Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-83/2026 15.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviç və Qəribov Bəhman Fərhad oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı öhdəliyin qoyulması tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *- *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Işin halları 1. - 3.1-ci bəndinə əsasən, icarə müqaviləsinə müddəti bitdikdən sonra xitam vermək və ya dəyişdirmək haqqında icarəçinin ərizəsi olmadıqda müqavilə nəzərdə tutulmuş eyni müddət və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Bu müqavilə yeni müddətə uzadılarkən onun şərtləri tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər. - 6.2-ci bəndinə əsasən, icarəyəverənin yazılı icazəsi olmadan icarəçi tərəfindən icarəyə verilən sahədə əsaslı təmir-tikinti işləri, rekonstruksiya, yenidənqurma aparılması qəti qadağandır. - 8.2-ci bəndinə əsasən, müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. - 8.3-cü bəndinə əsasən, müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə aşağıdakı hallarda vaxtından əvvəl xitam verilir: - 8.3.1. Tərəflərin razılığı ilə; - 8.3.3. Icarəçi tərəfindən müqavilənin şərtləri əhəmiyyətli dərəcədə pozulduqda: icarəyə verilmiş əmlak icarəyə verənin razılığı olmadan icarəçi tərəfindən ikinci əldən icarəyə (subicarəyə) verildikdə; - icarəyə verilmiş əmlak icarəçinin təqsiri üzündən pisləşdikdə; icarəçinin fəaliyyəti nəticəsində qonşularına, ətraf mühitə və dövlət və ictimai mənafelərə zərər vurulduqda. 2.
3. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin rəis müavini Rüstəm Şahbazov tərəfindən İddiaçı ünvanlanmış 2024-cü il ## ###### tarixli 3-21-3/2- *****/**** nömrəli məktubda qeyd edilmişdir ki, “Ismayıllı şəhəri, H.Əliyev prospekti, 133 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsinə dair sizinlə Cavabdeh arasında 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsi bağlanılmışdır. Bildirir ki, qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsinin balans saxlayıcısının çoxsaylı müraciətləri nəzərə alınaraq, həmin sahəyə dair bağlanılmış icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağı barədə sizə xəbərdarlıq məktubu göndərilmişdir. Göstərilənlər nəzərə alınaraq, yuxarıda qeyd edilən ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinə dair bağlanılmış 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsi 2024cü il # ### tarixindən ləğv edilmiş və həmin sahənin tərəfinizdən təhvil verilməsi tələb olunur”.
Iş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
4. Iddiaçı İddiaçı (bundan sonra-“iddiaçı”) 2025-ci il ## ###### tarixində Cavabdeh (bundan sonra-“cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi, daha sonra isə iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Ismayıllı şəhəri, H. Əliyev prospekti, 133 ünvanda 0.02648 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 228.2 m2 təşkil edən qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsinə dair tərəflər arasında bağlanmış 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsinin cavabdeh vaxtından əvvəl- 2024-cü il # ### tarixində ləğv edilməsinin qanunsuz hesab olunması və həmin müqavilənin eyni müddət üçün (bir il müddətinə-2025-ci il ## ####### tarixinədək) və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsinə dair qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçının icarəyə götürdüyü qeyriyaşayış
5. sahəsinə dair hüququn qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınaraq, dövlət reyestrindən texniki pasport və çıxarış alınmışdır. Icarəyə götürülən qeyri-yaşayış sahəsinə hər ay vaxtlı-vaxtında icarə haqqı ödənilmiş, qeyri-yaşayış sahəsində normal fəaliyyət göstərməsi üçün həmin əraziyə öz vəsaiti hesabına qaz, işıq çəkilmiş, təmir-bərpa işləri görülmüş, sanitar qovşağı inşa edilmişdir. Cavabdehlə bağlanmış 2023-cü il ## ####### tarixli icarə müqaviləsinin müddəti 2024-cü il ## ####### tarixində başa çatacağı halda, cavabdeh bağladığı müqaviləni 2024-cu il # ### tarixində ləğv etmişdir. Cavabdeh 2024-cü il ## ###### tarixli xəbərdarlıq məktubu ünvanlayaraq, balans saxlayıcının çoxsaylı müraciətlərini nəzərə alınaraq, icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra yeni müddətə icarə müqaviləsinin bağlanılmayacağını bildirmişdir. Halbuki, icarə müqaviləsində balans saxlayıcı barədə hər hansı müddəa mövcud olmamışdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin balans saxlayıcının çoxsaylı müraciətləri haqqında bağlanmış icarə müqaviləsində hər hansı məlumat verməmişdir. Iddiaçı cavabdehlə bağlanmış icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsinə razı deyil və belə olan halda müqavilə yalnız məhkəmə qaydasında ləğv oluna bilərdi. Lakin cavabdeh müqavilənin ləğvi barədə özü qərar qəbul etmişdir. Qanunvericiliyə görə, cavabdehin özünün birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinə xitam vermək səlahiyyəti olmamışdır. Maraqlı şəxsin icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv etmək səlahiyyətinə malik olmadığından, cavabdehə təsir göstərərək icarə müqaviləsinin ləğvinə səbəb olmuşdur. Ona görə də cavabdehin bu hərəkətləri əsassız və qanunsuz hesab edir. Belə ki, iddiaçı cavabdehlə sərbəst olaraq müqavilənin bütün mühüm şərtləri barədə tələb olunan formada razılığa gəldikdən sonra müqavilə bağlamışdır. Müqavilədən irəli gələn bütün öhdəliklər onun tərəfindən yerinə yetirilmişdir. Icarə müqaviləsində göstərilən icarə haqqı tam şəkildə qabaqcadan ödənilmişdir. Əgər balans saxlayıcının icarəyə götürülən qeyri-yaşayış sahəsinə görə cavabdehə çoxsaylı müraciəti olsaydı, cavabdeh onu məlumatlandırardı.
6. Cavabdeh onun icazəsi olmadan iddiaçı tərəfindən rekanstruksiya işlərinin görülməsi səbəbindən müqavilənin vaxtından əvvəl xitam edilməsini əsas gətirərək iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il # #### tarixli e-2-2(113)-2563/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin olunmamışdır (hakim G.Həşimova).
8. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, işin məhkəmə iclasında tədqiq edilən sübutlarla və tərəflərin izahatları ilə müəyyən olunan mübahisəsiz halına görə, tərəflər arasında 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsi mövcud olmuşdur. Cavabdeh tərəfindən 2024-cü il # ### tarixindən icarə müqaviləsinə xitam edilməsi, müqavilənin müddəti bitdikdən sonra cavabdeh tərəfindən icarə münasibətinin davam etdirilməyəcəyi barədə iddiaçıya məktub göndərilməsi və hazırkı günədək faktiki olaraq iddiaçının icarə münasibətinin predmeti olan sahədən istifadə etməsi işin mübahisəsiz halı olmuşdur.
9. Məhkəmə iclaslarında tərəflərin izahatı və iş materiallarından olan məktublar ilə müəyyən olunmuşdur ki, icarə müddəti ərzində iddiaçı tərəfindən cavabdehin (icarəyə verən) icazəsi olmadan icarə sahəsində təmir-bərpa işləri görülmüşdür. Iddiaçı cavabdeh tərəfindən həmin işlərin görülməsinin dayandırılması barədə xəbərdar edilmiş və ona icarə müqaviləsinin müddəti bitəndən sonra müqavilə müddətinin uzadılmayacağı bildirilmişdir.
10. Tərəflər arasında mövcud olan icarə müqaviləsinin müddəti 2024-cü il ## ####### tarixinə qədər müəyyən olunmuşdur. Müqavilənin 8.2-ci bəndində müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsinə dair şərt müəyyən olunmuşdur. Işin hallarından göründüyü kimi, icarəyəverən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək barəsində iradə ifadəsini iddiaçıya bildirmişdir. Bu səbəbdən iddia tələbi “icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmış hesab edilməsi” hissəsində əsassız olmuşdur.
11. Məhkəmə iddia tələbinin “cavabdehin müqavilənin vaxtından əvvəl xitamı ilə bağlı hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsi”nə dair hissədə iddia tələbini əsassız hesab edərək bildirmişdir ki, cavabdeh iddiaçıya 2024-cü il # ### tarixində müqavilə münasibətlərinin xitamı ilə bağlı müraciət etsə də, iddiaçının özünün də qeyd etdiyi kimi, müqavilə müddətinin sonunadək, hətta hazırkı günədək qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının istifadəsində olmuş, faktiki olaraq iddiaçı icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmamışdır.
12. Ikincisi, iş materiallarına əlavə edilən 2024-cü il # ##### tarixli aktla müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçı icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsində icarəyəverənə xəbər vermədən, müqavilənin 6.2-ci bəndində qeyd edilən qadağalara baxmayaraq, binada əsaslı təmir və yenidənqurma işləri aparmış, bununla da müqavilənin şərtlərini pozmuşdur. Qeyd olunan hal müqavilənin 8.3-cü bəndinə əsasən müqavilənin vaxtından əvvəl xitamı üçün əsasdır.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 152.1, 390.1, 390.2, 390.3, 700.1, 700.2 və 700.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra- “MPM”) 14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
14. Iddiaçı tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin olunması barədə qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv olunmaqla, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək, iddia təmin olunmuş, 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli müqavilənin 2024cü il ## ####### tarixindən bir il müddətinə-2025-ci il ## ####### tarixinədək eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilmişdir (sədrlik edən-məruzəçi hakim T.Qocayev, hakimlər S.Cəfərov və E.Həsənov).
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iddiaçının tələbi cavabdehin müqavilənin ləğv edilməsi barədə hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsi və icarə müqaviləsinin eyni müddətə və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsi şəklində ifadə edilsə də, burada cavabdehin müqavilənin ləğv edilməsi barədə hərəkətlərinin qanunsuz hesab edilməsi iddia tələbi kimi yox, iddianın əsaslandığı hal kimi çıxış edir. Iddiaçının hüquqi marağı icarə müqaviləsinin uzadılmış hesab edilməsinə yönəlmişdir. Iddiaçı hesab edir ki, cavabdeh müqaviləni ləğv edə bilməzdi. Birinci instansiya məhkəməsi sübutları qiymətləndirmədə səhvə yol vermiş, iddianın rədd olunması üçün əhəmiyyəti olan halların sübuta yetirilməməsinə baxmayaraq iddianı rədd etmişdir.
17. Hazırkı mübahisənin düzgün həlli üçün tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri təhlil olunmalıdır. Tərəflər arasında 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuşdur. Icarə müqaviləsinə cavabdeh tərəfindən xitam verilməsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olubolmaması işin mübahisəli hallarını təşkil etmişdir.
18. Tərəflər icarə müqaviləsini bir il müddətinə bağlamış və həmin müqavilənin ləğvi barədə müraciət daxil olmazsa müqavilənin eyni şərtlərlə və eyni müddətə uzadılacağı barədə razılığa gəlmişlər. Yəni müqavilənin müddətinin başa çatması müqaviləyə avtomatik olaraq xitam verilməsinə səbəb olmur, tərəflərə həmin müddət başa çatdıqda qarşı tərəfə müvafiq müraciət etməklə müqavilənin uzanmasının qarşısını almaq imkanı verir.
19. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış 2024-cü il ## ###### tarixli məktubda “iddiaçıya göndərilmiş xəbərdarlıq məktubunda balansaxlayıcının çoxsaylı müraciətləri nəzərə alınaraq icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra onunla yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağının bildirildiyi” qeyd edilmişdir. Ardınca eyni məktubda 2023-cü il ## ####### tarixli icarə müqaviləsinin 2024-cü il # ### tarixindən ləğv olunduğu və sahənin təhvil verilməsinin tələb edildiyi bildirilmişdir.
20. Göründüyü kimi, cavabdehin 2024-cü il ## ###### tarixli məktubunun özü daxilən ziddiyyətli olmaqla, icarə müqaviləsinin hansı əsasla-müqavilənin müddətinin bitməsi, yoxsa 2024-cü il # ### tarixinədək baş vermiş hansısa səbəbdən dolayı ləğv edilməsi aydın olmamışdır.
21. Ilk növbədə müqavilənin müddətinin bitməsi əsasına qiymət verilsə, 2024-cü il ## ###### tarixli məktubun müqaviləni geri tarixlə - 2024-cü il ## ####### tarixindən ləğv etməsi mümkün deyil. Müqavilənin müddəti 2024-cü il ## ####### tarixində başa çatır. Müqavilənin uzadılmayacağı barədə bildiriş həmin tarixədək verilərsə, müqavilə uzadılmayacaqdı. Halbuki, məktub bu tarixdən iki aydan artıq vaxt keçdikdən, yəni müqavilə müddəti avtomatik qaydada uzadıldıqdan sonra verilmişdir.
22. Məktubda istinad olunan “hansısa əvvəlki tarixdə müddətin uzadılmayacağı barədə cavabdehə xəbərdarlıq edilməsinə” münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iş materiallarında olan (i.v. 39), birinci instansiya məhkəməsinin iddianı rədd edərkən üçün sübut kimi istinad etdiyi, iddiaçıya ünvanlanmış, göndərən orqanın rekvizitləri, tarixi, nömrəsi və imza olmayan, kompüter üsulu ilə hazırlanmış yazılı mətndə icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra iddiaçı ilə yeni müqavilə bağlanmayacağı qeyd edilmişdir. Həmin mətnə nəinki sübut, sənəd kimi belə qiymət verilə bilməz. Hətta bu mətn sənəd üçün bütün zəruri keyfiyyətlərə malik olsa idi belə, müstəqil sübut əhəmiyyəti daşımayacaqdı. Çünki, cavabdeh bu bildirişin təkcə hazırlanmasını yox, həm də müqavilənin digər tərəfinə verilməsini də sübuta yetirməlidir. Belə sübut isə təqdim olunmamışdır. Birinci instansiya məhkəməsi isə qeyri-mötəbər, sübut kimi qiymətləndirilməsi mümkün olmayan yazılı mətnə sübut kimi hüquqi qiymət vermişdir.
23. “Müqaviləyə müqavilə şərtlərinin pozulması əsası ilə xitam verilməsinə” gəldikdə məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, işin materiallarında 2024-cü il # ##### tarixli akt vardır və həmin aktda icarəçi tərəfindən müqavilənin 6.2-ci bəndinin tələblərini pozduğu göstərilmişdir. Akt iddiaçının özü tərəfindən də imzalanmışdır. Lakin bu akt özlüyündə müqavilənin ləğv edilməsi mənasına gəlmir. Çünki, aktda müqavilənin ləğv olunması barədə iradə ifadəsi yoxdur, sadəcə müqavilənin bu cür pozuntusunun gələcəkdə müqaviləyə xitam verilməsinə əsas ola biləcəyi icarəçinin diqqətinə çatdırılmışdır.
24. Aktda göstərilənlər əsasında müqavilə ləğv edilmiş olsa idi, aktın tərtib edildiyi tarixdən sonra icarəçiyə müqavilənin bu əsasla ləğv olunması barədə yazılı bildiriş verilməli idi. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair yazılı bildirişin verilməsi və həmin bildirişdə ləğvin əsaslarının göstərilməsi tələbi MM-in 695-ci maddəsində imperativ formada ifadə edilmişdir. Icarə müqaviləsi də əmlak kirayəsi müqaviləsidir və həmin maddə icarə münasibətlərinə də şamil olunur (MM-in 700.3-cü maddəsi).
25. Beləliklə, birinci instansiya məhkəməsi müqavilənin qanunvericiliyin və müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq iddiaçı tərəfindən ləğv edilməsi ilə bağlı sübutun olmamasına baxmayaraq, həmin halı sübuta yetirilmiş hesab etməklə iş üzrə yanlış nəticəyə gəlmiş, əsassız olaraq iddianı rədd etmişdir.
26. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 685.1, 690.1, 690.2, 700.1 və 700.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Ali Məhkəmənin Inzibati-Iqtisadi Kollegiyasının ## ######## 2017-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 2018-ci il ## #### tarixli Qərarına, MPM-in 77.1, 88 və 89.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
27. Cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş kassasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi, iddianın rədd olunması barədə qərar əqbul edilməsi xahiş edilmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
28. MM-in 421, 689, 690, 692, 697 və 700-cü maddələrinin, “Icarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il # ######## tarixli *** nömrəli fərmanının tələbləri pozulmuşdur. Belə ki, cavabdehin Qəbələ ərazi şöbəsinin əməkdaşları tərəfindən icarə müqaviləsinin predmeti olan qeyri-yaşayış binasına baxış zamanı iddiaçı tərəfindən icarə müqaviləsinin 6.2-ci bəndində qeyd edilən qadağalara baxmayaraq, icarəyəverənin yazılı razılığı olmadan icarədə olan binada əsaslı təmir və yenidənqurma işləri aparıldığı müəyyən olunmuşdur. Bununla əlaqədar olaraq, 2024-cü il # ##### tarixli akt tərtib olunaraq iddiaçıya qanunvericiliyin tələblər izah edilmiş və qeyd olunan halların gələcəkdə müqaviləyə xitam verilməsinə səbəb ola biləcəyi qeyd edilmişdir.
29. Eyni zamanda, Azərbaycan Respublikası Ismayıllı rayon Icra Hakimiyyəti tərəfindən 2024-cü il ## ###### tarixli *-**/*-**/**** nömrəli məktubla cavabdehə müraciət olunaraq, nümayəndəliyin, eləcə də digər dövlət idarə və müəssisələrinin ofis binalarına ehtiyacları olduğunu, bununla əlaqədar qeyri-yaşayış binasının icarəyə götürülməsi məqsədilə 2023-cü il ## ###### tarixində *-**-*/*-*/**** nömrəli məktubla cavabdehin Qəbələ Ərazi Şöbəsinə müraciət olunduğu qeyd olunmuşdur. Bu səbəbdən dövlət vəsaiti hesabına inşa edilən sözügedən ofis binasının ictimai-iaşə obyekti (çayxana) kimi istifadəsi yolverilməz olduğundan, dövlət əmlakının qorunub saxlanılması və səmərəli istifadəsini təmin etmək məqsədilə icarə müqaviləsi ləğv olunmasını və binanın Ismayıllı Rayon Icra Hakimiyyətinin istifadəsinə qaytarılması ilə bağlı qanunamüvafiq tədbirlər görülməsi xahiş edilmişdir.
30. Bununla əlaqədar cavabdeh tərəfindən 2024-cü il # ##### tarixli ************ nömrəli və 2024-cü il # ### tarixli ************ nömrəli məktubla iddiaçıya müraciət olunaraq, qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsinin balanssaxlayıcısının müraciətləri nəzərə alınaraq, həmin sahəyə dair bağlanılmış icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra onunla yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağı barədə xəbərdarlıq edilmişdir. Bundan əlavə cavabdeh tərəfindən 2024-cü il ## ### tarixli ************ nömrəli məktub ilə iddiaçıya eyni məzmunlu cavab verilmişdir.
31. Daha sonra cavabdeh tərəfindən iddiaçıya 2024-cü il ## ###### tarixli 3- **-*/*- *****/**** nömrəli məktub ünvanlanaraq, 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsinin 2024-cü il # ### tarixindən ləğv edildiyi bildirilmiş və həmin sahənin təhvil verilməsi xahiş olunmuşdur. Buna baxmayaraq, işə baxan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən hazırkı işin halları ətraflı araşdırılmadan, 2024-cü il ## ###### tarixli *-**-*/*- *****/**** nömrəli məktuba sübut kimi qiymət verilməsinin mümkün olmadığı qeyd olunmuşdur. Məhkəmə iş üzrə mühüm əhəmiyyət kəsb etməsi ilə əlaqədar cavabdeh tərəfindən iddiaçıya 2024-cü il ## ###### tarixi bir məktubla müraciət olunubolunmamasını araşdırmağa borclu olduğu halda, formal mülahizə ilə məktubun sübut kimi qəbul edilməməsi barədə nəticəyə gəlmişdir.
32. Balanssaxlayıcı qurumun çoxsaylı müraciətləri nəzərə alınaraq, cavabdehin 2024-cü il # ###### tarixli *** nömrəli sərəncamı ilə hazırkı iddianın predmeti olan 2023cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsi ləğv edilmişdir. Cavabdehin icarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə bağlı hərəkətləri və sərəncamı qanunvericiliyə və müqavilə şərtlərinə (müqavilənin 8.2 və 8.3.5-ci bəndləri) uyğun olmuşdur. Hazırkı halda mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin 2016-cı il tarixindən Ismayıllı rayon Icra Hakimiyyətinin balansında olması işin mübahisəsiz halıdır və həmin qeyri-yaşayış sahəsi yalnız balanssaxlayıcı qurumun razılığı ilə cavabdeh tərəfindən iddiaçının icarəsinə verilə bilər. Belə olan halda balanssaxlayıcı qurumun məsələyə dair mövqeyi iş üzrə zəruri əhəmiyyət kəsb etməsinə baxmayaraq, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən sözügedən qurumun məhkəmə icraatına cəlb olunması ilə bağlı hər hansı tədbir görülməmişdir.
33. Göründüyü kimi, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən natamam araşdırma aparılması səbəbindən, məhkəmə cavabdehin 2024-cü il # ###### tarixli *** nömrəli sərəncamı ilə qüvvədən düşmüş müqavilənin bir il müddətinə uzadılmış hesab edilməsi barədə yanlış nəticəyə gəlmişdir. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, icarə müqaviləsinə xitam verilməsinə əsas olan cavabdehin 2024-cü il # ###### tarixli *** nömrəli sərəncamı işə baxılarkən qüvvədə olmuşdur və hər hansı qaydada mübahisələndirilməmişdir. Bu səbəbdən iddia predmeti olan 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsi cavabdehin müvafiq sərəncamı ilə hüquqi qüvvəsini itirdiyi halda, apellyasiya məhkəməsinin mövcud olmayan bir müqavilə üzrə tərəflər arasında icarə münasibətlərinin davam etdirilməsi barədə mövqeyi qanunsuz hesab olunmalıdır. Nəzərə alınmalıdır ki, icarə obyekti üzrə tərəflər arasında öhdəliklər icarə müqaviləsi əsasında yarandığından, mövcud vəziyyətdə cavabdehin qüvvədə olan 2024-cü il # ###### tarixli *** nömrəli sərəncamı ilə hüquqi qüvvəsini itirmiş müqavilə eyni müddətə uzadılmış hesab oluna bilməzdi. Göründüyü kimi, apellyasiya məhkəməsi işin hallarını tam, hərtərəfli, obyektiv araşdırmamış və düzgün qərar qəbul etməmişdir.
34. MPM-in 24.2, 24.3, 217 və 385-ci maddələri, Azərbaycan Respublikası Inzibati Prosessual Məcəlləsinin 2.2.5-ci maddəsi, “Inzibati icraat haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 2.0.2-ci maddəsi, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin “Inzibati və mülki hüquq münasibətlərindən irəli gələn mübahisələrin məhkəmə aidiyyətinə dair” 2015-ci il ## ##### tarixli * nömrəli qərarı üzrə - inzibati prosessual qanunvericilikdən görünür ki, inzibati akt inzibati orqan tərəfindən qəbul edilməli, ümumi (publik) hüquq sahəsinə aid olan müəyyən (konkret) məsələləri nizama salmalı, ünvanlandığı hüquqi və ya fiziki şəxs (şəxslər) üçün müəyyən hüquqi nəticələr yaratmalı və hakimiyyət tədbiri olmalıdır. Inzibati və mülki hüquq münasibətlərindən irəli gələn mübahisələrin məhkəmə aidiyyətinə dair Ali Məhkəmənin 2015-ci il ## ##### tarixli * nömrəli qərarının 5.1-ci maddəsinə əsasən, inzibati mübahisələr inzibati orqanla fiziki və hüquqi şəxslər arasında inzibati aktın qəbul edilməsi, qəbul edilməsindən imtina olunması, ləğv edilməsi, dəyişdirilməsi, etibarsız sayılması, habelə inzibati orqanın faktiki xarakterli hərəkətləri (fəaliyyəti) və s. ilə bağlı yaranan münasibətlərdən irəli gəlir. Bu səbəbdən inzibati orqanların xaricə yönələn və maraqlı şəxsin publik hüquq sahəsindən irəli gələn bu və ya digər hüququn əldə edilməsi, hüququnun tanınması və ya hüquqlarının həyata keçirilməsi ilə bağlı inzibati orqana müraciətinin nəticəsi olaraq, yaxud inzibati orqanın öz təşəbbüsü ilə qəbul etdiyi aktlarının ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi barədə (mübahisələndirmə haqqında), yaxud həmin aktların etibarsızlığının (qanunsuz) tanınması barədə (müəyyən etmə və tanınma haqqında) iddialara inzibati məhkəmə icraatı qaydasında baxılır.
35. Mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış obyektinə dair icarə müqaviləsi cavabdehin qüvvədə olan 2024-cü il # ###### tarixli *** nömrəli sərəncamı ilə ləğv edilmişdir. Mövcud vəziyyətdə iddiaçının tələbinin əsas mahiyyəti icarə müqaviləsinin davam etdirilməsi ilə bağlı öhdəliyin cavabdehin üzərinə qoyulması barədədir. Qanunvericiliyə əsasən dövlət əmlakının icarəyə verilməsi, müqavilənin ləğv edilməsi müvafiq dövlət aktı əsasında həyata keçirildiyindən, hazırkı iş üzrə cavabdehin icarə müqaviləsinin ləğvi barədə sərəncamının qanuniliyi və ondan irəli gələn digər məsələlər, o cümlədən cavabdehin icarə müqaviləsinin davam etdirilməsi ilə bağlı öhdəlik daşıyıbdaşımaması ilə bağlı məsələ inzibati məhkəmənin araşdırma predmeti olduğundan, hazırkı mübahisəyə mülki mühakimə icraatı qaydasında baxılması yolverilməzdir. Məhkəmə yuxarıda şərh olunan maddi və prosessual hüquq normalarını pozmuş, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halları araşdırmamışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
36. Iddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək, onun təmin edilməməsi və apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
37. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri mövcud olmuşdur. Tərəflər icarə müqaviləsini bir il müddətinə bağlamış və həmin müqavilənin 3.3cü bəndi ilə müqavilənin ləğvi barədə müraciət daxil olmazsa, müqavilənin eyni şərtlərlə və eyni müddətə uzadılacağı barədə razılığa gəlmişlər. Yəni müqavilənin müddətinin başa çatması müqaviləyə avtomatik olaraq xitam verilməsinə səbəb olmur, tərəflərə həmin müddət başa çatdıqda qarşı tərəfə müvafiq müraciət etməklə müqavilənin uzanmasının qarşısını almaq imkanı verir. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış 2024-cü il ## ###### tarixli məktubda “balans saxlayıcının çoxsaylı müraciətləri nəzərə alınaraq icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra onunla yeni müddətə icarə müqaviləsi bağlanılmayacağının xəbərdarlıq məktubunda bildirildiyi” qeyd edilmişdir. Ardınca eyni məktubda 2023-cü il ## ####### tarixli icarə müqaviləsinin 2024-cü il # ### tarixindən ləğv olunduğu və sahənin təhvil verilməsinin tələb edildiyi bildirilmişdir. Apellyasiya məhkəməsi də haqlı olaraq cavabdehin 2024-cü il ## ###### tarixli məktubunun özü daxilən ziddiyyətli olması qənaətinə gəlmişdir.
38. Eləcə də, iş materiallarında olan, birinci instansiya məhkəməsinin iddianı rədd etmək üçün sübut kimi istinad etdiyi, iddiaçıya ünvanlanmış, göndərən orqanın rekvizitləri, tarixi, nömrəsi və imza olmayan, kompüter üsulu ilə hazırlanmış yazılı mətndə icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra iddiaçı ilə yeni müqavilə bağlanmayacağı qeyd edilmişdir. Apellyasiya məhkəməsi haqlı olaraq qeyd etmişdir ki, həmin mətnə nəinki sübut, sənəd kimi belə qiymət verilə bilməz. Hətta bu mətn sənəd üçün bütün zəruri keyfiyyətlərə malik olsa idi belə, müstəqil sübut əhəmiyyəti daşımayacaqdı. Çünki, cavabdeh bu bildirişin təkcə hazırlanmasını yox, həm də müqavilənin digər tərəfinə verilməsini də sübuta yetirməlidir. Belə sübut isə təqdim olunmamışdır. Birinci instansiya məhkəməsi isə qeyri-mötəbər, sübut kimi qiymətləndirilməsi mümkün olmayan yazılı mətnə sübut kimi hüquqi qiymət vermişdir.
39. Bundan başqa, cavabdeh tərəfindən eyni sübutlar hansısa müvafiq ştamp vurularaq, kassasiya şikayətinə sübut kimi əlavə edilmişdir. Hansı ki, kassasiya məhkəməsi yeni sübutlar qəbul etmir və faktları araşdırmır, aşağı instansiya məhkəmələrinin işə baxarkən maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edibetmədiyini yoxlayır.
40. Apellyasiya məhkəməsi dəfələrlə məhkəmə iclaslarını təxirə salaraq, həmin sənədlərlə bağlı cavabdehə müvafiq sorğular vermiş, lakin cavabdeh tərəfindən məhkəməyə hər hansı sübut təqdim edilməmişdir. Eləcə də, cavabdeh tərəfindən kassasiya şikayətinin məzmununda da səhvə yol verilmişdir. Belə ki, iş üzrə verilmiş kassasiya şikayətində mübahisə predmeti yanlış olaraq “torpaq sahəsinə icarə müqaviləsinin bağlanılması” kimi göstərilmişdir.
Kassasiya baxışının hədləri
41. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
42. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir.
Tətbiq edilən hüquq
43. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. ...”
“Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı
Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.”
“Maddə 685. Kirayəyə verənin hüquqi müdafiə vasitələri 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər. ...”
“Maddə 690. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair bildirişin forması və məzmunu 690.1. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair bildiriş yazılı formada verilməlidir. 690.2. Əmlak kirayəsi müqaviləsinin ləğvinə dair bildirişdə müqavilənin ləğvi üçün əsaslar göstərilməlidir. ...”
“Maddə 700. Icarə müqaviləsi 700.1. Icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. Icarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. ... 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.”
“Maddə 719. Torpaq icarəsi müqaviləsinə xitam verilməsi və onun qüvvəsinin uzadılması. Müqavilənin ləğvi 719.1. Torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir. ...”
“Maddə 720. Torpaq icarəsi haqqında müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsi ... 720.3. Icarəçi torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsini aşağıdakı hallarda tələb edə bilməz: ... 720.3.3. müəssisənin icarəsi, müəssisə yaradılmasına kömək göstərən əlavə torpaq sahələrinin icarəsi və ya icarəçinin becərdiyi bataqlıq torpaqlarının və xam yerlərin icarəsi haqqında müqavilə azı 18 il müddətinə, digər torpaq sahələrinin icarəsi haqqında müqavilə azı 12 il müddətinə bağlandıqda; 720.3.4. icarəyə verən müvəqqəti icarəyə verdiyi torpağı yenidən öz istifadəsinə almaq və ya ondan qanunla müəyyənləşdirilmiş və ya digər dövlət vəzifələrinin yerinə yetirilməsi üçün istifadə etmək niyyətində olduqda. ...”
44. “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə 13. Icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi, pozulması, xitamı və uzadılması
1. Icarə müqaviləsi şərtlərinin dəyişdirilməsinə, onun pozulmasına və ona xitam verilməsinə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində və digər normativ hüquqi aktlarda müəyyən edilmiş qaydada, habelə tərəflərin razılığı ilə yol verilir. Tərəflərdən birinin müqavilə şərtlərini pozduğu hallarda o biri tərəfin tələbi ilə icarə müqaviləsi məhkəmənin qərarına əsasən pozula bilər.
2. Icarə obyekti dövlətsizləşdirmə və özəlləşdirmə üçün açıldıqda icarə müqaviləsi ləğv edilmiş hesab olunur. Bu halda icarəçinin icarə obyektinə qoyduğu investisiyanı icarəyəverən bazar dəyəri üzrə ödəməlidir.
3. Icarəyəverən təşkilatın yenidən təşkil edilməsi, habelə icarəyə götürülmüş əmlakın mülkiyyətçisinin dəyişməsi müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun pozulması üçün əsas deyildir.
4. Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra icarəçinin müqaviləni təzələmək hüququ vardır.
5. Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Müqavilə yeni müddət üçün uzadılarkən onun şərtləri tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər. Icarə müqaviləsinin ayrı-ayrı növləri üçün Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə başqa qaydalar da müəyyən edilə bilər. ...”
45. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 14. Iş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri ... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. ...”
“Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. ...”
“Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.”
“Maddə 89. Yazılı sübutlar 89.1. Yazılı sübutlar—iş üçün əhəmiyyətli hallar barədə məlumat verən, notariat qaydasında təsdiq olunmuş sənədlər, aktlar, müqavilələr, arayışlar, işgüzar yazışmalar və sair sənəd və materiallardır. ...”
“Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. ... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. ...”
“Maddə 416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.”
Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
46. Hazırkı işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarına görə, tərəflər arasında bağlanmış 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsi ilə cavabdeh tərəfindən “Azərmənzilkomplektlayihətəmir” X5 Ismayıllı Mənzil Istismar Sahəsinin balansında olan qeyri-yaşayış sahəsi xidmət məqsədilə aylıq icarə haqqı 459 manat müəyyən edilməklə iddiaçıya icarəyə verilmiş, icarə müqaviləsinin müddəti 2023cü il ## ####### tarixindən 2024-cü il ## ####### tarixinədək müəyyən edilmiş, icarə müqaviləsinə müddəti bitdikdən sonra xitam vermək və ya dəyişdirmək haqqında icarəçinin ərizəsi olmadıqda müqavilə nəzərdə tutulmuş eyni müddət və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsi nəzərdə tutulmuşdur.
47. Birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış həmin icarə müqaviləsinin eyni müddət üçün (bir il muddətinə-2025-ci il ## ####### tarixinədək) və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsinə dair tələbi təmin etməmiş, cavabdehin müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək barəsində iradə ifadəsini iddiaçıya bildirməsinə və iddiaçının icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsində cavabdehə xəbər vermədən, müqavilənin 6.2-ci bəndində qeyd edilən qadağalara baxmayaraq, binada əsaslı təmir və yenidənqurma işləri aparmasına, bununla da müqavilənin şərtlərini pozmasına istinad etmişdir.
48. Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, müqavilənin uzadılmayacağı barədə bildiriş 2024-cü il ## ####### tarixinədək verilərsə, müqavilə uzadılmayacaqdı. Halbuki, cavabdehin iddiaçıya ünvanladığı 2024-cü il ## ###### tarixli məktub bu tarixdən iki aydan artıq vaxt keçdikdən, yəni müqavilə müddəti avtomatik qaydada uzadıldıqdan sonra verilmişdir.
49. Işə kassasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşmır və kassasiya şikayətlərinin dəlilləri üzrə aşağıdakı qaydada qiymətləndirmənin aparılmasını zəruri hesab edir.
50. Belə ki, işin materiallarında olan 2024-cü il # ##### tarixli aktdan görünür ki, cavabdehin səlahiyyətli nümayəndələrinin və iddiaçının da iştirakı ilə Ismayıllı şəhəri, H.Əliyev prospekti 133 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasına yerində baxış keçirilmiş, baxış zamanı müəyyən olunmuşdur ki, icarəçi müqavilənin 6.2-ci bəndinin tələbləri pozulmaqla binada əsaslı təmir və yenidənqurma işləri aparmışdır. Qanunvericiliyin tələbləri icarəçiyə izah edilmiş, müqavilənin şərtlərinin pozulmasının gələcəkdə müqaviləyə xitam verilməsinə əsas verə biləcəyi bir daha nəzərinə çatdırılmışdır.
51. Bununla bağlı, tərəflər arasında bağlanmış 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsinin 6.2-ci bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, icarəçiyə icarəyəverənin yazılı icazəsi olmadan icarəyə verilmiş əmlakda əsaslı təmir, yenidənqurma və rekonstruksiya işləri aparmaq qadağan edilmişdir.
52. Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış 2024-cü il ## ###### tarixli xəbərdarlıq məktubunda balans saxlayıcının çoxsaylı müraciətləri nəzərə alınaraq, icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra onunla yeni müddətə icarə müqaviləsinin bağlanmayacağı bildirilmişdir.
53. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən 2024-cü il tarixli məktubla müqavilənin geri tarixə-2024-cü il ## ####### tarixindən ləğv etməsinin mümkün olmaması qənaətinə gəlinsə də, nəzərə alınmalıdır ki, iddia tələbi tərəflər arasında bağlanmış 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli müqavilənin 2024-cü il ## ####### tarixindən bir il müddətinə-2025-ci il ## ####### tarixinədək eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilməsindən ibarətdir. Işə apellyasiya qaydasında baxılaraq, 2025-ci ilin noyabr ayında qətnamə qəbul edilən zaman isə artıq həmin müddət bitmişdir.
54. “Icarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 13-cü maddəsinin 5-ci bəndinə əsasən müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir.
55. Qeyd olunan normada icarə münasibətlərində susmaqla razılıq prinsipini təsbit edir. Yəni, icarə müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra icarəyə verən və ya icarəçi tərəfindən müqaviləyə xitam verilməsi və ya onun şərtlərinin dəyişdirilməsi barədə iradə qarşı tərəfə bildirilmədikdə, tərəflər faktiki olaraq icarə münasibətlərini davam etdirdikdə müqavilə avtomatik olaraq əvvəlki müddətə və əvvəlki şərtlərlə uzadılmış hesab edilir.
56. Tərəflərdən biri müqavilənin uzadılmasına qarşı olduğunu qarşı tərəfin nəzərinə çatdırıbsa, həmin halda 13.5-ci maddənin tətbiqi və müqavilənin avtomatik uzanmış hesab edilməsi üçün hüquqi əsas yaranmır.
57. Baxılan iş üzrə cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ünvanlanmış həm 2024-cü il ## ###### tarixli məktubda, eləcə də tərəflər arasında işin materiallarına əlavə edilmiş yazışmalarda, məhkəmə icraatı zamanı iddia tələbinə qarşı cavabdehin mövqeyində icarə münasibətlərinin davam etdirilməsi ilə bağlı iradənin mövcud olmadığı bildirilmişdir.
58. Göründüyü kimi, apellyasiya instansiyası məhkəməsi, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin eyni müddətə və şərtlərlə davam etməsinə icarəyəverənincavabdehin iradəsinin olmamasına düzgün hüquqi qiymət verməmiş, iddia predmeti olan müqavilə müddətinin artıq bitməsi nəzərə alınmadan, iddia tələbi təmin edilməklə, həm «Icarə haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanunun 13-cü maddəsinin 5-ci bəndinin, həm də 2023-cü il ## ####### tarixli **** nömrəli icarə müqaviləsinin 3.1 və 8.2-ci bəndinin tələblərinə (bax § 1) zidd nəticəyə gəlinmişdir.
59. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası qeyd edilənlərə əsasən belə qənaətə gəlir ki, iddia tələbinin təmin edilməsi üçün hüquqi əsas mövcud olmadığından təmin edilə bilməz. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi maddi hüquq normalarının pozulmasına görə ləğv edilməli, işin yenidən araşdırılması üçün həmin məhkəməyə göndərilməsinə zərurət olmaması nəzərə alınmaqla, yeni qərar qəbul edilərək, iddia tələbi rədd edilməlidir.
60. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə
Qərara alır:
Kassasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin, iş üzrə yeni qərar qəbul edilsin. Iddia tələbi rədd olunsun. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.