Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-42/2023 25.01.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçının cavabdehə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə haqqı borcunun ödənilməsi, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi və torpaq sahəsinin qaytarılması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası, hakim Məmmədli Bəhram Məmməd oğlunun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Qəribov Bəhman Fərhad oğlu və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçının cavabdehə qarşı verilmiş “icarə haqqı borcunun ödənilməsi, icarə müqaviləsinə xitam verilməsi və torpaq sahəsinin qaytarılması” tələbinə dair iş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2022-ci il 31 oktyabr tarixli 2-2(105)-107/2022 saylı qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxmışdır. İ. İŞİN HALLARİ
1. İcarəyəverən xxx Bələdiyyəsi ilə icarəçi xxxx MMC arasında bağlanmış 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsi ilə “İcarəyə verən” icarə əsasında sahəsi 189,7 hektar olan torpaq sahəsini illik 2.026 manat icarə haqqı olmaqla və icarə haqqının hər ilin 1 dekabr tarixindən gec olmayaraq ödənilməsi şərti ilə 49 il müddətində “İcarəçi”yə istifadəyə vermişdir.
2. Həmin 189,7035 hektar torpaq sahəsinə xxx Bələdiyyəsinın mülkiyyət hüququ Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində 2017-ci il 30 may tarixində qeydə alınmışdır.
3. İcarəyəverən xxx Bələdiyyəsi ilə icarəçi xxxx MMC arasında bağlanaraq, nota riat qaydasında tərtib və təsdiq edilmiş (Reyestrdə 3M-93 № ilə qeyd olunub) 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, "İcarəyə verən" tam mülkiyyət hüququ Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində **********26 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli Dövlət Reyestrindən Çıxarışa əsasən 2017-ci il 30 may tarixində qeydə alınmış 189,7035 ha olan torpaq sahəsini (o cümlədən, su ilə örtülmüş sahəsi) icarə əsasında "İcarəçi"yə 49 il müddətində icarəyə vermiş, "İcarəçi" isə onu qəbul etmişdir.
4. Həmin Müqavilənin şərtlərinə görə: - İcarə haqqı 2020-ci il 15 may tarixindən hesablanır (3.2-ci bənd). - “İcarəçi” hər il 9.485 manat icarə haqqı ödəməyi öz öhdəsinə götürür (3.3-cü bənd). - İcarə haqqı hər ilin 15 may tarixindən gec olmayaraq ödən ilir (3.4-cü bənd). - Tərəflərdən hər hansı biri bu müqavilədə göstərilmiş öhdəlikləri pozduqda o biri tərəf rəsmi olaraq, bu müqavilədəki öhdəlikləri pozmuş tərəfə faktlar haqqında məlumat verir. Bu müqavilədə göstərilən qaydaların pozulması 60 gün müddətində və ya mümkün olan digər müddətdə aradan qaldırılmazsa, mövcud qanunlar əsasında müvafiq orqanlar və ya məhkəmə qarşısında iddia qaldırılır. Düzəldilməsi mümkün olan müqavilədəki qaydaların pozğunluğu, müqavilənin pozulmasına əsas vermir və tərəflər arasında qarşılıqlı razılıq əsasında həll olunur 6.1-ci bənd).
5. Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən Çıxarışla müəyyən olunur ki, Şabran rayonu Dəvəçi kəndində yerləşən Şabran rayon Dəvəçi Bələdiyyəsinə məxsus kənd təsərrüfatı təyinatlı (əkin) 189,70 35 ha torpaq sahəsinin 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi (reyestr nömrəsi: - 3M-93) əsasında "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin 49 il müddətinə icarəsinə verilməsi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində 65 nömrəli reyestr kitabının 40 nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmışdır (Reyestr nömrəsi: – **********26; Qeydiyyat nömrəsi: – **********; Qeydiyyat tarixi: – 2020-ci il 20 may). 6. xxx Bələdiyyəsi tərəfindən X1 ünvanlanmış 2021-ci il 14 iyul tarixli 139 nömrəli "Vergi borcunun ödənilməsinə dair" xəbərdarlıq məktubunda "xxxx" MMC-yə 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə Vergi Məcəlləsinin 206.3-cü maddəsinə əsasən 11.500 manat icarə vergisinin hesablandığı, "xxxx" MMC-yə dəfələrlə şifahi xəbərdarlıq edilərək icarə vergisinin ödənilməsi xahiş edildiyi, buna baxmayaraq ic arə vergisinin ödənilmədiyi, bununla da icarə müqaviləsinin 3.4 və 5.2.4-cü bəndlərinin tələblərinin pozulduğu göstərilmiş, borcun 5 gün müddətində ödənilmədiyi təqdirdə icarə müqaviləsinin ləğv olunması üçün məhkəməyə müraciət olunacağı bildirimişdir. 7. xxxx Bələdiyyəsi tərəfindən xxx Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə hesablanmış 21.003,97 manat torpaq icarə haqqı borcunun ödənilməsi ilə əlaqədar, "torpaq icarəsi haqqı" qeydi aparılmış 2022-ci il 1 mart tarixli EBBS 126629 nömrəli elektron qaimə təqdim olunmuşdur. 8. "xxxx" ASC tərəfindən “İcra olundu” qeydi yazılmış 2022-ci il 1 iyul tarixli AZ0010011 nömrəli Ödəniş Tapşırığından görünür ki, tərəflər arasında bağlanmış 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə "xxxx" Məhdud Məsuliyyətl i Cəmiyyəti tərəfindən Şabran rayon Dəvəçi Bələdiyyəsinin bank hesabına 18.970,40 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilmişdir (əsas: - 2022-ci il 1 mart tarixli EBBS 126629 nömrəli elektron qaimə və 15 may 2020-ci il tarixli icarə müqaviləsi).
9. Hazırkı mübahisənin mediasiya qaydasında həll edilməsi məqsədi ilə Şabran rayonu Dəvəçi Bələdiyyəsi tərəfindən mediatora 200 manat məbləğində xidmət haqqı ödənilmişdir (2022-ci il 19 aprel tarixli MŞB/6-2060 nömrəli mediasiya arayışı). İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat 10. xxx Bələdiyyəsi (bundan sonra – “iddiaçı”) 2022-ci il 4 may tarixində "xxxx" MMC-yə (bundan sonra –“cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinə müraciət edərək, cavabdehin icarəsinə verilmiş Şabran rayonu Dəvəç i kəndi ərazisində yerləşən 189,7 hektar torpaq sahəsindən istifadəyə görə yaranmış iddiaçıya “189,7 hektar torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında” 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə əsasında icarə haqqı üzrə 1.560 manat, 2020-ci il 15 may tarixli torpaq icarə müqaviləsi üzrə 18.970 manat, həmin müqavilə üzrə gecikdirməyə görə illik 5% cərimə və dəbbə pulu ilə birlikdə cəmi 21.004 manat olmaqla, ümumilikdə 22.564 manat məbləğində icarə haqqı borcunun və mediasiya xidməti ilə bağlı ödənilmiş 200 manat pulun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması, sözügedən 2020-ci il 15 may tarixli müqavilənin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq və onun hesabına əvvəlki vəziyyətə gətirilərək iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
11. İd dia tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh tərəfindən 2017-ci il 28 fevral tarixli 4 saylı məktubla iddiaçıya müraciət edilərək kənd təsərrüfatı sahəsində nəzərdə tutulmuş fəaliyyəti həyata keçirmək məqsədi ilə bələdiyyə torpaqlarından 189,7 hektar torpaq sahəsinin icarə əsasında cavabdehə ayrılması xahiş edilmişdir. Cavabdehin müraciəti iddiaçı tərəfindən müsbət qarşılanmış və 2017-ci il 1 mart tarixli iclas protokolunun 03 saylı qərarı ilə bələdiyyənin kənd təsərrüfatı təyinatlı 189,7 hektar torpaq sahəsi üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması proseduruna başlanılması qərara alınmışdır. Eyni zamanda, 2017-ci il 1 mart tarixli iclas protokolunun 03 saylı qərarının 3-cü bəndində icarəyə verilməsi nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsinin sənədlərinin hazırlan ması proseduru başa çatanadək 189,7 hektar torpaq sahəsinin icarə haqqı ödəmək şərti ilə cavabdehin istifadəsinə verilməsi qərara alınmışdır. Həmin qərar əsasında “Şabran rayonunun inzibati ərazisindən 189,7 hektar torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında” 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə bağlanmış, həmin torpaq sahəsi illik 2.026 manat icarə haqqı ödəmək şərti ilə 49 il müddətinə sonuncunun icarəsinə verilmişdir.
12. Sonradan həmin torpaq sahəsi qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada torpaq hərracına (müsabiqəsinə) çıxarılmış və keçirilmiş torpaq hərracının (müsabiqəsinin) qalibi kimi cavabdeh tanınaraq, Hərracların Təşkili üzrə Auksion Mərkəzi tərəfindən verilmiş 2020-ci il 19 mart tarixli, Seriya AM 011444 saylı Şəhadətnamə əsasında bələdiyyə mülkiyyətində olan 189,7035 hektar to rpaq sahəsi cavabdehin icarəsinə verilmişdir.
13. Eyni zamanda, iddiaçı ilə cavabdeh arasında sözügedən 189,7 hektar torpaq sahəsi ilə bağlı Şabran rayon Notariat ofisinin xüsusi notariusu tərəfindən təsdiqlənmiş 2020-ci il 15 may tarixli yeni torpaq icarə müqaviləsi bağlanılmış, qeyd olunan icarə müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti 49 il olmaqla, 2069-cu il 15 may tarixinədək nəzərdə tutulmuş, cavabdeh illik 9.485 manat məbləğində icarə haqqını iddiaçıya ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür.
14. Lakin cavabdeh müqavilə öhdəliklərini lazımi şəkildə icra etməmiş, hər iki icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş illik icarə haqlarıını vaxtında ödəməmişdir ki, bunun da nəticəsində cavabdehin iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilən günədək iddiaçıya 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə əsasında icarə haqqı üzrə 1.560 manat, 2020-ci il 15 may tarixli müqavilə üzrə isə 18.970 manat, həmin müqavilə üzrə illik 5% və dəbbə pulu ilə birlikdə cəmi 21.004 manat, ümumilikdə isə 22.564 manat məbləğində icarə haqqı borcu yaranmışdır. Bələdiyyə tərəfindən borcun ödənilməsi üçün dəfələrlə cavabdehə müraciətlər edilsə də, cavabdeh öz müqavilə öhdəliklərini yerinə yetirməmiş və torpaq icarə haqqı üzrə yaranmış borcunu ödəməmişdir.
15. Tələbin maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 14.1, 152.1, 156.1, 157, 241.2, 425.1, 442, 445.7, 448.1, 448.2, 462.1, 465.2-ci, Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin (bundan sonra – “TM”) 47.6, 47.7, 51.6, 56.6, 73.1, 75.1-ci, “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edil məsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 5.1, 6.1, 6.2-ci, “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9.1.14-cü maddələrinə, “İnsan hüquq və əsas azadlıqlarının müdafiəi haqqında” Konvensiyasının 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsinə istinad edilmişdir.
16. Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin 2022-ci il 26 iyul tarixli e-2-2(119)-623/2022 saylı qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilməmişdir (hakim – Z.Sadiqov).
17. Birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, 189,7 hektar torpaq sahəsinin illik 2.026 manat icarə haqqı olmaqla və icarə haqqının hər ilin 1 dekabr tarixindən gec olmayaraq ödənilməsi şərti ilə 49 il müddətində icarəyə verilməsi ilə əlaqədar iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 2017-ci il 2 mart tarixli İcarə müqaviləsi notari al qaydada təsdiq olunmamış və həmin Müqavilədə nəzərdə tutulan icarə münasibətləri Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində (bundan sonra – “DƏDR”) qeydə alınmamışdır.
18. Eyni zamanda, həmin Müqavilə bağlanarkən məlum torpaq sahəsinə iddiaçının özünün də mülkiyyət hüququ müvafiq qaydada DƏDR-də qeydə alınmamışdır. İddiaçının həmin torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ yalnız 2017-ci il 30 may tarixində DƏDR-də qeydə alınmışdır. Bundan sonra isə iddiaçı ilə cavabdeh arasında notariat qaydasında tərtib və təsdiq edilmiş 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi bağlanmış və həmin müqavilə əsasında “İcarəyə verən” icarə əsasında sahəsi 189,7035 ha olan torpaq sahəsini illik 9.485 manat icarə haqqı olmaqla, icarə haqqı 2020-ci il 15 may tarixindən hesablanmaqla v ə icarə haqqının hər ilin 15 may tarixindən gec olmayaraq ödənilməsi şərti ilə 49 il müddətində “İcarəçi”yə icarəyə vermişdir (bu Müqavilə ilə yaranan istifadə hüququ müvafiq qaydada DƏDR-də qeydə alınmışdır). Lakin, həmin Müqavilədə tərəflər arasında daha əvvəl bağlanmış 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsinə hər hansı istinad olunmamış, əvvəlki müqavilə üzrə hər hansı icarə borcunun olması və s. qeyd edilməmişdir.
19. İş materiallarından görünür ki, iddiaçı tərəfindən 2021-ci il 14 iyul tarixli “vergi borcunun ödənilməsi” barədə xəbərdarlıq məktubu ilə cavabdehə müraciət olunmuş və həmin məktubda bildirilmişdir ki, cavabdehə 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə Vergi Məcəlləsinin 206.3-cü maddəsinə əsasən 11.500 manat icarə vergisi hesablanmış, cavabdehə dəfələrlə şifahi xəbərdarlıq edilərək, icarə vergisinin ödənilməsi xahiş edilmiş, buna baxmayaraq icarə vergisi ödənilməmiş, bununla da icarə müqaviləsinin 3.4 və 5.2.4-cü bəndlərinin tələbləri pozulmuşdur. Məktubda “borc 5 gün müddətində ödənilmədiyi təqdirdə icarə müqaviləsinin ləğv olunması üçün məhkəməyə müraciət olunacaqdır” məzmunda xəbərdarlıq edilmişdir (xəbərdarlıq məktubunda istinad olunan Müqavilənin 3.4-cü bəndində “illik icarə haqqının məbləği”, 5.2.4-cü bənddə isə icarəçinin “Qonşu torpaq mülkiyyətçilərinin, istifadəçilərinin və icarəçilərinin torpaq sahələrinə torpaq qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş servitut və məhdudiyyətlər qoyulmasını tələb etmək” hüququ əks olunmuşdur). Bundan sonra isə iddiaçı tərəfindən cavabdehə 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə hesablanmış 21.003,97 manat torpaq icarə haqqı borcunun ödənilməsi ilə əlaqədar 2022-ci il 1 mart tarixli EBBS 126629 nömrəli elektron qaimə təqdim olunmuşdur (məlum icarə müqaviləsinin şərtlərinə görə iki illik icarə borcu ümumilikdə 18.970 manat (9485 + 9485 = 18.970) olduğu halda, elektron qaimədə 21.003,97 manat məbləğində pulun ödənilməsi tələb edilmişdir). Hazırkı iddia tələbi üzrə məhkəmə prosesi başlandıqdan sonra icarəçi cavabdeh məlum elektron qaimədə nəzərdə tutulan bütün məbləği deyil, 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsində nəzərdə tutulan icarə haqqını iki il üzrə tam ödəmişdir.
20. Beləliklə də, yuxarıda təsvir olunanlara əsasən müəyyən olunur ki, iddia tələbinin əsaslılığı məhkəmə araşdırması zamanı öz təsdiqini tapmamışdır.
21. Eyni zamanda, iddiaçı tərəf məhkəmə iclasında vermiş olduqla rı izahatlarında hazırkı iddia tələblərini cavabdeh tərəfindən “icarə haqqının vaxtlı-vaxtında ödənilməməsi” ilə yanaşı, “icarəyə götürmüş olduğu torpaq sahəsi ilə əlaqədar “icarəçi” olaraq cavabdeh tərəfindən torpaq qanunvericiliyinin tələblərinin pozulması və icarəyə götürdüyü torpaq sahəsini təyinatı üzrə istifadə etməyərək, cavabdehin davranışının həmin torpağın istifadəyə yararsız hala düşməsinə səbəb olması” ilə də əsaslandırmışdı. Lakin izahatlarda qeyd olunan sonuncu hallar iddia ərizəsində qeyd olunaraq, müvafiq qaydada əsaslandırılmamış və bu halları təsdiq edən sübutlar, o cümlədən də 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsinə əsasən “icarə haqqı üzrə 1.560 manat məbləğində borcun” ödənilməli olmasının əsaslılığnı təsdiq edən sübutlar məhkəməyə təqdim olunmamışdır. Cavabdeh tə rəf isə hazırkı iş məhkəmənin hazırlıq mərhələsində olarkən 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsində nəzərdə tutulan icarə haqqı borcunu iki il üzrə tam ödəmişdir.
22. Məhkəmə öz qətnaməsini MM-in 152.1, 152.5, 157.2, 157.8, 158.1.2, 158.2, 158.4, 706.1, 719.4-cü, TM-in 51, 66, 67, 68-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPMəcəllə”) 14.2, 77.1, 88, 106.1, 106.3, 119.3, 217.3, 217.4, 218.3-cü, Torpaq icarəsi haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 11, 12, 13, 15, 29-cu, Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 9.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
23. İddiaçı tərəf 2022-ci il 21 avqust tarixində apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv olunmasını və iddianın tam təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
24. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2022-ci il 31 oktyabr tarixli 2-2(105)-107/2022 saylı qətnaməsi ilə iddiaçının apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, iddia tələbi qismən təmin edilmiş, 2017-ci il 2 mart tarixli müqaviləyə əsasən ödənilməmiş icarə haqqı üzrə 1.560 manatın cavabdehdən tutularaq iddiaçının hesabına ödənilməsi, 2020-ci il 15 may tarixli müqavilənin ləğv edilməsi, həmin torpaq sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq və onun hesabına əvvəlki vəziyyətə gətirilərək iddiaçıya təhvil verilməsi, mediasiya xidməti xərci olan 200 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, id dia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir (sədrlik edən – İ.Dəmirov, hakimlər – Z.Məmmədov və Z.Məmmədov).
25. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyinə görə, "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti tərəfindən “İcra olundu” qeydi yazılmış 2022-ci il 1 iyul tarixli AZ0010011 nömrəli ödəniş tapşırığına əsasən 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə cavabdeh tərəfindən iddiaçının bank hesabına 18.970,40 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilmişdir.
26. Cavabdeh iddia tələbinə etirazında torpaq icarəsi haqqında qanunvericiliyin tələbləri pozulmaqla bağlanmış əqdlərin etibarsız olduğunu, həmin müqavilənin notarial təsdiqli olmadığını və bu səbəbdən həmin müqavilənin etibarsız olduğunu qeyd etmişdir.
27. İcarə müqaviləsi cavabdehin kənd təsərrüfatı sahəsində nəzərdə tutulmuş fəa liyyəti həyata keçirmək məqsədi ilə bələdiyyə torpaqlarından 189,7 hektar torpaq sahəsinin icarə əsasında cəmiyyətə ayrılmasına dair iddiaçıya ünvanlanmış 2017-ci il 28 fevral tarixli 4 saylı müraciəti və həmin müraciət əsasında iddiaçının qəbul etdiyi 2017-ci il 1 mart tarixli iclas protokolunun 03 saylı qərarı əsasında bağlanılmış, həmin qərarın 3-cü bəndində icarəyə verilməsi nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsinin sənədlərinin hazırlanması proseduru başa çatanadək 189,7 hektar torpaq sahəsinin icarə haqqı ödəmək şərti ilə cavabdehin istifadəsinə verilməsi və müvafiq icarə müqaviləsinin bağlanılması qərarlaşdırılmışdır. Həmin bələdiyyə qərarı əsasında 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə bağlanılmış və sözügedən torpaq sahəsi illik 2.026 manat icarə haqqı ödəmək şərti ilə 49 il müddətinə sonunc unun icarəsinə verilmişdir. Cavabdeh həmin müqavilə üzrə 2019-cu il 22 avqust tarixində 2.500 manat, 2020-ci il 28 dekabr tarixində isə 2.018,52 manat icarə haqqı pulunu iddiaçıya ödəmişdir.
28. Cavabdeh sözügedən torpaq icarə müqaviləsini qəbul etmiş, həmin müqavilə üzrə öhdəliklərinin bir qismini icra etməklə bu müqaviləni təsdiq etmiş və onun etibarlı olmasını arzu etdiyini öz hərəkətləri ilə sübuta yetirmişdir. Belə olan halda cavabdehin göstərdiyi dəlillər tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin etibarsız hesab olunmasına əsas ola bilməz (MM-in 351.3cü maddəsi).
29. Apellyasiya instansiya məhkəməsi iddia tələbinin tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən “icarə haqqı borcunun ödənilməsi” hissəsinə qiymət verərək qeyd etmişdir ki, 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə əsasında 1.560 manat, 2020-ci il 15 may tarixli torpaq müqaviləsi üzrə isə 18.970 manat məbləğində icarə haqqı üzrə borc yaranmış, cavabdeh 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə hazırkı iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət olunduqdan sonra iddiaçının bank hesabına 18.970,40 manat məbləğində pul vəsaitini ödəsə də, 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə əsasında yaranmış 1.560 manat məbləğində icarə haqqı borcunu ödəməmişdir.
30. Tərəflər arasında müqavilə hüquq münasibətlərindən irəli gələn öhdəlik münasibətləri yaranmış və iddiaçının icarə haqqının əvəzinin ödənilməsi ilə bağlı tələbi də məhz müqavilə hüququ çərçivəsində dəyərləndirilməlidir. Cavabdeh müqavilə əsasında iddiaçıdan əmlakı icarəyə götürmək hüququna malik olduğu kimi, eyni zamanda göstərilən müqavilə əsasında icarə məbl əğini iddiaçıya ödənilməsinə dair vəzifələrin daşıyıcısı olmuşdur. Lakin cavabdeh müqavilə əsasında iddiaçıdan torpaq sahəsini icarəyə götürməsinə dair hüququndan istifadə etmiş olsa da, icarə haqqını tam ödəməməklə tərəflər arasında bağlanmış müqavilə şərtlərinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəlikləri icra etməmişdir. Odur ki, iddiaçı ödənilməmiş icarə haqqı borcunun ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır. 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə əsasında yaranan 1.560 manat məbləğində icarə haqqı üzrə borc cavabdehdən tutularaq iddiaçının hesabına ödənilməlidir.
31. Cavabdehin etiraz ərizəsində qeyd etdiyi “2019-cu il 22 avqust tarixində 2.500 manat və 2020-ci il 28 dekabr tarixində isə 2.018,52 manat Bələdiyyənin hesabına pul ödənilməsini məhz yardım məqsədilə edilməsi” hissəsinə münasibətdə apel lyasiya instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə əsasında “İcarəyə verən” icarə əsasında sahəsi 189,7 hektar olan torpaq sahəsini illik 2.026 manat icarə haqqı olmaqla 49 il müddətində “İcarəçi”yə istifadəyə vermişdir. Bu səbəbdən tərəflər arasında torpaq icarə müqaviləsi olduğundan cavabdehin 2019-cu il 22 avqust tarixində 2.500 manat və 2020-ci il 28 dekabr tarixində isə 2.018,52 manat Bələdiyyənin hesabına ödədiyi pul məbləği icarə haqqının ödənilməsi kimi qəbul edilməlidir.
32. İddia tələbinin “gecikdirilmiş vaxt üçün illik 5% məbləğində dəbbə pulunun tutulması” hissəsinə gəldikdə apellyasiya instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsində öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icran ın gecikdirildiyi halda dəbbə pulunun ödənilməsi nəzərdə tutulmadığından iddiaçının gecikdirilmiş vaxt üçün illik beş faiz dəbbə pulunun ödənilməsini tələb etmək hüququ yaranmamış və bu səbəbdən iddia tələbi qeyd edilən hissədə təmin edilməməlidir.
33. Apellyasiya instansiya məhkəməsi iddia tələbinin 2020-ci il 15 may tarixli müqavilənin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq və onun hesabına əvvəlki vəziyyətə gətirilərək iddiaçıya təhvil verilməsi hissəsinə qiymət verərək göstərmişdir ki, mübahisəli torpaq sahəsi bələdiyyə əmlakı olmaqla, hazırda cavabdehin istifadə və sahibliyindədir. Bu isə mülkiyyətçi səlahiyyətini həyata keçirən iddiaçının həmin əmlak barəsində sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsinə maneçilik törədir. Bundan əlavə, cavabdeh tərəfindən torpaq icarə müqaviləsinin şərtləri pozulmuş, torpaq icarə haqqı müəyyən olunmuş müddət ərzində ödənilməmiş, eləcə də cavabdeh tərəfindən torpaq sahəsi təyinatı üzrə istifadə edilməmiş, bu da kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağın keyfiyyətinin pisləşməsinə səbəb olmuşdur. Göstərilənlərə əsasən, 2020-ci il 15 may tarixli torpaq icarə müqaviləsi ləğv edilməli, torpaq sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq və onun hesabına əvvəlki vəziyyətə gətirilərək iddiaçıya təhvil verilməlidir.
34. İddia tələbinin “mediasiya xidməti ilə bağlı ödənilmiş 200 manat pulun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması” hissəsinə münasibətdə apellyasiya instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iş materiallarına əlavə edilmiş 2022-ci il 19 aprel tarixli mədaxil qəbzindən görünür ki, iddiaçı tərəfindən mediasiya pro sesinin keçirilməsi ilə bağlı 200 manat xidmət haqqı ödənilmişdir. Həmin pul cavabdehdən tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir.
35. Məhkəmə öz qətnaməsini MM-in 5, 6.2, 14.2.1, 152.1, 157.2, 157.4, 324.1, 324.2, 324.4, 351.3, 353, 385, 386.1, 421.2, 425.1, 442, 448.2, 462.1, 463.1, 463.2, 700.1, 708.2, 713-cü, TM-in 73.1, 75.1, 75.3-cü, MPM-in 107, 115.0.9, 119.1, 384.0.2-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
36. Qətnamə 2022-ci il 11 noyabr tarixində tərəflərin elektron kabinetinə yerləşdirilmişdir.
37. Cavabdeh tərəf 2022-ci il 2 dekabr tarixində kassasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
38. TM-in 73-cü maddəsinin 1-ci bəndi üzrə - Birincisi, cavabdeh hazırkı məhkəmə gedişatında 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsinə görə iki ilin cəmi olaraq iddiaçıya 2022-ci il 1 iyul tarixində 18.970,40 manat məbləğində icarə haqqını ödəmişdir. Yəni 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə cavabdehin iddiaçıya heç bir icarə haqqı borcu olmadığı halda, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən həmin müqavilənin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi əsassız hesab edilməlidir.
39. İkincisi, icarəyə götürülmüş torpaqdan üzrsüz səbəblərdən cavabdehin istifadə etməməsinə (TM-in 73 və 75-ci maddələri) dair apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsində qeyd edilən dəlillər həqiqəti əks etdirmir. Belə ki, işin hallarından görünür ki, 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsi üzrə iddiaçının cavabdehdən tələb etdiy i 1.560 manat icarə haqqı borcunun ümumiyyətlə tərəflər arasında bağlanmış 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsinə heç bir aidiyyəti yoxdur. 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə isə cavabdeh 2022-ci il 1 iyul tarixində 18.970,40 manat icarə haqqını iddiaçıya ödəməklə iddiaçıya heç bir icarə haqqı borcu yoxdur. Bununla bağlı elektron qaimədə iddiaçının özü tərəfindən gecikməklə, yəni 2022-ci il 1 mart tarixində cavabdehə göndərilmişdir ki, burda da cavabdehin təqsiri yoxdur.
40. İddiaçının iddia ərizəsinin məzmunundan, cavabdehə göndərdiyi pretenziya və irad məktublarının məzmunundan görünür ki, iddiaçı yalnız cavabdehdən həmişə icarə haqqı borcunun ödənilməsini tələb etmiş, heç bir vaxt torpaqdan məqsədli təyinatı üzrə istifadə edilməməsinə, istifadə şərtlərinin pozulmasına və ümumiyyətlə hər hansısa səbəbdən istifadə edilməməsinə görə müqavilənin ləğv ediləcəyi barədə xəbərdarlıq etməmişdir.
41. Məhkəmə məhz apellyasiya baxışında cavabdeh tərəfin sübut kimi təqdim etdiyi digər üzrlü sayılacaq faktları da nəzərə almamışdır. Cavabdehin 2020-ci il 15 may tarixindən hazıradək icarəyə götürdüyü torpaq sahəsində istifadə edə bilməməsi cavabdehin təqsiri üzündən baş verən hal deyil. Məhz İqtisadiyyat Nazirliyi tərəfindən cavabdeh təşkilata ünvanlanmış 2020-ci il 12 oktyabr tarixli məktubun məzmunundan görünür ki, cavabdehin iddiaçıdan icarəyə götürdüyü torpaq sahəsi yerləşən ərazidə ümumiyyətlə etibarlı su mənbəyi olmadığına görə, yəni üzrlü səbəblərə görə cavabdeh geridə qalmış müddət ərzində icarədə olan torpaqdan sərbəst istifadə edə bilmir. Həmin məktubun məhk əməyə təqdim edilməsinə baxmayaraq məhkəmə bu halı üzrlü hal hesab etməmiş, ümumiyyətlə qətnamədə həmin məktuba sübut kimi istinad edilməmişdir. Əslində isə TM-in 73-cü maddəsi məhz bu halların üzrlü sayılmasını ehtiva edir.
42. MM-in 385, 386.1, 425.1, 442, 700.1-ci maddələri üzrə - Apellyasiya məhkəməsi həmin normalara istinad edərək cavabdehdən 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsi üzrə yaranmış 1.560 manat məbləğində ödənilməmiş icarə haqqı borcunun da iddiaçının xeyrinə tutulması haqqında qətnamə qət etmişdir. Apellyasiya məhkəməsinin bu mövqeyi ilə də kassator razı deyil. İddiaçı həmin icarə müqaviləsini qanunun tələblərinə uyğun rəsmiləşdirmədiyinə görə, əslində cavabdeh tərəf öz icarə hüquqlarını məhz həmin müqaviləyə əsasən qanunla müəyyən edilmiş qaydada rəsmiləşdirə bilməmi şdir. Bununla da bələdiyyə “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 12-ci, “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” Qanunun 6.5-ci və 9.1-ci maddələrinin tələblərini pozmuşdur. Belə ki, bu növ torpaqların icarəyə verilməsi üçün birbaşa müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının rəyi alındıqdan sonra mümkünlüyü qanunda təsbit olunduğu halda, vaxtilə iddiaçı qanunun bu tələbini də pozmuş, heç bir müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının rəyi alınmamışdır. Məhz bu səbəblərdən cavabdehin 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsinə əsasən istifadə hüquqlarının dövlət reyestrində qeydiyyata alınması mümkün olmamışdır. 43. “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 12-ci maddəsi üzrə - Torpaq sahəsi üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə hüququ qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyat ına alınmalıdır. Lakin həmin Qanunun da tələblərinə riayət edilməmişdir. Halbuki həmin Qanunun 29-cu maddəsinə əsasən, torpaq icarəsi haqqında qanunvericiliyin tələbləri pozulmaqla bağlanmış əqdlər etibarsızdır. Üstəlik də, həmin müqavilə notarial təsdiqli olmamışdır və bu o deməkdir ki, həmin müqavilə etibarsızdır.
44. İddiaçının özü iddia tələbində qeyd etməsə də, cavabdeh tərəfindən məhz yardım məqsədilə 2019-cu il 22 avqust tarixində 2.500 manat və 2020-ci il 28 dekabr tarixində isə 2.018,52 manat Bələdiyyənin hesabına pul ödənilmişdir. Çünki vaxtilə cavabdeh həqiqətən də iddiaçının həmin torpaqlarını icarəyə götürməkdə iddialı olmuşdur. Lakin həmin torpaqların böyük hissəsi şoran olduğundan və torpaqların şorandan yuyulması və ilkin meliorasiya işlərinin aparılması məqsədilə iddiaçıya həmin pul vəsaitləri cavabdeh tərəfindən kömək məqsədilə ödənilmişdir. Odur ki, cavabdehin iddiaçıya vaxtilə həmin pulları ödəməsi, məhz 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqının ödənilməsi kimi qiymətləndirilməməlidir.
45. Digər tərəfdən, iş materiallarından və iddiaçının iddia tələbindən də görünür ki, tərəflər arasında məhz ikinci dəfə yenidən 2020-ci il 15 may tarixində notarial təsdiqli yeni icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Əgər tərəflər arasında vaxtilə imzalanmış 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsi qanuni olubsa, onda nədən yenidən eyni torpaq sahəsilə bağlı yeni icarə müqaviləsi imzalanmışdır.
46. MPM-in 77.1, 106.1-ci maddələri üzrə - Cavabdehin iddiaya gətirdiyi etirazları apellyasiya məhkəməsi əsassız saymışdır. İqtisadiyyat Nazirliyi tərəfindən cavabd eh təşkilata ünvanlanmış 2020-ci il 12 oktyabr tarixli məktubunun məzmunundan görünür ki, cavabdehin iddiaçıdan icarəyə götürdüyü torpaq sahəsi yerləşən ərazidə ümumiyyətlə etibarlı su mənbəyi olmadığına görə, yəni üzrlü səbəblərə görə cavabdeh geridə qalmış müddət ərzində icarədə olan torpaqdan sərbəst istifadə edə bilmir. Həmin məktubun məhkəməyə təqdim edilməsinə baxmayaraq məhkəmə bu halı üzrlü hal hesab etməmişdir və ümumiyyətlə məhkəmə qətnaməsində həmin məktuba sübut kimi istinad edilməmişdir. Əslində isə TM-in 73-cü maddəsi məhz bu halların üzrlü sayılmasını ehtiva edir.
47. MPM-in 217.4-cü maddəsi üzrə - Məhkəmə bütün sübutlara tam və dolğun olaraq əsaslandırmamış və qiymət verməmişdir. Belə ki, iş materiallarından görünür ki, 2017-ci il 2 mart tarixli müqaviləyə görə, əslində c avabdehin icarəyə verilmiş torpaq üzərində 2020-ci ilin may ayının 15-nə kimi, yəni yeni ikinci müqavilə imzalanana kimi heç bir hüququ (nə icarə, nə də ki sahiblik hüququ) dövlət tərəfindən tanınmamışdır. Məhkəməyə bu haqda tədqiq olunacaq sübutlar elektron qaydada təqdim edilməsinə baxmayaraq məhkəmə öz qətnaməsində buna dair heç bir sübuta istinad etməmişdir. 48. 2022-ci il 1 mart tarixində 21.003,97 manat məbləğində olan elektron qaiməni iddiaçı cavabdehə göndərərkən 189,704 ha torpağa görə hər bir hektarının icarə haqqı 110,72 manatdan qeyd etmişdir. Bu cür hesablanma yolverilməzdir. Belə ki, müqavilə üzrə 189,704 ha torpağın illik icarəsi 9.485 manat olduğu halda və bu zaman 1 ha torpağın icarə haqqı dəyəri 50 manat təşkil etməsinə baxmayaraq, həmin elektron qaimənin bu qaydada tərti b edilərək cavabdeh təşkilata icra edilməsi üçün göndərilməsi yolverilməzdir. Məhz bu səbəbdən cavabdeh yalnız hazırkı məhkəmə gedişatında 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsinə görə iki ilin cəmi olaraq iddiaçıya 2022-ci il 1 iyul tarixində 18.970,40 manat məbləğində pul vəsaitini – icarə haqqını ödəmişdir. Yəni 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə cavabdehin iddiaçıya heç bir icarə haqqı borcu olmadığı halda apellyasiya məhkəməsi tərəfindən tərəflər arasında bağlanmış 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsinin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi əsassız hesab edilməlidir.
49. İstər iddiaçı, istərsə də cavabdeh hüquqi şəxs statusuna malik olan qurumlardır və hər iki təşkilatın müvafiq bank hesabları mövcuddur. Lakin iddiaçı məqsədli şəkildə icarə haqqının ödənilməsi barədə c avabdeh təşkilata vaxtında elektron qaimə-fakturaların göndərilməsini təmin etmədən, heç bir qanuni əsas olmadan cavabdehə qarşı məhkəmədə əsassız iddia tələbini irəli sürmüşdür. Məhz bu səbəblərdən də cavabdeh iddianı qəbul etmir və hesab edir ki, Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin 2022-ci il 26 iyul tarixli e-2-2(119)-623/2022 saylı qətnaməsi bu iş üzrə düzgün qət edilmişdir. Lakin Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi iddiaçının apellyasiya şikayətini qismən təmin etməkdə səhvə yol vermişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
50. İddiaçı tərəf kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, cavabdehin 2017-ci il 2 mart tarixli torpaq icarə müqaviləsini hər hansı hüquqiq qüvvəsi olmayan əqd kimi təqdim etməsi mülki qanunvericiliyin müvafiq normaları (MM-in 324, 351 i və 353-cü maddələri) ilə ziddiyyət təşkil edir. Cavabdeh həmin müqavilə üzrə 2019-cu il 22 avqust tarixində 2.500 manat, 2020-ci il 28 dekabr tarixində isə 2.018,52 manat icarə haqqı ödəmişdir. Qeyd edilən ödənişlərin məhz icarəsi müqaviləsi üzrə ödənilməsi şəksizdir və müvafiq maliyyə sənədləri ilə də sübuta yetirilir. Bununla da cavabdeh sözügedən torpaq icarə müqaviləsini qəbul etdiyini, həmin müqavilə üzrə öhdəliklərinin bir qismini icra etməklə bu müqaviləni təsdiq etdiyini və onun etibarlı olmasını arzu etdiyini öz hərəkətləri ilə sübuta yetirmişdir. Həmçinin nəzərə alınsa ki, 2017- ci il tarixli 2 mart icarə müqaviləsi ləğv edilməmiş, etibarsız sayılmamış, cavabdeh və ya digər şəxs tərəfindən mübahisələndirilməmişdir, kassatorun sözügedən müqavilə və həmin müqavilə üzrə ödəməli ol duğu icarə haqqı borcu ilə bağlı bildirdikləri əsassız olmaqla işin hallarına uyğun deyildir.
51. Eyni zamanda, kassator məhkəmə qətnaməsinin qanuni olmadığını əsaslandırmağa çalışarkən özü tərəfindən imzalanmış və onun üçün müvafiq hüquqi nəticələr yaradan, məcburi xarakter daşıyan müvafiq öhdəlikləri yerinə yetirmədiyini tamamilə unutmuşdur (MM-n 385, 421, 425, 427-ci və digər maddələri). Cavabdeh 2020-ci il 15 may - 2022-ci il 15 may tarixləri ərzində ödəməli olduğu torpağın iki illik icarə haqqını birinci instansiya məhkəməsində məhkəmənin ikinci hazırlıq iclasından sonra, yalnız 2022-ci il 1 iyul tarixində, yəni müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdən iki ildən də artıq müddət keçdikdən sonra ödəmişdir. Kassator həmin ödənişi etməklə hesab edir ki, icarə müqaviləsi üzrə öhdəliklərin onun tərəfindən vaxtında yerinə yetiriməməsi, müqavilə şərtlərinin onun tərəfindən pozulması kimi hallar aradan qalxmışdır. Yəni kassator bu halı düzgün qiymətləndirməyərək icarə haqqı borcunun məhkəmə araşdrımalarının gedişatında ödənilməsini əsassız olaraq sözügedən pozuntuları aradan qaldıran hal kimi dəyərləndirmişdir. Halbuki cavabdehin iki ildən sonra məhkəmə gedişatında ödəmək məcburiyyətində qaldığı torpaq icarə haqqı brcunun ödənilməsindən sonra da tərəfimizdən iddia tələblərindən imtina olunmamış və sözügedən ödənişin ediləcəyi təqdirdə belə üzərimizə tələblərimizdən imtina ediləcəyinə dair nə cavabdeh, nə də məhkəmə qarşısında hər hansı öhdəlik götürülmüşdür. Kassator məhkəmə gedişatında icarə haqqı üzrə borcunun bir hissəsini ödəməsini onun tərəfindən yerinə yetirilməmiş öhdəli klərin tam yerinə yetirilməsi kimi qələmə verməklə yuxarıda sadalanan maddi hüquq normaları ilə ziddiyyət təşkil edən mövqe nümayiş etdirməkdədir.
52. Həmçinin cavabdehin torpaqdan istifadə edə bilməməsinin, torpaq icarə haqqı üzrə borcunun yaranmasının guya üzürlü səbəblərdən irəli gəlməsi ilə bağlı bildirdikləri də həqiqəti əks etdirmir və məsuliyyətdən yayınmaq məqsədi daşıyır. İstər mülki, istərsə də konkret olaraq torpaq qanunvericiliyi normalarında müəyyən edilmişdir ki,icarəçi icarəyə götürdüyü torpaqdan onun təsərrüfat təyinatına uyğun lazımi qaydada istifadə etməyə borcludur...İcarə haqqının ödənilməsi formaları və qaydaları torpaq icarəsi müqaviləsi ilə müəyyənləşdirilir. Əgər icarəçinin icarəyə götürdüyü torpaqdan istifadəsi müqavilə şərtlərinə uyğun gəlmirsə və icarəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq, o, bu cür istifadəni davam etdirirsə, icarəyə verən icarəçinin öz müqavilə vəzifələrini icra etməməsi barədə iddia verə bilər, bunun nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər və (və ya) xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər. İş materiallarından da görünür ki, cavabdeh kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqdan istifadə etməməklə və torpaq icarə müqaviləsi üzrə müəyyən edilmiş icarə haqqını iki il dalbadal ödəməməklə tərəflər arasında bağlanmış torpaq icarə müqaviləsinin şərtələrini və qanunveriliyin müəyyən etdiyi hüquq normalarının tələblərini açıq-aşkar pozmuşdur ki, cavabdehin yol verdiyi bu çoxsaylı pozuntular da bələdiyyəyə müqavilənin ləğvi və vurulmuş zərərin ödənilməsini tələb etmək hüququnu yaratmışdır (TM-in 73-cü ma ddəsinin 1-ci bəndinin 5, 6, 7, 10 və 11 abzasları, 75-ci maddəsi).
53. Cavabdeh tərəfindən torpaq sahəsinin təyinatı üzrə istifadə edilməməsi, torpaq icarə haqqını dalbadal 2 il ərzində ödəməməsi, torpaq icarə müqaviləsinin şərtlərini pozması, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqdan 2 ildən çox müddət ərzində üzürlü səbəblər olmadan istifadə etməməsi və istifadəsiz qalmış kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağın keyfiyyətinin pisləşməsinə səbəb olan digər hərəkətləri kassator guya həmin ərazidə suyun olmaması və dövlət dəstəyinin verilməməsi ilə əlaqələndirməsi bəhanədən başqa bir şey deyildir. Əvvəla, cavabdeh dövlət müəssisəsi deyildir. Cavabdeh torpaqlardan kənd təsərrüfatı məqsədi ilə istifadə adı altında Şabran rayonunun müxtəlif ərazilərində 3.000 hektardan artıq torpaq sahəsini icarəsinə g ötürsə də,həmin torpaqlardan təyinatı üzrə istifadə edilməsi istiqamətində hər hansı tədbirlər həyata keçirməmişdir. Kassatorun kassasiya şikayətinə əlavə etdiyi məktub və həmin məktublara verilmiş cavablar mübahisələndirilən torpaq sahəsinin cavabdehə hərrac (müsabiqə) yolu ilə ayrıldığı 2020-ci ildən əvvələ təsadüf edir və hazırda mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi ilə hər hansı əlaqəsi yoxdur. Şabran rayonunun ərazidində guya suyun olmaması bəhanəsinə sığınan cavabdeh Dəvəçi Bələdiyyəsinin mülkiyyətində olan cəmi 240 hektar kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsinin 189,7 hektar torpaq sahəsini əlində istifadəsiz saxlamaqla həm qanunvericiliyin tələblərini pozmuş, həm də bələdiyyə ərazisində yaşayan insanların torpaqdan istifadə hüququnu məhdudlaşdırmışdır. Bu qanunsuzluğu da ört-bas dır etmək üçün cavabdeh kasassiya şikayətində müxtəlif bəhanələr gətirməklə istifadə etmədiyi torpağın mülkiyyətiçisi olan iddiaçıya geri qaytarılmasına əngəl yaratmağa çalışır. Halbuki kassasiya şikayətində qeyd edilənlər cavabdehin etdiyi qanun pozuntularını aradan qaldırmamaqla, çıxarılmış məhkəmə qətnaməsinin də qanuniliyinə şübhə yarada bilməz. İİ. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
54. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmiş hesab edilmiş və kassasiya şikayətinin məzmunu MPM-in 407-ci maddəsinin tələblərinə uyğundur. Ona görə də, şikayət mümkün hesab edilmişdir.
55. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin tam ləğvi xahiş edilsə də, kassasiya şikayətinin dəlillərindən göründüyü kimi, qətnamə faktiki olaraq iddianın təmin edildiyi hissədə mübahisələ ndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı yalnız həmin hissədə yoxlanılacaqdır (MPM-in 403 və 416-cı maddələri).
56. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edibetməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. İİİ. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
57. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
5. Mülki hüquq m ünasibətlərinin subyektləri 5.1. İstər sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan, istərsə də məşğul olmayan hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxslər mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri ola bilərlər. 5.2. Dövlət hakimiyyəti orqanlarının və yerli özünüidarə orqanlarının digər şəxslərlə mülki hüquq münasibətləri, qanunda ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, mülki qanunvericiliklə tənzimlənir. 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. Maddə
6. Mülki qanunvericiliyin prinsipləri... 6.2. Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müq avilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər....” “Maddə
14. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi... 14.2. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasları aşağıdakılardır: 14.2.1. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr (əmək müqavilələri istisna olmaqla) və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər....” “Maddə 139-1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 139-1.1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur:... 139-1.1.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əml akındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, yaşayış evlərinin, mənzillərin açıq hərracdan əldə olunmasına dair şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı;...” “Maddə
144. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir...” “Maddə
152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur....” “Maddə
157. Mülkiyyətin müdafiəsi... 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələ b edə bilər....” “Maddə
324. Əqd anlayışı və onun növləri 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. 324.2. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər.... 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir....” “Maddə
329. Əqdlərin formaları 329.1. Əgər qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır....” “Maddə
351. Əqdlərin etibarsızlığı zamanı təsdiqetmənin əhəmiyyəti... 351.3. Əgər əq di onun barəsində mübahisə etmək hüququna malik şəxs təsdiq edirsə, bununla o, mübahisə etmək hüququnu itirir....” “Maddə
353. Əqdin konversiyası Tərəflər əqdin etibarsızlığını bildikdən sonra etibarlı olmasını arzuladıqda, əgər etibarsız əqd başqa əqd üçün nəzərdə tutulan tələblərə uyğun gəlirsə, başqa əqdin qaydaları tətbiq edilir.” “Maddə
385. Öhdəlik anlayışı 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır....” “Maddə
386. Öhdəliklərin əmələ gəlməsi əsasları 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır....” “Maddə
406. Müqavilənin forması 406.1. Müqavilə əqdlərin bağlanması üçün nəzərdə tutulan hər hansı formada bağlana bilər, bu şərtlə ki, bu Məcəllədə həmin növ müqavilə üçün müəyyən forma təyin edilməsin....” “Maddə
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları... 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur....” “Maddə
425. Öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılıq 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir....” “Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.” “Maddə
448. Öhdəl iklərin icra edilməməsi üçün borclunun məsuliyyəti... 448.2. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. Borclunu təqsirə görə, yəni qərəzə və ya kobud ehtiyatsızlığa görə məsuliyyətdən qabaqcadan azad etmək olmaz....” “Maddə
462. Dəbbə pulu anlayışı 462.1. Dəbbə pulu (cərimə, penya) müqavilə ilə müəyyənləşdirilən, öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icranın gecikdirildiyi halda borclunun kreditora ödəməli olduğu pul məbləğidir. Əgər öhdəliyin məzmununu hərəkətdən çəkinmək təşkil edirsə, dəbbə pulu hərəkətin edildiyi andan tutulmalıdır. Dəbbə pulunun ödənilməsi tələbi üzrə kreditor ona zərər vurulduğunu sübuta yetirməyə borclu deyildir....” “Maddə
463. Dəbbə pulu haqqında razılaşmanın formas ı 463.1. Dəbbə pulu haqqında razılaşma əsas öhdəliyin formasından asılı olmayaraq yazılı formada bağlanmalıdır. 463.2. Yazılı formaya riayət edilməməsi dəbbə pulu haqqında razılaşmanın etibarsızlığına səbəb olur.” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur....” “Maddə
708. İcarəyə götürülmüş torpağın vəziyyəti və təsərrüfat təyinatına uyğun istifadəsi üçün məsuliyyət... 708.2. İcarəçi icarəyə götürdüyü torpaqdan onun təsərrüfat təyinatına uyğun lazımi qaydada istifadə etməyə borcludur. O, icarəyə götürdüyü torpaqda olan əşyaların, o cümlədən yaşayış və təsərrüfat binalarının, yolların, arxların, drenaj sistemlərinin və hasarların adi təmirini öz hesabına aparmalıdır....” “Maddə
713. İcarəyə götürülmüş torpaqdan müqavilə şərtlərinə uyğun gəlməyən istifadə Əgər icarəçinin icarəyə götürdüyü torpaqdan istifadəsi müqavilə şərtlərinə uyğun gəlmirsə və icarəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq, o, bu cür istifadəni davam etdirirsə, icarəyə verən icarəçinin öz müqavilə vəzifələrini icra etməməsi barədə iddia verə bilər, bunun nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər və (və ya) xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər.”
58. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə 73.Torpaq sahələri üzərində hüquqi və fiziki şəxslərin hüquqlarına xitam verilməsinin əsasları
1. Torpaq sahəsi və ya onun bir hissəsi üzərində mülkiyyət, istifadə və ya icarə hüququna aşağıdakı hallarda xitam verilir: torpaq sahəsindən könüllü imtina edildikdə və ya torpaq mülkiyyətçisi onu özgəninkiləşdirdikdə; torpaq sahəsinin istifadəyə və ya icarəyə verildiyi müddət qurtardıqda; hüquqi şəxslərin fəaliyyətinə xitam verildikdə; torpaqdan məqsədli təyinatına görə istifadə edilmədikdə: əmək münasibətləri əsasında müvəqqəti istifadə edilən torpaq sahələri ilə əlaqədar işçilərin fərdi əmək müqavilələrinə xitam verildikdə; istifadə və ya icarə müqaviləsi şərtlərinə əməl edilmədikdə; torpaq vergisi və icarə haqqı üzürlü səbəb olmadan 1 il ödənilmədikdə; kənd təsərrüfatı istehsalı üçün verilmiş torpaq s ahəsindən dalbadal 2 il ərzində və qeyri-kənd təsərrüfatı ehtiyacları üçün verilmiş torpaq sahəsindən 1 il ərzində üzürlü səbəb olmadan istifadə edilmədikdə; istifadə zamanı torpağın keyfiyyətinin pisləşməsinə və eroziyasına, kimyəvi və radioaktiv maddələrlə çirklənməsinə, bataqlaşmasına, təkrar şoranlaşmasına, torpaq sahəsində olan meliorasiya və irriqasiya sistemlərinin istismar qaydalarının pozulmasına, ətraf təbii mühitin çirklənməsinə yol verildikdə; dövlət ehtiyacları üçün torpaqların alınması zəruriliyi yarandıqda; torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən tikili və qurğuya mülkiyyət hüququ keçdikdə; torpaq mülkiyyətçisi, istifadəçisi (icarəçisi) öldükdə və vərəsələr olmadıqda; torpaq sahəsinin ipotekası zamanı ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik icra edilm ədikdə. “Maddə 75.Torpaq sahələri üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqlarına xitam verilməsi qaydaları
1. Bu Məcəllənin 73-cü maddəsinin 1-ci bəndinin 6-cı abzasında nəzərdə tutulmuş halda torpaq sahəsindən istifadə hüququna müəssisə, idarə və təşkilatın müdiriyyəti tərəfindən, 11-ci abzasında nəzərdə tutulmuş halda torpaq üzərində mülkiyyət və icarə hüququna müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən, əvəzsiz istifadə hüququna isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya bələdiyyənin vəsatəti üzrə məhkəmə tərəfindən, qalan abzaslarda nəzərdə tutulmuş hallarda isə torpaq üzərində mülkiyyət, istifadə və icarə hüququna məhkəmə, daimi istifadə hüququna isə müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya bələdiyyə tərəfindən xitam verir....
3. Bu Məcəllənin 73-cü maddəsinin 1-ci bəndinin 5-ci, 7 -ci, 10-cu abzaslarında nəzərdə tutulan hallarda torpaq sahələri üzərində istifadə və icarə hüquqlarına xitam verilməsi haqqında qərar, buraxılmış nöqsanların (pozuntuların) müəyyən edilmiş vaxtda aradan qaldırılması barədə xəbərdarlıqdan sonra tədbirlər görülmədikdə qəbul edilir....”
59. Azərbaycan Respublikası aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və ta m baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
115. İşə baxılması ilə əlaqədar məsrəflər 115.0. İşə baxılması ilə əlaqədar məsrəflərə aşağıdakılar daxildir: 115.0.1. şahidlərə, ekspertlərə, mütəxəssislərə, tərcüməçilərə verilməli olan məbləğlər;...” “Maddə
119. Məhkəmə xərclərinin tərəflər arasında bölüşdürülməsi 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir....” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır....” İV. ALİ MƏHKƏMƏNİN MÖVQEYİ
60. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərini (bax yuxarıda §§ 38-49) iş materialları ilə birgə araşdıraraq hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2022-ci il 31 oktyabr tarixli 2-2(105)-107/2022 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
61. Kassatorun cavabdeh tərəfindən 2019-cu il 22 avqust tarixində 2.500 manat və 2020-ci il 28 dekabr tarixində 2.018,52 manat Bələdiyyənin hesabına məhz yardım məqsədilə pul ödənildiyi halda, məhkəmənin bu ödənişləri səhvən 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə üzrə icarə haqqının ödənilməsi kimi qiymətləndirməsinə, 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsinin etibarsızlığına dair dəlilləri əsaslı hesab edilə bilməz.
62. Belə ki, əvvəla, cavabdedeh tərəfindən 2019-cu il 22 avqust tarixində 2.500 manat və 2020-ci il 28 dekabr tarixində 2.018,52 manat Bələdiyyənin hesabına məhz yardım məqsədilə pul ödənildiyi iş materialları ilə öz təsdiqini tapmır.
63. Belə olan halda, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tamamilə qanuni və əsalı olaraq həmin ödənişləri məhz 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə üzrə həyata keçirilmiş icarə haqqı borcunun ödənilməsi kimi qiymətləndirmişdir. Belə ki, işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından məlum olur ki, 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə mövcud olan icarə haqqı borcu cavabdeh tərəfindən hazırkı məhkəmə icraatı zamanı tam ödənilmişdir.
64. Bu səbəbdən də məhkəmə kollegiyası MM-in 351.3 və 353-cü maddələrinə (bax yuxarıda § 57) istinadən hesab edir ki, cava bdehin 2017-ci il 2 mart tarixli müqavilə üzrə öhdəliklərinin bir qismini icra etməklə həmin müqaviləni qəbul (təsdiq) etməsinə, onun etibarlı olmasını arzu etdiyini öz hərəkətləri ilə sübuta yetirməsinə dair apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi qanuni və əsaslıdır.
65. Bundan başqa, kassator hesab edir ki, sözügedən icarə müqaviləsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmadığından və notariat qaydasında təsdiq edilmədiyindən etibarsızdır.
66. MM-in 406.1-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 57) görə, müqavilə əqdlərin bağlanması üçün nəzərdə tutulan hər hansı formada bağlana bilər, bu şərtlə ki, MM-də həmin növ müqavilə üçün müəyyən forma təyin edilməsin.
67. Göründüyü kimi, müqavilənin forma tələbləri ilə bağlı şərt qanunla birbaşa tənzimlənmədiyi halda, müqavilə azadlığı p rinsipi baxımından tərəflərin mülahizəsindən asılıdır.
68. İcarə müqaviləsi ilə bağlı münasibətlər MM-in 34-cü fəsli (700-722-ci maddələr) ilə tənzimlənir. Həmin fəsildə isə icarə müqaviləsinin notarial formada bağlanmalı olması ilə bağlı müddəa nəzərdə tutulmamışdır.
69. Bununla yanaşı, MM-in 144.1-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 57) görə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
70. MM-in 139-1.1.3-cü maddəsinə (bax yuxarıda § 57) görə, daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur.
71. MM-in 329.1-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 57) görə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır.
72. Məhkəmə kollegiyası MM-nin 144.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş daşınmaz əmlaka dair əqdin notariat qaydasında təsdiq edilməsi ilə bağlı forma şərtinin icarə müqaviləsinə aidiyyəti ilə bağlı aşağıdakıları qeyd edir.
73. Hüquq nəzəriyyəsinə əsasən, əşya hüquqları əşya üzərində hüquqi baxımdan birbaşa hakimiyyət təmin edən və bu səbəblə də hər kəsə qarşı irəli sürülə bilən əmlak xarakterli hüquqlardır. Əşya hüquqlarının predmeti bir qayda olaraq əşyadır. Əşya dedikdə isə mülki hüquq subyektlərinin faktiki sahiblik etmək imkanına və iqtidarına sahib olduqları iqtisadi dəyər kəsb edən və xüsusi mülkiyyətə əlverişli olan fiziki cisimlər başa düşülür. Bir şeyin, mülki hüquq baxımından “əşya” sayıla bilinməsi üçün həmin şey müəyyən və müstəqil əşya keyfiyyəti qazanmış olmalı və üzərində şəxsi hakimiyyətin təsis edilməsi mümkün olmalıdır.
74. Əşya hüquqları hər kəsə qarşı irəli sürülə bilər və hər kəs bu hüquqa hörmət etməlidir (başqa sözlə, mütləq hüquqlardır). Bu baxımdan, əşya hüquqları hər kəs tərəfindən bilinməsini təmin edən təzahür formasında olmalıdır. Buna ədəbiyyatda “əşya hüquqlarının şəffaflığı” prinsipi də deyilir. Daşınmaz əmlakla bağlı əşya hüquqlarının mövcudluğu “reyestrdəki qeydlər” vasitəsi ilə müəyyən olunur. Eyni zamanda, əşya hüquqlarında “vicdanlılığın qorunması” prinsipi rəhbər tutulur (MM-nin 140, 148.2, 149.2-ci maddələri). Əşya hüquqlarından istifadə edilməməsi onların aradan qalxmasına səbəb olmur.
75. Bir şəx sin başqa bir şəxsdən müəyyən bir hərəkəti yerinə yetirməsini və ya müəyyən bir hərəkəti etməkdən çəkinməsini tələb etmək imkanını təmin edən səlahiyyətlər isə tələb hüququnu yaradır. Tələb hüququ, əşya hüquqlarından fərqli olaraq yalnız onları əmələ gətirən hüquq münasibətinin, daha doğrusu onu əmələ gətirən öhdəlik münasibətinin tərəfinə qarşı irəli sürülə bilir. Tələb hüquqları hər kəsə qarşı irəli sürülə bilinmədiyindən nisbi hüquqlardır. Bununla belə, qanunla nəzərdə tutulan hallarda dövlət reyestrində qeydə alındığı təqdirdə tələb hüququ üçüncü şəxsə qarşı irəli sürülə bilər. Hüquq ədəbiyyatında belə hüquqlar təsiri gücləndirilmiş nisbi hüquqlar adlandırılır.
76. Qanunla nəzərdə tutulmadığı hallarda isə hər hansı bir nisbi hüququn reyestrdə qeydə alınması, həm qanunvericiliyə ziddir, həm də bu cür qanunsuz qeydiyyata əsaslanaraq nisbi hüququn üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürülməsi hüquqi baxımdan mümkünsüzdür. Bu, mülki qanunvericiliyin öhdəlik və əqdlərlə bağlı ümumi sistemindən, həm əşya hüquqlarına dair MM-in 3-cü bölməsindən, eləcə də 139.1-ci maddəsinin xüsusi müddəasından, həm də reyestr haqqında qanunvericiliyin ümumi sistematikasından irəli gəlir.
77. Yuxarıda qeyd edilənlər icarə münasibətləri nöqteyi-nəzərindən tətbiq edildikdə icarə müqaviləsindən yaranan hüquqların tələb hüququna aid olduğu müəyyən olunur.
78. Belə ki, MM-in 700.1-ci maddəsinin (bax yuxarıda § 57) məzmunundan da görünür ki, icarə müqaviləsi ilə icarəyə verən icarə predmetindən istifadəni icarəçiyə verməyi, sonuncu isə bunun müqabilində icarəyə verənə əvəz ödəməyi öz öhdələrinə götürürlər. 7
9. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi, öhdəlik əmələ gətirən digər qarşılıqlı müqavilələrdə olduğu kimi, onun tərəfləri üçün tələb hüquqları və şəxsi öhdəliklər əmələ gətirir. İcarə müqaviləsinin predmeti əşya olsa da, icarə müqaviləsi ilə əşya barəsində “sərəncam” verilmir. Bu baxımdan, məhz icarəçinin əşyadan istifadə hüququ mahiyyət etibarilə əşya hüququ deyil, tələb hüququdur. Sərəncam hüququ isə mülkiyyətdə olan əmlakın müqəddəratının həll edilməsinin hüquqi imkanlarını nəzərdə tutur ki, bu hüquq yalnız mülkiyyətçiyə məxsusdur. İcarə müqaviləsində isə icarəyəverənin mütləq mülkiyyətçi olması ilə bağlı imperativ norma yoxdur. İcarəyə verənin mülkiyyətçi olması hüquqi zərurət deyildir. Əksinə, bu cür yanaşma, MM-in məqsədlərinə (mülki dövriyyə azadlığının təmin edilməsi) və prinsiplərinə (iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı), “iqtisadiyyatın bazar münasibətləri əsasında inkişafı” və “azad sahibkarlığa təminat verilməsi” ilə bağlı konstitusion göstərişlərin məqsəd və hüquqi funksiyalarına zidd olmaqla yanaşı, gündəlik həyat ehtiyaclarına da uyğun deyildir.
80. İcarə müqaviləsi bağlandığı andan etibarən tərəflərin bu müqavilə üzrə hüquq və öhdəlikləri yaranmış olur. Qanunvericilikdə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınmasının mümkünlüyü nəzərdə tutulması isə müqavilə üzrə hüquqların və öhdəliklərin reyestrdə qeydə alındıqdan sonra yarandığı mənasına gəlmir. Belə bir qeydiyyat eyni zamanda, icarədən irəli gələn tələb hüququnu əşya hüququna çevirmir. Bu cür qeydiyyat icarə hüququnu üçüncü şəxslərə açıqladığı ki mi, icarəyəgötürənin icarə müqaviləsindən irəli gələn tələb hüququnun hamıya qarşı, o cümlədən əmlak üzərində əşya hüququ əldə edən şəxslərə qarşı da irəli sürülməsinin mümkünlüyünü təmin edir.
81. Beləliklə, icarə müqaviləsi ilə ötürülən hüquqlar əşya hüququna deyil, tələb hüququna aid olduğundan MM-də icarə müqaviləsinin forma şərti ilə bağlı imperativ norma mövcud deyildir və yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən MM-nin 144.1-ci maddəsi icarə müqaviləsinə münasibətdə tətbiq edilə bilməz.
82. Digər tərəfdən, MM-nin 329.1-ci maddəsi yalnız MM ilə deyil, digər qanunvericilik aktlarında da müqavilənin forma tələblərinin təsbit edilə bilməsinin mümkünüyünü qeyd etmişdir.
83. Bu baxımdan, torpaq sahəsinə dair bağlanmış icarə müqaviləsinə münasibətdə “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun normaları nəzər dən keçirilməlidir. Həmin Qanunun 10-cu maddəsi torpağın icarəyə verilməsi ilə bağlı xüsusi müddəaları özündə əks etdirir və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi zamanı icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmış müqavilənin notarial qaydada təsdiq edilməli olduğunu bildirir.
84. Dövlət və bələdiyyə torpaqlarının icarəyə verilməsi zamanı icarəyəverən və icarəçi arasında notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilənin bağlanılması şərti isə həmin Qanunda nəzərdə tutulmamışdır.
85. Yuxarıda qeyd edilənlərdən belə bir nəticə hasil olur ki, MM-də icarə müqaviləsinin forma şərti ilə bağlı imperativ norma mövcud deyildir, sahəvi qanunvericilik olan “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10-cu maddəsi isə yalnız xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsi za manı icarəyəverən və icarəçi arasında notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilənin bağlanmasını tələb edir. Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinə münasibətdə isə notarial təsdiqli müqavilənin bağlanmasına zərurət yoxdur.
86. Odur ki, məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsinin etibarsızlığı üzrə gətirdiyi dəlilləri əsassız hesab edərkən hər hansı hüquq pozuntusuna yol verməmişdir.
87. Kassatorun digər dəlilləri onunla bağlıdır ki, 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqı cavabdeh tərəfindən tam ödənilmişdir. 2017-ci il 2 mart tarixli icarə müqaviləsi üzrə tələb edilən 1.560 manat icarə haqqı borcunun ümumiyyətlə 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsinə heç bir aidiyyəti yox dur. Cavabdehin 2020-ci il 15 may tarixindən hazıradək icarəyə götürdüyü torpaq sahəsində istifadə edə bilməməsi cavabdehin təqsiri üzündən baş verən hal deyil. Belə ki, cavabdehin icarəsinə verilmiş ərazidə ümumiyyətlə etibarlı su mənbəyi yoxdur.
88. Məhkəmə kollegiyası kassatorun bu mövqeyi ilə də aşağıdakı səbəblərdən razılaşmır.
89. İşin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından məlum olur ki, cavabdeh icarəyə götürdüyü torpağın icarə haqqını ödəməməsindən, icarə haqqı borcundan məlumatlı olsa da, 2020ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsi üzrə mövcud olan icarə haqqı borcunu yalnız hazırkı məhkəmə icraatı zamanı ödəmişdir.
90. MM-in 421.2-ci maddənin (bax yuxarıda § 57) məzmunundan aydın olur ki, tərəflərdən biri müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda, digər tərəfin tələbi il ə müqavilə ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
91. MM-in 713-cü maddəsinə (bax yuxarıda § 57) görə, əgər icarəçinin icarəyə götürdüyü torpaqdan istifadəsi müqavilə şərtlərinə uyğun gəlmirsə və icarəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq, icarəçi bu cür istifadəni davam etdirirsə, icarəyə verən icarəçinin öz müqavilə vəzifələrini icra etməməsi barədə iddia verə, bunun nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə və (və ya) xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər.
92. Həmçinin TM-in 73-cü maddəsinin 1-ci bəndinin (bax yuxarıda § 58) tələblərindən biri ondan ibarətdir ki, torp aq icarə haqqı üzrlü səbəb olmadan 1 il ödənilmədikdə torpaq sahələri üzərində hüquqi və fiziki şəxslərin hüquqlarına xitam verilir.
93. Eləcə də hazırda mübahisə predmeti olan 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsinin 3-cü bəndinə əsasən, icarəçi hər il icarə haqqı ödəməyi öz öhdəsinə götürür. İcarə haqqı 2020-ci il 15 may tarixindən hesablanır. İcarəçi hər il 9.485 manat icarə haqqı ödəməyi öz öhdəsinə götürür. İcarə haqqı hər ilin 15 may tarixindən gec olmayaraq ödənilir.
94. Həmin müqavilənin 5.2.4-cü bəndinə əsasən, torpaq sahəsindən istifayə görə icarə haqqını və digər tədiyyələri vaxtında ödəmək icarəçinin vəzifəsidir.
95. Müqavilənin 6.1-ci bəndinə əsasən, tərəflərdən hər hansı biri bu müqavilədə göstərilmiş öhdəlikləri pozduqda o biri tərəf rəsmi olaraq, bu müqavilədəki öhdəli kləri pozmuş tərəfə faktlar haqqında məlumat verir. Bu müqavilədə göstərilən qaydaların pozulması 60 gün müddətində və ya mümkün olan digər müddətdə aradan qaldırılmazsa, mövcud qanunlar əsasında müvafiq orqanlar və ya məhkəmə qarşısında iddia qaldırılır. Düzəldilməsi mümkün olan müqavilədəki qaydaların pozğunluğu, müqavilənin pozulmasına əsas vermir və tərəflər arasında qarşılıqlı razılıq əsasında həll olunur.
96. İstinad olunan qanun normalarının və tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin imperativ xarakterli müddəalarının qarşılıqlı təhlili onu deməyə əsas verir ki, icarə haqqının vaxtında ödənilməməsi icarə müqaviləsi üzrə öhdəliklərin kobud pozuntusu hesab edilməlidir. Belə ki, istənilən icarəyəverənin əsas məqsədi istifadəyə verdiyi əmlakın icarəsindən gəlir götürməkdir. İcarəçi icar ə haqqını vaxtlı-vaxtında ödəməməklə icarəyəverənə zərər vurmuş olur, nəticədə icarəyəverən müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
97. Qeyd edtmək lazımdır ki, işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarına görə, gecikdirilmiş icarə haqqı borcunun ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədilə iddiaçı tərəfindən cavabdehə göndərilmiş 2021-ci il 14 iyul tarixli xəbərdarlıq məktubu və 2022-ci il 1 mart tarixli EBBS 126629 nömrəli elektron qaimə göndərilsə də, borc hazırkı məhkəmə icraatınadək ödənilməmişdir.
98. Odur ki, təkcə sözügedən öhdəliyin (icarə haqqının vaxtında ödənilməməsi) icarəçi tərəfindən icra olunmaması icarəyəverənə müqavilənin ləğvinə dair tələblə məhkəməyə müraciət etməyə əsas verir.
99. O da qeyd olunmalıdır ki, istər cavabdehin apell yasiya icraatı zamanı məhkəməyə verdiyi izahatlardan, istərsə də kassasiya şikayətinin özündən məlum olur ki, icarəyə verilmiş torpağın cavabdehin aqropark layihəsinin həyata keçirilməsinə imkan vermədiyi (onun mövqeyinə görə) cavabdehə çoxdan məlum idi.
100. Belə olan halda, cavabdeh qarşılıqlı razılıq əsasında icarə müqaviləsinin ləğvi və ya şərtlərinin dəyişdirilməsi üçün iddiaçıya vaxtında müraciət edə bilərdi.
101. Lakin cavabdeh tərəfindən iddiaçıya müvafiq təkliflərlə müraciət edilməsi iş materialları öz təsdiqini tapmır.
102. Bununla əlaqədar məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış 2020-ci il 15 may tarixli torpaq icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi, torpaq sahəsinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq və onun hesabına əvvəlki və ziyyətə gətirilərək iddiaçıya təhvil verilməsinə dair iddia tələbləri üzrə tamamilə qanuni və əsaslı nəticəyə gəlmişdir.
103. Qeyd etmək lazımdır ki, kassator öz şikayətində icarə haqqı borcunun məhkəmə icraatı zamanı ödənilməsini elektron qaimənin iddiaçının özü tərəfindən məqsədli şəkildə gecikməklə cavabdehə göndərməsi ilə izah etmişdir.
104. Bununla bağlı məhkəmə kollegiyası bildirməyi vacib hesab edir ki, elektron qaiməfakturalar vergi qanunvericiliyi ilə mal, iş və xidmətlərin təqdim edilməsi ilə əlaqədar vergitutma məqsədləri ilə əlaqədar tətbiq edilən institutdur (mexanizmdir).
105. Məhkəmə kollegiyasının mövqeyinə görə, əgər tərəflər arasındakı mülki hüquqi razılaşmalarının şərtlərində hər hansı tərəfin öhdəliklərinin icrası bilavasitə elektron qaiməfakturaların tətbiq olunması il ə şərtləşdirilməmişdirsə, mülki hüquqi müqavilələrin və onlardan irəli gələn öhdəliklərin icrası elektron qaimə-fakturaların vaxtında və ya ümumiyyətlə göndərilməməsi/alınmaması ilə əlaqələndirilə bilməz.
106. Yuxarıda göstərilənlərdən də göründüyü kimi, hazırda mübahisə predmeti olan 2020-ci il 15 may tarixli icarə müqaviləsində tərəflərin öhdəliklərinin icrası elektron qaimə-fakturaların göndərilməsi/alınması ilə əlaqələndirilməmişdir.
107. Halbuki həmin müqavilə imzalanarkən artıq vergi qanunvericiliyində elektron qaiməfakturaların tətbiqinə dair konkret tənzimləmə mövcud idi.
108. Bundan başqa, cavabdeh həqiqətən də icarə haqqını vaxıtnda ödəmək arzusunda idisə, lakin elektron qaimə-faktura təqdim edilmədən bu öhdəliyin yerinə yetirilməsini qeyri-mümkün hesab edirdisə, iddiaçıya müra ciət edərək elektron qaimənin göndərilməsini xahiş edə bilərdi.
109. Lakin belə müraciətin olunması iş materialları ilə öz təsdiqini tapmır.
110. O da qeyd olunmalıdır ki, işin hallarına görə, iddiaçı elektron qaiməni 2022-ci il 1 mart tarixində göndərsə də, cavabdeh öz borcunu ödəməmiş, bu səbəbdən də iddiaçı elektron qaimə verdikdən 2 aydan artıq vaxt keçdikdən sonra, yəni 2022-ci il 4 may tarixində hazırkı iddia ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
111. Odur ki, məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə, hazırkı halda icarə haqqı borcuna dair elektron qaimənin iddiaçı tərəfindən cavabdehə gec çatdırılması həmin borcun vaxtında ödənilməməsi üçün üzrlü səbəb hesab edilə bilməz, bu səbəbdən də apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə nəticəyə gələrkən cavabdehin elektron qaiməyə dair dəlillərini qəbul etməməklə hər hansı pozuntuya yol verməmişdir.
112. Yuxarıda göstərilənləri ümumiləşdirərək məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiya məhkəməsi iş üzrə nəticəyə gələrkən kassasiya şikayətindəki dəlillərdə göstərilmiş hüquq pozuntularına yol verməmiş, MPM-in 88-ci maddəsinin (bax yuxarıda § 59) tələblərinə uyğun olaraq işdə olan sübutları əlaqəli şəkildə düzgün qiymətləndirmiş, MPM-in 217.1-ci maddəsinə (bax yuxarıda § 59) uyğun olaraq qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
113. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALİR: Cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2022-ci il 31 oktyabr tarixli 22(1 05)-107/2022 saylı qətnaməsi həmin kassasiya şikayəti ilə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.