Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-153/2026 25.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının İddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin cavabdeh cavabdeh2 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: əsassız varlanma Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyası, hakim Qurbanov Raqib Əliddin oğlunun məruzəsi ilə, hakimlər Babayev Zəki Baba oğlu və Qəribov Bəhman Fərhad oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin cavabdeh cavabdeh2 qarşı “torpaq sahəsinin boşaldılması, zərərin ödənilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 8554,40 kv.m təşkil edən qeyriyaşayış
1. binası 2010-cu il ## ###### tarixdən cavabdeh2, həmin əmlakın yerləşdiyi 1484,5 kv.m torpaq sahəsi isə dövlətin mülkiyyətindədir.
2. İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin cavabdeh2 qarşı “icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin qoyulması” tələbi Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il # ###### tarixli qətnaməsi ilə təmin olunmamış, həmin qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ##### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
İş üzrə məhkəmə icraatı
a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
3. İddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti (bundan sonra – “iddiaçı”) cavabdeh cavabdeh2 (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 1484,5 kv.m torpaq sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi və dövlət mülkiyyətində olan həmin torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə edilməsi ilə bağlı əsassız varlanma nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzi olaraq 2008-ci ilin mart ayından 2016-cı il # ####### tarixinə qədər 19.367,77 manat, 2016-cı il # ####### tarixdən 2025-ci ilin aprel ayına kimi 454.257 manat olmaqla, ümumilikdə 473.624,77 manat məbləğində vəsaitin iddiaçıya ödənilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, çıxarışda torpaq sahəsinin cavabdehin istifadəsində olmasının qeyd edilməsi torpağın onun hüquqi əsasla deyil, faktiki istifadəsində olmasını nəzərdə tutur. Çünki Torpaq Məcəlləsinin 50-ci maddəsinin 2-ci hissəsi ilə dövlət torpaqlarının daimi istifadəyə verildiyi subyektlərin dairəsi müəyyən edilmişdir. Cavabdeh həmin subyektlərin sırasına daxil deyildir. Qeyd edilən torpaq sahəsinin cavabdehin qanuni istifadəsində olmasına dair qərar və müqavilə mövcud deyildir. Cavabdeh dövlət torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamadan istifadə etməklə hüquqdan sui-istifadəyə yol verir ki, bu da qanunvericiliklə qadağan edilmişdir. Cavabdeh mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən istifadə etmək hüququna malikdir, lakin o, bu hüququnu qanunvericiliyə əsasən həmin torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamaqla icarə müqaviləsi əsasında həyata keçirə bilər. Bu hal Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsində təsbit edilmişdir. Lakin cavabdeh torpaq sahəsindən istifadə hüququnu qeyri-qanuni şəkildə həyata keçirir. Dövlət əmlakından səmərəli istifadə edilməsi vəziyyətinin yoxlanılması ilə bağlı iddiaçı tərəfindən aparılmış monitorinqlər zamanı fiziki və hüquqi şəxslər tərəfindən dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan mənfəət əldə etmək məqsədilə istifadə edilməsi hallarının kütləvi xarakter daşıdığı müəyyən edilmişdir. Sahibkarlıq məqsədilə istifadə edilən qeyriyaşayış tikililərin mülkiyyətçiləri tərəfindən öz hüquqlarından sui-istifadə edilərək, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə edilməsi hər il dövlət büdcəsinə külli miqdarda ziyan vurulması ilə nəticələnir. Tikilinin mülkiyyətçisinin (cavabdehin) dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi olmadan istifadə etməsi hüquqdan sui-istifadədir və bu əsassız varlanmaya səbəb olur. Cavabdehin uzun müddət ərzində dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə etməsi dövlət büdcəsini icarə haqqı üzrə daxilolmalardan məhrum etmişdir ki, bununla dövlətin iqtisadi maraqlarına xeyli ziyan vurulmuşdur. “Google Earth” proqramından çıxarışa əsasən iddia predmeti olan torpaq sahəsinin üzərində tikilinin 2008-ci il # ###### tarixdə inşa edildiyi müəyyən olunmuşdur. İddianın predmeti olan torpaq sahəsinin 2016-cı il # ####### tarixinə qədər torpağın normativ qiyməti və həmin tarixdən sonra torpağın bazar qiyməti əsasında müəyyən edilmiş aylıq icarə haqları aşağıdakı kimidir: 2016-cı il # ####### tarixinə qədər aylıq icarə haqqı - 188.03 manat; 2016-cı il # ####### tarixindən sonra aylıq icarə haqqı – 4453,5 manat. Beləliklə, qeyd olunan torpaq sahəsindən 2008-ci ilin mart ayından 2025-ci ilin aprel ayınadək hüquqi əsas (icarə müqaviləsi) olmadan qanunsuz istifadə edilməsi ilə bağlı əsassız varlanma nəticəsində cavabdeh tərəfindən ümumilikdə dövlət büdcəsinə 473.624,77 manat məbləğində zərər vurulmuşdur. Eyni zamanda, cavabdeh qeyd edilən dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən hüquqi əsas (icarə müqaviləsi) olmadan istifadə etdiyindən, həmin torpaq sahəsi boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməlidir.
5. İddiaçı öz iddiasını əsaslandırarkən Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsi, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4-cü maddəsi, “Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 29.6-cı maddəsi, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il ## ###### tarixli *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin satılması qaydaları haqqında Əsasnamə”nin 2, 3, 11-ci bəndləri, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il ## ##### tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinə istinad etmişdir.
6. Cavabdeh iddiaya etiraz etmiş və iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verərək bildirmişdir ki, iddiaçının daha öncə qaldırdığı icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması və icarə haqqının ödənilməsi barədə iddiası Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il # ###### tarixli qətnaməsi ilə rədd edilmiş və Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ##### tarixli qətnaməsi ilə iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməmişdir. Göründüyü kimi, cavabdehin iddiaçı ilə icarə müqaviləsi bağlaması üçün hər hansı hüquqi əsas mövcud deyildir. İddiaçı öz ərizəsində tikilinin mülkiyyətçisinin (cavabdehin) dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi olmadan istifadə etməsinin hüquqdan sui-istifadə olduğunu və bunun əsassız varlanmaya səbəb olduğunu qeyd etmişdir. Lakin Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq sözügedən ünvan 1 ünvanında yerləşən yolun kənarında tikilməkdə olan mağaza və ofis binasının cavabdehin adına sənədləşdirilməsinə və Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi tərəfindən razılaşdırılmış layihəyə uyğun yeni variantda tikintisinə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon İcra Hakimiyyəti başçısının 2008-cı il ## #### tarixli *** nömrəli sərəncamı ilə icazə verilmişdir. Eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 1095-ci maddəsinə əsasən, əsassız varlanma obyektini qaytarmaq hüququ məhrum olana öz hüququnun məlum olduğu vaxtdan ən geci iki il sonra müddətin keçməsinə görə qüvvədən düşür. İddiaçı iddianın irəli sürülməsi ilə bağlı müddətini ötürmüşdür.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin ## ####### 2025-ci il tarixli e-*-*(***)-****/**** saylı qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir (hakim Ü.Həsənova).
8. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 1484,50 kv.metr torpaq sahəsi daşınmaz əmlakın dövlət registrindən çıxarışa əsasən dövlətin mülkiyyətində olsa da, onun üzərində inşa edilmiş tikili (qeyri-yaşayış sahəsi) cavabdehin xüsusi mülkiyyətindədir, 2010-cu il ## ###### tarixdə cavabdehin adına dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
9. Mülkiyyətin toxunulmazlığına dair mülki qanunvericiliyin normalarına istinad edən məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbi torpaq sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi hissəsində təmin edilə bilməz.
10. Məhkəmə iddianı ikinci, cavabdehdən ümumilikdə 473.624,77 manat əldən çıxmış faydanın tutulması hissəsində də əsassız hesab etmişdir. Belə ki, iddiaçı cavabdehə qarşı eyni torpaq sahəsi ilə bağlı icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması tələbi ilə bağlı daha əvvəl məhkəməyə müraciət etmiş, iddiası təmin edilməmişdir. Cavabdehin həmin torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamaqla bağlı hər hansı öhdəliyinin olmaması tərəflər arasında olan daha əvvəlki məhkəmə mübahisəsi zamanı öz təsdiqini tapmışdır. Qanunvericiliyə müvafiq olaraq cavabdehin vurulmuş maddi ziyana görə məsuliyyət daşıması üçün onun iddiaçıya birbaşa və ya zərər vurulması ilə nəticələnən hüquqa zidd əmələ təqsirli şəkildə yol vermiş olması tələb olunur. Hazırkı halda iddiaçı cavabdehin təqsiri nəticəsində ona maddi zərər vurulduğunu iddia etsə də, MM-in 21-ci maddələrində göstərilən halların mövcudluğunu əsaslandıra bilməmiş, ona ziyan vurulması faktı və dəymiş zərər barədə məhkəməyə müvafiq sübutları təqdim edə bilməmişdir. Belə olan halda məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbi 454.257 manat maddi zərərin tələb edilməsi hissəsində əsassızdır və təmin edilməməlidir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsinə, MM-in 6.1.4-cü, 21-ci, 386-cı, 1096-cı maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 14.1, 14.2, 77.1, 217.1 və 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
12. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
13. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ünvan 1 ünvanındakı qeyriyaşayış binasının yerləşdiyi 1484,5 kv.m torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə edilməsi ilə bağlı əsassız varlanma nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzi olaraq pul vəsaitinin iddiaçıya ödənilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması tələbinin təmin edilməməsi hissəsində ləğv olunması, həmin iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 1484,5 kv.m torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə edilməsi ilə bağlı əsassız varlanma nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzi olaraq 106.884 manatın cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması, həmin iddia tələbinin qalan hissədə təmin olunmaması, qətnamənin qalan hissədə, yəni ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 1484,5 kv.m torpaq sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi tələbinin təmin olunmaması hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılması, iddiaçının ödəməkdən azad olunduğu dövlət rüsumlarının əvəzi qismində 595,32 manatın cavabdehdən alınıb Dövlət büdcəsinə köçürülməsi qət edilmişdir (sədrlik edən – Z.Şirinov, hakimlər T.Mahmudova və L.Əliyeva).
14. Apellyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, mülkiyyətində daşınmaz əmlak (obyekt, müəssisə və s.) olan hüquqi və fiziki şəxslərin, həmin daşınmaz əmlak üzərində sahiblik (istifadə) hüquqlarını həyata keçirərkən mütləq qaydada əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsindən də istifadə edirlər – qanunvericilik isə tələb edir ki, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilməlidir.
15. Hazırkı işin müəyyən olunan halı ondan ibarətdir ki, cavabdeh, mülkiyyətindəki qeyri-yaşayış obyektinin yerləşdiyi dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən istifadə etsə də, həmin torpaq sahəsinin icarəsinə dair dövlətlə (müvafiq icra hakimiyyəti orqanı qismində iddiaçı ilə) icarə müqaviləsi bağlamamış, icarə müqaviləsinin bağlanması vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması ilə bağlı dövlətin irəli sürdüyü iddia tələbi isə mülki qanunvericiliyin “müqavilə bağlamağa məcburetməyə yolverilmir” prinsipi əsasgötürülməklə təmin olunmamışdır.
16. Müvafiq məhkəmə aktının mövcudluğu hazırkı iddia tələbinə baxılmasına maneə törədə bilməz – belə ki, həmin akt icarə müqaviləsinin bağlanılmalı olması ilə bağlı qanunvericilik müddəalarına istinadən irəli sürülən iddia tələbi üzrə çıxarılmış, qeyd olunan prinsip əsas götürülərək təmin olunmasa da, “torpaqdan müqavilə bağlanılmadan istifadə edilməsi səbəbindən əsassız varlanma məbləğinin geri qaytarılmalı olması” məsələsi ümumiyyətlə müzakirə predmeti olmamışdır.
17. Bu kontekstdə kollegiya hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi “torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə edilməsi ilə bağlı əsassız varlanma nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzi olaraq pul vəsaitinin iddiaçıya ödənilməsi” barədə iddia tələbini “cavabdehin həmin torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamaqla bağlı hər hansı öhdəliyinin olmaması tərəflər arasında olan daha əvvəlki məhkəmə mübahisəsi zamanı öz təsdiqini tapmışdır” əsaslandırması ilə rədd edərkən müvafiq prosessual hüquq normasını düzgün tətbiq etməmişdir.
18. Sözügedən tələblə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, hazırkı işin hallarından göründüyü kimi cavabdeh dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən heç bir vəsait ödəmədən istifadə edir – hansı ki, o, buna görə pul ödəməlidir və belə olan halda cavabdehin varlanması əmlak aktivinin artmasında ifadə olunur. Kondikasiya iddiasının digər şərti varlanmanın məhrum olanın hesabına baş verməsidir – hazırkı mübahisə üzrə cavabdehin sözügedən varlanmasının məhz iddiaçının (dövlətin) əmlakından istifadə ilə baş verdiyi də işin müəyyən olunan halıdır. Kondikasiya iddiasının sonuncu şərti kimi bu varlanmanın hüquqi əsasa malik olmaması, yəni bu cür varlanmaya haqq qazandıran müqavilə əsasının və ya qanuni əsasın olub-olmaması və ya varlanmanın həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənməsi çıxış edir. Hazırkı mübahisə baxımından bu şərt də mövcuddur – belə ki, cavabdehin iddiaçıya (dövlətə) məxsus torpaq sahəsindən istifadə etməsinə haqq qazandıran müqavilə əsası, yaxud qanuni əsas yoxdur.
19. Beləliklə, cavabdeh hüquqi əsas olmadan və haqq ödəmədən başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən istifadə etməklə əsassız varlanmış, yəni başqasının əmlakı hesabına öz əmlakına torpaq sahəsindən istifadəyə görə ödəməli olduğu icarə haqqı həcmində qənaət etmiş, bununla da həmin torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi qismində Azərbaycan Respublikasına maddi ziyan vurulmasına səbəb olmuşdur; belə ki, mülkiyyətçi sözügedən torpaq sahəsini icarəyə verməklə əldə edə biləcəyi gəlirdən məhrum qalmışdır.
20. Bu baxımdan kollegiya hesab etmişdir ki, iddiaçının torpaq sahəsindən istifadəyə görə ödənilməsini tələb etdiyi haqqın tutulması tələbi əsassız varlanmadan irəli gələn tələb kimi əsaslıdır.
21. İddiaçının torpaq sahəsindən istifadəyə görə tələb etdiyi məbləğlərə münasibətdə kollegiya qeyd etmişdir ki, özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin icarə haqqı məbləğlərini müəyyənləşdirən və Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il ## ##### tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinin 2016-cı il # ####### tarixədək olan qüvvədə olmuş ilkin redaksiyasına görə, özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə 1-3-cü zonalar üçün həmin torpağın normativ qiymətinin 10 faizi, 4-12-ci zonalar üçün isə 5 faizi həcmində müəyyən edilmişdir. Həmin bəndin hazırkı redaksiyasına görə isə özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə torpağın bazar dəyərinin 3 faizi həcmində müəyyən edilmişdir.
22. Odur ki, iddiaçı, cavabdehin icarə müqaviləsi bağladığı halda ödəməli olduğu, lakin icarə müqaviləsi bağlamamaqla ödəməkdən yayındığı, bununla da əsassız varlandığı məbləğləri 2016-cı il # ####### tarixədək olan olan müddət üçün torpağın normativ qiymətinin müvafiq faizi həcmində, 2016-cı il # ####### tarixdən sonrakı müddət üçün torpaq sahəsinin bazar dəyərinin 3 faizi həcmində hesablamaqda haqlı olmuşdur.
23. Bununla yanaşı iddiaçının müvafiq tələbinə qiymət verilərkən onun iddia müddətini ötürüb-ötürmədiyi nəzərə alınmalıdır. Belə ki, əsassız varlanma obyektini qaytarmaq hüququ məhrum olana öz hüququnun məlum olduğu vaxtdan ən geci iki il sonra müddətin keçməsinə görə qüvvədən düşür.
24. Hazırkı iş üzrə müəyyən edilən odur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 8554,40 kv.m təşkil edən qeyri-yaşayış binası 2010-cu il ## ###### tarixdə cavabdehin adına qeydiyyata alınmışdır. İddiaçı isə 2008-ci il # ###### tarixindən etibarən hesabladığı məbləğlərin ödənilməsini tələb edir.
25. İddiaçının 2025-ci il # #### tarixdə müvafiq iddia tələbi ilə məhkəmədə iddia qaldırdığını nəzərə alan kollegiya hesab etmişdir ki, həmin tarixdən əvvəlki 2 il üçün hesablanmış əsassız varlanma məbləği iddia müddətinin tətbiq olunmadığı məbləğ qismində cavabdehdən tutula bilər.
26. Torpaq sahəsinin dəyərinin 1.781.400,0 manat təşkil etdiyi və 2016-cı il # ####### tarixindən sonra aylıq icarə haqqının 4453,5 manat məbləğində hesablandığı qəbul edildiyindən, cavabdehdən tutulacaq məbləğ 106.884 manat (24 ay x 4453,5 = 106.884) müəyyənləşdirilməlidir.
27. Eyni zamanda, hazırkı qətnamə ilə gəlinən nəticə 2025-ci il # #### tarixindən əvvəlki 2 il üçün torpaqdan əsassız istifadə nəticəsində yaranmış əsassız varlanma ilə bağlıdır və göstərilən tarixdən sonra yaranmış borcun ödənilməsi tələbinin irəli sürülməsi hüququnu istisna etmir.
28. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin “ünvan 1 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 1484,5 kv.m torpaq sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi” tələbi üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşmış və bununla bağlı qeyd etmişdir ki, cavabdeh özünə məxsus material ilə iddiaçının (dövlətin) mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparmışdır. Bu hal bir şəxsin özünə məxsus materiallarla başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması vəziyyətinə uyğun gəlir. Odur ki, mövcud vəziyyətdə tərəflərin bir-birinə qarşı hansı tələb hüquqlarına malik olması nəzərdən keçirilməlidir.
29. Bu kontekstdə kollegiya qeyd etmişdir ki, mülkiyyətində olan 1484,5 kv.m torpaq sahəsində cavabdeh tərəfindən qeyri-yaşayış obyekti inşa edilməsi səbəbindən iddiaçının həmin sahədən istifadə etmək imkanının aradan qalxdığı işin müəyyən olunan halıdır və iddiaçı, torpaq sahəsinin iqtisadi təyinatından uma biləcəyi faydanı ümumiyyətlə itirmiş vəziyyətdədir. Lakin cavabdeh qeyri-yaşayış obyektini qanunla müəyyənləşdirilmiş qaydada inşa etməklə ona mülkiyyət hüququ qazandığından və iddiaçı özünə məxsus torpaq sahəsində sözügedən obyektin tikilməsinə dərhal etiraz bildirmədiyindən, onun bu vəziyyətə dözmək, pozuntuya yol vermiş mülkiyyətçinin isə müvafiq pul kompensasiyası ödəmək öhdəlikləri vardır. Başqa sözlə iddiaçı, cavabdehin mülkiyyətindəki qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi özünə məxsus torpaq sahəsinin boşaldılıb ona təhvil verilməsini tələb etməkdə haqlı deyil. O, ya sahənin əvəzində kompensasiya tələb edə, ya da hazırkı işdə olduğu kimi əsassız varlanma ilə bağlı iddia irəli sürə bilər. Bu cür yanaşma həm hüququn üstünlüyü, normativ-hüquqi aktların hüquqa və haqq ədalətə (bərabər mənafelərə bərabər münasibətə) əsaslanmasına dair konstitusiya prinsiplərindən irəli gəlir, həm də cavabdehin tənasübsüz zərərə məruz qalmasının qarşısını alır.
30. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 2.3, 14.2.1, 21, 135.4, 135.9, 135.10, 152.1, 152.5, 157.4, 203.3, 203.5, 204.1, 211, 238.1, 238.3, 250.1, 372.1, 372.2, 373.1, 373.2, 373.3, 375.1, 375.2, 377.1, 386.1, 390.1, 390.3, 700.1, 700.2, 700.3, 1091.1, 1092.1, 1095-ci, Torpaq Məcəlləsinin 51, 55, 66, 97-ci, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4, 10, 18-ci maddələrinə, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə 1999-cu il ## #### tarixli Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanının 2.4-cü bəndinə, “İcarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il # ######## tarixli *** nömrəli Fərmanının 1-ci bəndinə, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2020-ci il ## ### tarixli **** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Əsasnaməsi”nin 3.0.48-ci bəndinə, MPMin 5.1, 14.2, 77.1, 82.3, 88, 385-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
31. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, həmin qətnamənin ləğv edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
32. Kassasiya şikayətində MM-in 1091.2-ci maddəsi və MPM-in 82.3, 88-ci maddələrinin pozulmasına istinad edilməklə qeyd edilmişdir ki, hazırkı işdə iddia olunan “zərər” faktiki olaraq icarə müqaviləsinin bağlanmaması ilə əlaqələndirilir və hesablamalar da ehtimal olunan icarə haqqına istinadla aparılır. Halbuki tərəflər arasında belə bir müqavilənin bağlanması öhdəliyinin mövcud olmaması əvvəlki qanuni qüvvəyə minmiş Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ##### tarixli *-*(***)- ***/**** nömrəli qətnaməsi ilə müəyyən edilmişdir. Bu halda, müqavilə bağlamaq öhdəliyinin olmaması şəraitində həmin müqavilənin bağlanmamasından irəli gələn hər hansı zərərin və ya əsassız varlanmanın mövcudluğu barədə nəticəyə gəlmək hüquqi məntiqə və mülki hüququn əsas prinsiplərinə uyğun deyildir. Məhkəmənin mübahisəli halı əsassız varlanma kimi qiymətləndirməsi hüquqi baxımdan düzgün deyildir. Tərəflər arasında eyni torpaq sahəsi ilə bağlı icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması tələbi üzrə daha əvvəl baxılmış iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə cavabdehin həmin müqaviləni bağlamaq öhdəliyinin mövcud olmaması müəyyən edilmişdir. Bu hal hüquqi fakt kimi sabitləşmiş və tərəflər üçün məcburi xarakter almışdır. Hazırkı mübahisədə iddia tələbi formal olaraq MM-in əsassız varlanmaya dair müddəalarına istinad edilməklə əsaslandırılsa da, tələbin hüquqi mahiyyəti və faktiki əsası göstərir ki, iddiaçı zərərin mövcudluğunu məhz cavabdehin mübahisəli torpaq sahəsi üzrə icarə münasibətinə daxil olmaq öhdəliyinin icra edilməməsi ilə əlaqələndirir. Halbuki, tərəflər arasında belə bir öhdəliyin mövcud olmaması əvvəlki məhkəmə aktı ilə müəyyən edildiyindən, eyni hüquqi faktın başqa hüquqi kvalifikasiya altında yenidən mübahisələndirilməsi yolverilməzdir. Həmçinin məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxmalı olduğu halda, bunu təmin etməmiş, onların hüquq normalarına uyğun qiymətləndirilməsinə lazımi diqqət yetirməmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
33. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Kassasiya baxışının hədləri
34. Kassasiya şikayətində iddianın pul vəsaitinin tutulması ilə bağlı hissəsi mübahisələndirildiyi üçün apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi yalnız həmin hissədə və MPM-in 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətində ifadə olunmuş dəlillər üzrə yoxlanılacaqdır.
Tətbiq edilən hüquq
35. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 135. Əşya hüququnun obyektləri 135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. 135.9. Əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Mürəkkəb əmlak barəsində bağlanmış əqdin qüvvəsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, onun bütün tərkib hissələrinə şamil edilir. 135.10. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir.”
“Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.”
“Maddə 238. Torpaq mülkiyyət hüququnun obyekti kimi 238.1. Daşınmaz əmlak kimi torpaq mülkiyyət hüququnun obyektidir. Torpaq sahəsinin ərazi sərhədləri daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin ixtiyarlı şəxsinin mülkiyyətçiyə verdiyi sənədlər əsasında təyin edilir. 238.3. Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və digər şəxslərin hüquqlarını pozmursa, həmin sahənin üstündə və altında olan hər şeydən istifadə edə bilər. Əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, yerin təki və faydalı qazıntılar Azərbaycan Respublikasının mülkiyyətidir.”
“Maddə 1091. Əsassız varlanma anlayışı
1091.1. Əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin. 1091.2. Əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir.”
“Maddə 1092. Əsassız varlanma nəticəsində əldə edilənləri qaytarmaq vəzifəsi 1092.1. Varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır.”
36. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 55. Torpaq sahəsi üzərində hüquqların yaranmasının əsasları Hüquqi və fiziki şəxslərin torpaq sahəsi üzərində hüquqları: müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının və ya bələdiyyələrin qərarları və onlarla bağlanan müqavilələr; hüquqi və (və ya) fiziki şəxslər arasında bağlanan müqavilələr və torpaqla bağlı digər əqdlər; məhkəmənin torpaq sahəsi üzərində hüququn müəyyən edilməsinə dair qərarı və ya hökmü; vərəsəlik hüququ əsasında və qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər yollarla yaranır.”
37. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.”
“Maddə 407. Kassasiya şikayətinin forması, məzmunu və əlavə edilən sənədlər 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.”
“Maddə 416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.”
“Maddə 418. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin və ya qərardadının ləğv edilməsinin əsasları 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
38. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməlidir.
39. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən MPM-in 418.4-cü maddəsində göstərilən prosessual hüquq normalarının kobud şəkildə pozulmasına yol verilməmişdir.
40. Kassasiya şikayətində qeyd edilən MPM-in 82.3 və 88-ci maddələrinin tələblərinin pozulması barədə dəlillər isə əsaslı hesab edilə bilməz.
41. Belə ki, tərəflər arasında əvvəl olan mübahisənin predmeti ilə hazırkı mübahisənin predmeti müxtəlif olduğuna görə MPM-in 82.3-cü maddəsinin tələbləri baxımından hazırkı mübahisənin həlli üçün əhəmiyyətli olan preyudisial hallar mövcud deyildir.
42. Sübutların düzgün qiymətləndirirlməməsi ilə bağlı qeyd edilir ki, MPM-in 407.2 və 416.1-ci maddələrinin birgə təfsirinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmaması, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmaması ilə bağlı dəlillərə istinad edilə, kassasiya instansiyası məhkəməsi isə belə dəlilləri yoxlaya bilməz.
43. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, işin faktiki hallarının və sübutların qiymətləndirilməsi ilə bağlı məsələ işə mahiyyəti üzrə baxan birinci və apellyasiya instansiyaları məhkəmələrinin səlahiyyətinə aiddir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi isə işin faktiki hallarının, habelə sübutların düzgün və səhv qiymətləndirilməsini deyil, sübutların prosessual qanunvericiliyə uyğun qaydada təqdim edilməsi və toplanması, onların tədqiq edilməsi, təqdim edilmiş sübutlara qiymət verilib-verilməməsi və s. bununla bağlı prosessual qaydalara riayət edilib-edilməməsini yoxlayır.
44. Bununla yanaşı kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayətində qeyd edilən MMin 1091.2-ci maddəsinin tələblərinin pozulması barədə dəlillər qismən əsaslıdır.
45. Belə ki, əsassız varlanmadan irəli gələn iddia tələblərinin qanuni əsasını MMin 1092.1-ci maddəsi təşkil edir. Həmin maddənin tələblərinə görə varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır.
46. Qeyd olunan maddədə göstərilən “varlanmış şəxs” və “mərhum olan” anlayışları isə MM-in 1091-ci maddəsində göstərilmişdir. Həmin maddənin tələblərinə görə əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin (maddə 1091.1). Əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir (maddə 1091.2).
47. İddiaçı hesab edir ki, cavabdehin dövlətə məxsus torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi olmadan istifadə etməsi sonuncunun əsassız varlanmasına səbəb olur.
48. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı növ iddiaların, yəni özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrindən istifadə hallarına görə əsassız varlanma institutunun tətbiq edilməsi üçün tələb olunur ki, torpaq sahəsindən istifadə edilməsinin nə qanuni, nə də müqavilə əsası mövcud olmasın. Yalnız bu halda həmin torpaq sahələrindən istifadə edən şəxs “varlanmış şəxs”, dövlət isə “mərhum olan” hesab edilməklə MM-in 1092.1-ci maddəsinin tətbiqi mümkün ola bilər.
49. Belə torpaq sahələrindən istifadə edilməsinə əsas verən məhkəmə qərarının və ya səlahiyyətli dövlət orqanının qərarının (sərancamının) mövcud olması isə həmin istifadəyə dair “qanuni əsası” yaradır və MM-in 1092.1-ci maddəsinin tətbiqini istisna edir. Eyni zamanda, torpaq istifadəçisi ilə səlahiyyətli dövlət orqanı (müvafiq icra hakimiyyəti orqanı) arasında bağlanmış və qüvvədə olan icarə müqaviləsinin mövcud olması həmin istifadəyə dair “müqavilə əsasını” yaradır və belə olan halda da MM-in 1092.1-ci maddəsinin tətbiqi istisna edilir.
50. Bundan əlavə, belə torpaq sahələrinin üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın hüquqi rejimi də mütləq nəzərə alınmalı və onun altında yerləşən torpaq sahəsinə dair ayrıca hüquqi dəyərləndirmə aparılmalıdır.
51. Hazırkı mübahisə dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin üzərində yerləşən, cavabdehin xüsusi mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsindən istifadə nəticəsində əsassız varlanmanın yaranıb-yaranmaması ilə bağlıdır. Buna görə də mübahisənin düzgün həlli üçün ilk növbədə torpaq sahəsi ilə onun üzərində yerləşən tikilinin hüquqi vəziyyəti müəyyən edilməlidir.
52. MM-in 135.4-cü maddəsinə əsasən əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir.
53. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin birinci hissəsinin və 75-ci maddəsinin ikinci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2023-cü il ## #### tarixli qərarında MM-in 135.4-cü maddəsinin tətbiqi ilə bağlı geniş hüquqi mövqe ifadə edilmişdir.
54. Həmin qərarda Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qüvvədə olan qanunvericilikdə torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsi iki müxtəlif yanaşmaya əsasən nizamlanır. Birinci yanaşmaya uyğun olaraq, istənilən tikili yerləşdiyi torpaq sahəsinin mühüm tərkib hissəsi sayılır və onlar birlikdə vahid daşınmaz əşyanı təşkil edirlər. Bununla da, superficies solo cedit prinsipinə əsasən onlar vahid mülkiyyət hüququ obyekti olaraq nəzərdən keçirilirlər. İkinci yanaşma isə ümumi qayda olaraq, torpaq sahəsini və onun üzərindəki tikilini müstəqil daşınmaz əmlak kimi tanıyır və bundan irəli gələrək hesab edir ki, onlardan hər biri mülkiyyət hüququnun müstəqil obyekti kimi ayrı-ayrı subyektlərə məxsus ola bilərlər. Böyük ehtimalla eyni işin hallarına tətbiq edildiyi zaman fərqli hüquqi nəticələrə gətirib çıxaran hər iki yanaşma Mülki Məcəllənin müxtəlif normalarında əks etdirilmişdir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin üçüncü cümləsinə, 135.10-cu maddəsinə, 190-cı maddəsinə uyğun olaraq, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ eyni zamanda, həmin sahənin tərkib hissəsinə çevrilən, yəni ondan dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ayrıla bilməyən daşınmaz əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnu da əhatə edir və bu səbəbdən onlar birlikdə vahid daşınmaz əşya, vahid mülkiyyət obyekti kimi çıxış edirlər. Həmçinin həmin Məcəllənin 227.1 və 231.1.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi müvafiq binanın tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsusdur. Yuxarıda qeyd edilən birinci yanaşmanın normativ hüquqi təsbitinin digər nümunəsi kimi Mülki Məcəllənin tikintiyə vərəsələlik hüququnu nizamlayan 250-254-cü maddələrini və təminat qeydi institutunu təsbit edən 147-ci maddəsini göstərmək olar. Digər tərəfdən, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin ikinci cümləsində əks olunan hüquqi müddəalar torpaqla möhkəm bağlı olan əşyaların (binalar, qurğular, çoxillik əkmələr və.s.) müstəqil daşınmaz əşya olduğunu və belə əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnun onların bağlı olduğu torpaq sahəsinin mülkiyyətçisindən fərqli şəxslərə məxsus olmasının mümkünlüyünü bildirir (tikintiyə vərəsəlik hüququna dair qaydalar tətbiq edilmədən). Eyni zamanda, Mülki Məcəllədə torpaq sahəsinin üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin torpaq sahəsindən istifadə hüququnun olmasına dair normalar da mövcuddur (Mülki Məcəllənin 241.3 və 243-cü maddələri). Onu da qeyd etmək lazımdır ki, bu iki ziddiyyətli yanaşmanın eyni normativ hüquqi aktda əks olunması təkcə Mülki Məcəllə üçün deyil, torpaq sahəsi və tikililərlə bağlı münasibətləri nizamlayan digər normativ hüquqi aktlar üçün də səciyyəvidir. Bunların sırasında Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsini, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsini və Torpaq Məcəlləsini qeyd etmək olar. Həmçinin nəzərə almaq lazımdır ki, son zamanlar qanunverici tərəfindən istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də yuxarıda göstərilən Məcəllələrdə üstünlük daha çox müvafiq məsələni nizamlayan birinci yanaşmaya verilir. Buna misal kimi, Azərbaycan Respublikasının ## ###### 2018-ci il tarixli Qanunu ilə Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinə üçüncü cümlənin əlavə edilməsini, habelə Torpaq Məcəlləsinə sonradan edilmiş dəyişiklikləri və adları çəkilən Məcəllələrə nisbətən daha gec qəbul edilmiş Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 37-ci maddəsini, Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddəsini göstərmək olar. Lakin qeyd etmək lazımdır ki, birinci yanaşmaya keçid qeyriardıcıl şəkildə, ikinci yanaşmaya əsaslanan hüquq normalarının hüquqi qüvvəsinin paralel olaraq saxlanılması ilə müşayiət olunur. Məsələn, Mülki Məcəllənin 245-ci maddəsinin ikinci cümləsinin qüvvədə olan redaksiyasına əsasən, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən müvafiq torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ da əldə edənə keçir. Göstərilən hüquq normasının təhlilindən göründüyü kimi, burada, bir tərəfdən, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə məxsus olan binanı (qurğunu) əldə edənin eyni zamanda müvafiq torpaq sahəsi (binadan (qurğudan) istifadə üçün zəruri olan hissə) üzərində də qanuna uyğun olaraq mülkiyyət hüququnu əldə etməsi göstərilir. Digər tərəfdən isə müvafiq hüquqi müddəa ümumiyyətlə binanın (qurğunun) torpaq sahəsindən müstəqil olan daşınmaz əmlak kimi nəzərdən keçirən ikinci yanaşmanı əks etdirir. Belə yanaşma hazırda Torpaq Məcəlləsinin eyniməzmunlu 88-ci maddəsinin 3-cü hissəsində də müşahidə olunmaqdadır. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsinə münasibətdə yuxarıda göstərilən yanaşmalardan yalnız birinin (həmin yanaşmanın əks olunduğu hüquq normalarının) qanunvericilikdə saxlanılması və nəticədə qeyd olunan məsələnin hüquqi nizamlanmasındakı qeyri-ardıcıllığın aradan qaldırılması hüquqi müəyyənlik prinsipinin tələbləri baxımından məqsədəmüvafiqdir.
55. Beləliklə, Konstitusiya Məhkəməsinin qeyd olunan hüquqi mövqeyindən aydın olur ki, qüvvədə olan qanunvericilikdə torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsi iki müxtəlif yanaşmaya əsasən nizamlanır. Birinci yanaşmaya görə, torpaq sahəsi ilə onun üzərində yerləşən və ondan ayrılması mümkün olmayan tikili vahid daşınmaz əşya və vahid mülkiyyət obyekti kimi nəzərdə tutulur. İkinci yanaşmaya görə isə, qanunvericilik müəyyən hallarda torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən tikilinin müxtəlif şəxslərin mülkiyyətində olmasını da mümkün hesab edir. Bununla yanaşı Konstitusiya Məhkəməsi xüsusi vurğulamışdır ki, son zamanlar qanunverici tərəfindən istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də həmin Qərarda göstərilən digər Məcəllələrdə üstünlük daha çox müvafiq məsələni nizamlayan birinci yanaşmaya verilir.
56. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, MM-in 135.4-cü maddəsinin tələbləri əsas götürülməklə torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşya və vahid mülkiyyət obyekti kimi qəbul edilməlidir.
57. Hazırkı işin halları da ondan ibarətdir ki, mübahisəli torpaq sahəsində inşa edilmiş qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin mülkiyyətindədir. Belə olan halda isə həmin daşınmaz əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsi də vahid mülkiyyət obyekti kimi cavabdehə məxsusdur və ona görə də, həmin torpaq sahəsindən istifadə heç bir halda əsassız varlanma kimi qiymətləndirilə bilməz. Lakın nəzərə alınmalıdır ki, belə yanaşma yalnız torpaq sahəsinin bütövlükdə mülkiyyətdə olan tikilinin altında yerləşməsi halında mümkündür.
58. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə bu məsələlər üzrə hüquqi dəyərləndirmə aparmadan yalnız ona istinad etmişdir ki, cavabdeh dövlət torpaq sahəsindən istifadə etməklə icarə haqqına qənaət etmişdir.
59. Eyni zamanda, mübahisəli torpaq sahəsinin hansı hissəsinin bilavasitə cavabdehin mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının altında yerləşməsi, hansı hissəsinin isə tikilidən kənarda qalaraq istifadə olunması ilə bağlı hallar üzrə hüquqi dəyərləndirmə aparılmamışdır.
60. Halbuki tikilidən kənar istifadə edilən torpaq sahəsinin mövcudluğu müəyyən edildiyi halda həmin hissəyə münasibətdə yuxarıda göstərilmiş qaydada hüquqi dəyərləndirmə aparılaraq MM-in 1092.1-ci maddəsinin tətbiq üzrə hüquqi nəticəyə gəlmək mümkündür.
61. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd olunan qaydada hüquqi dəyərləndirmə aparmamış və nəticədə MPM-in 217.1, 217.3-cü maddələrinə uyğun olmayan qətnamə qəbul etmişdir.
62. Bu səbəbdən, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi (mübahisələndirilən hissədə) maddi hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edildiyinə görə ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmalıdır. İşə yenidən baxılarkən hazırkı qərarda əks olunan hüquqi mövqe nəzərə alınmaqla qanuni və əsaslı, habelə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara uyğun əsaslandırılmış qətnamə qəbul edilməlidir.
63. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə ləğv edilsin. İş həmin hissədə təkrar baxılması üçün apellyasiya instansiya məhkəməsinə qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.