra iddiaçıya təhvil verilə bilər”. Yaşayış binasının tikintisinin xeyli vaxt – 4 ildən artıq müddət davam etməsinə baxmayaraq, iddiaçıya təhvil verilməli olan sahələrin təmirli vəziyyətdə hazırlanması bu günədək mümkün olmamışdır. Deməli, qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçıya təhvil verilməsi üçün hazır vəziyyətdə deyildir, cavabdeh tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi ilə bağlı heç bir cəhd olmamışdır və məhkəmənin iddiaçı tərəfindən müqavilənin öhdəliyinin pozulması və sahənin cavabdehdən təhvil alınmaması ilə bağlı qənaəti tamamilə uydurmadır. İddiaçıya təqdim edilməsi nəzərdə tutulan mənzil və qeyri-yaşayış sahələri işarə edilməklə tikinti layihəsinin təsdiq edilmiş surətlərinin təqdim edilməsinin cavabdehə təklif edilməsinə dair vəsatət verilsə də, iddiaçıya təhvil verilməli olan sahələrin sənədlər üzərində müəyyən edilməsi də mümkün olmamışdır. 18 yanvar 2023-cü ildə elektron sistem vasitəsilə təqdim edilmiş vəsatətdə mübahisənin düzgün və ədalətli həlli üçün, iddiaçıya təqdim edilməli olan mənzil və qeyri yaşayış sahəsinin koordinatlarının dəqiq müəyyən edilməsi xüsusi bilik tələb etdiyindən iş üzrə mütəxəssis cəlb olunması məhkəmədən xahiş edilmişdir. Lakin məhkəmə cavabdehin qeyri-səhih və qeyri-ciddi mövqeyini əsas götürərək, vəsatətin təmin edilməməsi qənaətinə gəlmişdir. Bütün bunlar onu deməyə əsas verir ki, hakim işin ədalətli araşdırılmasında və qanuni, əsaslı məhkəmə qətnaməsi çıxarılmasında maraqlı olmamışdır. Bununla iddiaçının ədalətli məhkəmə araşdırması hüququ kobud şəkildə pozulmuşdur. Hakim iddiaçının vəsatətlərini düzgün qiymətləndirmək iqtidarında olmamış və cavabdeh kooperativin rəhbərliyində təmsil olunan dövlət orqanlarının əməkdaşlarının qanunsuz təzyiqi və müdaxiləsi onun qərar qəbul etmək prosesində başlıca rol oynamışdır. Hakimin iş üzrə əsas mövqeyi tələm-tələsik qərar qəbul edilməsindən ibarət olmuş və onun əsaslılığı və nəticələri, mübahisənin həllində rolu heç bir əhəmiyyət kəsb etməmişdir. Hakim iş üzrə tərəflərə bərabər və eyni cür münasibət göstərməmiş, ayrıseçkilik etmiş, işdə özünü cavabdehin maraqlarını qoruyan və cavabdeh tərəfə yarınmağa çalışan subyekt kimi aparmışdır. İşin hallarının araşdırılmasından yayınması, heç bir əsas gətirmədən iddiaçının araşdırmalarına maneə yaratması, vəsatətləri rədd etməsi, etiraz etmək hüququndan istifadə etməyə belə iddiaçıya imkan verməməsi də hakimin müstəqil və qərəzsiz olmadığına dəlalət edir. Bu səbəbdən hazırki iş üzrə məhkəmə qətnaməsi hərtərəfli və obyektiv araşdırmanın əsaslı və qanuna uyğun nəticəsi kimi qəbul edilə bilməz. Məhkəmənin hansı mötəbər sübutlara əsaslanaraq iddiaçıya əvəzləşmə müqavilələrinə əsasən veriləcək olan “C” bloku (3-cü blok), 7-ci mərtəbə (yaşayışın 4-cü mərtəbəsi), 82,43 kv.m mənzilə və “C” bloku (3-cü blok), yaşayışın 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə iddiaçı və onun oğlu Nümayəndə3 tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixində baxış keçirilməsi və Cavabdeh MTK-nın nümayəndələri tərəfindən onlara ətraflı şəkildə məlumat verilməsi, bununla bağlı iddiaçı və onun oğlu tərəfindən heç bir problem və narazıçılıq bildirilməməsi qənaətinə gəlməsi müəmmalıdır. Halbuki, iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş cavabdehə ünvanlanmış 28 iyul 2022-ci il tarixli müraciətdə iddiaçı öz haqlı narazılıqlarını bir daha yazılı şəkildə təqdim etmiş və müqavilə şərtlərinə müvafiq olaraq mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin ona təhvil verilməsinin təmin edilməsini və ödənilməmiş kirayə haqqlarının ödənilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmənin işin faktiki hallarını təhrif etmə cəhdləri onun qərəzli və qeyriobyektiv münasibətini bir daha təsdiq edir. Habelə, məhkəmənin tərəflər arasında bağlanmış əvəzləşmə müqavilələrinin şərtlərini özünəməxsus şəkildə dəyişdirməklə iddiaçıya veriləcək olan mənzilin “7-ci mərtəbədə - yaşayışın 4-cü mərtəbəsi”ndə, qeyriyaşayış sahəsinin isə yaşayışın 1-ci mərtəbəsində yerləşməli olması qənaətinə gəlməsi də səlahiyyətdən sui-istifadə xarakterlidir. Yaşayış binasının “yaşayış” və ya “qeyri-yaşayış” kimi hissələrə ayrılmaqla fərqləndirilməsi və ümümiyyətlə məhkəmənin bu bölgünü hansı meyarlar əsasında aparması da anlaşılan deyil. Hesab edirik ki, bu cür yanaşma mübahisədə cavabdeh qismində çıxış edən Kooperativin hüquqlarının və qanuni mənafeyinin müdafiəsi və onun tərəfindən yol verilən saxtakarlıq hallarının ört-basdır edilməsinə xidmət edir. Birinci instansiya məhkəməsinin iddia tələbi ilə bağlı heç bir araşdırma aparmadan iddiaçının tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərini pozması, mənzil və qeyriyaşayış sahəsi istismara hazır olduğu halda, onları təhvil almaması, müqavilələrdə nəzərdə tutulmayan şərtlər irəli sürməsi qənaətinə gəlməsi də şikayət olunan qətnamənin sadəcə söz yığınından ibarət olmasına və iş üzrə heç bir hüquqi və faktiki halı müəyyən etməməsinə dair nəticəyə gəlməyə əsas verir. Halbuki, cavabdehin nümayəndəsi yeni tikilən yaşayış binasının istismara verilmədiyini və bununla bağlı heç bir sənəd olmadığını bildirmişdir. Belə olan halda iddiaçıya veriləcək mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin istismara hazır olması ilə bağlı məhkəmənin qənaətinin hansı dəlillər əsasında formalaşması və ya məhkəmənin işin faktiki hallarını təhrif etməkdə məqsədinin nədən ibarət olması anlaşılan deyil. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının mülkiyyət hüququnu və qanuni mənafeyini heçə sayan qətnamə qəbul etmişdir. Şikayət olunan qətnamədən o nəticəyə gəlmək olar ki, iddiaçının cavabdehlə bağlanmış əvəzləşmə müqavilələrinə əsasən mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin ona təhvil verilməsi və ödənilməmiş kirayə və təmir haqqlarının ödənilməsi ilə bağlı tələbi əsassızdır və bununla da, həmin müqavilələr “icra edilməyə bilər”. Bu cür absurd yanaşma hüquqazidd olmaqla qəbuledilməzdir. “İnsan hüquqlarının və əsas azadlıqlarının müdafiəsi haqqında” Avropa Konvensiyasının 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsinə əsasən, hər bir fiziki və hüquqi şəxs öz mülkiyyətindən maneəsiz istifadə huququna malikdir. Heç kəs cəmiyyətin maraqları naminə, qanunla və beynəlxalq hüququn ümumi prinsipləri ilə nəzərdə tutulmuş şərtlər istisna olmaqla, öz mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış əvəzləşmə müqavilələrinin şərtlərini özünəməxsus şəkildə təhrif edərək, iddiaçıya müqavilə üzrə ayrılmış mənzilin binanın Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan hissəsində 7-ci mərtəbədə yerləşməsini və mənzilin tam təmirli olmasını göstərməklə, cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliyin icra edilməsi qənaətinə gəlmişdir. Halbuki, iddiaçıya məxsus əvəzləşdirilən üçotaqlı təmirli mənzil binanın “Xanlar küçəsi”nə baxan hissəsində yerləşmişdir və tərəflər arasında əldə olunmuş razılaşmaya əsasən, iddiaçıya onun mənzilinin yerləşdiyi yerdə, onun şəraitindən aşağı şəraitdə olmamaqla, təmirli mənzil verilməli idi. Cavabdehin iddiaçıya verilməsi nəzərdə tutulan mənzil kimi məhkəmə baxışı zamanı təqdim etdiyi mənzil isə 2 otaqlı, təmirsiz olmaqla, yaşayış binasının Əlibəyov qardaşları küçəsinə baxan hissəsində yerləşir. 04 iyun 2018-ci il tarixli mənzilə dair əvəzləşmə müqaviləsində iddiaçıya verilməli olan mənzilin Əlibəyov qardaşları küçəsində yerləşən mənzil olması göstərilməmişdir. Beləliklə, məhkəmə tərəflər arasında mövcud olan mübahisənin əhəmiyyətinə varmamış, iddiaçının öz tələbini əsaslandırdığı hallara formal yanaşmışdır. Habelə, məhkəmənin tərəflər arasında bağlanmış əvəzləşmə müqavilələrinin şərtlərini özünəməxsus şəkildə dəyişdirməklə iddiaçıya veriləcək olan mənzilin “7-ci mərtəbədə - yaşayışın 4-cü mərtəbəsi”ndə, qeyri-yaşayış sahəsinin isə yaşayışın 1-ci mərtəbəsində yerləşməli olması qənaətinə gəlməsi də səlahiyyətdən sui-istifadə xarakterlidir. Yaşayış binasının “yaşayış” və ya “qeyri-yaşayış” kimi hissələrə ayrılmaqla fərqləndirilməsi və ümümiyyətlə məhkəmənin bu bölgünü hansı meyarlar əsasında aparması da anlaşılan deyil. Birinci instansiya məhkəməsinin hansı əsaslardan çıxış edərək iddiaçıya təqdim edilməli olan mənzilin yaşayış binasının “Əlibəyov qardaşları küçəsi”nə baxan hissəsində yerləşməsi qənaətinə gəlməsi anlaşılan deyil. Halbuki, iddiaçıya məxsus əvəzləşdirilən mənzil binanın “Xanlar küçəsi”nə baxan hissəsində yerləşmişdir və tərəflər arasında əldə olunmuş razılaşmaya əsasən, iddiaçıya onun mənzilinin yerləşdiyi yerdə, onun şəraitindən aşağı şəraitdə olmamaqla, təmirli mənzil verilməli idi. 04 iyun 2018-ci il tarixlimənzilə dair əvəzləşmə müqaviləsində iddiaçıya verilməli olan mənzilin Əlibəyov qardaşları küçəsində yerləşən mənzil olması göstərilməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim olunmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
17. İddiaçının nümayəndəi Nümayəndə1 apellyasiya şikayəti ilə eyni məzmunlu izahat verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv, iddianın təmin olunmasını xahiş etmişdir.
18. Cavabdehin nümayəndəsi Vəkil2 iştirak etdiyi məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razı olmadığını bildirərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
19. Cavabdeh tərəfindən təklif olunan qeyri – yaşayış və yaşayış sahələrinin müqavilə şərtlərində nəzərdə tutulduğu kimi 19 mərtəbəli binanın müvafiq olaraq 1-ci və 7ci mərtəbələrində yerləşib yerləşməməsi yalnız səlahiyyətli orqanlar tərəfindən təsdiq olunmuş layihələr əsasında xüsusi biliyə malik olan ekseprt tərəfindən müəyyən edilə bildiyindən, həmçinin, apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin cavabdeh tərəfindən faktiki təklif olunan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzləşmə müqavilələrinə əsasən iddiaçıya təhvil verilməli olan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinə uyğun olmasını hansı üsullarla müəyyən etməsinin qeyri-müəyyənliyi barədə dəlil irəli sürüldüyündən sahənin ölçülərinin də dəqiqləşdirilməsi barədə suallar qoyularaq məhkəmə tikinti – texniki ekspertizası təyin edilmişdir.
20. 30 noyabr 2023-cü il tarixli, 3-16-16/2-10\4798 nömrəli ekspert rəyində qeyd olunmuşdur: 04 iyun 2018-ci il tarixli əvəzləşmə müqaviləsinin 6.2.1-ci bəndlərinin şərtlərinə müvafiq olaraq Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan və baxış zamanı təqdim edilən ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş (binanın neçə mərtəbədən ibarət olması qeyd edilməklə) yaşayış binasının 3-cü girişində yerləşən qeyri – yaşayış sahəsi iş materiallarında olan layihə sənədlərinə əsasən Əlibəyov Qardaşları küçəsi tərəfdən binanın 1-ci mərtəbəsində, Xanlar küçəsi tərəfdən binanın 4-cü mərtəbəsində yerləşdiyi müəyyən olunur. Eyni zamanda İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş (binanın neçə mərtəbədən ibarət olması qeyd edilməklə) yaşayış binasının 3-cü girişində yerləşən yaşayış sahəsi (mənzil) iş materiallarında olan layihə sənədlərinə əsasən Əlibəyov Qardaşları küçəsi tərəfdən binanın 4-cü mərtəbəsində, Xanlar küçəsi tərəfdən binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşdiyi müəyyən olunur. Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan və baxış zamanı təqdim edilən ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasının 3-cü girişində yerləşən yaşayış sahəsinin təmirsiz vəziyyətdə faktiki sahəsi 82,24 kv.m və Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2, 59-cu maddələrinin və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınaraq hesablanmaqla mənzilin sahəsi 74,74 kv.m olduğu müəyyən edilmişdir. Lakin həmin ünvanda İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan və baxış zamanı təqdim edilən qeyri – yaşayış sahəsi açıq şəkildə olduğundan həmin qeyri – yaşayış sahəsinin ölçülərini və sahəsinin dəqiqliklə müəyyən etmək mümkün olmadı.
21. 04 dekabr 2024-cü il tarixli, 10/4910-9/5045 nömrəli ekspert rəyində qeyd olunmuşdur: 04 iyun 2018-ci il tarixli əvəzləşmə müqaviləsinin 6.2.1-ci bəndlərinin şərtlərinə müvafiq olaraq Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan və baxış zamanı təqdim edilən ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş (binanın neçə mərtəbədən ibarət olması qeyd edilməklə) yaşayış binasının 3-cü girişində yerləşən qeyri – yaşayış sahəsi iş materiallarında olan layihə sənədlərinə əsasən Əlibəyov Qardaşları küçəsi tərəfdən binanın 1-ci mərtəbəsində, Xanlar küçəsi tərəfdən binanın 4-cü mərtəbəsində yerləşdiyi müəyyən olunur. Eyni zamanda İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş (binanın neçə mərtəbədən ibarət olması qeyd edilməklə) yaşayış binasının 3-cü girişində yerləşən yaşayış sahəsi (mənzil) iş materiallarında olan layihə sənədlərinə əsasən Əlibəyov Qardaşları küçəsi tərəfdən binanın 4-cü mərtəbəsində, Xanlar küçəsi tərəfdən binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşdiyi müəyyən olunur. Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan və baxış zamanı təqdim edilən ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasının 3-cü girişində yerləşən yaşayış sahəsinin təmirsiz vəziyyətdə faktiki sahəsi 82,24 kv.m və Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2, 59-cu maddələrinin və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınaraq hesablanmaqla mənzilin sahəsi 74,74 kv.m olduğu müəyyən edilmişdir. Lakin həmin ünvanda İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan və baxış zamanı təqdim edilən qeyri – yaşayış sahəsi açıq şəkildə olduğundan həmin qeyri – yaşayış sahəsinin ölçülərini və sahəsinin dəqiqliklə müəyyən etmək mümkün olmadı. Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı Əlihüseyn oğluna təklif olunan yaşayış və qeyri – yaşayış sahələrinin yerləşdiyi 16 mərtəbəli yaşayış binalarına dair layihə sənədlərinə Dövlət Baş Ekspertiza İdarəsi ilə razılaşdırıldığını nəzərə alaraq həmin yaşayış və qeyri – yaşayış sahələrinin tikinti norma və qaydalarına uyğun inşa edildiyi müəyyən edilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
22. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 14.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir; Maddə 14.2.1. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr (əmək müqavilələri tisna olmaqla) və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsaslarındandır. Maddə 324.2. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər. Maddə 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Maddə 386.1.Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. Maddə 390.4. Tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir. Maddə 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisna təşkil edir. Maddə 390.7. Əgər müqavilə şərti onun iştirakçıları tərəfindən və ya dispozitiv norma ilə müəyyənləşdirilməyibsə, müvafiq şərtlər tərəflərin münasibətlərinə tətbiq edilə bilən işgüzar adətlərlə müəyyənləşdirilir. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur. Maddə 452.1. Fərdi-müəyyən əşyanı kreditorun mülkiyyətinə və ya əvəzli istifadəsinə vermək öhdəliyi icra edilmədikdə kreditor həmin əmlakın borclunun əlindən alınmasını və öhdəlikdə nəzərdə tutulan şərtlərlə ona verilməsini tələb edə bilər. Bu hüquq əmlakın üçüncü şəxsə mülkiyyət hüququ ilə verildiyi halda aradan qalxır. Əgər əmlak hələ verilməmişsə, öhdəlik hansı kreditorun xeyrinə daha əvvəl əmələ gəlmişsə, üstünlük o kreditorundur, bunu müəyyənləşdirmək mümkün olmadıqda isə daha əvvəl iddia irəli sürənindir. Maddə 452.2. Kreditor öhdəliyin predmeti olan əmlakın ona verilməsini tələb etmək əvəzinə zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Maddə 527.1. Öhdəliyə icra, depozitə qoyma, qarşılıqlı əvəzləşdirmə, borcu bağışlama, müddətin keçməsi nəticəsində və bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər əsaslar üzrə tamamilə və ya qismən xitam verilir. Maddə 556.1. İcra mümkün olmadıqda, yəni icra edilməmə tərəflərin heç birinin cavabdeh olmadığı haldan irəli gəldikdə, öhdəliyə xitam verilir. Bu halda kreditor borcludan öhdəliyin icrasını tələb edə bilməz. Maddə 567. Alqı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır. Maddə 762.3. Podratçının sifariş edilmiş podrat nəticəsini deyil, başqa podrat nəticəsini təqdim etməsi və ya podratı kəmiyyətcə yerinə yetirməməsi, əgər bunu icra əvəzinə qəbul etmək açıq-aşkar mümkün deyildirsə, qüsurlara bərabər tutulur. Maddə 765. Məmulatın qüsuru nəticəsində, əgər müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra həmin qüsur tamamilə aradan qaldırılmazsa, sifarişçi müqavilədən imtina edə bilər. Bu halda podratçı müqavilə ilə bağlı xərclərin əvəzini sifarişçiyə ödəməyə borcludur. Maddə 766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
23. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”: 3.6. ... Binanın müxtəlif hissələrində müxtəlif sayda mərtəbələr olarsa, həmçinin bina maillik olan sahədə yerləşdikdə və maillik hesabına mərtəbələrin sayı dəyişdikdə mərtəbəlik binanın hər bir hissəsi üçün ayrıca təyin edilir.
24. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 121.1. Məhkəmə nümayəndənin və ya vəkilin göstərdiyi yardıma görə xərclərin, konkret hallar və təqdim edilmiş məlumatlar qiymətləndirilməklə, digər tərəfdən ağlabatan məbləğdə alınıb xeyrinə qətnamə çıxarılan tərəfə verilməsini qərara alır. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 218.3. Hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər. Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.2. qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər; Maddə 385.1. Məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi;
Apellyasiya baxışının hədləri
25. Apellyasiya şikayəti ilə qətnamənin ləğv edilərək iddianın təmin olunması tələb edildiyindən məhkəmə aktı şikayətin dəlilləri üzrə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
26. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxmış birinci instansiya məhkəməsi öhdəlik hüququnun ümumi normalarına istinad etsə də, tələbin qanuni əsasını konkret olaraq göstərməmiş, müvafiq maddi hüquq nomasının dispozisiya şərtləri ilə işin halları arasında uyğunluğu (uyğunsuzluğu) yoxlamamış, iddianın əsaslılığı üzrə bu qaydada hüquqi dəyərləndirmə aparmamışdır.
27. Halbuki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa iddia haqlı sayılır, uzlaşmırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə təmin olunmalı deyilsə) iddia rədd edilir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur. Buna görə də işə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmə əvvəlcə müqavilədən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətlərinə dair iddianın qanuni əsaslarını yoxlamalıdır.
28. Cavabdeh MTK ilə X3 arasında 04 iyun 2018-ci il tarixdə notarial qaydada 2 müqavilə bağlanmışdır. Müqavilələrə əsasən, X3 mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Xanlar küçəsi, 10 nömrəli evin 9 saylı mənzilini və qeyri – yaşayış sahəsini sökülmək üçün Cavabdeh MTK-ya təhvil verməyi, “Kooperativ” isə bu Müqavilə ilə şərtləndirilmiş müddətdə və qaydada həmin ərazidə yeni inşa ediləcək çoxmərtəbəli yaşayış binasında ümumi sahələri 82,43 kv.m olan mənzili və 40 kv.m olan qeyri – yaşayış sahəsini mülkiyyətçiyə təhvil verməyi, təhvil verdiyi tarixdən mənzilin inşası başa çatdırılaraq təhvil verilənə qədər mənzilə və qeyri – yaşayış sahəsinə görə hər təqvim ayı üçün ümumilikdə 800 manat olmaqla kompensasiya ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
29. Göründüyü kimi, tərəflər alqı-satqı və podrat müqaviləsi üzrə əsas öhdəlikləri əhatə edən qarışıq müqavilə bağlamışlar. Belə ki, alqı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür, podrat müqaviləsinə görə isə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Mülki Məcəllənin 390.4-cü maddəsinə əsasən, tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir.
30. Hazırkı iş üzrə iddiaçıların öhdəliklərinin icrası ilə əlaqədar mübahisə yoxdur. Fikir ayrılığı cavabdehin müqavilədə şərtləşdirilmiş həcmdə olan daşınmaz əmlakların iddiaçıya verməməsi ilə bağlıdır.
31. Tərəflərin bağladıqları əqdlərdə iddiaçıya veriləcək mənzilin və qeyri – yaşayış sahəsinin hansı girişdə, mərtəbədə olması və ümumi sahəsi qeyd olunmuşdur.
32. Tərəflər arasında yaranmış mübahisənin əsaslarından biri, həmçinin, iddia ərizəsində və apellyasiya şikayətində iddiaçının əsaslandığı hallardan biri ondan ibarətdir ki, iddiaçıya məxsus əvəzləşdirilən mənzil binanın “Xanlar küçəsi”nə baxan hissəsində yerləşmişdir və tərəflər arasında əldə olunmuş razılaşmaya əsasən, iddiaçıya onun mənzilinin yerləşdiyi yerdə, onun şəraitindən aşağı şəraitdə olmamaqla, təmirli mənzil verilməli idi.
33. Mübahisənin digər əsası isə mənzilin 7-ci və qeyri – yaşayış sahəsinin 1-ci mərtəbədə yerləşməməsi ilə bağlıdır. İşin hallarından görünür ki, cavabdeh tərəfindən inşa olunan binanın Xanlar küçəsinə tərəf olan hissəsi 16 mərtəbədən, Əlibəyov qardaşları küçəsinə tərəf olan hissəsi isə 19 mərtəbədən ibarətdir. Qeyri – yaşayış sahəsinə dair müqavilədə sahənin Əlibəyov qardaşları küçəsinə tərəf olan hissədə verilməsi nəzərdə tutulsa da, mənzilə dair müqavilədə hansı istiqamətdə yerləşmə barədə bənd mövcud deyildir. İddiaçı tərəflər arasında əldə olunmuş razılaşmaya əsasən, iddiaçıya onun mənzilinin yerləşdiyi yerdə mənzilin verilməsinə istinad etsə də, müqavilənin 6.2.1-ci bəndində binanın mərtəbələrinin saylı “19” olaraq göstərildiyindən məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gəlir ki, tərəflər arasında mənzilin məhz binanın 19 mərtəbədən ibarət olan Əlibəyov qardaşları küçəsinə tərəf olan hissəsindən verilməsi ilə bağlı razılıq əldə olunmuşdur, apellyasiya şikayətinin bü xusasatla bağlı dəlili əsassızdır, istər mənzil, istərsə də qeyri – yaşayış sahəsinin mərtəbəsi və istiqaməti ilə bağlı cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtlərinin pozulması müəyyən edilmir.
34. Tərəflər imzaladıqları müqavilədə yeni tikilən binada iddiaçıya veriləcək mənzilin sahəsini 82,43 kv.m. olaraq razılaşdırmışlar. Apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin cavabdeh tərəfindən faktiki təklif olunan mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin əvəzləşmə müqavilələrinə əsasən iddiaçıya təhvil verilməli olan mənzil və qeyriyaşayış sahəsinə uyğun olmasını hansı üsullarla müəyyən etməsinin qeyri-müəyyənliyi barədə dəlil irəli sürüldüyündən sahənin ölçülərinin də dəqiqləşdirilməsi barədə suallar qoyularaq məhkəmə tikinti – texniki ekspertizası təyin edilmiş və müəyyən olunmuşdur ki, yaşayış sahəsinin təmirsiz vəziyyətdə faktiki sahəsi 82,24 kv.m və Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2, 59-cu maddələrinin və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınaraq hesablanmaqla mənzilin sahəsi 74,74 kv.m təşkil edir.
35. Mülki qanunvericiliyə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Mülki Məcəllənin podrat münasibətlərini tənzimləyən normalarına əsasən, podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi öhdəsinə götürür. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Podratçının sifariş edilmiş podrat nəticəsini deyil, başqa podrat nəticəsini təqdim etməsi və ya podratı kəmiyyətcə yerinə yetirməməsi, əgər bunu icra əvəzinə qəbul etmək açıq-aşkar mümkün deyildirsə, qüsurlara bərabər tutulur
36. Göründüyü kimi, hazırkı məqamda cavabdeh iddiaçı ilə bağladığı müqavilədən irəli gələn öhdəliyini, yəni 82,43 kv.m.-dən ibarət mənzili təqdim etmək öhdəliyini icra etməmişdir. Mülki Məcəllənin 425.1-ci maddəsinə görə, öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
37. Nəzərə alınmalıdır ki, müqavilə öhdəliyinin icrası obyektiv baxımdan mümkün olmalıdır. Başqa sözlə, əqddə razılaşdırılmış vəzifələrin yerinə yetirilməsi imkanı varsa və borclu bundan boyun qaçırırsa o, məhkəmə qaydasında həmin öhdəliyin yerinə yetirilməsinə məcbur edilə bilər. Bu baxımdan hazırkı işdə məhkəmə tərəfindən cavabdehin üzərinə iddiaçıya 82,43 kv.m.-dən ibarət mənzilin verilməsi vəzifəsinin qoyulması üçün əvvəlcə həmin sahəli mənzillərin mövcudluğu müəyyən edilməli, qətnamədə verilməli olan yaşayış sahəsinin binanın konkret olaraq hansı blokunda, mərtəbəsində və tərəfində yerləşdiyi (mənzilin nömrəsi və digər fərdiləşdirici əlamətləri) göstərilməlidir. Belə ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 222.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə əmlakın natura şəklində alınmasını qət etdikdə cavabdehdən alınmalı əmlakın yerləşdiyi yeri qətnamənin nəticə hissəsində göstərir.
38. Əgər borclu, öhdəliyini mümkünsüzlük səbəbilə icra edə bilmədiyini irəli sürürsə bu halı təsdiqləyən sübutları təqdim etməli, məhkəmə də həmin xüsusatı qanunun verdiyi prosessual imkanlarla yoxlamalıdır. Bu baxımdan hazırkı işdə cavabdehin iddiaçıya 82,43 kv.m.-dən ibarət mənzili təqdim etmək öhdəliyinin obyektiv olaraq mümkün olub-olmaması həm mübahisənin düzgün həlli üçün, həm də çıxarılan məhkəmə qətnaməsinin gələcəkdə real icrası baxımından mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
39. Təqdim olunmuş layihə sənədlərindən görünür ki, cavabdeh tərəfindən inşa edilmiş binada ən aşağı sahə 82,18 kv.m-dir və digər mənzillərin sahələri isə daha yüksəkdir – 100,5 kv.m, 130,22 kv.m, 144,88 kv.m, 216,23 kv.m.
40. Beləliklə müəyyən edilir ki, öhdəliyinin icrası obyektiv baxımdan mümkün deyildir. Öhdəliyin müqavilədə göstərildiyi formada icrası mümkün olmadığından digər hüquqi müdafiə imkanları bundan ibarət ola bilər ki, ya artıq sahəsi ilə olan mənzilin dəyəri ilə mövcud mənzilin dəyəri arasında olan fərq iddiaçı tərəfindən cavabdehə ödənilsin, ya da iddiaya uyğun olaraq sahəsi 74,74 kv.m olan mənzil təhvil verilərək çatışmayan hissədə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya kompensasiya ödənilsin. 1-ci variantla bağlı nə iddiaçının, nə də cavabdehin müraciəti mövcud olmadığından məhkəmə tərəfindən bu istiqamətdə hər hansı bir nəticəyə gəlinməsi mümkün deyildir. Müqavilə öhdəliyinin icrası və buna müvafiq olaraq sahəsi 82,43 kv.m olan iddianın təmin edilməsi obyektiv səbəbdən mümkün olmadığından, məhkəmə işin hüquqi vəziyyətini tərəflərlə müzakirə edərək mövcud hüquqi müdafiə imkanlarını iddiaçıya izah etmişdir. İddiaçı tərəf bununla bağlı bildirmişdir ki, mənzilin Xanlar küçəsi tərəfdən verilməli olduğu nəzərə alınmaqla çatışmayan hissəyə görə ədalətli kompensasiya ödənilməsinə razıdır.
41. Sahəsi 74,74 kv.m olan mənzilin təhvil verilərək əlavə olaraq kompensasiya ödənilməsi ilə bağlı məhkəmə kollegiyası onu qeyd edir ki, mübahisənin bu qaydada həlli Mülki Məcəllənin 452, 765 və 766-cı maddələrin tələblərinə də uyğundur. Belə ki, həmin normaların məzmununa əsasən kreditor öhdəliyin predmeti olan əmlakın ona verilməsini tələb etmək əvəzinə zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər, məmulatın qüsuru nəticəsində, əgər müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra həmin qüsur tamamilə aradan qaldırılmazsa, sifarişçi müqavilədən imtina edə bilər. Bu halda podratçı müqavilə ilə bağlı xərclərin əvəzini sifarişçiyə ödəməyə borcludur. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
42. Kompensasiyanın məbləğini müəyyən edərkən məhkəmə kollegiyası yeni tikililərin, yaşayış komplekslərinin satışını həyata keçirən “korter.az” saytında qətnamə çıxarılan tarixə Cavabdeh MTK tərəfindən eyni sahəli mənzilə görə təklif etdiyi qiymətə istinad etməyi məqsədə müvafiq hesab edir. Həmin saytda olan məlumata əsasən eyni binada sahəsi 82 kv.m olan mənzil 273000 manata, yəni, 1 kv.m 3329 manata satışa çıxarılıb. Belə olduğu təqdirdə müqavilə üzrə təhvil verilməli olan mənzilin sahəsindən (82,43 kv.m) ekspert rəyinə əsasən müəyyən olunmuş mənzilin faktiki sahəsi (74,74 kv.m) çıxılaraq çatışmayan sahənin (7,69 kv.m) əvəzi (7,69 x 3329=25600) olaraq 25600 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilməklə cavabdehin təklif etdiyi mənzil təmirli vəziyyətdə iddiaçıya təhvil verilməlidir. Çatışmayan 7,69 kv.m sahəyə görə 25600 manat məbləğində pul vəsaiti məhkəmə kollegiyası tərəfindən ağlabatan və ədalətli hesab edildiyindən, həmçinin, hər 2 tərəfin mənafeyinə uyğun olduğundan qeyd edir ki, bu istiqamətdə araşdırma aparılaraq yenidən ekspertiza təyin olunması, mütəxəssis rəyinin alınması işin baxılmasının daha da uzadılması ilə nəticələnir və işdə iştirak edən şəxslərin mənafelərinə də ziddir. Kollegiya bu qənaətə gələrkən iş üzrə kifayət qədər araşdırma aparıldığını, layihə sənədləri vaxtında təqdim olunmadığından uzun müddət ekspertiza tədqiqatında olduğunu, iş üzrə 2 dəfə ekspertiza təyin olunaraq iş üzrə icraatın dayandırıldığını da nəzərə alır.
43. Birinci instansiya məhkəməsinin iddianı rədd edərkən əsaslandığı hal ondan ibarət olmuşdur ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya S 113 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli məktubla iddiaçıya təhvil veriləcək mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin artıq təmir olunaraq, tam olaraq hazır olmaları, bununla əlaqədar olaraq kirayə haqqının dayandırıldığı barədə bildiriş göndərilərək, 3 gün ərzində iddiaçıya məxsus mənzilin və qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil alınması xahiş olunmuş, daha sonra 08 və 11 avqust 2022-ci il tarixlərində də iddiaçıya aid olan və qeyd edilən ********** nömrəsinə mənzilin və qeyri-yaşayış sahəsinin 3 gün müddətinə təhvil alınmasına dair sms bildiriş göndərilmiş, lakin iddiaçı mənzili təhvil almaq üçün yaxınlaşmamışdır. Buna görə də məhkəmə bu nəticəyə gəlmişdir ki, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi lazımi qaydada icra etmiş, iddiaçı isə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərini pozmuş, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsi istismara hazır olduğu halda, onları təhvil almamış, müqavilələrdə nəzərdə tutulmayan şərtlər irəli sürərək, üzərinə düşən öhdəliyi vaxtında və lazımi qaydada icra etməmişdir.
44. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və apardığı əsaslandırma ilə ona görə razılaşmır ki, bu xüsusatlar işin halları ilə tamamilə təkzib olunur.
45. Əgər cavabdeh tərəfindən iddiaçıya göndərilmiş məktublar əsas kimi götürülürsə, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsinin artıq təmir olunaraq tam hazır vəziyyətdə olması faktı təsdiqini tapmalı, bundan sonra digər hallar araşdırılmalıdır.
46. İlkin olaraq məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, yuxarıda göstərildiyi kimi müqaviləyə əsasən cavabdeh iddiaçıya sahəsi 82,43 kv.m mənzil verməli olduğu halda, mənzilin sahəsi müqavilə şərtinə uyğun olmamış, 74,74 kv.m təşkil etmişdir.
47. İkincisi, mənzilin və qeyri – yaşayş sahəsinin təmirli vəziyyətdə olması məktublarda qeyd olunsa da, məhkəmə kollegiyası tərəfindən daşınmaz əmlakların yerində müayinəsi aparılarkən müəyyən edilmişdir ki, mənzil təmirli deyildir, qeyri – yaşayış sahəsi isə ümumi sahədən ayrılmamışdır. Hətta ekspert rəyində də qeyd olunmuşdur ki, qeyri – yaşayış sahəsi açıq şəkildə olduğundan həmin qeyri – yaşayış sahəsinin ölçülərini və sahəsinin dəqiqliklə müəyyən etmək mümkün olmamışdır.
48. Belə olduğu təqdirdə müəyyən edilir ki, təhvillə bağlı şərtlər cavabdeh tərəfindən pozularaq yerinə yetirilməmişdir və bu hissələrdə iddianın təmin olunması üçün hüquqi əsaslar mövcuddur, buna görə də ünvan 4 ünvanında inşa olunan 19 mərtəbəli yaşayış binasının Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan 3-cü giriş, 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsi ümumi sahədən ayrılaraq təmirli vəziyyətdə Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı təhvil verilməlidir. Eyni zamanda məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, məhkəmə kollegiyasının gəldiyi nəticəyə əsasən mənzilin və qeyri – yaşayış sahəsinin təmirli vəziyyətdə təhvil verilməsi nəzərdə tutulduğundan iddianın təmirlə bağlı pul vəsaitinin tutulması barədə hissəsi rədd edilməlidir.
49. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 6.3-cü bəndində mənzilin və qeyriyaşayış sahəsinin inşası başa çatdırılaraq iddiaçıya təhvil verilənə qədər mənzil və qeyriyaşayış sahəsi ilə təmin edilməsi məqsədi ilə hər təqvim ayı üçün ayrı – ayrılıqda 400 manat olmaqla kompensasiyanın ödənilməsi nəzərdə tutulduğundan və yuxarıda qeyd olunduğu kimi sahələr cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq təhvil verilmədiyindən həmin məbləğdə pul vəsaiti təhvil verilən vaxta kimi cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
50. İddia ərizəsində hüquqi xidmətə görə 2000 manat məbləğində pul vəsaitinin ödənilməsi tələb olunsa da, iddianın qismən təmin olunmasını, işin hallarını nəzərə alaraq məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, ağlabatan məbləğ olaraq 1000 manat, iddia ərizəsi və apelyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş vəsaitin əvəzi qismində 75 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməli, ekspertiza xərci təmin olunmuş tələblərə müvafiq olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilməlidir.
51. Beləliklə, hazırkı mülki işə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə faktiki cəhətdən əsassız, maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi baxımından qanunsuz olmuşdur, apellyasiya şikayətinin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə təsdiq olunmaqla, qətnamənin ləğvinə əsas verir. Bu səbəbdən apellyasiya şikayəti qismən təmin olunaraq qətnamə ləğv edilməli, iş üzrə yeni qətnamə çıxarılaraq iddia yuxarıda müzakirə olunan qaydada qismən təmin olunmalıdır.
52. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 18 yanvar 2023-cü il tarixli, 2(009)- 121/2023 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 18 yanvar 2023-cü il tarixli, 2(009)- 121/2023 nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddia qismən təmin edilsin. ünvan 4 ünvanında inşa olunan 19 mərtəbəli yaşayış binasının Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan 3-cü giriş, 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ekspert rəyinə əsasən sahəsi 74,74 kv.m müəyyən olunmuş mənzil təmirli vəziyyətdə Cavabdeh Mənzil – Tikinti Kooperativi tərəfindən İddiaçı təhvil verilsin və təhvil verilməli olan 82,43 kv.m mənzilin sahəsi ilə həmin mənzilin sahəsi arasında olan fərqin əvəzi olaraq 25600 manat məbləğində pul vəsaiti Cavabdeh Mənzil – Tikinti Kooperativindən tutularaq İddiaçı ödənilsin. ünvan 4 ünvanında inşa olunan 19 mərtəbəli yaşayış binasının Əlibəyov Qardaşları küçəsinə baxan 3-cü giriş, 1-ci mərtəbəsində yerləşən 40 kv.m sahəsi olan qeyri-yaşayış sahəsi ümumi sahədən ayrılaraq təmirli vəziyyətdə Cavabdeh Mənzil – Tikinti Kooperativi tərəfindən İddiaçı təhvil verilsin. 2022-ci ilin iyul ayından başlayaraq mənzilin və qeyri – yaşayış sahəsinin təhvil verildiyi vaxta qədər hər ay mənzilə görə 400 manat və qeyri – yaşayış sahəsinə görə 400 manat məbləğində pul vəsaiti Cavabdeh Mənzil – Tikinti Kooperativindən tutularaq İddiaçı ödənilsin. İddia qalan hissədə rədd edilsin. Ekspertiza tədqiqatına sərf olunmuş vəsaitin əvəzi qismində 200 manat məbləğində pul vəsaitinin 100 manat məbləğində hissəsi İddiaçı, 100 manat məbləğində hissəsi Cavabdeh Mənzil – Tikinti Kooperativindən tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına keçirilsin. Hüquqi yardıma görə ödənilmiş vəsaitin əvəzi qismində 1000 manat, iddia ərizəsi və apelyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş vəsaitin əvəzi qismində 75 manat məbləğində pul vəsaiti Cavabdeh Mənzil – Tikinti Kooperativindən tutularaq İddiaçı ödənilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
HAKİMLƏR Fərrux Qasimov
Günay Axundova
Xəyal Sarıyev