Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-474/2025 25.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə, Cavabdeh4, Cavabdeh3 və Cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: kredit müqaviləsi, öhdəliyin pozulması (və ya lazımınca icra edilməməsi), ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər X2 və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-yə, Cavabdeh4, Cavabdeh3 və Cavabdeh1 qarşı “kreditin qaytarılması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya M əhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 4 aprel tarixli 2-2(103)-63/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh2 MMC ilə arasında bağlanmış 2021-ci il 4 may tarixli 060CRLN21000008 nömrəli Baş Kredit Müqaviləsinin 1.1.1-ci bəndinə əsasən Bu Müqavilənin predmeti Kreditorun Borcalana 400.000,00 AZN (Dörd yüz min manat) (USD və ya EUR ekvivalenti) məbəğində, illik faiz dərəcəsi 30 (otuz)%-dən, qaytarılması gecikdirildiyi halda ödəniləcək illik faiz dərəcəsi 60 %-dən, cərimə faizi gündəlik 0.1 %-dən, komissiya haqları bu Müqaviləyə əsasən bağlanacaq Əlavə Razılaşmalarda nəzərdə tutulmuş qaydada hər təqvim ayının sonuna kreditin istifadə edilməmiş orta günlük qalıq məbləğini n illik 10 %-dən, müddətdən əvvəl borc məbləği tam və ya qismən geri qaytarıldıqda, vaxtından əvvəl geri qaytarılmış məbləğin 10 %-dən, qarantiyanın və ya kontrqarantiyanın istifadəsinə görə qarantiyanın və ya kontrqarantiyanın ümumi məbləğinin illik 15 %-dən, akkreditiv üzrə benefisiara hər bir ödənişin aparıldığı tarixədək akkreditivin qalıq məbləğinə illik 15 %-dən, həmçinin bloklaşdırma cədvəlinə əsasən akkreditiv hesabına bloklaşdırılmış vəsaitin köçürülməsi gecikdirildikdə, gecikdirilmiş məbləğlərə görə illik 15 %-dən çox olmamaq şərti ilə 120 ay müddətinə kredit, kredit xətti, akkreditiv, qarantiya və kontrqarantiya limitinin ayrılması, Borcalanın isə bu Müqavilədə və bu Müqaviləyə əsasən bağlanacaq Əlavə Razılaşmalarda nəzərdə tutulmuş şərtlərlə və qaydada limitdən istifadə etməsi, habelə limitin və limitə hesablanmış faizlərin Kreditora ödənilməsinə dair pul öhdəliyidir.
2. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh2 MMC ilə arasında bağlanmış 2021-ci il 6 may tarixli 060CRLN21000008-2 nömrəli Nümunəvi Kredit müqaviləsinin 1.1-ci bəndinə əsasən Kreditor Azərbaycan Respublikası Sahibkarlıq inkişaf Fondunun 2021-ci il 23 aprel tarixli ZM 810/2021 nömrəli Zəmanət məktubunun şərtlərinə uyğun olaraq məqsədli istifadə, qaytarılmaq, faizlər ödəmək (bu müqavilənin 7-ci hissəsi nəzərə alınmaqla) şərtilə Borcluya 194000 manat məbləğində illik 15 (on beş ) faiz dərəcəsi ilə 36 (otuz altı ) ay müddətinə (kredit üzrə güzəşt müddəti - əsas borcun ödənilməsinə möhlət verilmiş müddət 12 (on iki ) ay olmaqla kredit verir.
3. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış 2021-ci il 6 may tarixli, 006R EAL21000091 nömrəli ipoteka müqaviləsinə əsasən ünvan 1 ünvan: ünvan 2rdi yaşayış evi ipoteka qoyulmuş və ipoteka predmetinin qiyməti müqavilənin 2.2-ci bəndinə əsasən 194.000 manat müəyyən edilmişdir.
4. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX «Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarış»a əsasən ünvan 3 ünvan: ünvan 2rdi yaşayış evi üzərində mülkiyyət hüquqları Cavabdeh1 adına hüquqi qeydiyyata alınmışdır.
5. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX «Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarış»a əsasən ünvan 3 ünvan: ünvan 2rdi yaşayış evi üzərində Cavabdeh1 mülkiyyət hüquqları qalmaqla, torpaq sahəsi və fərdi yaşayış evi İddiaçı ASC-nin xeyrinə yüklü edilmişdir.
6. İddiaçı ASC ilə Cavabdeh4 arasında 2021- ci il 4 may tarixli 006GRNT21000078 nömrəli və 2021-ci il 6 may tarixli 006GRNT21000090 nömrəli, Cavabdeh3 ilə 2021-ci il 4 may tarixli 006GRNT21000082 nömrəli və 2021-ci il 6 may tarixli, 006GRNT21000088 nömrəli, X5 ilə 2021-ci il 4 may tarixli 006GRNT21000077 nömrəli və 2021-ci il 6 may tarixli, 006GRNT21000089 nömrəli Zaminlik müqavilələri bağlanmış və həmin müqavilələrə əsasən zaminlər Kreditordan kredit götürmüş Borcalan tərəfindən Kreditor qarşısında öz öhdəliklərinin tamamilə və ya hissə-hissə icra etməsi üçün məsuliyyəti öz üzərlərinə götürmüşlər. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
7. İddiaçı ASC (bundan sonra -“iddiaçı”) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlər Cavabdeh2 MMC-dən, Cavabdeh4, Cavabdeh3, X3 müştərək qaydada (bundan s onra birlikdə -“cavabdehlər”, ayrı-ayrılıqda müvafiq olaraq “MMC” və ya “cavabdeh”, “Cavabdeh4”, “Cavabdeh3”, “A.Əliyev”) iddiaçının xeyrinə 2021-ci il 4 may tarixli 060CRLN 21000008 nömrəli Baş Kredit Müqaviləsi çərçivəsində bağlanmış 2021-ci il 6 may tarixli 060CRLN 21000008-2 nömrəli Nümunəvi Kredit müqaviləsi üzrə əsas borc 93.802,58 manat, faiz borcu 3.491,45 manat olmaqla, cəmi 97.294,03 manat məbləğində borcun, mediasiya xərci olaraq 400 manat, ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlaka tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişlərin qeydə alınması üçün ödənilmiş 15 manat dövlət rüsumunun və 72 manat xidmət haqqının tutulmasına, tutmanın Cavabdeh1 (bundan sonra-“ipoteka qoyan”) məxsus ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvan: ünvan 2rdi yaşayış evinə yönəldilməsinə, həmin ipoteka predmetinin hər racdan satılmasına, borcun göstərilən ipoteka predmetinin hərracdan satışdan əldə olunan vəsait hesabına iddiaçıya ödənilməsinə, hərracda satışdan əldə olunmuş vəsait borcun tam ödənilməsinə kifayət etmədikdə, qalan məbləğin cavabdehlərdən müştərək qaydada tutulmasına dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi işin yuxarıda göstərilən faktiki hallarına istinadla onunla əsaslandırılmışdır ki, borcalan yuxarıda göstərilən bütün öhdəlikləri üzrə müqavilə şərtlərini pozmuş və ödənişlərində ciddi və uzunmüddətli gecikmələr olmuşdur. Xəbərdarlıq (pretenziya) edilməsinə baxmayaraq, cavabdehlər borcu ödəməkdən boyun qaçırırlar. Qanunla müəyyən edilmiş qaydada və müddətdə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair cavabdehə bildiriş göndərilmişdir. Eyni zamanda reyestr orqan ına bildirişin qeydiyyatı üçün ərizə verilmiş və ərizə bu orqanda qeydə alınmışdır. Kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borc məbləği 2023-cü il 31 oktyabr tarixinə aşağıdakı kimidir: 2021-ci il 6 may tarixli 060CRLN21000008-2 nömrəli Nümunəvi Kredit müqaviləsi üzrə əsas borc 93.802,58 manat, faiz borcu 3.491,45 manat, cəmi borc 97.294,03 manat.
9. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2023-cü il 25 dekabr tarixli, e-2-2(113)6095/2023 saylı qərardadı ilə Bank ilə MMC arasında bağlanmış 2021-ci il 6 may tarixli 060CRLN21000008-2 nömrəli Sahibkarlıq subyektləri tərəfindən alınan kreditlərə dövlət zəmanətinin verilməsi və faizlərin subsidiyalaşdırılması üzrə Nümunəvi Kredit müqaviləsi üzrə aparılmış ödənişlər nəzərə alınmaqla xəbərdarlıq məktubunun cavabdehə elektron kargüzarlıq qaydasında çatdırıldığı 202 3-cü il 28 sentyabr tarixə və maliyyə arayışının verildiyi 2023-cü il 31 oktyabr tarixinə (ayrı-ayrı göstərilməklə) əsas, faiz və cərimə borcunun məbləği nə qədər təşkil edilməsi və ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvan: ünvan 5ış evinin real bazar qiyməti və likvid dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədilə məhkəmə-mühasibatlıq və qiymətləndirilmə ekspertizaları təyin edilmişdir. 10. "xxxx" MMC-nin 2024-cü il 28 fevral tarixli LP-020/2024 saylı mütəxəssis rəyinə əsasən ünvan 3 ünvan: ünvan 6teka qoyana məxsus fərdi yaşayış evinin hazırkı bazar qiyməti 223000 manat və likvid qiyməti 201000 manat müəyyən edilmişdir.
11. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin MEM-in 2024-cü il 19 aprel tarixli 9/352 saylı rəyinə əsasən MMC-nin müqavilə üzrə borcu 2023-cü il 28 sentyabr tarixə əsas borcu 94409,38 manat, faiz borcu 3352,54 manat, xx.xx.2023-cü il tarixinə əsas borcu 94409,38 manat, faiz borcu 4650,67 manat müəyyən edilmişdir.
12. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 15 may tarixli e-2-2(113)-489/2024 saylı qərardadı ilə iş üzrə icraata A.Əliyevə münasibətdə xitam verilmişdir.
13. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 29 may tarixli e-2-2(113)-489/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi qismən təmin olunmuş: - cavabdehlərdən müştərək qaydada 2021-ci il 4 may tarixli 060CRLN 21000008 nömrəli Baş Kredit Müqaviləsi çərçivəsində bağlanmış 2021-ci il 6 may tarixli 060CRLN 21000008-2 nömrəli Nümunəvi Kredit müqaviləsi üzrə 93802,58 manat əsas borc, 3352,54 manat faiz borcu və mediasiya xərcinin əvəzi olaraq 382 manat, ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlaka tutmanın yönə ldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş rüsumun və xidmət haqqının əvəzi olaraq 51 manat tutularaq iddiaçıya ödənilməsi; - tələb üzrə tutmanın ipoteka qoyana məxsus ünvan 1 ünvan: ünvan 2rdi yaşayış evinə yönəldilməsi, həmin əmlakın açıq hərracda satılması, əmlakın ilkin satış qiymətinin 201.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi, əmlakın satışından əldə olunmuş vəsait hesabına iddiaçının borc tələbinə ödənilməsi, satışdan əldə edilən məbləğ tutulan məbləğdən artıq olduqda isə artıq qalmış məbləğin ipoteka qoyana qaytarılması, satışlardan əldə olunmuş vəsait qətnamənin icrasına kifayət etmədiyi halda qalan məbləğin cavabdehlərdən tutulması, qalan hissədə iddianın rədd edilməsi; - əmlakın qiymətləndirilməsi üçün xərclənmiş 300 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehlərd ən müştərək qaydada tutularaq "xxxx" MMC-nin, məhkəməmühasibatlıq ekspertizalarının keçirilməsinə xərclənmiş 100 manat məbləğində pul vəsaitinin müştərək qaydada cavabdehlərdən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına keçirilməsi qət edilmişdir (hakim G.Namazova).
14. Məhkəmə gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, cavabdehin iddiaçıya borcun qaytarılması ilə bağlı öhdəliyi tərəflər arasında bağlanmış kredit və ipoteka müqavilələrindən irəli gəlir. Mübahisəli kredit müqavilələri üzrə əsas kredit borcunu və faizləri ödəniş qrafikinə uyğun olaraq ödəməməklə müqavilə öhdəliklərini əhəmiyyətli dərəcədə pozmuşdur. Cavabdehin öhdəliklərini lazımınca icra etməməsi iddiaçıya həmin müqavilələrdən çıxış etməklə bu iddia tələbini irəli sürmək hüquq u vermişdir.
15. Məhkəmə 2021-ci il 4 may tarixli 060CRLN 21000008 nömrəli Baş Kredit Müqaviləsi çərçivəsində bağlanmış 2021-ci il 6 may tarixli 060CRLN 21000008-2 nömrəli Nümunəvi Kredit müqaviləsi üzrə əsas borc məbləği iddia ərizəsində göstərilən 93.802,58 manat məbləğdə, faiz borcu isə ekspert rəyində müəyyən edilən məbləğdə yəni 2023-cü il 28 sentyabr tarixə (pretenziya məktubunun cavabdehə elektron qaydada çatdırıldığı tarixə) 3352,54 manat olmaqla cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməli olduğu qənaətinə gəlmişdir.
16. Tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbini təmin edən məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh kredit müqaviləsinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəliyin icrasını 90 təqvim günündən daha çox müddətə gecikdirmişdir. Nəticədə “İpoteka haqqında” qanunun 34.1.1-ci bəndinə əsasən ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququ yaranmışdır.
17. Məhkəmə "xxxx" MMC-nin rəyində müəyyən edilmiş müvafiq olaraq ünvan 3 ünvan: ünvan 6teka qoyana məxsus fərdi yaşayış evinin likvid dəyərinin 201000 manat ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilməsini məqsədəmüvafiq hesab etmişdir.
18. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-“MM”) 269, 270.1,385.1, 386, 442, 443.1, 448.1, 470.1, 472.1, 472.2, 739, 741 və 743-cü maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.6, 3.1, 10.4, 11.1, 11.2, 34.1, 41.1 və 47.5-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 2020-ci il 20 iyul tarixli qərardadına, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra-“MPM”) 14.1, 14.2, 77.1, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
19. İpoteka qoyan cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi xahiş edilmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat Bu icraatdakı məlumatlar iş üzrə qəbul edilmiş qətnamənin hazırki kassasiya baxışının predmetini təşkil edən hissəsinə uyğun olaraq qeyd edilmişdir (bax § 31)
20. Apellyasiya baxışı zamanı iş üzrə təkrar məhkəmə əmlakın qiymətləndirilməsi ekspertizası təyin edilmiş, Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 2025-ci il 3 fevral tarixli 9/9686 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, tədqiq olunan ümumi sahəsi 304 m² olan Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Buzovna qəsəbəsi, Qarabağ küçəsi, ev 31 ünvanında 0,10 hektar (10 sot) torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji fərdi yaşayış evlərinin (yerləşdiyi torpaq sahəsinin dəyəri nəzərə alınmaqla) mövcud orta bazar dəyəri təqribən 486400,00 (304 m² x 1600,00 man) manat, likvid dəyəri isə 437 700,00 (486400,00-10%) manat müəyyən edilir. Müvafiq müqayisə metodu ilə tədqiqat apararkən, ekspertiza tədqiqatına təqdim edilmiş Bakı şəhəri, Xəzər rayonu, Buzovna qəsəbəsi, Qarabağ küçəsi, ev 31 ünvaninda yerləşən, yuxarıda qeyd edilən analoji xüsusiyyətlərə malik fərdi yaşayış evlərinin (yerləşdiyi torpaq sahəsinin dəyəri nəzərə alınmadan) sa tışına və qiymətinə dair məlumat olmadığı müəyyən edildi. Bu səbəbdən də ekspertiza qarşısında qoyulmuş suala cavab vermək mümkün olmadı.
21. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 4 aprel tarixli 2-2(103)-63/2025 nömrəli qətnaməsi ilə ipoteka qoyan cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiyməti hissəsində dəyişdirilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 437.700 manat məbləğində müəyyən edilməsi, qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanılması, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 100 manat pul vəsaitinin 50 manat hissəsinin ipoteka qoyandan, 50 manat hissəsinin isə iddiaçıdan tutularaq Ədliyyə Nazirliyi Məhkə mə Ekspertiza Mərkəzinin bank hesabına (Büdcə təsnifatının kodu 142319, Büdcə səviyyəsinin kodu 3, X1, 210005, VÖEN **********, Müxbir Hesab AZ41NABZ********************, SWİFT BİK CTREAZ22, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzi, VÖEN **********, hesab: AZ34CTRE********************) ödənilməsi, apellyasiya şikayəti verilərkən ödənilmiş dövlət rüsumunun 15 manat hissəsinin iddiaçıdan tutularq ipoteka qoyana ödənilməsi, qalan hissədə dövlət rüsumunun ipoteka qoyana aid edilməsi qət olunmuşdur (sədrlik edən-məruzəçi hakim L.Əliyeva, hakimlər – T.Mahmudova və Z.Şirinov).
22. Apellyasiya şikayətinin dəlili olan ipoteka predmeti olan ünvan 3 ünvan:ünvan 7aq sahəsində yerləşən ipoteka qoyana məxsus fərdi yaşayış evi qiymətləndirilərkən həmin evin yerləşdiyi torpaq sahəsinin dəyərinin nəzərə alınmaması ilə b ağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, hazırkı halda mübahisəli fərdi yaşayış evi yerləşdiyi torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya olmaqla Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinə əsasən torpaq sahəsi ilə birlikdə vahid daşınmaz əmlak kimi ipoteka qoyanın adına qeydiyyata alınmış və həmin torpaq sahəsi və fərdi yaşayış evinə dair mülkiyyət hüququna dair cavabdehin adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən vahid çıxarış verilmişdir. Mübahisəli ipoteka müqaviləsi əsasında həmin əmlak bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş, sözügedən müqavilə əsasında verilmiş ipoteka yüklülüyü haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışda bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlak qismində fərdi yaşayış evi (304 kv.m.) ilə yanaşı onun yerləşdiyi torpaq sahəsi (0,10 ha) də göstərilmişdir.
23. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, fərdi yaşayış evi və həmin evin yerləşdiyi 0,10 ha torpaq sahəsi vahid mülkiyyət obyekti kimi ipoteka ilə yüklü edildiyindən ipoteka predmetinə tutma yönəldildikdə vahid əmlak kimi hərracdan satılacaqdır. Bu baxımdan ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiyməti torpağın dəyəri nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilməlidir.
24. Məhkəmə hesab etmişdir ki, Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 2025-ci il 3 fevral tarixli 9/9686 nömrəli ekspert rəyi ilə razılaşmamaq üçün əsaslar olmadığından, ipoteka predmeti olan əmlakın dəyəri həmin rəydə müəyyən edilmiş likvid qiyməti nəzərə alınmaqla müəyyən edilməlidir.
25. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 269.7, 385.1, 386, 442, 443.1, 448.1, 462.1, 4 67, 739 və 743-cü maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.6, 3.1, 10.4, 11.1, 11.2 və 34.1-ci maddələrinə, MPM-in 77.1, 119.1, 119.5 və 206.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
26. İddiaçı tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş kassasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə qaytarılması xahiş edilmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
27. MPM-in 418.3-cü maddəsi üzrə- apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat zamanı məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmişdir. Ekspertiza qarşısında ipoteka qoyana məxsus ünvan 3 ünvan: ünvan 8 torpaq sahəsində yerləşən 304 kv.m. sahəsi olan fərdi yaşayış evinin real bazar dəyəri və likvid qiymətini n yerləşdiyi torpaq sahəsinin dəyəri nəzərə alınmaqla və alınmamaqla nə qədər təşkil etməsi haqqında iki ayrı sual qoyulmuşdur. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin eksperti torpaq nəzərə alınmaqla ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinə qiymət müəyyənləşdirsə də, ikinci sual olan torpaq sahəsi nəzərə alınmadan fərdi yaşayış evinə qiymət müəyyənləşdirməyin qeyrimümkün olduğunu bildirmişdir. Səbəb olaraq analoji xüsusiyyətlərə malik fərdi yaşayış evlərinin satışına və qiymətinə dair məlumatların olmadığı göstərilmişdir. Bu səbəb qeyriciddi və əsassızdır.
28. Belə ki, ilk öncə ilk sualda fərdi yaşayış evinə torpaqla birlikdə qiymət müəyyənləşdirməklə özü-özünü təkzib etmişdir. Yəni ilk suala cavab verərkən hər iki daşınmaz əmlakın torpaq sahəsi və fərdi yaşayış evinin ayrı-ayrı dəyəri hesablanmaq la dəyəri çıxarılmışdırsa, ikinci sualda fərdi yaşayış evinin dəyərinin müəyyənləşdirilməsinin necə qeyri-mümkün olması sual olunur. Məhkəmə tərəfindən qoyulmuş ikinci suala cavab verilməməsi səbəbi ilə həmin hissədə yenidən məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası keçirilməsi barədə vəsatət verilsə də, təmin edilməmişdir. Məhkəmə öz yekun aktında bu suala cavab verilməməsi hissəsinə toxunmamışdır. Hər hansı suallardan birinin cavablandırılmaması iş üzrə düzgün olmayan məhkəmə qətnaməsinin qəbul edilməsinə səbəb olmuşdur.
29. Digər tərəfdən, apellyasiya instansiya məhkəməsi zamanı təyin edilmiş məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının rəyinə əsasən ipoteka predmeti üçün müəyyən edilmiş likvid dəyər real deyildir və yüksək dəyərləndirilmişdir. Bu halı məhkəmənin diqqətinə çatdırmaq üçün müstəqil qiy mətləndirici şirkətə ("xxxx" MMC) müraciət edilmiş və həmin qiymətləndirici tərəfindən verilmiş 2025-ci il 21 may tarixli rəyə əsasən sözügedən fərdi yaşayış evinin torpaqla birlikə likvid dəyəri 280.000 manat olaraq müəyyən edilmişdir. Qiymətləndirmə zaman apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyinə uyğun olaraq ipoteka predmetinə torpaqla birlikdə vahid əmlak kimi yanaşılmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
30. Kassasiya şikayətinə qarşı tərəf etiraz təqdim etməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
31. Hazırkı icraat çərçivəsində isə kassasiya şikayətinin dəlillərində həmin qətnamə qismən mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq qismən - “ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti” hissəsində yoxlanılacaqdır. 3
2. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
33. Azərbaycan Respublikasının aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
135. Əşya hüququnun obyektləri... 135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, b inalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir.... 135.10. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir....” “Maddə
739. Borc müqaviləsinin anlayışı və forması 739.1. Borc müqaviləsinə görə bir tərəf (borcverən) pul vəsaitinə və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər tərəfə (bo rcalana) verməyi öhdəsinə götürür, borcalan isə aldıqlarını müvafiq olaraq eyni məbləğdə pul vəsaiti və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borcverənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. “Maddə
739. Borc müqaviləsi (2023-cü il 24 fevral tarixli 822-VİQD nömrəli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə edilmiş dəyişiklikdən əvvəlki redaktə) 739.1. Borc müqaviləsinə görə, iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. 739.2. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. Müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində pul borc verməklə məşğul olan şəxslər əlavə olaraq peşəkarlıq qaydasında kreditlər verilməsi haqqında müddəaları gözləməlidirlər.” 34. “İpoteka haqqında” Azərbaycan müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Respublikası Qanununun müvafiq “Maddə
1. Əsas anlayışlar... 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.” “Maddə
39. İpoteka müqaviləsindən irəli gələn mübahisələrə məhkəmə qaydasında baxılması... 39.3. Məhkəmə ipotekapredmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir:... 39.3.3. ipoteka predmetin in ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir;...”
35. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olar aq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
101. Ekspert rəyi... 101.7. Ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir....” “Maddə
103. Ekspert rəyinin məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməsi 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir....” «Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır”. Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
36. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır k i, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1- ci maddəsi).
37. Kassasiya şikayətinin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mötəbər sübut kimi qiymətləndirilmiş ekspert rəyi ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə qeyd edilməlidir ki, iş üzrə tərəfin ekspert rəyi ilə razı olmaması özü-özlüyündə həmin rəyin şübhə altına alınmasına əsas vermir. Tərəf hansı səbəbdən ekspert rəyi ilə razı olmamasını əsaslandırmaqla yanaşı, həmin rəyin mötəbərliyini şübhə altına alan zəruri sübutları işin faktiki hallarını araşdıran məhkəmələrə təqdim etməlidir. Lakin işin materiallarından iddiaçı tərəfindən belə sübutların təqdim edilməsi müəyyən edilmir.
38. İddiaçının kassasiya şikayətinə əlavə etdiyi 2025-ci il 21 may tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə bağlı qeyd edilməlidir ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin hallarını və iş üzrə sübutları müəyyən etmir, həmçinin apellyasiya instansiyası məhkəməsində sübut kimi qəbul edilməyən hər hansı sənədi yenidən sübut kimi qəbul edə və qiymətləndirə bilməz, yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallar və sübutlar üzrə maddi hüquq normalarının pozulduğunu və ya düzgün tətbiq edilmədiyini müəyyən etdikdə müvafiq qərar qəbul edə bilər ( Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun R.Süleymanov və F.Adıgözəlovun şikayəti üzrə AR Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 26 iyul 2017-ci il tarixli qərarının AR -ının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair qərarı).
39. Məhkəmə kollegiyası şikayətin dəlillərinə qiymət verərkən həmçinin nəzərə alır ki, Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən verilmiş, 2021-ci il 8 may tarixli «Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən Çıxarış»a əsasən ünvan 3 ünvan: ünvan 2rdi yaşayış evi torpaq sahəsi ilə birlikdə iddiaçının xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
40. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə MPM-nin 14.2, 77.1, 88 və 217-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olmuş, işdəki sübutlar mülki prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmişdir. Mübahisəli hü quq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, qətnamənin ləğvinə əsas olan prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilməmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas olmadığından, iş üzrə qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə əsassız olduğundan təmin edilməməlidir.
41. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Qərara alır: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 4 aprel tarixli 2-2(103)-63/2025 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.