Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-369/2022 05.07.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı Dövlət Xidmətinin cavabdeh ASC-yə qarşı iş üzrə Açar sözlər: icarə haqqı borcunun ödənilməsi və icarə müqaviləsinə xitam verilməsi tələbi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası, hakim Məmmədli Bəhram Məmməd oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Abbasov Aqil Əzizağa oğlu, Dadaşov İlqar Ağababaş oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı Dövlət Xidmətinin cavabdeh ASC-nə qarşı “icarə haqqı borcunun ödənilməsi” tələbinə dair ilkin iddia; ASC-nin Dövlət Xidmətinə qarşı “icarə müqaviləsinə xitam verilməsi və icarə haqqı kimi ödənilmiş pul vəsaitinin qaytarılması” tələbinə dair qarşılıqlı iddiası üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersi ya Kollegiyasının 2021-ci il 27 dekabr tarixli 22(103)-1094/2021 saylı qətnaməsindən ilkin iddia üzrə cavabdeh "xxxx" ASC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxmışdır. I. İŞİN HALLARİ
1. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2019-cu il 23 oktyabr tarixli 845 nömrəli Fərmanı ilə A müvafiq dövlət xidməti statusunda Azərbaycan Respublikasının İ Nazirliyinin strukturuna daxil edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2020-ci il 12 may tarixli 1017 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikası İ Nazirliyinin yanında A Dövlət Xidmətinin Əsasnaməsinin 4.1-ci bəndinə əsasən, həmin Xidmət Azərbaycan Respublikası A1 Dövlət Komitəsinin hüquqi varisidir, onun bütün hüquq və öhdəlikləri, habelə əmlakı aidiyyəti üzrə yuxarıda adıçəkilən dövlət xidmət inə keçmişdir.
2. Azərbaycan Respublikasının A1 Dövlət Komitəsi (icarəyə verən) (bundan sonra – “DK”) ilə Cavabdeh ASC (icarəçi) (bundan sonra – “ASC”) arasında bağlanmış və hər iki tərəfin imzası və möhürü ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən müəssisə və obyektlərin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi” haqqında müqaviləyə (bundan sonra – “İcarə müqaviləsi”) əsasən 1 ünvanında yerləşən, əmlak kompleksinin yerləşdiyi 3.950 kv.m. torpaq sahəsi icarəçinin istifadəsinə verilmişdir.
3. Həmin müqavilənin: 3.1-ci bəndinə əsasən, illik icarə haqqının məbləği 71.100 manat, aylıq icarə haqqı 5.925 manat məbləğində müəyyən edilmişdir; 7.2-ci bəndinə əsasən, müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsinə yol verilən hallar sadalanmışdır: - tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə; - torpaq sahəsinə dövlətin və ya bələdiyyənin ehtiyacı olduqda; - bu müqavilənin 2.2,5.2, 5.3, 6.1-ci bəndləri icarəçi tərəfindən pozulduqda; - tərəflərin biri müqavilə şərtlərinə əmək etmədikdə digər tərəfin tələbi əsasında müvafiq məhkəmə qərarı ilə; - icarəçi tərəfindən iki ardıcıl müddətdə icarə haqqı ödənilmədikdə.
4. İcarə müqaviləsinin müddəti 2018-ci il 12 yanvar tarixindən 2033-cü il 12 yanvar tarixinədək müəyyən edilmişdir. 5. 2019-cu il 5 dekabr tarixində ASC tərəfindən "A rayon Elektrik Şöbəsi" MMC-yə məktub ünvanlanaraq bildirilmişdir ki, 1 ünvanında ASC-nin yeni ofis binasının tikintisi nəzərdə tutulmuş, lakin həmin ərazidə aparılan müşahidəyə əsasən bank tərəfindən icarəyə götürülmüş əraziyə yaxın məsafədə y erləşən "AREŞ" MMC-nin istifadəsində olan yarımstansiyanın həyətində yeraltı elektrik kabellərin keçməsi məlum olmuşdur. Sonda kabellərin yerinin dəyişdirilməsinin mümkün olub-olmaması barədə rəsmi məlumat verilməsi xahiş edilmişdir. 6. 2020-ci il 10 yanvar tarixində ASC tərəfindən DK-ya məktub ünvanlanaraq tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə xitam verilməsi təklif edilmiş və bununla bağlı razılaşma imzalanma üçün təqdim edilmişdir. Məktubda həmçinin 2019-cu il dekabr ayından ASC tərəfindən müqavilə üzrə ödənişlərin dayandırıldığı bildirilmişdir. 7. 2020-ci il 31 yanvar tarixində ASC tərəfindən DK-ya məktub ünvanlanaraq müraciətlərinə rəsmi cavab verilmədiyi bildirilmiş və DK-ya ünvanlanmış müraciətlərə rəsmi cavab verilməsi üçün müvafiq tapşırıqlar verilməsi xahiş edilmişdir.
8. DK tərəfindən ASC-yə ünvanlanmış 2020-ci il 19 fevral tarixli məktubla müəyyən edilir ki, ASC-nin müraciətlərinə xidmətdə baxılaraq müraciətlərdə qeyd edilən ünvana baxış keçirilmişdir. Nəticədə icarəçinin mülkiyyətində olan əmlak kompleksinin bir hissəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə birlikdə qarşılıqlı razılaşma əsasında "AE" ASC-yə bağışlanması notarial qaydada rəsmiləşdirildikdən sonra müraciətlərdə qaldırılmış məsələ ilə bağlı zəruri tədbirlər həyata keçiriləcəyi bildirilmişdir.
9. ASC-nin DK-ya ünvanlanmış 2020-ci il 20 avqust tarixli məktubunda bildirilmişdir ki, ASC 2019-cu ilin dekabr ayından etibarən icarə haqqı üzrə ödənişləri dayandırdığı üçün, icarə müqaviləsinə 5.3-cü bəndini rəhbər tutaraq (icarə haqqı ardıcıl 2 ay ərzində ödənilmədikdə icarə müqaviləsinə xitam verilir ) 2020-ci il 1 fevral tarixindən xitam verilmiş olduğunu hesab edir.
10. DK tərəfindən ASC-yə ünvanlanmış 2020-ci il 26 avqust tarixli məktubla müəyyən edilir ki, ƏMDK tərəfindən bağlanılmış icarə müqaviləsi üzrə dövlət büdcəsinə 2020-ci il 31 avqust tarixinə olan icarə haqqı borcunun 7 gün müddətində ödənilməsi tələb olunmuşdur.
11. DK tərəfindən ASC-yə ünvanlanmış 2020-ci il 3 sentyabr tarixli məktubla müəyyən edilir ki, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə bankın müraciətlərinə xidmətdə baxılmış və nəticə olaraq müraciətdə qaldırılan məsələyə baxılması üçün icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqı borclarının ödənilməsinin təmin edilməsi tələb edilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
12. ƏMDK 2020-ci il 21 dekabr tarixində ASC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət edərək, ASC-dən 2020-ci il 30 noyabr tarixinə mövcud olan icarə haqqı borcu üzrə 71.100 manat məbləğində vəsaitin ƏMDK-nın hesabına köçürülməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
13. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında bağlanılmış icarə müqaviləsinin (bax yuxarıda §§ 2-4) şərtlərinə əsasən, ASC öz üzərinə icarə haqqının vaxtında və tam həcmdə ödənilməsi vəzifəsini götürsə də, müqavilələrin şərtinə əməl olunmamış, ASC tərəfindən ötən müddət ərzində icarə obyektindən istifadə edilməsinə baxmayaraq icarə haqqı ödənilməmiş və bununla da, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23-cü maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. İcarə müqaviləsi ləğv edilmədiyindən hazırda qüvvədə olmaqla icarəçini n həmin müqavilə üzrə dövlət büdcəsinə 2020-ci il 30 noyabr tarixinə 71.100 manat icarə haqqı borcu mövcuddur. ASC-yə 2020-ci il 26 avqust tarixli xəbərdarlıq məktubu ilə müraciət edilsə də, ASC icarə haqqını ödəməkdən imtina etmişdir.
14. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi MM-in 700.1-ci; “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15, 19 və 23-cü maddələrinə istinad edilmişdir.
15. ASC 2021-ci il 12 fevral tarixində DK-ya qarşı qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə 2020-ci il 31 yanvar tarixindən xitam verilməsi, ASC tərəfindən DK-ya 2018-ci il 12 yanvar tarixindən dekabr 2019-cu il tarixinədək icarə haqqı kimi artıq ödənilmiş 65.175 manat məbləğində pul vəsaitinin DK-dan alınaraq ASC- yə ödənilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında bağlanılmış icarə müqaviləsinin (bax yuxarıda §§ 2-4) şərtlərinə icarə müqaviləsi bağlandığı vaxtdan 2019-cu ilin dekabr ayına kimi icarəçi ASC tərəfindən tam əməl edilmiş və icarə haqqı tam ödənilmişdir. ASC tərəfindən həmin torpaq sahəsinin icarəyə götürməkdə məqsəd həmin sahədə bank üçün inzibati bina tikmək olmuşdur. Lakin həmin sahədə tikinti işlərinə başlamaq üçün təhlillər aparılarkən məlum olmuşdur ki, həmin torpaq sahəsindən strateji kommunikasiya xətləri olan tunel keçir və belə olduğu halda gələcəkdə bu sahədə tikinti işlərini başlamaq üçün əvvəlcədən nəzərdə tutulmamış razılaşmalar və irihəcmli investisiya tələb edən mühəndis işləri aparılmal ıdır. Bundan sonra həmin torpaq sahəsinin bank üçün bir əhəmiyyəti qalmamış və bank tərəfindən icarə müqaviləsinə xitam verilməsi qərara alınmışdır. Bu barədə ƏMDK-ya 2020-ci il 10 yanvar tarixli məktub göndərilmişdir.
17. Həmçinin həmin məktuba Bankın məsul şəxsi tərəfindən imzalanmış və DK-nın məsul işçisi tərəfindən imzalanmalı olan icarə müqaviləsinə 2020-ci il 31 yanvar tarixindən xitam verilməsinə dair razılaşma da əlavə edilmişdir. Lakin bankın bu müraciətinə DK tərəfindən baxılmamış, bankın məktubu heç bir əsas gətirilmədən geri qaytarılmış, 2020-ci il 22 yanvar tarixində təkrar göndərilmiş eyni məzmunlu müraciətləri isə ümumiyyətlə cavablandırılmamışdır. Bu səbəbdən, bank tərəfindən surəti Prezident Administrasiyasına və İqtisadiyyat Nazirliyinə ünvanlanmış 2020-ci il 31 yanvar ta rixli təkrar müraciət məktubu DKya göndərilmiş, lakin DK bu məktubu almaqdan imtina etmişdir. Göstərilən məktub həm də digər dövlət orqanlarına göndərildiyi və həmin qurumlar tərəfindən də bankın müraciətinə baxılması üçün DK-ya göstəriş verildikdən sonra nəhayət cavabdeh qurum tərəfindən bankın məktubu cavablandırılmışdır. Verilən cavabda isə işin mahiyyətinə aid olmayan məsələlər və tələblər qeyd edilmişdir.
18. Göründüyü kimi, cavabdeh qurum icarə müqaviləsinə xitam verilməsi barədə bankın müraciətlərinə qəti cavab verməkdən yayınmış və son nəticədə ASC-yə qarşı icarə haqqı borcunun ödənilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Halbuki icarə müqaviləsinin şərtlərinə və qanunvericiliyə əsasən bank tərəfindən artıq 2021-ci il 31 yanvar tarixində icarə müqaviləsin ə birtərəfli qaydada xitam verilmiş və bu barədə ƏMDK-ya müraciət də göndərilmişdir. Ona görə də tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə 2020-ci il 31 yanvar tarixindən xitam verilməlidir.
19. İddia tələbinin hüquqi əsası kimi MM-in 389.1, 421.2, 423.2, 424.2, 424.3-cü; Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin (bundan sonra – “TM”) 73.1, 75.2, 96.1, 99.4cü, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra - “MPM”) 4.1-ci maddələrinə istinad edilmişdir.
20. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2021-ci il 26 aprel tarixli e-2-2(113)-752/2021 saylı qətnaməsi ilə ilkin iddia təmin edilmiş; qarşılıqlı iddia qismən təmin edilərək tərəflər arasında bağlanılmış 2018-ci il 12 yanvar tarixli 419 saylı icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi qət edilmişdir (hakim – L.Əliyeva).
21. Məhk əmə qeyd etmişdir ki, müqavilənin ləğv edilməsi üç yolla – tərəflərin qarşılıqlı razılığına əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə məhkəmə qərarı əsasında və müqavilədən birtərəfli qaydada imtina edilməklə həyata keçirilə bilər. Müqavilədən birtərəfli qaydada imtinaya yalnız MM və tərəflər arasında razılaşmada nəzərdə tutulan hallarda (bundan əlavə yalnız öhdəlik tərəflərin sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olması ilə bağlı olduqda) yol verilir. Hazırkı işin hallarından isə görünür ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsinin yol verildiyi halların dairəsi həmin müqavilənin 7.2-ci bəndində müəyyən edilmiş və həmin bənddə icarəçinin hər hansı bir əsasla müqavilədən birtərəfli qaydada imtina etmək hüququ nəzərə tutulmamışdır. Eləcə də icarəçi müqavilə nin qarşılıqlı razılaşma əsasında ləğv edilməsi təklifi ilə icarəyə verənə müraciət etsə də, tərəflər arasında müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı qarşılıqlı razılıq da əldə edilməmişdir.
22. Beləliklə, hazırkı işdə tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə ilə icarəçi tərəfindən müqavilədən birtərəfli qaydada imtina edilməsi istisna edildiyindən, tərəflər arasında müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı razılaşma olmadığından mübahisəli icarə müqaviləsinin icarəçinin təşəbbüsü ilə ləğv edilməsi yalnız məhkəmə qaydasında mümkündür. Belə olan halda isə icarəçinin müqavilənin 2020-ci il 31 yanvar tarixindən ləğv edilməsi barədə icarəyə verənə müraciət etməsinin “müqavilənin ləğv edilməsi” kimi; ləğv edilmə ilə bağlı müraciət etdiyi tarixin isə “müqavilənin ləğv edilmə tarixi” kimi qiymətləndirilməs i üçün əsasların mövcudluğu müəyyən edilmir.
23. İşin yuxarıda göstərilən hallarından (bax yuxarıda §§ 5, 8) göründüyü kimi, icarəçi ASC-nin icarəyə götürülmüş torpaq sahəsində tikinti işlərin aparılması ilə bağlı maneələrin mövcud olduğunu, icarəyə verənin həmin maneələrdən məlumatlı olduğunu, lakin həmin maneələrin hazıradək aradan qaldırılmadığını nəzərə alaraq məhkəmə göstərilən maneələri icarə obyekti olan torpağın qüsuru kimi qiymətləndirir və hesab edir ki, göstərilən hal icarə müqaviləsinin məhkəmə tərəfindən vaxtından əvvəl ləğv edilməsi üçün əsas verir.
24. Bundan əlavə, hazırkı qətnamə ilə icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi gələcəkdə icarə verən tərəfindən torpaq sahəsi icarəyə verənə qaytarılanadək olan müddət üçün icarə haqqının ödənilməsi tələbinin irəli sürülməsini istisna etmir.
25. ASC icarə haqqının müəyyən edilməsi tələbinə dair hissədə iddia tələbini icarə müqaviləsində müəyyən edilmiş icarə haqqının torpağın bazar dəyərinə uyğun gəlməməsi ilə əsaslandırmış, lakin istinad etdiyi halları, o cümlədən torpağın bazar dəyərini təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir.
26. Digər tərəfdən, ASC-nin mübahisələndirdiyi torpaq sahəsinə görə icarə haqqı məbləği tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsində tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmişdir. Belə olan halda isə icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş icarə haqqının məbləğinin dəyişdirilməsi yalnız həmin müqaviləyə müvafiq dəyişiklik edilməsi yolu ilə mümkündür. Göstərilən tələb isə ASC tərəfindən irəli sürülməmişdir.
27. DK-ya artıq ödənilmiş icarə haqqının qaytarılması tələbinə gəldikdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, ASC həmin hissədə iddia tələbinin əsası kimi hər hansı qanunvericilik normasına istinad etməmişdir.
28. Həmçinin ASC-nin ödənilmiş pulun geri qaytarılmasını tələb etmək hüququ tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında yaranmamışdır. Həmin tələb ziyan vurmadan irəli gəlmir. Bununla yanaşı, hazırkı iddia tələbi əsassız varlanmadan irəli gələn tələb kimi qəbul edildiyi halda da əsaslı hesab edilə bilməz. Hazırkı halda varlanmış şəxs olan DK ASCnin qaytarılmasını tələb etdiyi məbləği icarə müqaviləsi əsasında icarə haqqı olaraq əldə etmişdir, yəni DK-nın həmin məbləği əldə etməyə haqq qazandıran müqavilə əsası mövcuddur. Göründüyü kimi, ASC-nin artıq ödənilmiş pulun qaytarılması barədə iddia tələbi əsassız varlanmaya dair normalara əsasən də təmin edilə bi lməz.
29. İlkin iddia tələbi ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, ilkin iddia üzrə cavabdeh ASCnin 2019-cu ilin noyabr ayından başlayaraq icarə haqqını ödəməməsi və 2020-ci il 30 noyabr tarixinə mübahisəli icarə müqaviləsi üzrə 71.100 manat məbləğində icarə haqqı borcunun olması işin mübahisəsiz halını təşkil edir.
30. Məhkəmə öz mövqeyini MM-in 385.1, 386.1, 398.1, 421.1-421.3, 430.2, 442, 443.1, 448.1, 676.0, 676.0.1, 677.1.4, 700.1, 719.7, 722.1, 722.4, 1091.1, 1091.2, 1092.1-ci; MPMin 14.2, 77.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
31. DK 2021-ci il 8 iyun tarixində apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi hissəsində ləğv edilməsini, həmin hissədə qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
32. ASC 2021-ci il 17 iyul tarixində apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv edilməsini, qarşılıqlı iddia tələbinin tam təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
33. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 27 dekabr tarixli 2-2(103)-1094/2021 saylı qətnaməsi ilə DK-nın apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən - 2018-ci il 12 yanvar tarixli 419 nömrəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi hissədə ləğv edilməsi, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilmiş və qarşılıqlı iddianın eyni hissədə təmin olunmaması qət edilmiş, ASC-nin apellyasiya şikayəti təmin edilməmişdir (sədrlik edən hakim – V.Məmmədov, hakimlər – A.Tanrıverdiyev və V.Baxış ova).
34. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin apellyasiya şikayətinə münasibətdə bildirmişdir ki, torpaq sahəsinə görə icarə haqqı məbləği tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsində tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş, müqavilə hazırda da qüvvədədir və icarə haqqı borcunun məbləğinin 71.100 manat təşkil etməsi işin mübahisəsiz halıdır.
35. Digər tərəfdən, icarəçi tərəfindən icarə haqqı iki ardıcıl müddətdə ödənilmədikdə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilmə qanunvericiliklə icarəyə verənin hüququ kimi təsbit olunmuşdur və müqavilənin cavabdehin istinad etdiyi bəndləri də məhz bu anlamda təfsir olunmalıdır. İcarəçi tərəfindən icarə haqqının iki ardıcıl və daha çox müddətdə ödənilməməsi öhdəliyin icrasından birtərəfli qaydada imtina edilməsi kimi də ba şa düşülməməlidir. Çünki belə imtinaya MM ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verilməlidir ki, bu şərtlərə də iş üzrə əməl olunmur.
36. Qanunvericiliyin normalarının təhlili göstərir ki, müqavilənin ləğv edilməsi tərəflərin razılaşması ilə, tərəflərdən birinin tələbi ilə, müqavilənin ləğv olunmuş sayılması və şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə mümkündür. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə üç şərtdən biri mövcud olduqda ləğv oluna bilər: 1. tərəflərdən biri müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda;
2. Məcəllədə və ya 3. müqavilədə nəzərdə tutulduqda. Müqavilənin ləğv edilmiş sayılmasının şərtləri müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edilməsi, belə imtinaya Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verilməsidir.
37. İşdən görünür ki, m übahisəli müqavilənin ləğvinə dair tərəflər arasında razılaşma olmamış, müqavilədə onun icrasından birtərəfli qaydada imtina edilməsi halları nəzərdə tutulmamış, cavabdeh tərəfindən müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması halı aşkar edilməmiş, tərəflər müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şərait əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməmişdir. Şikayətin icarəyə verilmiş 3.950 kv.m. torpaq sahəsindən yeraltı strateji kommunikasiya xətlərinin, tunellərin keçdiyi və buna görə də həmin ərazidə əsaslı tikinti işləri aparılmasının qeyri-mümkünlüyü barədə dəlili də cavabdehin lehinə təsir etmir. Belə ki, ən peşəkar sahibkarlıq subyektlərindən biri sayılan bank olaraq mübahisəli icarə müqaviləsini bağlayarkən cavabdehin qeyd olunan halları yoxlamaması onun məsuliyyət hüdudları daxilindədir. Eyni qiymət ic arə haqqı müəyyən edilərkən həmin torpaq sahəsinin bazar dəyərinin yüksək göstərilməsi, cavabdehin bu halları bilmədən həmin icarə haqqı ilə razılaşması və iki ilə yaxın bazar dəyərinə uyğun hesablanmamış yüksək məbləğdə icarə haqqı ödəməsinə dair dəlillərinə də aiddir.
38. İddiaçının apellyasiya şikayətinə münasibətdə məhkəmə bildirmişdir ki, işdə olan, cavabdehin özəlləşdirdiyi əmlak kompleksinin 2014-cu il 19 dekabr tarixli 11/1037 nömrəli texniki pasportuna görə, həmin kompleksin ümumi tikilialtı torpaq sahəsi 319,2 kv.m-dir, RX ******* nömrəli çıxarışa əsasən isə, həmin torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətindədir. Lakin cavabdeh qarşılıqlı iddia ilə 2018-ci il 12 yanvar tarixli 419 nömrəli icarə müqaviləsinə xitam verilməsini tələb edərkən sözügedən tikilialtı sahənin hüquqi statusunun ləğv dən sonrakı vəziyyəti barədə ərizədə heç bir qeyd etməmiş, məhkəmə də bu fakta diqqət etmədən, müqaviləyə bütövlükdə xitam vermişdir. Halbuki, cavabdehin mülkiyyətində olan əmlak kompleksinin altında yerləşən 319,2 kv.m. torpaq sahəsinə görə icarə haqqı, müqavilənin bütövlükdə ləğvi barədə tərəflərin qarşılıqlı razılaşması yaxud məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qərarı olmadığı müddətdə, hər bir halda ödənilməlidir. Odur ki, işin bu halında, həmin torpaq sahəsinə dair tərəflər arasında icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi ilə bağlı razılıq olmadığından və cavabdehin qarşı iddiası da müqavilənin tam ləğvi ilə əlaqəli olduğundan, onun iddiası eyni hissədə qismən də təmin oluna bilməz (MPM-in 218.3-cü maddəsi). Cavabdehin nümayəndəsinin məhkəmə kollegiyasının iclaslarında verdiyi izahatlardan da məlum olmuşdur ki, tərəfin özündə də bu məsələ ilə bağlı aydın təsəvvür və münasibət mövcud deyil.
39. Məhkəmə öz mövqeyini MM-in 421.2, 421.3, 422.1, 423.1, 424.2, 424.3, 677.1.4, 685.1, 685.2, 686, 700.1, 719.1, 719.7, 721.1-ci, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 15-ci, MPM-in 14.2, 77.1, 217.1, 217.3, 384.0, 384.0.2, 385.1, 385.1.4, 390-cı maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
40. Həmin qətnamə 2022-ci il 25 yanvar tarixində proses iştirakçılarının elektron kabinetinə yerləşdirilmiş, həmçinin 2022-ci il 26 yanvar tarixli məktubla tərəflərə göndərilmişdir.
41. ASC 2022-ci il 17 mart tarixində kassasiya şikayəti verməklə həmin qətnamənin ləğv edilməsini, qarşılıqlı iddia tələbinin tam təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Kassa siya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
42. MM-in 421.1, 421.3-cü maddələri üzrə - Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 5.3-cü bəndində qeyd olunmuşdur ki, icarə haqqı ardıcıl 2 ay ərzində ödənilmədikdə icarə müqaviləsinə xitam verilir. Müqavilənin bu bəndi tərəflərin hər ikisinə aid olduğu üçün “Xüsusi şərtlər” adı ilə müqavilədə təsbit edilmişdir. Həmin bəndə əsasən də Bank tərəfindən icarəyə götürülmüş torpaq sahəsi tikinti aparılması üçün yararsız olduğuna görə öhdəliyin icrasında birtərəfli qaydada imtina edilərək 2 ay ərzində icarə haqqı ödənilməmişdir. Göründüyü kimi, müqavilənin 5.3-cü bəndi müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi üçün ayrı qayda müəyyən etmişdir və bu halda icarəyəverənin razılaşıbrazılaşmamasından asılı olmayaraq icarə müqaviləsinə 2020-ci il 31 yanvar tarixindən xitam verilməlidir. Müqavilənin bu bəndinə məhkəmə tərəfindən belə qiymət verilmişdir ki, icarə haqqı iki ardıcıl müddətdə ödənilmədikdə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilmə hüququ icarəyə verənə aiddir. Məhkəmə tərəfindən müqavilənin yalnız 7.2-ci bəndinə istinad edilmiş və göstərilmişdir ki, həmin bənddə icarəçinin hər hansı bir əsasla müqavilədən birtərəfli qaydada imtina etmək hüququ nəzərdə tutulmamışdır. Halbuki həmin bəndin 3 və 5ci hissələrində göstərilmişdir ki, icarəçi tərəfindən icarə haqqı iki ardıcıl müddətdə ödənilmədikdə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər. İcarəçi tərəfindən icarə haqqının iki ardıcıl və daha çox müddətdə ödənilməməsi öhdəliyin icrasından birtərəfli qaydada imtina edilməsi kimi başa düşülməlidir.
43. TM-in 73.1, 75.2-ci maddələri üzrə - ASC tərəfindən torpaq sahəsini icarəyə götürməkdə məqsəd həmin sahədə Bank üçün inzibati bina tikmək olmuşdur. Lakin həmin sahədə tikinti işlərinə başlamaq üçün təhlillər apararkən məlum olmuşdur ki, həmin torpaq sahəsindən strateji kommunikasiya xətlər olan tunel keçir və belə olduğu halda gələcəkdə bu sahədə tikinti işləri başlamaq üçün əvvəlcədən nəzərdə tutulmamış razılaşmalar və irihəcmli investisiya tələb edən mühəndis işləri aparılmalıdır. Bundan sonra həmin torpaq sahəsinin Bank üçün bir əhəmiyyəti qalmamış və Bank tərəfindən icarə müqaviləsinə xitam verilməsi qərara alınmışdır. İcarə müqaviləsinin şərtlərinə və qanunvericiliyə əsasən Bank tərəfindən artıq 2020-ci il 31 yanvar tarixində icarə müqaviləsinə birtərəfli qayda da xitam verilmiş və bu barədə DX-yə müraciət də göndərilmişdir. Ona görə də hesab edirik ki, müqaviləyə 2020-ci il 31 yanvar tarixindən xitam verilməlidir. Qarşılıqlı iddia ərizəsində də əsas kimi TM-in müvafiq normaları götürülmüşdür. Lakin məhkəmə tərəfindən qətnamədə göstərilən qanunvericilik normalarına belə qiymət verilmişdir ki, həmin normalar icarə hüquq münasibətlərinin xitamı qaydasını müəyyən etdiyi üçün hazırkı mübahisəyə tətbiq edilməli deyil və məhkəmə hazırkı mübahisəyə MM-in müvafiq normalarını tətbiq etmişdir. Halbuki hazırkı mübahisə predmeti torpaq icarəsi ilə bağlı olduğu üçün torpaq qanunvericiliyinin normaları tətbiq edilməlidir. Belə ki, torpaq icarəsi müqavilə əsasında əvəzi ödənilməklə torpaqdan müddətli istifadə etməkdir. “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 11-ci ma ddəsinin tələbindən belə nəticəyə gəlmək olar ki, torpaq icarə müqaviləsi torpaq qanunvericiliyinə uyğun tərtib edilirsə, torpaq icarə müqaviləsi üzrə yaranmış mübahisələrə də torpaq qanunvericiliyi tətbiq edilməlidir. Əgər hazırkı iş üzrə iddia ərizəsində qeyd edilən TM-in müvafiq normaları tətbiq edilsəydi, o zaman 2018-ci il 12 yanvar tarixli 419 nömrəli icarə müqaviləsinə 2020-ci il 31 yanvar tarixindən xitam verilmiş olardı.
44. TM-in 96.1, 99.4-cü maddələri üzrə - İcarəyə verilmiş torpaq sahəsində yuxarıda göstərilən səbəblərdən əsaslı tikinti işləri aparılması qeyri-mümkündür. Orada tikinti işləri aparmaq üçün həmin kommunikasiya xətlərinin yeri mütləq dəyişdirilməlidir. Bunun üçün də müvafiq orqanların razılığı və külli miqdarda vəsait lazımdır. Bu səbəbdən də həmin sahə yalnız tik ili olmayan boş bir ərazi kimi saxlanılmalıdır. Bundan əlavə, həmin ərazini tam hasarlamaq da mümkün deyil. Çünki oradan keçən yeraltı xətlərə müvafiq orqanlar tərəfindən mütəmadi olaraq baxış keçirilir və həmin xətlərin mühafizə zonası saxlanılmalıdır. Bütün bu keyfiyyətlər torpaq sahəsinin bazar dəyərinin aşağı düşməsinə səbəb olur. Lakin icarə müqaviləsi bağlanan zaman DX tərəfindən torpaq sahəsi ilə bağlı qeyd olunan halları bildirilməmiş və icarə haqqı müəyyən edilərkən həmin torpaq sahəsinin bazar dəyəri yüksək göstərilmişdir. Bank da bu halları bilmədən həmin icarə haqqı ilə razılaşmış və iki ilə yaxın bazar dəyərinə uyğun hesablanmamış yüksək məbləğdə icarə haqqı ödəmişdir. Aparılan təhlillərə görə icarə müqaviləsi bağlanan zaman həmin torpaq sahəsinin bazar dəyəri müqavilədə müə yyən edilmiş qiymətdən təxminən yarıbayarı aşağı olmuşdur. İcarəyə verilmiş torpaq sahəsində tikinti işlərinin aparılmasında müəyyən maneələrin mövcud olması barədə DX-nin əvvəldən məlumatı olmuşdur. Belə ki, ASC tərəfindən DX-yə ünvanlanmış müraciətlərdə icarə obyekti olan torpaq sahəsini yeni inzibati bina tikmək məqsədilə icarəyə götürdüyünü, lakin sonradan həmin torpaq sahəsindən yeraltı kabellərin keçməsinin və həmin kabellərin tikinti aparılmasına maneə yaratması göstərilmişdir. DX-nin ASC-yə ünvanlanmış 2020-ci il 19 fevral tarixli məktubundan isə aydın görünür ki, icarəyəverənin torpaq sahəsində tikinti işlərinin aparılmasında müəyyən maneələrin mövcud olmasından xəbərdardır və əlavə olaraq da məktubda DX tərəfindən torpaq sahəsinə baxış keçirildiyi və icarəçinin qaldırdığı məsələ ilə bağlı zəruri tədbirlərin həyata keçiriləcəyi bildirilmişdir. Məhkəmə öz qətnaməsində də icarə obyekti olan torpağın qüsurlu olmasını təsdiq etmişdir. Odur ki, icarə müqaviləsi bağlanan zaman həmin torpaq sahəsinin tikinti üçün yararsız olmasını nəzərə alaraq onun real bazar dəyəri müəyyən edilərək, icarə haqqı müəyyən edilməli və Dövlət Xidmətinə artıq ödənilmiş 65.175 manat icarə haqqı Banka geri qaytarılmalıdır. Bu məqsədlə məhkəmə baxışı zamanı müvafiq vəsatət də verilmiş, lakin bankın vəsatəti təmin edilməmişdir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il 27 aprel tarixli 93 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələri nin normativ qiyməti haqqında” Əsasnamənin 8-ci bəndinə əsasən, torpaq sahələrinin icarəyə verilməsi şərtləri və müddəti “Torpaq icarəsi haqqında” Qanuna uyğun olaraq icarəyə verənlə icarəçi arasında bağlanmış müqavilə əsasında müəyyən edilir. Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə torpağın bazar dəyərinin 3 faizi həcmində müəyyən edilir.
45. MPM-in 14.1,14.2, 218.3, 220.3-cü maddələri üzrə - Hazırkı işlə bağlı apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş qətnamə işin faktiki hallarına uyğun gəlmir, məhkəmə tərəfindən işin hallarına obyektiv qiymət verilməmiş və işin faktiki hallarını əks etdirməyən qətnamə qəbul edilmişdir.
46. Kassator hesab edir ki, apellyasiya instansiya məhkəməsinin icarə müqaviləsi nin ləğv edilməməsinə dair mövqeyi əsassızdır. Belə ki, məhkəmənin mövqeyi ondan ibarətdir ki, ASC-nin özəlləşdirdiyi əmlak kompleksinin texniki pasportuna görə, həmin kompleksin ümumi tikilialtı torpaq sahəsi 319.2 kv.m-dir və həmin torpaq sahəsi dövlət mülkiyyətində olduğu üçün icarə müqaviləsinə bütövlükdə xitam verilə bilməz. Məhkəmənin gəldiyi nəticədən belə çıxır ki, Bank icarədən imtina edə bilməz və məcburi şəkildə icarəçi olaraq qalmalıdır. Çünki həmin torpaq sahəsində Bankın mülkiyyətində olan əmlak var. Məhkəmə bu mövqeyini heç bir maddi hüquq norması ilə də əsaslandırmamışdır. Bununla da mülki qanunvericiliyin müqavilə azadlığı prinsipi gözlənilməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
47. Kassasiya şikayətinə qarşı tərəf etiraz təqdim etməmişdir. İİ. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
48. Kassasiya şikayəti vaxtında, yəni apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin təqdim olunduğu gündən 2 ay müddətində verilmiş (MPM-in 405.0.2-ci maddəsi), kassasiya şikayətinin məzmunu MPM-in 407-ci maddəsinin tələblərinə uyğundur. Ona görə də, şikayət mümkün hesab edilmişdir.
49. Apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsini qismən mübahisələndirildiyi üçün, hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinin tələblərinə müvafiq olaraq həmin hissədə yoxlanılacaqdır.
50. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. İİİ. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
51. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
6. Mülki qanunvericiliyin prinsipləri 6.1. Mülki qanunvericiliyin prinsipləri aşağıdakılardır:... 6.1.2. mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi;... 6.2. Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olm ayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər....” “Maddə
385. Öhdəlik anlayışı 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır....” “Maddə
386. Öhdəliklərin əmələ gəlməsi əsasları 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır....” “Maddə
390. Müqavilə azadlığı 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəy yənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.... 390.3. Müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir....” “Maddə
398. Qiymət 398.1. Müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir. Qanunda nəzərdə tutulmuş hallarda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilən və ya tənzimlənən qiymətlər (tariflər, normalar, dərəcələr və s.) tətbiq edilir....” “Maddə
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır. Maddə
422. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi 422.1. Tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur....” “Maddə
423. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi qaydası 423.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır....” “Maddə
424. Müqavilənin dəyişdirilməsinin və ləğv edilməsinin nəticələri... 424.2. Müqavilə ləğv edilərkən tərəflərin öhdəliklərinə xitam verilir. 424.3. Müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır....” “Maddə
430. Öhdəliyin icrasından imtina 430.1. Əgər bu Məcəllədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, öhdəliyin icrasından birtərəfli imtinaya və onun şərtlərini birtərəfli dəyişdirməyə yol verilmir. 430.2. Öhdəliyin tərəflərinin sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olması ilə bağlı öhdəliyin icrasından birtərəfli imtinaya və ya belə öhdəliyin şərtlərinin birtərəfli dəyişdirilməsinə, əgər bu Məcəllədən və ya öhdəliyin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilədə nəzərdə tutulan hallarda da yol verilir....” “Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.” “Maddə
443. Öhdəliyin icra edilməməsi ilə vurulan zərərin əvəzinin ödənilməsi 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəy miş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur....” “Maddə
448. Öhdəliklərin icra edilməməsi üçün borclunun məsuliyyəti 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir....” “Maddə
676. Kirayəyə verənin məsuliyyəti 676.0. Bütün kirayə müddəti ərzində kirayəyə verən aşağıdakılar üçün məsuliyyət daşıyır: 676.0.1. kirayəyə verilən əşya kirayəçinin istifadəsi üçün yararlı vəziyyətdə olmalıdır;...” “Maddə
677. Əşya müqaviləyə uyğun gəlmədikdə kirayəçinin hüquqi müdafiə vasitələri... 677.1.4. əgər kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı tamamilə və ya qismən müqavilə üzrə istifadəyə müəyyənləş dirilmiş müddətdə almırsa və ya əşya ondan götürülürsə və ya əhəmiyyətli dərəcədə pisləşirsə, kirayəyə verən isə gecikdirməyə yol verirsə, kirayəçi xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər. İstifadəyə əhəmiyyətsiz maneə və ya istifadədən məhrumetmə nəticəsində müqavilənin ləğvinə yalnız o halda yol verilir ki, kirayəçinin xüsusi mənafeləri buna haqq qazandırsın. Əgər kirayəyə verən əşyanı vaxtında istifadəyə verdiyinə və ya qüsuru müəyyənləşdirilmiş müddət bitənədək aradan qaldırdığına əsaslanaraq müqavilənin ləğvinə yol verilə bilməsi barədə mübahisə edirsə, o bunları sübut etməlidir. Yaşayış otağının kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində müqaviləni ləğv etmək hüququnu istisna edən və ya məhdudlaşdıran razılaşmanın qüvvəsi yoxdur....” “Maddə
685. Kirayəyə verənin hüquqi müdafiə vasitələri 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər. 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissə sinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə....” “Maddə
686. Kirayə müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsinə yol verilmədiyi hallar. Xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən müqavilənin ləğvi Əgər tərəflərdən biri öhdəliklərini öz təqsiri üzündən o dərəcədə pozursa ki, otaqların kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinin davam etdirilməsi digər tərəf üçün yolverilməz olur, onda hüquq münasibətləri xəbərdarlıq müddəti gözlənilmədən ləğv edilə bilər. Tərəflərin bu maddənin göstərişlərinə zidd olan razılaşmasının qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (i carəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur....” “Maddə
719. Torpaq icarəsi müqaviləsinə xitam verilməsi və onun qüvvəsinin uzadılması. Müqavilənin ləğvi 719.1. Torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə müqavilənin bağlandığı müddət qurtardıqda xitam verilir.... 719.7. Bu Məcəllənin 677.1.4, 685.1 və 686-cı maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda xəbərdarlıq müddətləri gözlənilmədən müqavilənin ləğv edilməsinə yol verilir. İcarəçi icarə haqqını və ya onun mühüm hissəsini ödəməyi üç aydan çox gecikdirdikdə də, icarəyə verən müqaviləni dərhal ləğv edə bilər. Əgər icarə haqqı bir ildən az müddət ü çün tutulursa, müqavilənin ləğvinə yalnız icarəçinin iki ardıcıl müddət üçün icarə haqqını və ya onun mühüm hissəsini ödəmədiyi halda yol verilir. Əgər həmin müddət çatanadək icarəyə verən təmin edilərsə, müqavilənin ləğvi istisna olunur. Əgər icarəçi borcu qarşılıqlı əvəzləşdirmə çərçivəsində ödəyərək ondan azad olursa və ləğvetməyə dair bildirişdən dərhal sonra bu barədə məlumat verirsə, ləğvetmənin qüvvəsi yoxdur....” “Maddə
721. Torpaq icarəsi müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğvi və təsviyəsi 721.1. Əgər torpaq icarəsi müqaviləsinin iştirakçıları torpaq icarəsi müqaviləsini vaxtından əvvəl ləğv etmək hüququna malikdirlərsə, bu hüquqa onlar müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinin müddəti uzadıldıqdan və ya müqavilə dəyişdirildikdən sonra da malikdirlər....” “Maddə
722. İcarəyə götürülmü ş torpağın qaytarılması 722.1. Müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü torpağı təyinatı üzrə lazımi istifadədən sonra qaytarılma məqamında uyğun gəlməli olduğu vəziyyətdə qaytarmağa borcludur. İcarəçinin icarəyə verənə qarşı tələbləri əsasında torpaq sahəsini saxlamaq hüququ yoxdur. Əgər icarəçi icarəyə götürdüyü torpağı hər hansı üçüncü şəxsin istifadəsinə vermişsə, torpaq icarəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəyə verən torpağın qaytarılmasını həmin üçüncü şəxsdən də tələb edə bilər.... 722.4. Əgər müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü torpağı qaytarmırsa, icarəyə verən saxlama müddəti üçün icarə haqqı verilməsini kompensasiya kimi tələb edə bilər. Digər zərər in əvəzinin ödənilməsi barədə pretenziyalar verilməsi istisna edilmir.” “Maddə 1091. Əsassız varlanma anlayışı 1091.1. Əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin. 1091.2. Əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir. Maddə 1092. Əsassız varlanma nəticəsində əldə edilənləri qaytarmaq vəzifəsi 1092.1. Varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır. Qaytarma vəzifəsi aşağıdakılara da şamil edilir: 1092.1.1. bu Məcəllənin 157.5-ci maddəsinin tələbləri n əzərə alınmaqla, əldə edilənlərdən götürülən faydaya; 1092.1.2. əldə edən şəxsin əldə etdiklərinə əsasən və ya onlar üçün kompensasiya kimi əldə etdiyinə və ya qəsdən əldə etmədiyinə....”
52. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç b ir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır....” 53. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Respublikası Qanununun müvafiq “Maddə
10. Torpaqların icarəyə verilməsinin ümumi qaydaları... Dövlət mülkiyyətində olan kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar istisna olmaqla, digər dövlət torpaqlarının bilavasitə icarəyə verilməsi barədə qərar torpağı icarəyə götürmək istəyənin ərizəsi, icarəyə verilən torpaq sahəsi qanuni istifadədə olduqda isə torpaq istifadəçisinin razılığı və müvafiq icra hakimiyyəti orqanının rəyi əsasında qəbul olunur və icarəyəverənlə icarəçi arasında icarə müqaviləsi bağlanılır....”
54. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
66. Torpaq sahələri üzərində hüquqları təsdiq edən sənədlər
1. Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya bələdiyyənin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzərində bütün hüquqların başqasına keçməsi isə tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, məhdudiyyətlər və se rvitutlar, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə digər şərtlər nəzərdə tutulur....”
55. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il 19 dekabr tarixli 659 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələrinin satılması qaydaları haqqında Əsasnamə”nin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “...
11. Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi əvvəl torpaq sahəsinin satın alınmasını həmin sahənin üstündə yerləşən özəlləşdirilmiş müəssisə və obyektin mülkiyyətçisinə təklif etməlidir. Əgər həmin mülkiyyətçi torpaq sahəsini satın almaqdan imtina edirsə, onda bu sahə qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydada onun satınalma hüququ ilə icarəsinə verilir. Özəlləşdirilmiş müəssisə və obyektin mülkiyyətçisi icarə müqaviləsi bağlamaqdan imtina etdikdə torpaq sahəsi hərrac vasitəsilə başqa şəxslərə satıla bilər....” İV. ALİ MƏHKƏMƏNİN MÖVQEYİ
56. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərini (bax yuxarıda §§ 42-46) iş materialları ilə birgə araşdıraraq hesab edir ki, həmin dəlillər qismən əsaslı olduğundan kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 27 dekabr tarixli 2-2(103)-1094/2021 saylı qətnaməsi qismən ləğv edilməli, iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılmalıdır.
57. İşin apellyasiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından məlum olur ki, cavabdeh 2020-ci il 10 yanvar tarixində iddiaçıya məktub ünvanlayaraq tərəflər arasında bağlan mış 2018-ci il 12 yanvar tarixli müqaviləyə xitam verilməsini təklif etmiş, 2019-cu il dekabr ayından müqavilə üzrə ödənişlərin dayandırdığını bildirmiş, lakin müqaviləyə xitam verilməsinə dair təklif iddiaçı tərəfindən nəticə etibarilə qəbul edilməmişdir.
58. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il 19 dekabr tarixli 659 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi torpaq sahələrinin satılması qaydaları haqqında Əsasnamə”nin 11-ci bəndinə (bax yuxarıda § 55) görə (hazırda mübahisə olunan torpaq da cavabdehin icarəsinə məhz həmin Əsasnaməyə uyğun olaraq verilmişdir), DK əvvəl torpaq sahəsinin satın alınmasını həmin sahənin üstündə yerləşən özəlləşdirilmiş obyektin mülkiyyətçisinə təklif etməli, mülkiyyətçi torpağı satın almaqdan imtina etdik də, bu sahə satınalma hüququ ilə onun icarəsinə verilir. Özəlləşdirilmiş obyektin mülkiyyətçisi icarə müqaviləsi bağlamaqdan da imtina edərsə, torpaq sahəsi hərrac vasitəsilə başqa şəxslərə satıla bilər.
59. Göründüyü kimi, sahəvi qanunvericilik özəlləşdirilmiş obyektin mülkiyyətçisinə həmin obyektin altında yerləşən torpaqla bağlı icarə müqaviləsini bağlamaqdan imtinaya yol verir.
60. Bu, həm də mülki hüququn təməl prinsiplərindən olan, MM-in 6.1.2, 6.2, 390.1 və 390.3-cü maddələrində (bax yuxarıda § 51) təsbit olunmuş tərəflərin iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsiplərinin mülki hüquq sübyektlərinə təmin etdiyi yüksək imkandan irəli gəlir.
61. Lakin apellyasiya instansiya məhkəməsi iş üzrə nəticəyə gələrkən istinad olunan normaların hazırkı mübahisəyə tətbiqi imkanlarını lazımi şəkildə dəyərləndirməmişdir.
62. Digər tərəfdən, Torpaq Məcəlləsinin 66-cı maddəsinin 1-ci bəndinə (bax yuxarıda § 54) görə, dövlət torpaqlarının hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir.
63. Eyni zamanda, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 10cu maddəsinə (bax yuxarıda § 53) görə, dövlət torpaqlarının (kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar istisna olmaqla) bilavasitə icarəyə verilməsi barədə qərar torpağı icarəyə götürmək istəyənin ərizəsi və müvafiq icra hakimiyyəti orqanının rəyi əsasında qəbul olunur və icarəyəverənlə icarəçi arasında icarə müqaviləsi bağlanılır.
64. Həmin normaların məzmunundan aydın olur ki, dövlət torpağı üzərində icarə hüqu qunu müəyyən edən sənəd yalnız icarə müqaviləsi deyil, həm də aidiyyəti dövlət orqanının müvafiq aktıdır.
65. İş materiallarından (i/v 136) da görünür ki, cavabdeh mübahisə predmeti olan torpaq sahəsinin onun icarəsinə verilməsi barədə 2018-ci il 9 yanvar tarixli ərizə ilə iddiaçıya müraciət etmiş və iş materiallarında olan icarə müqaviləsinin preambulasından və iddiaçının apellyasiya şikayətindən məlum olur ki, DK sədrinin 2018-ci il 12 yanvar tarixli sərəncamı əsasında iddiaçı ilə icarə müqaviləsi bağlanmışdır.
66. Lakin hüquqmüəyyənedici sənəd kimi komitənin sərəncamı iş materiallarında olmadığından həmin sərəncam qüvvədə qaldığı halda, onun əsasında bağlanmış icarə müqaviləsinin mübahisələndirilməsinin mümkünlüyü barədə birmənalı nəticəyə gəlmək mümkün deyildir.
67. Buna baxmayaraq işi n düzgün həlli üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən həmin məsələ də apellyasiya instansiya məhkəməsinin diqqətindən kənarda qalmışdır.
68. Bundan başqa, işə baxan məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş işin hallarından məlum olur ki, cavabdeh dəfələrlə mübahisəli icarə müqaviləsinə xitam verilməsi ilə bağlı iddiaçıya müraciətlər etmiş, icarə müqaviləsini davam etdirmək niyyətinin və marağının olmaması barədə hələ 2020-ci ilin yanvarında iddiaçını xəbərdar etmişdir.
69. Həmçinin cavabdeh iddiaçıya ünvanlanmış müraciətlərdə icarə obyekti olan torpaq sahəsini yeni inzibati bina tikmək məqsədilə icarəyə götürdüyünü, lakin sonradan ona həmin torpaq sahəsindən yeraltı kabellərin keçməsinin və həmin kabellərin tikinti aparılmasına maneə yaratmasının məlum olduğunu bildirmişdir. İddiaçının cavabdehə ün vanlanmış 2020ci il 19 fevral tarixli məktubundan da aydın görünür ki, icarə obyekti olan torpaq sahəsində tikinti işlərinin aparılmasında müəyyən maneələrin mövcud olması barədə iddiaçı xəbərdar olmuşdur. Bununla yanaşı, həmin məktubda iddiaçı torpaq sahəsinə baxış keçirdiyini və cavabdehin qaldırdığı məsələ ilə bağlı zəruri tədbirlərin torpaq sahəsinin bir hissəsinin ASCyə bağışlanması notarial qaydada rəsmiləşdirildikdən sonra həyata keçiriləcəyini bildirmişdir.
70. Həmin hallardan çıxış edərək iddiaçının hərəkətlərinə mübahisənin həlli konktenkstində aydın şəkildə qiymət verilməsi də apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsində müşahidə olunmur.
71. Bu mənada, torpaq icarəyə verilərkən mühafizə zonalarına dair tələblərə, texniki təhlükəsizlik normalarına və qanunvericiliyin digər i mperativ prosedurlarına iddiaçı tərəfindən əməl olunub-olunmamasının aydınlaşdırılması da mühüm əhəmiyyət kəsb edən məsələlərdəndir.
72. Lakin apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən bu suallara da cavab tapmaq mümkün deyildir.
73. Diqqəti cəlb edən digər məsələlərdən biri də odur ki, mübahisə predmeti olan müqavilənin öz müddəaları arasında müqavilənin xitamı əsaslarına dair ziddiyyətlər mövcuddur.
74. Belə ki, müqavilənin 7.2-ci bəndinə (“Vİİ. Müqaviləyə xitam verilməsi”) görə, icarəçi tərəfindən iki ardıcıl müddətdə icarə haqqı ödənilmədikdə, müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər.
75. Müqavilənin 5.3-cü bəndində (“Xüsusi şərtlər”) isə qeyd olunmuşdur ki, icarə haqqı ardıcıl 2 ay ərzində ödənilmədikdə icarə müqaviləsinə xitam verilir.
76. Əvvəla, göründüyü kimi, eyni mə sələyə dair iki müddəadan biri imperativ, digəri isə dispozitiv xarakterlidir.
77. İkincisi isə, müqaviləyə xitam verilməsinin bütün əsasları müqavilənin 7-ci bəndində toplanıldığı halda, həmin əsaslardan yalnız birinin müqavilənin 5-ci bəndində ayrıca göstərilməsi və həm də fərqli şəkildə verilməsi qeyri-müəyyənlik yaradır.
78. Eyni zamanda, müqavilənin 7.2-ci bəndində müqavilənin 5.3-cü bəndinin icarəçi tərəfindən pozulmasının müstəqil xitam əsası kimi bir daha ayrıca verilməsi də tamamilə anlaşılmazdır. Çünki eyni məzmunlu əsas 7.2-ci bəndin özündə də digər müddəada nəzərdə tutulmuşdur.
79. Bu xüsusatlar da apellyasiya instansiya məhkəməsinin dəyərləndirməsində yer almamışdır.
80. Odur ki, hazırkı vəziyyətdə cavabdehin qarşılıqlı iddiasının 2018-ci il 12 yanvar tarixli 419 nömrəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbinin əsaslığı barədə birmənalı nəticəyə gəlmək iş materiallarından mümkün deyildir.
81. Yuxarıda göstərilənləri ümumiləşdirərək məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin qarşılıqlı iddiasının 2018-ci il 12 yanvar tarixli 419 nömrəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbinin rədd edilməsi hissəsində MPMin 88-ci maddəsinin (bax yuxarıda § 52) tələblərini pozaraq işdə olan sübutları əlaqəli şəkildə düzgün qiymətləndirməmiş, nəticədə MPM-in 217.1-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 52) zidd olaraq əsassız qətnamə qəbul etmişdir.
82. Bununla belə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassatorun Torpaq Məcəlləsinin 73.1, 75.2-ci maddələrinin hazırkı mübahisəyə tətbiq edilməli olmasına, müqaviləyə 2020-ci il 31 yanvar tarix indən xitam verilməli olmasına dair dəlilləri əsassızdır.
83. Belə ki, Torpaq Məcəlləsinin 73 və 75-ci maddələrinə görə, torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə, torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna xitam verilir. Qanunvericilikdə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququnun xitamı bu barədə məhkəmə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən qərar qəbul edildiyi tarixdən, torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi və ya icarəçisi torpaqdan və ya onun bir hissəsindən könüllü imtina etdikdə isə müvafiq ərizə verilən tarixdən baş verilir.
84. Göründüyü kimi, həmin normalar icarə hüquq münasibətlərinin xitamı qaydasını müəyyən etdiyi halda hazırkı iddianın predmeti icarə müqav iləsinə xitam verilməsindən ibarətdir. Buna görə də məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Torpaq Məcəlləsinin 73 və 75-ci maddələri hazırkı mübahisəyə tətbiq etməməklə apellyasiya instansiyası məhkəməsi hər hansı maddi hüquq pozuntusuna yol verməmişdir.
85. Odur ki, məhkəmə kollegiyasının mövqeyinə görə, təkrar apellyasiya baxışında məhkəmə yuxarıda göstərilən məsələləri aydınlaşdırmaqla yekunda icarə müqaviləsinin ləğvinə dair qarşılıqlı iddia tələbinin təmin edilməli olması qənaətinə gələrsə, bu məqsədlə MM-in normalarını tətbiq etməlidir.
86. MM-in 421, 430.1 və 430.2-ci maddələrinin (bax yuxarıda § 51) məzmunundan göründüyü kimi, müqavilənin ləğv edilməsi üç yolla: 1) tərəflərin qarşılıqlı razılığına əsasən; 2) tərəflərdən birinin tələbi ilə məhkəmə qərarı əsasında; 3) müqavilədən birtərə fli qaydada imtina edilməklə (belə imtinanın MM-də və tərəflər arasında razılaşmada nəzərdə tutulması şərtilə) həyata keçirilə bilər.
87. İşə baxan məhkəmələr tərəfindən müəyyən olunmuş işin hallarından məlum olur ki, cavabdeh müqavilənin qarşılıqlı razılaşma əsasında ləğv edilməsi təklifi ilə iddiaçya müraciət etsə də, belə razılıq əldə edilməmişdir.
88. Eyni zamanda, mübahisə predmeti olan icarə müqaviləsində ondan hər hansı əsasla birtərəfli qaydada imtina etmək hüququ da nəzərə tutulmamışdır.
89. Beləliklə, hazırkı işdə tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə ilə icarəçi tərəfindən müqavilədən birtərəfli qaydada imtina edilməsi istisna edildiyindən, eləcə də tərəflər arasında müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı razılaşma olmadığından mübahisəli icarə müqaviləsinin icarəçinin təşəbbüsü i lə ləğv edilməsi yalnız məhkəmə qaydasında mümkündür.
90. Belə olan halda isə icarəçinin müqavilənin 2020-ci il 31 yanvar tarixindən ləğv edilməsi qeyri-mümkündür.
91. Həmçinin yuxarıda qeyd olunduğu kimi, cavabdehin icarəyə götürülmüş torpaq sahəsində tikinti işlərin aparılması ilə bağlı maneələrin mövcud olduğunu iddiaçıya rəsmi qaydada bildirdiyi, iddiaçının həmin maneələrdən məlumatlı olduğu, lakin həmin maneələrin aradan qaldırılması üçün zəruri tədbirlər görmədiyi işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallarını təşkilı edir.
92. Belə olan halda, yeni apellyasiya baxışında məhkəmə göstərilən maneələrin icarə obyekti olan torpağın qüsuru kimi qiymətləndirməyə imkan verib-vermədiyini və bundan irəli gələrək MM-in 676.0, 676.0.1, 677.1.4, 719.7, 722.1, 722.4-cü maddələrinin hazırkı müb ahisəyə tətbiqi imkanlarını dəyərləndirməlidir.
93. Kassatorun digər dəlili ondan ibarətdir ki, məhkəmə hazırkı mübahisəyə Torpaq Məcəlləsinin 96.1 və 99.4-cü maddələrini tətbiq edərək, iddiaçıya 2018-ci il 12 yanvar tarixindən 2019-cu il dekabr ayınadək icarə haqqı kimi ödənilmiş 65.175 manat vəsaitin geri qaytarılması barədə qətnamə qəbul etməli idi.
94. Məhkəmə kollegiyası aşağıdakı səbəblərdən həmin dəlillərlə razılaşmayaraq hesab edir ki, apellyasiya instansiya məhkəməsi bununla bağlı hər hansı maddi hüquq pozuntusuna yol verməmişdir.
95. Əvvəla, qeyd edilməlidir ki, cavabdeh həmin məsələyə dair iddia tələbini icarə müqaviləsində müəyyən edilmiş icarə haqqının torpağın bazar dəyərinə uyğun gəlməməsi ilə əsaslandırsa da, istinad etdiyi halları, o cümlədən torpağın bazar dəyərini təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim etməsi iş materiallarından görünmür. Halbuki MPM-in 77.1-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 52) uyğun olaraq, bununla bağlı sübutetmə vəzifəsi məhz cavabdehin üzərinə düşürdü. MPM-in 14.2-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 52) görə, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
96. Digər tərəfdən, hazırkı halda icarə haqqı məbləği MM-in 398.1-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 51) uyğun olaraq, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsində tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmişdir. Belə olan halda isə, həmin məbləğin dəyişdirilməsi də yalnız tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin təcəssümü olaraq sözügedən müqaviləyə müvafiq dəyişiklik edilməsi yolu ilə mümkün idi.
97. Cavabdehin icarə müqaviləsi üzrə faktiki olaraq istifadə etdiyi torpaq üzrə ödədiyi icarə haqqını geri tələb etməsi nə qanunvericiliyə, hə də mübahisə predmeti olan icarə müqaviləsinə əsaslanır.
98. Eləcə də həmin tələb ziyan vurmadan da irəli gəlmir.
99. Hətta həmin iddia tələbi əsassız varlanmadan irəli gələn tələb kimi qəbul edilsə belə, yenə də əsaslı hesab edilə bilməz. Çünki hazırkı halda varlanmış şəxs olan iddiaçı cavabdehin qaytarılmasını tələb etdiyi məbləği icarə müqaviləsi əsasında icarə haqqı olaraq əldə etmişdir, yəni iddiaçının həmin məbləği əldə etməyə haqq qazandıran müqavilə əsası mövcuddur.
100. Beləliklə, hazırkı halda faktiki ödənilmiş icarə haqqının geri tələb olunması üçün MM-in 386.1-ci maddəsində (bax yuxarıda § 51) nəzərdə tutulmuş öhdəliyin yaranma əsaslarından heç biri mövcud deyildir.
101. Nəhayət mə hkəmə ilkin iddia ilə bağlı da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticəni tamamilə qanuni və əsaslı hesab edir.
102. Belə ki, işin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, cavabdehin 2019-cu ilin noyabr ayından başlayaraq icarə haqqını ödəməməsi və 2020-ci il 30 noyabr tarixinə mübahisəli icarə müqaviləsi üzrə 71.100 manat məbləğində icarə haqqı borcunun olması işin mübahisəsiz halını təşkil edir.
103. İlkin iddia ilə bağlı da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə MM-in 385.1, 442, 443.1, 448.1 və 700.1-ci maddələrinə (bax yuxarıda § 51) uyğun olmuşdur.
104. Yuxarıda göstərilənləri ümumiləşdirərək məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi cavabdehin qarşılıqlı iddiasının 2018-ci il 12 yanvar tarixli 419 nömrəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbinin rədd edilməsi hissəsində əsassız olduğundan həmin hissədə ləğv edilməlidir.
105. Yeni apellyasiya baxışı zamanı məhkəmə yuxarıda qeyd olunanları nəzərə almaqla, yol verilmiş nöqsanları aradan qaldırmalı, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etməlidir.
106. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALİR: Cavabdeh ASC-nin kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2021-ci il 27 dekabr tarixli 2-2(103)-1094/2021 saylı qətnaməsi həmin kassasiya şikayətinə münasibətdə qismən cavabdehin qarşılıqlı iddiasının 2018-ci il 12 yanvar tarixli 419 nömrəli icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbinin rədd edi lməsi hissəsində ləğv edilsin.İş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiya məhkəməsinə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.