Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-80/2026 24.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: qeyri-yaşayış binasından çıxarılma Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Qurbanov Raqib Əliddin oğlunun məruzəsi ilə, hakimlər Qəribov Bəhman Fərhad oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı “cavabdehin qeyri-yaşayış binasından çıxarılması, qeyri-yaşayış binasının onun qanuni istifadəsinə qaytarılması, torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasından sərbəst istifadə etməsinə hər hansı maneəçilik etməsinin cavabdehə qadağan edilməsi” tələbinə dair iş üzrə Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Iş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat 1.
2. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Şirvan şəhəri 28 may küçəsindən icarəsində olan 0,0036 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən */*T nömrəli 1 girişli, 29,12 kv.m ümumi, 29.12 kv.m əsas sahədən ibarət 1 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası (mağaza) tam mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsusdur və bu hüquq Azərbaycan Respublikasının DƏDRX HDQHDƏDR-dən ******* nömrəli MH seriyalı çıxarışı ilə qeydiyyata alınmışdır. Həmin qeyriyaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsi 0,008 ha olmaqla müvafiq qaydada qeydiyyatdan keçmişdir. Iş üzrə cavabdeh həmin qeyri-yaşayış obyektini qanunsuz olaraq zəbt edib, özbaşına istifadə edir. Hal-hazırda iş üzrə cavabdeh onun qanuni istifadəsində olan həmin əmlakdan sərbəst istifadəsinə, onun üzərində sərəncam verməyinə və s. hərkətlərinə maneçilik etməklə, müxtəlif çətinliklər yaradır və ona maddi və mənəvi ziyan vurur. Ona görə də o, aidiyyəti üzrə məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. Hazırda əmlakını qorumaq, mühafizə etmək imkanı artıq tükənib, onun qanunla istifadəsində olan həmin torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən qeyri-yaşayış binasını qorumaq və mühafizə etmək dövlətin vəzifəsidir. Cavabdehin hərəkətlərini son dərəcə qanunsuzluq və özbaşınalıq hesab edir. O, öz mülkiyyəti üzərində sərəncam hüququnu həyata keçirə bilmir.
3. Cavabdeh iddiaya etiraz etmiş və bildirmişdir ki, iddiaçının iddia etdiyi ünvan 1 ünvanında yerləşən 0,0036 ha torpaq sahəsi üzərində yerləşən */*T nömrəli 1 giriş, 29,12 kv.m ümumi 29,12 kv.m əsas sahədən ibarət 1 mərtəbəli, qeyri-yaşayış sahəsini 2005-ci il tarixdən icarəyə götürmüşdür. Aylıq icarə haqqı əvvəl 150 manat, sonradan 200 manat olmuşdur. Həmin yerin yanında onun da 67 kv.m torpaq sahəsi olmuş, 2014-cü ildə iddiaçının sahəsi ilə onun sahəsi birləşdirilmiş və belə razılaşmışlar ki, kim çıxmaq istəsə, öz payını digər tərəfə satar. Onun da həmin vaxt maddi imkanı zəif olduğu üçün onunla razılaşmış və iddiaçıya ayda onun hissəsinə görə 400 manat icarə haqqı ödəməyə başlamışdır. 2024-cü ilin yanvar ayında iddiaçı bildirmişdir ki, “yeri satıram, sənə düşən hissənin də pulunu verəcəm”, o, etiraz etməmiş və fevral ayının 29-na dək ondan vaxt istəmişdir. Iddiaçı onun çıxmağı barədə bildirdikdən bir neçə gün sonra “OBA” marketin işçilərindən də bir neçə nəfər gələrək notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqaviləni göstərərək həmin sahəni aldıqlarını bildirmişlər. Həmin vaxtdan indiyənədək keçən müddət ərzində də iddiaçı ona həmin sahəni işlətməyə imkan verməmiş, məhkəmə qaydasında mağaza üzərinə həbs qoyulmuşdur. Çünki iddiaçı onun çıxmasını gözləmək əvəzinə, ondan, ailəsindən müxtəlif inzibati orqanlara, polis şöbəsinə, prokurorluğa şikayətlər etməyə başlamışdır. Keçən müddət ərzində də o, ancaq iddiaçının şikayətləri üzrə izahat verməklə məşğul olmuşdur. Iddiaçı indiyənədək bir manat da olsun vergi ödənişi də ödəməmişdir, bütün vergilər də onun tərəfindən ödənilmişdir. Hətta iddiaçı vergidən yayınmaq üçün onun rəsmi olaraq icarə müqaviləsi də bağlamamışdır. Faktiki olaraq icarəsində olan və iddiaçıya da icarə müqaviləsi əsasında məxsus olan Şirvan şəhəri 28 May küçəsində olan 0,0036 ha torpaq sahəsinə və seriya MH-******* nömrəli çıxarışa əsasən iddiaçının mülkiyyətində olan */*T nömrəli 1 girişli, 29, 12 kvm. ümumi, 29.12 kvm.əsas sahədən ibarət 1 mərtəbəli qeyriyaşayış binasına görə də icarə haqqı və vergi onun tərəfindən ödənilmişdir. Çünki həmin obyektə bitişik 67 kv.m torpaq sahəsini o, Şirvan şəhər Icra Hakimiyyətindən alqı-satqı yolu ilə almış və həmin sahədə tikintiyə icazəsi də olmuşdır. Lakin maddi imkanı olmadığı üçün qeyri-yaşayış sahəsini tikə bilməmişdir. 2014-cü il tarixdə iddiaçı ilə şərik qaydada öz icazəsi əsasında ona məxsus olan torpaq sahəsini və iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsini birləşdirərək şərikli qaydada vahid obyekt tikmişlər. Ümumilikdə qeyri-yaşayış sahəsi 150 kv.m olmuşdur. Hazırda isə iddiaçı həmin qeyri-yaşayış sahəsinin bütövlükdə ona məxsus olmasını bildirərək, onu məhkəməyə vermişdir.
4. Cavabdeh sonradan ərizə verərək iddianı qismən qəbul edərək bildirmişdir ki, iddiaçının özündə iddia ərziəsində qeyd etdiyi kimi və onun da iddiaçının 29 kv.m olan hissəsi ilə razıdır. Çünki məhkəmə gedişatında da vurğuladığı kimi mübahisə olunan ərazidə hər ikisinin obyekti olmuşdur. Öz aralarında olan şifahi razılaşmaya əsasən hər iki obyekt birləşdirilmişdir. Sadəcə ev olaraq o, ona məxsus olan hissəni gərək bilmədiyi üçün sənədləşmə qeyd etməmişdir. Mübahisə edilən obyekt ilk vaxtdan onun istifadəsindədir. Iddiaçıya aid olan 29 kv.m sənədlə ona məxsusdur. Qalan hissəni isə ekspertiza qərarına əsasən torpaq sahəsi bələdiyyə ərazisidir və heç kimə aid deyildir. Qanunvericiliyə əsasən Bələdiyyə torpaq sahəsini satışa çıxararsa ilk olaraq torpaq sahəsinin kimin istifadəsində olduğu şəxsə təklif etməlidir. Ona görə də, iddiaçının qeyd etdiyi iddia tələbinin və hazırda üzərinə həbs qoyulduğu 29 kv.m hissənin təmin edilməsini iddianın qalan hissəsinin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
5. Şirvan Şəhər Məhkəməsinin 2024-cü il # ###### tarixli e-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir.
6. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *(***)-***/**** nömrəli qərardadı ilə həmin qətnamənin ləğv olunması və mülki işin məhkəmə aidiyyəti üzrə baxılması üçün iş Şirvan Kommersiya Məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
7. Daha sonra cavabdeh izahatında iddia tələbini qəbul etmədiklərini, mübahisəli qeyriyaşayış sahəsindən qanuni əsaslarla istifadə etdiklərini, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçıya heç bir aidiyyətinin olmadığını bildirmiş və iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
8. Şirvan Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia rədd olunmuşdur (hakim – Z.Abbasov).
9. Məhkəməsi hesab etmişdir ki, iddiaçının mülkiyyət hüququna istinad edərək tələb irəli sürdüyü daşınmaz əmlak tamamilə sökülərək məhv olduğuna görə, iddiaçı həmin əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu itirmişdir. Bununla yanaşı, iddiaçı sonradan inşa edilmiş mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin hər hansı bir hüquqla ona məxsus olmasını təsdiq edən sənədi və ya digər sübutu məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Bundan başqa, işdə olan aidiyyəti dövlət orqanlarının arayış və sənədlərinə, həmçinin ekspert rəyinə əsasən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi barədə reyestrdə məlumatın aşkarlanmadığı, həmin qeyriyaşayış sahəsi üzərində qeydiyyatdan keçmiş hüququn mövcud olmadığı, qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin isə bələdiyyə mülkiyyətində olduğu müəyyən edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi belə qənaətə gəlmişdir ki, iddiaçı hazırkı tələblə çıxış etməsi üçün müvafiq subyektiv hüquqa malik olmamışdır. Belə ki, daşınmaz əmlaka dair vindikasiya iddiasının qaldırılması üçün ilk və başlıca şərt həmin daşınmaz əmlakın mülkiyyət və ya digər əşya hüququna əsasən iddiaçıya məxsus olmasına dair təkzibedilməz sübutların mövcud olmasıdır. Lakin qeyd edildiyi kimi, iddiaçı tərəfindən belə sübutlar məhkəməyə təqdim edilməmişdir.
11. Məhkəmə həmçinin hesab etmişdir ki, işin müəyyən edilmiş digər halları iddia tələbinin maddi hüquqi əsasının digər dispozisiya şərtini təşkil edən əmlaka özgəsinin qanunsuz sahibliyi şərtini ödəmir. Belə ki, iş materialları və işin müəyyən edilmiş halları ilə cavabdehin mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinə sahibliyinin qanunsuz hesab edilməsi təsdiq olunmur.
12. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 139.1, 139.3, 157.2, 178.1, 203.1-ci maddələrinə; Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 66.2, 67.1, 67.4-cü maddələrinə; “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 2.1 və 2.2-ci maddələrinə; Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 14.2, 77.1, 217.1, 217.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
13. Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv, iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
14. Apellyasiya icraatında Şirvan Şəhər Bələdiyyəsi (bundan sonra – “üçüncü şəxs”) iş üzrə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişdir.
15. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçının apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunaraq iddianın qismən təmin edilməsi, cavabdehin Şirvan şəhəri 28 May küçəsində yerləşən tikintialtı sahəsi 158.0 kv.m., ümumi sahəsi 137.7 kv.m olan birmərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin iddiaçının sahibliyinə qaytarılması və qeyd edilən qeyriyaşayış binasından (mağazadan) iddiaçının sərbəst istifadə etməsinə hər hansı maneəçilik törətməsinin cavabdehə qadağan edilməsi qət olunmuşdur (sədrlik edən – C.Imanov, hakimlər – Q.Əliyev və T.Kərimov).
16. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəlmiş olduğu nəticə ilə razılaşmamış və apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı aşağıdakıları qeyd etmişdir.
17. Birincisi, iş materialları ilə müəyyən olunmuşdur ki, Şirvan şəhəri 28 May küçəsində yerləşən ümumi sahəsi 158 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair iddiaçı (icarədar) ilə üçüncü şəxs (icarəyəverən) arasında 2008-ci il # ######## tarixli *** nömrəli və 2011-ci il ## ####### tarixli H-*** nömrəli torpaq icarəsi müqavilələri bağlanılmış, 2008-ci il # ######## tarixli *** nömrəli icarə müqaviləsi 2011-ci il ## ####### tarixindən 2016-cı il ## ####### tarixinə qədər müddətə bağlanılmış, 2011-ci il ## ####### tarixli H-*** nömrəli həmin müqavilənin arxa vərəqində olan qeydə əsasən 2011-ci il ## ###### tarixli H-*** nömrəli icarə müqaviləsinin vaxtı 2025-ci il ## ###### tarixinə qədər uzadılmışdır.
18. Həmçinin müəyyən edilmişdir ki, 2008-ci il ## ######## tarixli ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının (mağazanın) hal-hazırda mövcud olmadığı, həmin tikilinin yerində və ona bitişik ərazidə isə tikintialtı sahəsi 158.0 kv.m, ümumi sahəsi 137.7 kv m olan birmərtəbəli qeyri yaşayış binasının inşa edilmişdir. Həmin tikili daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçməmişdir. Ərazi Idarəsinin arxivi və elektron kadastr məlumatlarına əsasən müəyyən edilmişdir ki, yeni inşa edilmiş qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 158.0 kv.m torpaq sahəsi bütövlükdə bələdiyyə mülkiyyətindədir. Həmin torpaq sahəsinin 36.0 kv.m hissəsi iddiaçının icarəsində, 80.0 kv.m hissəsi isə 2011-ci il ## ###### tarixli 1311005916 qeydiyyət nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən üçüncü şəxsin adına qeydiyyata alınmışdır. Qalan 42.0 kv.m torpaq sahəsi isə elektron kadastr baza məlumatlarına əsasən bələdiyyə mülkiyyətinə aid torpaq sahəsidir və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçməmişdir.
19. Ikincisi, cavabdeh həm birinci, həm də apellyasiya instansiyası məhkəməsində bildirmişdir ki, iddiaçının 29.12 kv/m-lik mağazasının olmasını qəbul edirlər. Cavabdeh apellyasiya baxışında qeyd etmişdir ki, iddiaçıya məxsus 29.12 kv/m-lik mağaza öncədən mövcud olmuş və həmin mağazanı icarəyə götürərək işlətmişdir. Iddiaçı sonradan həmin mağazanın yanında 80 kv.m yeri də icarəyə götürmüş və toplam (36kv.m+80kv.m=116) 116 kv.m-lik yerdə mağaza tikib ona vermişdir. Iddiaçının mağazasının yanında onun 67.7 kv.mlik torpaq sahəsi olmuş və 2013-cü ildə 116 kv.m-lik mağazanı da söküb, ümumi razılıqla şərikinə onun da 67.7 kv.m-lik torpaq sahəsini əhatə edən mağaza inşa etdirmişlər. Belə razılaşmışlar ki, mağazadan kim öncə çıxarsa mağazanı ona satacaq. Lakin sonradan öyrənmişdir ki, iddiaçı mağazanı “Oba Marketə” icarəyə verməklə icarə müqaviləsi bağlamışdır. Bu səbəbdən də onunla razılaşmamışdır. Göründüyü kimi cavabdeh iddiaçının həmin ərazidə mağazasının olmasını, sonradan mağazanın yanında 80 kv.m yeri də icarəyə götürərək cəmi (36kv.m+80kv.m=116) 116 kv.m-lik ərazidə mağaza tikib ona icarəyə verməsini qeyd etməklə 116 kv.m-lik mağazanın iddiaçı tərəfindən inşa edilməsini qəbul etmişdir. Həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçının mağazasının yanında onun 67.7 kv.m-lik torpaq sahəsi olmuş və 2013-cü ildə 116 kv.m-lik mağazanı da söküb, ümumi razılıqla şərikinə onun da 67.7 kv.m-lik torpaq sahəsini əhatə edən yeni mağaza inşa etdiklərini bildirir.
20. Lakin iddiaçı mağazanı özünün tikdirdiyini, cavabdehlə şərikli mağaza inşa etməsini inkar etmiş, onunla şərikinə mağaza tikdirmədiyini qeyd etmişdir.
21. Göründüyü kimi ilk öncə iddiaçının 36 kv.m-lik torpaq sahəsində 29.12 kv.m-lik mağazası olmuş və iddiaçının həmin mağazaya dair çıxarışı da mövcud olmuşdur. Həmçinin müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçı sonradan 80 kv.m torpaq sahəsini də Bələdiyyədən müqavilə ilə icarəyə götürərək cəmi (36kv.m+80kv.m=116) 116 kv.m-lik ərazidə mağaza tikdirmişdir. Keçirilmiş ekspertiza ilə müəyyən olunmuşdur ki, mübahisəli mağazanın tikintialtı sahəsi 158 kv.m-dir. Həmin 158 kv.m torpaq sahəsinin 36.0 kv.m hissəsi icarədə, 80.0 kv.m hissəsi 2011-ci il ## ###### tarixli 1311005916 qeydiyyət nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs mülkiyyətində, qalan 42.0 kv.m torpaq sahəsi isə bələdiyyə mülkiyyətinə aid torpaq sahəsidir. Həmin torpaq sahələrinin hər üçünü topladıqda (36 kv.m+80 kv.m+42 kv.m=158 kv.m) 158 kv.metr edir.
22. Lakin cavabdeh məhkəmə iclasında qeyd etdiyi - “Rəfaelin mağazasının yanında onun 67.7 kv.m-lik torpaq sahəsi olmuş və 2013-cü ildə 116 kv.m-lik mağazanı da söküb, ümumi razılıqla şərikinə onun da 67.7 kv.m-lik torpaq sahəsini əhatə edən yeni mağaza inşa etmişlər” fikri öz təsdiqini tapmır. Belə olduqda (36 kv.m + 80 kv.m + 67.7 kv.m = 183.7 kv.m) mağazanın sahəsi 183.7 kv.m olur ki, bu da həqiqətə uyğun deyildir. Çünki, ekspertiza nəticəsində müəyyən edilmişdir ki, mağazanın tikintialtı sahəsi 158 kv.metrdir.
23. Üçüncüsü, Azərbaycan Respublikası Milli Arxiv Idarəsi Dövlət X1 2024-cü il ## ### tarixli *-**-DA-**F/*-***/**** nömrəli məktubunda qeyd edilmişdir ki, Dövlət Arxivinin Şirvan filialında mühafizə olaraq Əli-Bayramlı (indiki Şirvan) şəhər Icra Hakimiyyətinin 1996-cı il tarixli sərəncamlar kitabında cavabdehin adına sərəncam aşkarlanmamışdır. Qeyd olunan 1996-cı il tarixli sərəncamlar kitabında ** nömrəli sərəncamın (həmin dövr müvafiq orqanın qəbul etdiyi aktlar sərəncam idi) kitabda tarixi - 1996-cı il ## ###dır və başqa mövzudadır. Həmçinin müəyyən olunmuşdur ki, Şirvan şəhəri 28 May küçəsində yerləşən ümumi sahəsi 158 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair iddiaçı (icarədar) ilə üçüncü şəxs (icarəyəverən) arasında bağlanılmış 2011-ci il ## ###### tarixli H-*** nömrəli icarə müqaviləsinin müddəti işə baxılan zaman bitməmiş olmuşdur. Digər tərəfdən cavabdehin Şirvan şəhəri 28 May küçəsində yerləşən qeyri-yaşayış obyektinə dair hər hansı hüquq müəyyənedici sənədi müəyyən edilməmişdir.
24. Apellyasiya baxışında iştirak edən üçüncü şəxsin nümayəndəsi nümayəndə1 bildirmişdir ki, tərəflər arasında olan mübahisədən məlumatlıdırlar. Qeyd edilən ərazidə iddiaçıya aid olan mağaza tikilisinin olmasını bilir. Həmin ərazidə Bələdiyyə mülkiyyətində olan 80 kv.m torpaq sahəsi ilə bağlı bələdiyyə ilə iddiaçı arasında icarə müqaviləsi mövcud olub. Bildiyinə görə həmin icarə müqaviləsinin müddəti başa çatıb. Yenidən icarə müqaviləsi bağlanmasından məlumatlı deyil. Torpaqla bağlı vergi rüsumlarını iddiaçı ödəyib. Həmin ərazidə olan mağaza tikilisinin altında yerləşən bələdiyyə torpaqları ilə bağlı onlar tərəfindən məhkəməyə müraciət olunmayıb, ümumiyyətlə həmin torpaqlarla bağlı mübahisələri yoxdur. Bələdiyyə tərəfindən Sülhiyyəyə 67.7 kv.m torpaq sahəsi ayrılmayıb və bələdiyyədə onun belə bir hüququ qeydiyyata alınmayıb. Həmçinin qeyd etmişdir ki, həmin ərazidə cavabdehə 67.7 kv.m torpaq sahəsinin ayrılması ilə bağlı onlarda hər hansı məlumat da yoxdur.
25. Dördüncüsü, iddiaçının şikayəti əsasında Şirvan Şəhər Prokurorluğunda araşdırma aparılmış və onun nəticəsində 2024-cü il # ##### tarixli “cinayət işinin başlanmasının rədd edilməsi haqqında” qərar qəbul olunmuşdur. Həmin qərarla müəyyən edilmişdir ki, “Cavabdehin "Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” PHŞ-nin ** nömrəli ərazi idarəsinə müraciət edən zaman təqdim etdiyi Əli-Bayramlı şəhər Icra Hakimiyyəti Başçısının 1996-cı il ## ### tarixli ** nömrəli sərəncamının surəti heç bir hüquqi əsası olmayan sənəddir. Cavabdehin təqdim etdiyi sənədin Dövlət Arxivində kötüyü yoxdur. Həmçinin eyni tarixli və eyni nömrəli bir sənədin mövcud olması bir daha cavabdehin təqdim etdiyi sənədin heç bir hüquqmüəyyənedici sənəd olmadığını sübut edir. Sənədə diqqətlə nəzər yetirdikdə adından sərəncam verilmiş Sədaqət Qəhrəmənovanın imzasının sənəddə olmadığı, şəxsiyyəti araşdırmaya məlum olmayan şəxs tərəfindən “əsli ilə düzdür” sözləri qeyd edilərək qarşısında imza icra edildiyi müəyyən olunur. Sənəd üzərindəki möhürün daxilindəki yazıların məzmununu, doğruluğunu və faktiki olaraq Şirvan şəhər Icra Hakimiyyətinə (keçmiş Əli-Bayramlı) aid olub-olmadığını dəqiqləşdirmək mümkün deyil. Bu hal üzrə həmin sənədin hansı vaxtda, haradan əldə edilməsi araşdırmaya məlum deyildir.” Göründüyü kimi, cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş Əli-Bayramlı şəhər Icra Hakimiyyəti Başçısının 1996-cı il ## ### tarixli ** nömrəli sərəncamının hüquqi qüvvəsi yoxdur.
26. Beşincisi, müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı ünvan 1 ünvanda ona məxsus ümumi sahəsi 158.08. kv.m olan qeyri-yaşayış obyektinin torpaq hərrac və müsabiqə komisiyasının 2011-ci il ## ####### tarixli ********* nömrəli şəhadətnaməsinə və * nömrəli Dövlət Notariat Kontorunun 2008-ci il # ######## tarixli 4-ə131 reyestr nömrəli, AN-№ ******* nömrəli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi üzrə üçüncü şəxsin sədrini 2008-ci il # ######## tarixli ** nömrəli sərəncamına əsasən Bələdiyyə mülkiyyətindən icarəyə götürdüyü 80 kv.m və 36 kv.m torpaq sahələri üzrə icarə haqqı ödəyicisi və yuxarıda sözügedən ünvandakı qeyri-yaşayış obyektinin ümumilikdə 158.08 kv.m sahəsi üzrə isə əmlak vergisi ödəyicisi kimi X3 sistemində (BAMS) qeydiyyatdadır. Göründüyü kimi iddiaçı bəhsi keçən mübahisəli ünvandakı Bələdiyyə mülkiyyətində olan 158.08 kv.m qeyri-yaşayış obyektinin vergi ödəyicisidir.
27. Altıncısı, göründüyü kimi mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinin (mağaza) yerləşdiyi torpaq sahəsinin 36 kv.metrinə dair çıxarışı olmuş, həmçinin iddiaçı ilə üçüncü şəxs arasında 80 kv.metr torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlanılmış, həmin icarə müqaviləsinin müddəti hüquq subyekti tərəfindən sonradan uzadılmışdır. Mağazanın tikintialtı sahəsi 158.0 kv.m, ümumi sahəsi 137.7 kv.m-dir. 42 kv.m torpaq sahəsi isə bələdiyyə torpaqlarına aid torpaq sahəsidir. Üçüncü şəxs bildirmişdir ki, həmin torpaqlarla bağlı heç bir mübahisələri yoxdur. Müəyyən edilmişdir ki, iddiaçının qeyd edilən mağaza binasına “gözlənilən hüququ” vardır. Lakin cavabdehin həmin qeyri-yaşayış sahəsinə dair hər hansı hüquqmüəyyənedici sənədi müəyyən edilməmişdir.
28. Kollegiya həmçinin qeyd etmişdir ki, iddia tələbində mübahisəli mağazanın 158.08 kv.m olması göstərilsə də məhkəmədə müəyyən edilmişdir ki, mağazanın tikintialtı sahəsi 158.0 kv.m, ümumi sahəsi 137.7 kv.m-dir. Buna görə də kollegiya hesab etmişdir ki, mübahisəli mağazanın tikintialtı sahəsi 158 kv.m, ümumi sahəsi 137.7 kv.m qəbul edilməlidir.
29. Kollegiya iş üzrə toplanmış sübutlara hüquqi qiymət verərək belə hesab etmişdir ki, iddiaçı onun tərəfindən Şirvan şəhəri 28 May küçəsində yerləşən və onun tərəfindən inşa edilən tikintialtı sahəsi 158.0 kv.m., ümumi sahəsi 137.7 kv.m olan birmərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsinə (mağaza) sahib olmaq, ondan istifadə etməkdə sərbəst olduğundan, habelə həmin əmlakın başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməmək, özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb etmək hüququna malik olduğundan, sahibliyin müdafiəsi baxımından pozulmuş hüququnu bərpa etməklə məhkəməyə müraciət etməkdə haqlı olmuşdur.
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu maddəsinin İ və II bəndlərinə; MM-in 152.1, 152.5, 157.2, 157.4, 169.1, 390.1, 700, 700.3-cü maddələrinə; “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15-ci maddəsinə; MPM-in 14.2, 77.1, 81, 107, 119.1, 217-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
31. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv, iddianın rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
32. MM-in 139.1, 139.3, 152, 157.2, 178.1, 203.1, 390, 722.1-ci maddələri; Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri haqqında” Qanunun 19-cu maddəsi; Torpaq Məcəlləsinin 67.1 və 67.4-cü maddələri; “Icarə haqqında” Qanunun 15-ci maddəsi; “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10, 11, 29-cu maddələri; X2 Edilməsi haqqında Qanunun 9.1-ci maddəsi üzrə məhkəmə qeydiyyatdan keçməmiş və hüquqi qüvvəsi olmayan 2011-ci il ## ####### tarixli icarə müqaviləsinə istinad etmişdir. Həmin müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçməmiş, hərrac keçirilmədən bağlanmış və etibarlılığı şübhə altındadır, hazırda bu məsələ üzrə araşdırma aparılır. Buna baxmayaraq, məhkəmə həmin əqdi etibarlı sübut kimi qəbul etmişdir. Iddiaçının mülkiyyət hüququnun mövcudluğu sübut olunmamışdır. Iddiaçının əvvəlki qeyri-yaşayış sahəsi sökülmüş, yeni inşa edilmiş 137.7 kv.m sahə isə dövlət qeydiyyatına alınmamışdır. Buna baxmayaraq, məhkəmə mövcud olmayan mülkiyyət hüququna istinad etmişdir. Iş materialları ilə müəyyən olunur ki, mübahisəli 158 kv.m torpaq sahəsi bələdiyyə mülkiyyətindədir, 80 kv.m və 36 kv.m sahələr üzrə müqavilələr isə qeydiyyatdan keçməmişdir. Məhkəmə bu halları özü də qeyd etsə də, iddiaçını mülkiyyətçi kimi qəbul etmişdir. Məhkəmə MM-in 157.2-ci maddəsinin tətbiqi üçün zəruri olan əsas şərti – iddiaçının mülkiyyətçi olmasını araşdırmadan qətnamə qəbul etmişdir. Məhkəmə iclasında verilmiş izahatlar (bələdiyyə nümayəndəsi, vəkil və digər şəxslər tərəfindən) qətnamədə təhrif olunmuş, videoçəkilişlə ziddiyyət təşkil edən formada əks etdirilmişdir. Məhkəmə iddia tələbindən kənara çıxaraq torpaq münasibətlərini araşdırmış, qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı tələb üzrə düzgün hüquqi qiymətləndirmə aparmamışdır. Məhkəmə iş materiallarında olmayan sübutlara istinad etmiş, mövcud sübutları isə tam, hərtərəfli və obyektiv qiymətləndirməmişdir, o cümlədən icarə ödənişləri ilə bağlı sübutlar olmadan arayışlara əsaslanmışdır. Mübahisəli sahənin (137.7 kv.m) ölçüsü heç bir ekspertiza və ya sübutla təsdiq olunmadan qətnamədə göstərilmişdir. Qətnamə qeyri-müəyyəndir, konkret mülkiyyətçi və obyekt dəqiq göstərilmədən çıxarılma barədə qərar qəbul edilmişdir. Paralel icraatda baxılan və nəticəsi bu işə təsir edən mübahisə mövcud olduğu halda, məhkəmə icraatı dayandırmamışdır. Məhkəmə iddiaçının subyektiv hüququnun mövcudluğunu ümumiyyətlə araşdırmamış və buna hüquqi qiymət verməmişdir.
33. MPM-in 7, 9, 14, 76, 77, 88, 101-ci maddələri üzrə - Şirvan Apellyasiya Məhkəməsi aidiyyat qaydaları pozulmaqla baxılmış Şirvan Şəhər Məhkəməsində toplanmış sübutlara istinad edərək qətnamə qəbul etmişdir. Halbuki, qanunu pozmaqla əldə edilmiş sübutlardan istifadə olunması yolverilməzdir və səlahiyyətsiz məhkəmədə toplanmış sübutlara istinad edilməsi prosessual hüquq normalarının pozulmasıdır. Məhkəmə şübhəli sübutlara istinad etmiş, onların həqiqiliyini və etibarlılıq şərtlərini araşdırmamış, o cümlədən iddiaçı tərəfindən təqdim olunmuş, əsli olmayan və dövlət qeydiyyatından keçməmiş sənədlərə hüquqi qiymət vermişdir. Xüsusilə, 2011-ci il ## ####### tarixli H-*** nömrəli icarə müqaviləsinin qanunvericiliyin tələblərini pozmaqla əldə olunması və dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçməməsi müəyyən olunsa da, məhkəmə əsassız olaraq həmin müqaviləni sübut kimi qəbul etmişdir. Eyni zamanda, mütəxəssis rəyi, ekspert rəyi və DƏDRX tərəfindən verilmiş məlumatlarla 158 kv.m torpaq sahəsinin bələdiyyə mülkiyyətində olması və 80 kv.m torpaq sahəsi üzrə icarə hüququnun qeydiyyatdan keçməməsi təsdiqlənsə də, məhkəmə bu sübutlara hüquqi qiymət verməmiş və əks nəticəyə gəlmişdir. Məhkəmə sübutları tam, hərtərəfli və obyektiv qiymətləndirməmiş, sübutlar arasında əlaqəni göstərməmiş, bəzi sübutları əsassız rədd etmiş, digərlərini isə əsaslandırmadan qəbul etmişdir.Bundan əlavə, məhkəmə iş materiallarında olmayan məlumatlara istinad etmiş və sübutların araşdırılması qaydalarını pozmuşdur. Eyni zamanda, iddia tələbi qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılma ilə bağlı olduğu halda, məhkəmə araşdırmanı torpaq münasibətləri üzərindən aparmış və iddia tələbindən kənara çıxmışdır ki, bu da prosessual hüquq normalarının pozulmasıdır. Beləliklə, məhkəmə sübutların yolverilənliyini və etibarlılığını yoxlamadan, qanunsuz əldə olunmuş sübutlara istinad edərək və iddia tələbindən kənara çıxmaqla qanunsuz qətnamə qəbul etmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim olunaraq bildirilmişdir ki, iddiaçı qeyriyaşayış34.sahəsinə olan hüquqlarının pozulmasını əsaslandıraraq cavabdehin həmin əmlakı qanunsuz istifadə etməsi səbəbindən onun həmin sahədən çıxarılmasını, əmlakın qanuni istifadəsinə qaytarılmasını və gələcəkdə istifadəyə hər hansı maneələrin aradan qaldırılmasını tələb etmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun olmaqla, mötəbər sübutlarla təsdiqlənmiş və qanuni hesab edilməlidir. Bu əsasla cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin əsassız olduğu bildirilərək onun təmin edilməməsi xahiş olunmuşdur.
Kassasiya baxışının hədləri
35. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətində ifadə olunmuş dəlillər üzrə tam yoxlanılacaqdır.
Tətbiq edilən hüquq
36. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.”
“Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 152.2. Sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.”
“Maddə 157. Mülkiyyətin müdafiəsi 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. 157.8. Mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur.”
“Maddə 158. Mülkiyyətçi olmayan şəxslərin hüquqları 158.1. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı aşağıdakılar da əmlak hüquqları sayılır: 158.1.1. girov hüququ; 158.1.2. əmlakdan istifadə hüququ; 158.1.3. servitutlar. 158.2. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər. 158.4. Mülkiyyətçi olmayan şəxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir.”
Maddə 159. Əşyaya sahiblik Sahiblik əşyaya faktik sahibliyə nail olmaqla əldə edilir.
Maddə 163. Sahibliyin verilməsi 163.1. Sahiblik əşyanın özünün verilməsi ilə verilir. Əvvəlki sahibin iradəsi ilə əldə edən əşyaya faktik sahibliyi həyata keçirməyə qadir olduqda verilmə baş tutur.
Maddə 164. Sahibliyin müdafiəsi 164.1. Sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozma qadağan edilmiş özbaşınalıq sayılır. Hər bir sahibin qadağan edilmiş özbaşınalıqdan müdafiə üçün güc işlətmək ixtiyarı vardır. Bu zaman o, şəraiti nəzərə almaqla, əsassız güc hərəkətlərindən çəkinməlidir.
“Maddə 203. Mülkiyyət hüququnun itirilməsi növləri 203.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyat yazısı ləğv edildikdə, habelə daşınmaz əmlak tamamilə məhv olduqda, daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ itirilir.”
37. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.”
“Maddə 218. Qətnamə çıxarıldıqda həll edilən məsələlər 218.1. Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub-olunmadığını müəyyən edir.”
“Maddə 416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.”
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
38. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv olunmaqla iş təkrar baxılması üçün həmin məhkəməyə qaytarılmalıdır.
39. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni əsasən iki hüquqi hala bağlamışdır: birincisi, iddiaçının əvvəl mövcud olmuş qeyri-yaşayış sahəsinə dair dövlət reyestrindən çıxarışının olması, ikincisi isə iddiaçının torpaq sahəsinə dair icarə münasibətlərinin mövcudluğu.
40. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi həmin nəticə işin müəyyən edilmiş halları üzrə tətbiq edilməli maddi hüquq normalarına uyğun deyildir.
41. Belə ki, işin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarına görə, 2008-ci il ## ######## tarixli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən iddiaçının mülkiyyətində olmuş qeyri-yaşayış binası sonradan tamamilə sökülmüş, həmin tikilinin yerində və ona bitişik ərazidə yeni qeyri-yaşayış sahəsi inşa edilmişdir. Eyni zamanda, yeni inşa olunmuş tikili daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamışdır.
42. MM-in 203.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak tamamilə məhv olduqda, daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ itirilir.
43. Bu baxımdan, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin əvvəlki tikiliyə dair mövcud olmuş çıxarışa istinad etməklə yeni inşa edilmiş və dövlət qeydiyyatına alınmamış obyekt üzərində iddiaçının mülkiyyətə gözlənti hüququnun olması nəticəsinə gəlməsi tətbiq edilməli maddi hüquq normalarının məzmununa uyğun olmamışdır.
44. Eyni zamanda, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının torpaq sahəsinə dair icarə münasibətlərinə istinad edərək onun mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinə dair müdafiə hüququnun mövcud olması qənaətinə gəlmişdir. Lakin məhkəmə həmin hüququn hüquqi təbiətini və MM-in 157.2-ci maddəsinin tətbiqi baxımından bunun kifayət edibetmədiyini lazımi qaydada qiymətləndirməmişdir.
45. Belə ki, məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, MM-in 157.2 və 157.4-cü maddələri öz əşyasından məhrum olan və ya məhrumetmə olmadan qəsdə məruz qalan mülkiyyətçinin hüquqlarının qorunması ilə bağlı vindikasiya və neqator iddiaları nəzərdə tutur.
46. Vindikasiya və ya neqator tələbin təmin olunması üçün iddiaçı əşyanın mülkiyyətçisi, cavabdeh isə əşyanın sahibi olmalı, yaxud onun tərəfindən əşyaya qəsd və ya başqa maneələr törədilməli, habelə cavabdehin sahibliyi və ya müdaxiləsi qanunsuz olmalıdır.
47. Bu normalara əsasən irəli sürülən tələbin əsaslı hesab edilməsi üçün həmin ünsürlərin hər biri müəyyən edilməlidir. Yəni iddiaçının bildirdiyi hallar və işin müəyyən edilən halları göstərilən dispozisiya şərtləri ilə uzlaşdıqda iddia əsaslı sayıla və təmin edilə bilər.
48. Lakin apellyasiya instansiya məhkəməsi qeyd olunan qaydada hüquqi dəyərləndirmə aparmamış, MM-in 157.2-ci maddəsinin birinci dispozisiya şərtini - iddiaçının mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi olduğunu müəyyən etməmişdir. Əksinə işin mübahisəsiz halı kimi qeyri-yaşayış sahəsinin söküldüyü müəyyən edilmişdir. Belə olan halda, həmin normaların müstəqil əsas kimi işə tətbiq edilməsi qanuni olmamışdır.
49. Bununla belə həmin normaların tətbiqinin MM-in 157.8-ci maddəsi ilə əlaqəli şəkildə nəzərdən keçirilməsi mümkündür. Həmin maddəyə əsasən, mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair hüquqlar mülkiyyətçi olmasa belə, əşyaya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla sahiblik edən şəxsə də mənsubdur. Mülkiyyət hüququ ilə yanaşı girov hüququ, əmlakdan istifadə hüququ, servitutlar da əmlak hüquqları sayılır. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər.
50. Kollegiya vurğulayır ki, bu normalarda müqavilədən irəli gələn tələb hüquqları (şəxsi hüquqlar) deyil, məhdud əşya hüquqlarından (servitut, uzufrukt, girov və s.) irəli gələn sahiblik və istifadə nəzərdə tutulmuşdur.
51. Əmlak hüquqlarının iki ayrı növü olan əşya və tələb hüquqları isə bir-birindən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənirlər.
52. Belə ki, əşya hüquqları, başqa bir şəxsin vasitəçiliyinə gərək duyulmadan, müəyyən bir əşya üzərində birbaşa hakimiyyət təmin edən və hər kəsə qarşı irəli sürülə bilən hüquqlardır (mülkiyyət hüququ, servitut, ipoteka və s.). Bu səbəbdən əşya hüquqları mütləq hüquqlar sayılır.
53. Tələb hüquqları isə sahibinə borcludan hər hansı bir hərəkəti yerinə yetirməyi tələb etmək imkanı verir. Hətta kreditorun tələb hüququnun predmeti bir əşya olduqda belə vəziyyət dəyişmir (məsələn, alqı-satqı müqaviləsi üzrə alıcının əşyanın onun mülkiyyətinə verilməsini satıcıdan tələb etmək hüququ – MM-in 567-ci maddəsi; kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçinin əşyanın onun istifadəsinə verilməsini kirayəyə verəndən tələb etmək hüququ – MM-n 675-ci maddəsi). Bu tələblər üzrə hərəkəti yerinə yetirmək öhdəliyi yalnız borcluya aiddir, digər şəxslərə aidiyyəti yoxdur. Ona görə də kreditor müqavilədən irəli gələn tələb hüququnu müqavilənin tərəfi olmayan üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürə bilməz. Bu xüsusiyyətlərinə görə tələb hüquqları nisbi hüquqlar sayılır.
54. Beləliklə, tələb hüququ öhdəlik münasibətlərində kreditorun borcludan bir hərəkəti yerinə yetirməsini tələb etmək səlahiyyətini özündə ehtiva edirsə, əşya hüququnun özü əşya üzərində birbaşa hakimiyyət təmin edir və hər kəs bu hüququ pozmamaq öhdəliyi daşıyır. Əşya hüququ mövcud və müəyyən bir əşya üzərində qurula biləcəyi halda, mövcud olmayan və gələcəkdə orataya çıxa biləcək bir əşya (məsələn, podratda hər hansı məmulatın hazırlanması) tələb hüququnun predmeti ola bilər.
55. Qanunverici, MM-in 157.8-ci maddəsində məhz məhdud əşya hüquqlarını (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququ və s.) tam əşya hüququ olan mülkiyyət hüququ ilə eyni səviyyədə qoruma altına almışdır. Bununla da, məhdud əşya hüququna sahib olan şəxs, MM-in 157-ci maddəsinə istinad etməklə öz hüququnu hər kəsə qarşı qoruya bilər.
56. Normanın qeyd olunan təfsirinə və tətbiqinə dair qənaət ondan irəli gəlir ki, əvvəla, sözügedən müddəa Mülki Məcəllənin “Əmlak və Əşya hüququ” bölməsində yer alan “Mülkiyyət hüququnun ümumi müddəaları” adlı 6-cı fəslindəki “Mülkiyyətin müdafiəsi”nə dair 157-ci maddənin tərkibində nəzərdə tutulmuşdur. Yəni, məsələyə normaların sistematik təfsiri baxımından yanaşdıqda Məcəllənin Xüsusi Hissəsində tənzimlənən tələb hüquqlarına (7-ci bölmədəki müqavilədən əmələ gələn öhdəliklərə) aid bir qaydanın tam əşya hüququ sayılan mülkiyyət hüququna aid fəsildə və normada yer alması ağlabatan deyil. Bundan əlavə, mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə dair qaydaların müqavilədən irəli gələn tələb hüquqlarına da şamil edilməsi, bu hüquqları eyniləşdirmək anlamına gəlir. Halbuki, yuxarıda göstərilən əlamətləri baxımından mahiyyətcə fərqli olan həmin hüquqlara (əşya və tələb hüquqlarına) eyni yanaşma sərgilənə bilməz. Əks halda, bu hüquqlar arasındakı fərqləndirmənin bir mənası qalmazdı.
57. Hazırkı işdə cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmasını tələb edən iddiaçının hər hansı məhdud əşya hüququna malik olması apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilməmişdir. Belə olan halda, iddianın MM-in 157.2 və 157.8-ci maddələrinin birgə tətbiqi ilə təmin edilməsi qanuni və əsaslı yanaşma sayıla bilməz.
58. Eyni zamanda, kollegiya qeyd edir ki, icarə və ya digər müqavilə əsasında əşyadan istifadə etmək hüququna malik olan şəxs üçüncü şəxslərin həmin əşyaya edilən müdaxiləsindən qorunmaq hüququ da mövcuddur. Lakin bu hüquq o vaxt yaranır ki, həmin əşya müqavilə əsasında ondan istifadə etmək hüququna malik olan şəxsin sahibliyində olmuş olsun. Belə hüququn müdafiəsi ilə bağlı iddia isə əşya hüququnun deyil, sahiblik hüququnun müdafiəsindən irəli gəlir.
59. Belə ki, MM-in 164.1-ci maddəsi sahibin iradəsi olmadan sahiblikdən məhrumetmə və onu pozmanın qadağan edilmiş özbaşınalıq sayıldığını nəzərdə tutur. MM-in bundan sonrakı maddələri isə sahibliyin müdafiəsinə dair qaydaları tənzimləyir.
60. Sahiblik əşyaya faktik sahibliyə nail olmaqla əldə edilir (MM-in 159-cu maddəsi). Başqa sözlə, sahiblik bir əşya üzərində əməli (faktiki) hakimiyyəti iradəvi olaraq ələ keçirmiş və bunu itirməmiş olmaqdır. Şəxs öz iradəsi ilə bu hakimiyyəti tərk edənədək və ya iradəsi xaricində başqa biri onu ələ keçirənədək və ya hakimiyyəti başqa səbəbdən sona çatanadək əşyanın sahibi sayılır.
61. Sahibliyin verilməsi isə digər şəxsin əşya üzərində faktiki hakimiyyətinin təmin edilməsi, yəni əşyanın onun birbaşa - vasitəsiz sahibliyinə verilməsi və ya əşyaya vasitəli sahibliyinin təmin edilməsi ilə mümkün olur (MM-in 163.1-ci maddəsi).
62. Beləliklə, sahibliyin müdafiəsinə dair normaların tətbiq edilməsi üçün iddiaçının əşyanın (ilkin qazanma və ya sahibliyin verilməsi nəticəsində) sahibi olması və bu vəziyyətin cavabdeh tərəfindən özbaşınalıqla pozulması müəyyən edilməlidir.
63. Hazırkı işə mahiyyəti üzrə apellyasiya məhkəməsi isə qeyd olunan qaydada hüquqi dəyərləndirmə aparmamışlar.
64. Qeyd edilənlər ona dəlalət edir ki, apellyasiya instansiyası maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmiş, qətnaməni iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırmamışdır.
65. Bu səbəbdən, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmalıdır. Işə yenidən baxılarkən hazırkı qərarda əks olunan hüquqi mövqe nəzərə alınmaqla qanuni və əsaslı, habelə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara uyğun əsaslandırılmış qətnamə qəbul edilməlidir.
66. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Şirvan Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin. Iş təkrar baxılması üçün həmin məhkəməyə qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.