Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-398/2025 03.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Qanuni nümayəndə və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Qəribov Bəhman Fərhad oğlunun məruzəsi ilə, hakimlər Məmmədli Bəhram Məmməd oğlu və X1 ibarət tərkibdə, İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Qanuni nümayəndə və "xxxx" MMC-yə qarşı “kredit borcunun tutulması və borcun ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair kommersiya işi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 1 2 mart tarixli 22(103)-343/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh Qanuni nümayəndə tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. Bank - "xxxx" ASC (bundan sonra – “ASC”) və borclu - Cavabdeh2 MMC (bundan sonra – “MMC”) arasında bağlanmış 2023-cü il 31 oktyabr tarixli MKX-722835/23 nömrəli kredit xətti müqaviləsinə əsasən ASC tərəfindən MMC-yə 3 ay müddətinə, illik 18% olmaqla 230.000 manat məbləğində sahibkarlıq məqsədilə kredit verilmişdir.
2. ASC ilə MMC və ipoteka qoyan - Qanuni nümayəndə (bundan sonra – “Qanuni nümayəndə”) arasında bağlanmış 2023-cü il 31 oktyabr tarixli 3M-3293 nömrəli ipoteka müqaviləsinə əsasən bank və borclu arasında bağlanmış 2023-cü il 31 oktyabr tarixli MKX722835/23 nömrəli kredit xətti müqaviləsindən irəli gələn öhd əliklərin icrasının təminatı qismində ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
3. İpoteka müqaviləsinin 2.1-ci bəndinə əsasən ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ipoteka predmeti kimi müəyyən olunmuşdur.
4. İpoteka müqaviləsinin 2.5-ci bəndinə əsasən ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 k v.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinin (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ikin satış qiyməti 1.200.000 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir.
5. MMC-nin bank hesabından çıxarışa əsasən MMC və Qanuni nümayəndə tərəfindən sonuncu ödəniş 2024-cü il 19 yanvar tarixində edilmişdir. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. ASC (bundan sonra – "xxxx") 2024-cü il 31 may tarixində Qanuni nümayəndə və MMC-yə (bundan sonra – birlikdə "xxxx") qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək ASC-nin "xxxx" filialı ilə MMC arasında bağlanmış 2023-cü il 31 oktyabr tarixli MKX722835/23 nömrəli kredit müqaviləsi üzrə iddiaçıya olan 218.050 manat əsas borc, 12.646,67 faiz borcu, 18.897,88 manat cərimə borcu olmaqla cəmi 249.594,55 manat borcun, ipotekaya tutma yönəldilməsi ilə bağlı bildirişin reyestrdə qeydə alınması üçün ödənilən 135 manat məbləğində rüsumun, 539,60 manat məbləğində dövlət rüsumunun cavabdehlərdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, həmin məbləğlərin ipoteka ilə yüklü edilmiş, Qanuni nümayəndə məxsus ünvan 2 ünvanında mülkiyyətində olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında mülkiyyətində olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinə (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) yönəldilərək, açıq hərracda satılması və həmin əmlakın satılmasından əldə edilən məbləğ hesabına iddiaçıya olan borcun ödənilməsi, 2023-cü il 31 oktyabr tarixli MKX-722835/23 nömrəli kredit müqaviləsinin təminatı olan ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın hərrac da satışından sonra əldə olunan məbləğ borcun ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalan borc məbləğinin cavabdehlərdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ASC-nin "xxxx" filialı ilə MMC arasında 2023-cü il 31 oktyabr tarixli MKX-722835/23 nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən illik 18 faiz dərəcəsi ilə, 3 ay müddətinə 230.000 manat məbləğində kredit ayrılmışdır. Bu müqavilə, tərəflər arasında 2021-ci il 3 dekabr tarixində bağlanmış BK №33/H-21 nömrəli əvvəlki kredit müqaviləsindən irəli gələn borcun ödənilməsi və sahibkarlıq fəaliyyətinin maliyyələşdirilməsi məqsədilə bağlanmışdır. Kreditin icrasının təminatı kimi Y. Kərimovla 2023-cü il 31 oktyabr tarixində bağlanmış ipoteka müqaviləsinə əsasən, ona məxsus ünvan 1vanında yerləşən 0,30007 ha torpaq sahəsi və həmin sahədə yerləşən ümumi 655,0 kv.m (əsas 538,2 kv.m və köməkçi 116,8 kv.m) olan əmlak kompleksi ipoteka ilə yüklənmişdir. Müqavilənin 2.5-ci bəndinə əsasən, əmlakın dəyəri tərəflərin razılığı ilə 1.200.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. MMC əsas borc üzrə 218.050 manat, faizlər üzrə 12.646,67 manat və cərimə üzrə 18.897,88 manat olmaqla, ümumilikdə 249.594,55 manat məbləğində öhdəliklərini icra etməmişdir. Yazılı və şifahi xəbərdarlıqlara, o cümlədən göndərilmiş pretenziya məktublarına baxmayaraq borcun könüllü ödənilməsi təmin olunmamışdır. Kredit müqaviləsinin 2.3-cü bəndinə əsasən, borcalan kreditin əsas məbləğini və ya faizlərini vaxtında ödəmədikdə, əsas borcun qalıq məbləğinə əlavə illik 18 faiz məbləğində cərimə hesablanı r. 3.1.7-ci bəndə əsasən borcalan üzərinə götürdüyü öhdəlikləri yerinə yetirmədikdə, Bank borcun məcburi qaydada alınmasına yönəlmiş məhkəmə qərarı və ya icra sənədi tam icra edilənədək faizlərin və dəymiş zərərin ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. İpoteka müqaviləsinin 9.1-ci bəndinə əsasən borcalan kredit müqaviləsi üzrə öhdəlikləri icra etmədikdə, ipoteka saxlayan ipoteka predmetinə məhkəmə qaydasında və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldə bilər. Həmçinin ipoteka saxlayan bu üsullardan hər hansı birini seçməkdə sərbəstdir.
8. Məhkəmə iclasında cavabdehlər iddia tələbinin əsas borc və faiz borcu hissəsində qəbul etdiklərini, ekspertiza nəticəsində müəyyən edilmiş bazar və likvid qiyməti ilə razı olmadıqlarını bildirmişlər. Ekspert tərəfindən müəyyən edilmiş qiymətlər çox aşağı müəyyən edilmişdir. İpoteka müqaviləsi bağlanan zaman müəyyən edilmiş ilkin satış qiymətinə isə əhəmiyyət verilmədən müqaviləyə qol çəkilmişdir.
9. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 13 avqust tarixli e-2-2(113)-3920/2024 nömrəli qərardadı ilə təyin edilmiş məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının nəticəsi olaraq "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 2024-cü il 12 sentyabr tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinin (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) hazırkı bazar qiyməti 2.200.000 manat, likvid qiyməti 2.000.000 manat təşkil edir
10. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 26 dekabr tarixli e-2-2 (113)-3920/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, MMC-dən kredit müqaviləsi üzrə 218.050 manat əsas borc, 12.646,67 manat faiz borcu, 1.000 manat cərimə borcu, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişlərin qeydə alınması üçün ödənilmiş 135 manat rüsum, 500 manat dövlət rüsumu, ümumilikdə 232.331,67 manat məbləğində pulun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, tələbin ipoteka predmeti olan Qanuni nümayəndə məxsus ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksinə (əlavə tikililər, qurğular və sairə ilə birlikdə) - ilkin satış qiyməti 2.000.000 manat müəyyən edilməklə yönəldilməsi, göstərilən əmlakın açıq hərracdan satılması, satış dan əldə olunan vəsait hesabına ümumilikdə 232.331,67 manat borcun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət olunmuşdur (hakim – Ü.Həsənova).
11. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı ilə MMC arasında 2023-cü il 31 oktyabr tarixli MKX-722835/23 nömrəli kredit xətti müqaviləsi bağlanmış, bank tərəfindən borcalana illik faiz dərəcəsi 18 % olmaqla 3 ay müddətinə 230.000 manat məbləğində kredit verilmişdir. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icrasını təmin etmək məqsədilə Qanuni nümayəndə mülkiyyətində olan ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsi və ünvan 1vanında olan 0,30007 ha torpaq sahəsində yerləşən 655.0 kv.m ümumi, 538.2 kv.m əsas, 116.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi (əlavə tikililər, qurğular və s. birlikdə) ipoteka ilə yüklü edilmişdir. MMC kredit müqaviləsi üzrə üzərinə düşən öhdəlikləri lazımı qaydada icra etməmişdir.
12. Belə olan təqdirdə məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı MMC-dən kredit müqaviləsi üzrə yaranmış əsas və faiz borcunun ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır və kredit müqaviləsi üzrə yaranmış 218.050 manat əsas borc, 12.646,67 manat faiz borcu MMC-dən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
13. Həmçinin iddia ərizəsində ipoteka predmetlərinə tutma yönəldilməsi, onların açıq hərracda satılması və satışdan əldə olunan vəsait hesabına iddiaçıya olan borcun ödənilməsi tələbi də irəli sürülmüşdür. Məhkəmə hesab etmişdir ki, işin araşdırılan hallarından MMC-nin iddiaçıya 218.050 manat əsas borc, 12.646,67 manat faiz borcu, 1.000 manat cərimə borcunun olması müəyyən edildiyindən iddia tələbi həmin hissədə də əsaslıdır və təmin edilməli, göstərilən borcların ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədilə ipoteka predmetinin açıq hərracda satışı həyata keçirilməli, ilkin satış qiyməti məhkəməyə təqdim edilmiş mütəxəssis rəyində göstərilmiş likvid qiymətə uyğun müyyən edilməlidir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 317.1, 319.1, 319.5, 462.1, 467, 743.1-ci; “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 4.1, 34, 39.3, 41.2-ci; Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 14.1, 14.2, 77.1, 119.1, 217.1, 218.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
15. Cavabdeh Qanuni nümayəndə apellyasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin qismən - ipoteka predmetinin ilkin sat ış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində ləğv, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 2.500.000 manat müəyyən edilməsinə dair yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 12 mart tarixli 2-2(103)-343/2025 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qət olunmuşdur (sədrlik edən – T.Mahmudova, hakimlər – L.Əliyeva və Z.Şirinov).
17. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşan məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, apellyator rəylərlə razı olmayaraq əmlakın dəyərinin yüksək olduğunu, həmçinin veri lən rəylərin əsassız olduğunu bildirsə də, qeyd etdiklərini əsaslandıracaq heç bir sənəd və yaxud alternativ rəy təqdim etməmişdir. Belə olan halda birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə düzgündür və qətnamənin ləğv edilməsi ilə bağlı əsas yoxdur.
18. Cavabdeh Qanuni nümayəndə kassasiya şikayəti verərək həmin qətnamənin ləğv edilərək işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsinə dair qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri 19. “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3.3-cü maddəsi üzrə - İpoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin “müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında” müəyyən edilməsi şərti heç də qiymətləndiricinin işə baxmış birinci və apellyasiya instansiya məhkəm ələrini əvəz etməsi kimi başa düşülə bilməzdi. Məhkəmə qətnaməsində ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi sübutların qiymətləndirilməsinə dair fəaliyyətin nəticəsi kimi, yəni, digər sübutlarla əlaqəli şəkildə tədqiq edilməklə həyata keçirilməlidir. Apellyasiya instansiya məhkəməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin mübahisələndirilməsi ilə bağlı yalnız "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 2024-cü il 12 sentyabr tarixli mütəxəssis rəyinə istinad edilməklə “əsaslandırılmış” qətnaməni qəbul etmiş birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticənin düzgün olması qənaətinə gəlmişdir. Məhkəmənin bu qənaətlə mütəxəssis rəyinə istinad etməsi nəticə etibarı ilə "xxxx" MMC tərəfindən müəyyən edilmiş real qiymətindən dəfələrlə aşağı olan qiymətin legitimləşdirilməsi cəhdindən başqa bir şey deyildir. Bundan əlavə, məhkəmə, istinad etdiyi qiymətləndirmənin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun aparılıb-aparılmadığı, əmlak qiymətləndirilməsi zamanı hansı metodlardan istifadə edilməsi ilə də maraqlanmamış, bu barədə hər hansı fikir bildirməmişdir. Halbuki qiymətləndirmə standartlarının bir hissəsi Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitə tərəfindən hazırlanmış standartlara əsasən hazırlanmalıdır. Digər hissəsi isə həmin komitə tərəfindən beynəlxalq standartlaşdırma sahəsində rəhbər tutulan prinsiplər əsasında işlənməlidir. Hazırkı işdə əmlakın qiymətinin müəyyən olunmasının ən effektiv və dəqiq metodu analoji əmlakların (işlərin, xidmətlərin) satış qiymətlərin müqayisəsidir və belə olan halda qiymətləndirici konkret satışların müqayisəli təhlilini aparmalı və real a lqı-satqılara istinad etməklə orta qiymət müəyyən etməli idi.
20. MPM-in 87.2-ci (102.3-cü maddəsi ilə əlaqəli şəkildə) və 97.1-ci maddələri üzrə Məhkəmənin öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin etmək səlahiyyəti prosessual qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuşdur və ekspertizanın təyin edilməsinin məqsədi “xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək” məqsədi güdməlidir. Tərəfimizdən 2025-ci il 11 mart tarixində “təkrar məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının təyin edilməsinə dair” vəsatətlə apellyasiya instansiya məhkəməsinə müraciət edilərək iş üzrə təkrar məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının təyin edilməsinə və ekspertizanın həyata keçirilməsinin Qiymətləndiricilər Palatasına həvalə edilməsinə dair qərardad qəbul edilməsi xahiş edilmişdir. Həmin vəsatət təmin edilməmiş, bu barədə əsaslandırılm ış qərardad qəbul edilməmişdir. Göründüyü kimi əmlakın real qiyməti ilə mütəxəssis rəyi əsasında müəyyən olunan əmlak qiyməti arasında fərq yaranmışdır. Belə halda məhkəmə iş üzrə təkrar ekspertizanın keçirilməsi ilə bağlı müvafiq tədbir görməmişdir. Halbuki təqdim edilmiş mütəxəssis rəyi təkrar ekspertiza keçirilməsi üçün kifayət əsas verirdi. Yuxarıda da qeyd edildiyi kimi hazırkı işdə apellyasiya instansiya məhkəməsi də daşınmaz əmlakın bazar və likvid qiymətinin müəyyən edilməsi üçün qiymətləndirmə ekspertizası təyin etməklə qiymətləndiricinin verdiyi rəylə müəyyən edilmiş qiymətlə real qiymətləndirmə görüntüsü yaratmışdır.
21. MPM-in 88-ci maddəsi üzrə - Məhkəmə qətnamə qəbul edərkən sadəcə qiymətləndiricinin rəyinə istinad etməklə kifayətlənmiş, cavabdehin həmin qiymətlə razılaşmadığ ını nəzərə almamış, əmlakın real qiymətinin nə qədər olması ilə bağlı araşdırma aparmamışdır.
22. MPM-in 217-ci maddəsi üzrə - Apellyasiya məhkəməsinin şikayət verilən qətnaməsi hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına tam uyğun çıxarılmamışdır. Belə olan halda, apellyasiya instansiya məhkəməsinin hazırda şikayət verilən qətnaməsi “ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində” bu maddənin tələbləri baxımından qanuni və əsaslı hesab edilə bilməz. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
23. İddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, kassator alternativ olaraq başqa bir qiymətləndirmə şirkəti tərəfindən tərtib edilmiş mütəxəssis rə yi təqdim etmiş olsa və həmin rəy reallığı əks etdirmiş olsa idi, o zaman məsələyə bir qədər fərqli rakursdan baxmaq və təkrar ekspertiza təyin edilməsi məsələsi müzakirə oluna bilərdi. Halbuki hazırkı işdə olan qiymətləndirici təşkilat müstəqil olduğu üçün onun rəyi şübhə doğurmamalıdır. Göründüyü kimi kassator sadəcə müddət qazanmaq üçün hüquqi və faktiki əsası olmayan kassasiya şikayəti vermişdir. Ona görə də kassasiya şikayətinin təmin edilməməsi və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
24. Apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam yoxlanılacaqdır (MPM-in 403.1 və 416-cı maddələri).
25. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
26. Azərbaycan Respublikasının aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
317. İpoteka ilə yüklü olan əşyanı satmaq tələbi 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər....” “Maddə
319. Borclunun öhdəlikləri yerinə yetirməyi gecikdirməsinin nəticələri 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. Borclunun ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi və ya yerinə yetirilməsini gecikdirdiyi hallarda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun bilavasitə kreditora keçməsi barədə razılaşma etibarsızdır.... 319.5. Hərrac “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş hallarda baş tutmamış elan edildikdə, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qayda da keçirilməlidir. Təkrar hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, təkrar hərracın birinci hərracın iştirakçısı olmadığı səbəbindən keçirildiyi halda isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur....” 27. “İpoteka haqqında” Azərbaycan müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Respublikasının Qanununun “Maddə
4. İpoteka ilə təmin edilən tələbin həcmi 4.1. Əgər ipoteka müqaviləsi ilə ayrı qayda nəzə rdə tutulmayıbsa, ipoteka saxlayanın tələbi aşağıdakılar daxil edilməklə tam həcmdə təmin edilir: 4.1.1. əsas borc; 4.1.2. faizlər; 4.1.3. öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi, o cümlədən gecikdirilməsi nəticəsində dəbbə pulu və (və ya) vurulmus zərərin əvəzinin ödənilməsi; 4.1.4. ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə əlaqədar icra qeydinin aparılması, məhkəmə xərclərinin və digər xərclərin ödənilməsi....” “Maddə
34. İpoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranması 34.1. İpoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallar aşağıdakılardır: 34.1.1. əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi;... 34.1.3. ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və i poteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin baş verməsi; 34.1.4. bu Qanunda nəzərdə tutulmus digər hallarda.” müvafiq “Maddə
39. İpoteka müqaviləsindən irəli gələn mübahisələrə məhkəmə qaydasında baxılması... 39.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir: 39.3.1. ipoteka predmetinin mühafizəsi və satışı xərcləri istisna olmaqla, həmin əşyanın dəyərindən ipoteka saxlayana ödənilməli məbləğlər. Mühafizə və satış xərcləri ipoteka predmetinin satılması başa çatdıqdan sonra müəyyən edilir. 39.3.2. ipoteka predmetinin təsviri; 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə qiymətləndiricinin rəyi əsa sında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir; 39.3.4. zəruri hallarda ipoteka predmetinin satılmasına qədər onun mühafizəsinin təmin edilməsi tədbirləri....”
28. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır....” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
29. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1-ci maddəsi). 30. “Kassasiya məhkəməsi sübut və faktlara yenidən qiymət vermədən işin hallarını müəyyən olunmuş kimi qəbul edərək, apellyasiya məhkəməsinin qərarının mahiyyəti üzrə düzgün olub-olmamasını yoxlamır, onu yalnız məhkəmə tərəfindən qanunun tələblərinə riayət olunub-olunmaması maraqlandırır, çünki həmin məhkəmənin fəaliyyətinin fundamental prinsipinə görə, “kassasiya məhkəməsi işi deyil, qərarı mühakimə edir”. Məhkəmə aktı o zaman qanuni hesab olunur ki, mübahisəyə prosessual qanunla müəyyən olunmuş qaydalara uyğun olaraq baxılmış və qərar qəbul olunmuş, mübahisələndirilən münasibətlər isə onlara dair maddi hüquq normaları ilə müəyyən edilmiş qaydalarla tənz imlənmişdir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2012-ci il 28 fevral tarixli Qərarı).
31. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsinin ləğvi üçün əsas hesab etmir və onu da bildirir ki, şikayətin dəlillərində göstərilən hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir. Kollegiya həmin hüquqi qiymətləndirmə və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır. Bununla belə kassasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə əlavə olaraq aşağıdakıları qeyd edir.
32. MPM-in 102.2-ci maddəsinə görə məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyl əri arasında ziddiyyətlər olduqda ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla təkrar ekspertiza təyin edə bilər. Normanın məzmunundan da aydın olur ki, təkrar ekspertizanın keçirilməsinə səbəb olan hallardan biri ekspert rəyinin əsassızlığıdır. Hazırkı iş üzrə isə təqdim olunmuş rəyin əsassızlığına səbəb ola biləcək yetərli dəlillər irəli sürülməmişdir. Qeyd olunmalıdır ki, ekspert rəyinin əsassızlığı yalnız subyektiv şübhə ilə deyil, faktlara və dəlillərə əsasən sübut olunmalıdır. Lakin kassator yalnız formal mülahizələri ilə hazırkı rəyin doğru olmadığı qənaətinə gəlmişdir. Hətta 2025-ci il 12 mart tarixli məhkəmə iclas protokolundan da görünür ki, cavabdehin nümayəndəsi oxşar əmlakların daha baha qiymətə satılması ilə bağlı sübutunun mövcud olmadığını bildirmişd ir. Göründüyü kimi kassator apellyasiya instansiyası məhkəməsinin bu hissədə qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola biləcək dəlillər gətirməmişdir.
33. Həmçinin məhkəmə kollegiyasının hazırkı mövqeyi iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlillərini də əhatə etdiyindən onların əlavə qiymətləndirilməsinə zərurət yoxdur.
34. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir.
35. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Kassasiya şikayəti təmin edilm əsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 12 mart tarixli 22(103)-343/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.