Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-132/2026 08.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı MMC-nin cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı ilk, Cavabdeh MMC-nin İddiaçı MMC-yə qarşı qarşılıqlı iddia tələblərinə dair iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə müqaviləsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının hakimi Qurbanov Raqib Əliddin oğlunun (məruzəsi ilə), Qəribov Bəhman Fərhad oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı MMC-nin cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı “borcun ödənilməsi və müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi” barədə ilkin, Cavabdeh MMC-nin İddiaçı MMC-yə qarşı “artıq ödənilmiş icarə haqqı ödənişlərinin müqavilə üzrə növbəti ayların borcları ilə əvəzləşdirilməsi” barədə qarşılıqlı iddia tələbləri üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ####### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Işin halları
1. ünvan 1 ünvanında 0,02946 ha torpaq sahəsində yerləşən və ümumi sahəsi 1225,1 m2 olan qeyri-yaşayış binası X1 mülkiyyətində olmuşdur.
2. X1 (icarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (icarəçi) arasında 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Müqaviləyə görə, icarəyə verən ona məxsus ünvan 1 ünvanında 0,02946 ha torpaq sahəsində yerləşən və ümumi sahəsi 1225,1 m2 olan qeyri-yaşayış binasının 857 kv.m hissəsini 10 il müddətinə icarəçiyə icarəyə verməyi, icarəçi isə ayda 4500 manat icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqaviləyə əsasən onda göstərilən 4500 manat məbləğin 3947,37 manat hissəsi nağd şəkildə icarəyə verənə ödənilir, digər 552,63 manat isə 14 faiz vergi ödənilir.
3. Daha sonra ünvan 1 ünvanında 0,02946 ha torpaq sahəsində yerləşən və ümumi sahəsi 1225,1 m2 olan qeyri-yaşayış binası X1 tərəfindən İddiaçı MMC-yə satılmış, adı çəkilən MMC-nin əmlak üzərində mülkiyyət hüququ 2022-ci il # ###### tarixində dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
Iş üzrə məhkəmə icraatı
a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
4. Iddiaçı İddiaçı MMC (bundan sonra – “iddiaçı”) cavabdeh Cavabdeh MMC-yə (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi, sonradan isə iddianın dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsi üzrə 2024-cü ilin iyul, avqust, sentyabr, oktyabr, noyabr, dekabr ayları və 2025-ci ilin yanvar, fevral, mart ayları üçün cəmi 37.500 manat icarə haqqının cavabdehdən alınıb ona ödənilməsi, əvvəlki mülkiyyətçi X1 (bundan sonra – “L.Fərzəliyeva”) ilə cavabdeh arasında imzalanmış 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi, ünvan 1 ünvanında yerləşən binadan (bundan sonra – “qeyri-yaşayış sahəsi”) cavabdehin əmlakları ilə məcburi qaydada çıxarılması və binanın boşaldılaraq ona təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
5. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının mülkiyyətinə keçən vaxtdan təxminən üç il əvvəl L.Fərzəliyeva ilə bağlanmış 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsinə cavabdehin icarəsinə verilmişdir. Hazırda isə qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi iddiaçıdır və cavabdeh tərəfindən icarə müqaviləsinin 4.2-ci bəndinin tələbləri pozulmuşdur.
6. Cavabdeh iddiaçıya qarşı qarşılıqlı iddia ərizəsi, sonradan isə iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçı və cavabdeh tərəfindən verilmiş tələblərin əvəzləşdirilməsi, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya artıq ödənilmiş məbləğin müvafiq qaydada müqavilə üzrə növbəti aylara münasibətdə əvvəldən ödənilmiş icarə haqqı qismində hesab olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Qarşılıqlı iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, icarə müqaviləsinin 4.1-ci bəndinə əsasən, aylıq icarə haqqı 1 kv.m. görə 5,25 manat olmaqla, ümumilikdə 4500,00 manat təşkil edir. Icarə müqaviləsinin 4.2-ci bəndinə əsasən, icarə haqqı hər aya görə cari ayın 10-dan gec olmamaq şərtilə icarəçi tərəfindən icarəyə verənə ödənilməlidir. Lakin artıq 24 aydır ki, müqavilə üzrə ödənilən 4500 manat icarə haqqı üçün hər ay 14%-i həcmində ÖMV vergisi ödənilir. Lakin ədv ödənişlərinin icarəçi tərəfindən ödənilməsinə dair müqavilədə şərt mövcud deyil. Beləliklə, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya may 2022-ci il tarixdən iyul 2024-cü il tarixə ümumilikdə 142 500 manat ödənilmişdir. Ödənilmiş məbləğ üzrə məlum olmuşdur ki, iddiaçıya ümumilikdə 79.342,08 manat artıq ödəmə edilmişdir.
8. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il # ### tarixli, e-*-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə ilk iddia təmin, qarşılıqlı iddia isə rədd edilmişdir (hakim – K.Hüseynov).
9. Məhkəmə cavabdehin iddiaçıya aylıq 4.500 manat və yaxud 3.947,37 manat ödəməli olması halını müəyyən edərək qeyd etmişdir ki, L.Fərzəliyeva ilə cavabdeh arasında bağlanmış olan 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsinin 5.2-ci bəndi iddiaçıya aid edilə bilməz. Belə ki, qeyd edilmiş müqavilənin bəndi vergi qanunvericiliyin tələbləri baxımından hüquqi şəxslərin iştirakı ilə olan icarə haqqı ilə bağlı münasibətlərə tətbiq edilməsi yolverilməzdir. Ona görə də, cavabdehin qeyd etmiş olduğu iddiaçıya aylıq 4.500 manat və yaxud 3.947,37 manat ödəməli olması dəlili əsassızdır və cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ödəməli olduğu aylıq icarə haqqı 4.500 manat olmaqla hesablanmalıdır.
10. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdehin qeyd etmiş olduğu 7 ayrı-ayrı tarixlərdə iddiaçının əməkdaşı olan Seymur Rüstəmova 8.000 manat pulun verilməsi halı araşdırılmalıdır. Belə ki, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili, banklar tərəfindən həyata keçirilmiş ödənilmiş məbləğləri qəbul etdiyini, onların icarə haqlarından çıxıldığını, qeyd edilmiş sadə yazılı qəbzlər üzrə ödənişləri qəbul etmədiyini bildirmişdir. Iş materiallarına görə, cavabdeh tərəfindən 3 ədəd sadə yazılı qaydada tərtib edilmiş, məhkəməyə surəti təqdim edilən Seymur Rüstəmovun 8.000 manat pulun alması ilə bağlı olan qəbzlərin tarixi 2023-cü il ## #####, 2023-cü il ## ###, 2023-cü il ## #### tarixlərinə aiddir. Həmçinin iş materiallarına görə və məhkəmə iclasında iddiaçının da qəbul etdiyini kimi, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya “xxxx” ASC vasitəsi ilə 37.588 manat, “xxxx” ASC vasitəsi ilə 36.601 manat, “xxxx” ASC vasitəsi ilə 12.311 manat icarə haqqı ödənilmişdir.
11. Bu xüsusda məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən 3 bank vasitəsi ilə icarə haqlarının ödənildiyi təqdirdə, nəyə görə icarə haqqı məbləğini nağd qaydada ödəməli olması halı izah edilə bilən deyildir. Bundan başqa da, qeyd edilmiş Seymur Rüstəmovun iddiaçının məsul şəxsi olması da təsdiq olunmur. Eyni zamanda qeyd edilmiş 3 ədəd surəti təqdim edilmiş qəbzlərin heç biri iddiaçının möhürü ilə də təsdiq edilməmişdir. Həmçinin də, iddiaçının tələbi 2024-cü ilin iyul, avqust, sentyabr, oktyabr, noyabr, dekabr ayları və 2025-ci ilin yanvar, fevral, mart ayları üçün icarə haqqı ilə bağlıdır, ancaq qeyd edilmiş 3 ədəd qəbzlər 2023-cü il ## #####, 2023-cü il ## ###, 2023-cü il ## #### tarixlərinə aiddir, yəni tələb edilən dövrlə də, bağlılığı yoxdur.
12. Bundan başqa, iş materiallarına görə, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya 2024-cü il ## ###### tarixli “icarə müqaviləsinin tələbləri üzrə ödənilməli olan aylıq 4.500 manat icarə haqqı dəyəri cavabdeh tərəfindən vergi borcunun yaranması səbəbi ilə bütün bank hesablarına sərəncam daxil olmasına görə icra edə bilmir. Bu səbəbləri nəzərə alaraq sizdən zaman tələbi edərək bizə möhlət verməyinizi rica edirik ki, sərəncamlar silinib hesablarımız blokdan azad olunduğu təqdirdə dərhal gecikmiş icarə öhdəliklərimizin icrasını təmin edəcəyik” məzmunlu, 2024-cü il ## ######## tarixli “icarə borcumuzu ödəmək istəyirik, lakin hal-hazırda cavabdehin vergi borcu öhdəliyi olduğu üçün bank hesablarında sərəncam vardır. Yəni faktiki olaraq ödənişi həyata keçirə bilmirik. Ödənişi yalnız təqribi olaraq gələn həftə edə biləcəyimizi sizə bildirmək istəyirəm” məzmunlu, 2024-cü il ## ####### tarixli “biz ödənişə hazırıq, lakin sizin tərəf ödənişi qəbul etməmişdir” məzmunlu məktublar ünvanlanmşdır.
13. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış 1-ci məktubun da, 2024-cü il ## ###### tarixində olmasını nəzərə alaraq məhkəmə hesab etmişdir ki, artıq 2024-cü ilin iyul ayından icarə haqqı borcunun olması halını cavabdehin özü də qəbul etmişdir. Qeyd edilmiş məktubların məzmununa görə, cavabdeh icarə haqqının aylıq 4.500 manat olması və borc məbləğini konkret göstərməsə də, borcunun qalması halını qəbul etmişdir.
14. Ona görə də, məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh 7 ayrı-ayrı tarixlərdə iddiaçıya 8.000 manat pulun nağd qaydada ödəməsi halını təsdiq edə bilməmişdir və beləliklə də, onun ödənilməmiş 37.500 manat icarə haqqı borcu qalmışdır.
15. Odur ki, məhkəmə hesab etmişdir ki, 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilməli və ona görə, icarə obyekti olan qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq, həmin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmalı, həmin sahə iddiaçıya təhvil verilməlidir
16. Məhkəmə mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 421.2, 421.3, 675, 685.2, 685.2.1, 685.2.2, 700.1-700.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Vergi Məcəlləsinin 96, 104.1, 105.1, 124.1 və 124.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 14.1, 14.2 və 77.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
17. Cavabdeh həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, onu ləğv edərək, ilk iddia tələbinin tam rədd olunması, qarşılıqlı iddia tələbinin isə tam təmin olunması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
18. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ####### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə cavabdehin apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək, ilk iddia tələbinin təmin olunmaması, qarşılıqlı iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsi üzrə həyata keçirilmiş icarə haqqı ödənişlərindən artıq ödənilmiş 7.000 manat 2025-ci il mart ayından sonrakı dövrün icarə haqqı ilə əvəzləşdirilməsi qət edilmişdir (sədrlik edən – T.Mahmudova, hakimlər – L.Əliyeva və Z.Şirinov).
19. Məhkəmə icarə münasibətləri ilə bağlı normalarına əsaslanaraq bildirmişdir ki, iddiaçı, icarə müqaviləsi üzrə ödənilməyən icarə haqqının məbləğini və icarəçinin öz öhdəliklərini lazımi qaydada yerinə yetirmədiyini sübut etməlidir; icarəçi (cavabdeh) isə iddiaçıya borcunun qalmadığını, eyni zamanda artıq ödənişlərinin olduğunu sübut etmək vəzifəsi daşıyır.
20. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, işin hallarına görə, iddiaçı cavabdehə həm 2024-cü il ## ######## tarixli məktub ünvanlayarkən, həm də iddia tələbini irəli sürərkən cavabdeh tərəfindən 2024-cü ilin iyul ayı üçün icarə haqqının 10 iyul tarixinədək ödənilməli olduğu halda 2024-cü il # ######## tarixində cəmi 2.000 manat ödənildiyini, 2024-cü ilin avqust-sentyabr ayları üzrə icarə haqqlarının isə tamamilə ödənilmədiyini bildirmişdir. Bu o deməkdir ki, iddiaçı özü, 2024-cü ilin iyul ayına qədər cavabdehin icarə haqqı borcunun olmadığını qəbul etmişdir.
21. İddiaçı MMC Cavabdeh MMC-nə həm ##.##.2024-cü il tarixli məktub ünvanlayarkən, həm də iddia tələbini irəli sürərkən Cavabdeh MMC tərəfindən 2024-cü ilin iyul ayı üçün icarə haqqının 10 iyul tarixinədək ödənilməli olduğu halda ##.##.2024cü il tarixində cəmi 2000 manat ödənildiyini, 2024-cü ilin avqust-sentyabr ayları üzrə icarə haqqlarının isə tamamilə ödənilmədiyini bildirmişdir; bu o deməkdir ki, İddiaçı MMC özü, 2024-cü ilin iyul ayına qədər Cavabdeh MMC-nin icarə haqqı borcunun olmadığını qəbul edir. Belə olan halda, aydınlaşdırılmalı məsələ odur ki, Cavabdeh MMC İddiaçı MMC-nə ümumilikdə nə qədər pul ödəmişdir və bu ödənişlərin məcmusu onun iddia etdiyi kimi, 2024-cü ilin iyul ayından sonrakı dövrü də əhatə edirmi?.
22. Iş materiallarına əlavə olunan sənədlərlə təsdiq olunur ki, Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı MMC-nin hesabına ##.##.2023-cü il tarixdən ##.##.2024-cü il tarixinə qədər “xxxx” ASC vasitəsilə 37 588 manat, “xxxx” ASC vasitəsilə 36 601 manat, “xxxx” ASC vasitəsilə 12 311 manat olmaqla cəmi 86 500 manat köçürülmüş, ümumilikdə 24 000 manat isə İddiaçı MMC ilə əlaqəli şəxs olduğu mübahisələndirilməyən Seymur Rüstəmov adlı şəxsə nəğd qaydada verilmişdir (##.##.2023 cü il tarixdə 8000 manat, ##.##.2023-cü il tarixdə 8000 manat, ##.##.2023-cü il tarixdə 8000 manat). Beləliklə, İddiaçı MMC-nə ##.##.2023-cü il tarixdən ##.##.2024-cü il tarixinə qədər (19 ay) cəmi 110 500 manat ödənilmişdir – hansı ki, 2024-cü ilin noyabr ayı da daxil olmaqla, müvafiq dövrün icarə haqqı ödənişi cəmi 85 500 manat təşkil edir (19 ay x 4500 manat). Başqa sözlə, 2024-cü ilin noyabr ayında (noyabr ayının ödənişi də nəzərə alınmaqla) Cavabdeh MMC-nin İddiaçı MMC-nə 25 000 manat artıq ödənişi olmuşdur (110 500– 85 500 = 25 000); bu isə o deməkdir ki, “2024-cü ilin iyul ayı üçün icarə haqqı 10 iyul tarixinədək ödənilməli olduğu halda, ##.##.2024-cü il tarixində cəmi 2000 manat ödənildiyi, 2024-cü ilin avqust-sentyabr ayları üzrə icarə haqqlarının isə tamamilə ödənilmədiyi” əsas göstərilməklə 2024-cü ilin oktyabr ayında irəli sürülən ilkin iddia tələbinin faktiki əsası mövcud olmamışdır. Ilk iddia tələbi sonradan dəyişdirilmiş (tələb artırılmış) və tələbin icarə haqqının ödənilməsi ilə bağlı hissəsi “2024-cü ilin iyul, avqust, sentyabr, oktyabr, noyabr, dekabr ayları və 2025-ci ilin yanvar, fevral, mart ayları üçün cəmi 37 500 (otuz yeddi min beş yüz) manatın tutulması” kimi ifadə olunmuşdur (9 ay x 4500 manat = 40 500 manat – 3000 manat (sentyabrda ödənilmiş məbləğ) = 37 500). 2024-cü ilin noyabr ayında (noyabr ayı daxil) 25 000 manat artıq ödənişi olduğuna görə, 2025-ci ilin mart ayında (mart ayının ödənişi daxil olmaqla) Cavabdeh MMC-nin 2024cü ilin dekabr, 2025-ci ilin yanvar-mart ayları üçün (4 ay) ödəməli olduğu 18 000 manat (4 x 4500 = 18 000 manat) icarə haqqı borcu da ödənilmiş hesab olunmalı, qalan 7000 manat isə 2025-ci ilin aprel ayından sonrakı (aprel ayı daxil olmaqla) dövrün borcuna hesablanmalıdır. Birinci instansiya məhkəməsi qətnaməni ##.##.2025-ci il tarixdə qəbul etmişdir və yuxarıda göstərilənlərdən aydın olur ki, Cavabdeh MMC-nin qətnamə çıxarıldığı zaman da icarə haqqı borcu olmamışdır.
23. Yuxarıda şərh etdiyi mövqeyinə uyğun olaraq kollegiya hesab etmişdir ki, ilk iddiaçının “## ###### 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi, ünvan 1 ünvanında yerləşən binadan Cavabdeh MMC-nin əmlakları ilə məcburi qaydada çıxarılması, binanın boşaldılaraq ona təhvil verilməsi” tələblərinin də təmin olunması mümkün deyildir və bununla bağlı əlavə əsaslandırma aparılmasına zərurət yoxdur.
24. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, mülki qanunvericiliyə görə, müqavilənin ləğv olunması üç halda mümkündür; bunlardan birincisi Mülki Məcəllənin 421.1-ci maddəsində təsbit edilən tərəflərin könüllü razılaşmasıdır. Hazırki halda bu hal istisna olunur, çünki tərəflərin razılaşması yoxdur. Ikinci hal Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində müəyyən olunmuş digər tərəfin müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduğunun sübuta yetirildiyi haldır və kollegiyanın mövqeyinə görə bu əsas da mövcud deyildir. Üçüncü hal isə Mülki Məcəllənin 422-ci maddəsində təsbit olunmuş şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin ləğvi halıdır ki, hazırkı mübahisə baxımından həmin hal da mövcud deyildir.
25. Şərh olunanlara əsasən kollegiyanın qənaəti ondan ibarət olmuşdur ki, birinci instansiya məhkəməsi müəyyən olunmuş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə doğru nəticəyə gəlməmiş, qətnamədə göstərdiyi dəlillər işin hallarına uyğun olmamışdır.
26. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 5.3, 13, 14.2.1, 385, 386.1, 390.1, 404, 421.1, 421.2, 423.1, 423.2, 425, 442, 443.1, 447.1, 448.1, 527.1, 529.2, 529.3, 529.5, 540.1, 540.2, 543, 675, 685.2, 685.2.1, 685.2.2, 689.1, 689.2, 690.1, 690.2, 700.1, 700.2 və 700.3-cü maddələrinə, MPM-in 14.2, 76.1, 76.2, 77.1, 81, 88, 106.1 və 106.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
27. Iddiaçı həmin qətnamədən kassasiya şikayəti verərək, onu ləğv edərək, işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiya məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
28. Cavabdeh həmin qətnamədən kassasiya şikayəti verərək, onu apellyasiya şikayətinin təmin edilməyən hissəsində ləğv edərək, qarşılıqlı iddia tələbinin tam təmin olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri
29. MM-in 421.2, 421.3, 675, 685.2, 685.2.1, 685.2.2, 700.1 və 700.2-ci maddələri üzrə - cavabdeh tərəfindən 2024-cü il # ### tarixədək hər ay 8000 manat, o cümlədən 857 kv.m sahəyə görə 4500 manat və əlavə zəbt edilmiş 368 kv.m sahə, habelə əlavə inşa edilərək istifadə olunan terrasa görə 3500 manat icarə haqqı ödənilmişdir. 2024-cü il # ######## tarixədək cəmi 2000 manat ödənildiyindən 2024-cü ilin avqust-sentyabr ayları üzrə icarə haqları tam ödənilməmiş, bu səbəbdən 2024-cü ilin oktyabr ayında ilkin iddia tələbi irəli sürülmüşdür. Icarə haqqı tam ödənilmədiyinə görə cavabdeh tərəfindən zəbt olunmuş sahənin boşaldılması tələb edilmiş, tələb yerinə yetirilmədiyindən iddiaçı tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin zəbt olunmuş 368 kv.m (ekspert rəyinə əsasən 288,3 kv.m) hissəsinin boşaldılması barədə iddia qaldırılmışdır. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il # ###### tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş, qətnamə qanuni qüvvəyə minərək icraya yönəldilsə də, tam icra olunmamışdır. Sonradan iddiaçı tərəfindən 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsinə əsasən 2024-cü ilin iyuldekabr və 2025-ci ilin yanvar-mart ayları üçün cəmi 37.500 manat icarə haqqının ödənilməsi, müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi, cavabdehin əmlakları ilə birlikdə binadan məcburi çıxarılması və sahənin boşaldılaraq təhvil verilməsi barədə iddia irəli sürülmüşdür.
30. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60, 71-ci maddələrin, MPM-in 1.2, 1.3, 2.1, 4.1, 14.2, 76.1, 76.2, 80, 81, 88 və 106.1-ci maddələri üzrə - cavabdehin icarə haqqı ilə bağlı iddiaçıya borcunun olmasını etiraf etməsi işin mübahisəsiz halıdır. Belə ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış məktublarda həmin fakt etiraf olunmuş, apellyasiya instansiya məhkəməsi isə bu mövqeyi nəzərə almamışdır.
b) Cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri
31. MM-in 16.1 və 17.1-ci maddələri üzrə - cavabdehin iddiaçıya ödəməli olduğu aylıq icarə haqqı 4.500 manat deyil, 3.947,37 manatdır. Belə ki, mübahisənin əsasını təşkil edən 2019-cu il ## ###### tarixli icarə müqaviləsinin 5.2-ci bəndinə əsasən, müqavilənin 4.1-ci bəndində göstərilən 4500 manat məbləğin 3.947,37 manatı nağd qaydada icarəyə verənə ödənilməli, 552,63 manatı isə 14% vergi kimi dövlət büdcəsinə köçürülməlidir. Müqavilənin 4.1-ci bəndinə görə aylıq icarə haqqı 1 kv.m üçün 5,25 manat olmaqla ümumilikdə 4.500 manat təşkil edir. Beləliklə, tərəflər arasında razılaşdırılmış şərtə əsasən icarə haqqının 3.947,37 manatı birbaşa icarəyə verənə, 552,63 manatı isə vergi kimi dövlətə ödənilməlidir və müqavilə bu şərtlə bağlanmışdır. Iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə etdikdən sonra tərəflər arasında münasibətlər həmin müqavilə şərtləri ilə davam etdirilmiş, müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi ilə bağlı hər hansı təklif irəli sürülməmişdir. Bu hal müqavilənin 5.2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş şərtlərlə razılaşmanı və həmin şərtlərin qəbul edildiyini göstərir. Müqavilənin dəyişdirilməsi qaydası müqavilənin 11-ci bəndində də nəzərdə tutulmuşdur. Mübahisəli obyektin əvvəlki mülkiyyətçisi ilə bağlanmış müqavilə şərtləri sonrakı mülkiyyətçi iddiaçı tərəfindən qəbul edilmiş və münasibətlər həmin şərtlərlə davam etdirilmişdir. Müqavilədə nəzərdə tutulmuş 552,63 manat vergi məbləğinin ödənilməsi qaydası da tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilmişdir. Vergilərin ödənilməsi cavabdehin öhdəliyidir və bu öhdəliyin yerinə yetirilməməsinə görə məsuliyyət də həmin cəmiyyətə aiddir. Eyni zamanda hər ay üzrə vergi məbləği dövlət büdcəsinə ödənilmiş və bunu təsdiq edən qəbzlər təqdim edilmişdir. Bu halda iddiaçının vergi adı ilə əlavə məbləğ tələb etməsi əsassızdır. Iddiaçı 14% verginin özü tərəfindən ödənildiyini bildirsə də, bunu təsdiq edən sübutları təqdim etməmişdir. Göstərilənlərdən aydın olur ki, aylıq icarə haqqı 3947,37 manat təşkil etməlidir, lakin məhkəmələr bu halları nəzərə almadan 4500 manat əsasında hesablamalar aparmışlar. Apellyasiya instansiyası həmçinin ödənişləri düzgün qiymətləndirməmişdir. Belə ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ümumilikdə 158.500 manat ödənilmişdir: 72.000 manat nağd, 37.588 manat “xxxx” ASC, 36601 manat “xxxx” ASC və 12.311 manat “xxxx” ASC vasitəsilə. Apellyasiya məhkəməsi nağd ödənişlərin yalnız 24000 manatını nəzərə almış, qalan 48.000 manatı əsassız olaraq nəzərə almamışdır. Nağd ödənişlər iddiaçının direktoru Asəf Heydərovun nümayəndəsi kimi çıxış edən Seymur Rüstəmova verilmişdir. Onun izahatına görə, 2023-cü ilin fevral ayından etibarən 9 ay müddətində hər ay 8000 manat olmaqla ümumilikdə 72000 manat pulu qəbul edərək Asəf Heydərova təqdim etmişdir. Bu hal Nərimanov Rayon Polis Idarəsində aparılmış təhqiqat materiallarında da öz təsdiqini tapmışdır. 2025-ci il # #### tarixli qərarda da həmin vəsaitin qəbul edildiyi və təhvil verildiyi göstərilmişdir və qərarın surəti məhkəməyə təqdim olunmuşdur. Bundan əlavə, Seymur Rüstəmov tərəfindən imzalanmış qəbzlər də nağd ödənişlərin həyata keçirildiyini təsdiq edir. 2025-ci il ## ###### tarixli məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsi də onun iddiaçıda işlədiyini bildirmişdir. Qarşı tərəfin həmin qərarın ləğv edilməsi və izahatın hədə-qorxu ilə alınması barədə iddiaları təsdiqini tapmamış, əlavə araşdırma zamanı da bu hallar müəyyən edilməmişdir və hazırda material üzrə araşdırma davam edir. Cavabdeh tərəfindən ümumilikdə 158.500 manat ödənilmişdir. Aylıq icarə haqqının 3.947,37 manat olması nəzərə alınmaqla, 2022-ci ilin mart ayından 2025-ci ilin mart ayınadək 37 ay üzrə ödənilməli məbləğ 146052,69 manat təşkil edir. Bu halda 158.500 manat ödəniş nəzərə alındıqda 12.447,31 manat artıq ödəniş mövcuddur və həmin məbləğ növbəti aylarla əvəzləşdirilməlidir.
32. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 125, 127-ci maddəsinin II hissəsi, 129-cu maddəsinin III hissəsi, MPM-in 14.1, 9.1, 88, 217.1 və 217.3-cü maddələri üzrə - məhkəmə işdə olan sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməyərək və sadəcə mülahizələrə əsaslanan qərar qəbul etmişdir.
c) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
33. Kassasiya şikayətlərinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir.
Kassasiya baxışının hədləri
34. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətində ifadə olunmuş dəlillər üzrə tam yoxlanılacaqdır.
Tətbiq edilən hüquq
35. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları
421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır.”
“Maddə 675. Əmlak kirayəsi müqaviləsi Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.”
“Maddə 685. Kirayəyə verənin hüquqi müdafiə vasitələri
685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.”
“Maddə 700. Icarə müqaviləsi
700.1. Icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. Icarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2. Icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.”
36. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 14. Iş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri
14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.”
“Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı
217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.”
“Maddə 218. Qətnamə çıxarıldıqda həll edilən məsələlər
218.1. Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub-olunmadığını müəyyən edir.”
“Maddə 392. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməsinin məzmunu
392.2. Apellyasiya şikayəti təmin edilmədikdə və ya məhkəmənin qətnaməsi dəyişdirildikdə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hansı dəlillərə əsasən şikayətin təmin edilmədiyini və yaxud qətnamənin dəyişdirildiyini göstərməyə borcludur.”
“Maddə 407. Kassasiya şikayətinin forması, məzmunu və əlavə edilən sənədlər
407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.”
“Maddə 416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri
416.1.Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2.Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.”
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
37. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayətlərinin təmin edilməsi üçün əsaslar mövcud deyildir.
38. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən MPM-in 418.4-cü maddəsində göstərilən prosessual hüquq normalarının kobud şəkildə pozulmasına yol verilməmişdir.
39. Kassasiya şikayətlərinin dəlilləri isə əsaslı hesab edilə bilməz.
40. Belə ki, məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətlərinin dəlillərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas hesab etmir və bildirir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş halları üzrə hüquqi qiymətləndirməsi şikayətin dəlillərində göstərilən hüquqi məsələlərə tam cavab verir. Kollegiya həmin hüquqi qiymətləndirmə ilə razılaşır, eyni qiymətləndirmənin təkrarlanmasına zərurət görmür.
41. Kassasiya şikayətlərində qeyd edilən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulmasının işin hallarına və sübutlara düzgün qiymət verilməməsi ilə əlaqələndirilməsi isə əsassızdır.
42. Belə ki, MPM-in 407.2 və 416.1-ci maddələrinin birgə təfsirinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmaması, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmaması ilə bağlı dəlillərə istinad edilə, kassasiya instansiyası məhkəməsi isə belə dəlilləri yoxlaya bilməz.
43. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2012-ci il ## ###### tarixli Qərarında da qeyd edilmişdir ki, ...kassasiya məhkəməsi sübut və faktlara yenidən qiymət vermədən işin hallarını müəyyən olunmuş kimi qəbul edərək, apellyasiya məhkəməsinin qərarının mahiyyəti üzrə düzgün olubolmamasını yoxlamır, onu yalnız məhkəmə tərəfindən qanunun tələblərinə riayət olunubolunmaması maraqlandırır, çünki həmin məhkəmənin fəaliyyətinin fundamental prinsipinə görə, “kassasiya məhkəməsi işi deyil, qərarı mühakimə edir”. Məhkəmə aktı o zaman qanuni hesab olunur ki, mübahisəyə prosessual qanunla müəyyən olunmuş qaydalara uyğun olaraq baxılmış və qərar qəbul olunmuş, mübahisələndirilən münasibətlər isə onlara dair maddi hüquq normaları ilə müəyyən edilmiş qaydalarla tənzimlənmişdir. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyi xatırlanmalıdır ki, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu hal kassasiya icraatını faktların müəyyən edilməsi məsələsinə, o cümlədən işin mahiyyətinə toxunmadan yalnız məsələnin hüquqi tərəfi ilə, yəni şikayət edilən qətnamədə qanun pozuntularının mövcudluğu və ya onun olmamasına dair şikayətdə qoyulmuş məsələlərə cavab verilməsi ilə məhdudlaşır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.Ibrahimovun şikayəti üzrə 2004-cü il ## ##### tarixli Qərarı).
44. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, işin faktiki hallarının və sübutların qiymətləndirilməsi ilə bağlı məsələ işə mahiyyəti üzrə baxan birinci və apellyasiya instansiyaları məhkəmələrinin səlahiyyətinə aiddir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi isə işin faktiki hallarının, habelə sübutların düzgün və səhv qiymətləndirilməsini deyil, sübutların prosessual qanunvericiliyə uyğun qaydada təqdim edilməsi və toplanması, onların tədqiq edilməsi, təqdim edilmiş sübutlara qiymət verilib-verilməməsi və s. bununla bağlı prosessual qaydalara riayət edilib-edilməməsini yoxlayır.
45. Kassasiya şikayətlərində qeyd olunan prosessual hüquq normalarının pozulması barədə dəlillər o vaxt əsaslı hesab edilə bilərdi ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən MPM-in 14.1, 217.3, 218.1-ci maddələrinin tələbləri pozularaq işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradılmasın, tərəflərin istinad etdiyi dəlillərə və təqdim edilmiş sübutlara qiymət verilməsin, habelə məhkəmə qətnaməsi əsaslandırılmasın. Lakin hazırkı işdə həmin pozuntulara yol verilməmiş, habelə MPM-in 392.2-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi hansı dəlillərə əsasən şikayətin təmin edildiyini qətnamədə göstərmişdir.
46. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Ona görə də, iş üzrə qəbul edilmiş qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayətləri isə təmin edilməməlidir.
47. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ####### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.