Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-129/2025 06.03.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçının Cavabdehə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə müqaviləsi, icarə haqqı tələbi, öhdəliyin pozulması (və ya lazımınca icra edilməməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Məmmədli Bəhram Məmməd oğlunun məruzəsi ilə, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviç və Qəribov Bəhman Fərhad oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı MMC-nin Cavabdehə qarşı “icarə müqaviləsi üzrə pulun tutulması və s.” tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 23 oktyabr tarixli 2-2(103)-976/2024 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən ve rilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. İddiaçı MMC və Cavabdeh arasında bağlanmış 2021-ci il 26 yanvar tarixli icarə müqaviləsi ilə İddiaçı MMC ünvan 1 ünvanında yerləşən iki mərtəbəli binanın birinci mərtəbəsində ümumi sahəsi 96,4 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin tam mülkiyyət üzrə ona məxsus hissəsindən 96,4 kv.m sahəni Cavabdeh 2026-cı il 26 yanvar tarixinədək icarəyə verməyi, sonuncu isə sahəni qəbul edib aylıq 2.000 manat icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Tərəflər müqavilənin 7-ci bəndində müqavilənin ləğv edilməsini tərəflərin bir ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilməsi barədə də razılığa gəlmişlər.
2. Həmin müqaviləyə 2021-ci il 19 mart tarixli saziş imzalanaraq, icarəyə verilən qeyri-yaşayış sahəsinin ölçü sü 76,4 kv.m olaraq müəyyən edilmişdir.
3. İddiaçı MMC 2023-cü il 2 oktyabr tarixində Cavabdeh “icarə müqaviləsinin ləğvi xəbərdarlıq” ünvanlayaraq, qeyri-yaşayış sahəsindən özünün bilavasitə istifadəsinə ehtiyac yarandığına istinad etmiş, 2021-ci il 26 yanvar tarixli icarə müqaviləsinin 7-ci bəndinə əsaslanaraq icarə müqaviləsinin ləğv olunduğunu bildirmiş, 2023-cü il 1 noyabr tarixinə qədər qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq təhvil verilməsini tələb etmişdir. Xəbərdarlıq Cavabdeh yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olduğu ünvanda 2023-cü il 3 oktyabr tarixində qəbul edilmişdir.
4. İddiaçı MMC onlayn kargüzarlıq vasitəsi ilə 2024-cü il 11 fevral tarixində Cavabdeh bildiriş ünvanlayaraq, qeyri-yaşayış sahəsindən özünün bilavasitə istifadəsinə ehtiyac yarandığına, 4 aylıq müddətdə ardıcıl icarə haqqının ödənilmədiyinə istinadla 2021-ci il 26 yanvar tarixli icarə müqaviləsinin 7-ci bəndinə əsaslanaraq icarə müqaviləsinin ləğv olunduğunu bildirmişdir. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
5. İddiaçı MMC (bundan sonra – “iddiaçı”) 2024-cü il 8 aprel tarixində Cavabdeh (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi, bundan sonra iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış 2021-ci il 26 yanvar tarixli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, cavabdehin ünvan 1 ünvanda yerləşən ikimərtəbəli binanın birinci mərtəbəsindəki 76,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması, 20.000 manat icarə haqqının cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 2021-ci il 26 yanvar tarixli icarə müqaviləsi və həmin müqaviləyə 2021-ci il 19 mart tarixli dəyişikliyə əsasən, qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehə icarəyə verilmişdir. İcarə müqaviləsinin 4-cü bəndinə əsasən, icarəçi hər ay icarəyə verənə 2.000 manat icarə haqqı ödəməlidir. Cavabdeh 4 ay ardıcıl icarə haqqını ödəməmiş, buna görə də cavabdehin iddiaçıya 8.000 manat icarə haqqı borcu yaranmışdır. Cavabdeh bundan qabaq da icarə haqqını hər dəfə vaxtında və tam ödəməmişdir. İddiaçı əvvəlcədən cavabdehin öz müqavilə öhdəliklərinə əməl etməyəcəyini və icarə haqqını dəfələrlə ödəməyəcəyini bilsəydi, onunla müqavilə bağlamazdı. İddiaçı 2023-cü il 24 dekabr tarixində cavabdehə pretenziya göndərərək, 2021-ci il 26 yanvar tarixli icar ə müqaviləsinin 7-ci bəndinə əsasən müqavilənin ləğv olunduğunu bildirmiş, 2023-cü il 31 dekabr tarixinə kimi qeyri-yaşayış sahəsini boşaldıb iddiaçının səlahiyyətli nümayəndəsinə təhvil verməyi və 8.000 manat icarə haqqı borcunu ödəməyi təklif etmişdir. Lakin cavabdeh qeyri-yaşayış sahəsini boşaltmamış, icarə haqqı borcunu ödəməmişdir. Cavabdehin iddia verilən vaxta 10 ay üçün 20.000 manat icarə haqqı borcu mövcud olmuşdur.
7. Cavabdeh iddiaya etiraz edərək, icarə obyektində kanalizasiya problemi olduğunu, həmçinin cavabdehin əməkdaşlıq etdiyi şirkətdə problemlər yarandığından fəaliyyətinin dayandığını, icarə obyekti üçün icarə haqqını bir müddət ödəyə bilmədiyini, iddiaçının da subicarəyə razılıq vermədiyini bildirmişdir.
8. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 4 iyul tarixli e-2-2( 113)-2949/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin olunmuş, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 50 manat, mediasiya prosesinə çəkilmiş xərcin əvəzi olaraq 100 manat pulun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi qət edilmişdir (hakim – N.Əhmədova).
9. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, icarə müqaviləsi icarəçi ilə icarəyəverən arasında əmlak kirayəsi müqaviləsi olmuş, icarəyəverənin icarəçiyə icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququnu verməyi, icarəçinin isə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürdüyü icrası davamlı olan öhdəlik münasibətini ifadə etmişdir.
10. Ümumi qaydaya görə icarə münasibətlərinə müqavilənin müddəti bitdikdə xitam verilir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan so nra – “MM”) 689.1-ci maddəsinə əsasən, kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət bitdikdə xitam verilir. Lakin mülki qanunvericilikdə müddətin müəyyən edildiyi icarə münasibətlərinə vaxtından əvvəl də ləğv olunması imkan nəzərdə tutulmuşdur. MM-in 421.2-ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya MM-də və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
11. Hazırkı iş üzrə iddianın faktiki əsası qismində 2021-ci il 26 yanvar tarixli icarə müq aviləsinin 7-ci bəndinə və icarə haqqının ödənilmədiyinə istinad olunmuşdur. Məhkəmə müqavilənin ləğvi qaydası ilə bağlı qeyd etmişdir ki, tərəflərin müqavilədə onun ləğv edilməsini tərəflərin bir ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirildiyini razılaşdırmışlar. İddiaçı qeyd olunan qaydada, yəni ilk dəfə 2023-cü ilin oktyabr ayında yazılı ərizə ilə cavabdehə müraciət edərək və müqavilənin 7-ci bəndinə istinad edərək, müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv olunduğunu bildirmiş, icarə obyekti təhvil verilmədiyindən təkrarən 2024-cü ilin fevral ayında müraciət etmiş, bu zaman həmçinin icarə haqqının ödənilmədiyinə istinad etmişdir.
12. Hazırkı halda icarə haqqının uzun müddət ödənilməməsi işin mübahisəsiz halı olmuşdur. Belə olan halda, qeyd olunan əsasla, yəni MM-in 685.2-ci maddəsinə müvafiq olaraq, icarəyə verənin müqaviləni vaxtından əvvəl ləğv etmək hüququnun dispozisiya şərtləri yaranmışdır.
13. Məhkəmə tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə müqavilənin ləğvinin xüsusi qaydasının nəzərdə tutulduğunu, bu qaydanın bir tərəfin müqavilənin ləğvi ilə bağlı iradəsini digər tərəfə bir ay qabaqcadan ifadə etməsi ilə şərtləşdirildiyini nəzərə alaraq, icarə müqaviləsinin ləğvinin anının müəyyən edilməsi üçün icarəyəverənin (iddiaçının) iradə ifadəsinin icarəçiyə (cavabdehə) bəyan olunması anının müəyyən edilməsini zəruri hesab etmişdir.
14. Məhkəməyə təqdim edilən icarə müqaviləsinin ləğvi barədə xəbərdarlıqdan görünür ki, 2021-ci il 26 yanvar tarixli icarə müqaviləsinin 7-ci bəndinə əsasən iddiaçı müqavilənin ləğv olunduğunu bəyan etmiş və 2023-cü il 1 noyabr tari xinə kimi qeyriyaşayış sahəsinin boşaldılmasını xahiş etmişdir. Həmin xəbərdarlıq icarə müqaviləsində cavabdehin ünvanı kimi göstərilən ünvan 2 2023-cü il 2 oktyabr tarixində göndərilmiş, adıçəkilən ünvanda xəbərdarlıq 2023-cü il 3 oktyabr tarixində qəbul edilmişdir. Göstərilənlərə əsasən, məhkəmə 2021-ci il 26 yanvar tarixli icarə müqaviləsinin 2023-cü il 3 noyabr tarixindən ləğv olunmuş hesab edilməsi qənaətinə gəlmişdir.
15. Məhkəmə cavabdehin icarə obyektinin kanalizasiya sistemində problem olduğu ilə bağlı arqumentlərinə münasibətdə isə qeyd etmişdir ki, MM-in 677.3-cü maddəsinə əsasən, kirayəçi kirayə müddəti ərzində aşkar etdiyi müqaviləyə hər hansı uyğunsuzluqlar barəsində və ya əşyanı və ya onun istifadəçilərini gözlənilməz təhlükədən qorumaq üçün tədbirlər görülməsi zərurəti ba rəsində kirayəyə verənə dərhal bildiriş verməlidir. Bu, əşya barəsində üçüncü şəxslərin hüquqlarının bəyan edildiyi hallarda da qüvvədədir. Əgər kirayəçi bildiriş vermirsə, bunun nəticəsində əmələ gələn zərərin əvəzini ödəməyə borcludur; kirayəyə verən kirayəçinin bildiriş verməməsi üzündən hər hansı qüsuru aradan qaldıra bilmədikdə, kirayəçinin MM-in 677.1-ci maddəsində müəyyənləşdirilmiş hüquqları həyata keçirmək hüququ yoxdur.
16. Əvvəla, göstərilməlidir ki, iş materiallarından cavabdehin iddiaçıya belə bir bildiriş verdiyi təsdiq olunmamışdır. Digər tərəfdən, iddiaçının nümayəndəsi kanalizasiya probleminin həll olduğunu bildirmiş, qeyd edilən qüsurun mövcud olması, həmin qüsur nəticəsində icarə obyektindən istifadənin mümkün olmadığı sübut edilə bilməmişdir. Əksinə, cavabdehin nümayənd əsi və vəkili məhkəmə iclasında cavabdehin fəaliyyətinin dayanmasına səbəbin əməkdaşlıq etdiyi şirkətdə problemlər olduğunu qeyd etmişdir.
17. Məhkəmə icarə haqqının tutulması tələbi ilə bağlı isə qeyd etmişdir ki, icarə müddətində icarəçi tərəfindən icarə haqqının ödənilməsinin hüquqi əsası qismində MM-in 700.1-ci maddəsi, icarə münasibətlərində xitam verildikdən sonra icarə obyekti qaytarılanadək icarə haqqının ödənilməsi tələbinin hüquqi əsasını isə MM-in 705-ci və 697.2-ci maddələri çıxış etmişdir.
18. Məhkəmə icarə obyektinin iddia tələbinin dəqiqləşdirildiyi 2024-cü il 30 iyun tarixinə qaytarılmadığının işin mübahisəsiz halı olduğunu nəzərə alaraq, 2023-cü ilin sentyabr ayından 2024-cü ilin iyun ayınadək (iyun ayı da daxil olmaqla) 10 ay üçün 20.000 manat məbləğində icarə haqqının Ca vabdeh tutularaq iddiaçıya ödənilməsi qənaətinə gəlmişdir.
19. Məhkəmə cavabdehin icarə obyektindən çıxarılması tələbinə münasibətdə isə göstərmişdir ki, MM-in 697.1-ci maddəsinə əsasən, kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Tərəflər arasındakı icarə münasibətlərinə 2023-cü il 3 noyabr tarixindən xitam verildiyini nəzərə alan məhkəmə cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması qənaətinə gəlmişdir.
20. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 421.2, 677.1, 677.3, 697.1, 697.2, 700.1, 700.3 və 705-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2023-cü il 29 mart tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 14.1, 14.2 və 77.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
21. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv, iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
22. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 23 oktyabr tarixli 2-2(103)-976/2024 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən – L.Əliyeva, hakimlər – T.Mahmudova və Z.Şirinov).
23. Apellyasiya məhkəməsi iddianın icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi hissəsinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı cavabdehə 2024-cü il 2 oktyabr tarix ində mübahisəli icarə müqaviləsinin ləğv olunması barədə bildiriş ünvanlayaraq, iddiaçının icarə sahəsinin özünün istifadə etməsinə ehtiyacının yarandığını əsas göstərməklə müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən həmin müqavilənin 2023-cü il 1 noyabr tarixindən ləğv edildiyini bildirmişdir. Tərəflər arasında bağlanmış mübahisəli icarə müqaviləsinin istinad olunan 7-ci bəndinə əsasən, müqavilənin ləğv edilməsi tərəflərin bir ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir.
24. Bundan əlavə, müqavilənin ləğv edilməsinin xüsusi qaydasını müəyyən edən MM-in 421.2-ci maddəsinə əsasən, isə tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya MM-də və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Həmi n maddənin məzmunundan göründüyü kimi, qanunverici tərəflərin müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv edilməsi əsaslarını müqavilədə müəyyənləşdirmək imkanını nəzərdə tutmuşdur. Odur ki, kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçı müqavilənin 7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş bir ay əvvəlcədən xəbərdarlıq etməklə müqaviləni ləğv etmək hüququndan istifadə edərək icarə müqaviləsini ləğv etməkdə haqlı olmuşdur.
25. Bundan əlavə, ləğvetmə barədə bildiriş 2023-cü il 2 oktyabr tarixində cavabdehə çatdırıldığından, icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi üçün müqavilədə nəzərdə tutulmuş 1 aylıq xəbərdarlıq müddəti 2023-cü il 2 noyabr tarixində bitmişdir. Belə olan halda kollegiya müqavilənin 2023-cü il 3 noyabr tarixindən ləğv olunmuş hesab edilməsi qənaə tinə gəlmişdir.
26. İddianın icarə sahəsindən çıxarılma və icarə haqqının tutulması hissəsi ilə bağlı kollegiya qeyd etmişdir ki, mübahisəli icarə müqaviləsi iddiaçı tərəfindən birtərəfli qaydada ləğv edildikdən sonra cavabdehin icarə obyekti olan qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçıya geri qaytarması iş materiallarına əsasən müəyyən edilməmişdir. Odur ki, icarə müqaviləsinə 2023-cü il 3 noyabr tarixindən xitam verildiyindən, iddiaçı MM-in 697.1-ci maddəsinin tələblərinə əsasən icarə obyektinin geri qaytarılmasını, MM-in 700.1-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq icarə müqaviləsinə xitam verildiyi tarixədək olan müddət üçün hesablanmış, lakin ödənilməmiş icarə haqqı borcunu, həmin tarixdən etibarən isə MM-in 697.2-ci maddəsinin tələblərinə əsasən icarə obyektinin qaytarılmamasının kompensasiya sı qismində icarə haqqını, cəmi 20.000 manat pulu tələb etməkdə haqlı olmuşdur.
27. İcarə obyektində kanalizasiya sistemində problemlər yarandığından və iddiaçı isə həmin qüsurları aradan qaldırmadığından, icarə haqqının ödənilməməsi barədə cavabdehin dəlillərinə münasibətdə kollegiya qeyd etmişdir ki, cavabdeh həmin halları, o cümlədən obyektinin kanalizasiya sistemində həqiqətən problemlər yaranmasını, eləcə də həmin problemlərin yaranması barədə iddiaçıya məlumat verməsini, həmin problemlərin iddiaçı tərəfindən aradan qaldırılmamasını təsdiq edən sübutları iş materiallarına əlavə etməmişdir. Odur ki, həmin dəlillər əsassız olmuşdur.
28. Obyektdə faktiki fəaliyyət göstərməməsi barədə cavabdehin dəlillərinə münasibətdə isə kollegiya qeyd etmişdir ki, icarə haqqı icarəçinin icarə obyektind ən istifadə etməsinə görə deyil, icarə obyektinin icarəyə verən tərəfindən icarəçinin sahibliyinə və istifadəsinə təqdim edilməsinə görə ödənilən haqdır. Odur ki, icarə obyektinin qüsurları nəticəsində icarə obyektindən istifadə edilməsinin qeydi-mümkün olması halları istisna olmaqla, icarəçinin icarə obyektindən faktiki istifadə etməməsi onu icarə haqqını ödəmək öhdəliyindən azad etməmişdir.
29. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşdıqdan sonra verilmiş iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizənin qəbul edilməsi, bununla da prosessual normaların pozuntusuna yol verilməsi barədə cavabdehin dəlilinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, MPM-in istinad olunan 53-cü maddəsinin 2-ci cümləsinə görə məhkəmə baxışı zamanı iddianın əsasını və ya predmetini dəyişməyə, iddia tələbinin həcmini artırmağa və ya azaltmağa o halda yol verilir ki, bunun üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmiş olsun və ya iddiaçı bu hərəkətlərin işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər edilməsinin ondan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın.
30. Hazırkı halda iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizənin verilməsi iddia qaldırıldığı tarixdən qətnamə çıxarıldığı tarixədək olan müddət ərzində icarə obyektinin cavabdehin sahibliyində və istifadəsində olması, nəticədə icarə haqqı borcunun məbləğinin artması ilə bağlı olmuş, yəni həmin ərizənin verilməsi üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmişdir. Odur ki, birinci instansiya məhkəməsi həmin ərizəni qəbul etməklə prosessual normaların pozuntusuna yol verməmişdir.
31. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 421.2, 685.2, 697.1, 697.2, 700.1, 700.3 və 705-ci, MPM-in 77.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
32. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə qaytarılması barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
33. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 129-cu maddəsinin İİİ hissəsi üzrə Məhkəmə qərarı qanuna və sübutlara əsaslanmalıdır.
34. MM-in 700.1-ci maddəsi üzrə - Məhkəmə qeyd olunan normanı tətbiq edərkən işin faktiki hallarını nəzərə almamışdır. Cavabdeh iddiaçının qanunsuz hərəkətləri nəticəsində istifadə edilməyən müddətlər üzrə icarə haqqının ödənilməsinə məcbur edilmişdir. Apellyasiya instansiyası bu xüsusatlara aydınlıq gətirməmişdir.
35. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun S.Əliyevin şikayəti ilə əlaqədar 2007-ci il 13 may tarixli Qərarı üzrə - İşə baxan kollegiya birinci instansiya məhkəməsində olduğu kimi, işin hallarını tam araşdırmamış, təqdim olunmuş sübutlara obyektiv hüquqi qiymət verməmişdir.
36. Məhkəmə qətnaməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 2005-ci il 24 noyabr tarixli 4 nömrəli Qərarının 6.3-cü bəndi üzrə - Məhkəmə işin faktiki hallarına deyil, formal mülahizələrə əsaslanaraq qətnamə qəbul etmiş, gəldiyi nəticəni əsaslandıra bilməmişdir. Eyni zamanda məhkəmə cavabdehin arqumentlərini araşdırmamış və buna görə də obyektiv qərar qəbul etməmişdir.
37. MPM-in 14.2-ci maddəsi üzrə - Məhkəmə cavabdehin təqdim etdiyi dəlillərə əhəmiyyət verməmiş, qətnamədə bu dəlillərə münasibət bildirməmişdir. Qətnamədə təqdim edilməmiş, sübut olunmamış və məhkəmədə araşdırılmamış xüsusatlara istinad olunmuşdur.
38. MPM-in 53-cü maddəsi üzrə - Məhkəmə qeyd olunan normanın tələblərini pozmuşdur. Məhkəmə baxışında verilmiş iddia tələbinin həcmini artırılması barədə ərizəsi qəbul olunmuşdur.
39. MPM-in 217-ci maddəsi üzrə - Maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməməsi qanunsuz və əsassız qətnamənin qəbul olunması ilə nəticələnmişdir.
40. MPM-in 376.1 və 376.2-ci maddələri üzrə - Apellyator məhkəməyə ərizə təqdim edərək üzrlü səbəbdən məhkəmədə iştirak edə bilməməsini və məhkəmə iclasının təxirə alınmasını xahiş etsə də, məhkəmə bunu nə zərə almamış və işə baxaraq obyektiv olmayan qərar qəbul etmiş, bununla da prosessual hüquq normasının tələblərini pozmuşdur.
41. Kassator şikayətinin digər bölməsində bildirir ki, məhkəmə qanunvericiliyin tələbinə görə iddianın həcminin artırılıb-azaldılmasının hazırlıq iclasında işin məhkəmə baxışına təyin olunana kimi mümkün olduğunu nəzərə almamışdır. Buna baxmayaraq məhkəmə baxışında verilmiş iddia həcminin artırılması barədə ərizəni qəbul edərək, iddianı tam təmin etmişdir. Apellyasiya instansiyası eynilə prosessual pozuntuya əhəmiyyət verməmiş, hətta bu pozuntunu əsaslı hesab etmişdir. 2024-cü il 30 may tarixli hazırlıq iclasında 2024-cü il 21 iyun tarixinə məhkəmə baxışı iclası təyin olunmuşdur. Lakin iddia həcminin artırılması barədə ərizə həmin vaxta kimi də məhkəməyə təqdim edil məmişdir. Bu barədə ərizə 2024-cü il 30 iyun tarixində portala yerləşdirilmişdir. Apellyasiya məhkəməsinin mövqeyi ilə məsələyə yanaşıldıqda, artıq 2024-cü il 21 iyun tarixinə kimi də iddiaçıya icarə haqqının ödənilməməsi müddəti bəlli idi. Lakin iddiaçı həmin tarixə kimi də buna əməl etməsə belə, ikinci dəfə məhkəmə baxışına təyin edilmiş vaxtda iddia həcminin artırılması barədə ərizəni portala yerləşdirilmişdir. Ona görə də apellyasiya məhkəməsinin mövqeyi anlaşılan deyil.
42. Bundan başqa, birinci instansiya məhkəməsi qəbul etdiyi qətnamədə cavabdehin nümayəndəsinə istinad edərək onun izahatlarını təhrif olunmuş formada qeyd etmişdir. Belə ki, məhkəmə hazırlıq iclaslarında cavabdehin nümayəndəsi icarəyə götürdüyü yerdə fəaliyyətinin dayandırılmasına səbəb kimi əməkdaşlıq etdiyi şirkət də olan problemlərdən başqa, icarədə olan yerdə kanalizasiya xəttində olan nasazlığı da bildirmişdir. Nasazlıq iş fəaliyyətinə maneələr yaratmışdır. İcarəyə verən isə ona edilən müraciətlərə əhəmiyyət verməmiş, normal iş fəaliyyətinin bərpası üçün nasazlığı aradan qaldırmağa cəhd etməmişdir. Normal iş şəraitinin yaradılmasını da təmin etmək icarəyə verənin üzərinə düşür. Yəni icarəyə verən icarəyə verdiyi obyektdə normal iş şəraiti yaratmalı idi ki, icarəyə götürən də həmin obyektdə rahat fəaliyyət göstərə bilsin. İcarədardan normal fəaliyyət göstərə bilmədiyi yer üçün icarə haqqının ödənilməsi barədə qərar qəbul edilməsi də məntiqə uyğun deyil. Bu barədə apellyasiya şikayətində göstərilsə də, məhkəmə bu xüsusata qiymət verməmişdir. Halbuki, audio və video çəkilişlə keçirilən məhkəmə prose slərini dinləməklə apellyasiya məhkəməsi şikayətdə qeyd olunan hallara obyektiv qiymət verə bilərdi. Lakin məhkəmə kollegiyası prosessual pozuntuya yol verərək bu xüsusatı araşdırmamış və ona hüquqi qiymət verməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
43. Kassasiya şikayətinə qarşı tərəf etiraz təqdim etməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
44. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
45. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətlənd irilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
46. Azərbaycan Respublikasının aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları... 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur....” “Maddə
685. Kirayəyə verənin hüquqi müdafiə vasitələri 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər. 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini a şağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə....” “Maddə
697. Kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verilməsinin nəticələri 697.1. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Torpaq sahəsinin kirayəçisi kirayəyə götürdüyü torpaq sahəsini kirayəyə verənə qarşı pretenziyaları əsasında saxlamaq hüququna malik deyildir. Kirayəçi əşyanı hər hansı üçüncü şəxsin istifadəsinə verdikdə kirayəyə verən kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra üçüncü şəxsdən həmin əşyanı qaytarmağı tələb edə bilər. 697.2. Əgər kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı qaytarmırsa, kirayəyə verən kompensasiya olaraq əşyanın saxlandığı müddət üçün müəyyənləşdirilmiş kirayə haqqının verilməsini tələb edə bilər; otaqların kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində bunun əvəzinə kompensasiya kimi o, həmin ərazidə bu cür otaqların kirayəsi üçün adətən tutulan məbləğdə kirayə haqqı verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ da istisna edilmir. Lakin yaşayış otaqlarını kirayəyə verən digər zərərin əvəzinin ödənilməsini yalnız o halda tələb edə bilər ki, əşya kirayəçinin cavabdeh olduğu halların nəticəsində qaytarılmasın; zərərin əvəzi yalnız həmin şəraitdə haqqədalətin tələb etdiyi dərəcədə ödənilir. Əgər kirayəçi lə ğvetməyə dair bildiriş verərsə, bu müddəa tətbiq edilmir.... “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.... 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.” “Maddə
705. İcarəyə verilmiş əşyanın qaytarılmasının gecikdirilməsi Əgər icarə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü obyekti qaytarmırsa, icarə yə verən obyektin saxlandığı müddət üçün kompensasiya kimi müəyyənləşdirilmiş illik icarə haqqından icarəçinin həmin il ərzində əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları hissəsinə uyğun olan hissənin verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddia da istisna edilmir.”
47. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qər əzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır....” “Maddə
376. İşdə iştirak edən şəxslərin məhkəmə iclasına gəlməmələrinin nəticələri... 376.2. İşə baxılmanın vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş işdə iştirak edən şəxslərin gəlməməsi işə baxılmasına mane olmur. Lakin işdə iştirak edən şəxslər üzürlü səbəblərdən gəlmədiyi hallarda məhkəmə işin baxılmasını təxirə sala bilər....” “Maddə
418. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin və ya qərardadının ləğv edilməsinin əsasları... 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin....” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
48. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlillərini aşağıdakı səbəblərdən əsassız hesab edir.
49. Apellyatorun məhkəməyə ərizə təqdim edərək üzrlü səbəbdən məhkəmədə iştirak edə bilməməsini və məhkəmə iclasının təxirə alınmasını xahiş etsə də məhkəmənin bunu nəzərə almadan işə baxmasına dair dəlillə bağlı qeyd olunur ki, iş materiallarından (i/v 110) cavabdehin nümayəndəsinin həmin ərizəyə hər hansı təsdiqedici sənəd əlavə etməsi görünmür. Bu səbəbdən də apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin vəsatəti protokol-qərardadla təmin etməmişdir (i/v 114). MPM-in 376.2-ci maddəsinin (bax § 47) məzmunundan aydın olur ki, işə baxılmanın vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş işdə iştirak edən şəxslərin üzürlü səbəblər gətirmədən iclasa gəlməməsi işə baxılmasına mane olmur. Qan un belə hallar üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə işin baxılmasını təxirə salmaq vəzifəsi müəyyən etməmişdir. Digər tərəfdən, iş materiallarından görünür ki, cavabdeh tərəf birinci instansiya məhkəməsinin iclaslarında iştirak edərək ona qarşı irəli sürülmüş iddia tələbləri üzrə mövqeyini məhkəməyə bildirmiş və apellyasiya instansiyası məhkəməsinə aşağı instansiyada təqdim edə bilmədiyi hər hansı yeni sübut təqdim etməmişdir. Odur ki, məhkəmə kollegiyasının mövqeyinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi çəkişmə prinsipinin təmin olunması ilə bağlı hər hansı prosessual pozuntuya yol verməmişdir.
50. Cavabdehin, iddiaçının qanunsuz hərəkətləri nəticəsində istifadə edilməyən müddətlər üzrə icarə haqqının ödənilməsinə məcbur edilməsinə, icarədə olan yerdə kanalizasiya xəttində olan nasazlığın iş fəaliyyətinə maneələr yaratmasına, icarəyə verənin ona edilən müraciətlərə əhəmiyyət verməməsinə, normal iş fəaliyyətinin bərpası üçün nasazlığı aradan qaldırmağa cəhd etməməsinə dair dəlillərlə bağlı qeyd olunur ki, əvvəla, iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə qətnamələrinə əsasən, cavabdehin iddiaçıya bu barədə müraciət etdiyi iş materialları ilə təsdiq olunmur. Digər tərəfdən, iddiaçının nümayəndəsi kanalizasiya probleminin həll olduğunu bildirmiş, qeyd edilən qüsurun mövcud olması, həmin qüsur nəticəsində icarə obyektindən istifadənin mümkün olmadığı sübut edilə bilməmişdir.
51. İkincisi, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tamamilə əsaslı olaraq qeyd etmişdir ki, icarə haqqı icarəçinin icarə obyektindən istifadə etməsinə görə deyil, icarə obyektinin icarəyəverən tərəfindən icar əçinin sahibliyinə və istifadəsinə təqdim edilməsinə görə ödənilən haqdır. Odur ki, icarə obyektinin qüsurları nəticəsində icarə obyektindən istifadə edilməsinin qeyri-mümkün olması halları istisna olmaqla icarəçinin icarə obyektindən faktiki istifadə etməməsi onu icarə haqqını ödəmək öhdəliyindən azad etmir.
52. Üçüncüsü və ən əsası isə, işə baxan məhkəmələrin istinad etdikləri mübahisəli müqavilənin 7-ci bəndindən aydın olur ki, müqavilənin ləğv edilməsi üçün bir ay qabaqcadan yazılı ərizə vermək hüququ hər iki tərəfə, yəni həm icarəyəverənə, həm də icarəçiyə məxsus olmuşdur. Əgər icarəçi (cavabdeh) sözügedən nasazlıq səbəbindən həqiqətən də icarə obyektindən faktiki istifadə etmək imkanından məhrum olmuşdusa, o zaman icarə münasibətlərinin davam etməsindən özü də vaxtından əvvəl imtina edə bilərdi. Buna baxmayaraq cavabdehin bununla bağlı öz hüququndan istifadə etməsi işə baxan məhkəmələr tərəfindən müəyyən olunmamışdır.
53. Məhkəmə kollegiyası məhkəmə baxışında verilmiş iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizənin qanunsuz qəbul edilməsinə dair dəlilləri də mübahisələndirilən qətnamənin ləğvi üçün yetərli hesab etmir. Belə ki, iş üzrə qəbul olunmuş qətnamədən görünür ki, birinci instansiyası məhkəməsi icarə obyektinin iddia tələbinin dəqiqləşdirildiyi 2024-cü il 30 iyun tarixinə qaytarılmadığının işin mübahisəsiz halı olduğunu nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, 2023-cü ilin sentyabr ayından 2024-cü ilin iyun ayınadək (iyun ayı da daxil olmaqla) 10 ay üçün 20.000 manat məbləğində icarə haqqı ödənilməlidir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi də belə nəticəyə gəlmişd ir ki, hazırkı halda iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizənin verilməsi iddia qaldırıldığı tarixdən qətnamə çıxarıldığı tarixədək olan müddət ərzində icarə obyektinin cavabdehin sahibliyində və istifadəsində olması, nəticədə icarə haqqı borcunun məbləğinin artması ilə bağlı olmuş, yəni həmin ərizənin verilməsi üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmişdir. Məhkəmə kollegiyası həmin nəticəni əsaslı hesab edir və ümumiyyətlə, MPM-in 418.3-cü maddəsinə (bax § 47) istinadən bildirir ki, mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnamənin formal əsaslarla, yəni qətnamənin ləğvinə səbəb ola bilməyən prosessual pozuntularla görə ləğvi istənilən halda yolverilməzdir.
54. Məhkəmənin cavabdehin təqdim etdiyi arqumentləri araşdırmamasına, dəlillərə münasibət bildirməməsinə, qətnamədə təqdim edi lməmiş, sübut olunmamış və məhkəmədə araşdırılmamış xüsusatlara istinad olunmasına dair dəlillərlə əlaqədar qeyd olunur ki, kassator yalnız ümumi xarakterli ifadələrlə kifayətlənmiş, mövqeyini konkret dəlillərlə əsaslandıra bilməmişdir. Bu səbəbdən də məhkəmə kollegiyası həmin dəlillər üzrə ayrıca hüquqi dəyərləndirmə aparılmasını mümkün hesab etmir.
55. Yuxarıda göstərilənləri ümumiləşdirərək məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə nəticəyə gələrkən kassasiya şikayətindəki dəlillərdə göstərilmiş hüquq pozuntularına, habelə qətnamənin ləğvinə səbəb ola bilən kobud prosessual hüquq pozuntularına yol verməmiş, tam hüquqlu məhkəmə kimi işdə olan sübutları qiymətləndirərkən MPM-in 14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinin (bax § 47) tələblərinə əməl etmiş, qanunu düzgün tətbiq etmiş, MPM-in 217.1-ci maddəsinə (bax § 47) uyğun olaraq qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
56. Odur ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 23 oktyabr tarixli 2-2(103)-976/2024 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
57. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALİR: Cavabdehin kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 23 oktyabr tarixli 2-2(103)-976/2024 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.