Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-472/2023 05.10.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası İddiaçı "xxxx" ASC-nin müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər X4 və "xxxx" MMC cəlb olunmaqla Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRAR Açar sözlər: pul tələbi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası, hakim Dadaşov İlqar Ağababaş oğlunun sədrliyi ilə, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviç, Vəliyeva Elşanə Rafiq qızından ibarət tərkibdə, İddiaçı "xxxx" ASC-nin müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər X4 və "xxxx" MMC cəlb olunmaqla Cavabdeh qarşı qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi və pul tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023-cü il 2 may tarixli, 2-2(103)-428/2023 saylı qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İ. İŞİN HALLARİ
1. Üçüncü şəxs "xxxx" MMC ilə X4 arasında bağlanmış 2012-ci il 29 may tarixli müqavilədən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən MARS-M firmasına məxsus obyektin 1-ci mərtəbəsində olan 70 kv.m. mağaza X1. Məmmədov Qalib isə üçüncü şəxs "xxxx" MMC ilə icarə müqaviləsi bağlayaraq qeyri-yaşayış sahəsini sonuncuya icarəyə vermişdir. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi 2018-ci il 23 aprel tarixində "xxxx" MMC-yə xüsusi lisenziya verərək ünvan 1 ünvanında yerləşən sahədə dərman vasitələrinin pərakəndə satışına icazə vermişdir.
2. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2019-cu il 17 iyul tarixli, 2-2(102)285/2019 saylı qərarın dan müəyyən olunur ki, Bankın "xxxx" MMC-yə qarşı borcun tutulması və s. tələbinə dair iddiası qismən təmin edilmiş və borcun tutulması ünvan 1 ünvanında yerləşən sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinə yönəldilmişdir. Qeyd edilən mübahisəyə dair yekun qərar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2017-ci il 18 oktyabr tarixli qərarı olmuşdur. Bundan sonra əmlak hərraca çıxarılmış və əmlakı hərracdan Bank qəbul etmiş və buna dair Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən arayış əldə edilmişdir.
3. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş 2021-ci il 9 aprel tarixli, ********** qeydiyyat, **********79-06302 reyestr nömrəli Hüquqla rın qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin arayışından görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksi iddiaçı "xxxx" ASC-yə məxsusdur.
4. İddiaçı "xxxx" ASC ilə Cavabdeh arasında bağlanmış 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsinə əsasən, icarəyə verən "xxxx" ASC ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. olan əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyriyaşayış sahəsini icarəyə verməyi, icarəçi Cavabdeh isə qeyri-yaşayış sahəsini qəbul etməyi və icarəyə verənə icarə haqqı ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür.
5. Üçüncü şəxs "xxxx" MMC-nin məhkəməyə ünvanlamış olduğu 2022-ci il 28 noyabr tarixli məktubunda bildirmişdir ki, "xxxx" MMC ünvan 1 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin birinci mərtə bəsində 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsində Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi tərəfindən verilmiş 2018-ci il 23 aprel tarixli lisenziya əsasında və X4 ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 2014-cü il 4 aprel tarixli, 4M-274 reyestr nömrəli və 2019-cu il 17 yanvar tarixli, 3 M-29 reyestr nömrəli icarə müqavilələri əsasında fəaliyyət göstərir.
6. İddiaçı "xxxx" ASC tərəfindən Cavabdeh ünvanlanmış 2021-ci il 22 noyabr tarixli məktubla cavabdehə icarə müqaviləsinin müddətinin uzadılmayacağı və müqavilə müddətinin bitməsi tarixində xitam olunacağı ilə bağlı xəbərdarlıq edilmişdir. 7. “İlkin mediasiya sessiyasında iştirak edilməməsi barədə” 2022-ci il 28 mart tarixli arayışdan görünür ki, Cavabdeh sessiyanın tarixi, saatı və yeri barədə məlumatlandırılmasına baxmayaraq, həmin sessiyada işt irak etməmişdir. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARİ a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
8. İddiaçı "xxxx" ASC (bundan sonra – “iddiaçı”) 2022-ci il 5 may tarixində Cavabdeh (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi və 2022-ci il 20 oktyabr tarixində iddia tələbinin həcminin artırılması və dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət edərək, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş 2021-ci il 9 aprel tarixli, ********** qeydiyyat, **********79-06302 reyestr nömrəli Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən arayışa əsasən mülkiyyət hüququ ilə iddiaçıya məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sa həsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehin qanunsuz sahibliyindən alınaraq mövcud olan 308,93 manat məbləğində icarə haqqı üzrə borc və icarə müqaviləsinə xitam verildiyi 2022-ci il 28 yanvar tarixindən 2022-ci il 20 oktyabr tarixinədək həmin qeyri-yaşayış sahəsindən faktiki istifadəyə görə 2.890,73 manat məbləğində pul vəsaiti olmaqla, cəmi 3.199,66 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
9. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, 70 kv.m. sahə iddiaçı tərəfindən cavabdehə aptekin yerləşdirilməsi üçün icarəyə verilmişdir. İddiaçı tərəfindən cavabdehə 2021-ci il 22 noyabr tarixli, 2062 nömrəli xəbərdarlıq məktubu göndərilərək müqavi lənin 5.2-ci bəndinə əsasən müqavilə müddətinin uzadılmayacağı və müqaviləyə onun müddətinin bitməsi tarixində xitam veriləcəyi bildirilmiş və icarə obyekti olan qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi tələb edilmişdir. Lakin müqaviləyə 2022-ci il 28 yanvar tarixində xitam verilməsinə baxmayaraq, icarəçi indiyədək qeyri-yaşayış sahəsini boşaltmamış, iddiaçıya təhvil verməmiş, bununla da iddiaçının mülkiyyət hüququnu pozmaqla həmin əmlaka sahiblik və istifadə hüquqlarının həyata keçirilməsinə mane olmuşdur. Belə olan təqdirdə cavabdeh tərəfindən icarə obyekti olan qeyri-yaşayış sahəsinin indiyədək istifadə edildiyi nəzərə alınaraq icarə haqqı üzrə borcu yaranmışdır.
10. İddia tələbinin maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29.2, 29.3 və 157.2-ci maddələrinə istinad olunmuşdur. 11. 2022-ci il 1 iyun tarixində cavabdehin nümayəndəsi məhkəməyə vəsatətlə müraciət edərək, mübahisənin kommersiya hüquqi şəxsi olan iddiaçı ilə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmayan fiziki şəxs arasında bağlanmış icarə müqaviləsindən irəli gəlməsini işin məhkəmə aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı şəhəri Nərimanov rayon məhkəməsinə göndərilməsini xahiş etmiş, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2022-ci il 1 iyun tarixli, e-2-2(113)-2657/2022 saylı qərardadı ilə vəsatət rədd olunmuş, həmin qərardad Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2022-ci il 19 iyul tarixli, e-2-2(102)558/2022 saylı qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmış, cavabdeh tərəfindən verilmiş şikayət təmin edilməmişdir.
12. İddiaçı 2022-ci il 8 dekabr tarixində iddia ərizəsinə dəyişikli k edilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət etmiş, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2022-ci il 9 dekabr tarixli, e-2-2(113)-2657/2022 saylı qərardadı ilə ərizə və ərizəyə əlavə olunmuş sənədlərin iddiaçıya geri qaytarılması qərara alınmış, həmin qərardad Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023-cü il 11 yanvar tarixli, 2-2(103)-200/2023 saylı qərardadı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmış, iddiaçının şikayəti təmin edilməmişdir.
13. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2023-cü il 6 fevral tarixli, e-2-2(113)-79/2023 saylı qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir (hakim – K.Hüseynov).
14. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddianı şərti olaraq 3 hissəyə bölmək olar. Bunlardan birincisi qeyri-yaşayış sahəsinin cavabdehin qanunsuz sahibliyindən alınaraq iddiaçıya verilməsi; ikincisi 309,93 manat məbl əğində icarə haqqı borcu tələbi; üçüncü isə icarə müqaviləsinə xitam verildiyi 2022-ci il 28 yanvar tarixindən 2022-ci il 20 oktyabr tarixinədək həmin qeyri-yaşayış sahəsindən faktiki istifadəyə görə 2.890,73 manat məbləğində pulun tələb edilməsindən ibarət olmuşdur.
15. Mübahisənin həlli baxımından iş üzrə müəyyən edilməli olan ilk məqam tərəflər arasında müqavilə hüquq münasibətlərinin yaranıb-yaranması və icarə sahəsinin cavabdehə verilib-verilməməsidir. Tərəflərin 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsini imzalaması işin mübahisələndirilməyən halı olmuşdur.
16. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2022-ci il 31 oktyabr tarixli, e-2-2(113)2657/2022 saylı protokol-qərardadı ilə X4 və "xxxx" MMC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs kimi işə cəlb edilmişdirlər (hakim K.Hüseynov).
17. X 4 ilə "xxxx" MMC 2016-cı il 25 yanvar tarixində əmək müqaviləsi bağlanmış və əczaçı vəzifəsində çalışmışdır.
18. Mülki qanunvericilikdə əqdlərin real və konsensual əqdlərə bölünməsi ilə bağlı təsnifat nəzərdə tutulmasa da, mülki hüquq nəzəriyyəsində və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bir sıra qərarlarında bu və ya digər müqavilənin hüquqi qüvvəyə minmə meyarı üzrə real və konsensual müqavilələrə bölünməsi nəzərdə tutulmuşdur. Yəni real müqavilələr üzrə hüquq və öhdəliklər müqavilə predmeti olan əmlakın (əşyanın) verilməsindən sonra əmələ gəlir, konsensual müqavilələr üzrə isə hüquq və öhdəliklər bu müqavilənin bağlandığı (imzalandığı) andan əmələ gəlir. Mülki qanunvericilikdə konsensual müqavilənin əsas əlamətlərindən biri “əmlakı təqdim etməyi öhdəsinə götürür”, “işləri görməyi öhdəsinə götürür” və s. bu kimi ifadələr ilə müəyyən olunur. İcarə müqaviləsi konsensual müqavilədir. Ona görə də ilk növbədə icarəçinin icarə haqqını ödəmək vəzifəsi, icarəyə verən tərəfindən əmlakın ona təqdim edildiyi vaxtdan sonra yaranmış olur.
19. İddiaçı icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini ümumiyyətlə cavabdehə təhvil verməmişdir. Qeyd edilən yaşayış sahəsi də 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq X4 ilə bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında "xxxx" MMC-nin istifadəsindədir. 20. “Müqavilənin bağlanmamış hesab olunması” ilə, “müqavilənin ləğv edilmiş hesab olunması” anlayışları bir-biri ilə qarışdırılmamalıdır. Belə ki, müqavilənin bağlanmamış hes ab olunmasına onun etibarlılıq şərtlərinə və müqavilənin real və ya konsensual xarakteri nəzərə alınmaqla qiymət verilməli olduğu halda, müqavilənin ləğv edilmiş hesab olunmasına Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 421.3-cü maddəsinin tələbləri baxımından qiymət verilməlidir.
21. Müqavilənin predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsi icarəçi tərəfindən bir neçə dəfə icarə haqqı ödənilməsinə baxmayaraq icarəyə verən tərəfindən ona təhvil verilməmiş və icarəçi də, icarə haqqını əmlakın verilməməsi səbəbindən dayandırmışdır. Ona görə də qanunvericiliyin tələbləri baxımından tərəflər arasında bağlanmış 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsi ləğv edilmiş sayılmalıdır. Beləliklə, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə qeyri-yaşayış sahəsi ümumiyyətlə icar əçiyə verilmədiyindən iddiaçının icarə haqqı borcunun, əmlakın qaytarılması və faktiki istifadəyə dair tələbi əsassız olmuşdur.
22. Məhkəmə gəldiyi nəticəni MM-in 421.3, 675, 677.1.4, 700.1, 700.2 və 700.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
23. İddiaçı həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv, iddia tələbinin isə təmin edilməsi və apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə 50 manat məbləğində dövlət rüsumunun ödənilməsi üzrə çəkilmiş xərclərin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin X2 2023-cü il 2 may tarixli, 2-2(103)-428/2023 saylı qətnaməsi ilə iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən hakim – R.Qurbanov, hakimlər – V.Baxışova və A.Hüseyn).
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, icarə haqqının tutulması barədə tələblərin qanuni əsasını MM-in 700.1-ci maddəsi, faktiki istifadəyə görə pul vəsaitinin tutulması barədə tələblərin qanuni əsasını həmin Məcəllənin 697.2-ci maddəsi, icarəyə verilən sahənin boşaldılması barədə tələblərin qanuni əsasını isə həmin Məcəllənin 697.1-ci maddəsi təşkil etmişdir. Lakin işdə həmin maddələrin dispozisiya şərtləri mövcud olmamışdır. Qeyd olunan maddələrdən də görünür ki, icarə müqaviləsi üzrə öhdəlik ilk növbədə icarəyə verənin üzərinə düşür və o, yalnız icarə obyektini icarəçiyə təhvil verdikdən sonra icarəçinin icarə haqqını ödəmək, o cümlədən icarə hü quq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra əşyanı qaytarmaq öhdəliyi yaranır.
26. Cavabdeh də iddiaya etirazının əsası kimi bildirmişdir ki, tərəflər arasında icarə müqaviləsi bağlansa da, icarə obyekti onun faktiki istifadəsinə verilməmişdir. Göründüyü kimi, müəyyən olunmalı məsələ icarə müqaviləsi üzrə icarə obyektinin icarəçiyə təhvil verilib-verilmədiyi ilə bağlı olmuşdur. Bununla bağlı sübutetmə yükü isə yuxarıda qeyd olunanlara əsasən iddiaçının üzərinə düşmüşdür. Lakin iddiaçı bununla bağlı heç bir sübutu (təhvil-təslim aktı və s.) təqdim etməmiş və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 77.1-ci maddəsi üzrə öz üzərinə düşən sübut etmə vəzifəsini yerinə yetirə bilməmişdir.
27. İddiaçı icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş ünvan 1 ünvanında ye rləşən ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini ümumiyyətlə cavabdehə təhvil verməmiş və həmin sahə 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq X4 ilə bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında "xxxx" MMC-nin istifadəsindədir. Belə olan halda isə iddiaçı tərəfindən cavabdehə icarə obyektinin təhvil verilməsi və bununla da icarə müqaviləsi üzrə iddiaçının öz öhdəliyini icra etməsi sübut olunmamışdır.
28. Bu baxımdan, cavabdehin icarə haqqını ödəmək öhdəliyi, iddiaçının isə MM-in 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə haqqını, həmçinin həmin Məcəllənin 697.1 və 697.2-ci maddələrinə əsasən icarəyə verilən sahənin boşaldılmasını və faktiki istifadəyə görə pul vəsaitini tələb etmək hüququ mövcud olmamışdır.
29. İddiaçı tərəfindən təqd im olunan hesabdan çıxarışda ödənişlərin cavabdeh tərəfindən edilməsi ilə bağlı qeyd olsa da həmin sənəd birtərəfli qaydada iddiaçı tərəfindən tərtib olunmuşdur. Cavabdeh də 3 ay istisna olmaqla qalan ödənişlərin onun tərəfindən edilmədiyini bildirmişdir. Qeyd olunan halın, yəni həmin ödənişlərin konkret kim tərəfindən edilməsinin dəqiqləşdirilməsi məqsədilə apellyasiya baxışı zamanı iddiaçıya kassa mədaxil orderlərini məhkəməyə təqdim etməsi təklif olunmuş, lakin sonuncu həmin sənədləri məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı cavabdehin 8 ay ərzində icarə haqqını vaxtında və lazımınca ödədiyini bildirsə də bunu təsdiq edən heç bir sübutu, məhkəməyə təqdim edə bilməmiş və MPM-in 77.1-ci maddəsi ilə üzərinə düşən sübut etmə vəzifəsini yerinə yetirə bilməmişdir.
30. Eyni za manda, icarə müqaviləsi üzrə öhdəlik ilk növbədə icarəyə verənin üzərinə düşür və o, yalnız icarə obyektini icarəçiyə təhvil verdikdən sonra icarəçinin icarə haqqını ödəmək, o cümlədən icarə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra əşyanı qaytarmaq öhdəliyi yaranır. Lakin iddiaçı bununla bağlı hər hansı sübutu məhkəməyə təqdim etməmişdir. Üçüncü şəxslər arasında iddiaçının mülkiyyətində olan obyekt barəsində bağlanmış icarə müqaviləsinin əhəmiyyətsiz olub-olmamasının isə mübahisənin həllinə hər hansı təsiri yoxdur və bu hal hazırki iddianın təmin edilməsi üçün əsas ola bilməz.
31. Çünki hazırki iddia məhz cavabdehə qarşı qaldırılmış və işin halları ilə icarə obyektinin məhz onun istifadəsinə verilməsi heç bir sübutla təsdiq olunmamışdır. Əksinə üçüncü şəxs "xxxx" MMC etiraf etmişdir k i, həmin sahə 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq onun istifadəsindədir. Bundan əlavə, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 1.3-cü bəndində icarəyə götürülən qeyri-yaşayış sahəsinin icarəçi tərəfindən aptekin (aptek məntəqəsinin) yerləşdirilməsi məqsədi üçün istifadə olunacağı qeyd olunmuşdur. Lakin işin halları ilə müəyyən olunmuşdur ki, cavabdehin aptek fəaliyyəti ilə məşğul olmaq üçün ümumiyyətlə xüsusi lisenziyası mövcud deyildir.
32. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 697.1, 697.2, 700.1 və 700.3-cü maddələrinə, MPM-in 77.1-ci maddəsinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
33. Apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi 2023-cü il 12 may tarixində iddiaçının nümayəndəsinə məxsus şəxsi elektron kabinetdə yerləşdirilmişdir.
34. İddiaçı həmin qətnamədən 202 3-cü il 6 iyul tarixində kassasiya şikayəti verərək onun ləğv, iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
35. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29.3-cü maddəsinin, MM-in 157.2-ci maddəsinin tələbi pozulmuşdur. Kassator apellyasiya instansiyası məhkəməsinin bu qərarın 27-ci paraqrafında qeyd olunan mövqeyini əsassız hesab edərək bildirir ki, iş materiallarına əlavə edilmiş arayışdan və hesabdan çıxarış məlumatlarından görünür ki, cavabdeh 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsinin bağlanmasından etibarən 8 ay müddətində müqavilədə nəzərdə tutulmuş icarə haqqını tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq vaxtında və lazımınc a iddiaçıya ödəmişdir. Cavabdehin 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqını 2021-ci il 30 aprel tarixindən başlayaraq 8 ay müddətində mütəmadi olaraq ödəməsi onun icarə obyektini faktiki olaraq qəbul etdiyini şəksiz nümayiş etdirir.
36. Həmçinin, cavabdeh icarə obyektinin faktiki olaraq ona verilmədiyi barədə iddiaçıya hər hansı şifahi və ya yazılı müraciət, o cümlədən pretenziya bildirməmişdir. İcarəçinin müqavilə üzrə icarə obyektinin ona verilmədiyi təqdirdə icarəyə verənə, hazırkı halda iddiaçıya bununla bağlı şifahi və ya yazılı müraciət etməməsi və 8 ay ərzində icarə haqqının vaxtında və lazımınca ödəməsi inandırıcı deyildir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi yuxarıda qeyd olunan dəlilləri nəzərə almamış, yalnız cavabdehin nümayəndəsinin izahatına istinad etmək lə cavabdeh tərəfindən icarə obyektinin faktiki olaraq qəbul edilmədiyini bildirmişdir.
37. Bundan başqa, icarə müqaviləsinin 5.1-ci bəndinə əsasən, müqavilə üzrə icarə müddəti qeyri-yaşayış sahəsinin icarəçiyə təhvil verildiyi tarixdən 3 ay müddətinə müəyyən edilmişdir. Həmin müqavilənin 5.2-ci bəndinə əsasən isə müqavilə müddətinin başa çatmasına 15 gün qalmış tərəflərdən biri digərini müqaviləyə xitam vermək barədə xəbərdar etməzsə, müqavilə hər dəfə eyni şərtlərlə növbəti 3 ay müddətinə uzadılmış hesab edilir.
38. Cavabdeh 3 aylıq icarə müddətlərinin sonunda icarə müqaviləsinin uzadılmaması ilə bağlı iddiaçıya müvafiq xəbərdarlıq etməmişdir. İcarə müqaviləsi üzrə icarəçinin icarə obyektini qəbul etmədiyi təqdirdə müqavilə ilə müəyyənləşdirilmiş qaydada 3 aylıq müddətin uzadılmaması ilə bağlı icarəyə verənə xəbərdarlıq etməməsi də ağlabatan deyildir. Yuxarıda qeyd olunan dəlillərə məcmu halda qiymət verdikdə müəyyən olunur ki, cavabdeh tərəfindən icarə obyekti faktiki olaraq qəbul edilmiş və təyinatı üzrə istifadə olunmuşdur.
39. Bundan başqa, məhkəmə qeyd etmişdir ki, icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş qeyri-yaşayış sahəsi 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq X4 ilə bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında "xxxx" MMC-nin istifadəsindədir.
40. Kassator məhkəmənin həmin mövqeyinə münasibətdə isə qeyd edir ki, Qalib Məmmədov ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 2014-cü il 4 aprel tarixli icarə müqaviləsinin predmeti olan əmlak hazırda iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olduğundan qeyd edilən əqd əhəmiyyətsiz əqddir.
41. Belə ki, iş materiallarında olan Azərbaycan Respublika sı Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş 2021-ci il 9 aprel tarixli ********** qeydiyyat, **********79-06302 reyestr nömrəli Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin arayışından görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksi iddiaçıya məxsusdur.
42. İddiaçı isə qeyd edilən əmlaka mülkiyyət hüququndan irəli gələrək müstəqil sərəncam vermiş və cavabdeh ilə 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsini bağlamışdır. Sözügedən əmlakın iddiaçının balansına keçməzdən əvvəl həmin əmlaka dair hər hansı şəxslər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi hazırda əhəmiyyətsizdir. Həmin müqavilə üzrə tərəflər və ya cavabdehin icarə o byektində aptek məntəqəsini işlətməsi ilə əlaqədar olaraq orada işləyən işçilər hazırki iddia tələbinə cavab verməli olan şəxslər deyildir. Göründüyü kimi, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsi üzrə cavab verməli olan şəxs hazırkı cavabdehdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
43. Kassasiya şikayətinə qarşı tərəf etiraz təqdim etməmişdir. İİ. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
44. Kassasiya şikayəti vaxtında, yəni apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin təqdim olunduğu gündən 2 ay müddətində verilmiş (MPM-in 405.0.1-ci maddəsi), kassasiya şikayətinin məzmunu MPM-in 407-ci maddəsinin tələblərinə uyğundur. Ona görə də şikayət mümkün hesab edilmişdir.
45. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasi ya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq tam yoxlanılacaqdır.
46. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. İİİ. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
47. Azərbaycan Respublikasının aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları... 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır.” “ “Maddə
675. Əmlak kirayəsi müqaviləsi Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.” “Maddə
677. Əşya müqaviləyə uyğun gəlmədikdə kirayəçinin hüquqi müdafiə vasitələri... 677.1.4. əgər kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı tamamilə və ya qismən müqavilə üzrə istifadəyə müəyyənləşdirilmiş müddətdə almırsa və ya əşya ondan götürülürsə və ya əhəmiyyətli dərəcədə pisləşirsə, kirayəyə ve rən isə gecikdirməyə yol verirsə, kirayəçi xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər. İstifadəyə əhəmiyyətsiz maneə və ya istifadədən məhrumetmə nəticəsində müqavilənin ləğvinə yalnız o halda yol verilir ki, kirayəçinin xüsusi mənafeləri buna haqq qazandırsın. Əgər kirayəyə verən əşyanı vaxtında istifadəyə verdiyinə və ya qüsuru müəyyənləşdirilmiş müddət bitənədək aradan qaldırdığına əsaslanaraq müqavilənin ləğvinə yol verilə bilməsi barədə mübahisə edirsə, o bunları sübut etməlidir. Yaşayış otağının kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində müqaviləni ləğv etmək hüququnu istisna edən və ya məhdudlaşdıran razılaşmanın qüvvəsi yoxdur....” “Maddə
697. Kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verilməsinin nəticələri 697.1. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətləri nə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Torpaq sahəsinin kirayəçisi kirayəyə götürdüyü torpaq sahəsini kirayəyə verənə qarşı pretenziyaları əsasında saxlamaq hüququna malik deyildir. Kirayəçi əşyanı hər hansı üçüncü şəxsin istifadəsinə verdikdə kirayəyə verən kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra üçüncü şəxsdən həmin əşyanı qaytarmağı tələb edə bilər. 697.2. Əgər kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı qaytarmırsa, kirayəyə verən kompensasiya olaraq əşyanın saxlandığı müddət üçün müəyyənləşdirilmiş kirayə haqqının verilməsini tələb edə bilər; otaqların kirayəsi üzrə hüquq münasibətlərində bunun əvəzinə kompensasiya kimi o, həmin ərazidə bu cür otaqların kirayəsi üçün adətən tutulan məbləğdə kirayə haqqı verilməsini təl əb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ da istisna edilmir. Lakin yaşayış otaqlarını kirayəyə verən digər zərərin əvəzinin ödənilməsini yalnız o halda tələb edə bilər ki, əşya kirayəçinin cavabdeh olduğu halların nəticəsində qaytarılmasın; zərərin əvəzi yalnız həmin şəraitdə haqqədalətin tələb etdiyi dərəcədə ödənilir. Əgər kirayəçi ləğvetməyə dair bildiriş verərsə, bu müddəa tətbiq edilmir....” "Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2. İcarə predmet i torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.”
48. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulmuşdur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq norma larının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.” İV. ALİ MƏHKƏMƏNİN MÖVQEYİ
49. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmadığından, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023cü il 2 may tarixli, 2-2(103)-428/2023 saylı qətnaməsi ləğv edilməli, iş yenidən baxılmaq üçün həmin məhkəməyə qaytarılmalıdır.
50. İddia tələbini təmin etməyən məhkəməl ər ona istinad etmişlər ki, iddiaçı icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksinin birinci mərtəbəsindəki 70 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini ümumiyyətlə cavabdehə təhvil verməmiş və həmin sahə 2014-cü il 4 aprel tarixindən faktiki olaraq X4 ilə bağlanmış icarə müqaviləsi əsasında "xxxx" MMC-nin istifadəsindədir, iddiaçı tərəfindən cavabdehə icarə obyektinin təhvil verilməsi və bununla da icarə müqaviləsi üzrə iddiaçının öz öhdəliyini icra etməsi sübut olunmamışdır.
51. Bununla əlaqədar ilkin olaraq məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin cavabdehin etirazına əsaslanaraq nəticəyə gəlməsi və qeyd olunanlarla bağlı zəruri araşdırma aparmaması mübahisənin qanuni həllini şübhə altına alır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməsində icarə obyektinin icarəçiyə təhvil verilib-verilmədiyi ilə bağlı sübutetmə yükünün iddiaçının üzərinə düşdüyünü, iddiaçının isə heç bir sübutu təqdim etmədiyini qeyd etsə də, iddiaçı məhkəməyə əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən arayışla yanaşı, icarə müqaviləsini, cavabdehin aylıq ödənişlər etməsi ilə bağlı hesabdan çıxarışı, habelə sonuncuya ünvanlanmış xəbərdarlıq məktubunu təqdim etmişdir. Apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən isə təqdim olunan sübutlar düzgün əlaqələndirilərək araşdırılmamış, sonda isə sübutların qiymətləndirilməsində səhvə yol verilmişdir.
52. Apellyasiya məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən təqdim olunan hesabdan çıxarışda ödənişlərin cavabdeh tərəfindən edilməsi ilə bağlı qeyd olsa da həmin sənəd birtərəfli qaydada iddiaçı tərəfindən tərtib olunmuş, cavabdeh də 3 ay istisna olmaqla qalan ödənişlərin onun tərəfindən edilmədiyini bildirmişdir.
53. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin həmin qənaəti, onun icarə obyektinin cavabdehə verilmədiyi barədə gəldiyi nəticə ilə ziddiyyət təşkil edir. Belə ki, apellyasiya məhkəməsi qəbul etdiyi qətnaməsində cavabdeh tərəfindən 3 ay istisna olmaqla qalan ödənişlərin edilmədiyini bildirsə də, icarə obyekti cavabdehin istifadəsinə verilmədiyi halda həmin ödənişlərin hansı səbəbdən və kim tərəfindən davamlı olaraq edildiyinə aydınlıq gətirməmiş, qeyri-yaşayış sahəsinin isə ümumiyyətlə cavabdehin istifadəsinə verilmədiyi qənaətinə gəlmişdir. Bu hal isə məhkəmə kollegiyası tərəfindən MPM-in 88-ci madd əsinin pozuntusu kimi dəyərləndirilir.
54. İş materiallarına əsasən cavabdeh 2021-ci il 28 aprel tarixli icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqını 2021-ci il 30 aprel tarixindən başlayaraq ödəmiş və ödənişlərin onun tərəfindən edildiyini təsdiq etmişdir. Bununla yanaşı, cavabdehin, icarə müqaviləsinin 5.2ci bəndinə əsasən, bu müqavilənin müddətinin başa çatmasına 15 gün qalmış müqaviləyə xitam vermək barədə iddiaçını xəbərdar etməsi ilə bağlı iş materiallarında hər hansı sübut mövcud deyil və istinad olunan həmin bəndə əsasən tərəflərdən biri digərini müqaviləyə xitam vermək barədə xəbərdar etməzsə, müqavilə hər dəfə eyni şərtlərlə növbəti 3 ay müddətinə uzadılmış hesab edilir.
55. Beləliklə, cavabdeh müqavilənin ona xitam verilmədiyi təqdirdə hər dəfə növbəti 3 ay müddətinə uzadılması ilə bağlı müqavilə şərtlərini qəbul etsə də, müqavilənin 5.1-ci bəndində müəyyyən olunmuş hüququndan istifadə etməmiş, 3 aylıq icarə müddətlərinin sonunda icarə müqaviləsinin uzadılmaması ilə bağlı iddiaçıya müvafiq xəbərdarlıq etməmişdir. Əksinə iddiaçı cavabdehə belə xəbərdarlıq məktubu ünvanlamış, daha sonra isə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Cavabdehin, icarə müqaviləsi üzrə icarə obyektini qəbul etmədiyi təqdirdə davamlı olaraq ödənişlər etməsi, icarə obyektinin onun istifadəsinə verilməməsi barədə dəlilini təkzib edir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə işə baxarkən yuxarıda qeyd olunan hallara məcmu halında və müqayisəli şəkildə hüquqi qiymət verilməsini təmin etməmişdir.
56. Məhkəmə, özü tərəfindən müəyyən olunmuş işin hallarını və qənaətini formalaşdıran sübutları, bu və ya digər sübutları rədd etmək üçün istinad etdiyi dəlilləri və rəhbər tutduğu qanunları qətnamədə göstərməklə onu hüquqi cəhətdən əsaslandırmalıdır. Məhkəmə sübutları sadalamaqla kifayətlənməməli, hər bir sübutun, o cümlədən şahid ifadələrinin məzmunu qətnamədə şərh edilməli, sübutlar əlaqələndirilməli, araşdırılan sübutların qəbul edilib-edilməməsinin səbəbləri aydın göstərilməlidir (Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “S.Əliyevanın şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 28 dekabr 2004-cü il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 2006-cı il 31 may tarixli Qərarı).
57. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır.
58. İş materiallarındakı Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş 2021-ci il 9 aprel tarixli, ********** qeydiyyat, **********79-06302 reyestr nömrəli Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin arayışına əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksi iddiaçı "xxxx" ASC-yə məxsusdur.
59. İcarəyə verilmiş sahə də daxil olmaqla ümumi sahəsi 16.100,50 kv.m. təşkil edən əmlak kompleksi iddiaçı "xxxx" ASC-yə məxsus olduğundan Qalib Məmmədov ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 2014-cü il 4 aprel tarixli icarə müqaviləsinə məhkəmələr tərəfindən verilmiş qiymətlə məhkəmə kollegiyası razılaşmır. Belə ki, həmin nəticə iddiaçının mülkiyyətçi olaraq hüquqlarını əhəmiyyətsiz hala gətirmiş, bu isə öz növbəsində MM-nin 152.1, 157.1 və 157.2-ci maddələrinin pozuntusu kimi dəyərləndirilir.
60. İşə yenidən baxılarkən qeyd edilən nöqsanlar aradan qaldırılmalı, icarə müqaviləsi üzrə cavabdeh tərəfindən qismən ödənişlər edilməsi, həmçinin Cavabdeh vaxtilə həmin aptekdə işləməsi faktları yenidən araşdırılaraq müvafiq hüquqi qiymət verlməli, müqavilə ləğv edilsə də, cavabdehin müqavilə ləğv olunan tarixədək yaranmış öhdəliklərinə görə məsuli yyət daşıdığı, müqaviləyə xitam verilməsi barədə rəsmi olaraq müraciət etmədiyi nəzərə alınmalı, Qalib Məmmədov ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış 2014-cü il 4 aprel tarixli icarə müqaviləsi isə mülki qanunvericiliyin normalarına istinad edilməklə düzgün dəyərləndirilməli, sonda isə mübahisənin qanuni həlli təmin edilməlidir.
61. Beləliklə, işə kassasiya qaydasında baxan məhkəmə hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işə baxılarkən maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmadığından, sübutların qiymətləndirilməsində isə səhvə yol verildiyindən kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023-cü il 2 may tarixli, 2-2(103)-428/2023 saylı qətnaməsi ləğv edilməli, iş yenidən baxılmaq üçün həmin məhkəməyə qaytarılmalıdır.
62. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2023-cü il 2 may tarixli, 2-2(103)-428/2023 saylı qətnaməsi ləğv edilsin. İş yenidən baxılmaq üçün həmin məhkəməyə qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.