Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-222/2022 12.04.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı ləğv prosesində olan ASC-nin cavabdehlər cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4-ə qarşı iş üzrə Açar sözlər: müqavilənin ləğvi, borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası, hakimlər Məmmədli Bəhram Məmməd oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Qəribov Bəhman Fərhad oğlu, Dadaşov İlqar Ağababaş oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı ləğv prosesində olan ASC-nin cavabdehlər cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4-ə qarşı “müqavilənin ləğvi, borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair kommersiya işi üzrə iddiaçı tərəfindən Sumqayıt Apellyasiya Mə hkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 19 noyabr tarixli 2-2(105)-101/2021 saylı qətnaməsindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxmışdır. İ. İŞİN HALLARİ
1. İş materiallarında olan İddiaçı ASC (bundan sonra – “ASC”) ilə cavabdeh1(bundan sonra – “MMC”) arasında bağlanılmış 2018-ci il 4 may tarixli 1802 XK №-li kredit müqaviləsindən görünür ki, həmin müqavilə ilə ASC tərəfindən MMC-yə 48 ay müddətinə illik 20% hesablanmaq şərtilə 450.000 manat məbləğində kredit verilməsi nəzərdə tutulmuşdur.
2. Həmin müqavilənin 3.6-cı bəndinə əsasən, faizlər kreditin ssuda hesabına daxil olduğu gündən etibarən hər 30 təqvim gününün bitdiyi gündən sonra ertəsi gün kredit alan tərəfindən kredit verənin hesabına nağd və ya köçürülmə yolu ilə ödənilməlidir.
3. Həmin müqavilənin 5.2-ci bəndində bu müqavilənin 3.3-cü bəndində göstərilən vəzifənin icra müddəti kredit alan tərəfindən gecikdirildiyi halda, gecikdirilmiş borc məbləği tam şəkildə geri qaytarılanadək hər gecikdirilmiş günə görə gecikdirilmiş əsas borca müqavilənin 3.4-cü bəndi ilə müəyyən olunan faizlərin iki misli miqdarında cərimə hesablanması nəzərdə tutulmuşdur.
4. İş materiallarında olan 2018-ci il 4 may tarixli sonrakı ipoteka müqavilələrindən görünür ki, qeyd edilən kredit müqaviləsinin təminatı olaraq aşağıdakı əmlaklar ipoteka ilə yüklü edilmişdir: İ) 2008-ci il 3 aprel tarixli MH seriyalı ******* nömrəli Çıxarışa əsasən, Cavabdeh4 (bundan sonra – “Cavabdeh4”) mülkiyyətində olan ünvan1-də 17 nömrəli fərdi yaşayış evi (bundan sonra – “17 nömrəli fərdi yaşayış evi”) (İpoteka predmeti 161.550 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir); İİ) 2011-ci il 18 may tarixli MA seriyalı ******* nömrəli Çıxarışa əsasən Cavabdeh3 (bundan sonra – “Cavabdeh3”) mülkiyyətində olan ünvan2-də qeyri-yaşayış binası (mağaza) (bundan sonra – “qeyri-yaşayış binası”) (İpoteka predmeti 228.100 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir); İİİ) 2018-ci il 26 aprel tarixli RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışa əsasən Cavabdeh3 mülkiyyətində olan ünvan3-də yerləşən 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658,6 m2 ümumi, 148,2 m2 əsas, 510,4 m2 köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (bundan sonra – “1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksi) (İpoteka predmeti 625.500 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir); İV) 2008-ci il 18 dekabr tarixli MH seriyalı ******* nömrəli Çıxar ışa əsasən Cavabdeh2 (bundan sonra – “Cavabdeh2”) mülkiyyətində olan Siyəzən şəhəri, Su Kəməri küçəsində yerləşən 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 42,3 m2 yaşayış, 36,2 m2 köməkçi sahədən ibarət 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evi (bundan sonra – “1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evi”) (İpoteka predmeti 113.200 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir).
5. İş materiallarında olan 2018-ci il 16 may tarixli, RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışın surətindən görünür ki, Cavabdeh4-ün mülkiyyətində olan fərdi yaşayış evinin ipotekasının dövlət qeydiyyatı aparılmışdır.
6. İş materiallarında olan 2018-ci il 16 may tarixli, RX seriyalı ******* nömrəli Çıxarışın surətindən görünür ki, Cavabdeh3-ün mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının (mağaza) ipotekasının dövlət q eydiyyatı aparılmışdır.
7. İş materiallarında olan 2018-ci il 16 may tarixli RX, seriyalı ******* nömrəli Çıxarışın surətindən görünür ki, Cavabdeh2-nin mülkiyyətində olan fərdi yaşayış evinin ipotekasının dövlət qeydiyyatı aparılmışdır.
8. İş materiallarında olan 2018-ci il 16 may tarixli RX, seriyalı ******* nömrəli Çıxarışın surətindən görünür ki, Cavabdeh3 mülkiyyətində olan əmlak kompleksinin ipotekasının dövlət qeydiyyatı aparılmışdır.
9. İş materiallarında olan 2019-cu il 13 noyabr tarixli bildirişdən görünür ki, MMC-nin rəhbəri Cavabdeh4 bank qarşısında öhdəliklərinin yerinə yetirilmədiyi təqdirdə borcun məhkəmə qaydasında alınması üçün müvafiq tədbirlər görüləcəyi barədə xəbərdar edilmişdir.
10. İş materiallarından görünür ki, 2021-ci il 11 yanvar tarixli **********023 №-li bildir işlə Cavabdeh3, **********024 №-li bildirişlə Cavabdeh2, **********025 №-li bildirişlə isə Cavabdeh4 bank qarşısında öhdəliklərinin yerinə yetirilmədiyi təqdirdə borcun məhkəmə qaydasında alınması üçün müvafiq tədbirlər görüləcəyi barədə xəbərdar edilmişlər.
11. İş materiallarında olan maliyyə arayışından görünür ki, Kredit Müqaviləsi üzrə MMC-nin ASC-yə əsas borcu üzrə 396.507,22 manat məbləğində qalıq, ona hesablanmış 135.269,67 manat məbləğində faiz borcu, ödənişlərin gecikdirilməsinə görə hesablanmış 14.091,44 manat məbləğində dəbbə pulu olmaqla cəmi 545.863,33 manat məbləğində məbləğində borcu yaranmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
12. Ləğv prosesində olan (bundan sonra – "LPO") ASC 2021-ci il 26 yanvar tarixində MMC, Cavabdeh2, C avabdeh3 və Cavabdeh4 qarşı müqavilənin ləğvi, borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinə müraciət etmişdir.
13. İddia tələbi yuxarıda göstərilən (bax yuxarıda §§ 1-11) hallarla əsaslandırılmış, iddia ərizəsində Kredit Müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi, MMC-dən LPO ASC-nin xeyrinə 396.507,22 manat əsas borcun, 135.269,67 manat müqavilə müddəti üçün hesablanmış faiz borcunun, 14.091,44 manat gecikməyə görə hesablanan cərimənin, mübahisənin məhkəmə vasitəsi ilə həll edilməsi üçün ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun, ipoteka predmetlərinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş 120 manat dövlət rüsumunun, kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notaria l qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərcinin tutulması, tutmanın Cavabdeh3 mülkiyyətində olan qeyriyaşayış binasına, Cavabdeh3 mülkiyyətində olan əmlak kompleksinə, Cavabdeh4 mülkiyyətində olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evinə və Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinə (bax yuxarıda §§ 4-8) yönəldilməsi, ipoteka predmetlərinin açıq hərracda satılması, satışdan əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün LPO ASC-yə ödənilməsi, ipoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədikdə qalıq borcun ümumi qaydada MMC-dən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş edilmişdir.
14. İddia tələbi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllə sinin (bundan sonra – “MM”) 385, 442, 448-ci maddələri rəhbər tutulmaqla əsaslandırılmışdır.
15. Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin 2021-ci il 29 aprel tarixli 2-2(119)-379/2021 saylı qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş və aşağıdakılar qət edilmişdir (hakim – X.Tağıyev): - Kredit Müqaviləsi vaxtından əvvəl ləğv edilsin; - MMC-dən 396.507,22 manat əsas borc, 135.269,67 manat müqavilə müddəti üçün hesablanmış faiz borcu, 14.091,44 manat gecikməyə görə hesablanan cərimə olmaqla ümumilikdə 545.868,33 manat tutularaq LPO ASC-yə ödənilsin; - tutma Cavabdeh3-ün mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasına yönəldislin, həmin qeyriyaşayış binasının ilkin satış qiyməti 228.100 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh3-ün mülkiyyətində olan 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşə n əmlak kompleksinə yönəldilsin, həmin torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658,6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə ilkin satış qiyməti 625.000 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh4-ün mülkiyyətində olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evinə yönəldilsin, həmin fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 161.550 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh2-nin mülkiyyətində olan 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilsin, birlikdə ilkin satış qiyməti 113.200 manat məbləğində müəyyən edilsin; - ipoteka predmetləri açıq hərracda satılaraq, satışdan əldə edilən pul vəsaitləri yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün LPO ASC-yə ödənilsin; - ipoteka predmetlərinin satış ından əldə edilən vəsait yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsinə yönəldikdən sonra artıq vəsait qalarsa, qalan vəsait ipoteka predmetlərinin mülkiyyətçilərinə verilsin, ipoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədikdə, qalıq borc ümumi qaydada MMC-dən LPO ASC-nin xeyrinə tutulsun; - məhkəmə məsrəfləri - LPO ASC tərəfindən ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumu, ipoteka predmetlərinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş 120 manat dövlət rüsumu, kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərci cavabdehlərə aid edilsin. Cavabdehlərdən müştərək qaydada 30 manat dövlət rüsumunun, ipot eka predmetlərinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin dövlət qeydiyyatına alınması üçün ödənilmiş 120 manat dövlət rüsumunun, kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərcinin əvəzi tutularaq, LPO ASC-yə ödənilsin.
16. Birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, MMC Kredit Müqaviləsi əsasında ASC-dən kredit almaq hüququna malik olduğu kimi, eyni zamanda, göstərilən müqavilə əsasında kredit məbləğini, həmin müqavilə ilə müəyyən edilmiş faizləri və cəriməni ASC-yə qaytarmalı olmasına dair vəzifələrin daşıyıcısı olmuşdur. Lakin MMC kredit vəsaitlərini almasına dair hüququndan istifadə etmiş, kredit borcunu, həmin kreditdən yaranan faiz və cərimə borclarını ödəməli olmasına dair vəzifəsini isə icra etməyərək, pul öhdəliyini yerinə yetirməmişdir. Bununla da, MMC Kredit Müqaviləsini əhəmiyyətli dərəcədə pozmuşdur.
17. Bu səbəbdən ASC müqavilələrin ləğvini, verdiyi kreditləri, həmin kreditlərə hesablanmış faizləri, cəriməni və həmin kreditlərin əvəzinin ipoteka predmetinə yönəldilməsini tələb etməkdə haqlıdır.
18. İddia əsaslı olduğuna görə təmin edilərək, Kredit Müqaviləsi vaxtından əvvəl ləğv edilməli, MMC-dən 396.507,22 manat əsas borc, 135.269,67 manat müqavilə müddəti üçün hesablanmış faiz borcu, 14.091,44 manat gecikməyə görə hesablanan cərimə olmaqla ümumilikdə 545.868,33 manat tutularaq LPO ASC-yə ödənilməli, tutma ipoteka predmetlərinə yönəldilməlidir.
19. İpoteka müqavilələrində tərəflərin razılığı ilə ipoteka predmeti olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evinin 161.550 ma nat, qeyri-yaşayış binasının 228.100 manat, 1,0018 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksinin 625.500 manat, 0,08 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinin 113.200 manat məbləğində qiymətləndirildiyini və ASC-nin nümayəndəsinin məhkəmədə ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakların həmin ilkin satış qiymətləri ilə ixtisaslaşdırılmış açıq hərraca çıxarılmasına etiraz etmədiyini nəzərə alaraq, sözügedən əmlakların ilkin satış qiyməti müvafiq ipteka müqavilələrində razılaşdırılmış məbləğlərdə müəyyən edilməli, tələbin ipoteka qoyulmuş əmlaklara yönəldilməsi həmin əmlakların açıq hərracdan satış yolu ilə realizə edilməlidir.
20. İpoteka predmetlərinin satışından əldə olunacaq vəsait hesabına MMC-nin LPO ASC-yə olan borcları ödənilməli, borc ödənildikdən sonra artıq vəsait qalarsa, qalan vəsait ipoteka predmetlərinin mülkiyyətçilərinə verilməli, ipoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədikdə, qalıq borc ümumi qaydada MMC-dən LPO ASC-nin xeyrinə tutulmalıdır.
21. Məhkəmə öz qətnaməsini MM-in 317.1, 317.2, 385.1, 421.2, 439.1, 442, 445.2, 448.1-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 119.1-ci, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 33, 34.1.2, 39.3.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
22. KFT-nin təsisçisi Nümayəndə2 2021-ci il 26 may tarixində apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv olunmasını və yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. b ) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
23. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 26 iyul tarixli 22(105)-101/2021 saylı qərardadı ilə iş üzrə məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizası və ipotekaya qoyulmuş əmlakların qiymətləndirilməsi təyin edilmiş, məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizasının aparılması Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə, ipotekaya qoyulmuş əmlakların qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə edilmiş, ekspertlər qarşısında aşağıdakı suallar qoyulmuşdur (sədrlik edən - Z.Məmmədov, hakimlər – F.Məmmədov və S.Qafari): - Kredit Müqaviləsi üzrə alınmış kreditə görə MMC tərəfindən nə qədər pul vəsaiti qaytarılmış, ödənişlər nəzərə alınmaqla 2020-ci il 27 oktyabr tarixinə hesablanmış əsas və faiz borcu nə qədər t əşkil edir? - Kredit Müqaviləsinin şərtləri və həmin müqavilə üzrə edilmiş ödənişlər nəzərə alınmaqla, ödənilməli olan əsas, faiz və cərimə borcunun məbləği müəyyən edilsin. - Cavabdeh4 mülkiyyətində olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evinin likvid qiyməti nə qədər təşkil edir? - Cavabdeh3 mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının likvid qiyməti nə qədər təşkil edir? - Cavabdeh3 mülkiyyətində olan 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksinin likvid qiyməti nə qədər təşkil edir? - Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinin likvid qiyməti nə qədər təşkil edir?
24. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 2021-ci il 6 sentyabr tarixli 9/5645 say lı ekspert rəyi ilə ekspertiza qarşısında qoyulmuş suallara aşağıdakı kimi cavab verilmişdir. 1 və 2-ci suallar üzrə: Rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, iş materiallarında olan hesabdan çıxarış məlumatları və Kredit Müqaviləsinin şərtlərini nəzərə alaraq MMC-nin ASC-yə sualda soruşulan tarixə, yəni 2020-ci il 27 oktyabr tarixinə olan borcu aşağıdakı kimi müəyyən edilir: əsas borc üzrə - 396.458,30 manat; faiz borcu üzrə - 133.555,84 manat. Qeyd edilir ki, hazırki ekspertiza tədqiqatı zamanı tərəflər arasında imzalanmış kredit müqaviləsi üzrə cərimə bəndi nəzərdə tutulsa da bank tərəfindən təqdim edilən sənədlərdə cərimə borcunun silinməsi ilə əlaqədar məlumatlar (cərimə hesabı üzrə çıxarış) olmadığı üçün MMC-yə cərimə borcu hesablanmadı. 25. "xxxx" MMC-nin 2021-ci il 19 oktya br tarixli 362/ATB/21, 363/ATB/21, 364/ATB/21, 365/ATB/21 nömrəli rəylərinə əsasən, ipoteka predmetlərinin 2021-ci il 19 oktyabr tarixinə olan likvid qiymətləri aşağıdakı kimi müəyyən edilmişdir: İ) Cavabdeh3 mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binası – 267.200 manat; İİ) Cavabdeh3 mülkiyyətində olan 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksi – 1.874.000 manat; İİİ) Cavabdeh4 mülkiyyətində olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evi – 180.000 manat; İV) Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evi – 150.000 manat.
26. LPO ASC təkrar məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizasının təyin edilməsi barədə vəsatətlə məhkəmə müraciət etmiş, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 19 noyabr tarixli 2-2(105)-101/2021 saylı qərardadı ilə vəsatət təmin edilməmişdir (sədrlik edən Z.Məmmədov, hakimlər – İ.Dəmirov və F.Məmmədov).
27. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 19 noyabr tarixli 2-2(105)-101/2021 saylı qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş və aşağıdakılar qət edilmişdir: - Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin 2021-ci il 29 aprel tarixli e-2-2(119)-379/2021 saylı qətnaməsi qismən ləğv edilsin; - MMC-dən 396.458,30 manat əsas borc, 133.555,84 manat müqavilə müddəti üçün hesablanmış faiz borcu, 14.091,44 manat gecikməyə görə hesablanan cərimə olmaqla ümumilikdə 544.105,58 manat tutularaq LPO ASC-yə ödənilsin; - tutma Cavabdeh3 mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasına yönəldislin, həmin qeyriyaşayış binasının likvi d qiyməti 267.200 manat məbləğində müəyyən edilsin - tutma Cavabdeh3 mülkiyyətində olan 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilsin, həmin torpaq sahəsinin və əmlak kompleksinin birlikdə likvid qiyməti 1.874.000 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh4 mülkiyyətində olan 17 nömrəli fərdi yaşayış evinə yönəldilsin, həmin fərdi yaşayış evinin likvid qiyməti 180.000 manat məbləğində müəyyən edilsin; - tutma Cavabdeh2 mülkiyyətində olan 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilsin, həmin torpaq sahəsinin və fərdi yaşayış evinin birlikdə likvid qiyməti 150.000 manat məbləğində müəyyən edilsin; - qətnamə ipoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait yuxarıda göstəril ən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədikdə, qalıq borcun ümumi qaydada MMC-dən LPO ASC-nin xeyrinə tutulması hissəsində ləğv edilsin; - həmin hissədə iddia təmin edilməsin; - qətnamə kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərcinin cavabdehlərə aid edilməsi, kredit və ipoteka müqavilələrinin surətlərinin notarial qaydada təsdiq edilməsi üçün çəkilmiş 28 manat notariat xərcinin əvəzinin tutularaq, LPO ASC-yə ödənilməsi hissəsində ləğv edilsin; - həmin hissədə iddia təmin edilməsin; - qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın; - iş üzrə ekspertiza xərci 145 manat MMC-dən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin Büdcə təsnifatının kodu: 142595 Büdcə səviyyə sinin kodu: 3 SAP (XİİS) hesabı Adı Dövlət Xəzinədarlığı Agentliyi Kodu 210005 VÖEN ********** Müxbir hesab AZ41NABZ******************** SWFİFT BİK CTREAZ22 Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi VÖEN ********** Hesab AZ34CTRE******************** saylı hesabına ödənilsin; - İş üzrə ipoteka predmetlərinin qiymətləndirilməsi üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 1.200 manat MMC-dən tutularaq "xxxx" Consulting MMC-nin VÖEN ********** Müxbir hesab AZ03NABZ013501**********2944, kodu 805539, S.W.İ.F.T BİC İBAZAZ2X H/h AZ52İBAZ******************** saylı hesabına ödənilsin.
28. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin iş üzrə mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, LPO ASC tərəfindən təqdim olunmuş maliyyə arayışı və məhkəmənin qətnaməsi ilə 396.507,22 manat əsas borcun, 135.269,67 manat müqavilə müddəti üçün hesablanmış faiz borcunun olduğu qeyd edilsə də, ekspert rəyi ilə həmin borcun fərqli, yəni əsas borc üzrə - 396.458,30 manat, faiz borcu üzrə - 133.555,84 manat olduğu müəyyən edilmişdir.
29. Bu səbəbdən iddia tələbi həmin hissədə qismən təmin edilməlidir.
30. Apellyasiya şikayətinin kredit və faiz borcunun düzgün hesablanmaması barədə dəlili qismən əsaslıdır.
31. Belə ki, ekspert rəyinin tədqiqat prosesinin təsviri hissəsində də qeyd olunmuşdur ki, iş materiallarında olan hesabdan çıxarış məlumatlarından göründüyü kimi, MMC tərəfindən ASC-yə kredit məbləğinin məxaric edildiyi tarixdən, yəni 2018-ci il 8 may tarixindən sualda borcun soruşulduğu tarixədək, yəni 2020-ci il 27 oktyabr tarixinədək 120.841,06 manat məbləğində ödəniş aparılmışdır ki, həmin məbləğin 53.541,70 məbləğində ol an hissəsinin əsas borca, 67.299,36 manat məbləğində olan hissəsinin isə faiz borcuna silinməsi müəyyən edilir.
32. MMC kredit müqaviləsi əsasında ASC-dən kredit almaq hüququna malik olduğu kimi, eyni zamanda göstərilən müqavilə əsasında kredit məbləğini və həmin müqavilə ilə müəyyən edilmiş faizləri iddiaçıya qaytarmalı olmasına dair vəzifələrin daşıyıcısı olmuşdur. Lakin MMC Kredit Müqaviləsi əsasında ASC-dən kredit vəsaitini almasına dair hüququndan istifadə etmiş, həmin kreditdən yaranan borclarını ödəməli olmasına dair vəzifəsini isə lazımınca icra etməyərək, pul öhdəliyini yerinə yetirməmişdir.
33. Əsas öhdəlik icra edilmədikdə və ya müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş qaydada lazımınca icra edilmədikdə, öhdəliyin icrasının təminatı olan ipoteka müqaviləsinə yönəldilmə edilərək əsas öhdəl iyin icrası təmin edilə bilər.
34. İş materiallarından görünür ki, müqavilə üzrə öhdəlik MMC tərəfindən lazımınca icra edilmədiyindən, LPO ASC əsas öhdəliyin icrasının təmin edilməsi üçün tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsini də məhkəmədən xahiş etmişdir.
35. İddia tələbini tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi hissəsində qismən əsaslı hesab edilməlidir.
36. İpotekaya qoyulmuş əmlakların likvid qiymətinin müəyyənləşdirilməsi üzrə "xxxx" MMCnin 2021-ci il 19 oktyabr tarixli rəylərindən görünür ki, 4 əmlak üzrə aparılmış qiymətləndirmə zamanı əmlakların qiymətlərindəki fərq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə müqayisədə aşağıdakı kimi müəyyən edilmişdir: - qeyri-yaşayış binası üzrə 228.100 manat – 267.200 manat; - 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksi üzrə 625.000 manat – 1.874.000 manat; - 17 nömrəli fərdi yaşayış evi üzrə 161.550 manat – 180.000 manat; - 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evi üzrə 113.200 manat – 150.000 manat.
37. Göründüyü kimi, əmlakların qiymətlərində əsaslı fərq yalnız Cavabdeh3 mülkiyyətində olan 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən əmlak kompleksi üzrə qeydə alınmışdır. Belə ki, qətnamə ilə həmin əmlakın ilkin satış qiyməti 625.000 manat məbləğində müəyyən edilmiş, qiymətləndirici tərəfindən isə əmlakın likvid dəyəri 1.874.000 manat məbləğində müəyyən olunmuşdur. 38. "xxxx" MMC-nin 2021-ci il 19 oktyabr tarixli rəyindən görünür ki, mütəxəssislərin bu zonada apardıqları monitorinq nəticəsində müəyyən olmuşdur ki, əml akın yerləşdiyi ərazidə mülkiyyətdə olan 1 sot torpaq sahəsinin 2021-ci il 19 oktyabr tarixinə olan orta bazar dəyəri 1.500-2.500 manat aralığında təşkil edir. 1,12 (ha) x 2.000 = 224.000 AZN manat təşkil edir. Beləliklə, müqayisə yanaşması ilə əmlak kompleksinin likvid qiyməti 1.650.000 manatdır (monitorinq nəticəsində müəyyən olmuşdur ki, həmin ərazidə qeyri-yaşayış binalarının 1 m2-nin orta bazar dəyəri 500-1.200 manat aralığında dəyişir) + 224.000 (əmlak kompleksinin torpaq sahəsi) = 1.874.000 manat (əmlak kompleksinin ümumilikdə likvid dəyəri) təşkil edir.
39. Rəylə müəyyən olunmuş əmlak kompleksinin ümumi xarakteristikası ilə müəyyən edilir ki, həmin əmlakın hüquqi sənəd üzrə sahəsi 658,6 m2, faktiki sahəsi isə 1.418,9 m2 təşkil edir.
40. Göründüyü kimi, əmlakın faktiki sahəsinin 2 d əfədən çox artırılması həmin əmlakın likvid dəyərinin də məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən olunmuş qiymətdən əsaslı şəkildə fərqlənməsinə səbəb olmuşdur.
41. Məhkəmə kollegiyasının iclasında LPO ASC-nin nümayəndəsi əmlakların qiymətlərinin əsassız şəkildə artırılmasına istinad etmiş və qeyd etmişdir ki, "xxxx" MMC-nin 2021-ci il 19 oktyabr tarixli 363/ATB/21 nömrəli ekspert rəyi həqiqəti əks etdirmir, ekspert tərəfindən aparılmış tədqiqat şübhə doğurur. İş üzrə həqiqətə nail olmaq üçün təkrar ekspertiza keçirilməlidir. Belə ki, sözügedən ipoteka predmetləri artıq bir dəfə 2018-ci il 18 aprel tarixində müstəqil qiymətləndirici olan "xxxx" MMC tərəfindən qiymətləndirilmiş və yuxarıda qeyd olunmuş əmlakların likvid dəyəri müvafiq olaraq 205.290 manat, 562.950 manat, 145.395 manat və 101.880 manat müəyyən olunmuşdur. Qeyd edilən rəylə həm kredit alan, həm də ipoteka qoyanlar tanış olmuş, həmin şərtlərlə razı olduğunu bildirmiş və buna müvafiq olaraq müştəriyə kredit ayrılmışdır. İpoteka predmetinə müxtəlif zamanlarda qoyulmuş iki müxtəlif likvid dəyər arasında bu cür böyük fərqin olması sonuncu ekspertin rəyini şübhə altına alır. Sözügedən əmlakın qiymətləndirilməsi barədə rəyin verilməsindən 4 ilə yaxın müddət keçməsinə baxmayaraq, əmlaklarda qiyməti bu cür əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirəcək yaxşılaşdırmalar aparılmamışdır.
42. Məhkəmə kollegiyasının 2021-ci il 19 noyabr tarixli qərardadı ilə LPO ASC-nin vəsatəti təmin edilməmişdir.
43. Həmin qiymətləndirmə hesabatı aparılarkən vəsatətin dəlillərinin əksinə olaraq, daşınmaz əmlakların ətraflı təsvir olunmuş fotoşəkilləri rəyə əlavə olunmuş, qiymətləndirmədə xərc metodu, gəlir metodu, uyğun satışların müqayisəsi metodu nəzərdən keçirilmişdir.
44. LPO ASC-nin vəsatətdə istinad etdiyi müstəqil qiymətləndirici olan "xxxx" MMC tərəfindən də ipoteka predmeti Cavabdeh3 Siyəzən rayonu, Qara Siyəzən kəndində mülkiyyətində olan 1,12 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən çıxarış üzrə ümumi sahəsi 658,6 m2 və faktiki ümumi sahəsi 1.418,9 m2 təşkil edən əmlak kompleksi (şadlıq sarayı) 2018-ci il 18 aprel tarixindən sonra da, yəni 2018-ci il 28 sentyabr tarixində Cavabdeh3 təşəbbüsü ilə təkrar qiymətləndirilmiş, nəticədə həmin tarixə standartın tələbləri həddində aparılmış hesablamalara əsasən daşınmaz əmlakın bazar dəyəri 2.093.900 manat məbləğində ("xxxx" MMC-nin qiymətləndirməsi ilə müqayisədə daha yüksək qiymə tlə) müəyyən olunmuşdur. 45. "xxxx" MMC tərəfindən aparılmış həmin qiymətləndirmə ilə müəyyən olunmuşdur ki, əmlak kompleksinin ərazisində A, B, C, D, E, F, H literalı binalar inşa edilmişdir. Bundan əlavə, “A” tikilisinə bitişik, ölçüləri 40 m x 20 m əlavə tikili inşa olunmuşdur ki, həmin xidmət sahəsində toy mərasimləri təşkil olunur. Tikilinin sahəsi 800 m2 təşkil edir, lakin bu əlavə tikili sənədlərdə öz əksini tapmayıb.
46. Məhkəmə kollegiyası "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş qiymətləndirmə rəyinə əsaslanaraq hesab edir ki, qeyri-yaşayış binasının likvid qiyməti 267.200 manat məbləğində, 1,0018 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 658.6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə likvid qiyməti 1.874.000 manat məbləğində, 17 nömrəli fərdi yaşayış evinin likvid qiyməti 180.000 m anat məbləğində, 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evinin birlikdə likvid qiyməti 150.000 manat məbləğində müəyyən edilməlidir.
47. İpoteka predmetlərinin satışından əldə edilən vəsait göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədikdə, qalıq borcun ümumi qaydada MMC-dən LPO ASC-nin xeyrinə tutulması hissəsində iddia təmin edilməməlidir. Tələbin təmin edilməsi üçün yetərli pul vəsaiti olmayan borcludan borcun tutulması qaydası qətnamənin icra mərhələsində həll edilən məsələ olduğundan iddia həmin hissədə təmin edilə bilməz.
48. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin kredit müqavilələrinin etibarsızlığı dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, həmin hallarla bağlı MMC heç bir sübut təqdim etməmişdir. MMC-nin vəkili məh kəmə kollegiyasının iclasında kredit müqaviləsi və sonrakı ipoteka müqvilələrini mübahisələndirəcəklərini bildirmiş və qeyd etmişdir ki, kredit müqaviləsi MMC ilə imzalansa da, sonrakı ipoteka müqaviləsində kredit alan qismində Cavabdeh4 göstərilmişdir.
49. İş materiallarından və apellyasiya şikayətinin dəlillərindən də bəlli olur ki, MMC kredit müqaviləsi üzrə ödənişlər etmiş, yalnız sonradan sahibkarlıq fəaliyyətlərində baş vermiş ləngimələr və pandemioloji vəziyyət səbəbindən ödənişləri davam etdirə bilməmişdir. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin həmin dəlilini əsassız hesab edir.
50. Məhkəmə öz qətnaməsini MM-in 317.1, 385.1, 404.1, 404.2, 442, 448.1, 739.1, 739.2-ci, MPM-in 384.0.2-ci, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.9, 4.1, 39.3.3, 41.1-c i, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 45.6-cı maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
51. LPO ASC 2022-ci il 18 yanvar tarixində kassasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin qismən – ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv edilməsini və işə yenidən ləğv edilmiş hissədə baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətlərinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
52. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 2020ci il 20 iyul tarixli 01 saylı Qərardadının tələbləri nəzərə alınmamışdır. Apellyasiya məhkəməsində işə baxılan zaman tərəfimizdən təkrar əmtəəşünaslıq ekspertizasının keçirilməsi barədə 2021-ci il 17 noyabr tarixli **********282 saylı vəsatətlə məhkəməyə müraciət etsək də, məhkəmə vəsatətimizi təmin etməmiş və ipoteka predmetlərinin apellyasiya instansiyası məhkəməsinin təyin etdiyi "xxxx" MMC-nin rəyində qeyd olunan ilkin satış qiymətlərinin adekvat olduğu qənaətinə gəlmişdir. Daşınmaz əmlakın likvid dəyəri adətən onun bazar dəyərindən aşağı olur. İpoteka müqavilələrində əmlakların bazar dəyəri "xxxx" MMC-nin rəyində qeyd olunandan xeyli aşağı qeyd olunmuşdur. Halbuki həmin əmlakların likvid dəyəri qeyd olunandan da aşağıdır. MMC-yə 2018-ci ildə kredit ayrılarkən ipoteka predmetləri artıq bir dəfə qiymətləndirilmiş və əmlakların dəyəri müvafiq olaraq 205.290 manat, 562.950 manat, 145.395 manat və 101.880 manat müəyyən edilmişdir. "xxxx" MMC-nin 2021-ci il tarixli 19 oktyabr tarixli 3 63/ATB/21 nömrəli rəyinin təsviri hissəsində qeyd edilənlər formal mülahizələrdən ibarətdir. Rəyin nəticə hissəsinə gəldikdə isə onu deyə bilərik ki, əmlakların real likvid qiyməti hazırkı ekspert rəyi ilə ziddiyyət təşkil edir.
53. MM-in 307.1-ci maddəsi tətbiq olunmamışdır. İpoteka müqaviləsindən də göründüyü kimi, bankın kreditin təminatı kimi təsdiq etdiyi ipoteka predmetləri dəqiq təsvir edilmişdir. İpoteka ilə yüklü edilən əmlaklardan biri Cavabdeh3 mülkiyyətində olan 1,0018 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 658.6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksidir. Apellyasiya məhkəməsi öz qətnaməsində əsassız olaraq qeyd etmişdir ki, müəssisənin hal-hazırda ümumi sahəsi 800 m2 təşkil edir. Belə ki, əmlak yüklü ediləndən sonra orada əlavə edilən tikili inşa edilmişdir. Ona görə də əmlak çıxarışda qeyd olunan deyil, sonradan əlavə edilmiş tikili ilə birlikdə qiymətləndirilməlidir. Ona görə də ekspertin rəyi əsaslıdır. Hesab edirik ki, qiymətləndirmə məhz çıxarışda qeyd olunmuş sahəyə görə aparılmalı idi. 2018-ci ildə aparılmış qiymətləndirmədə də məhz ümumi sahəsi 658,6 m2 olan əmlak kompleksinə qiymət qoyulmuşdur. Məhkəmənin mövqeyi ipoteka saxlayanın hüquqlarını kobud surətdə pozur. Məhkəmənin mövqeyindən belə çıxır ki, ipoteka qoyan istənilən vaxt ipoteka saxlayanın razılığını almadan ipoteka predmetinə artırmalar etməklə onun dəyərini süni surətdə qaldıra bilər. Halbuki dövlət reyestrində yalnız çıxarışda göstərilən sahə ipoteka ilə yüklü olan sahə kimi qeydiyyata alınır. Müəssisəyə tikililər əlavə olunarkən banka heç bir məlumat verilməmişdir. Məlumat v eriləcəyi təqdirdə müəssisə yeni tikililərlə bir yerdə yenidən qiymətləndirilə və sonrakı ipoteka müqaviləsi bağlana bilərdi. Əmlak kompleksi ipoteka ilə yüklü edilərkən sonradan hər hansı artırmaların olacağı proqnozlaşdırıla bilməzdi. Bu cür halların yaşanacağı qabaqcadan məlum olsa idi, bank ipoteka müqaviləsini bağlamaz, kredit verməzdi. Qətnamənin bu formada çıxarılması həm də gələcəkdə mülkiyyətçilər arasında əşyadan məhdud istifadə hüquqları ilə bağlı problemlər yarada bilər. Birincisi, hər tərəfdən sonradan əlavə olunmuş tikililərlə əhatə olunmuş müəssisəni heç kim hərracda almaz. İkincisi, alacağı təqdirdə, ondan öz istədiyi kimi, təyinatına uyğun olaraq istifadə edə bilməz. Bu sonradan servitutla bağlı mübahisələrə səbəb olacaqdır.
54. MPM-in 102.2-ci maddəsi pozulmuşdur. Yuxarıd a da qeyd etdiyimiz kimi, təkrar əmtəəşünaslıq ekspertizasının keçirilməsi ilə bağlı əsaslandırılmış vəsatət apellyasiya məhkəməsinə təqdim olunmuşdur. İpoteka predmetinə müxtəlif zamanlarda qoyulmuş iki müxtəlif likvid dəyər arasında bu cür böyük fərqin olması sonuncu ekspertin rəyini şübhə altına alır. Sözügedən əmlakların qiymətləndirilməsi barədə rəyin verilməsindən 4 ilə yaxın müddət keçməsinə baxmayaraq, əmlaklarda qiyməti bu cür əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirəcək yaxşılaşdırmalar aparılmamışdır. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun müddəaları kobud surətdə pozulmuşdur. Belə ki, rəydə əks olunmuş meyarların bir çoxuna (analoji əmlakların bazar dəyərinin təhlil olunması, xərc metodu və s.) ümumiyyətlə əməl olunmamışdır. Məhkəmə ipoteka müqavilələrində və "xxxx" MMC-nin rəyində qeyd olunmuş qiymətlər arasında böyük fərqin olmasına baxmayaraq, şübhə yaradan halları aradan qaldırmaq üçün təkrar ekspertiza təyin etməmişdir. Halbuki biz öz vəsatətimizdə bütün bu hallarla bağlı məhkəməyə məlumat vermişik.
55. MPM-in 9.3 və 99.1-ci maddələri pozulmuşdur. Qiymətləndirmə şirkəti əmlaklara baxış keçirərkən məhz qərəzli şəkildə banka heç bir məlumat verməmiş və ipoteka qoyanı bu prosesdən kənarda saxlamışdır.
56. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin həqiqətə nail olmaq üçün ipoteka predmetlərinin yenidən qiymətləndirilməsini təşkil etməməsi heç cür anlaşılan deyil. Əgər qətnamədə əmlak kompleksinin qiymət fərqinə bir yolla “hüquqi don” geyindirilmişdirsə, digər əmlaklarla bağlı yaranmış böyük qiymət fərqləri əsaslandırılmamışdır. Bu da məhkəmənin işin tam və ətraflı ara şdırılması üçün niyyətinin olmamasına dəlalət edir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
57. Cavabdeh tərəf kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim etməmişdir. İİ. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
58. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmiş, kassasiya şikayətinin məzmunu MPM-in 407-ci maddəsinin tələblərinə uyğundur. Ona görə də, şikayət mümkün hesab edilmişdir.
59. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi qismən – ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiyməti hissəsində mübahisələndirdiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı həmin hissədə yoxlanılacaqdır (MPM-in 403 və 416-cı maddələri).
60. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. İİİ. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
61. MM-in müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
317. İpoteka ilə yüklü olan əşyanı satmaq tələbi 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir.” “Maddə
385. Öh dəlik anlayışı 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır....” “Maddə
404. Müqavilənin təfsiri 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərək ətləri nəzərə alınır....” “Maddə
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları... 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur....” “Maddə
439. Pul öhdəliklərinin icrası 439.1. Pul öhdəliyi manatla ifadə edilməlidir. Əgər tərəflərdən biri xarici fiziki və ya hüquqi şəxsdirsə, tərəflər pul öhdəliyini, əgər bu, qanunla qadağan edilməyibsə, xarici valyutada da müəyyənləşdirə bilərlər. …” “Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.” “Maddə
445. Borclunun icranı gecikdirməsi... 445.2. Aşağıdakı hallar borclunun icranı gecikdirməsi sayılır: 445.2.1. öhdəliyin onun icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddətdə icra edilməməsi; 445.2.2. icra müddəti çatanadək kreditorun etdiyi xəbərdarlıqdan sonra da öhdəliyin icra edilməməsi....” “Maddə
448. Öhdəliklərin icra edilməməsi üçün borclunun məsuliyyəti 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir....” “Maddə
739. Borc müqaviləsi 739.1. Borc müqaviləsinə görə, iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. 739.2. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. Müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində pul borc verməklə məşğul olan şəxslər əlavə olaraq peşəkarlıq qaydasında kreditlər verilməsi haqqında müddəaları gözləməlidirlər.”
62. MPM-in müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
119. Məhkəmə xərclərinin tərəflər arasında bölüşdürülməsi 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir....” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır....” “Maddə
384. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin səlahiyyətləri... 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi:... 384.0.2. qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər;...” “Maddə
386. Maddi hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi Maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin.” “Maddə
418. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin və ya qərardadının ləğv edilməsinin əsasları 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. 418.2. Bu Məcəllənin 386-cı maddəsində göstərilən hallarda maddi hüquq normaları pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir....” 63. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun müvafiq müddəalarında (2018ci il 28 dekabr tarixədək qüvvədə olan redaksiyada) aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə 33.İpoteka predmetinə tutmanı n yönəldilməsi əsasları Borclu əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün ipoteka predmetinə tutma yönəldilə bilər. Maddə 34.İpoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranması 34.1. İpoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallar aşağıdakılardır:... 34.1.2. əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması;...” 64. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun müvafiq müddəalarında (hazırda qüvvədə olan redaksiyada) aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə 1.Əsas anlayışlar 1.0. Bu Qanunda istifadə olunan anlayışlar aşağıdakı mənalan daşıyır: … 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetin in bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.” “Maddə 4.İpoteka ilə təmin edilən tələbin həcmi 4.1. Əgər ipoteka müqaviləsi ilə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka saxlayanın tələbi aşağıdakılar da daxil edilməklə tam həcmdə təmin edilir: 4.1.1. əsas borc; 4.1.2. faizlər; 4.1.3. öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi, o cümlədən gecikdirilməsi nəticəsində dəbbə pulu və (və ya) vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi; 4.1.4. ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə əlaqədar icra qeydinin aparılması, məhkəmə xərclərinin və digər xərclərin ödənilməsi....” “Maddə 6.İpoteka predmeti 6.1. İpoteka predmeti qanuna müvafiq olaraq ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan da şınmaz əşya, o cümlədən tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əşya və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alman daşınar əşya ola bilər. …” “Maddə 10.İpoteka müqaviləsi … 10.4 İpoteka müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. İpoteka müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alındığı andan qüvvəyə minir. 10.5 İpoteka müqaviləsində tərəflərin adı və yaşayış yeri (olduqları yer), ipotekanın predmeti, onun adı, olduğu yer və eyniləşdirilməsi üçün yetərli olan digər təsviri, əsas öhdəliyin mahiyyəti, ölçüsü (məbləği), əmələ gəlməsi əsasları və icra müddəti, bu öhdəliyin əsaslandığı müqavilənin tərəfləri, bağlandığı yer və tarix, həmçinin qanunla müəyyən edilmiş imperativ normalar nəzərə alınmaqla ipoteka saxlayanın tələbinin ipoteka predmeti hesabına yönəldilməsi barədə şərtlər, ipoteka p redmetinin satış üsulu, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti və ya bu qiyməti müəyyən edəcək müstəqil qiymətləndiricilər, ipoteka predmeti açıq bazarda satılarkən satışı həyata keçirməli şəxs və ipoteka predmetinin satılmasından əldə olunacaq gəlirlərin bölüşdürülməsi qaydası və növbəliliyi, ipoteka qoyanın elektron poçt ünvanı göstərilməlidir.Əgər əsas öhdəliyin məbləği gələcəkdə müəyyənləşdirilməlidirsə, ipoteka müqaviləsində həmin məbləği müəyyən etmə qaydası göstərilməlidir. Maddə 11.İpotekanın dövlət qeydiyyatı 11.1. Daşınmaz əşyanın ipotekası haqqında müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində, daşınar əşyanın ipotekası haqqında müqavilə isə daşınar əmlakın rəsmi reyestrində qeydə alınmalıdır. 11.2. İpoteka hüququ ipoteka müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alındığı andan əmələ gə lir. İpoteka müqaviləsi bu Qanunun 11.3-cü və müvafiq hallarda 11.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş məlumatların müvafiq reyestrə daxil edildiyi andan dövlət qeydiyyatına alınmış hesab olunur....” “Maddə 39.Məhkəmənin qərarı ilə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi... 39.3. Məhkəmə ipotekapredmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir:.... 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir;...” “Maddə 41.İpoteka predmetinin satış üsulları 41.1. İpoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydad a keçirilən hərracda satıla bilər. …” 65. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə 20.İpotekanın dövlət qeydiyyatı 20.1. Daşınmaz əmlakın, o cümlədən tikintisi başa çatdırılmamış obyektin ipotekası haqqında müqavilənin dövlət qeydiyyatı zamanı ipotekanın predmeti, ipoteka ilə təmin edilmiş borcun (öhdəliyin) icra müddəti, ipotekasaxlayan və ipotekaqoyan barədə məlumat qeyd edilir....” 66. “İcra haqqında” Azərbaycan aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Respublikası Qanununun müvafiq müddəalarında “Maddə 45.Tələbin borclunun pul vəsaitlərinə və başqa əmlakına yönəldilməsi qaydası... 45.6. Tələbkarın tələblərinin təmin edilməsi üçün borclunun yetərli pul vəsaitləri olmadıqda, Azərbaycan Respublik asının qanunvericiliyinə uyğun olaraq tələbin yönəldilə bilmədiyi əmlak istisna olmaqla, tələb borcluya məxsus olan digər əmlaka yönəldilir....” İV. ALİ MƏHKƏMƏNİN MÖVQEYİ
67. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərini iş materialları ilə birgə araşdıraraq hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 19 noyabr tarixli 2-2(105)-101/2021 saylı qətnaməsi qismən ləğv edilərək iş ləğv edilmiş hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılmalıdır.
68. İpoteka predmetlərindən üçünün (qeyri-yaşayış binası; 17 nömrəli fərdi yaşayış evi; 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evi) likvid qiyməti üzrə kassatorun dəlilləri i lə məhkəmə kollegiyası razılaşmır.
69. Belə ki, işin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından məlum olur ki, "xxxx" MMC-nin 2021-ci il 19 oktyabr tarixli müvafiq rəyləri üzrə həmin əmlakların müəyyənləşdirilmiş likvid qiyməti ilə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə müəyyənləşdirilmiş qiymətlər arasındakı fərq böyük olmamışdır.
70. Belə ki, sözügedən fərq qeyri-yaşayış binası üzrə 39.100 manat (267.200 – 228.100 manat); 17 nömrəli fərdi yaşayış evi üzrə 18.450 manat (180.000 – 161.550 manat); 0,08 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 1 mərtəbəli, 2 otaqlı fərdi yaşayış evi üzrə 36.800 manat (150.000 – 113.200 manat) təşkil etmişdir.
71. Bundan başqa, işin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından o da məlum olur ki, həmin qiymətləndirmə hesabatı aparılarkən daşınmaz əmlakların ətraflı təsvir olunmuş fotoşəkilləri rəyə əlavə olunmuş, qiymətləndirmədə xərc metodu, gəlir metodu, uyğun satışların müqayisəsi metodu nəzərdən keçirilmişdir.
72. Kassator həmin 3 əmlak üzrə aparılmış təkrar qiymətləndirmənin nəticələrinin əsassızlığını tutarlı dəlillərlə təkzib edə bilməmişdir.
73. Bununla belə, məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin ipoteka predmeti olan əmlaklardan dördüncüsünün (əmlak kompleksi) likvid qiyməti üzrə gətirilmiş dəlillərlə razılaşaraq, həmin əmlak üzrə aparılmış təkrar qiymətləndirmənin nəticəsi barədə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyini qanunsuz və əsassız hesab edir.
74. Sözügedən əmlak və onun yerləşdiyi torpaq sahəsi üzrə "xxxx" MMC-nin 2021-ci il 19 oktyabr tarixli müvafiq rəyi ilə müəyyənləşdirilmiş birgə likvid qiyməti ilə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə müəyyənləşdirilmiş qiymətlər arasındakı fərq ümumilikdə 1.249.000 manat (1.874.000 – 625.000 manat) təşkil etmişdir.
75. İşin apellyasiya instansiyası məhkəməsinin müəyyən edilmiş hallarından məlum olur ki, əmlak kompleksinin hüquqi sənəd üzrə sahəsi 658,6 m2, faktiki sahəsi isə 1.418,9 m2 təşkil edir. Əmlak kompleksinin ərazisində ölçüləri 40 m x 20 m olan əlavə tikili inşa edilmişdir ki, həmin xidmət sahəsində toy mərasimləri təşkil olunur. Tikilinin sahəsi 800 m2 təşkil edir, lakin bu əlavə tikili sənədlərdə öz əksini tapmayıb.
76. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi belə nəticəyə gəlmişdir ki, əmlakın faktiki sahəsinin iki dəfədən çox artırılması həmin əmlakın likvid dəyər inin də məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən olunmuş qiymətdən əsaslı şəkildə fərqlənməsinə səbəb olmuşdur.
77. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin həmin nəticəsi ilə aşağıdakı səbəblərdən razılaşmır. 78. “İpoteka haqqında” Qanunun 6.1, 10.4, 11.1 və 11.2-ci maddələrinin (bax yuxarıda § 64) tələblərindən aydın olur ki, ipoteka predmeti qanuna müvafiq olaraq ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan daşınmaz əşya ola bilər. Daşınmaz əşyanın ipotekası haqqında müqavilə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmalıdır. İpoteka hüququ ipoteka müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alındığı andan əmələ gəlir.
79. Həmçinin “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 20.1-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 65) görə, daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı zamanı ipotekanın predmeti barədə mə lumat qeyd edilir.
80. Sözügedən məlumatın nədən ibarət olması “İpoteka haqqında” Qanunda konkretləşdirilmişdir. Belə ki, həmin Qanunun 10.5-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 64) görə, ipoteka müqaviləsində ipotekanın predmeti, onun adı, olduğu yer və eyniləşdirilməsi üçün yetərli olan digər təsviri göstərilməlidir.
81. Hazırkı işin materiallarından görünür ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə nəticəyə gələrkən istinad etdiyi əmlakın faktiki sahəsinin 2 dəfədən çox – 800 m2 artırılması ilə əlaqədar ipoteka qoyan tərəfindən ipoteka saxlayan ASC-yə ümumiyyətlə məlumat verilməmiş, sonuncunun razılığı alınmamış, ən əsası isə, əlavə tikili sənədlərdə öz əksini tapmamış, ipoteka predmeti kimi dövlət qeydiyyatına alınmamışdır.
82. Yuxarıda istinad olunan hüquq normaları sözügedən qanunsuz inşa olunmuş və ipoteka predmeti kimi dövlət qeydiyyatına alınmamış 800 m2 əlavə tikilinin ipoteka predmeti kimi qiymətləndirilməsinə yol vermir.
83. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə əmlak kompleksinə münasibətdə təkrar qiymətləndirmənin nəticələri ilə razılaşarkən həmin normaların tələblərini nəzərə almamışdır.
84. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd edilənləri ümumiləşdirərək belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq pozuntusuna yol vermiş, tətbiq edilməli hüququ tətbiq etməmiş, nəticədə MPM-nin 217.1-ci maddəsinin (bax yuxarıda § 62) tələblərinə uyğun gəlməyən qanunsuz və əsassız qətnamə qəbul etmişdir.
85. MPM-in 386, 418.1-ci və 418.2-ci maddələrinə (bax yuxarıda § 62) uyğun olaraq maddi hüquq normalarının pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsasdır. Tətbiq edilməli olan normativ hüquqi aktın məhkəmə tərəfindən tətbiq edilməməsi maddi hüquq pozuntularından biridir.
86. Belə olan halda məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, hazırkı iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi və onun yerləşdiyi torpaq sahəsinin birgə likvid qiymətinə münasibətdə qüvvədə saxlanıla bilməz, buna görə də həmin hissədə ləğv edilməlidir.
87. Yeni apellyasiya baxışında göstərilən nöqsanlar aradan qaldırılmalı, mübahisəyə müvafiq hissədə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun qiymət verilməlidir.
88. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALİR: İddiaçı ləğv prosesində olan ASC-nin kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 19 noyabr tarixli 22(105)-101/2021 saylı qətnaməsi həmin kassasiya şikayətinə münasibətdə qismən – Cavabdeh3 mülkiyyətində olan ünvan 3-də 1,0018 ha torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 658,6 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinin birlikdə likvid qiymətinin 1.874.000 manat müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilsin. İş qətnamənin ləğv edildiyi hissədə yenidən baxılması üçün Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılsın. Qətnamə qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılsın.