Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-211/2023 03.05.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh QSC-yə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası, hakim Dadaşov İlqar Ağababaş oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qəribov Bəhman Fərhad oğlu və Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə İddiaçı Cavabdeh QSC-yə qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması” tələbinə dair kommersiya işi üzrə cavabdeh tərəfindən Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2022-ci il 8 dekabr tarixli 2-2(103)-966/2022 saylı qətnaməsindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraa t qaydasında baxmışdır. İ. İŞİN HALLARİ
1. İddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 2019-cu il 23 aprel tarixli icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən (iddiaçı) ünvan 1 ünvanda yerləşən onun sahibliyində olan 200 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini icarəçiyə (cavabdehə) icarəyə verir. İcarəçi öz növbəsində icarəyə götürülmüş sahədən istifadə etmək hüququnu qazanır. Müqavilənin: -
3. İcarəçi qəbul edilmiş qaydalar əsasında icarəyəverənə hər ay vergi daxil 500 manat məbləğdə icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürür; -
7. İcarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl xitam verilməsi tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir; -
8. İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada xitam verilməsi, tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan digər tərəfə ünvanlayacağı yazılı xəbə rdarlığına müvafiq olaraq həyata keçirilir. Xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən bu icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada xitam verilə bilməz; -
12. Bu müqavilənin qüvvədə olma müddəti imzalandığı gündən 2024-cü il 23 aprel tarixinə qədər qüvvədədir.
2. İddiaçı tərəfindən cavabdehə göndərilmiş 2021-ci il 23 noyabr tarixli müqaviləyə xitam bildirişində göstərilmişdir ki, 2019-cu il 23 aprel tarixli icarə müqaviləsinə müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən bildirişin icarəçiyə çatdığı gündən 90 təqvim gününün tamamında xitam veriləcəkdir, həmin tarixdən gec olmayaraq icarə obyekti geri qaytarılmalıdır.
3. Müqaviləyə xitam bildirişinə cavab olaraq cavabdeh tərəfindən iddiaçıya göndərilmiş 2021-ci il 10 dekabr tarixli 2464/12 nömrəli məktubla 2019-cu il 23 aprel tarixli icarə müqaviləsi üzrə üzərlərinə götürdükləri öhdəlikləri lazımınca yerinə yetirdiklərinin nəzərə alınması xahiş edilmişdir. İİ. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı(bundan sonra – “iddiaçı”) 2022-ci il 12 aprel tarixində Cavabdeh QSCyə(bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya məhkəməsinə müraciət edərək, xüsusi mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsus olan ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 280.8 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsinin(“iddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsi”) 200 kv.m hissəsindən cavabdehin çıxarılması və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
5. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, 280.8 km.m olan qeyri -yaşayış sahəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestr xidməti tərəfindən 2008-ci il 4 dekabr tarixində verilmiş Çıxarışa əsasən xüsusi mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsusdur. Qeyd edilən daşınmaz əmlakın 200 kv.m hissəsi iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanılmış 2019-cu il 23 aprel tarixli icarə müqaviləsinə əsasən cavabdehin müvəqqəti istifadəsinə verilmişdir. Həmin müqavilənin 7-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl xitam verilməsi tərəflərin ən azı 3 ay qabaqcadan yazılı ərizəsinə müvafiq olaraq həyata keçirilir. Həmin müqavilənin 8-ci bəndinə əsasən İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl bir tərəfli qaydada xitam verilməsi, tərəflərdən birinin ən azı 3 ay qabaqcadan digər tərəfə ünvanlayacağı yazılı xəbərdarlığa müvafiq olaraq həyata keçirilir. Xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən bu İcarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl bir tərəfli qaydada xitam verilə bilməz. İddiaçı 2021-ci il 23 noyabr tarixində tərəflər arasında bağlanılmış müqavilənin qeyd edilən müddəalarını və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-“MM”) 421.1-ci maddəsini rəhbər tutaraq 2019-cu il 23 aprel tarixli icarə müqaviləsinə bildiriş icarəçiyə çatdığı gündən 90 təqvim günün tamamında xitam veriləcəyinə dair yazılı xəbərdarlıq etmişdir. Qeyd edilən bildiriş 2021-ci il 27 noyabr tarixdə cavabdehə çatdırılmışdır. Cavabdeh tərəfindən yazılı xəbərdarlığa 2021-ci il 10 dekabr tarixli 2464\12 nömrəli məktubla cavab verilmiş, cavab məktubunda MM-in 385.1, 421.2, 423.2 və 442-ci maddələrinə istinad etmişdir. Bununla əlaqədar olaraq bildirilir ki, mülkiyyətçinin vermiş olduğu bildirişdə İcar ə müqaviləsi üzrə hər hansı öhdəliklərin pozulmasından söhbət getmir, yalnız qabaqcadan xəbərdar edilməklə bir tərəfli qaydada müqavilənin ləğv edilməsi nəzərə çatdırılmışdır.
6. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının (bundan sonra-“Konstitusiya”) 13, 26-cı, MM-in 152.1, 421.1, 421.2-ci maddələrinə istinad edilmişdir.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2022-ci il 12 avqust tarixli e-2-2(113)-2113/2022 saylı qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir (hakim Ü.Həsənova).
8. Birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, hazırkı iş üzrə icarə müqaviləsi qanunvericiliyin tələbinə zidd olmaqla notariat qaydasında təsdiqlənməmişdir.
9. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verilən əşya (icarə obyekti) fərdimüəyyən əşyadır. Bu m ənada icarə obyektinin hər hansı digər əşyadan yalnız özünə xas əlamətlərə görə ayrılması və müəyyənləşdirilə bilən olması tələb edilir (MM 135.7). Başqa sözlə, müqavilənin bağlanması üçün tərəflərin forma şərtinə əməl etməsi ilə yanaşı həm icarə obyekti, həm də icarə haqqı barəsində razılığa gəlmiş olması lazımdır (MM 405.1). Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə, müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.
10. Bundan başqa, İcarə Müqaviləsi MM-in 144.1-ci maddəsinin (“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.”) tələbinə zidd olmaqla notariat qaydasında təsdiqlənməmişdir. Nəzərə almaq lazımdır ki, MM-in 405.1 və 407.2-ci (“Sadə yazılı müqavilə müvafiq qaydada imzalandığı, notarial qaydada təsdiq edilməli müqavilə isə müvafiq qaydada təsdiq edildiyi andan bağlanmış sayılır.”) maddələrinin tələbi baxımından qanunverici əqdin forma şərtini onun bağlanma şərti (qurucu ünsürü) kimi təsbit etmişdir.
11. Əqdlərin etibarlı sayılması onun əqdin subyektlərinin əldə etməyə çalışdıqları hüquqi nəticəni doğuran hüquqi fakt keyfiyyətinə malik olmasının tanınmasıdır. MM tərəfindən əqdin etibarlı olması aşağıdakı şərtlər sistemi daxilində müəyyən edilir: 1) məzmunun qanuniliyi; 2) əqdi həyata keçirən hüquqi və fiziki şəxslərin əqddə iştirak et mək qabiliyyətinin olması; 3) iradə və iradə ifadəsinin müvafiqliyi; 4) əqdin formasına riayət edilməsi. Əqd onun formasına riayət ediləndə hüquq və vəzifələr doğurur. Əqdlərin notariat forması-əqdi bağlayan şəxslərin iradəsinin dövlət tərəfindən qanuniləşdirilməsilegitimləşdirilməsi üsuludur. Notarius əqdi tərtib edərkən subyektlərin həqiqi iradəsini müəyyən edir.
12. İcarə müqaviləsi üçün MM-də müəyyənləşdirilmiş imperativ forma (notariat təsdiqi, qeydiyyat) şərtlərinə əməl etmədiklərindən İcarə Müqaviləsi bağlanmamış hesab olunmalıdır. Başqa sözlə, İcarə Müqaviləsi tərəflərin hüquq və öhdəliklərinin yaranma mənbəyi kimi çıxış edə biləcək hüquqi fakt kimi mövcud deyildir. Bu baxımdan İcarə Müqaviləsi həm də MM-in 14.2.1 (“Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr və başqa əqdlər, hab elə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasıdır”) və 386.1-ci (“Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.”) maddələrinin tələblərinə ziddir.
13. İddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsi barəsində cavabdehin hər hansı sahiblik və istifadə hüququ yaranmadığından iddia təmin edilməlidir.
14. Məhkəmə öz qətnaməsini MM-in 135.7, 144.1, 146.1, 337.3, 337.4, 394, 405.1, 407.2, 700.1, 700.2, MPM-in 14.2, 119.1, 217.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun(bundan sonra-“KMP”) “MM-in 337, 339. 6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il 2 aprel tarixli Qərarına istinad etməklə əsaslandırmışdır.
15. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv olunmasını və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2022-ci il 8 dekabr tarixli 2-2(103)-966/2022 saylı qətnaməsi ilə cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul olunaraq iddia tələbi təmin edilmişdir (sədrlik edən – V.Məmmədov, hakimlər – V.Baxışova və R.Qurbanov).
17. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, birinci insta sniya məhkəməsi nəticəyə gələrkən maddi hüquq normalarının tələblərini pozmuşdur.
18. Belə ki, MM-də daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən imperativ norma mövcüd deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. Yalnız “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun (bundan sonra-“Torpaq İcarəsi haqqında Qanun”) 10cu maddəsində müəyyən edilmişdir ki, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Həmin müddəa isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir.
19. Birinci instansiya məhkəməsinin istinad etdiyi MM-in 144.1-ci maddəsinə əsasən də bu nəticəyə, yəni qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi nəticəsinə gəlmək olmur. Belə ki, həmin maddənin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun anlayışı isə MM-in 152.4-cü maddəsində göstərilmişdir ki, həmin normaya görə, “sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.” Lakin əmlakın icarəyə verilməsi onun hüquqi müqəddəratını təyin etmək demək deyil. Əmlakın icarəyə verilməsi yalnız ona sahiblik və istifadə edən şəxsin dəyişməsinə səbəb olur, bu vaxt isə əmlakın hüquqi müqəddəratı təyin olunmur.
20. MM-in 394-cü maddəsində də daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə verən müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməli olduğu göstərilmişdir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin 2013-cü il 3 iyun tarixli Qərarında şərhi verildiyi kimi, daşınmaz əmlakı icarə hüququ əşya hüquqlarına aid deyil.
21. Odur ki, həmin hüquqlara əşya hüquqlarına tətbiq olunan qaydaların, o cümlədən müqavilənin notariat orqanında təsdiq edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburiyətinin şamil edilməsi yalnız MM-də və digər qanunvericilik aktlarında bu barədə birbaşa tələb olduğu hallarda mümkündür.
22. Məhkəmənin istinad etdiyi “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsi də daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında t əsdiq edilməsini müəyyən etmir. Belə ki, həmin maddə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir. Digər tərəfdən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun ümumi hüquq sahəsinə daxil olan normativ-hüquqi akt olduğundan, həmin qanunvericilik aktının müddəaları mülki mübahisənin maddi-hüquqi əsası kimi çıxış edə bilməz.
23. Göründüyü kimi, daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi (xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarəyə verilməsi istisna olmaqla) barədə müqavilələr notariat qaydasında təsdiq edilmədən də bağlanıla bilər və müqavilələrin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburi deyil.
24. Belə olan halda birinci instansiya məhkəməsinin MM-in 337.3 və 337.4-cü maddələrinə əsaslanaraq tə rəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsini etibarsız müqavilə kimi qiymətləndirilməsi düzgün olmamışdır.
25. Mahiyyətinə gəldikdə isə, iddia əsaslıdır.
26. İşin mübahisəsiz hallarına görə, iddiaçı cavabdehə icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə bildiriş göndərərək, icarə müqaviləsinə xitam veriləcəyini bildirmiş, bildiriş 2021-ci il 27 noyabr tarixində cavabdehə çatdırılmışdır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə icarəçi tərəfindən müqaviləyə xitam verilməsi ilə bağlı şərt müəyyən olunduğu, iddiaçı da bu hüququndan istifadə edərək 3 ay əvvəldən xəbər verməklə icarə müqaviləsinə xitam verməsi ilə bağlı öz iradə ifadəsini cavabdehə bildirişlə çatdırdığı üçün, MM-in 421.3-cü maddəsinə əsasən tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə 2022-ci il 28 fevral tarixindən xitam verilmiş hesab edilməlidir.
27. Beləliklə də müqaviləyə artıq xitam verildiyi üçün, iddia təmin edilməlidir.
28. Bu mənada, məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin icarə müqaviləsinin etibarlı olması barədə dəlili ilə qismən razılaşsa da, şikayətin digər dəlillərini əsassız saymışdır. Belə ki, iddiaçının qeyri-yaşayş binasına dair icarə müqaviləsini ləvğ etmək barədə bildirişi müqavilə şərtinə əsaslanır, o, bu bildirişi göndərərkən müqavilə şərtlərinə əməl etmiş, müqavilə bağlanan zaman tərəflərin müqavilənin bütün mühüm şərtləri barədə tələb olunan formada razılığa gəlmələri, müqavilənin 5 illik müddətə bağlanması və icarəyə götürülən qeyri-yaşayış sahəsinin kirayə haqqının vaxtlı-vaxtında ödənilməsi müqavilə ilə tərəflərə tanınan hüquqların həyata keçirilməsinə maneə təşkil etməmişdir.
29. B eləliklə apellyasiya şikayətinin dəlilləri işin halları və qanunvericiliklə qismən təsdiq olunur, dəlillər qətnamənin ləğvinə əsas verir. Bununla bağlı olaraq, birinci instansiya məhkəməsinin maddi hüquq normalarının pozuntusu ilə qəbul edilən qətnaməsi ləğv edilməli, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməli və iddia təmin edilməli, şikayət qismən təmin edilməlidir.
30. Məhkəmə öz qətnaməsini MM-in 144.1, 152.4, 394-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
31. Qətnamə 2022-ci il 22 dekabr tarixində tərəflərin elektron kabinetinə yerləşdirilmiş və rəsmi qaydada a-mail vasitəsi ilə onlara çatdırılmışdır.
32. Cavabdehin vəkili və nümayəndəsi 2023-cü il 18 fevral tarixində qətnamədən kassasiya şikayəti verərək onun ləğv olunmasını və işə yenidən baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə göndər ilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. İİİ. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) kassasiya şikayətinin dəlilləri
33. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı maddəsinin İ hissəsi, MM-in 146.1, 700.1, 700.2-ci maddələri üzrə: Məhkəmə cavabdehin sahiblik və istifadə hüquqlarımı pozmuşdur və düzgün olmayan qətnamə qəbul etmişdir.
34. MM-in 421.2-ci maddəsi üzrə: MM-nin 421.2-ci maddəsinə əsasən tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etm əyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Müqavilənin əsassız ləğvi ilə cavabdeh ciddi şəkildə maddi ziyana düşəcəkdir.
35. MM-nin 425.1-ci maddəsi üzrə: 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
36. X1 və Azadlıqları Konvensiyasının 6-cı maddəsi olan Ədalətli Məhkəmə Araşdırması hüququ üzrə: Məhkəmə ədalətli məhkəmə araşdırılma hüququnu pozmuş və onun hüququmun bərpa olunmasına kömək etmək əvəzinə, sübutları araşdırmamışdır.
37. MPM-nin 14.1-ci maddəsi üzrə: Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
38. MPM-nin 77.1 və 88-ci maddələri üzrə: Hakim işə obyektiv, qərəzsiz və hərətfli baxmamış, sübutları araşdırmamışdır.
39. Digər məsələlər: Məhkəmə MM-ə və icarə müqaviləsinə əsaslanmalı, icarə müqaviləsini ləğv etməməli və müqavilənin 5 illik bağlanmasını nəzərə almalı idi. İddiaçı heç bir əsas olmadan qeyri-yaşayş binasına dair bağladıqları icarə müqaviləsini ləvğ etmək barədə bildiriş göndərmiş, müqavilə şərtlərinə ə məl etməmişdir. Cavabdeh icarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsinin kirayə haqqını vaxtı-vaxtında ödəmişdir. Beləliklə də, apellyasiya məhkəməsinin qətnaməai qanuni və əsaslı olmamışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
40. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. İV. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
41. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmiş, kassasiya şikayətinin məzmunu MPM-in 407ci maddəsinin tələblərinə uyğundur. Ona görə də, şikayət mümkün hesab edilmişdir.
42. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirdiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam yoxlanılacaqdır (MPM-in 403 və 416-cı maddələri).
43. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. V. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
44. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
135. Əşya hüququnun obyektləri... 135.7. Başqa əşyalardan yalnız özlərinə xas əlamətlərə görə ayrılmış fərdimüəyyən əşyalar əvəzedilməz əşyalar sayılır. Növ əlamətlərinə görə fərqlənən, dövriyyədə adətən say, ölçü və ya çəki ilə müəyyənləşd irilən daşınar əşyalar əvəzedilən əşyalar sayılır....” “Maddə
144. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır....” “Maddə
146. Daşınmaz əmlaka hüququn əmələ gəlməsi 146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla)....” “Maddə
152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu... 152.4. Sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır....” “Maddə
337. Əqdlərin etibarsızlığı anlayışı və onun nəticələri. Mübahisə edilən və əhəmiyyətsiz əqdlər... 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. 337.4. etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır....” “Maddə
394. Daşınmaz əşyanın özgəninkiləşdirilməsi barədə müqavilənin b ağlanması qaydası Bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. “Maddə
405. Müqavilənin mühüm şərtləri barəsində razılaşma 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır....” “Maddə
407. Müqavilənin bağlanması anı... 407.2. Sadə yazılı müqavilə müvafiq qaydada imzalandığı, notarial qaydada təsdiq edilməli müqavilə isə müvafiq qaydada təsdiq edildiyi andan bağ lanmış sayılır....” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər....” 45. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası qanununun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə 19.Daşınmaz əmlak üzərində icarə və istifadə hüquqlarının dövlət qeydiyyatı 19.1. Daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyya tına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir....”
46. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “MM-in 373.2 və 384.0.4-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” 2013-cü il 3 iyun tarixli Qərarında qeyd edilmişdir ki:... “Nəzərə alınmalıdır ki, MM-in 384.0.4-cü maddəsi müqavilədən irəli gələn tələb etmək hüququnu deyil, əşya hüquqları il ə bağlı halları tənzimləyir. Əşya hüquqları tam və məhdud əşya hüquqları olaraq iki əsas qrupa ayrılır: tam əşya hüququ - mülkiyyət hüququ; məhdud əşya hüquqları - servitut, uzufrukt, tikintiyə vərəsəlik, girov və ipoteka. Bu hüquqların xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, bu hüquqlardan istifadə edilməməsi onların aradan qalxmasına səbəb olmur və hər kəsə qarşı tələbin irəli sürülmə imkanı da hər hansı bir müddətlə məhdudlaşdırılmır.”
47. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kim i istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.” VI. ALİ MƏHKƏMƏNİN MÖVQEYİ
48. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olund uğundan, habelə qətnamənin ləğvinə əsas olan prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilmədiyindən və kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğundan iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2022-ci il 8 dekabr tarixli 2-2(103)-966/2022 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
49. İş materiallarını araşdıraraq apellyasiya məhkəməsi o nəticəyə gəlmişdir ki, işin mübahisəsiz hallarına görə, iddiaçı cavabdehə icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə bildiriş göndərərək, icarə müqaviləsinə xitam veriləcəyini bildirmiş, bildiriş 2021-ci il 27 noyabr tarixində cavabdehə çatdırılmış, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə icarəçi tərəfindən müqaviləyə xitam verilməsi ilə bağlı şərt müəyyən olunduğu, iddiaçı da bu hüqu qundan istifadə edərək 3 ay əvvəldən xəbər verməklə icarə müqaviləsinə xitam verməsi ilə bağlı öz iradə ifadəsini cavabdehə bildirişlə çatdırdığı üçün, MM-in 421.3-cü maddəsinə əsasən tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə 2022-ci il 28 fevral tarixindən xitam verilmiş hesab edilməli və beləliklə, də həmin müqaviləyə artıq xitam verildiyi üçün, iddia təmin edilməlidir.
50. Apellyasiya məhkəməsi düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, MM-də daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən imperativ norma mövcüd deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. Yalnız “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 10-cu maddəsində müəyyən edilmişdir ki, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavas itə icarəyə verilməsi icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Həmin müddəa isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir. MM-in 394-cü maddəsində də daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə verən müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməli olduğu göstərilmişdir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin 2013-cü il 3 iyun tarixli Qərarında şərhi verildiyi kimi, daşınmaz əmlakı icarə hüququ əşya hüquqlarına aid deyil. Odur ki, həmin hüquqlara əşya hüquqlarına tətbiq olunan qaydaların, o cümlədən müqavilənin notariat orqanında təsdiq edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburiyətinin şamil edilməsi yalnız MM-də və digər qanunvericilik aktlarında bu barədə birbaş a tələb olduğu hallarda mümkündür.
51. İddiaçının qeyri-yaşayş binasına dair icarə müqaviləsini ləvğ etmək barədə bildirişi müqavilə şərtinə əsaslanır. Bu, tərəflərin hər hansı birinin müqavilə öhdəliklərini pozması ilə şərtləndirilməmiş, o, bu bildirişi göndərərkən müqavilə şərtlərinə əməl etmiş, müqavilə bağlanan zaman tərəflərin müqavilənin bütün mühüm şərtləri barədə tələb olunan formada razılığa gəlmələri, müqavilənin 5 illik müddətə bağlanması və icarəyə götürülən qeyri-yaşayış sahəsinin kirayə haqqının vaxtlı-vaxtında ödənilməsi müqavilə ilə tərəflərə tanınan hüquqların həyata keçirilməsinə maneə təşkil etmir.
52. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq işə kassasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işə baxılarkən MM-in 146.1, 421.2, 425.1, 700.1, 700.2-c i maddələrinin pozulması, cavabdehin sahiblik, istifadə hüquqlarının pozulduğu və düzgün olmayan qətnamə qəbul edildiyi barədə cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə razılaşmır.
53. Məhkəmə kollegiyası bu zaman onu da nəzərə alır ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsi də daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən etmir. Belə ki, həmin maddə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir. Digər tərəfdən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun ümumi hüquq sahəsinə daxil olan normativ-hüquqi akt olduğundan, həmin qanunvericilik aktının müddəaları mülki mübahisənin maddi-hüquqi əsası kimi çıxış edə bilməz.
54. Beləliklə, işə kassasiya qaydasında baxan məhkəmə hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işə baxılarkən maddi və prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilməmiş, iş üzrə sübutlar qiymətləndirilməklə düzgün nəticəyə gəlinmiş, kassasiya şikayətinin dəlilləri isə əsassız olduğundan şikayət təmin edilməməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2022-ci il 8 dekabr tarixli, 2-2(103)-966/2022 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
55. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Respublikası MPM-nin 417419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2022-ci il 8 dekabr tarixli 22(103)-966/2022 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Cavabdehin kassasiya şikayət i təmin olunmasın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.