Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Şəki şəhəri İş № 2(107)-555/2024 30.10.2024 ŞƏKİ APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı AtaBank ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə bağlı mülki iş üzrə (Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti) Hakim Məcidov Ələddin Tofiq oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Tahirov Zamin Cəbrayıl oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Abdullayeva Aydan Paşa qızının katibliyi ilə, İddiaçı AtaBank ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə bağlı mülki iş üzrə Göyçay Rayon Məhkəməsinin 16 oktyabr 2023-cü il tarixli 2(046)- 78/2023 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı AtaBank ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə kollegiyası müəyyən etdi İşin halları
1. İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Göyçay Filialı ilə ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış 12 fevral 2019- cu il tarixli GY-2355 saylı kredit müqaviləsinə əsasən Cavabdeh1 36 (otuz altı) ay müddətinə illik 22 (iyirmi iki) faiz dərəcəsi ilə 5000 (beş min) manat məbləğində kredit verilmişdir. Tərəflərin razılığına əsasən verilmiş kreditin təminatı kimi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin xx.xx.2019-cu il tarixli RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışına əsasən Cavabdeh1 («İpoteka qoyan»a) xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan Göyçay rayonu Kürd kəndində, mülkiyyətində olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1 mərtəbəli, 3 otaqlı, 39.4 kv.m yaşayış, 45.0 kv.m köməkçi, 84.4 kv.m ümumi sahədən ibarət fərdi yaşayış evi ipotekaya qoyulmuşdur. Yaşayış sahəsinin ipoteka qoyulması barədə Bank ilə Cavabdeh1 arasında 14 fevral 2019-cu il tarixli ipoteka müqaviləsi bağlanmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
2. İddiaçı LPO AtaBank ASC iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək 3040.43 manat əsas kredit borcunun, 798.39 manat faiz borcunun, 260.06 manat cərimə borcunun, AR Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2014-cü il tarixli Plenum qərarına əsasən hesablanmış 11.34 (on bir manat 34 qəpik) AZN faiz borcu, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 61.11 manat dövlət rüsumunun və ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödədiyi 45 manat dövlət rüsumunun Cavabdeh1 tutulması, tutmanın ipoteka ilə yüklü edilmiş, tam mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh1 məxsus, Göyçay rayonu Kürd kəndində, mülkiyyətində olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1 mərtəbəli, 3 otaqlı, 39.4 kv.m yaşayış, 45.0 kv.m köməkçi, 84.4 kv.m ümumi sahədən ibarət fərdi yaşayış evinə yönəlməsi, əmlakın ilkin satış (likvid) qiymətinin müəyyən edilməsi və həmin əmlakların açıq hərracda satılması, satışdan əldə olunmuş vəsaitin kredit borcuna yönəlməsi və ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsait borcun tam bağlanması üçün kifayət etmədiyi halda, qalan borc məbləğinin Cavabdeh1 tutulması, ipoteka predmeti olan əmlaka tutma yönəldikdə və əmlak satıldıqdan sonra mənzildə yaşayan cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 ipoteka predmetindən əşyaları ilə birlikdə 1 (bir) ay müddətinə çıxarılması və yaşayış sahəsinin boşaldılaraq, ləğv prosesində olan İddiaçı ASC-yə təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İş üzrə LPO AtaBank ASC tələbi belə əsaslandırmışdır ki, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Göyçay Filialı ilə ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış 12 fevral 2019- cu il tarixli GY-2355 saylı kredit müqaviləsinə əsasən Cavabdeh1 36 (otuz altı) ay müddətinə illik 22 (iyirmi iki) faiz dərəcəsi ilə 5000 (beş min) manat məbləğində kredit verilmişdir. Tərəflərin razılığına əsasən verilmiş kreditin təminatı kimi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin xx.xx.2019-cu il tarixli RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışına əsasən Cavabdeh1 («İpoteka qoyan»a) xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan Göyçay rayonu Kürd kəndində, mülkiyyətində olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1 mərtəbəli, 3 otaqlı, 39.4 kv.m yaşayış, 45.0 kv.m köməkçi, 84.4 kv.m ümumi sahədən ibarət fərdi yaşayış evi ipotekaya qoyulmuşdur. Yaşayış sahəsinin ipoteka qoyulması barədə Bank ilə Cavabdeh1 arasında 14 fevral 2019-cu il tarixli ipoteka müqaviləsi bağlanmışdır. Bu müqavilə notariat qaydada təsdiq edildikdən sonra yaşayış sahəsinin ipoteka ilə yüklü edilməsi barədə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixli RX seriyalı ******* saylı Çıxarış verilmişdir. Kredit müqaviləsinin 2.4.4-cü bəndinə əsasən cavabdeh müqavilədə müəyyən edilmiş müddətdə kredit məbləğini və ona hesablanacaq faizləri ödəmək barədə öhdəlik götürsə də, bu öhdəliyi yerinə yetirməmiş və Banka olan kredit üzrə borcunu ödəməmişdir. Bank tərəfindən cavabdehə borcun ödənilməsi barədə dəfələrlə şifahi müraciətlər olunmasına, habelə 17 dekabr 2020-ci il tarixli **********974 saylı bildirişin göndərilməsinə baxmayaraq, cavabdeh Banka heç bir cavab verməmiş və kredit borcunun Banka qaytarılmasını təmin etməmişdir. Bank tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə əsasən üzərinə düşən öhdəlikləri tam yerinə yetirsə də, cavabdeh həmin müqavilə üzrə üzərlərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirməmişdir. Borcun gecikdirilməsini təsdiq edən maliyyə arayışından göründüyü kimi cavadeh tərəfindən ödəniş cədvəlinin pozulması Bank lisenziyasının ləğvindən əvvəl, yəni Bankın fəaliyyət göstərdiyi dövrə təsadüf edir. Halbuki, cavabdeh onlara verilmiş borc məbləğini ödəniş cədvəlinə uyğun olaraq vaxtında qaytarsaydı, Bank öz fəaliyyətində həmin pul vəsaitindən istifadə edərək mənfəət götürə bilərdi.Buna görə də iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir.
4. Birinci instansiya məhkəməsinin araşdırmaları zamanı müəyyən edilmişdir ki, cavabdehlər Cavabdeh1 mülkiyyətində olan Göyçay rayonu Kürd kəndində, mülkiyyətində olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1 mərtəbəli, 3 otaqlı, 39.4 kv.m yaşayış, 45.0 kv.m köməkçi, 84.4 kv.m ümumi sahədən ibarət fərdi yaşayış evi AtaBank ASC ilə onun arasında bağlanmış kredit müqaviləsinin təminatı kimi iddiaçınin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Cavabdeh1 kredit müqaviləsi üzrə borcunu iddiaçıya qaytarmadığına görə, AtaBank ASC həmin borcun ipoteka ilə yüklü edilmiş Cavabdeh1 mülkiyyətində olan Göyçay rayonu Kürd kəndində, mülkiyyətində olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1 mərtəbəli, 3 otaqlı, 39.4 kv.m yaşayış, 45.0 kv.m köməkçi, 84.4 kv.m ümumi sahədən ibarət fərdi yaşayış evinin hərracda satılaraq əldə edilən vəsaitdən kredit borcunun ödənilməsini və fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin boşaldılmasını tələb etməkdə haqlıdır.
5. LAZUR-A MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli rəydən görünür ki Cavabdeh1 mülkiyyətində olan Göyçay rayonu Kürd kəndində, mülkiyyətində olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1 mərtəbəli, 3 otaqlı, 39.4 kv.m yaşayış, 45.0 kv.m köməkçi, 84.4 kv.m ümumi sahədən ibarət fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 80.000 manat, likvid 70.000 manat təşkil edir.
6. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı LPO AtaBank ASC-nin cavabdehdən kredit müqaviləsi üzrə 260.06 manat cərimə tələbi tənasübsüz surətdə yüksəkdir. Buna görə də məhkəmə tərəflərin mənafelərini nəzərə alaraq dəbbə pulunun tənasübsüz surətdə yüksək hesab edir və həmin dəbbə pulunun kredit razılaşması üzrə 60.06 manat məbləğində müəyyən edilməsini qanuna uyğun hesab edir.
7. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçının Cavabdeh1 mülkiyyətində olan Göyçay rayonu Kürd kəndində, mülkiyyətində olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1 mərtəbəli, 3 otaqlı, 39.4 kv.m yaşayış, 45.0 kv.m köməkçi, 84.4 kv.m ümumi sahədən ibarət fərdi yaşayış evi açıq hərracda satıldıqdan 1 ay sonra cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 həmin evdən çıxarılması, cavabdehlərin həmin evə istifadə hüquqlarının itirilmiş hesab edilməsi tələbi təmin edilməməlidir. Çünki cavabdehlərin fərdi yaşayış evindən çıxarılmasını tələb etməkdə iddiaçının subyektiv hüququ olmamışdır. Belə hüquq daşınmaz əmlakı hərracda satın alacaq şəxsə və hərracda satılmayacağı təqdirdə banka təhvil verilməsinin baş tutacağı təqdirdə banka məxsus olacaqdır. Buna görə də məhkəmə hesab edir ki, iddia tələbi göstərilən hissədə təmin edilməməlidir.
8. Göyçay Rayon Məhkəməsinin 16 oktyabr 2024-cü il tarixli 2(046)-78/2023 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim İbrahim Fəttahov) iddia qismən təmin olunmuş, Cavabdeh1 kredit müqaviləsi üzrə 3040.43 manat əsas borcu, 798.39 manat faiz borcu, 60.06 manat cərimə borcu, gecikdirilmiş vaxt üçün hesablanmış 11.34 manat olmaqla cəmi 3910.22 manat kredit borcu, ödənilmiş 61.11 manat dövlət rüsumu, və 45 manat dövlət rüsumunun tutularaq LPO AtaBank ASC-nin xeyrinə verilməsi, ipoteka ilə yüklü edilmiş Cavabdeh1 mülkiyyətində olan Göyçay rayonu Kürd kəndində, mülkiyyətində olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən, 1 mərtəbəli, 3 otaqlı, 39.4 kv.m yaşayış, 45.0 kv.m köməkçi, 84.4 kv.m ümumi sahədən ibarət fərdi yaşayış evinin açıq hərracına satılması, əldə edilmiş vəsaitdən cavabdehin banka olan kredit borcunun ödənilməsi, ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 70.000 manat müəyyən edilməsi, fərdi yaşayış evinin açıq hərracda satıldıqdan sonra 1 ay ərzində boşaldılması, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi qətnamə qəbul edərkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 319, 448, 462 və 467-ci maddələrinə istinad etmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi qətnamə qəbul edərkən aşağıda göstərilən sənədlərə istinad etmişdir: 12 fevral 2019-cu il tarixli GY-2355 saylı kredit müqaviləsi xx.xx.2019-cu il tarixli ipoteka müqaviləsi xx.xx.2019-cu il tarixli ********** qeydiyyat nömrəli **********80-10301 reyestr nömrəli Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən Çıxarış
11. Qətnаmədən nаrаzı qаlаn iddiaçı Ata Bank ASC аpellyаsiyа şikаyəti vermişdir.
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
12. İddiaçı AtaBank ASC apellyasiya şikayətini əsaslandıraraq göstərmişdir ki, sözügedən ipoteka predmetinin dəyəri artıq bir dəfə - 2019-cu ildə tarixdə tərəflərin razılığı ilə 50000 (əlli min) manat müəyyən olunmuşdur. İpoteka müqaviləsinin 3.2-ci bəndində qeyd olunan qiymətlə ipoteka qoyan tanış olmuş, həmin şərtlərlə razı olduğunu bildirmiş və buna müvafiq olaraq müştəriyə kredit ayrılmışdır. İpoteka predmetinə müxtəlif zamanlarda qoyulmuş iki müxtəlif qiymət arasında bu cür böyük fərqin olması "xxxx"MMCnin ekspert rəyini şübhə altına alır. Sözügedən fərdi yaşayış evinin girov qoyulması ilə bağlı müqavilənin bağlanmasından 3 ildən çox müddət keçməsinə baxmayaraq, əmlakda qiyməti bu cür əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirəcək yaxşılaşdırmalar aparılmamışdır. Qiymətləndirici şirkətin nümayəndələri daşınmaz əmlaka ümumiyyətlə baxış keçirməmişlər. Hesabata diqqət yetirsək görərik ki, qiymətləndirilmənin həyata keçirilməsində istifadə olunan metodlar arasında obyektə yerində baxış keçirilməsi qeyd olunmamışdır. Ekspert yalnız daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarış əsasında mülahizə irəli sürmüşdür. Hesabata heç daşınmaz əmlakın fotoşəkilləri belə əlavə olunmamışdır. Belə olan halda rəyin qeyri-peşəkar formada tərtib olunmasına əsaslı şübhələr yaranır. Tərtib olunmuş hesabat da qeyri-ciddidir. Hesabatda mübahisə doğuran məqamlardan biri də qiymətləndirmənin uyğun əmlakların müqayisəli təhlili və analoji əmlakların bazar dəyərinin təhlil olunması ilə həyata keçirilməsi ilə bağlıdır. Əlbəttə ekspert bununla bağlı formal da olsa qeyd aparmışdır. Ancaq hesabatdakı uyğun əmlakların hansı olduğunu və qiymətin hansı əmlaklarla müqayisədə bu cür müəyyən olunduğuna dair heç bir məlumat yoxdur. Adətən formal tərtib olunan ekspert rəylərində ən azından internetdəki elan saytlarından çıxarışlar olur. Bunu ekspertlər qiymətləndirmə obyektinə baxış keçirmək imkanı olmadığı zaman edirlər. "xxxx" MMC-nin hesabatında isə heç analoji əmlakların internet saytlarındakı elanlarına da istinad olunmamışdır
13. Ona görə də, Göyçay Rayon Məhkəməsinin 16 oktyabr 2023-cü il tarixli 2(046)- 78/2023 nömrəli qətnaməsinin ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv olunmasını, həmin hissədə yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş edir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
14. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
15. İddiaçı AtaBank ASC-nin nümayəndəsi və cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 işə baxılmasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmələrinə baxmayaraq məhkəmə kollegiyasının iclasına gəlməmişlər. Məhkəmə kollegiyası, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya şikayəti üzrə işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etdi.
Tətbiq edilən hüquq
16. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: 307.6-cı maddəsinə əsasən ipoteka müqaviləsi ipoteka verən və ipoteka saxlayan tərəfindən, habelə ipoteka verən borclu deyildirsə, borclu tərəfindən imzalanmış bir sənədin tərtibi yolu ilə yazılı formada bağlanmalıdır. 307.7-ci maddəsinə əsasən ipoteka müqaviləsi notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. 309.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlakın ipotekası haqqında müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində, daşmar əmlakın ipotekası haqqında müqavilə isə dövlət qeydiyyatına alınmalı olan daşmar əmlakın rəsmi reyestrində qeydə alınmalıdır. 317.1-ci maddəsinə əsasən borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. 319.1-ci maddəsinə əsasən əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. Borclunun ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi və ya yerinə yetirilməsini gecikdirdiyi hallarda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun bilavasitə kreditora keçməsi barədə razılaşma etibarsızdır. 319.4-cü maddəsində müəyyən edilmişdir ki, açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini ipoteka saxlayan və borclu, həmçinin ipoteka verən (borclu ipoteka verən olmadıqda) qarşılıqlı razılıq əsasında müəyyən edirlər. Bu sahədə razılıq əldə edilmədikdə onlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxsə müraciət edə bilərlər. 319.6-cı maddəsinə əsasən ipoteka predmetinin satışından götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün yetərli deyildirsə, o, çatışmayan məbləği, əgər ipoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, borclunun başqa əmlakından almaq hüququna malikdir. Bu halda ipoteka saxlayanın ipotekaya əsaslanan üstünlük hüququ yoxdur. Əgər satışdan götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırsa, artıq məbləğ ipoteka verənə qaytarılmalıdır. 386.1-ci maddəsi bəzi istisnalarla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilənin bağlanmalı olduğunu müəyyən edir. 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 442-ci maddəsinin tələbinə görə də öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
17. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanun: 1.0 və 1.0.6-cı maddələrinə görə ipoteka hüququ dedikdə, bu Qanunun 34-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar olduğu hallarda ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun olması nəzərdə tutulur. 10.2-ci maddəsinə əsasən, ipoteka müqaviləsi ipoteka qoyan və ipoteka saxlayan tərəfindən, habelə ipoteka qoyan borclu deyildirsə, borclu tərəfindən imzalanmış bir sənədin tərtibi yolu ilə yazılı formada bağlanılır. İpoteka müqaviləsi notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. 10.4-cü maddəsinə görə ipoteka müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. İpoteka müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alındığı andan qüvvəyə minir. 11.1-ci maddəsinə görə daşınmaz əşyanın ipotekası haqqında müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində, daşınar əşyanın ipotekası haqqında müqavilə isə daşmar əmlakın rəsmi reyestrində qeydə alınmalıdır. 11.2-ci maddəsinə görə ipoteka hüququ ipoteka müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alındığı andan əmələ gəlir. 34.1, 34.1.1-ci maddələrinə görə əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranması anlarındandır. 39.3-cü və 39.3.3-cü maddələrində müəyyən edilmişdir ki, məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən, qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini də göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. 59.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış evi və ya mənzil ipoteka qoyulduğu halda, ona tutma yönəldildikdə və o satıldıqda bu Qanunun 59.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş hallar istisna olmaqla, həmin evdə və ya mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərin çıxarılması üçün əsas deyildir. 59.3-cü maddəsinə əsasən ipoteka qoyulmuş yaşayış evinə və ya mənzilə tutma yönəldildikdə və o satıldıqda ipoteka qoyan və onunla birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslər tutduqları yaşayış sahəsini ən geci bir ay ərzində tərk etməlidirlər, bu şərtlə ki: yaşayış evi və ya mənzil ipoteka müqaviləsi üzrə kreditin qaytarılması üçün ipoteka qoyulmuş olsun; və ya ipoteka qoyanla birlikdə yaşayan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvləri və digər şəxslər ipoteka müqaviləsi bağlanarkən həmin evə (mənzilə) tutma yönəldildikdə və o satıldıqda onu tərk etmək barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş öhdəlik götürmüş olsunlar. İpoteka müqaviləsi bağlandıqdan sonra həmin evə və ya mənzilə qeydiyyata alınmış şəxslər belə öhdəlik götürmüş sayılırlar. 59.4-cü maddəsinə əsasən bu Qanunun 59.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətdə ipoteka qoyan və onunla birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslər ipoteka qoyulmuş yaşayış sahəsindən və yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxmadıqda, həmin şəxslər evdən (mənzildən) və yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan ayrıca məhkəmə qərarı tələb olunmadan ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə icra sənədi əsasında 10 təqvim günü müddətində məcburi qaydada çıxarılırlar.
18. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi: 9.1-ci və 9.3-cü mаddələrinə əsаsən ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. Hakim bütün hallarda prosesin çəkişmə prinsipini təmin etməli, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, sənədlərlə əsaslandırmalıdır. 14.2-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdiyi sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1-ci maddəsinə görə, hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci mаddəsinə görə məhkəmə sübutlаrа obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tаm bаxdıqdаn sonrа həmin sübutlаrа tətbiq edilməli hüquq normаlаrınа müvаfiq olаrаq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qаbаqcаdаn müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.1-ci, 217.3-cü və 217.4-cü maddələrinə əsаsən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Məhkəmə öz qətnаməsini yаlnız məhkəmə iclаsındа tədqiq olunmuş sübutlаrlа əsаslаndırır. 218.1-ci mаddəsinə əsаsən qətnаmə çıxаrıldıqdа hаkim sübutlаrı qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olаn nə kimi hаllаrın müəyyən edildiyini, nə kimi hаllаrın müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hаnsı hüquqi münаsibətdə olmаlаrını, həmin iş üzrə hаnsı qаnunun tətbiq edilməli olduğunu və iddiаnın təmin olunub-olunmаdığını müəyyən edir. 372.1-ci maddəsinə görə, apelyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə, işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır. 372.6-ci maddəsinə əsasən, apelyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apelyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. 372.7-ci maddəsinə əsasən, apelyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. 384.0.3-cü maddəsinə görə аpellyаsiyа instаnsiyаsı məhkəməsi qətnаməni dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
19. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə, işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apelyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır və şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” 2005-ci il 14 oktyabr tarixli, 04 nömrəli qərarının 17-ci bəndində göstərilir ki, kassasiya və apellyasiya instansiya məhkəmələri aşağı instansiya məhkəmələrinin qətnamələrindən şikayətlərə baxdıqda qəbul etdikləri aktlarda verilən şikayətlərin dəlillərinə müfəssəl hüquqi qiymət verməlidirlər. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “apellyasiya və kassasiya şikayətlərinin mümkünlüyü və şikayətlərə baxılmasının hədləri ilə bağlı Mülki Prosessual Məcəllənin tətbiqi məsələlərinə dair” 14 oktyabr 2020-ci il tarixli, 04/2020 nömrəli qərarının 60-cı bəndində göstərilir ki, apellyasiya və kassasiya instansiyası məhkəmələri qəbul etdikləri aktların əsaslandırıcı hissəsində aşağı instansiyası məhkəməsinin qərarının hansı hissədə yoxladıqlarını aydın ifadə etməli, məhkəmə aktını hissəvi yoxladıqda isə nəticə hissəsində hansı hissənin ləğv edildiyini, dəyişdirildiyini və yaxud dəyişdirilmədən saxlanıldığını xüsusi olaraq göstərməli, dəyişdirilmədən saxlanılan hissənin isə mübahisələndirilib-mübahisələndirilmədiyinə diqqət yetirməlidilər. Həmin qərarda göstərilmişdir ki, apellyasiya və kassasiya qaydasında məhkəmə aktları müvafiq olaraq şikayətə və ya şikayəti verən şəxsə münasibətdə deyil, mübahisələndirilən hissədə yoxlanılmalıdır. Ona görə də, məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticəyə aşağıda qeyd edilən hallar üzrə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasını zəruri hesab edir.
20. İddiaçı Göyçay Rayon Məhkəməsinin 16 oktyabr 2023-cü il tarixli 2(046)-78/2023 nömrəli qətnaməsinin ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv edilməsini xahiş etdiyindən məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını həmin hissədə yoxlamışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
21. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini qismən əsaslı hesab edərək, birinci instansiya məhkəməsinin iddianı qismən təmin edərkən fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində gəldiyi nəticə ilə razılaşmır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin açıq hərracda satılması barədə tələblər üzrə işlərə baxılarkən “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərinə riayət etmək üçün ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı aparılan məhkəmə araşdırmasında qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllığa riayət edilməlidir. Belə ki, ilk növbədə ipotekaqoyanla ipotekasaxlayanın ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin ipoteka müqaviləsində, Qanunun 10.5-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq qeyd edilmiş qiymətlə müəyyən edilməsinə münasibəti öyrənilməlidir. Bununla bağlı razılıq olmadıqda isə, Qanunun 39.3.3-cü maddəsinə uyğun olaraq müqavilədə nəzərdə tutulduğundan fərqli həddə ilkin satış qiyməti ilə bağlı istinad edilən tərəflərin razılaşmasının olub-olmaması aydınlaşdırmalıdır. Məhkəməyə təqdim olunan razılaşma Mülki Prosessual Məcəllənin 106.3 və 191.1-ci maddələrinin tələbləri baxımından yazılı şəkildə tərtib edilməli, ya məhkəmə iclas protokoluna imza edilməklə təsdiq olunmalı, ya da tərəflərin razılığı bu hərəkətlərin nəticəsi aydın surətdə şərh olunan, məhkəməyə göndərilən yazılı ərizələrdə ifadə olunmalıdır. Bu halda məhkəmə tərəflərin razılaşması ilə müəyyən edilmiş qiymətlə, onun əmlakın likvid və ya real bazar qiymətini təşkil edib-etməməsindən asılı olmayaraq bağlıdır. Buna baxmayaraq, məhkəmə Mülki Prosessual Məcəllənin 52.5 və 106.4-cü maddələrində sadalanan halların mövcudluğunu aşkar etdikdə həmin razılaşmanı nəzərə almaya bilər. Belə razılaşmanın əldə edilmədiyi, yaxud məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmadığı hallarda isə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti müstəqil qiymətləndiricinin rəyi (mütəxəssis rəyi) əsasında müəyyən edilməlidir.
22. Məhkəmə kollegiyası tərəfindən iddiaçının apellyasiya şikayətində göstərdikləri nəzərə alınaraq ipotekа predmetlərinin qiymətləndirilməsi üçün müstəqil qiymətləndirici dəvət edilmiş və qiymətləndirmə rəyi alınmışdır. "xxxx" MMC-nin 19 sentyabr 2024-cü il tarixli G-09/24-069 nömrəli qiymətləndirmə rəyindən görünür ki, Cavabdeh1 məxsus ünvan 1i ünvanında mülkiyyətdə olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 3 otaqlı fərdi yaşayış evinin bazar qiyməti 75.000, likvid qiyməti isə 65.000 manat təşkil edir. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 70.000 manat məbləğində müəyyən edilməsini qət etmişdir. Halbuki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə qətnaməsində göstərilən ilkin satış qiyməti ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiyməti ilə müəyyən edilməlidir. İpoteka predmetinin ilkin satış qiyməti onların real bazar qiyməti nəzərə alınmaqla müəyyən edilən likvid qiymətidir. Hazırki halda isə həmin likvid qiymət 65.000 manat müəyyən edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, “likvidlik” sözü iqtisadi termin olaraq biznesdə, yaxud investisiya proseslərində aktivlərin bazarda əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmadan tez reallaşdırıla (satıla) bilməsi qabiliyyətidir. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir. Nəzərə alınmalıdır ki, mütəxəssis rəyinin mübahisə tərəflərinin təqdim etməsindən, yaxud məhkəmə qərardadı ilə təyin edilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı qərardadla alınmasından asılı olmayaraq, rəydə ipoteka predmetinin yalnız likvid qiyməti deyil, həmçinin likvid qiymətin ağlabatanlığının dəyərləndirməsi baxımından əhəmiyyətli olan real bazar qiyməti də əks olunmalıdır. Bu yanaşma “İpoteka haqqında” Qanunun 54-cü maddəsinin torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı tələbindən də irəli gəlir. Hazırki halda ipoteka predmetinin qiymətinin 50.000 manat müəyyən edildiyi ipoteka müqaviləsi 14 fevral 2019-cu il tarixlidir. Həmin vaxtdan 5 ildən çox müddət keçmişdir ki, bu müddət ərzində ölkə həyatında iqtisadi dəyişikliklər baş vermiş, əmlak bazarında qiymət artımları olmuşdur. Likvid qiymətin bazar dəyəri ilə əlaqəli olmaqla bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva etdiyi nəzərə alındıqda 2019-cu ildə müəyyən edilmiş 50.000 manat qiymət hal-hazırki vəziyyətdə real deyildir və "xxxx" MMCnin rəyində göstərilmiş 65.000 manatdan ibarət qiymət daha ağlabatan və real hesab olunmalıdır.
23. Məhkəmə kollegiyаsı iş üzrə toplаnmış sübutlаrı yuxаrıdа şərh olunаn mаddi və prosessuаl hüquq normаlаrı ilə əlаqəli şəkildə tədqiq edərək hesаb edir ki, birinci instаnsiyа məhkəməsi iddianı qismən təmin edərkən ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətlərinin müəyyənləşdirilməsi hissəsində düzgün nəticəyə gəlmədiyindən və qətnаmə həmin hissədə fаktlаr nöqteyi-nəzərindən qаnunsuz və əsаssız, mаhiyyəti üzrə isə düzgün olmadığındаn, işdə qətnаmənin həmin hissədə аpellyаsiyа qаydаsındа dəyişdirilməsi üçün əsаslаr olduğuna görə iddiaçı Ata Bank ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin olunmalı, Göyçay Rayon Məhkəməsinin 16 oktyabr 2023-cü il tarixli 2(046)- 78/2023 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilməli, ipoteka predmeti olan Cavabdeh1 məxsus ünvan 1i ünvanında mülkiyyətdə olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 3 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 65.000 manat müəyyən edilməlidir.
24. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessuаl Məcəlləsinin 372, 384-385, 392, 393, 402-403, 404 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
İddiaçı AtaBank ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin olunsun. Göyçay Rayon Məhkəməsinin 16 oktyabr 2023-cü il tarixli 2(046)-78/2023 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilsin. İpoteka predmeti olan Cavabdeh1 məxsus ünvan 1i ünvanında mülkiyyətdə olan 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 3 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 65.000 manat müəyyən edilsin. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsindən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Qətnamədən, tərəflər, üçüncü şəxslər və maraqlı şəxslər tələbləri təmin olunmadığı hallarda onlara rəsmi qаydаdа verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Azərbaycan Respublikası Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyаsı vasitəsi ilə (Elektron Məhkəmə İnformasiya Sistemində yaradılmış Elektron Kabinetdən istifadə edilməklə) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyаsına kassasiya şikayəti verə bilər.