Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-183/2026 17.06.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin cavabdeh "xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə müqaviləsi, müqavilənin birtərəfli qaydada ləğvi, müqavilənin əhəmiyyətli pozuntusu, icarə müqaviləsinin ləğvi, icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi, hakimlər Qəribov Bəhman Fərhad oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı MMC-nin cavabdeh Cavabdeh MMC-yə qarşı “icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, sahənin boşaldılması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Işin halları
1. 2023-cü il ## ##### tarixli icarə müqaviləsinə əsasən İddiaçı Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (icarəyə verən) ünvan 4 ünvanında yerləşən ona məxsus 150001,50 kv.m olan hissəsindən 1.226 kv.m hissəsini qeyri-yaşayış sahəsini Cavabdeh MMC-yə icarə vermişdir. Həmin müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən müqavilə hər iki tərəfin onu imzaladığı və möhürü olan tərəfin möhürlədiyi andan qüvvəyə minir və 15 il müddətinə bağlanır; 3.1-ci bəndinə əsasən aylıq icarə haqqı 11.000 manat (ƏDV daxil) təşkil edir; 3.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqı məbləğinin dəyişdirilməsi ilə bağlı məsələlərə müqavilə bağlandığı tarixdən etibarən hər 12 aydan bir bazar qiymətinə uyğun baxılmalıdır.
2. “xxxx” Qiymətləndirmə şirkəti tərəfindən verilmiş qiymətləndirmə rəyinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, analoq obyektlərin müqayisəli icarə dəyəri, qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi ərazi, təmirliliyi, tikilinin konstruksiyası, ümumi sahəsi və s. xüsusiyyətlər nəzərə alınmaqla aparılmış hesablamalara və təhlillərə əsasən İddiaçı MMC-yə məxsus (VÖEN **********) ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin ## ###### 2025-ci il tarixinə orta aylıq icarə haqqının dəyəri 15,1/1 kv.metr manat, yuvarlaq şəkildə 15,0 (on beş) manat/1 kv.metr təşkil edir.
3. Vergi orqanının “Vergi ödəyicisinin və ya sığortaedənin vergi qanunvericiliyinin və ya icbari tibbi sıgorta və sosial sığorta qanunvericiliyinin pozulmasına görə məsuliyyətə cəlb edilməsi haqqında” **************** saylı qərarında qeyd edilmişdir ki....yoxlama zamanı təqdim olunmuş icarə müqavilələrinə əsasən icarə haqqı məbləğinin bazar qiymətlərindən aşağı olduğu müəyyən edilmişdir. “xxxx” MMC (VÖEN **********) tərəfindən “Daşınmaz əmlakın satış qiymətinin və icarə haqqının müəyyən edilməsi barədə” ##.##.2022-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən vergi ödəyicisinin icarəyə verdiyi ünvan 2 ünvanda yerləşən binanın qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.metrinin (ƏDV ilə) satışının orta bazar qiyməti 2400, manat. Zirzəmi sahəsi üzrə 2000,00 manat, eyni zamanda qeyri yaşayış sahəsinin 1 kv.metrinin (ƏDV ilə) icarə haqının orta bazar qiyməti 20.00 manat, zirzəmi sahəsi üzrə 10 manat müəyyən edilmişdir. Müəssisə tərəfindən təqdim edilən icarə müqavilələri və müxtəlif dövrlərdə müqavilələri xitam verilməsi barədə ərizələr də nəzərə alınmaqla daşınmaz əmlakın təqdim edilməsindən, icarəsindən və digər xidmətlərdən ƏDV üzrə əlavə hesablamalar aparılmışdır.
4. Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı MMC-yə ünvanlanmış 2025-ci il ## ###### tarixli, ** nömrəli məktubunda, 2023-cü il ## ##### tarixli icarə müqaviləsi üzrə öhdəlikləri tam şəkildə icra edildiyini bildirmiş, həmçinin icarə haqqının məbləğinin dəyişdirilməsi ilə bağlı müzakirələrin mart ayında aparıldığını qeyd etmişdir.
Iş üzrə məhkəmə icraatı
a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
5. Iddiaçı İddiaçı MMC ( bundan sonra-“iddiaçı”) cavabdeh Cavabdeh MMC-yə (bundan sonra-“cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış ## ##### 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, ünvan 3 ünvanda yerləşən 1226 kv. metr qeyri-yaşayış sahəsindən əmlakların çıxarılması və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Iddia tələbi işin yuxarıda qeyd edilən hallarına istinadla əsaslandırılmış, eyni zamanda qeyd edilmişdir ki, mart ayında icarə haqqlarının artırılmasından imtina edildiyinə görə cavabdehə pretenziya göndərilərək bildirilmişdir ki, icarədə olan 1226 kv. metr sahəyə görə tərəfinizdən hər bir kv. metr üzrə 7.60 manat ödənilməsi hazırkı bazar qiymətlərinə uyğun olmadığından icarə müqavilənin 3.1-ci bəndinə dəyişiklik edilərək hər bir kv. metr görə 10 (on) manatdan (ƏDV-siz) ödənildikdə əməkdaşlıq davam etdirilə bilər. Pretenziyada göstərilmişdir ki, müqavilənin qeyd edilən şərtinə əməl edilməsi mümkün deyildirsə, cavabdehlə bağlanan ## ##### 2023-cü il tarixli icarə müqaviləsinə xitam verərək, ## ### 2025-ci il tarixinədək icarədə olan qeyri-yaşayış sahəsini geri qaytarıb, orada olan əmlakların çıxarılmasının təmin edilməsi bildirilmişdir. Cavabdeh MMC ## ##### 2025-ci il tarixdə pretenziyanı rəsmi olaraq qəbul etsə də, ## ### 2025-ci il tarixinədək icarədə olan qeyriyaşayış sahəsini geri qaytarıb, orada olan əmlakların çıxarılmasını könüllü olaraq təmin etməmiş və icarə müqaviləsinin ləğv edilməsinə münasibət bildirməmişdir.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ######## tarixli e-*-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilməmişdir ( hakim K.Hüseynov).
8. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı göstərmişdir ki, hazırda iddiaçı icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqı məbləğinin artırılması cavabdeh tərəfindən imtina edildiyinə görə, sözügedən icarə müqaviləsinin ləğv edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında müəyyən edilmişdir ki, həqiqətən də, hazırkı dövrədək, icarə haqqı tam ödənilmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh icarə müqaviləsi üzrə üzərinə düşən öhdəliklər cavabdeh tərəfindən tam şəkildə icra edildiyini, müqavilənin ləğvi üçün heç bir əsas olmadığını bildirmişdir.
9. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin ( bundan sonra-“MM”) 421.1, 421.2, 421.3-cü maddələrinə istinadla qeyd etmişdir ki, sadalanan maddələrin tələblərindən göründüyü kimi, müqavilənin ləğv edilməsi tərəflərin razılaşması ilə, tərəflərdən birinin tələbi ilə, həmin müqavilənin ləğv olunmuş sayılması və şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə mümkündür.
10. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız üç şərtdən birinin mövcud olduğu halda ləğv oluna bilər. Onlara aiddir: müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozulması (1), Məcəllədə (2) və ya müqavilədə nəzərdə tutulan (3) hallar.
11. «Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” AR Konstitusiya Məhkəməsinin qərarına əsasən müqavilənin ləğv edilməsi onun qüvvəsinə xitam verir. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi əsasları aşağıdakılardır: 1) Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə; 2) Tərəflərdən birinin tələbi ilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Pozuntu o halda mühüm xarakterə malik olur ki, digər tərəfin müqavilənin məqsədlərinə nail olmasına imkan vermir; 3) Tərəflərdən biri müqavilənin icrasından tamamilə və ya hissə-hissə birtərəfli imtina etdikdə.
12. Qanunvericilikdə müqavilənin ləğv edilməsinin xüsusi halları da müəyyən olunmuşdur. Belə ki, müqavilə tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə, həmçinin şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi nəticəsində də ləğv oluna bilər.
13. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçının istinad etdiyi qarşı tərəfin icarə haqqı məbləğinin artırılmasından imtina etməsi müqavilənin ləğv edilməsinə əsas vermir. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 3.2-ci bəndində icarə haqqının artırılması mütləq qaydada edilməsi deyil, hər 12 aydan bir bazar qiymətinə baxılması imkanını nəzərdə tutmuşdur. Yəni qeyd edilən bənd ancaq icarə haqqının məbləğinin yenidən nəzərdən keçirilməsi halına aiddir. Bu baxımdan, iddia təmin edilməməlidir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 421.1-421.3 və 422.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra- “MPM”) 14.1, 14.2, 77.1 və 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
16. Iddiaçı tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
17. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək iddia tələbi təmin edilmişdir (sədrlik edən-məruzəçi hakim L.Əliyeva, hakimlər T.Mahmudova və Z.Şirinov).
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşmamış, ilk növbədə qeyd etmişdir ki, iddiaçının iddia tələblərinə əsas kimi istinad etdiyi mübahisəli icarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqı məbləğinin dəyişdirilməsi ilə bağlı məsələlərə müqavilə bağlandığı tarixdən etibarən hər 12 aydan bir bazar qiymətinə uyğun baxılmalıdır.
19. Qeyd edilməlidir ki, həmin bənddə müəyyən edilmiş şərt bir qayda olaraq məcburi və ya zəruri davranışı müəyyən etmək üçün işlədilən qrammatik konstruksiyadan- felin vacib şəklindən (“baxılmalıdır) istifadə edilməklə ifadə edilmişdir. Beləliklə, sözügedən bəndə hərfi mənada yanaşdıqda bənddə tərəflərin razılaşmasına əsasən icarə haqqı məsələsinə baxılması imkanının deyil, bazar qiymətlərinə uyğunlaşdırılması məqsədilə 12 aydan bir icarə haqqına yenidən baxılmalı olmasına dair imperativ şərtin əks olunması barədə qənaətə gəlmək mümkündür. O da nəzərə alınmalıdır ki, Mülki Məcəllənin 404.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
20. Müqavilənin mübahisəli 3.2-ci bəndini müqavilənin digər şərtləri ilə müqayisəli və sistemli şəkildə şərh etdikdə müəyyən edilir ki, mübahisəli müqavilə uzun müddətə (15 il) bağlanmış və həmin müqavilədə icarə verənin müqavilədə və qanunda nəzərdə tutulmuş əsaslar olmadan müqaviləyə birtərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam vermək hüququ nəzərdə tutulmamışdır. Göstərilən şərtlər isə icarə müddəti ərzində bazar qiymətlərin dəyişməsi nəticəsində müqavilənin tərəflərdən biri üçün iqtisadi cəhətdən səmərəsiz əqdə çevrilməsi riskini əhəmiyyətli dərəcədə artırır. Bu baxımdan müqavilə şərtlərinin sistemli şərhi belə qənaətə gəlməyə əsas verir ki, 3.2-ci bənd müqaviləyə daxil edilərkən tərəflərin həqiqi iradə ifadələri icarə müddəti ərzində bazar qiymətlərinin dəyişilməsi hallarında hər iki tərəfin maraqları arasında balansın (qiymətlər artdıqda icarəyə verənin, qiymətlər azaldıqda isə icarəçinin) qorunmasının təmin edilməsinə yönəldilmişdir.
21. Müqavilə azadlığı prinsipinə əsasən tərəflər istənilən vaxt bazar qiymətindəki dəyişiklikləri nəzərə almaqla və ya almadan müqavilədə müəyyən edilmiş icarə haqqını yenidən nəzərdən keçirmək və qarşılıqlı razılıq əsasında icarə haqqını dəyişdirmək hüququna malikdirlər. Yəni, tərəflərin icarə haqqının məbləğinə yenidən baxılması hüququnu təsbit etmək üçün müqavilədə ayrıca bir şərtin nəzərə tutulmasına zərurət yoxdur. Belə olan halda isə sözügedən bəndin tərəflərin 12 aydan bir icarə haqqını bazar qiymətində dəyişikliklərə uyğunlaşdırmalı olması barədə məcburi şərt kimi deyil, icarə haqqının məbləğinin yenidən nəzərdən keçirilməsi imkanı kimi şərh edilməsi sözügedən bəndi hər hansı bir məna kəsb etməyən bir şərtə çevirdiyindən, belə bir şərh ağlabatan mühakimə prinsipinə də ziddir.
22. Müqavilənin şərhi zamanı nəzərə alınmalı olan prinsiplərdən biri də vicdanlılıq prinsipidir. Həmin prinsip müqavilənin şərh edilməsi zamanı tərəflərin qanunsuz üstünlük əldə etmək üçün deyil, müqavilənin ümumi məqsədinə nail olmaq üçün digər tərəfin maraqlarını nəzərə almaqla ədalətli, vicdanlı və ağlabatan şəkildə hərəkət etməli olmasını nəzərdə tutur. Hazırkı halda mübahisəli şərtin dispozitiv şərt kimi şərh edilməsi cavabdeh tərəfin hüquqlarından sui-istifadə etməsinə şərait yaratmaqla yanaşı tərəflərin həmin şərti müqaviləyə daxil edərkən nail olmaq istədikləri məqsədə də uyğun hesab edilə bilməz. Bu baxımdan, mübahisəli müqavilədə icarə haqqının dəyişdirilməsi məsələsinə 12 aydan bir bazar qiymətinə uyğun baxılması tərəflərin mümkün davranış imkanı kimi deyil, məcburi davranış qaydası, yəni həmin müqaviləyə əsasən tərəfin digər tərəf qarşısında götürdüyü öhdəlik kimi müəyyən edilmişdir.
23. Digər tərəfdən işin mübahisəsiz halına əsasən, ## ###### 2024-cü il tarixdə iddiaçı tərəfindən cavabdehə müqavilə üzrə icarə haqqına bazar qiymətlərinə uyğun dəyişiklik edilməsi barədə müraciət edilmiş, lakin cavabdeh hər hansı tutarlı əsas göstərmədən icarə haqqının bazar qiymətinə uyğunlaşdırmaqdan imtina etmişdir. Işin materiallarından o da müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı tərəfindən təqdim edilən qiymətləndirmə rəyinə görə icarə sahəsinin bir kv.m.-in orta aylıq icarə haqqı 15 manatdır, yəni icarə müqaviləsində müəyyən edilmiş qiymət orta bazar qiymətindən (təxminən 40 %) azdır. Iddiaçı şirkət barədə tərtib edilmiş, vergi orqanının «Vergi ödəyicisinin və ya sığortaedənin vergi qanunvericiliyinin və ya Icbari tibbi sıgorta və sosial sığorta qanunvericiliyinin pozulmasına görə məsuliyyətə cəlb edilməsi haqqında» **************** saylı qərarı ilə iddiaçı şirkət icarə haqlarını bazar qiymətlərindən aşağı müəyyən etdiyinə görə sonuncuya əlavə vergilər və sanksiyalar hesablanmışdır.
24. Məhkəmə kollegiyası MM-in 421.2-ci maddəsinə istinadla belə qənaətə gəlmişdir ki, cavabdeh icarə haqqı məbləğini bazar qiymətinə uyğun dəyişdirməkdən imtina etməklə müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərinin əhəmiyyətli pozuntusuna yol vermişdir. Belə olan halda isə iddiaçı cavabdehə pretenziya məktubu göndərməklə müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etməkdə və icarə sahəsinin boşaldılmasını tələb etməkdə haqlı olmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsi işə baxarkən göstərilən halları nəzərə almamış, müqavilə şərtlərini Mülki Məcəllənin 404-cü maddəsinə uyğun təfsir etməmiş, nəticədə müqavilənin ləğv edilməsi üçün qanunda nəzərdə tutulmuş əsasların olmaması barədə səhv nəticəyə gəlmişdir. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməli və iddia təmin edilməlidir.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 324.5, 421.2 və 700.1ci maddələrinə, MPM-in 77.1-ci maddəsinə, “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair “## #### 2023-cü il tarixli Qərarına istinad etmişdir.
26. Cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş kassasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
27. MM-in 421.2-ci maddəsi üzrə- cavabdeh müqavilə şərtlərini pozmamış, icarə haqqını vaxtında ödəmiş, icarə predmetindən təyinatı üzrə istifadə etmişdir. Müqavilənin 3.2ci maddəsinə əsasən icarə haqqı məbləğinin dəyişdirilməsi ilə bağlı məsələlərə müqavilə bağlandığı tarixdən etibarən hər 12 ay dan bir bazar qiymətinə uyğun baxılması nəzərdə tutulmuşdur, lakin həmin müddəa imperativ xarakter daşısa belə, o, icarə haqqının mütləq qaydada artırılmasını nəzərdə tutmur və tərəflər üçün avtomatik şəkildə artım öhdəliyi yaratmır.
28. MM-in 422.2-ci maddəsi üzrə- iddiaçı tərəfindən şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinin sübuta yetirilməsi və bu dəyişikliyin müqavilənin icrasını əhəmiyyətli dərəcədə çətinləşdirməsi barədə müstəqil iqtisadi ekspertiza, inflyasiya göstəriciləri və ya bazar qiymətləri üzrə rəsmi sənəd təqdim edilməmişdir. “Bazar qiymətinin artması hamıya bəllidir” kimi ümumi ifadə hüquqi sübut sayıla bilməz . Eyni zamanda “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2018-ci il # ######## tarixli Qərarına əsasən, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi dedikdə, müqavilənin bağlandığı vaxt ölkədə mövcud olan, tərəflərdən asılı olmayan iqtisadi, hüquqi və digər faktorların əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi başa düşülməlidir.
29. “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələbləri üzrə- icarə haqqı obyektin texniki vəziyyəti, amortizasiya dərəcəsi, bazar rəqabəti və müəssisənin iqtisadi göstəriciləri nəzərə alınmaqla əvvəlcədən müəyyən edilib və bu məbləğin dəyişdirilməsi yalnız tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə həyata keçirilə bilər. Hazırda tərəflərindən iqtisadi şərait icarə haqqının artırılmasına imkan vermədiyindən, icarə haqqının artırılması nə iqtisadi, nə də hüquqi baxımdan mümkün deyildir.
30. MPM-in 9.1, 88, 217.1 və 217.3-maddələri üzrə- apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırki real bazar qiymətlərinin müəyyən edilməsi üçün kifayət qədər sübut olmamasına baxmayaraq, icarə haqqının bazar qiymətlərinə uyğun olmadığı qənaətinə gəlmişdir. Cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş sübutlar nəzərə alınmadan qətnamə qəbul edilmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
31. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, ərazidə icarə haqlarına dair “xxxx” Qiymətləndirmə şirkəti tərəfindən ekspertiza keçirilmiş və bu barədə rəy iş materiallarına əlavə edilməklə yanaşı, iddiaçı ilə digər icarəçilər arasında qiymət artımı ilə əlaqədar icarə müqavilələrinə edilən dəyişikliklərə dair əlavələr də, iş materiallarına əlavə edilmiş, göstərilən sübutlara qarşı cavabdeh heç bir sənəd təqdim etməyərək yalnız ümumi sözlərlə qiymətlərin artmadığını bildirməyə çalışmışdır. Cavabdehin icarəsinə verilən obyekt iddiaçının mülkiyyətində olan, şəhərin mərkəzi hissəsində 5 mərtəbədən ibarət binada yerləşir. Həmin binada ümumilikdi 15000 kv.metr qeyri-yaşayış sahələri hissələrə bölünərək (50-100 kv.metr) ölçüdə ayrı-ayrı fiziki və hüquqi şəxslərə icarəyə verilmişdir. Orda fəaliyyət göstərən əksər işçilər və ərazidə yaşayanlar əsasən gündəlik tələbat mallarını həmin supermarketdən aldıqlarına görə cavabdehin guya alver olmadığından icarə haqlarının artıra bilmədiklərini göstərməsi onların qeyri-səmimi olmalarına dəlalət edir. Həmçinin, Vergilər Nazirliyinin Bakı şəhəri Lokal Gəlirlər Baş Idarəsi digər hallarla yanaşı icarə haqqının real bazar qiymətinə uyğunlaşdırılmaması, büdcənin zəifləməsinə və maliyyə itkilərinə gətirib çıxarmasına əsaslanaraq icarə haqqı məbləğinin bazar qiymətlərindən 30% aşağı olduğu müəyyən etdiyindən, MMC-yə maliyyə sanksiyası tətbiq edilməsinə dair qərar çıxarmışdır. Iş materiallarına əlavə edilən rəydən müəyyən olunur ki, şəhərin mərkəzində yerləşən təmirli və Supermarket kimi fəaliyyət göstərməsi üçün bütün şəraiti olan qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.metrinin icarə haqqı 15 manatdır. Belə vəziyyətdə isə cavabdehə verilən icarə haqqının 1 kv.metrinin 7.60 manat olması hazırda icarə haqqı məbləğinin bazar qiymətlərindən 50% aşağı olması, Vergilər Nazirliyinin Bakı şəhəri Lokal Gəlirlər Baş Idarəsinə növbəti yoxlama zamanı büdcənin zəifləməsinə və maliyyə itkilərinə gətirib çıxarmasına əsaslanaraq yenidən MMC-yə qarşı maliyyə sanksiyası tətbiq edilməsinə əsas verəcəkdir. Kassasiya şikayətinin iddiaçının icarə müqaviləsinin birtərəfli ləğvi tələbinin hüquqa zidd olması ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə qeyd edilmişdir ki, cavabdehin əvvəlki 2024-cü il # ###### tarixli məktubuna cavab olaraq bildirmişlər ki, icarə haqqının məbləğinin dəyişdirilməsi ilə bağlı məsələyə 2025-ci ilin mart ayında baxılacaq, mart ayında isə həmin məsələyə baxmaqdan imtina etdikləri üçün Qanunda nəzərdə tutulmuş qaydada məhkəməyə müraciət edilmişdir. Eyni zamanda, kassasiya şikayətində qeyd edilmişdir ki, məhkəmə baxışı zamanı çəkişmə prinsipi faktiki olaraq pozulmuş, cavabdehin mövqeyinin tam və əsaslandırılmış şəkildə təqdim etmək, izahat vermək və təqdim olunmuş sübutlara münasibət bildirmək üçün şərait yaradılmamışdır. Bununla bağlı iddiaçının məhkəmədə iştirak edən nümayəndəsi cavabdehin yanlış məlumat verdiyini bildirərək qeyd etmişdir ki, məhkəmə iclasları tərəflərin iştirakı ilə araşdırılmış, hətta cavabdehin xahişini nəzərə alaraq məbləğlə bağlı razılığa gəlmək məqsədilə tərəflərin görüşməsi üçün məhkəmə iclası təxirə salınmış,lakin sonuncu məhkəmə iclasında cavabdeh tərəf mövqelərinin dəyişmədiyini bildirmişdir.
Kassasiya baxışının hədləri
32. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
33. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir.
Tətbiq edilən hüquq
34. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 404. Müqavilənin təfsiri
404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. ...”
“Maddə 421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları ... 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur”. ...”
“Maddə 700. Icarə müqaviləsi 700.1. Icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. Icarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. ...”
35. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2023-cü il ## #### tarixli Qərarında göstərilmişdir: “... Müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılmasının ümumi əsasları isə Mülki Məcəllənin 421.2 və 422.1-ci maddələrində müəyyən edilmişdir. Məcəllənin 421.2-ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Göründüyü kimi, müqavilənin birtərəfli qaydada aradan qaldırılması (ləğv edilməsi) aşağıda göstərilən əsaslardan birinin mövcud olduğu halda mümkündür: – digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda (məsələn, Mülki Məcəllənin 719.7-ci maddəsində müəyyən edildiyi kimi); – Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda (məsələn, Mülki Məcəllənin 786.1-ci maddəsində göstərilən hal). Müqavilə öhdəliklərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması baş vermədiyi bir sıra hallarda, əgər bu hallar Mülki Məcəllə və ya tərəflərin əvvəlcədən qarşılıqlı razılaşması ilə müəyyən edilərsə, müqavilə birtərəfli qaydada ləğv oluna bilər.
...”
36.Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 14. Iş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri ... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. ...”
“Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi
77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.”
“Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” ...”
“Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. ... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. ...”
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
37. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1-ci maddəsi).
38. Kollegiya kassasiya şikayətinin dəlillərini iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas hesab etmir.
39. Kassasiya şikayətinin əsas dəlili ondan ibarətdir ki, müqavilənin 3.2-ci bəndi icarə haqqının məbləğinin hər 12 aydan bir mütləq qaydada dəyişdirilməsi öhdəliyini deyil, yalnız həmin məsələnin tərəflər arasında müzakirə olunması imkanını nəzərdə tutur. Buna görə də cavabdehin icarə haqqının artırılmasına razılıq verməməsi müqavilənin pozuntusu kimi qiymətləndirilə və MM-in 421.2-ci maddəsi əsasında müqavilənin ləğvinə əsas ola bilməz.
40. Bununla bağlı ilk növbədə nəzərə alınmalıdır ki, “...tərəflər hüquq və öhdəliklərini mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq müqavilə ilə razılaşdırdıqları halda məhkəmələr yaranmış mübahisəni həmin müqavilə şərtləri çərçivəsində həll etməli, tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edib-etməmələrini hərtərəfli araşdırmalı, eləcə də hansı tərəfin öhdəliyin icra edilməməsi üçün məsuliyyət daşımalı olduğunu dəqiqliklə müəyyən etməlidir (Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2018-ci il ## #### tarixli Qərarı).
41. Məhkəmə kollegiyası, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən hazırki mübahisənin MM-in 421-ci maddəsinin tələbləri və tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə uyğun qiymətləndirilməsini nəzərə alaraq (§ 18-24), eyni dəlil üzrə təkrar hüquqi dəyərləndirmənin qeyd olunmasına zərurət görmür.
42. Kollegiya hesab edir ki, şikayətdə göstərilən hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən düzgün qiymət verilmiş, işdəki sübutlar mülki prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmiş, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmişdir.
43. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir.
44. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qərara alır:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il # ###### tarixli *- *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.