Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-247/2025 21.05.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi, ipoteka predmetinin dəyərini artıran yaxşılaşdırmaların edilməsi, sübutların qiymətləndirilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Qəribov Bəhman Fərhad oğlunun məruzəsi ilə, hakimlər X1 və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan tərkibdə, İddiaçı QSC-nin cavabdehlər Cavabdeh3, Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı “kredit borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 11 dekabr tarixli 22(103)-309/2024 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. İddiaçı QSC (bundan sonra – “Bank”) ilə Cavabdeh3 (bundan sonra – “Cavabdeh3”) arasında bağlanmış 2018-ci il 24 sentyabr tarixli 027L**********36 nömrəli uzunmüddətli kredit müqaviləsinə əsasən, Bank tərəfindən Cavabdeh3 120 ay müddətinə 600.000 ABŞ dolları məbləğində kredit xətti açılmışdır.
2. Bankla Cavabdeh2 (bundan sonra – “Cavabdeh2”) və Cavabdeh1 (bundan sonra – “Cavabdeh1”) arasında eyni tarixli zaminlik müqavilələri bağlanmışdır.
3. Bankla Cavabdeh2 arasında bağlanmış 2018-ci il 25 sentyabr tarixli 027M**********01 nömrəli ipoteka müqaviləsinə əsas ən, Cavabdeh2 məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şossesində dövlət mülkiyyətində olan sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaqları kateqoriyalı 0.02635 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 260D nömrəli əmlak kompleksi kimi müəssisə Bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka predmetinin dəyəri tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə 90.000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. İpoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisə (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) üzərində Bankın ipoteka hüququ daşınmaz əşyaların rəsmi reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
4. Cavabdeh3lə Bank arasında bağlanmış 2019-cu il 26 sentyabr tarixli 027R********** nömrəli kredit razılaşmasına əsasən, Cavabdeh3 24 ay müddətinə, aylıq faiz dərəcəsi 1.5 fa iz olmaqla 100.000 manat məbləğində kredit verilmişdir.
5. Bank borcun ödənilməsi, əks halda məhkəməyə müraciət ediləcəyi haqqında tərəflərə xəbərdarlıq etmiş və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə aldırmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. Bank (bundan sonra – “iddiaçı”) 2022-ci il 11 avqust tarixində Cavabdeh3, Cavabdeh2 və Cavabdeh1 (bundan sonra birlikdə -“cavabdehlər”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada onun xeyrinə 027R********** nömrəli kredit razılaşması üzrə 86.487,82 manat əsas, 13.110,65 manat faiz və 45.523,82 manat cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 145.122,29 manat borcun, məhkəmədə iddia qaldırmaq üçün ödənilmi ş 25 manat dövlət rüsumunun, mediasiya prosesi ilə bağlı ödənilmiş 410 manat xərcin, ipoteka predmeti olan əmlaka tutma yönəldilməsi üçün ödənilmiş 15 manat rüsumun və 120 manat xidmət haqqının tutulması, tutmanın Cavabdeh2 məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, Binəqədi şossesi 260D ünvanında 0.02635 ha torpaq sahəsi və üzərində yerləşən 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsi, həmin əmlakın açıq hərracdan satılması, hərracdan satış hesabına əldə olunmuş vəsaitdən tələb olunan pulun iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, hərracdan əldə edilmiş vəsait borcun tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalan məbləğin cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulması, ipoteka predmeti olan əmlaka tutma yönəldildikdən və o satıldıqdan 1 ay sonra əmlakın boşa ldılması və hərracın nəticələri üzrə alıcıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi işin yuxarıda qeyd edilən faktiki hallarına (bax §§1-5) istinad etməklə onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdehlər kredit və zaminlik müqavilələri üzrə öhdəliklərini lazımınca icra etməmiş, Banka tələbdə göstərilən məbləğdə borcları qalmışdır. Ona görə də, həmin borc cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulmalı və tutma ipoteka predmeti olan torpaq sahəsinə və onu üzərinə yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisəsyə yönəldilməlidir.
8. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş qiymətləndirmə üzrə "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 2022-ci il 17 oktyabr tarixli 20/22 nömrəli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabata əsasən müəyyən edilmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kom pleksi kimi müəssisənin (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) 0.02635 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə bazar qiyməti 225.000 manat, likvid dəyəri 185.000 manat təşkil edir.
9. Cavabdeh3 nümayəndəsi və vəkili yazılı vəsatətlə müraciət edərək, ipoteka predmeti olan torpaq sahəsinin və üzərində faktiki yerləşən bütün tikililərdən ibarət əmlak kompleksinin bazar dəyərinin müyyən edilməsi üçün təkrar qiymətləndirmə təyin edilməsini xahiş etmiş, məhkəmə tərəfindən 2022-ci il 26 dekabr tarixli məhkəmə iclasının protokol qərardadı ilə vəsatət təmin edilməmişdir.
10. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2023-cü il 27 fevral tarixli e-2-2(113)-122/2023 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, cavabdehlərdən müştərək qaydada iddiaçının xeyrinə 027R********** nömrəli kredit razılaşması üzrə 86.487,82 manat əsas, 13.110,65 manat faiz və 2.592 manat cərimə borcu, məhkəmədə iddia qaldırmaq üçün ödənilmiş 25 manat dövlət rüsumu, mediasiya prosesi ilə bağlı ödənilmiş 410 manat mediasiya xərci, ipoteka predmeti olan əmlaka tutmanın yönəldilməsi üçün ödənilmiş 15 manat rüsum və 120 manat xidmət haqqının tutulması, tutmanın Cavabdeh2 məxsus ipoteka predmeti olan 236.35 m2 ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksinə yönəldilməsi, həmin əmlakın açıq hərracda satılması, hərracdan satış hesabına əldə olunmuş vəsait hesabına borcun ödənilməsinin həyata keçirilməsi, satışdan artıq qalan vəsaitin Cavabdeh2 qaytarılması, tutma yönəldildikdə əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətinin 185.000 manat məbləğində müəyyən olunması qət edilmiş, iddia qalan hissədə təmin olunmamışdır (hakim - A.Əliyeva).
11. Birin ci instansiyası məhkəməsi “tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə aid hissədə qeyd etmişdir ki, ipoteka müqaviləsi ilə təmin edilmiş öhdəlik cavabdehlər tərəfindən lazımınca icra olunmadığından, borcun ödənilməsi üçün tələb ipotekaya qoyulmuş Cavabdeh2 məxsus 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəlməli, qeyd olunan əmlaklar açıq hərrac vasitəsilə satılmalı və satışdan əldə edilmiş vəsait hesabına borcun ödənilməsi həyata keçirilməli, ödəniş həyata keçirildikdən sonra ipoteka predmetlərinin satışından əldə olunan məbləğ tutulan məbləğdən artıq olduqda isə artıq qalmış məbləğ ipoteka qoyana qaytarılmalıdır.
12. İddiaçı tutmanın həm də ipoteka predmeti olan əmlakın yerləşdiyi 0.026535 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsini xahiş etsə də, işin materialları na əlavə edilmiş daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən çıxarışlardan məlum olmuşdur ki, 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisə Cavabdeh2 mülkiyyətindədir. İpoteka predmetinin yerləşdiyi torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətində olmaqla cavabdehin istifadəsindədir. Belə olan halda, iddia tələbi tutmanın torpaq sahəsinə yönəldilməsi hissəsində təmin edilməməlidir.
13. Məhkəmə ipoteka predmeti olan 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətini iş üzrə alınmış qiymətləndirmə rəyinə uyğun olaraq 185.000 manat məbləğində müəyyən etmiş, cavabdehlərin nümayəndəsinin əmlakın qiymətləndirilməsi nəticəsində dəyərinin aşağı hesablanması, əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı çıxarışa uyğun qiymətləndirilmə aparılmasının, artırmaların n əzərə alınmamasının, nəticədə əmlakın real dəyəri müəyyənləşdirilməməsi ilə bağlı etirazına münasibətdə qeyd etmişdir ki, yalnız ipoteka predmeti olan əmlakın likvid dəyəri müəyyən edilmişdir. Belə ki, yalnız 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi Cavabdeh2 mülkiyyətində olmaqla iddiaçının xeyrinə yüklü edilmişdir. İpoteka predmeti olan daşınmaz əmlakın dəyəri məhkəmə tərəfindən müəyyənləşdirilərkən tərəflərin məhkəməyə təqdim etdiyi sübutlar əsas götürülür. Cavabdeh tərəfindən daşınmaz əmlak barədə fotoşəkillər məhkəməyə təqdim edilsə də, daşınmaz əmlaka 236.35 kv.m-dən əlavə sahəyə mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən müvafiq orqan tərəfindən verilmiş sənəd təqdim edilməmişdir.
14. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 269.1, 269.4, 269.7, 317.1, 319.1, 385.1, 386.1, 425.1, 442, 443.1, 448.1, 462.1, 467, 470.1, 472.1, 472.2 və 739-cu maddələrinə və “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4.1, 33, 34, 36.1, 36.3, 39.3.3, 47.4 və 59.3.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
15. Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ipoteka predmeti olan 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiymətinin 185.000 manat məbləğində müəyyən olunması hissəsində dəyişdirilərək, ilkin satış qiymətinin 2.000.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi barədə qətnamə qəbul olunması xahiş edilmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023-cü il 17 iyul tarixli 2-2(103)-551/2023 nömrəli qətnaməsi ilə Cavabdeh3 apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən - V.Baxışova, hakimlər - A.Hüseyn və E.Kazımov).
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisə ipoteka ilə yüklü edilərkən dəyəri tərəflərin razılığı ilə 90.000 manat müəyyən olunmuşdur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, əmlak kompleksinin ümumi sahəsi 236,35 m2-dir. 2018-ci ildə tərəflərin razılığı ilə ipoteka predmeti olan əmlakın dəyərinin 90.000 manat müəyyən olunduğu nəzərə alındıqda 4 il sonra 2022-ci ildə bazar qiymətinin 225.000 manat təşkil etməsi ağlabatan və reallığa uyğun olmuşdur. İş üzrə təkrar ekspertiza təyin edilməsi üçün Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 102.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar mövcud olmadığından, cavabdehin təkrar ekspertiza ilə bağlı vəsatəti təmin edilməmişdir.
18. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksinin yerləşdiyi 0,02635 kv.m torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətində olduğu üçün (ipoteka predmetinin yalnız sahəsi 236,35 kv.m olan qeyriyaşayış sahələri olduğu nəzərə alınarsa) həmin torpaqda əlavə tikililər mövcud olmuş olsa belə, bu tikililər qeydiyyatsız olduğu üçün ipoteka ilə yüklü edilmədiyindən ipoteka qoyulmuş əmlakla birlikdə qiymətləndirilməli olduğuna dair cavabdehin tələbi əsassız olmuşdur.
19. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM 269.1, 269.4, 269.7, 317.1, 319.1, 385.1, 386.1, 425.1, 442, 443.1, 448.1, 462.1, 467, 470.1, 472.1, 472.2 və 739-cu; “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.9, 6.1, 33, 39.3, 39.3.3, 47.4-cü; Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 77.1 və 102.2-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
20. Cavabdeh3 kassasiya şikayəti və ona əlavə təqdim edərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunmasını, işin yeni apellyasiya baxışına göndərilməsini xahiş etmişdir. c) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
21. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023-cü il 15 dekabr tarixli 2-2(102)-618/2023 nömrəli qərarı ilə Cav abdeh3 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin təmin olunması, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023-cü il 17 iyul tarixli 2-2(103)-551/2023 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi, işin yeni apellyasiya baxışına qaytarılması qərara alınmışdır (məruzəçi hakim – K.Abiyeva, hakimlər – B.Məmmədli və V.Məmmədov).
22. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarına əsasən, Cavabdeh2 mülkiyyətində olan əmlak kompleksi kimi müəssisə digər Cavabdeh3 Bank qarşısında kredit öhdəliyinin icrasının təminatı kimi ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Həmin əmlak kompleksi üzərində mülkiyyət hüququna dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışda kompleksin ümumi sahəsinin 235.36 kv.m təşkil etdiyi və onun yerləşdiyi 0.02635 ha torpaq sahəsinin dövlətin mülkiyyətində olmaqla cavabdehin istifadəsində olduğu göstərilmişdir. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəlik icra edilmədiyindən Bank cavabdehlərə qarşı kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmeti kimi həm torpaq sahəsinə, həm də onun üzərində yerləşən əmlak kompleksinə yönəldilməsi barədə hazırkı iddianı qaldırmış, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən kredit borcuna görə tutmanın yalnız ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsi qət edilmişdir. Məhkəmə bu qənaətini həmin kompleksin üzərində yerləşdiyi torpaq sahəsinin dövlət mülkiyyətində olmaqla ipoteka qoyanın istifadəsində olması ilə əsaslandırmışdır. İşə baxan məhkəmələr tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiyməti iş üzrə keçirilmiş qiymətləndi rmənin rəyinə uyğun olaraq likvid qiymətlə 185.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Həmin rəyə əsasən, ipoteka predmeti olan əmlak kompleksi kimi müəssisənin (ümumi sahəsi 236.35 kv.m) 0.02635 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə bazar qiyməti 225.000 manat, likvid dəyəri 185.000 manat təşkil edir.
23. Göründüyü kimi, kredit borcuna görə tutma yalnız əmlak kompleksi kimi müəssisəyə yönəldilməsinə baxmayaraq, ilkin satış qiyməti (likvid dəyəri) həmin əmlak kömpleksinə torpaq sahəsi ilə birgə qoyulmuş qiymət əsas götürülməklə, 185.000 manat müəyyən edilmişdir. Halbuki, iddia tələbi tutmanın torpaq sahəsinə yönədilməsi hissəsində təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi həmin hissədə mübahisələndirilməmiş və qanuni qüvvəsini almışdır. İşə baxan məhkəmələr, 2022-ci il 17 oktyabr tarixli qiymətləndirmə rəyini sübut kimi qiymətləndirərkən bu halı, eləcə də həmin əmlak kompleksinin torpaq sahəsinin dəyəri nəzərə alınmadan qiymətinin müəyyən edilməsinə dair müstəqil qiymətləndiricinin rəyinin olmamasını nəzərə almamış, nəticədə “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3-cü maddəsinin, həmçinin MPM-nin 88-ci maddəsinin tələbləri pozulmuşdur.
24. Kassasiya instansiyası məhkəməsi öz mövqeyini “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 1.0.1, 1.0.9, 6.1, 39.3, 39.3.3-cü maddələrinə; Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 2020-ci il 20 iyul tarixli 01 nömrəli Qərardadına; MPM-in 14. 2, 77.1, 88, 102.2, 102.3, 103.1, 416, 417.1, 417.1.3, 418.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. d) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
25. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 11 dekabr tarixli 2-2(103)-309/2024 nömrəli qətnaməsi ilə Cavabdeh3 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi - “tutma yönəldildikdə Cavabdeh2 məxsus Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi Binəqədi şossesi 260D ünvanda yerləşən 236.35 kv.m ümumi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiyməti 185.000 manat məbləğində müəyyən edilsin” hissəsində dəyişdirilmiş, Bakı şəhəri Binəqədi rayonu M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi Binəqədi şossesi 260D ünvanda yerləşən 236.35 kv.m ümu mi sahədən ibarət əmlak kompleksi kimi müəssisənin ilkin satış qiyməti 481.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qət olunmuşdur (sədrlik edən – T.Mahmudova, hakimlər – Z.Şirinov və E.Həsənov).
26. Məhkəmə kollegiyası müəyyən etmişdir ki, cavabdehlər öhdəliklərini icra etmədiyindən borcun ödənilməsi məqsədilə ipoteka predmetinə — Cavabdeh2 məxsus 236,35 kv.m sahədən ibarət əmlak kompleksinə tutmanın yönəldilməsi zərurəti yaranmışdır.
27. Ali Məhkəmənin göstərişlərinə əsasən, apellyasiya instansiyası tərəfindən iki dəfə məhkəmə-mühəndis-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. "xxxx" MMC-nin 2024-cü il 1 noyabr tarixli rəyinə əsasən, əmlak kompleksinin torpaq sahəsi nəzərə alınmadan bazar dəyəri 400.000 manat, likvid dəyəri 340.000 manat; əlavə tikilələr nəzərə alınmaqla bazar dəyəri 1.100.000 manat, likvid dəyəri isə 880.000 manat müəyyən edilmişdir. Qiymətləndirmə xərci 600 manat göstərilmişdir.
28. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 2024-cü il 3 iyun tarixli rəyinə görə, 236,35 kv.m sahənin bazar dəyəri 535.000 manat, likvid dəyəri isə 481.000 manat təşkil etmişdir. Bütün kompleksin (989,0 kv.m) bazar dəyəri 2.224.000 manat, likvid dəyəri isə 2.016.000 manat olaraq qiymətləndirilmiş, qiymətləndirmə xərci 100 manat müəyyən edilmişdir.
29. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətində ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 2.000.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi tələbini əsassız hesab etmişdir. Belə ki, kassasiya instansiyası artıq ipoteka predmetinin yalnız torpaq sahəsi nəzərə alınmadan yenidən qiymətləndirilməsinə da ir göstəriş vermişdir.
30. Yalnız 236,35 kv.m sahəsi ipoteka predmetini təşkil etdiyindən, dəyər müəyyən edilərkən bu sahənin qiyməti əsas götürülməlidir. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 2024cü il 3 iyun tarixli rəyinə əsasən, həmin sahənin bazar dəyəri 535.000 manat, likvid dəyəri isə 481.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
31. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 385.1, 425.1, 425.2ci; “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 1.0.1, 1.0.9, 6.1, 39.3, 39.3.3-cü maddələrinə; Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 2020-ci il 20 iyul tarixli 01 nömrəli Qərardadına; MPM-in 107, 119.1, 420.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
32. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək qətnamənin - ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən olunması hissəsində ləğv edilməsi və işin həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılması barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri 33. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 1.0.9 və 39.3.3-cü maddələri üzrə - Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin ipoteka predmeti olan əmlak kompleksinin (236.35 kv.m sahədə yerləşən müəssisə) ilkin satış qiymətini 481.000 manat olaraq müəyyən etməsi hüquqi və faktiki baxımdan əsassızdır. Belə ki, ipoteka müqaviləsi bağlanarkən tərəflər əmlakın dəyərini qarşılıqlı razılıqla 90.000 manat müəyyən etmişlər. Bundan əlavə, birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilmiş müstəqil qiymətləndirici "xxxx" MMC tərəfindən əmlakın likvid dəyəri 185.000 manat, "xxxx" MMC tərəfindən isə 190.000 manat kimi müəyyən olunmuşdur. Apellyasiya məhkəməsi "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş və iş üzrə ən son tarixli, ətraflı əsaslandırılmış, müqayisəli, gəlir və xərc metodlarından istifadə edilərək hazırlanmış rəyə istinad etməmişdir. Halbuki bu rəy ipoteka predmetinin likvid dəyərini 340.000 manat kimi müəyyən etmiş və əvvəlki ekspertiza rəylərindəki metodoloji və faktiki qüsurları aradan qaldırmışdır. Məhkəmə bu rəyi nəzərə almamış, səbəbini də qətnamədə göstərməmişdir. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 2024-cü il 3 iyun tarixli rəyində ipoteka predmetinin 1 kv.m dəyəri yaxın ərazidə deyil, metro stansiyasının yanında yerləşən əmlaklara əsaslanmaqla müəyyən edilmiş, müqayisə üçün təqdim edilən 2 əmlak isə əslində eyni obyekt olmuşdur. Bu hal sübutun qərəzli və qeyri-obyektiv tərtib edildiyini göstərir. Ekspert yalnız müqayisəli üsuldan istifadə etmiş, digər metodların (xərc, gəlir və s.) tətbiq edilməməsinin səbəblərini göstərməmişdir. Ali Məhkəmənin 2023-cü il 15 dekabr tarixli 2-2(102)-618/2023 nömrəli qərarında qeyd olunmuşdur ki, ipoteka predmetinin torpaq sahəsi ilə birgə qiymətləndirilməsi tələb edilir və torpaq sahəsi istisna edilməklə qiymətləndirmə yolverilməzdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi isə bu hüquqi mövqeyə zidd olaraq torpaq sahəsi nəzərə alınmadan əmlaka 481.000 manat likvid dəyər müəyyən etmişdir.
34. MPM-in 88-ci maddəsi ü zrə - Məhkəmə iş üzrə təqdim edilmiş sübutları – tərəflər arasında bağlanmış ipoteka müqaviləsini, tərəflərin müqavilə üzrə qarşılıqlı öhdəliklərini, ipoteka predmeti olan əmlakın tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilmiş dəyərini, habelə iddiaçı bank tərəfindən təqdim olunmuş əlavə sübut və qiymətləndirmə rəylərini tam və hərtərəfli araşdırmamış, bu sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. Bu hal məhkəmənin sübutların qiymətləndirilməsi qaydalarını pozduğunu və qətnamənin əsassız qəbul edildiyini göstərir.
35. MPM-in 102.2 və 102.3-cü maddələri üzrə - Apellyasiya məhkəməsi bank tərəfindən verilmiş təkrar qiymətləndirmə barədə vəsatəti təmin etməmiş və bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməmişdir.
36. MPM-in 217-ci maddəsi üzrə - Apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsində gəl diyi nəticə işin hallarına və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun əsaslandırılmamışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
37. Kassasiya şikayətinə qarşı tərəf etiraz təqdim etməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
38. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
39. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiy ası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq 40. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulmuşdur: Qanununun “Maddə
1. Əsas anlayışlar 1.0.1. ipoteka - öhdəliyin icrasının təmin edilməsi üsulu olaraq daşınmaz əşyaların və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əşyaların girovudur;... 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.” “Maddə
6. İpoteka predmeti 6.1. İpoteka predmeti qanuna müvafiq olaraq ipoteka qoya nın mülkiyyətində olan daşınmaz əşya, o cümlədən tikintisi başa çatdırılmamış daşınmaz əşya və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əşya ola bilər....” “Maddə
39. İpoteka müqaviləsindən irəli gələn mübahisələrə məhkəmə qaydasında baxılması... 39.3. Məhkəmə ipotekapredmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul müvafiq edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir:... 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir;...”
41. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predm eti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair 20 iyul 2020-ci il tarixli, 01 nömrəli Qərardadı “...
11. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir.... 21....kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin açıq hərracda satılması barədə tələblər üzrə işlərə baxılarkən “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərinə riayət etmək üçün ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı aparılan məhkəmə araşdırmasında qanunla müəyyə n edilmiş ardıcıllığa riayət edilməlidir. Belə ki, ilk növbədə ipotekaqoyanla ipotekasaxlayanın ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin ipoteka müqaviləsində, Qanunun 10.5-ci maddəsinin tələbinə uyğun olaraq qeyd edilmiş qiymətlə müəyyən edilməsinə münasibəti öyrənilməlidir. Bununla bağlı razılıq olmadıqda isə, Qanunun 39.3.3-cü maddəsinə uyğun olaraq müqavilədə nəzərdə tutulduğundan fərqli həddə ilkin satış qiyməti ilə bağlı istinad edilən tərəflərin razılaşmasının olub-olmaması aydınlaşdırmalıdır. Məhkəməyə təqdim olunan razılaşma Mülki Prosessual Məcəllənin 106.3 və 191.1-ci maddələrinin tələbləri baxımından yazılı şəkildə tərtib edilməli, ya məhkəmə iclas protokoluna imza edilməklə təsdiq olunmalı, ya da tərəflərin razılığı bu hərəkətlərin nəticəsi aydın surətdə şərh olunan, məhkəmə yə göndərilən yazılı ərizələrdə ifadə olunmalıdır. Bu halda məhkəmə tərəflərin razılaşması ilə müəyyən edilmiş qiymətlə, onun əmlakın likvid və ya real bazar qiymətini təşkil edib-etməməsindən asılı olmayaraq bağlıdır. Buna baxmayaraq, məhkəmə Mülki Prosessual Məcəllənin 52.5 və 106.4-cü maddələrində sadalanan halların mövcudluğunu aşkar etdikdə həmin razılaşmanı nəzərə almaya bilər. Belə razılaşmanın əldə edilmədiyi, yaxud məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmadığı hallarda isə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti müstəqil qiymətləndiricinin rəyi (mütəxəssis rəyi) əsasında müəyyən edilməlidir. Nəzərə alınmalıdır ki, mütəxəssis rəyinin mübahisə tərəflərinin təqdim etməsindən, yaxud məhkəmə qərardadı ilə təyin edilmiş əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı qərardadla alınmasından asılı olmayaraq, rəydə ipoteka predmetinin yalnız likvid qiyməti deyil, həmçinin likvid qiymətin ağlabatanlığının dəyərləndirməsi baxımından əhəmiyyətli olan real bazar qiyməti də əks olunmalıdır. Bu yanaşma “İpoteka haqqında” Qanunun 54-cü maddəsinin torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı tələbindən də irəli gəlir....”
42. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulmuşdur: Prosessual Məcəlləsinin “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut müvafiq etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməs i Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.”...” “Maddə
102. Əlavə və təkrar ekspertiza... 102.2. Məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər. 102.3. Məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərin vəsatəti ilə əlavə və ya təkrar ekspertiza təyin edə bilər. İşdə iştirak edən şəxsin vəsatəti rədd edildikdə məhkəmə bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməlidir.” “Maddə
103. Ekspert rəyinin məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməsi 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir....” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
43. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayətinin t əmin edilməsi üçün əsaslar mövcud deyildir.
44. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən MPM-in 418.4-cü maddəsində göstərilən prosessual hüquq normalarının kobud şəkildə pozulmasına yol verilməmişdir.
45. Kassasiya şikayətində qeyd olunmuş məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən düzgün hüquqi qiymət verildiyi üçün məhkəmə kollegiyası bu qənaətlə razılaşır.
46. Bununla belə məhkəmə kollegiyası şikayətin kassasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat zamanı məhkəmə kollegiyasının ipoteka predmetinin torpaq sahəsi ilə birgə qiymətləndirilməsi tələbini qoyması ilə bağlı dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, əvvəlki məhkəmə kollegiyası ipoteka predmetinin dəyərinin yalnız torpaq sahəsi nəzərə alınmadan yenidən müəyyən edilməsi barədə apellyasiya instansiyası məh kəməsinə göstəriş vermişdir. Ona görə də bu dəlil əsassızdır.
47. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin təkrar ekspertizanın keçirilməsi ilə bağlı vəsatətin təmin olunmaması və bu barədə əsaslandırılmış qərardadın apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən çıxarılmaması ilə bağlı dəlilinə münasibətdə bildirir ki, iddiaçı 2024-cü il 3 sentyabr tarixində məhkəməyə təkrar ekspertiza keçirilməsi ilə bağlı vəsatət təqdim etmiş və məhkəmənin 2024-cü il 12 sentyabr tarixli qərardadı ilə bu vəsatət təmin olunaraq təkrar məhkəmə mühəndis-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. Sonrakı məhkəmə iclaslarında isə iddiaçı tərəfin ekspert rəyləri ilə bağlı hər hansı etirazı olmamışdır. Ona görə də kassatorun bu dəlili də əsassızdır.
48. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin hallarının tam araşdırılmaması və sübutlara düzgün qiymət verilməməsi barədə dəlillər də əsassızdır.
49. Belə ki, MPM-in 407.2 və 416.1-ci maddələrinin birgə təfsirindən müəyyən edilir ki, kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmaması, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmaması ilə bağlı dəlillərə istinad edilə, kassasiya instansiyası məhkəməsi isə belə dəlilləri yoxlaya bilməz.
50. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2012-ci il 28 fevral tarixli Qərarında da qeyd edilmişdir ki,...kassasiya məhkəməsi sübut və faktlara yenidən qiymə t vermədən işin hallarını müəyyən olunmuş kimi qəbul edərək, apellyasiya məhkəməsinin qərarının mahiyyəti üzrə düzgün olub-olmamasını yoxlamır, onu yalnız məhkəmə tərəfindən qanunun tələblərinə riayət olunub-olunmaması maraqlandırır, çünki həmin məhkəmənin fəaliyyətinin fundamental prinsipinə görə, “kassasiya məhkəməsi işi deyil, qərarı mühakimə edir”. Məhkəmə aktı o zaman qanuni hesab olunur ki, mübahisəyə prosessual qanunla müəyyən olunmuş qaydalara uyğun olaraq baxılmış və qərar qəbul olunmuş, mübahisələndirilən münasibətlər isə onlara dair maddi hüquq normaları ilə müəyyən edilmiş qaydalarla tənzimlənmişdir. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyi xatırlanmalıdır ki, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüqu q normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu hal kassasiya icraatını faktların müəyyən edilməsi məsələsinə, o cümlədən işin mahiyyətinə toxunmadan yalnız məsələnin hüquqi tərəfi ilə, yəni şikayət edilən qətnamədə qanun pozuntularının mövcudluğu və ya onun olmamasına dair şikayətdə qoyulmuş məsələlərə cavab verilməsi ilə məhdudlaşır (Konstitusiya Məh kəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 12 aprel 2004-cü il tarixli Qərarı).
51. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Eyni zamanda, prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Ona görə də iş üzrə qəbul edilmiş qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir.
52. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2024-cü il 11 dekabr tarixli 2-2(103)-309/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.