Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-602/2025 14.01.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ iddiaçı ləğv prosesində olan “NBC Bank" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondunun cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh1 Fəhruz qızı və Cavabdeh2 qarşı kredit borcunun qaytarılması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə (açar sözlər: kredit borcunun tutulması, tutmanın ipoteka qoyulmuş əmlaka yönəldilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X5 və Sarıyev Xəyal Əjdər oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi Hacızadə Kəmalə Hafiz qızının katibliyi ilə, iddiaçı ləğv prosesində olan “NBC Bank" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondunun nümayəndəsi X3 iştirakı ilə, iddiaçı ləğv prosesində olan “NBC Bank" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondunun cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh1 Fəhruz qızı və Cavabdeh2 qarşı kredit borcunun qaytarılması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 25 sentyabr 2024-cü il tarixli, e-2(004)-676/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh3ın verdiyi apellyasiya şikayətinə bаxаrаq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. “NBC Bank" ASC ilə Cavabdeh3 arasında bağlanmış 20 dekabr 2018-ci il tarixli, 10/1654/DİK saylı əsas kredit müqaviləsinə əsasən sonuncuya 36 ay müddətinə illik 23% dərəcəsi ilə 45000 manat məbləğində kredit verilmişdir.
2. 21 dekabr 2018-ci il tarixli, 10/1654/DİK nömrəli ipoteka müqaviləsinə əsasən kredit müqavilələri üzrə pul öhdəliklərinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə xüsusi mülkiyyət hüququ ilə X2 məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, müqavilə notarial qaydada təsdiq olunaraq yüklülük dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
3. “NBC Bank" ASC ilə Cavabdeh3, Cavabdeh2 və Cavabdeh1 Fəhruz qızı arasında 20 dekabr 2018-ci il tarixli dörd tərəfli zaminlik müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən Cavabdeh2 və Cavabdeh1 Fəhruz qızı kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrası üçün məsuliyyəti üzərlərinə götürmüşlər.
4. “NBC Bank" ASC-nin məktubundan görünür ki, X2 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil olan ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınması xahiş edilmiş və bildiriş qeydə alınmışdır.
5. “NBC Bank" ASC-nin 14 sentyabr 2023-cü il tarixli arayışında kredit müqaviləsi üzrə 28738,17 manat əsas, 11337,40 manat faiz və 2457,84 manat gecikdirilmiş faiz borcu olmaqla ümumilikdə 42533,14 manat borcun olması qeyd edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı ləğv prosesində olan “NBC Bank" ASC-nin Ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cəmi 42533,14 manat borc olmaqla - bundan 28738,17 manat əsas, 11337,40 manat faiz və AR MM-nin 445.7-ci maddəsinə görə gecikdirilmiş vaxt üçün 2457,84 manat faiz borcu, iş üzrə ödənilmiş 218 manat dövlət rüsumunun, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 87 manat rüsumun cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh1 Fəhruz qızı və Cavabdeh2 müştərək qaydada tutulması, tutmanın ipoteka ilə yüklü edilmiş, tam mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh2 məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 54,93 kv.m olan yaşayış sahəsinə yönəlməsini, əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi və həmin əmlakın açıq hərracda satılması, satışdan əldə olunmuş vəsaitin kredit borcuna yönəlməsi və ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsait borcun tam bağlanması üçün kifayət etmədiyi halda, qalan borc məbləğinin Cavabdeh3, Cavabdeh1 Fəhruz qızı və Cavabdeh2 müştərək qaydada tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. İddia işin yuxarıda göstərilən halları ilə əsaslandırılmış və qeyd olunmuşdur ki, cavabdehlər kredit borcunun banka qaytarılmasını təmin etməmişlər.
8. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 19 fevral 2024-cü il tarixli 9/505 saylı ekspert rəyinin nəticə hissəsindən müəyyən olunur ki, 20 dekabr 2021-ci il tarixə, yəni müqavilənin bitmə tarixinə 28536,41 manat əsas borc, 10378,87 manat faiz borcu olmaqla, cəmi 38915,28 manat; 06 sentyabr 2023-cü il, yəni sualda göstərilən tarixə 28536,41 manat əsas borc, 10378,87 manat faiz borcu və gecikdirilmiş vaxt üçün 2441,45 manat faiz borcu olmaqla, cəmi 41356,73 manat borcu vardır.
9. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 27 avqust 2024-cü il tarixli 9/508-10/639 saylı ekspert rəyinin tədqiqatının nəticə hissəsindən müəyyən olunur ki, Azərbaycan Respublikası Daşınmaz Əmlakın dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 124970 manat, 10% azalma əmsalı tətbiq edilməklə həmin mənzilin likvid dəyəri təqribən 112470 manat məbləğində təşkil edir.
10. Cavabdeh tərəfindən təqdim olunmuş "xxxx" MMC-nin 11 sentyabr 2024-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin likvid dəyəri 136000 manat, bazar dəyəri 150000 manat təşkil edir.
11. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 25 sentyabr 2024-cü il tarixli, e- 2(004)-676/2024 nömrəli qətnaməsinə əsasən iddia qismən təmin olunaraq Cavabdeh3 28536,41 manat əsas borc, 10378,87 manat faiz borcu və gecikdirilmiş vaxt üçün 2441,45 manat faiz borcu, iş üzrə ödənilmiş 218 manat dövlət rüsumu, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 87 manat rüsum olmaqla, cəmi 41661,73 manat məbləğində pul iddiaçı LPO “NBCBANK" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondunun xeyrinə tutulsun. Tutma ipoteka ilə yüklü edilmiş likvid qiyməti 112470 manat müəyyən edilməklə Cavabdeh2 mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilə yönəldilsin, mənzil açıq hərracdan satılsın, ipoteka predmetinin satışından əldə olunmuş pul vəsaiti borcun ödənilməsi üçün kifayət etmədiyi halda ödənilməmiş qalan borc ümumi qaydada icra olunması qət edilmişdir.
12. Qətnamənin əsaslarına görə, tərəflər arasında kredit müqaviləsindən əmələ gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. 20 dekabr 2018-ci il tarixli, 10/1654/DİK saylı əsas kredit müqaviləsinə əsasən “NBCBANK" ASC-nin “Əhmədli” filialı tərəfindən Cavabdeh3 36 ay müddətinə 45000 manat məbləğində pul verilmiş, Cavabdeh3 isə həmin pulu müqavilə ilə şərtləşdirilmiş qaydada və müddətdə qaytarmağı öz öhdəsinə götürmüş, lakin müqavilənin şərtlərini pozaraq, həmin öhdəlikləri icra etməmişdir. Digər cavabdehlər, yəni zaminlər Cavabdeh1 Fəhruz qızı və Cavabdeh2 qarşı olan hissədə məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı ilə X4 və Cavabdeh1 Fəhruz qızı arasında bağlanmış 20 dekabr 2018ci il tarixli 10/1654/DİK saylı zaminlik müqaviləsinin müddəti 20 dekabr 2021-ci il tarixdə bitmiş, lakin iddiaçı “NBCBANK" ASC iddia ərizəsi ilə 07 dekabr 2023-cü il tarixdə, yəni müqavilənin müddəti bitdikdən 2 il sonra məhkəməyə müraciət etmişdir. Belə ki, iddiaçı zaminlər Cavabdeh1 Fəhruz qızı və Cavabdeh2 qarşı müqavilənin müddətinin bitdiyi tarixdən 1 il ərzində məhkəməyə müraciət etmədiyindən iddia tələbi zaminlər, yəni digər cavabdehlər Cavabdeh1 Fəhruz qızı və Cavabdeh2 qarşı kredit borcunun müştərək qaydada tutulması hissəsində əsassız olmaqla təmin edilməməlidir. Cavabdeh3 tərəfindən kredit müqaviləsinin müddəti keçdikdən sonra borcun ödənilməsi gecikdirildiyindən və tərəflər arasında bağlanılmış müqavilələrin müddəti bitdikdən sonra əlavə faizlərin hesablanması müqavilədə nəzərdə tutulmadığından, iddiaçı gecikdirilmiş vaxt üçün illik beş faiz hesabı ilə pul tələb etməyə haqlıdır. Məhkəmə eyni zamanda iddianın tələbin ipoteka predmeti olan əmlaka yönəldilməsinə dair hissəsini də araşdıraraq hesab etmişdir ki, iddia tələbləri bu hissəsi də əsaslıdır. İpoteka müqaviləsi ilə ipoteka predmeti olan mənzilin bazar dəyəri müəyyən edilsə də, həmin müqavilədə əmlakın likvid dəyəri müəyyən edilməmişdir. Lakin iş üzrə təyin olunmuş əmtəəşünaslıq ekspertizasından görünür ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən ipoteka predmetinin likvid dəyəri müəyyən edilmişdir. Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, hazırki iş üzrə ipoteka müqaviləsində qeyd olunan məbləğ mötəbər sübut kimi qəbul edilməməli və ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti mötəbər sübut Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertiza rəyinə əsasən müəyyən edilmiş əmlakın likvid dəyəri əsas tutulmaqla müəyyən edilməlidir. Məhkəmə qeyd edir ki, ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiyməti (likvid dəyər) – 112470 manat nəzərə alınmaqla göstərilməlidir.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317, 442, 445, 470, 471, 477, 739-cu, “İpoteka haqqında” qanunun 1, 39, 59-cu maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
14. Cavabdeh3 qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi hissəsində ləğv olunmasını xahiş etmişdir.
15. Şikayətin dəlillərinə görə, qətnamə yalnız ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi hissəsində mübahisələndirilir. Onun tərəfindən ipoteka predmetinin yenidən qiymətləndirilməsinə dair, verilmiş əsaslı vəsatət və vəsatətə əlavə edilmiş qiymətləndirmə rəyi nəzərə alınmamış, vəsatətə heç bir münasibət bildirilməmişdir. Məhkəmə tərəfindən ilkin satış qiyməti mötəbər sübut Azərbaycan RespublikasıƏdliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertiza rəyinə əsasən, müəyyən edilmiş əmlakın likvid dəyəri əsas tutulmaqla qətnamə qəbul edilmişdir. Onun tərəfindən verilən vəsatətin və qiymətləndirmə rəyinin hansı səbəbdən qəbul edilməməsinə dair qətnamədə heç bir qeyd aparılmamışdır. Onun tərəfindən təqdim edilən ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsinə dair rəyin mötəbər olmaması əsaslandırılmamışdır. Yasamal rayon məhkəməsi işə baxarkən qanunvericiliyin tələblərini nəzərə alıb iş üzrə həqiqətə nail olmaq üçün sübutları tam, hərtərəfli araşdırmamış, işin faktiki hallarını ətraflı müəyyənləşdirmədən düzgün hüquqi nəticəyə gəlməmiş, vəsatətini araşdırmamış, gəldiyi nəticələr isə işin həqiqi hallarına uyğun olmamaqla, mübahisənin maddi-prosessual hüquqi əsasları düzgün müəyyən edilməmişdir. İşə baxılarkən xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxsin yazılı qaydada verilən əsaslandırılmış vəsatəti və ya öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin edə bilər. İşdə iştirak edən şəxsin vəsatəti rədd edildikdə məhkəmə bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməlidir. Təqdim etdiyi ipoteka predmetinin qiymətləndirmə rəyindəndə görünür ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertiza rəyində qeyd olunan qiymətlərlə ilə onun təqdim etdiyi rəydə qeyd olunan qiymətlər arasında kifayət qədər fərq var. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən tərtib olunan qiymətləndirmə rəyi ipoteka predmetinin real qiymətini əks etdirmir və iddiaçının maraqlarına xidmət edir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən tərtib olunan qiymətləndirmə rəyi və mənim təqdim etdiyi "xxxx" MMC tərəfindən tərtibolunan qiymətləndirmə rəyi arasında kəskin bazar dəyəri 150000-124950=25050 manat, likvid dəyəri 136000-112470=23530 manat məbləğində fərq olduğuna görə hesab edir ki, təkrar qiynətləndirmə ekspertizası təyin olunmalıdır və təkrar ekspertizasını keçirilməsi zəruridir. Yasamal rayon Məhkəməsinə təqdim etdiyi qiymətləndirmə rəyi ilə, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi tərəfindən tərtib olunan qiymətləndirmə rəyi arasında kifayət qədər ziddiyət var, bu ziddiyət araşdırılmadığı halda Yasamal rayon Məhkəməsinin qətnaməsi ədalətli və qanuni hesab edilə bilməz.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. Apellyasiya şikayətinə etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya şikayəti formal mülahizələr əsasən verilib. Mübahisəli mənzilə ekspert tərəfindən və tərəflərin iştirakı ilə baxış keçirilib. Ekspert rəyində mənzilin bütün texniki göstəriciləri əsaslı şəkildə qeyd edilib. Bundan əlavə mənzilin yerləşmə yeri mənzilin likvid dəyərini əks etdirir. Cavabdeh özü dəfələrlə məhkəmə iclaslarında iştirak etməmiş və vəsatətini əsaslandırmaməşdır. Cavabdeh işi uzatmaq xatirinə apellyasiya şikayəti verib.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
17. İddiaçının nümayəndəsi X6 apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razı olmadığını bildirərək təmin olunmamasını məhkəmədən xahiş etdi.
18. Cavabdehlər məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq məhkəmə iclasına gəlmədikləri üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onların iştirakı olmadan baxılmışdır.
Tətbiq edilən hüquq
19. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur; Maddə 269.4. İpoteka daşınmaz əşyalara, habelə rəsmi reyestrdə qeydə alınmalı olan daşınar əşyalara əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasıdır; Maddə 269.7. Girovla və ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditorun (girov saxlayanın və ipoteka saxlayanın) hüququ var ki, borclunun həmin öhdəliyi icra etmədiyi halda girov qoyulmuş və ya ipoteka ilə yüklü edilmiş əşyanın dəyərindən həmin əşyanın mənsub olduğu şəxsin (girov qoyanın və ipoteka qoyanın) digər kreditorlarına nisbətən üstün qaydada təminat alsın; Maddə 295. Girovsaxlayanın (kreditorun) tələblərinin ödənilməsi üçün tutma girov qoyulmuş əşyaya borclu girovla təmin edilmiş öhdəliyi onun cavabdeh olduğu səbəblərdən icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə yönəldilə bilər; Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər; Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. Borclunun ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi və ya yerinə yetirilməsini gecikdirdiyi hallarda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun bilavasitə kreditora keçməsi barədə razılaşma etibarsızdır; Maddə 319.4. Açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir; Maddə 319.6. Məcəllənin 319.1-319.5-ci maddələrinə müvafiq olaraq ipoteka predmetinin satışından götürülmüş məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərini ödəməyə kifayət etmirsə, borclu çatışmayan məbləği ipoteka saxlayana ödəməlidir.Əgər satışdan götürülən və ya əldə edilən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırsa, artıq məbləğ borcluya qaytarılmalıdır; Maddə 427.3. Əgər öhdəlik onun icrası gününü və ya icra edilməli olduğu vaxt dövrünü nəzərdə tutursa və ya müəyyənləşdirməyə imkan verirsə, öhdəlik həmin gün və ya bu cür dövr ərzində istənilən an icra edilməlidir; Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə, onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür; Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur; Maddə 445.1. İcranı gecikdirmiş borclu gecikdirmə nəticəsində vurduğu zərər üçün və gecikdirmə zamanı təsadüfən baş vermiş icra mümkünsüzlüyünün nəticələri üçün kreditor qarşısında məsuliyyət daşıyır; Maddə 445.7. Borclu pul məbləğinin ödənilməsini gecikdirdikdə, əgər kreditor digər əsaslardan çıxış edərək daha böyük məbləğ tələb edə bilmirsə, gecikdirilmiş vaxt üçün illik beş faiz ödəməyə borcludur. Faizdən faiz ödənilməsi yolverilməzdir; Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir; Maddə 739.1. Borc müqaviləsinə görə, iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür; Maddə 739.2. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. Müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində pul borc verməklə məşğul olan şəxslər əlavə olaraq peşəkarlıq qaydasında kreditlər verilməsi haqqında müddəaları gözləməlidirlər.
20. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu: Maddə 1.0.9. İlkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir; Maddə 33. Borclu əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün ipoteka predmetinə tutma yönəldilə bilər; Maddə 34.1. İpoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallar aşağıdakılardır: 34.1.1. əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi; 34.1.3. ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin baş verməsi; Maddə 36.1. İpoteka saxlayan bu Qanunun 36.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan məlumatı əks etdirən bildirişi ipoteka qoyana, bildirişin surətini isə ona məlum olan sonrakı ipoteka saxlayanlara, o cümlədən birgə ipoteka saxlayanlara verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə göndərməklə ipoteka predmetinə tutmanı yönəltməyə başlaya bilər; Maddə 36.3. İpoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanında ipoteka saxlayanın ərizəsi əsasında qeydə alınmalıdır. Ərizədə bildirişin ipoteka qoyana verildiyi gün göstərilir və iki nüsxədə qeydiyyat orqanına verilir; Maddə 39.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir: 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir; Maddə 47.4. Bu qanunun 47.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş ödənişlər həyata keçirildikdən sonra ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsaitin qalan hissəsi ipoteka qoyana qaytarılır;
21. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair” xx.xx.2020-ci il tarixli Qərardadı: “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə qətnaməsində göstərilən ilkin satış qiyməti ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiyməti ilə müəyyən edilməlidir.
22. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.1. qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər; Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
23. Apellyasiya şikayəti ilə qətnamənin yalnız ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi hissəsində ləğv edilməsi tələb olunduğundan, məhkəmə aktı şikayətin dəlilləri üzrə həmin hissədə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
24. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları, o cümlədən qətnamənin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmir.
25. Apellyasiya şikayətinin dəlilini ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin mütəxəssis rəyi deyil, ekspert rəyi əsasında müəyyən edildiyi, bu rəylər arasında fərq mövcud olduğu halda təkrar ekspertiza keçirilməməsi təşkil etdiyindən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, həm ekspert, həm də mütəxəssis rəyi əsaslandırma və mötəbərlilik meyarları əsasında qiymətləndirilməlidir.
26. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 27 avqust 2024-cü il tarixli 9/508-10/639 saylı ekspert rəyində mənzilin orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 124970 manat, 10% azalma əmsalı tətbiq edilməklə həmin mənzilin likvid dəyəri təqribən 112470 manat məbləğində təşkil etdiyi qeyd olunur.
27. Cavabdeh tərəfindən təqdim olunmuş "xxxx" MMC-nin 11 sentyabr 2024-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatında isə mənzilin likvid dəyəri 136000 manat, bazar dəyəri 150000 manat müəyyən edilmişdir.
28. Ekspert rəyinin təsviri hissəsini nəzərdən keçirərkən müəyyən olunur ki, rəy ekspert tərəfindən mənzilə baxış keçirilərək faktiki vəziyyəti öyrənilməklə, müvafiq ölçü işləri aparılmaqla və zəruri məlumatlar əldə edilməklə tərtib olunmuşdur. Qiymətləndirmə aparılarkən yaxın ərazilərdə yerləşən analoji mənzillərin dəyəri müqayisə olunarkən saytlarda olan 30 iyul 2024-cü, 07 avqust 2024-cü və 12 avqust 2024-cü iltarixdə yerləşdirilmiş elanlara istinad olunaraq mənzilin 1 kv.m dəyərinin təqribən 2275 manat olması müəyyən edilmişdir.
29. Lakin mütəxəssis rəyində saytlarda yerləşdirilən heç bir elana istinad olunmadan, mütəxəssisin öz mülahizəsinə əsasən 3 mənzilin qiymətləri (2666,67 manat, 2724,14 manat, 2727,27 manat) qeyd olunmuş, orta məbləğin 2732,86 manat olması barədə nəticəyə gəlinmiş və heç bir əsaslandırma aparılmamışdır.
30. Hər 2 rəyi nəzərdən keçirərək məhkəmə kollegiyası bu nəticəyə gəlir ki, ekspert rəyi həm istinadlar, həm də əsaslandırma baxımından daha dəqiqdir. Apellyasiya şikayətində ekspert rəyinin əsassızlığı ilə bağlı hər hansı arqument irəli sürülməmiş, yalnız mütəxəssis rəyi ilə fərqin olması qeyd olunmuşdur. Buna görə də məhkəmə kollegiyası tərəfindən əlavə və ya təkrar ekspertizanın keçirilməsinə də zərurət görülməmişdir.
31. Beləliklə, hazırkı mülki işə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə faktiki cəhətdən əsaslı, maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi baxımından qanunidir, apellyasiya şikayətinin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə təkzib olunmaqla, qətnamənin ləğvinə və ya dəyişdirilməsinə əsas vermir. Bu səbəbdən qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
32. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 392, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 25 sentyabr 2024-cü il tarixli, e-2(004)- 676/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 25 sentyabr 2024-cü il tarixli, e-2(004)- 676/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
HAKİMLƏR Fərrux Qasımov
Günay Axundova
Xəyal Sarıyev